Otrosåsen hyttefelt. Offentleg ettersyn og høyring

Aust-Agder fylkeskommune
Postboks 788 Stoa
4809 ARENDAL
2015/23-15
Hanne Heieraas Evju
03.11.2015
Melding om vedtak
1. gongs høyring og utlegging til offentleg ettersyn av detaljreguleringsplan for Otrosåsen hyttefelt
Rådmannen si tilråding:
Med heimel i plan- og bygningslova §12-3, 12-10 og 12-11 vedtek planutvalet å legge
detaljreguleringsplan for Otrosåsen hyttefelt ut til høyring og offentleg ettersyn med følgjene endringar
i planføresegna:
 3. e) – femte kulepunkt: «Eksisterande furutre med stammediameter på over 30 cm, både tre
til bevaring og dei som skal hoggast» strykast.
 4.1. c) Strykar at støttemurer må lagast av naturstein.
 4.1. Tilføres to nye punkar:
e) Kvar tomt skal ikkje ha meir enn ein bueining.
f) Deling/seksjonering uttover det som er tillat i planen tillates ikkje.
 4.2. h) Maksimal mønehøgde vart sett ned frå 6,0 m til 5,0 m, som kompensasjon kan total
BYA aukast. I tillegg til at andre og tredje setning forandras slik: «Maksimal mønehøgde for
anneks og dobbelgarasje skal ikkje overstige 4,5 m. Maksimal mønehøgde for
samanbindingsbygg og andre bygg skal ikkje overstige 3,5 m».
 4.2. i) Fjerde setning forandras til: «Takflater kan brytast med eitt takopplett på inntil 1/3 av
lengda av den brotne hovudflata».
 4.2. j) Setning: «Møneretning skal liggje parallelt etter kotelinjer for nytt terreng, toleranse +/5º» strykast.
 Alternativ plassering til småbåthamn vurderast og visas i plankartet.
Sjå vedlegg 4 for markering av endringar.
Saksprotokoll i Planutval - 12.10.2015
Behandling:
Saka vart drøfta
Vedtak:
Tilrådinga vart samrøystes vedteke
Planforslaget er retta opp og leggas ut til offentleg ettersyn med frist for innspel 21.12.15. Dette vert
annonsert i to aviser. Fullstendig saksdokument vert lagt ut på kommunen si nettside:
www.bykle.kommune.no.
side 1 av 7
Med helsing
Bykle kommune
Hanne Heieraas Evju
Rådgjevar areal og plan
Brevet er elektronisk godkjent og sendast utan underskrift.
Kopi til:
Advokatfirmaet Hjort DA for Otrosåsen
velforening
Agder Energi Nett
Arild Reber
Bjørn K. og Marian Heldal Hansen
Setesdal Miljø og Gjenvinning IKS
Statens vegvesen Region sør
Postboks 471 Sentrum
0105
OSLO
Postboks 794 Stoa
Veråsvegen 4
Bliksheia 23 B
Syrtveit
postboks 723 Stoa
4809
4700
4637
4735
4808
ARENDAL
VENNESLA
KRISTIANSAND S
EVJE
ARENDAL
side 2 av 7
Arkiv:
Saksmappe:
Sakshands:
Dato:
L12
2015/23-11
Hanne Heieraas Evju
01.09.2015
Saksframlegg
Bykle kommune
Saksnr.
Utval
Møtedato
96/15
Planutval
12.10.2015
1. gongs høyring og utlegging til offentleg ettersyn av
detaljreguleringsplan for Otrosåsen hyttefelt
Rådmannen si tilråding:
Med heimel i plan- og bygningslova §12-3, 12-10 og 12-11 vedtek planutvalet å legge
detaljreguleringsplan for Otrosåsen hyttefelt ut til høyring og offentleg ettersyn med følgjene endringar
i planføresegna:
 3. e) – femte kulepunkt: «Eksisterande furutre med stammediameter på over 30 cm, både tre
til bevaring og dei som skal hoggast» strykast.
 4.1. c) Strykar at støttemurer må lagast av naturstein.
 4.1. Tilføres to nye punkar:
e) Kvar tomt skal ikkje ha meir enn ein bueining.
f) Deling/seksjonering uttover det som er tillat i planen tillates ikkje.
 4.2. h) Maksimal mønehøgde vart sett ned frå 6,0 m til 5,0 m, som kompensasjon kan total
BYA aukast. I tillegg til at andre og tredje setning forandras slik: «Maksimal mønehøgde for
anneks og dobbelgarasje skal ikkje overstige 4,5 m. Maksimal mønehøgde for
samanbindingsbygg og andre bygg skal ikkje overstige 3,5 m».
 4.2. i) Fjerde setning forandras til: «Takflater kan brytast med eitt takopplett på inntil 1/3 av
lengda av den brotne hovudflata».
 4.2. j) Setning: «Møneretning skal liggje parallelt etter kotelinjer for nytt terreng, toleranse +/5º» strykast.
 Alternativ plassering til småbåthamn vurderast og visas i plankartet.
Sjå vedlegg 4 for markering av endringar.
Saksprotokoll i Planutval - 12.10.2015
Behandling:
Saka vart drøfta
Vedtak:
Tilrådinga vart samrøystes vedteke
SAKSUTGREIING
side 3 av 7
Bakgrunn for saka
Det vert fremme forslag til detaljregulering frå Plankontoret Hallvard Homme på vegne av AS
Sætersdalen for område FB6 og C18 i kommunedelplan for Hovden. Området ligger tett knyta til ski
stadion i Røyrvikåsen og ljosløypa gjennom Hovden sentrum.
Kommunedelplan for Hovden 2013 – 2025 vart vedteken 27.02.2014. Planen legg opp til at allereie
eksisterande fritidsbustadsområder skal fortettast. FB6 står som eit av områda som kan fortettast ved
ny reguleringsplan. Ny reguleringsplan skal vise korleis fortettinga kan gjennomføras med tanke på
plassering av nye einingar, utvikling av eksisterande einingar, transformasjon og tal på einingar i kvart
bygg. Planområdet består i dag av eit eldre eksisterande felt, føremålet med planarbeidet er å fortette
det eksisterande feltet med nye hyttetomter og tilhøyrande infrastruktur. Det er i dag 106 eksisterande
tomteheimlar i området og 104 eksisterande hytter. Hyttene står med punktfester, og har per i dag
ingen tomtegrenser. Store deler av infrastrukturen må ombyggjast og oppgraderast. I planforslaget er
det innarbeida 113 nye tomtar.
Oppstart av planarbeidet vart meldt i 2009, men ble stoppa av tiltakshavar då privatrettslege tilhøve i
området gjorde utfallet av planarbeidet usikkert. Nytt varsel om oppstart blei sendt ut 30. januar 2015,
med svarfrist 14. mars 2015. Det har til saman kome 9 innspel til planarbeidet, 4 innspel frå offentlige
instansar og 5 private.
Innspel frå:
Fylkesmannen i Aust-Agder
Aust-Agder fylkeskommune
Norges vassdrags- og
energidirektorat
Statens vegvesen
Agder Energi Nett AS
Innspel:
Fylkesmannen er positiv til at
området skal bli fortetta.
Forventar at Rettleiaren T-1450
«Planlegging av
fritidsbebyggelse» leggjast til
grunn. Oppmodar til at ny
busetnad plasserast ved
eksisterande busetnad, og 50
m frå strandsona. Ta bør tas
omsyn til skiløyper ved
plassering av nye hytter slik at
ein kan hald fram med å nytte
skiløypene utan sjenanse.
Planen synar å vere i tråd med
overordna plan.
Seksjonen for kulturminnevern
finner det nødvendig med en
miljørevisjon av de kjente
kulturminne verdiane innan for
planområdet.
Elver, bekkar og innsjøar
merkast av på plankartet.
Byggjegrense på inntil 100 m
setjast av mot vassdrag og
grunngjevast.
Statens vegvesen har ingen
merknader til
oppstartsmeldinga.
Dagens strømnett er
hovudsakleg bygget som
luftnett på begynnelsen av
1980, og deretter gradvis
utvidet. Med dagens standar vil
en fortetting/kapasitetsøkning i
området kunne utløse en
vestenlig kostand ifm.
Strømforsyning til nye
abonomenter, samt stolper vil
stå i veien for nye hytter og
veier.
Kommentar:
Nye hytter vil ha omtrent same
avstand til vann og vassdrag
som eksisterande hytter har i
dag, og plasseras i samband
med desse.
Det er teke omsyn til skiløypa
og bebyggelse så langt det lar
seg gjøre. Kommunen ynskjer
ein lågare mønehøgde for å
gjera bebyggelsen så lite
synleg som mulig.
Arkeologisk
førehandsundersøkning er
utført.
Planen vil vidareføre omtrent
sama byggjegrense som det er
i området i dag.
Tas til orientering.
På sikt er det tiltenkt at alle
strømkablar skal leggas i
jordkablar, dette vil sjåast løyst i
teknisk plan.
side 4 av 7
Setesdal miljø og gjenvinning
AS
Advokatfirma Hjort, på vegne
av Otrosåsen Hyttegrend
Velforening
Arild Reber
Bjørn K. og Marian H. Hansen
Eksisterande avfalls bu for
området er i minste laget, ved
fortetting vil man auke behovet,
SMG ynskjer derfor plassering
av ny bu vis a vis eksisterande
bu. Tomten må være ferdigstilt
før fortetting tar til.
Advokatfirmaet representere
velforeininga i Otrosåsen. Stiller
seg spørjande til korleis man
skal avklare forholdet til
privatrettslige avtaler i en
offentlegrettsleg planprosess.
Velforeininga er motstandar av
ein kvar vidare utbygging av
planområdet frå Sætersdalen
AS sin side og oppmodar om at
fortettingsplanane leggas bort i
respekt for de rettigheiter som
eigarane av 106 hytter har
ervert gjennom privatrettslige
avtale med Sætesdalen AS.
Dersom dette ikkje respekteres
forbehold velforeningen seg
retten til å komme med
synspynkter på innholdet i
planen og sågår bli tatt aktivt
med.
Meddeler at eg herved er i mot
fortetting av hyttefeltet.
Kva menes med
«detaljregulering av Otrosåsen
hyttefelt»?
Kva menes med å «leggje til
rette for fortetting av
eksisterande hytteområde»?
Hvor ligger «ikkje utbygd teig»
og hvor finne en tegane FB6 og
C18 og LNFR-området inntil på
de udaterte/unummerte
kartskissene som var vedlagt
overnevnte brev?
Det er set rekkjefølgjekrav til
auka renovasjonskapasitet før
tiltak kan setjast i verk.
Det er ikkje et formål i sjølve
planprosessen å ordne
privatrettslige forhold. Bykle
kommune vil ikkje ta stilling til
noen privatrettslige forhold.
Fortetting av området er vedtatt
i kommunedelplan Hovden
2013 – 2025, planen er derfor i
tråd med overordna plan.
Det er eit ynskje frå kommunen
sin sida at velforeininga er en
aktiv part i planprosessen.
Bykle kommune vil legge til
rette for at velforeininga får
være ein så aktiv part i saka
som dei måtte ynskje.
I KDP Hovden står det at
Otrosåsen er et av områdane
på Hovden som kan fortettast
ytlegare. På grunn av store
verneområder omkring Hovden,
er offentlige myndigheter sin
oppmoding til Bykle kommune
at de eksisterande
hytteområdane fortettast.
Planen synar å være i tråd med
overordnaplan når det gjelder
fortetting.
Innspel er sendt som spørsmål
til plankontoret.
Område ligger i overordna plan
for Hovden, men for vidare
utvikling må området
detaljregulers. I
Kommunedelplan for Hovden er
planområdet et av områda som
er regulert til muligheit for
fortetting. Den ubebygde teiga
ligger sør-vest i området på
andre sida av skiløypa. Namna
FB6 og C18 er teken frå
kommunedelplan Hovden. C18
er den ubebygde teiga og FB6
er det resterande området
Otrosåsen. LNFR området er
nemning på Landbruk, natur og
friluftsområde med
friluftsføremål. De fleste grønt
områder på plankart hadde
side 5 av 7
dette føremålet.
Formelt grunnlag
Plan- og bygningslova 2008 §12-12
Kommunedelplan Hovden 2013 – 2025
Kommuneplan for Bykle 2010 – 2022
Vurderingar og konsekvensar
Området ligger til rette for fortetting da det i dag består av spedd bebyggelse på punktfester. Det er i
dag 106 eksisterande tomteheimlar i området og 104 eksisterande hytter. Hyttene står med
punktfester, og har per i dag ingen tomtegrenser. Eksisterande hytter har fått eigne tomter på rundt 1
daa per. De nye tomtene er lokalisert slik at det er avgrensa transformasjon av landskapet som må til.
Området ynskjast fortettast med 113 nye tomter.
Store deler av infrastrukturen må om byggjast og opp graderast, noe som vil vere et felles løft for heile
området. Skiløypa i planområdet er godt teke vare på og lagt til rette for. Planforslaget synar å være i
tråd med overordna plan.
Planområdet er stort og legger til en stor forttetning, derav er styringsdokumentar viktig for å få til ein
god og heilskapleg utvikling av området. Slik høyringsutkastet står fram i dag ynskjer rådmannen at
det gjøras fleire forandringar som styrker plandokumentar og gir klarare føringar i tråd med
kommunens retningslinjer og planar.
Fleire setningar er ynskjast fjerna. Føresegn angåande fjerning av trær i situasjonsplan er erfarings
messig vanskelig å kontrollere og blir skjeldent handheva. Det innstillas derfor til at føresegna
omhandlande at eksisterande furutrer med stammediameter over 30 cm skal synast i situasjonsplan
fjernast. Føresegna omhandlande takopplett er vanskelig å skulle styre etter, spesielt gjelder dette
først «etablert nabobusetnad». At takopplett ikkje kan vere lengre enn 1/3 av hyttas lengde, er et
føresegn som er lettare å handheve og i tråd med kommuneplan for Bykle. Faste føresegn med
møneretning førar til mange dispensasjonar, kor mange faktorar som lys forhold, utsikt og terreng
tilpassing spiller inn. Rådmannen sin tilråding er derfor at denne føresegna fjernes i sin heilhet.
Kommunen ynskjer føresegn om deling/seksjonering/fleire bueiningar. Fri deling/seksjonering og fleire
bueiningar på tomtane vil auke belastninga på infrastrukturen. Kommunen har behov for å kontrollere
ei slik utvikling gjennom planar, alle deling/seksjonering/tillate bueiningar må derfor visast i planen,
utover dette er nemnte tiltak ikkje tillat.
Utbygger ynskjer ei mønehøgde på 6 m, kommunens vurdering er at dette er et område med relativt
flatt terreng kor høye hytter vil bli svær synleg. I og gjennom planområdet går ljosløypa på Hovden,
området blir mye brukt til rekreasjon og friluftsaktivitetar både sommar og vinter. For å bevare område
best mulig synar kommunen at det er betre terrengtilpassing med lågare hytter og eventuelt auke i
maksimal grunnflate.
Rådmannen sin tilråding er et at det opparbeidast et alternativt sted til småbåthamn da plasseringa er
et naturskjønt område brukt til rekreasjon. Privatisering av området til småbåthamn vil hindre
allmennferdsel og bruk av området.
Konsekvensar for folkehelse
Planen må legge til rette for bevaring av lysløype traseen, og rekreasjonsområder i nærleik av
vankanten.
Bykle,
Tallak Hoslemo
Rådmann
side 6 av 7
Vedlegg
1
Plankart
2
Planomtale
3
Føresegn
4
Otrosåsen Hyttefelt - Føresegner, plankart og planomtale
6
2312 Varsling-Brev_off
7
2312 Varsling om oppstart
8
Kommentar til regulering av Otrosåsen hyttefelt
9
kart
10 Kommentar til detaljregulering, Otrosåsen hyttefelt
11 Spørsmål om planforslaget - oppstart av detaljregulering av Otrosåsen hyttefelt
12 Detaljreguleringsplan for Otrosåsen hyttefelt, gnr/bnr 2/2 – Melding
13 Innspel frå Otrosåsen hyttegrend velforening
14 Innspill til melding om oppstart av detaljreguleringsplan for Otrosåsen hyttefelt, Hovden i Bykle
kommune.
15 Innspel til detaljregulering for Otrosåsen hyttefelt
16 Innspel til varsel om planoppstart for Detaljregulering Otrosåsen hyttefelt
Melding om vedtak sendast:
Partar i saka
side 7 av 7