Vedtak - Fjell kommune

Fjell kommune
Arkiv:
Saksmappe:
Sakshandsamar:
Dato:
504
2014/2627-23612/2015
Linn Cecilie Martinson
26.10.2015
SAKSDOKUMENT
Utvalsaksnr
137/15
Utval
Komité for plan og utvikling
Møtedato
03.11.2015
Framlegg til detaljregulering for Bergtun gnr 37/38 m.fl.Anglavika. 1.gangsbehandling. Tiltakshavar Vidar Moen.
Samandrag av saka:
Straume Consult AS har på vegne av Vidar Moen utarbeidd framlegg til
detaljregulering for Bergtun gnr 37/38 m.fl. – Anglavika.
Føremålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av fire bustadeiningar og
småbåtanlegg med flytebryggjer for inntil 14 båtplassar.
I arealdelen til kommuneplanen 2015-2026, er området markert som regulert område.
Komité for plan og utvikling gav den 24.04.2012, løyve til å starta
reguleringsplanarbeid for å leggja til rette for bustader i området som i dag er regulert
som område for fritidsbustader.
Rådmannen tilrår at planforslaget vert lagt ut til offentleg ettersyn med dei endringane
som går fram av saksutgreiinga.
Innstilling:
Komité for plan og utvikling vedtek:
I medhald av plan- og bygningslova §12-10 godkjenner Komité for plan og utvikling at
framlegg til detaljregulering for Bergtun gnr 37/38 m.fl. – Anglavika, med plankart datert
14.10.2015, føresegner datert 14.10.2015 og planskildring datert 14.10.2015, vert lagt ut til
offentleg ettersyn med dei endringane som går fram av saksutgreiinga.
Straume, den 26.10.2015
Steinar Nesse
Rådmann
Berit Karin Rystad
Plan- og utbyggingssjef
Handsama i Komité for plan og utvikling - 03.11.2015:
Arealplanleggjar Linn Cecilie Martinson orienterte om planen.
Representanten Daniel-Victor Sandvik, FrP viste til at tiltakshavar er medlem av FrP og ba
om at komiteen vurderte om han var ugild i saka.
Det vart konkludert med at han var gild til å vere med og handsame saka.
Innstillinga vart samrøystes vedteken.
Vedtak i Komité for plan og utvikling - 03.11.2015:
Komité for plan og utvikling vedtek:
I medhald av plan- og bygningslova §12-10 godkjenner Komité for plan og utvikling at
framlegg til detaljregulering for Bergtun gnr 37/38 m.fl. – Anglavika, med plankart datert
14.10.2015, føresegner datert 14.10.2015 og planskildring datert 14.10.2015, vert lagt ut til
offentleg ettersyn med dei endringane som går fram av saksutgreiinga.
Dokument vedlagt saka:
A. Plankart, datert 14.10.2015
B. Føresegner, datert 14.10.2015
C. Planskildring, datert 14.10.2015
D. Illustrasjonsplan, datert 14.10.2015
Saksopplysningar:
Straume Consult AS har på vegne av Vidar Moen utarbeidd framlegg til detaljregulering for
Bergtun gnr 37/38 m.fl. – Anglavika. PlanID: 20140009. Føremålet med planarbeidet er å
leggja til rette for bygging av bustader og småbåtanlegg.
Varsling og kunngjering
Oppstart av reguleringa vart første gang kunngjort i Vestnytt 23.10.10. Planarbeidet vart på
ny varsla 06.12.14 etter nytt oppstartsmøte. Varsel om oppstart vart også sendt til naboar og
offentlege instansar. Det kom inn fem merknader frå offentlege høyringsinstansar og tre frå
private. I kap.10 i planskildringa er merknadene summert opp og kommentert.
Planstatus
Planområdet er i arealdelen til kommuneplanen 2015-2026, merka som regulert område.
Reguleringsplan for fritidsbustader på gnr 37, bnr. 38- Anglavika, er gjeldande plan.
Planområdet
Planområdet er på om lag 6,3 dekar, og er lokalisert i Anglavika, om lag 5 km frå
regionsenteret Straume. I tilgrensande område er det spreidde einebustader og fritidsbustader.
Området grensar til sjø i aust, og sjølina kring planområdet er dels utbygd med naust og
flytebrygger.
Teknisk infrastruktur:
Tilkomst til planområdet er via den kommunale vegen Anglavikvegen, og den private vegen
Sveavegen. Sveavegen har ei breidde på 4 meter og går under dimensjoneringsklasse A3.
Vegen manglar gang- og sykkelveg, og har ei fartsgrense på 30 km/t. Det er ikkje registrert
ulykker på Sveavegen. Kollektivdekninga i Anglavikvegen er god. Planområdet er ikkje
utsett for vegstøy jf. Statens vegvesens støysonekart av januar 2011. Det er utarbeidd VArammeplan for planområdet.
Terreng og landskap:
Terrenget i planområdet stig relativt bratt frå sjøen til kote +25. Terrenget heller mot aust, er
kupert og i stor grad bearbeidd. I grove trekk er jord og morenemassar fjerna frå tomten, og
store delar av området er dekka av sprengsteinmassar og grus som følgje av planeringsarbeid.
Planområdet er utsett for vind, spesielt frå nord jf. planskildringa. Soltilhøva er gode frå aust
og sør.
Sosial infrastruktur:
Jf. planskildringa, er Blåbærtua
barnehage nærmaste barnehage og
ligg om lag 2,5 km sørover.
Foldnes barneskule ligg om lag 4,5
kilometer unna. Fjell ungdomsskule
og Sotra vidaregåande skule ligg på Bildøy, om lag 6 km unna. Det er ledig skulekapasitet på
barneskulen og noko meir pressa på ungdomsskuletrinnet. Dei fleste idretts- og kulturtilbod,
arbeidsplassar og servicetilbod er på Straume, om lag 5 km sørover.
Bilete viser terrenget slik det ser ut i dag
Naturmangfald og kulturminneverdiar:
Som følgje av at planområdet er planert ut, er det lite vegetasjon på tomta. Det er ikkje
registrert trua eller verna dyreartar eller naturartar i planområdet. Vegetasjonen rundt
planområdet består av lauvskog, med innslag av nokre furutre og lågt-veksande vegetasjon.
Elles består området av bare bergknausar. Det er ikkje gjort registreringar av vegetasjon eller
naturtypar som det bør takast særskilt omsyn til, jf. Miljostatus.no. Det er heller ikkje funne
spor etter kulturminneverdiar i planområdet, jf. Miljostatus.no.
Planframlegget
Formålet med detaljreguleringa er å leggja til rette for oppføring av einebustader med
tilhøyrande leikeplass, vegareal og parkering. Planen legg også til rette for oppføring av eit
mindre småbåtanlegg. Intensjonen er at lokalmiljøet skal ha tilgang til småbåtanlegget.
Bustader:
Planen legg til rette for oppføring av totalt fire frittliggjande einebustader i formåla BF1-BF4.
Tomtane er mellom 500 og 600 m2, og maksimal utnytting er sett til 30 % BYA. Maksimal
mønehøgd er sett til 7 meter over gjennomsnittleg planert terreng.
Småbåtanlegg:
Det skal etablerast eit småbåtanlegg f_BSD1, som inkluderer flytebrygger med båtplass for
inntil 14 båtar. Mindre båtar som kajakk og kano skal ha enkel tilkomst til og frå sjøen.
Formålet U/N/B1 er sett av til eitt privat naust. Naustet skal ikkje nyttast til varig opphald
som bustad eller fritidsbustad. Området rundt naustet, f_BBS1, skal vera tilgjengeleg for
ålmenta. Oppføring av gjerde eller andre typar stengsler er ikkje tillate.
Leike- og uteopphaldsareal:
Eitt leikeareal, f_BLK1, skal etablerast sentralt i planområdet. Leikearealet vil få ein storleik
på om lag 150 m2, og arealet skal delast opp i to høgdenivå for å ta opp det skråande
terrenget. Det er sikra at leikearealet vert opparbeidd med sittegruppe og fleire leikeapparat.
For å skjerma leikearealet mot høgdeskilnader og veg, skal det setjast opp gjerde. Minst 50 %
av leikearealet skal vera universelt utforma, og minst 10% av leikearealet skal såast
til/plantast til med eigna vegetasjon. Før det kan gjevast bruksløyve til bustadane, skal
leikeareal f_BLK1 vera ferdigstilt.
Veg- og trafikktilhøve:
Sveavegen f_KV1 er eksisterande tilkomstveg til planområdet. Vegen blir også nytta som
tilkomst til bustader og fritidsbustader i sør og nord. Veg f_KV2 koplar seg på veg f_KV1,
og blir felles hovudtilkomst til bustadane i planområdet. Vegen f_KV3 er ein intern
tilkomstveg til bustadane. Stigninga på tilkomstvegen f_KV3 er sett til maksimalt 1:10, og
breidda på vegen er sett til 3,5 meter. Avkjørsla f_KV5 gjer tilkomst til den eksisterande
grusvegen vest for planområdet. Før det kan gjevast bruksløyve til bustadane skal
køyrevegen f_KV1-5 vera ferdigstilt.
Avkøyring frå Sveavegen (f_KV1), til f_KV2 (asfaltert veg)
Parkering for bustadane BF1- BF4 skal løysast på eiga tomt. Det skal etablerast minimum 2
parkeringsplassar pr. bustad.
Formåla f_PP1- f_PP3 er sett av til parkeringsplassar knytt til småbåtanlegget og
gjesteparkering til bustadane. Det er sett av 0,5 biloppstillingsplassar per båtplass. Saman
med gjesteparkering er det til saman 13 parkeringsplassar.
Murar, skjeringar og fyllingar:
Med bakgrunn i det skråande terrenget i planområdet, skal det etablerast fleire murar,
skjeringar og fyllingar. Maksimal høgd på skjeringar og fyllingar skal ikkje overstige 1,5
meter. Fyllingar skal plantast til/såast til med eigna vegetasjon. Murar over 1,5 meter skal
avtrappast, og i kvar avtrapping skal det plantast til/såast til med eigna vegetasjon. Maksimal
høgde på avtrappa murar skal ikkje overstige 3 meter. Alle murar knytt til terrengbehandling
skal opparbeidast i naturstein/ betong med natursteinsmønster og gjevast ei god estetisk
utforming.
Kommunaltekninsk anlegg:
Det er sett av eitt formål, f_ØK1, som skal nyttast til avfallshandtering og postkassestativ.
Universell utforming:
Vegane f_ KV1- f_KV5 og gangvegen f_GV1vert ikkje universelt utforma. Minst 50 % av
leikearealet skal vera universelt utforma.
Rekkjefølgjekrav:
Før det kan gjevast bruksløyve til bustadane BF1-4, skal følgjande vera ferdigstilt:
- andre kommunalteknisk anlegg f_ØK1
- leikeplass f_BLK1
- gangveg f_GV1
- grønstruktur f_G1-3
- køyreveger f_KV1-5
- annan vegrunn-grøntareal f_SVG1-10
Vurdering:
Reguleringsplanen for Bergtun ligg om lag fem minuttar med bil frå den kommande Sotra
kystby, og har dermed god tilknyting til aktivitet- og servicetilbod og arbeidsplassar.
Området er eit etablert bustadområde/hytteområde, og har flott utsikt mot sjøen. Over lengre
tider har planområdet lege som eit påbyrja byggingsarbeid med sprengsteinsmassar og
avgravd fjell. Rådmannen meiner det er positivt at det no vert rydda opp i området, og at det
vert planlagt for allmenn tilgang til strandsona.
Allmenn tilgjenge til sjø
Småbåtanlegget f_BSB1legg til rette for at strandsona kan bli meir tilgjengeleg for dei som
bur i området og ålmenta generelt. I takt med at presset på strandsona aukar, veks det fram eit
behov for større tilrettelegging av fellestiltak i strandsona. Rådmannen meiner at naustet
U/N/B1 burde vore eit felles naust for å gjera området meir tilrettelagt for ålmenta, men er
likevel nøgd med at det er sikra i føresegnene at områda rundt naustet skal vera ope for
ålmenta. Rådmannen er også svært positiv til at det vert sikra enkel tilkomst til og frå sjø for
mindre båtar som kajakk og kano.
Barn- og unges interesse
Rådmannen er positiv til at det er sikra opparbeiding av eit leikeareal sentralt i planområdet.
Då leikearealet vert utforma på to høgdenivå, kan det tilpassast for variert leik for ulike
aldersgrupper. Det er sikra at det skal etablerast fleire leikeapparat og sittegrupper, og
leikearealet skal sikrast med gjerde mot veg og høgdeskilnader.
Vegar og parkering
Det er ikkje planlagd spesifikke trafikksikringstiltak i Svevegen ,f_KV1. Difor vil det verta
eit strekke på om lag 250 meter utan tilbod for mjuke trafikantar mellom planområdet og
Anglavikvegen. Rådmannen meiner det er uheldig at det ikkje vert lagt til rette for fortau
eller gang- og sykkelveg når det i nyleg vedteken arealdel til kommuneplanen (KPA) er sett
krav til at det skal byggast samanhengande fortau eller gang- og sykkelveg fram til nærmaste
kollektivhaldeplass. Sveavegen har ei fartsgrense på 30 km/t og har svært lite trafikk.
Planarbeidet for Bergtun var allereie starta opp før KPA vart vedteken, og det vil difor ikkje
vera rimeleg å krevja at alle nye krav som kom med KPA vert følgd opp. Innanfor
planområdet er det sett av 13 parkeringsplassar for småbåtanlegget og gjesteparkering. Talet
på parkeringsplasser er i overkant av kva som er naudsynt innanfor planområdet, men
Rådmannen meiner likevel at ei god parkeringsdekning kan vera med på å minka risikoen for
at det vert parkert langs vegkanten til Sveavegen.
Avkjørselen f_KV5 opnar for at den eksisterande grusvegen utanfor planområdet kan nyttast.
Denne vegen ligg om lag parallelt med vegen f_KV2. I tilgrensande plan, 274 RP Anglavika
(37-7 mfl9), er den nordlege delen av grusvegen regulert til grønstruktur, noko som tydar på
at det er veg f_KV11 som skal nyttast i området. Rådmannen meiner at med omsyn til
trafikktryggleik ikkje er tilrådeleg å regulera inn to avkjørsler så tett inntil kvarandre, sjølv
om det er lite trafikk i området. Slik planen ligg føre no, med to tette kryss i veg f_KV1, men
ikkje kopling av vegen f_KV5 til vegen f_KV2, er det uklart kva intensjonen er for
vegløysinga. Då planen ikkje viser korleis dette skal løysast, er det fare for eit uoversiktleg
trafikkbilete der dei to parallelle vegane møter kvarandre.
Problemstillingar knytt til vegane f_KV2 og f_KV5 har vore diskutert med forslagstillar og
plankonsulent ved utarbeiding av planforslaget. Det er frå forslagstillars side, ønskjeleg at
f_KV5 skal ligga føre slik den er i dag med bakgrunn i privatrettslege årsaker. Rådmannen
må legga vekt på dei beste faglege vurderingane og kan ikkje sjå at det er naudsynt med to
parallelle vegar i området. Rådmannen meiner avkjørsel/veg f_KV5 må takast ut av
plankartet, og det må leggjast inn ei føresegn som sikrar at avkjørselen vert sanert før det kan
gjevast bruksløyve til bustadane i planområdet og båtplassane i planområdet. Vegen f_KV2
skal då vera felles tilkomstveg for bustadeiningane i planområdet, båtplassane i planområdet
og for dagens brukarar av f_KV5. Totalt einingar som vil belasta vegen er då 8
bustader/fritidsbustader og brukarane av småbåtanlegget. Formålsnamnet på tilkomstvegen
f_KV2 vert difor endra til privat tilkomstveg p_KV2.
Eksisterande situasjon
Tenkt situasjon
Universell utforming
Det skrånande terrenget i planområdets gjer at det ikkje er mogleg å oppnå universell
utforming for vegane og gangvegen f_GV1. Maksimal stigning på vegane vert
gjennomsnittleg 1:10. Delar av gangvegen f_GV1 skal etablerast med trapper for å ta opp
stigninga. Med omsyn til landskap, terrenginngrep og estetikk, meiner Rådmannen at vegane
i planområdet er plassert på ein akseptabelt måte med ei akseptabel stigning. Rådmannen er
nøgd med at 50 % av leikearealet f_BLK1 skal vera universelt utforma.
Landskap og terreng
Kombinasjonen av bratt terreng og bustadbygging, gjer at det vert utfordrande å unngå
dominerande skjeringar, fyllingar og murar. Jf. føresegnene i arealdelen til kommuneplanen
pkt. 18, er det mellom anna sett krav til at høge murar i størst mogleg grad skal unngåast.
Planframlegget legg derimot opp til at det fleire område må etablerast høge murar, skjeringar
og fyllingar. Heile planområdet er svært synleg frå sjø, og utbygginga kan få negative
konsekvensar for estetikk og landskap. Likevel meiner Rådmannen at tiltakshavar har vore
gjennom ein grundig prosess, og har sikra tiltak som gjer at terrenginngrepa vert redusert og
dempa. Rådmannen er nøgd med at det gjennom føresegnene er sikra avtrapping av murar, og
at murane skal opparbeidast i naturstein eller i betong med natursteinsmønster. Det er også
sikra at alle fyllingar og avtrappa murar skal plantast til/såast til for å dempa det visuelle
uttrykket.
I grøntarealet f_G1er eit svaberg som skrår bratt ned mot sjøen. Rådmannen er svært nøgd
med at området f_G1 er spart for utbygging, og blir verande att som eit naturleg element i
planområdet. For å sikra at området kring strandlina ikkje vert utsett for terrenginngrep,
meiner Rådmannen at det må leggjast inn ei føresegn om at det ikkje skal utførast
sprengingsarbeid ved sjølina. Mindre tiltak for å etablera trapper i gangveg f_GV1 er tillate.
I tillegg meiner Rådmannen at flytebryggjene bør vera illustrerande i plankartet slik at det
kan opnast for noko fleksibilitet knytt til plassering av båtplassar. Det må difor gjerast ei
endring i teiknforklaringa til plankartet.
BYA
Jf. merknad til oppstart frå Fylkesmannen, er det vist til at tomtane er små for å vera
bustadtomter. Bustadtomt BF2 har eit areal på 600 m2, og er større enn dei andre tomtane.
Med bakgrunn i at denne tomta ligg nærmast strandsona og vært svært synleg frå sjøen,
meiner Rådmannen at utnyttingsgraden på tomten må setjast ned frå 30 % BYA til 25 %
BYA.
SOSI- fil:
Rådmannen viser til at det er praksis i kommunen at feilfri SOSI- fil skal følgja med
planforslaget. Den innleverte SOSI- fila innehald framleis fleire feil, og må rettast før planen
vert lagt ut til offentleg ettersyn.
Naturmangfald:
I samsvar med naturmangfaldslova (nml) skal offentlege avgjerder som gjeld naturmangfald
så langt som råd byggja på vitskapeleg kunnskap. Den vitskapelege kjelda for vurdering etter
nml. er Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning. I planarbeidet er det også nytta
viktige informasjonskjelder som artskarta til artsdatabanken.no og miljostatus.no.
Ved søk i databasane Artsdatabanken og Naturbasen, og ved observasjonar på synfaring, kan
det konkluderast med at det innanfor planområdet ikkje er raudlistearter, trua naturtypar,
prioriterte arter, utvalte naturtyper eller område som er særs viktig for naturens mangfald.
Ei samla vurdering etter nml.§§ 8-12 av naturmangfaldet i dag og konsekvensane av
planframlegget tilseier at planframlegget ikkje vil ha negativ effekt på naturmangfaldet i
området.
Oppsummering:
Med bakgrunn i det som er drøfta over tilrår rådmannen at planframlegget vert vedteken lagt
ut til offentleg ettersyn med følgjande endringar:
-
-
Avkjørsel/veg f_KV5 må takast ut av plankartet, og det må det må leggjast inn ei
føresegn som sikrar at avkjørselen vert sanert før det kan gjevast bruksløyve til
bustadane i planområdet.
Føresegn § 5.1.5 må takast ut av føresegnene; f_KV5 er eksisterande veg som gjer
tilkomst til bustadar nord for planområdet.
Formålsnamnet på tilkomstvegen f_KV2 må endrast til privat tilkomstveg p_KV2.
-
-
Det må leggjast inn ei føresegn som sikrar at vegen p_KV2 skal vera privat
tilkomstveg for bustadane i planområdet, for båtplassane og for dagens brukarar av
vegen f_KV5.
BYA i BFS2 må reduserast frå 30% BYA til 25% BYA.
Det må leggjast inn ei føresegn som sikrar at det ikkje vert utført sprengingsarbeid i
terrenget ved sjølina. Mindre tiltak for å etablera trapper i gangveg f_GV1 er tillate.
Det må leverast inn ny feilfri SOSI- fil.
Flytebryggjene må skrivast som illustrerande i teiknforklaringa til plankartet.