docOppdatert vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag 2014/2015
download 
Report Transcription
Oppdatert vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag 2014/2015
Oppdatert vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag 2014/2015 1. Objekt Sankthansfjellet er et borettslag i Oslo kommune. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret med org. nr 950266465. Gateadresse er Haugerudveien 1-63 og Larsbråtveien 1-263 og 2-38. Borettslaget består av 183 atriumshus i funkisstil satt sammen i varierte gruppeformer. Tomten har gårdsnr. 140/141 og bruksnr. 51/126/128. Husene ble oppført i 1969-1971 og første innflytting var i 1970. Husene er bygget i tre med luftede flate tak. Fundamentert i hovedsak direkte på fjell med kryprom. En del er fundamentert direkte på leire som plate på mark. 2. Teknisk status Det ble foretatt en omfattende utvendig rehabilitering av alle boligene i 2007 og 2008. Rehabiliteringsarbeidet omfattet: • • • • • • 2.1 Utskifting av panel og etterisolering vegger. Utskifting av vinduer og dører. Bygging av nye blomsterkasser, rekkverk og tak over inngangspartier. Utskifting av gesimsbeslag, renner og nedløp. Reparasjon av terrasser og ny papptekking. Maling av fasader, vinduer, rekkverk og blomsterkasser. Aktører 2006-2015 Funksjon Når Firma/adresse Kontaktperson Telefon etc. Byggherre 06-08 Styret i St. Hansfjellet Borettslag Anders Pilgaard 22 82 46 74 Høyer Finseth AS Finn Braaen Byggherreombud 06-08 anders.pilgaard@npt.no Entreprenør 07-08 EUC AS 90 02 32 44 finn.braaen@hoyerfinseth.no (tidl. A.L. Høyer) Bjørn Christensen 92 89 23 02 bec@euc.as FDV-dokumentasjon 07-08 EUC AS Bjørn Christensen 92 89 23 02 bec@euc.as Vedlikeholdsplan 2009 Høyer Finseth AS Finn Braaen Oppdatering av vedlikeholdsplan 14-15 Høyer Finseth AS (tidl. A.L. Høyer) 90 02 32 44 finn.braaen@hoyerfinseth.no (tidl. A.L. Høyer) Victoria Rygh Nordhagen 47 90 23 15 victoria.nordhagen@hoyerfinseth.no 3. Vedlikehold Vedlikeholdsplanen angir type vedlikehold samt fornyelser og utskifting, spesifisert ihht. angivelser i byggdetaljblad 700.320. Det forutsettes at kvalifisert bistand blir benyttet, både i form av rådgiving og/eller utførelse. En tidsplan for de neste 15 årene er vedlagt som en sjekkliste for byggherren. Høyer Finseth AS Postadresse: Engebrets vei 5, 0275 Oslo | Telefon sentralbord: 23 27 80 00 | Epost: post@hoyerfinseth.no | Org.nr: NO 947 624 105 MVA Det anbefales en hovedinspeksjon av hele bygningsmassen hvert 3.år og at Vedlikeholdsplanen blir oppdatert etter hver hovedinspeksjon. Bygningene står i et normalt utsatt klima, der noe forurenset luft kan påvirke malte flater. Det ble under rehabiliteringen i 2007-08 ikke utskiftet all ytterpanel. De eksisterende panelvegger som ikke ble skiftet (nordvegger og noen atrier) bør derfor inspiseres regelmessig for oppsprekking og avflassing. Regelmessig renhold vil forebygge nedbrytningsskader på disse veggene. For å få et godt og effektivt vedlikehold er det viktig at småskader utbedres, midlertidig eller permanent, så snart de blir oppdaget. Se FDV- dokumentasjonen fra EUC AS (Entreprenør fra prosjektet i 2007-2008). Vedlikeholdsplanen er bygget på NS 3451, Byggforsk 700.320, erfaringer fra rehabiliteringen utført 2007-2008 og inspeksjon i november/desember 2014. 3.1 Forklaringer Hovedvedlikehold = Reparasjon av skader. Hel fornying av overflatebehandlingen. Ettersyn = Reparasjon av småskader. Reparasjon av overflatebehandlingen. 3.2 Kostnader De beregnede kostnadene er rene vedlikeholdskostnader i 2014-kroneverdi og viser forslag til avsetninger til periodisk vedlikehold de neste 15 år. 4. Oppdatering av vedlikeholdsplan 2014/2015 Det ble i november/desember 2014 foretatt en befaring for å vurdere tilstanden til bygningsmassen i St. Hansfjellet borettslag med tanke på å oppdatere den eksisterende vedlikeholdsplanen. Fasadene på bygningene har holdt seg godt (med unntak av bodvegger hvor vannet gjør en del skade) siden rehabiliteringen i 2007/2008. Tilstanden på takene ble dog vurdert til å være i en slik tilstand at man må fremskynde det tidligere antatte hovedvedlikeholdstidspunktet. Befaring ble foretatt av Victoria Rygh Nordhagen fra Høyer Finseth AS med bistand fra vaktmestere Oppsal Vaktmestersentral. Høyer Finseth AS v/ Victoria Rygh Nordhagen Oppdatert Vedlikeholdsplan for St. Hansfjellet borettslag NS Bygningsdel Materiale/konstruk-sjon Vedlike-hold 3451 22 Bæresystemer 229 Andre deler av bæresystemer Tilfluktsrom Krypkjellere 23 Yttervegger 235 Utvendig kledning og overflate Panelvegger - nye i 07 og 08 Betong Betong Maling og betongrep. Beskrivelse av hovedvedlikehold Neste hovedvedlikehold Utvendig oppgraving. Maling av mur på hus. Krypkjellere: Holde under oppsyn mtp fuktskader. Rep av betongmur 2011. 2025 2020 Ettersyns- Henvisning intervall 3 år 1 år (oppsyn av krypkj.) Trepanel Maling Vedlikehold: Kun maling og reparasjon av oppståtte skader. Hovedtiltak: Nytt helstrøk hvert 10. til 12. år 2020-2021 3 år Byggforsk 700.320 Trepanel Vasking Utskifting 2015 2025 1 år 1 år Byggforsk 700.320 Trepanel 2020-2021 2015 2020-2021 1 år Panelvegger i Atrier Maling Vasking Maling Bodvegger Tre Såpevask Eksisterende panel rives. Ny panel med vindtetting og 98mm utforing og 100mm isolasjon. Maling hvert 10. til 12. år Såpevask Vedlikehold: Maling og eventuelt utskifting av skader. Såpevask Skifte enkeltbord ved råteskade. 2015 Fortløpende 1 år 1 år Maling - helstrøk 2020-2021 3 år 2020-2021 2015 2026 1 år 1 år Byggforsk 700.320 Panelvegger - originale nordvegger 234 Vinduer, dører porter Vinduer (2007-2008) Vinduer (før 2007-2008) Nye verandadører Dører som ikke ble skiftet 238 Utstyr og komplettering Rekkverk 282 Utvendige trapper Trapper 26 Yttertak 262 Taktekking Tekking hustak Tekking bodtak Vindfangtak Tre Tre Vasking Utskifting av råteskadde bord Maling Maling Utskifting Maling 3 år Byggforsk 700.320 Tre Tre Maling Maling/utskifting Males ved behov eller hvert 6. år Skifte gamle vinduer ved påvist råte Skraping og maling av vinduer ved behov eller hvert 4. år Maling hvert 6. år etter utskifting (siste i 2021). Forbehandling og maling. Skrapes til rent tre og males/ Utskiftes fortløpende. Tre Beising Beising hvert 6. år 2020 3år Byggforsk 700.320 Tre Utskifting Skifte hvis råte eller hvert 20. til 30. år. 2022 3år Byggforsk 700.320 Papp Papp Papp beslag og tre Papp/beslag Papp, beslag Papp, beslag og maling Omlegging av tak Omlegging av tak Reparasjon av tekking og beslag Male tre ved behov eller hvert 10. til 12. år 2020-2021 2021-2026 2020-2021 2020-2021 1 år 1 år 3 år 3 år Byggforsk 700.320 27 Fast inventar 279 Annet fast inventar Røykpiper Beslag 28 Trapper, balkonger 284 Balkonger og verandaer Terrasser Tremmer og papp Tre og papp PVC-rør/ Skifte rør Utskifting av beslag, kostnad beboeransvar. Samtidig som omlegging av tak. Rep ved lekkasje. Reparere/olje tremmer (hvert 3. år). Ny papp og tremmer i ca. 2040, men må sees an grunnet langt vedlikeholds-intervall. Byggforsk 700.320 Beboeransvar Beboeransvar Beboeransvar. Samtidig som omtekking av tak (2020-2021). ca. 2040 3 år 2025 3 år 2025 3 år Jevnlig vedlikehold 2025 3 år 3 år 2024 3 år Ved behov 1 år 30 VVS-installasjoner generelt 31 Sanitær 31 Røranlegg MA rør Taknedløp gjennom leilighet skiftes ved lekkasje Stake tette rør Utvendige avløpsrør stakes fortløpende 52 Integrert kommunikasjon Internett og TV-kabling Normalt vedlikehold Utskifting 70 Utendørs 721 Støttemurer og andre murer Støttemurer Betong Reparere Mekanisk utbedring ved behov eller hvert 20. år Flettverk og stendere i stål Fornyelse Reparere ved behov. Fornyelse 2011. El.luftstrekk Fornyelse Fornyelse av kabling, utvendig inntaksskap og innfesting i vegger 2027 1år Asfalt Varmekabler Utbedring Utbedring ved behov. Ny asfalt 2011. Utskifting, nye ved behov/skade 2026 2026 3 år 3 år Etter behov Etter behov 2021-2026 ½ år ½ år 1 år Byggforsk 700.320 725 Gjerder, porter og bommer Gjerder 75 Utendørs tele og automatisering Utendørs el.kab 76 Veger og plasser Gangveier 77 Park og hage Lekeplasser Felles grøntareal Garasjer 1400477 - Vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag Utarbeidet av: Victoria Rygh Nordhagen Godkjent av: Ellen M. Devold Utbedring ved behov Normalt vedlikehold Oppgradering av garasjeanlegg 13.02.2015 Oppdaterte vedlikeholdsperioder for St. Hansfjellet borettslag NS 3451 Bygningsdel Materiale/ konstruksjon Vedlikehold Betong Utvendig oppgraving Betong Maling og betongrep. 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 x x x x X x x x x x 22 Bæresystemer 229 Andre deler av bæresystemer Tilfluktsrom Krypkjellere x x x x x x x X x x 23 Yttervegger 235 Utvendig kledning og overflate Panelvegger - nye i 07 og 08 Trepanel Maling Vasking Panelvegger - originale nordvegger Tre,isolasjon,maling Utskifting X x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x Maling Vasking Panelvegger i Atrier Trepanel X Maling Vasking X Tre Utskifting av råteskadde bord Maling x Vinduer (2007-2008) Tre Maling Vinduer (før 2007-2008) Tre Utskifting (sam. m/tak) Maling Nye verandadører Tre Maling Dører som ikke ble skiftet Tre Maling/ut-skifting Bodvegger X x X x x x x X x X x X x x X x X x x x x x x x x x X x X x X x X x x x x X X x - - x - - - - - - x x x x X x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x X x X x x x X x x x 234 Vinduer, dører porter 1400477 - Vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag Utarbeidet av: Victoria Rygh Nordhagen Godkjent av: Ellen M. Devold x X x x X Beboer - X x - Beboer - - X - X x - - - x X x - X - - - x - - - - - - - - 13.02.2015 Oppdaterte vedlikeholdsperioder for St. Hansfjellet borettslag NS 3451 Bygningsdel Materiale/ konstruksjon Vedlikehold Tre Beising Tre Utskifting Tekking hustak Papp Papp/beslag Tekking bodtak Papp Papp, beslag Vindfangtak Papp Papp, beslag og tre beslag og maling 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 238 Utstyr og komplettering Rekkverk x x X x X 282 Utvendige trapper Trapper x x x X x 26 Yttertak 262 Taktekking x x x X x X X X x X X X x X X X x X X X x X X x X x x X x x X x x X x x X x x x x x x x x x x x x x X x x x - X X X X X - - - - - - - - - - 27 Fast inventar 279 Annet fast inventar Røykpiper Beslag 28 Trapper, balkonger 284 Balkonger og verandaer Terrasser Tre Tremmer - oljing Terrasser Papp Papp PVC-rør Skifte rør MA rør Stake tette rør x x x x x x x 30 VVS-installasjoner generelt 31 Sanitær 31 Røranlegg 1400477 - Vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag Utarbeidet av: Victoria Rygh Nordhagen Godkjent av: Ellen M. Devold X X 13.02.2015 Oppdaterte vedlikeholdsperioder for St. Hansfjellet borettslag NS 3451 Bygningsdel Materiale/ konstruksjon Vedlikehold 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 52 Integrert kommunikasjon Internett og TV-kabling normalt, jevnlig vedlikehold Utskifting x x x x X x 70 Utendørs 721 Støttemurer og andre murer Støttemurer Betong Ettersyn, reparere x Flettverk og stendere Fornyelse x x x x x x x x x x x x x x x x El.luftstrekk Fornyelse x x x x x x x x x x x x X x x x Gangveier Asfalt Utbedring Gangveier Varmekabler Utbedring, kontroll av funsksjon x x x X x 725 Gjerder, porter og bommer Gjerder 75 Utendørs tele og automatisering Utendørs el.kab 76 Veger og plasser x x x X x x x x X x 77 Park og hage Lekeplasser Felles grøntareal Garasjer 1400477 - Vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag Utarbeidet av: Victoria Rygh Nordhagen Godkjent av: Ellen M. Devold x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x X x x X x x X x x X x x X x x x x x x x x x x x x x x x 13.02.2015 Oppdaterte periodiserte vedlikeholdskostnader for St. Hansfjellet borettslag NS 3451 Bygningsdel Materiale/ konstruksjon Vedlikehold 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 22 Bæresystemer 229 Andre deler av bæresystemer Tilfluktsrom Krypkjellere 23 Yttervegger 235 Utvendig kledning og overflate Panelvegger - nye i 07 og 08 Panelvegger - originale nordvegger Panelvegger i Atrier Bodvegger 234 Vinduer, dører porter Vinduer (2007-2008) Vinduer (før 2007-2008) Nye verandadører Dører som ikke ble skiftet 238 Utstyr og komplettering Rekkverk 282 Utvendige trapper Trapper 26 Yttertak 262 Taktekking Tekking hustak Tekking bodtak Vindfangtak 27 Fast inventar 279 Annet fast inventar Røykpiper 28 Trapper, balkonger 284 Balkonger og verandaer Terrasser 30 VVS-installasjoner generelt 31 Sanitær Røranlegg Betong Betong Maling og betongrep. Trepanel Maling Vasking Tre,isolasjon,maling Utskifting Trepanel Tre Vasking Maling Vasking Utskifting av råteskadde bord Maling 40 000 20 000 40 000 20 000 40 000 20 000 40 000 20 000 40 000 20 000 40 000 20 000 40 000 20 000 40 000 20 000 40 000 20 000 40 000 20 000 40 000 20 000 40 000 20 000 40 000 20 000 40 000 20 000 40 000 20 000 281 000 281 000 281 000 281 000 281 000 281 000 281 000 281 000 281 000 281 000 281 000 281 000 281 000 281 000 281 000 281 000 22 000 281 000 22 000 281 000 22 000 281 000 22 000 281 000 22 000 281 000 22 000 281 000 22 000 281 000 22 000 281 000 22 000 281 000 22 000 281 000 22 000 108 000 22 000 108 000 22 000 108 000 22 000 108 000 22 000 108 000 22 000 108 000 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 5 400 ikke oppført - - - - - - - - - - - - - - 5 400 - ikke oppført Tre Tre Tre Tre Maling Maling/ut-skifting Tre Beising 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 Tre Utskifting 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 Papp Papp Papp Papp/beslag Papp, beslag Papp,besl,tre 897 000 244 000 67 000 897 000 244 000 67 000 897 000 244 000 67 000 897 000 244 000 67 000 897 000 244 000 67 000 897 000 244 000 67 000 897 000 244 000 67 000 897 000 244 000 67 000 897 000 244 000 67 000 897 000 244 000 67 000 897 000 244 000 43 200 897 000 244 000 43 200 897 000 244 000 43 200 897 000 244 000 43 200 897 000 244 000 43 200 897 000 244 000 43 200 Beslag 45 000 120 000 Beboeransvar Beboeransvar - Beboeransvar Tre og papp Papp PVC-rør MA rør Skifte rør Stake tette rør Ettersyn, reparere Flettverk og stendere Fornyelse 22 000 22 000 22 000 22 000 - 22 000 22 000 - 22 000 22 000 - 22 000 22 000 - 22 000 22 000 - 22 000 22 000 - 22 000 22 000 - 22 000 22 000 - 22 000 22 000 - 22 000 22 000 - 75 Utendørs tele og automatisering Utendørs el.kab El.luftstrekk Fornyelse 16 000 16 000 16 000 16 000 16 000 16 000 16 000 16 000 16 000 16 000 16 000 16 000 16 000 16 000 76 Veger og plasser Gangveier Asfalt Utbedring 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 Gangveier Varmekabler 2 200 2 200 2 200 2 200 2 200 2 200 2 200 2 200 2 200 2 200 2 200 2 200 2 200 2 200 77 Park og hage Lekeplasser 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 6 500 Felles grøntareal 11 000 11 000 11 000 11 000 11 000 11 000 11 000 11 000 11 000 11 000 11 000 11 000 11 000 11 000 Garasjer - samlet kostnad 172 000 172 000 172 000 172 000 172 000 172 000 172 000 172 000 172 000 172 000 172 000 172 000 172 000 172 000 Ekstern oppfølging av vedlikeholdsarbeidet 22 000 22 000 22 000 22 000 22 000 22 000 22 000 22 000 22 000 22 000 22 000 22 000 22 000 22 000 Summer (kr) 2 451 000 2 451 000 2 451 000 2 451 000 2 451 000 2 451 000 2 451 000 2 451 000 2 451 000 2 451 000 2 254 200 2 254 200 2 254 200 2 254 200 MERKNAD: Kostnadene er regnet ut fra rehabiliteringskostnadene i 2008, etter 2014 kroneverdi (evt tidsmessige prisendringer eller endret kroneverdi er ikke medregnet) Heller ikke rentekostnad eller renteinntekt er medregnet Merverdiavgift på 25% er medtatt Dette gjelder ikke tekking av hustak og bodtak, disse prisene kommer fra nye kostnadsestimater som Høyer Finseth AS har utarbeidet i januar 2015. Disse estimatene er basert på erfaringstall og Norsk Prisbok, samt tall fra et taktekkerfirma som borettslaget har benyttet seg av. Angående garasjer: Høyer Finseth gjorde befaring i 2011 av garasjer, tall for garasjer er basert på etsimat i rapport fra den gang, oppdatert til 2015-tall. 1400477 - Vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag Utarbeidet av: Victoria Rygh Nordhagen Godkjent av: Ellen M. Devold 43 000 - 22 000 22 000 - 50 000 43 000 - 22 000 22 000 - - 50 000 43 000 - 45 000 120 000 - - 50 000 43 000 - 45 000 120 000 - - 50 000 43 000 - 45 000 120 000 - - 50 000 43 000 - 45 000 120 000 - - 50 000 43 000 - 45 000 120 000 - - 50 000 43 000 - 45 000 120 000 - - 50 000 43 000 - 45 000 120 000 - - 50 000 43 000 - 45 000 120 000 - - 50 000 43 000 - 45 000 120 000 - - 50 000 43 000 - 45 000 120 000 - - 50 000 43 000 - 45 000 120 000 - - 50 000 43 000 - 45 000 120 000 - - 50 000 22 000 - 45 000 120 000 - - 43 000 22 000 - - 22 000 Betong 45 000 120 000 50 000 43 000 - 45 000 120 000 - 50 000 52 Integrert kommunikasjon Internett og TV-kabling 70 Utendørs 721 Støttemurer og andre murer Støttemurer 725 Gjerder, porter og bommer Gjerder 40 000 20 000 22 000 22 000 - 22 000 - 16 000 16 000 6 500 2 200 6 500 2 200 6 500 11 000 172 000 22 000 2 254 200 6 500 11 000 172 000 22 000 2 254 200 20.03.2015
