Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Pareto Eiendomsinvest
Nordic AS
Kvartalsrapport – 3. kvartal 2015
Lenke: http://www.paretosec.com/pai-reports.php
Forvaltningsteamet
Johan Anker-Rasch
Jonathan Andreas Barfod
Hans Gunnar Martinsen
Ansvarlig Forvalter
Forvalter
Forretningsfører
+ 47 22 01 58 73
+ 47 22 01 58 46
+ 47 22 01 58 88
johan.anker-rasch@pareto.no
jonathan.barfod@pareto.no
hans.gunnar.martinsen@pareto.no
Jannick Huseth
Petter Grendahl
Forvalter
Forvalter
+ 47 24 02 82 02
+ 47 22 01 58 19
jannick.huseth@pareto.no
petter.grendahl@pareto.no
Pareto Alternative Investments AS
Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: 22 87 87 00,
www.paretosec.com/pai.php
2
Forvalters kommentar
Pareto Eiendomsinvest Nordic AS (”PEN”) har en verdijustert egenkapital per 30. september 2015 på
NOK 112 per aksje, en nedgang siden forrige kvartal på NOK 1 per aksje (-0,9%). Det er ikke
gjennomført noen utbetalinger i perioden.
Oppsummering
Tilbudsoverskudd i utleiemarkedet
En økning i overkurser på underliggende lån er
hovedårsaken til utviklingen gjennom tredje kvartal der
VEK er ned NOK 1 per aksje. Eiendomsverdiene har
holdt seg uendret og direkteavkastningen har vært som
forventet. Det er ikke gjennomført noen realiseringer
gjennom kvartalet.
Frykten for økende arbeidsledighet, samt usikkerhet
rundt fremtidig aktivitetsnivå i petroleumsnæringen,
har gitt utslag i forventningene til kontorledigheten i
tiden som kommer. Masseoppsigelser og kostnadskutt
har resultert i at flere bedrifter har tilgang til større
arealer enn de har bruk for. For gårdeiere er frykten
nå at bedriftsledere vil være villig til å gi store rabatter
i fremleiemarkedet for å dekke inn egne kostnader. Det
er knyttet spenning til i hvor stor grad dette vil påvirke
leienivåene fremover da leietakere vil ha et bredt
utvalg i kontorarealer. Spesielt utsatt for dette er
områder med høy konsentrasjon av oljerelaterte
virksomheter som Stavanger og Forus, samt Lysaker og
vestkorridoren i Oslo. Forvalter tror arealer med
middels standard, og med lengre avstand til kollektive
knutepunkter, vil møte et tøffere leiemarked i tiden
som kommer.
Periode
Avkastning
Kurs
Utbetaling
13,7 %
112
37,00
2014
5,7 %
131
17,00
2013
2,8 %
140
6,00
2012
8,0 %
142
6,00
2011
3,6 %
137
6,00
2010
20,0 %
138
6,00
2009
37,9 %
120
2008
-61,0 %
87
2007
19,4 %
240
0,5 %
201
-1,7 %
200
2015 (YTD)
2006 (2H)
Siden etablering
6,70
84,70
Totalt har økningen i overkurser hatt en negativ effekt
på NOK 4 per aksje i kvartalet. Ser vi bort fra denne
korreksjonen har således VEK i PEN utviklet seg
positivt. Økningen i overkurser skyldes de fallende
rentene i markedet i etterkant av rentemøtet til Norges
Bank i september, hvor styringsrenten ble redusert
med ytterligere 25 basispunkter til rekordlave 0,75%,
samt at prognoser for fremtidige rentebaner ble
nedjustert. Dette har resultert i at eksempelvis 10 års
swap rente har gått fra 2,39% til 1,90% ved utgangen
av kvartalet.
Lånefinansiering
Indikasjoner fra markedet tilsier at fremmedkapital i
form av obligasjonslån og ordinære banklån har blitt
mindre tilgjengelig den siste perioden. Mens de lange
rentene nå er på svært lave nivåer, er det forvalters
oppfatning at bankenes utlånsmarginer vil øke noe i
tiden som kommer. BN bank har videre besluttet å
avslutte sin utlånsvirksomhet mot næringseiendom,
noe som resulterer i en ytterligere begrensning i
tilgangen på lånekapital. Innstrammingen i tilgangen
på fremmedkapital har foreløpig ikke gitt noen
innvirkning på transaksjonsmarkedet men dette blir
spennende å følge videre. Det spekuleres samtidig i at
dette også kun kan være en kortvarig observasjon, og
som ikke forventes å vedvare i overgangen til 2016.
Utviklingen i transaksjonsmarkedet
Økt usikkerhet til utviklingen i utleiemarkedet burde
være en faktor som setter direkte spor på
transaksjonsmarkedet. Til tross for dette er det
vanskelig for en investor i dagens marked å finne gode
avkastningsdrivere. Etterspørsel etter investeringer
med forutsigbar avkastning har siden forrige kvartal
igjen
forsterket
seg
på
bakgrunn
av
den
makroøkonomiske utviklingen. Nyere eiendommer med
sentral beliggenhet og en sikker kontantstrøm forblir et
godt alternativ. Dette reflekteres i prisutviklingen
gjennom Q3 2015 der forventningen til prime yield av
flere har blitt nedjustert til rundt 4,25 %.
Utenlandske aktører finner fortsatt god trygghet i det
norske markedet og har vært den største kjøperen
også gjennom tredje kvartal. Det observeres at flere
eiendomsselskaper har benyttet den høye prisingen og
interessen fra utenlandske aktører til å realisere
verdier. Det kan derfor forventes at det vil være mye
kapital tilgjengelig for eiendomsutvikling i tiden som
kommer. Dette kan være en faktor som vil være med å
holde
god
flyt
i
transaksjonsmarkedet
for
utviklingseiendommer i tillegg til de mer opplagte
kontantstrømeiendommene som ellers er
i høy
etterspørsel.
Transaksjonsvolumet
i
det
norske
markedet per 1. september er i følge Atrium CBRE
kommet opp i NOK 70 mrd og flere aktører melder nå
om muligheten for å komme opp i et rekordhøyt
transaksjonsvolum på totalt opp mot NOK 100 mrd for
2015.
3
Avkastning og kursutvikling
Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 30. september 2015 er på NOK 112 per aksje. Siste
omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 96,5 per aksje, hvilket er opp 3,2 % fra
omsetningskursen ved forrige kvartalsrapport.
Avkastning og kursutvikling
Kursutviklingen
som
rapporteres
for
Pareto
Eiendomsinvest Nordic AS (”PEN”) er basert på
verdijustert egenkapital (”VEK”), der verdivurderingen
av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige
verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto
Alternative Investments AS (”PAI”).
Per 30. september 2015 er VEK for PEN fastsatt til NOK
112 per aksje. Dette gir en avkastning på -0,9 % siden
siste verdivurdering i andre kvartal 2015 og tilsvarer en
nettoyield på 7,3 % for porteføljen. Totalt sett har
selskapet hatt en avkastning på 15,8 % det siste året
og 17,7 % over de siste to årene. Ligningsverdien i
PEN utgjør NOK 9,18 per aksje per 31.12.2014.
Direkteavkastning / Utbytte
PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av
eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene
årlig. I takt med realiseringer er det derfor forventet
økte utbetalinger. I 2014 ble det utbetalt NOK 17 per
aksje, og hittil i 2015 er det utbetalt hele NOK 37 per
aksje. Styret vil fortløpende ta stilling til evt. ytterligere
utbetalinger. Siden etableringen av PEN har det blitt
utbetalt totalt NOK 397 mill. til selskapets aksjonærer,
noe som akkumulert tilsvarer NOK 84,70 per aksje.
Over- / underkurs lånefinansiering
Det er avsatt NOK 29 per aksje tilknyttet overkurs på
rentebindinger i forbindelse med beregning av VEK per
30. september 2015. Dette er en økning på NOK 4 per
aksje siden andre kvartal for porteføljen. Overkursen
vil alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av
rentebindingene, og således er det forventet at PEN sin
overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå.
Annenhåndsmarkedet
Det er totalt utstedt 4.843.903 aksjer i PEN. Pareto
legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste
omsatte kurs er NOK 96,50 per aksje (omsatt 13.
oktober 2015), hvilket tilsvarer en rabatt til VEK på
13,8 %. Omsetningskursen i PEN-aksjen fortsetter den
positive utviklingen. Omsetningskursen har steget med
3,2 % siste kvartal og hele 28,4 % siden 31.12.14
(justert for utbetalinger). Investorer som ønsker å
kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin
rådgiver eller Pareto.
Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS
VEK per aksje
250
VEK per aksje (utbyttejustert)
200
196,70
150
100
112,00
50
0
juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 juni 14 juni 15
siste kvartal
siste halvår
siste 12 mnd
siste 24 mnd
siden oppstart
PEN
-0,9 %
2,9 %
15,8 %
17,7 %
-1,7 %
Oslo Børs
-7,5 %
-6,0 %
-4,5 %
15,9 %
54,6 %
Eiendomsindeks
-4,1 %
-12,8 %
9,8 %
31,4 %
-12,0 %
Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene ENTRA, OLT og NPRO)
4
Porteføljen - Siste hendelser
Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene
Det har ikke vært noen vesentlige hendelser i
underliggende prosjekter i løpet av tredje kvartal 2015.
Levetid
PEN har en levetid som løper frem til 31. desember
2019, og vil således innen den tid søke å realisere
selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene.
Selskapet
kan
imidlertid
ved
2/3
flertall
i
generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt
før 31. desember 2019, beslutte både fremskutt og
utsatt oppløsning og avvikling av PEN.
Kapitalsituasjon
PEN har i skrivende stund en kontantbeholdning på
NOK 65 millioner. Kapitalen vil benyttes som
arbeidskapital, mulig videreutvikling av eksisterende
prosjekter og til utbytte til selskapets aksjonærer.
PEN eier totalt 58.857 egne aksjer. Aksjene er kjøpt til
en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på
NOK 49,85 per aksje.
Transaksjoner i tredje kvartal 2015
PEN har ikke gjennomført salg av noen underliggende
prosjekter i løpet av tredje kvartal 2015.
5
Porteføljen - Leiekontrakter
Eiendomsporteføljen
PEN forvalter ved utgangen av
Leietakere
tredje kvartal en
%-andel
portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 543
Stat/kommune
13,5 %
millioner. Porteføljen inkluderer 19 prosjekter hvor PEN
Reitan Gruppen (ink REMA 1000)
11,1 %
enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt
Kongsberggruppen
8,6 %
areal utgjør 142.362 kvm. Selskapet forvalter eiendom
Scan AB
7,4 %
innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk,
Freja Transport & Logistics
7,3 %
som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger
SAS
6,8 %
regionen.
Ringnes AS
6,5 %
Plantasjen Norge AS
4,8 %
ÅF Norge AS
4,4 %
Brødrene Kverneland AS
4,3 %
Aker Solution ASA
3,9 %
Expert AS
3,6 %
Møbelringen
2,6 %
Brutto
eiendomsverdier
i
porteføljen
basis
siste
verdivurdering utgjør ca. NOK 2,2 milliarder, som
tilsvarer en nedgang i bruttoverdier på ca. 0,4 % siden
forrige kvartal (i lokal valuta). Utviklingen er blandet,
der enkelte eiendommer har steget i verdi gjennom
Scan Tech AS
kvartalet mens andre har opplevd verdifall. Forvalter
opplever
at
dette
markedsutviklingen,
er
i
tråd
der
med
den
eiendommer
generelle
med
1,5 %
Andre
13,5 %
Sum
kort
100,0 %
kontraktslengde gjerne faller noe i verdi frem til det
foreligger
en
avklaring
Eiendomsverdiene
på
tilsvarer
nytt
en
leieforhold.
Utløpsprofil leiekontrakter
gjennomsnittlig
60
nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på
7,3 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i hele
PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje
for investorene.
Leiekontrakter
PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle
leieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter.
Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og
reduserer
risikoen
i
porteføljen.
50
Årlig bruttoleie i NOK mill
strukturen er estimert EBITDA-yield for 2015 ca. 7,0 %.
23,5%
40
17,0%
30
14,1%
12,5%
20
8,2%
10
0
andre
kvartal
utgjør
PEN
sine
2,6%
1,4%
0,0% 0,0%
Løpende
Per
7,1%
4,1%
Gjennomsnittlig
kontraktslengde for porteføljen utgjør 6,2 år.
8,1%
2016
1,1%
0,3%
2018
2020
2022
2024
2026
Årstall utløp leiekontrakt
annualiserte
20282032
leieinntekter ca. NOK 171 millioner. Leieinntektene
inflasjonsjusteres årlig med i snitt 98 % av KPI-
Type leiekontrakter
indeksen, og er således forventet å stige i takt med
inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt
solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 75 % av
totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder
stat/kommune,
Reitan
Gruppen
(Rema
1000),
og
33%
Kongsberggruppen, står for ca. 33 % av de totale
BareHouse
leieinntektene. PEN har ingen økonomisk ledighet i
porteføljen på det nåværende tidspunkt. Kun 10 % av
leieavtalene utløper frem til 31.12.2017. Hovedtyngden
Standard
67%
av leieavtalene forfaller i 2018 og i perioden 20202023.
6
Porteføljen - Finansiering
Finansiering
Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN
er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper
har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett
er knyttet opp mot lengden på underliggende
leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene
3,5 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på
5,3 %. Dette er ned 10 basispunkter i løpet tredje
kvartal, og skyldes i hovedsak nedgang i den flytende
renten. Etter hvert som flere rentebindinger utløper,
forventer vi at den totale lånekostnaden vil fortsette å
falle, som resultat av svært lav flytende rente. Således
forventes det at man får en marginalt bedret
kontantstrøm i enkelte av prosjektene gjennom de
neste årene. Totalt er 74 % av PEN sin underliggende
rente bundet, og således er PEN sin rentekostnad i
skrivende stund lite eksponert mot endring i
markedsrenter. Hovedvekten av rentebindingene til
PEN løper ut i perioden 2016-2022.
relativt
uendret
fra
forrige
kvartal.
Normale
markedsmarginer for prosjekter av den typen PEN er
investert i utgjør anslagsvis 150 – 200 basispunkter på
nåværende tidspunkt.
Låneportefølje
PEN sin underliggende låneportefølje utgjør omtrent
NOK 1,6 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer
det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 73 %
(underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN
har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende
belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2015 vil PEN
indirekte betale avdrag tilsvarende ca. NOK 39
millioner, noe som tilsvarer 2,5 % av låneporteføljen.
Tar man hensyn til avdragene, samt den løpende
utbyttekapasiteten kontantstrømmen genererer, gir
PEN en forventet avkastning til egenkapitalen på 1012% p.a. ved uendrede eiendomsverdier og uendret
overkurs på selskapets lån.
Lånemarginer
PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30.
september 2015 på 163 basispunkter, noe som er
450
26,0 %
Forfall rentesikring (mill NOK)
400
350
300
16,1 %
250
200
9,1 %
150
10,4 %
10,0 %
8,1 %
6,9 %
7,4 %
100
4,3 %
50
0
1,7 %
0,0 %
Flytende
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
Utløp rentesikring (årstall)
7
Porteføljen - Nøkkeltall
PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 2,2 milliarder per 30. juni 2015. Dette tilsvarer en netto
yield på 7,3 %, og representerer en verdinedgang på -0,4 % i bruttoverdiene sammenlignet med første
kvartal 2015.
Beliggenhet
Kursutvikling
VEK (30.09.2015)
NOK 112 per aksje
Akkumulert utbetaling
NOK 84,70 per aksje
Sist omsatt
NOK 96,50 per aksje
7%
Stor-Oslo
7%
Eiendomsportefølje
Brutto eiendomsverdier
NOK 2,2 mrd
Verdi av EK (basis VEK)
NOK 543 mill
Verdi av EK (basis omsetningskurs)
NOK 467 mill
Brutto leieinntekter
NOK 171 mill
Netto yield portefølje basis VEK
7,3 %
Estimert netto yield basis sist omsatt
7,6 %
Estimert EBITDA yield basis VEK
7,0 %
Kontraktslengde (år)
37%
Stavanger/Sola
30%
Sverige
6,2
Andel av areal portefølje
142.362 kvm
Antall bygg
Danmark
19%
39
Ledighet
Østlandet
0,0 %
KPI Regulering
98 %
Type bygg (Segment)
Leienivå portefølje (NOK per kvm)
Kontor
1 683
Handel
1 304
Lager og logistikk
Handel
1 035
Annet
967
11 %
28 %
Lånefinansiering
Belåningsgrad
Lager/Logistikk
5,31 %
Gjenomsnittlig rentebinding (år)
3,5
Andel rentebundet
Annet
37 %
74 %
Gjennomsnittlig lånemargin
Industri
Kontor
73 %
Gjennomsnittlig lånerente (ink margin)
1,63 %
Overkurs swapavtaler
Bryggeriet Holding AS/KS
17 %
914
Industri
Prosjekt / selskap
7%
NOK 29 per aksje
Eierandel
Type bygg
Beliggenhet
Antall kvm
Gjenstående
Andel av
leietid (år) Netto yield portefølje *
100 %
Kontor
Stor-Oslo
6 430
4,5
6,1 %
6,9 %
Dusavika Eiendomsinvest IS/AS
20 %
Industri
Stavanger/Sola
12 335
9,7
6,9 %
1,5 %
Forus Handelsbygg AS
50 %
Handel
Stavanger/Sola
5 845
8,6
6,2 %
2,4 %
Forus Kontorbygg AS
50 %
Kontor
Stavanger/Sola
17 379
4,2
7,4 %
7,2 %
100 %
Handel
Stavanger/Sola
16 491
5,2
7,2 %
12,0 %
Handelseiendom I AS
25 %
Handel
Østlandet
11 621
6,0
6,5 %
2,5 %
Innovasjonsenteret Holding AS/KS
22 %
Kontor
Stor-Oslo
24 734
3,6
6,0 %
6,2 %
10,5 %
Kontor
Stor-Oslo
30 248
8,5
6,4 %
4,1 %
Kongsberg Industribygg AS
25 %
Industri
Østlandet
46 651
3,0
8,8 %
6,1 %
Krags Gate Eiendom III IS/AS
30 %
Industri
Østlandet
10 287
5,9
8,2 %
3,1 %
Kragsgate Eiendom II AS/IS
10 %
Kontor
Østlandet
6 296
1,8
9,0 %
0,4 %
Logistikbyg Århus ApS
100 %
Lager/Logistikk
Danmark
15 094
8,2
8,0 %
7,5 %
Logistikbygg Linköping Fastighet AB
100 %
Lager/Logistikk
Sverige
9 600
8,4
6,9 %
6,9 %
79 %
Lager/Logistikk
Stor-Oslo
26 000
6,2
7,7 %
9,1 %
100 %
Kontor
Stor-Oslo
7 349
3,1
6,6 %
5,8 %
Lørenskog Vest Eiendom AS
8%
Kontor
Stor-Oslo
4 142
4,6
7,4 %
0,4 %
Sola Næringseiendom KS
35 %
Annet
Stavanger/Sola
34 412
5,2
16,6 %
7,0 %
Stamveien 1 AS
40 %
Lager/Logistikk
Stor-Oslo
17 119
7,2
8,3 %
4,1 %
100 %
Kontor
Østlandet
6 600
13,8
5,7 %
6,6 %
Forus Park AS
K2 Eiendom AS
Logistikkbygg II AS/KS
Lysaker Nova AS
Vangsveien Eiendom Holding AS
* basert på andel av total nettoleie
8
Markedskommentar
Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal 2015
Leiemarkedet
•
Steenstrup Stordrange får nytt hovedkontor etter å
ha signert en leiekontrakt med Vika Utvikling i Cort
Adelers gate 33. Bygget skal totalrehabiliteres før
de nye leietakerne flytter inn våren 2017.
•
Arntzen de Besche har forlenget sin nåværende
kontrakt med Hydros Pensjonskasse med syv år i
Bygdøy Allé 2. Advokatfirmaet leier rundt 6.000
kvm fordelt over 5.5 etasjer.
Kontorledigheten i Oslo holder seg mer eller mindre
uendret, og kontorledigheten var per 1. juli 2015 ca.
8.3 %, opp fra ca. 8.1 % per april 2015.
Leiemarkedet opplever fremdeles lavere aktivitet enn i
perioden 2010-13. Dette kan forklares med lavere
økonomisk aktivitet grunnet signifikant fall i oljepris.
Attraktive objekter med sentral beliggenhet er
imidlertid kun ledig i korte perioder før nye kontrakter
er inngått.
Utsiktene fremover er at leienivåene i randsone vest vil
oppleve et videre fall i leieprisene på kort sikt basert på
høyere grad av fremleie i området. For resten av Oslo
forventes det en stabil utvikling i intervallet +/- 3 %
ettersom etterspørselen fremdeles er robust.
Følgende er
kommentar:
de
største
kontraktene
siden
forrige
•
E-helsetjenesten har signert en leiekontrakt med
Norwegian Property på 7.500 kvm i nye lokaler i
Verkstedveien 1 på Skøyen.
•
Wikborg Rein har signert en leiekontrakt for 8.500
kvm i Dronning Mauds gate 11. Eiendommen skal
totalrenoveres før advokatfirmaet flytter inn
sommeren 2017.
Logistikk leiemarkedet i Stor-Oslo regionen er
fremdeles sterkt med stabil ledighet, og etterspørsel
etter moderne logistikkbygg innen de kommende 2-4
årene er fortsatt på et høyt nivå.
Leienivåene
har
ikke
endret
seg
stort
i
logistikkmarkedet, og leienivåene for de beste
områdene er fremdeles på NOK 1.200 / kvm.
Observerte leiepriser er høye fra Berger til Vinterbro
ettersom disse områdene er svært populære.
9
Markedskommentar (fortsettelse)
Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal 2015
Transaksjonsmarkedet
•
Schage Eiendom har kjøpt ut øvrige aksjonærer i
Den høye aktiviteten opplevd i 2014 har fortsatt inn i
Salto Eiendom på en brutto verdsettelse rundt NOK
2015. De tre første kvartalene har hatt et samlet
5.000 millioner (100 % basis).
transaksjonsvolum på i overkant av NOK 65 milliarder.
•
DNB Scandinavian Property Fund har kjøpt Quality
Hovedårsaken til den høye aktiviteten har vært lave
Hotel Expo på Fornebu fra et Pareto-syndikat for
lange renter det siste året samt god tilgang på
NOK 530 millioner.
bankfinansiering. I tillegg har høy etterspørsel fra
utenlandske investorer bidratt til et høyt aktivitetsnivå.
•
DNB
Scandinavian
Property
Fund
har
kjøpt
Så langt i 2015 har utenlandske investorers andel i det
Østbygget, en del av hovedkontoret til DNB i
norske transaksjonsmarkedet vært opp mot 50 %, en
Bjørvika, fra DNB Livforsikring for NOK 1.224
trend som trolig vil fortsette inn i 2016.
millioner.
Estimatet for endelig transaksjonsvolum for 2015 er
•
NOK 90-100 milliarder.
Prime yield estimatet er satt ned 25 basispunkter til
Øgreid Eiendom har solgt Scandic Stavanger City til
investor Geir Hove for NOK 350 millioner.
•
4,25 %.
Statoils hovedkontor på Forus i Stavanger er solgt
til USA-baserte Colony Capital for NOK 2.550
millioner.
Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige
kommentar inkluderer:
•
KLP Eiendom har kjøpt Citypassagen i Oslo sentrum
fra Berner Gruppen for ca. NOK 850 millioner noe
•
Petter Stordalen og Aspelin Ramm har investert 40
som tilsvarer en yield på ca. 5.25 %.
% hver i Sommerrogata 1-3 og Inkognitogata 37 på
Solli Plass i Oslo. Höegh Eiendom beholder 20 %
eierandel i de to byggene.
10
Fremleie i utleiemarkedet – et håndterlig
problem (Oslo)
Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom
Nedturen i oljebransjen har ført til at mange i markedet
frykter leienedgang i flere områder i Oslo, og i enda
større grad i andre byer i Norge. Aller mest frykter man
da fremleie, som plasserer en «desperat» bedriftsleder i
kostnadskutt-modus i stolen der en rolig og behersket
gårdeier skulle sittet. Man frykter helt konkret, det
brutale regnestykket til en bedrift som søker å kutte en
gitt kostnad i et gitt antall år ved å fortest mulig sikre
seg en «plaster på såret» kontantstrøm fra en
leietaker.
Utleiemarkedet i Oslo har en del erfaring med fremleie.
I 2009-2010 var det finansbransjen som sa opp flest,
og man så en del fremleie i de mest attraktive
kontorområdene i Oslo. Dette ble håndtert relativt greit
av bransjen, selv om leien falt bratt i et drøyt år. Langt
verre opplevde markedet dot-com-krasjet i 2002-2004,
som sammenfalt med en byggeboom i tillegg til å
omfatte et større antall kontor-intensive bedrifter. På
den tiden var også en vesentlig del av problemet at
man bestilte lokaler for bratt vekst inn i nær fremtid.
Estimatene varierer, men opp mot 300.000 kvm av en
samlet
ledighet
på
900.000
kvm
var
på
fremleiemarkedet, og lå der i 2-3 år. Leienivåene fikk
en betydelig nedgangsperiode for alle segmenter, og
nybyggmarkedet var svært labert helt frem til 2007.
IT-bransjen har egentlig aldri blitt den samme igjen, og
selv om den er en viktig faktor i markedet, er det
tydelig at forsiktighet og kostnadsfokus holder
bedriftene
unna
lokaler
som
er
dyrere enn
gjennomsnittet – i hvert fall de som er av en viss
størrelse.
da de har helt andre utfordringer i sine svært
kostnadskrevende virksomheter. Dette skiller seg
tydelig fra situasjonen i 2002-2004, da flere av fremutleierne var enten konkurs eller hadde kontorleie som
en vesentlig del av sine kostnadsutfordringer –
arealoverskuddet var gjerne mye større i forhold til
bedriftens størrelse også, da mange hadde krympet til
en brøkdel av sin opprinnelige (for ikke å snakke om
planlagte) størrelse.
En av de viktigste faktorene er faktisk leietakerens
krav. De siste 10-20 årene har de fleste kontorbrukere
vent seg til å sitte på lokaler med høy standard, og der
utleier har tilpasset lokalene etter brukernes ønske –
og brukerne er her både de enkelte ansatte og
bedriften som helhet. Dette krever mer av utleier, ikke
minst i form av investeringer og oppfølging. Dette er
ikke noe som en typisk frem-utleier håndterer på strak
arm. Kombinert med at kontorkostnaden utgjør en
stadig mindre andel av bedriftens utgifter, fører dette
etter vår oppfatning til at de fleste leietakere heller vil
velge et litt dyrere lokale der gårdeier er «på ballen»
og interessert i et langsiktig leieforhold med en fornøyd
kunde. Dette er det viktig at gårdeierne spiller på de
nærmeste par årene.
Etter mange oppsigelser, og enda større kansellering av
langsiktige rekrutteringsplaner, er det nå oljebransjen
sin tur. Det kan på avstand se ut som de nå går
gjennom den samme typen hestekur, men det er noen
viktige faktorer som gjør situasjonen annerledes i dag.
Dette kan man blant annet se om man går nærmere
inn på en del av de som er hardest rammet. Noen av
de største frem-utleierne er Aker, Statoil, Lundin og
Technip, som alle har overskuddsarealer på 3.00010.000 m2 på markedet, i gangavstand fra hverandre i
Lysaker-Fornebu-området. Her kan man leie lokaler i
fine nybygg, men av flere grunner oppleves ikke
situasjonen lik det man så etter dot-com-krisen.
De nevnte bedriftene ønsker for det første ikke å
avskjære seg fra vekstmuligheter på mellomlang sikt,
og vil derfor neppe tilby lokaler for mer enn 5 år. De vil
også ønske et fåtall leietakere, og helst noen som
passer inn i deres lokaler uten for mye «støy» eller
ombygginger. Det er verd å merke seg at de ikke ser
på kostnadene for ledige lokaler som et kritisk problem,
11
Definisjoner og ansvarsfraskrivelse
I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller
fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne
kvartalsrapporten.
Definisjoner:
10 års swap rente
Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt
lånemargin.
EBITDA
Earnings Before Interests Taxes , Depreciations and Amortizations. Dette
tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt
(tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader).
Hjemmelsselskap
Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom
IRR
Årlig avkastning, målt i prosent.
Overkurs
Overkursen reflekterer nåverdien av differansen mellom rentebindingen og
gjeldende markedsrente for tilsvarende durasjon, og representerer kostnaden
tilknyttet en evt. innfrielse av rentebindingsavtalen. Ved beregning av VEK per
tredje kvartal 2015 er 76 % av brutto overkursen hensyntatt i beregning av
VEK. Prosentsatsen oppjusteres med 3%-poeng i kvartalet inntil den tilsvarer
86,5 % (estimert 30.09.16).
PEN / Selskapet
Pareto Eiendomsinvest Nordic AS.
PAI
Pareto Alternative Investments AS.
Pareto
Selskaper i Pareto Gruppen.
Prime yield
Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning
som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive
beliggenheten i Oslo sentrum.
VEK
Verdijustert egenkapital.
Yield
Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige
eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler
direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering.
Yield gap
Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett
basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den
faste renten bankene tilbyr.
Ansvarsfraskrivelse:
Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller
en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte,
som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet.
Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har
vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet.
Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller
fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project
Investment Management AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon.
Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig
avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene.
Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Securities AS Project Finance’s markedsrapport av mai 2015.
Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med
tidligere emisjoner.
12