Landås hovedgård-Del 2 Vedlegg tilstand 2015

Transcription

Del 2
Vedlegg
Tilstandsrapport
LANDÅS HOVEDGÅRD
KANONHAUGEN 39
25.06.15
VEDLEGG
INNHOLDSFORTEGNELSE
1.
2.
3.
4.
5.
Følgebrev fra Rådgiver
Plantegninger
Energiattest
Antikvarisk dokumentasjon
Andre målinger og dokumentasjon/ rapporter
som har relevans for kartleggingen
- Brannteknisk vurdering
- Rapport vedlikehold
- Aktsomhetsrapport
6. Andre aktuelle vedlegg som er utlevert/ mottatt/
fremskaffet.
- Takst Landås Hovedgård
7. Merknader fra høringsrunde
8. Kildehenvisninger
1. Følgebrev
Bergen kommune, Etat for bygg og eiendom
v/Knut Folkestad
25.06.2015
Tilstand Landås Hovedgård
FØLGEBREV TIL SLUTTRAPPORT
Tilstandsrapport for Landås Hovedgård ble sendt ut på høring torsdag 18. juni 2015, til
byggforvalter Morten Bjordal og byggkoordinator Knut Folkestad. Oversendelsen var i form av
en PDF-fil. Den kom i retur til rådgiver den 24. juni.
Det kom inn enkelte merknader, og disse listes opp i et eget dokument i vedleggsdelen, se
«Merknader fra høringsrunde».
Innkomne merknader er generelt gjennomgått og innarbeidet i rapporten.
Med vennlig hilsen
Ragnhild Soldal Sjøholt
Sweco Norge AS - Bergen
letter.docx 2012-03-28
1 (1)
Sweco
Storetveitvegen 98
NO-5072 Bergen, Norge
Telefonnummer +47 55 275000
Faks +47 55 275001
www.sweco.no
Sweco Norge AS
Org.nr: 967032271
Hovedkontor: Oslo
Ingeniør
Rehabilitering og bygningsfysikk
Mobil +47 97 16 58 39
E-post: ragnhild.sjoholt@sweco.no
2. Plantegninger
3. Energiattest
Adresse
Kanonhaugen 39
Postnr
5097
Sted
Bergen
Leilighetsnr.
Gnr.
161
Bnr.
812
Seksjonsnr.
Festenr.
Bygn. nr.
Bolignr.
Merkenr.
A2011-148522
Dato
15.12.2011
Eier
BERGEN BOLIG OG BYFORNYELSE KF
Innmeldt av
GUNNAR JETMUNDSEN
Energiattesten er bekreftet og offisiell. Bygningens identitet og eierforhold er ikke bekreftet fra Matrikkelen
Energimerket angir boligens energistandard.
Energimerket består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter, se i figuren. Energimerket
symboliseres med et hus, hvor fargen viser oppvarmingskarakter, og bokstaven viser energikarakter.
Energikarakteren angir hvor energieffektiv boligen er,
inkludert oppvarmingsanlegget. Energikarakteren er
beregnet ut fra den typiske energibruken for boligtypen.
Beregningene er gjort ut fra normal bruk ved et gjennomsnittlig klima. Det er boligens energimessige standard og
ikke bruken som bestemmer energikarakteren. A betyr
at boligen er energieffektiv, mens G betyr at boligen er
lite energieffektiv. En bolig bygget etter byggeforskriftene
vedtatt i 2007 vil normalt få C.
Målt energibruk: Ikke oppgitt
Det er ikke oppgitt hvor mye energi som er brukt i boligen.
Oppvarmingskarakteren forteller hvor stor andel av
oppvarmingsbehovet (romoppvarming og varmtvann)
som dekkes av elektrisitet, olje eller gass.
Grønn farge betyr lav andel el, olje og gass,
mens rød farge betyr høy andel el, olje og gass.
Oppvarmingskarakteren skal stimulere til økt bruk
av varmepumper, solenergi, biobrensel og fjernvarme.
Om bakgrunnen for beregningene,
se www.energimerking.no
Hvordan boligen benyttes har betydning for energibehovet
Energibehovet påvirkes av hvordan man benytter boligen,
og kan forklare avvik mellom beregnet og målt
energibruk. Gode energivaner bidrar til at energibehovet
reduseres. Energibehovet kan også bli lavere enn normalt
dersom:
• deler av boligen ikke er i bruk,
• færre personer enn det som regnes som normalt
bruker boligen, eller
• den ikke brukes hele året.
Gode energivaner
Ved å følge enkle tips kan du redusere ditt energibehov,
men dette vil ikke påvirke boligens energimerke.
Tips 1:
Tips 2:
Tips 3:
Tips 4:
Energimerkingen kan kun endres gjennom fysiske endringer
på boligen.
Følg med på energibruken i boligen
Luft kort og effektivt
Redusér innetemperaturen
Bruk varmtvann fornuftig
Mulige forbedringer for boligens energistandard
Ut fra opplysningene som er oppgitt om boligen,
anbefales følgende energieffektiviserende tiltak. Dette
er tiltak som kan gi bygningen et bedre energimerke.
Noen av tiltakene kan i tillegg være svært lønnsomme.
Tiltakene bør spesielt vurderes ved modernisering av
bygningen eller utskifting av teknisk utstyr.
Tiltaksliste (For full beskrivelse av tiltakene, se Tiltaksliste - vedlegg 1)
- Montere tetningslister
- Tetting av luftlekkasjer
- Etterisolering av yttertak / loft
- Isolering av gulv mot kald kjeller / kryprom
- Randsoneisolering av etasjeskillere
- Etterisolering av yttervegg
- Isolere loftsluke
- Utskifting av vindu
- Termografering og tetthetsprøving
- Isolere varmtvannsrør
- Montere blafrespjeld på kjøkkenventilator
- Skifte avtrekksvifte på bad til ny med fuktstyring
- Temperatur- og tidsstyring av panelovner
- Installere ny rentbrennende vedovn / peisinnsats,
alternativt pelletskamin
Det tas forbehold om at tiltakene er foreslått ut fra de
opplysninger som er gitt om boligen. Fagfolk bør
derfor kontaktes for å vurdere tiltakene nærmere.
Eventuell gjennomføring av tiltak må skje i samsvar
med gjeldende lovverk, og det må tas hensyn til krav
til godt inneklima og forebygging av fuktskader og
andre byggskader.
Boligdata som er grunnlag for energimerket
Energimerket og andre data i denne attesten
er beregnet ut fra opplysninger som er gitt av boligeier
da attesten ble registrert. Nedenfor er en oversikt over
oppgitte opplysninger, som boligeier er ansvarlig for.
Bygningskategori:
Bygningstype:
Byggeår:
Bygningsmateriale:
BRA:
Etasjer over bakken:
Detaljert vegger:
Detaljert vindu:
Småhus
Enebolig
1870
Tre
238
3
Nei
Nei
Teknisk installasjon
Varmepumpe:
(OHNWULVLWHW
9DUPHSXPSH
9HG
Henter varme fra uteluft
Ventilasjon:
Periodisk avtrekk fra bad/kjøkken
Detaljering varmesystem:
/XNNHWSHLVHOOHURYQ
(OHNWULVNHRYQHURJHOOHUYDUPHNDEOHU
Oppvarming:
Der opplysninger ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen. For mer
informasjon om beregninger, se
www.energimerking.no/beregninger
Om grunnlaget for energiattesten
Oppgitte opplysninger om boligen kan finnes
For å se detaljer må du velge "Gjenbruk" av aktuell attest
ved å gå inn på www.energimerking.no, og logge
under Offisielle energiattester i skjermbildet "Adresse".
inn via MinID/Altinn. Dette forutsetter at du er registrert som
Boligeier er ansvarlig for at det blir brukt riktige opplysninger.
eier av denne boligen i matrikkelen, eller har fått
Eventuelle gale opplysninger må derfor tas opp med selger
delegert tillatelse til å gå inn på energiattesten.
eller utleier da dette kan ha betydning for prisfastsettelsen. Eier kan når som helst lage en ny energiattest.
Om energimerkeordningen
Norges vassdrags- og energidirektorat er ansvarlig for
energimerkeordningen. Energimerket beregnes
på grunnlag av oppgitte opplysninger om boligen.
For informasjon som ikke er oppgitt, brukes typiske
standardverdier for den aktuelle bygningstypen
fra tidsperioden den ble bygd i. Beregningsmetodene
for energikarakteren baserer seg på NS 3031
(www.energimerking.no/NS3031)
attesten, energimerkeordningen eller gjennomføring
av energieffektivisering og tilskuddsordninger kan
rettes til Enova svarer på tlf. 800 49 003, eller
svarer@enova.no
NVE samarbeider med Enova om rådgivning knyttet
til energimerkeordningen. Spørsmål om energi-
Nærmere opplysninger om energimerkeordningen
kan du finne på www.energimerking.no
Plikten til energimerking er beskrevet i
energimerkeforskriften, vedtatt desember 2009.
og endret i juni 2010.
For ytterligere råd og veiledning om effektiv energibruk, vennligst se
eller ring Enova svarer på tlf. 800 49 003.
www.enova.no/hjemme
Tiltaksliste:
Vedlegg til energiattesten
Attesten gjelder for følgende eiendom (Vedlegg 1)
Adresse: Kanonhaugen 39
Postnr/Sted: 5097 Bergen
Leilighetsnummer:
Bolignr:
Gnr: 161
Bnr: 812
Seksjonsnr:
Festenr:
Bygnnr:
Bygningsmessige tiltak
Tiltak 1:
Montere tetningslister
Luftlekkasjer mellom karm og ramme på vinduer og mellom karm og dørblad kan reduseres ved montering av tetningslister. Lister i silikoneller EPDM-gummi gir beste resultat.
Tiltak 2:
Tetting av luftlekkasjer
Det kan være utettheter i tilslutning mellom bygningsdeler, rundt vinduer/dører og ved gjennomføringer som bør tettes. Aktuelle
tettematerialer er f.eks. bunnfyllingslist med fugemasse, fugeskum eller strimler av vindsperre. Utettheter ved tilslutninger mellom
bygningsdeler kan være kompliserte å tette, og må ofte utføres i sammeheng med etterisoleringstiltak.
Tiltak 3:
Etterisolering av yttertak / loft
Evt. kaldt loft kan etterisoleres med isolasjonsmatter eller løsblåst isolasjon. Etterisolering krever dampsperre på varm side av isolasjonen.
Tetting av loftsluke må alltid gjennomføres samtidig for at det ikke skal opptre kondens i taket over loftsluka. For etterisolering av yttertak
avhenger utførelse/metode av dagens tilstand.
Tiltak 4:
Isolering av gulv mot kald kjeller / kryprom
Det fins flere løsninger for etterisolering av gulv mot kald kjeller eller kryperom. Utførelse/metode avhenger av dagens løsning. Vindsperre
etableres på kald side.
Tiltak 5:
Randsoneisolering av etasjeskillere
Kald trekk i randsonen av trebjelkelag kan utbedres ved å isolere bjelkelaget i randsonen. Utvendig kan man forsøke å tette vindsperra
nederst på utsiden av veggen.
Tiltak 6:
Etterisolering av yttervegg
Yttervegg etterisoleres. Metode avhenger av dagens løsning. For å sjekke vindtetting av yttervegg anbefales termografering og
tetthetsprøving.
Tiltak 7:
Isolere loftsluke
Loftsluken isoleres og tettes ved bruk av tettelister for å redusere varmetap og direkte luftlekkasjer.
Tiltak 8:
Utskifting av vindu
Gammelt vindu som isolerer dårlig skiftes ut med nytt vindu. Det anbefales en U-verdi på 1,2 W/m2K eller lavere (medregnet karm og
ramme).
Tiltak 9:
Termografering og tetthetsprøving
Bygningens lufttetthet kan måles ved hjelp av metode for tetthetsmåling av hele eller deler av bygget. Termografering kan også benyttes
for å kartlegge varmetap og lekkasjepunkter. Metodene krever spesialutstyr og spesialkompetanse og må utføres av fagfolk.
Tiltak på sanitæranlegg
Tiltak 10:
Isolere varmtvannsrør
Uisolerte varmtvannsrør isoleres for å redusere varmetapet.
Tiltak på luftbehandlingsanlegg
Tiltak 11:
Montere blafrespjeld på kjøkkenventilator
Dersom kjøkkenventilator ikke har blafrespjeld, bør dette monteres for å redusere luftutskiftningen og dermed varmetapet.
Tiltak 12:
Skifte avtrekksvifte på bad til ny med fuktstyring
Dersom avtrekksvifte på bad kun har manuell styring av/på kan det vurderes å montere ny avtrekksvifte med fuktstyring, dvs. at den
starter/stopper automatisk ved behov avh. av luftens relative fuktighet og reduserer den totale luftutskiftningen og dermed varmetapet.
Tiltak på elektriske anlegg
Tiltak 13:
Temperatur- og tidsstyring av panelovner
Evt. eldre elektriske varmeovner uten termostat skiftes ut med nye termostatregulerte ovner med tidsstyring, eller det ettermonteres
termostat / spareplugg på eksisterende ovn. Dersom mange ovner skiftes ut bør det vurderes et system hvor temperatur og tidsinnstillinger
i ulike rom i boligen styres fra en sentral enhet.
Tiltak på varmeanlegg
Tiltak 14:
Installere ny rentbrennende vedovn / peisinnsats, alternativt pelletskamin
I gamle vedovner / peiser med dør utnyttes kun 30 - 55 % av energiinnholdet i veden, mens med nye rentbrennende
vedovner /peisinnsatser (som kom på markedet i 1988) er virkningsgraden på 70 - 80 %. Alternativt kan den gamle vedovnen / peisen
skiftes ut med en pelletskamin. Nye vedovner, peisinnsatser og pelletskaminer utnytter energien mer effektivt samt at
røykgassforurensning og utslippene reduseres med inntil 90 % sammenlignet med gammel vedovn. De fleste pelletskaminer styres av en
romtermostat, slik at man kan stille inn ønsket temperatur. Kaminen kan starte og slokke av seg selv, og mange kaminer kan også
programmere inn ukeprogram, med f.eks. nattsenkning.
Brukertiltak
Tips 1:
Følg med på energibruken i boligen
Gjør det til en vane å følge med energiforbruket. Les av måleren månedlig eller oftere for å være bevisst energibruken. Ca halvparten av
boligens energibruk går til oppvarming.
Tips 2:
Luft kort og effektivt
Ikke la vinduer stå på gløtt over lengre tid. Luft heller kort og effektivt, da får du raskt skifta lufta i rommet og du unngår nedkjøling av gulv,
tak og vegger.
Tips 3:
Redusér innetemperaturen
Ha en moderat innetemperatur, for hver grad temperatursenkning reduseres oppvarmingsbehovet med 5 %. Mennesker er også
varmekilder; jo flere gjester – desto større grunn til å dempe varmen. Ha lavere temperatur i rom som brukes sjelden eller bare deler av
døgnet. Montér tetningslister rundt trekkfulle vinduer og dører (kan sjekkes ved bruk av myggspiral/røyk eller stearinlys). Sett ikke møbler
foran varmeovner, det hindrer varmen i å sirkulere. Trekk for gardiner og persienner om kvelden, det reduserer varmetap gjennom
vinduene.
Tips 4:
Bruk varmtvann fornuftig
Bytt til sparedusj hvis du ikke har. For å finne ut om du bør bytte til sparedusj eller allerede har sparedusj kan du ta tiden på fylling av ei
vaskebøtte; nye sparedusjer har et forbruk på kun 9 liter per minutt. Ta dusj i stedet for karbad. Skift pakning på dryppende kraner.
Dersom varmtvannsberederen har nok kapasitet kan temperaturen i berederen reduseres til 70gr.
Tips 5:
Slå av lyset og bruk sparepærer
Slå av lys i rom som ikke er i bruk. Utnytt dagslyset. Bruk sparepærer, spesielt til utelys og rom som er kalde eller bare delvis oppvarmet.
Tips 6:
Vask med fulle maskiner
Fyll opp vaske- og oppvaskmaskinen før bruk. De fleste maskiner bruker like mye energi enten de er fulle eller ikke.
Tips 7:
Slå el.apparater helt av
Elektriske apparater som har stand-by modus trekker strøm selv når de ikke er i bruk, og må derfor slås helt av.
Tips 8:
Spar strøm på kjøkkenet
Ikke la vannet renne når du vasker opp eller skyller. Bruk kjeler med plan bunn som passer til platen, bruk lokk, kok ikke opp mer vann enn
nødvendig og slå ned varmen når det har begynt å koke. Slå av kjøkkenventilatoren når det ikke lenger er behov. Bruk av microbølgeovn
til mindre mengder mat er langt mer energisparende enn komfyren. Tin frossenmat i kjøleskapet. Kjøl- og frys skal avrimes ved behov for å
hindre unødvendig energibruk og for høy temperatur inne i skapet/boksen (nye kjølekap har ofte automatisk avriming). Fjern støv på
kjøleribber og kompressor på baksiden. Slå av kaffetraker når kaffen er ferdig traktet og bruk termos. Oppvaskmaskinen har innebygde
varmeelementer for oppvarming av vann og skal kobles til kaldvannet, kobles den til varmtvannet øker energibruken med 20 - 40 %
samtidig som enkelte vaske- og skylleprosesser foregår i feil temperatur.
Tips 9:
Velg hvitevarer med lavt forbruk
Når du skal kjøpe nye hvitevarer så velg et produkt med lavt strømforbruk. Produktene deles inn i energiklasser fra A til G, hvor A er det
minst energikrevende. Mange produsenter tilbyr nå varer som går ekstra langt i å være energieffektive. A+ og det enda bedre A++ er
merkinger som har kommet for å skille de gode fra de ekstra gode produktene.
Tips 10:
Fyr riktig med ved
Bruk tørr ved, god trekk, og legg ikke i for mye av gangen. Fyring i åpen peis er mest for kosens skyld. Hold spjeldet lukket når peisen ikke
er i bruk.
Tips 11:
Tiltak utendørs
Monter urbryter (koblingsur) på motorvarmeren slik at den ikke står på mer enn nødvendig. Skift til sparepærer. Sparepærer på 5, 7, 11,
15, og 20 W tilsvarer glødelamper på henholdsvis 25, 40, 60, 75 og 100 W, og de varer dessuten lenger, 8.000-15.000 timer mot 1.0002.500 timer for glødelamper. Det kan monteres fotocelle på utebelysningen slik at det automatisk går av/på etter dagslyset/mørket. Eller
det kan monteres bevegelsessensor slik at lyset kun går på ved bevegelse og slås av automatisk etter forhåndsinnstilt tid. For
snøsmelteanlegg som kun er manuelt styrt av/på eller ift. lufttemperatur kan det installeres automatikk slik at snøsmelteanlegget både er
temperatur- og nedbørsstyrt dvs. når det registreres nedbør og kulde samtidig.
4. Antikvarisk dokumentasjon
BERGEN KOMMUNE
Byutvikling, klima og miljø/Byantikvaren
Intern korrespondanse
Saksnr.:
Saksbehandler:
Emnekode:
Til:
Fra:
Seksjon for strategisk eiendomsforvaltning
v/ Tor Corneliussen
Byantikvaren
Dato:
28. januar 2015
201502801-1
JOGI
ESARK-3620
Landås Hovedgård. Kanonhaugen 39. Gnr 161/bnr 812, bygningsnr. 13913552,
Askeladden-id: 87145-1. Forvaltning og bevaring av eiendommen. Byantikvarens
innspill.
Landås Hovedgårds hovedbygning er fremdeles et godt synlig landemerke i området og et av
Bergens fremste kulturminner. Bygningen ble fredet i mai 1927, etter lov om
bygningsfredning fra 1920. Etter å ha fungert som prestebolig fra 1966 til 2014, står nå
bygningen tom. Anlegget har vært i Bergen kommunes eie siden 1975.
Gårdens historie
Landås (norrønt Landásar), gnr. 161, er en gammel gård i det tidligere Årstad herred, i
nordvestskråningen av Landåsfjellet. I middelalderen hørte den til kongsgården på Alrekstad
(Årstad). Etter reformasjonen i 1537 kom den i Vincens Lunges eie, og ble utskilt fra
Lungegården først i 1645, da den ble solgt til Peder Paasche. Senere har gården hatt en lang
rekke eiere. Landås hovedgård grenset i sin tid opp mot Haukeland hovedgård i nord og
Slettebakken hovedgård i sør. Med tiden ble eiendommen gradvis mindre, ved at jordstykker
og underbruk ble solgt, og ved at eiendommen ble delt mellom flere arvinger. I dag består
hovedgården av lysthuset og en vognstall/garasje, samt en liten del av hagen. Resten av
gården ble utbygget i en storstilt byutvikling i etterkrigstiden.
Anleggets historie
Huset er sannsynligvis oppført en gang mellom 1664 og 1680 som et en-etasjes hus, smalere
enn i dag og med saltak. Deler av kjelleren kan være fra det opprinnelige huset. Trolig på
1680-tallet, da huset fremdeles var ganske nytt, ble salens vegger dekorert med akantusranker,
søyler og fruktranker i barokk stil. Dekoren er malt direkte på tømmerveggene og finnes ennå,
helt eller delvis, beskyttet bak veggplater montert i 1955. Der finnes beskrivelser og tegninger
av dette. Der nevnes også senere tapet. Disse er trolig ødelagt, men har beskyttet
barokkdekoren fra 1600-tallet. Fra samme tid finnes det også en barokk hagedør, som på
1770-80-tallet ble flyttet til et annet rom og erstattet med en ny dør etter at brødrene Wollert
og Danckert Krohn hadde overtatt familieeiendommen i 1771. Rokokkoen gjorde med dette
sitt inntog i bygningen, blant annet i form av denne portalen og døren i salen. Vi vet lite om
hvilke andre endringer brødrene gjorde. Dette er omtrent samtidig med at Damsgård
Hovedgård, vårt mest kjente «rokokkopalé», fikk sin form slik vi kjenner den, og dette kan
kanskje gi en pekepinn om tidens stil og smak i de bergenske lystgårdene. Hagedøren ble en
innerdør ved påbyggingen i 1810. Begge dørene er fortsatt intakte.
Fra konsul og hoffagent Herman Didrich Janson og hans hustru, Christiane Krohn, gikk
gården i 1808 i arv til datteren Ingeborg Benedicte Janson og hennes mann, Edvard Hagerup.
Hagerup var på den tiden stiftsamtmann og eide fra 1809 også Stiftsgården, eller
Hagerupsgården, på Rådstuplass, også denne tidligere eid av svigerfaren Herman Didrich
Janson, som for øvrig også var eieren av Damsgård Hovedgård. Ingeborg og Edvard fikk åtte
barn, hvorav datteren Gesine ble komponisten Edvard Hagerup Griegs mor, og sønnen
Herman far til Nina Hagerup Grieg. Etter at Edvard Hagerup og Ingeborg Janson overtok,
gjennomgikk huset omfattende endringer og fikk dagens fasadeuttrykk. Han moderniserte
Hagerupsgården omtrent samtidig og de intakte interiørdetaljene der kan kanskje gi et
inntrykk av hvordan også lystgården ble oppgradert. Landås Hovedgård ble påbygget med en
etasje, samtidig som det ble utvidet med to meter i bredden mot sør. Også taket ble endret fra
saltak til et høyt valmet tak over en romslig loftsetasje med ark. Etter Hagerups ombygging
ble husets ornamentikk dels barokk og rokokko, dels Louis-seize og empire, mens fasaden
fikk et nyklassisistisk preg, med en rektangulær hovedform, valmtak med svai og store
vinduer fordelt på hele fasaden i en én–tre-én rytme i begge etasjer. I 1897 fikk huset et
tilbygg mot sør i halve husets lengde og en større stall- og vognbygning i forlengelse av huset
østover. Siden 1897 har det vært lite eksteriørmessige endringer.
Bygningen viser slik spor etter flere århundrers boligkrav, stiler, smaksretninger og
bygningsdetaljer av høy kvalitet. I nyere tid er bygningen oppgradert for å tilpasses moderne
boformer, men i følge kilder, er dette gjort i samråd med kulturminnemyndigheter, og vi må
anta at det i stor grad er gjort som reversible løsninger som muliggjør tilbakeføring på et
senere tidspunkt.
Vi kjenner lite til hageanlegget til det tidligste huset. Landås Hovedgård hadde på 1800-tallet
et stort parkanlegg anlagt da det ombygde huset stod ferdig i 1810. Parken ble anlagt etter
datidens hageideal; « den engelske parken», en stor park med stier, benker, karussedammer og
kjørevei opp fra Landåsveien. Det refereres også til en mer formell hage. I brev fra
Fortidsminneforeningen til reguleringsrådet i Bergen av 31.10.1951 heter det at «Hagen har i
sin nåværende form bevart karakteren fra rokokkotiden og hører til et av de anlegg som
fremheves i C.W Schnitlers bok om norske haver. Samspillet mellom den vakre gamle
bygningen, den sirlige hagen og det kuperte terrenget, er av enestående virkning og hører til
de verdier som bør søkes bevart mest mulig intakt også av hensyn til den nye bydelen som
vokser opp.» Det meste av dette området ble utbygget på 1950-tallet, men spor er bevart,
først og fremst i den generøse hagen rundt huset. Gatenavnet Kanonhaugen fra 1954 er
knyttet til den lille saluttkanonen som var plassert på utkikkspunktet på Landås Hovedgård.
Kulturhistorie
De mange bybrannene i Bergen har medført at vi har lite bevart av bygninger fra før 1702. At
hovedbygningen på Landås kan føres tilbake til 1600-tallet, er derfor av stor verdi for
forståelsen av vår lokale arkitekturhistorie. Tradisjonen med lystgårder utenfor byen var et
velutviklet særpreg ved den bergenske borgerkultur på 17- og 1800 tallet, og således en viktig
del av vår kulturhistorie.
2 av 5
Utover anleggets plass i lystgårdkulturen rundt Bergen, og blant Krohn-familiens
eiendommer, er Landås Hovedgård i dag mest assosiert med Edvard og Nina Grieg. Som
barnebarn av Edvard Hagerup tilbrakte de barndommens somre på Landås, og da Edvard var
10 år arvet moren Gensine eiendommen. Familien bodde i et større hus i Strandgaten 152, der
faren også drev sin forretning, men hver sommer bodde de på landet på Landås, en kontrast til
det travle bylivet ellers. Griegs barndomshjem i Strandgaten ble ødelagt ved eksplosjonen på
Vågen i 1944. Det var på Landås Ole Bull oppdaget 15-åringens store musikalske talent og
rådet foreldrene til å la ham studere ved konservatoriet i Leipzig. Elleve år senere, i 1869,
tilbrakte Nina og Edvard Grieg sommeren på Landås da deres eneste barn, datteren
Alexandra, ble rammet av hjernebetennelse og døde, bare 13 måneder gammel. Etter denne
tragedien satte Grieg musikk til “Millom rosor” av Kristofer Janson, et dikt som nettopp
skildrer en mors sorg ved sitt barns død. Også den meget populære klaverkomposisjonen
“Brudefølget drar forbi” ble til på Landås. Familien eide Landås til 1873. Da var Edvard 30 år
og det var 12 år før hans og Ninas Troldhaugen stod ferdig.
Blant senere eiere er også teatermann og forfatter Hans Wiers-Jensen. Hans far kjøpte
eiendommen på auksjon i 1886, og selv overtok han i 1901. Wiers-Jensen skrev blant annet
komedien «Jan Herwitz» og en rekke bergenshistorier. Han var eier frem til 1930. I hans tid
ble huset igjen åsted for kulturelle festligheter. Fra 1966 leide Bergen kommune 1. etasje som
prestebolig for Landås menighet og i 1975 kjøpte kommunen eiendommen, slik at det ble en
permanent prestebolig. Fra 2014 har bygning stått ubebodd. Eiendommen har vært forvaltet
av BBB med BKF som leietaker.
Verneverdi
Landås Hovedgård har svært høy verneverdi. Bygningen regnes som kulturminne av nasjonal
verdi og er fredet. Fredningen omfatter eksteriør og interiør. Fredningen ble vedtatt på et
tidspunkt der man konsentrerte fredningsvedtak om selve bygningene, og hagen har derfor
ikke et formelt vern. Det kan like fullt slås fast at anlegget bør betraktes som en helhet og at
også det gjenværende hageanlegget er av svært høy kulturminneverdi. I forbindelse med
fremtidig planarbeid, bør også hagen vernes gjennom hensynssone. Bygningen, med sine spor
av 350 års historie, representerer en unik kildeverdi i vårt område, der vi har få profane
trebygninger av så høy alder. Bygningens kulturhistoriske verdi knyttes også til typologi og
gårdens historie som en av Bergens lystgårder, og ikke minst til Edvard Griegs tilknytning til
eiendommen gjennom oppveksten og som ung mann. Flere av hans verk er komponert her og
hans opphold på Landås Hovedgård tillegges mye oppmerksomhet og vekt.
Så vidt vi kjenner til er det ikke gjort noen bygningsarkeologiske undersøkelser på Landås
Hovedgård, og vi mangler dermed et viktig grunnlag for å forvalte denne bygningsarven på en
best mulig måte. Utfra det vi vet, er det likevel grunn til å tro at historiske interiør og
bygningsdeler fortsatt er delvis intakt under nyere lag på både tak, vegger og gulv. Disse har
svært høy kulturminneverdi og bør på sikt hentes frem og restaureres for at bygningens
kvaliteter skal komme til sin rett.
Forvaltning av eiendommen i nyere tid
Som nevnt har bygningen vært utleid til BKF som prestebolig frem til i fjor, og det er utført
mindre endringer og tilpassinger til bruken som bolig.
Byantikvaren har tidligere vært engasjert i Landås Hovedgårds utvikling, og har skrevet flere
uttalelser. Noen utdrag fra disse:
3 av 5
«Husets mest interessante del, 1.etasje, er i dag sogneprestens bolig. Etasjen tilfredsstiller
ikke dagens boligforskrifter, og når sognepresten pensjoneres om noen år, vil man trolig
måtte ta stilling til hvordan hovedgården generelt, og 1.etasje spesielt, bør bevares.
Sett i forhold til Landås Hovedgårds store sjeldenhetsverdi, vil Byantikvaren anbefale at man
vurderer alternativ bruk for 1. etasje. Lyststedet er en bygningsskatt, og vi kan ikke se at en
forskriftsmessig bolig i etasjen er forenlig med vern av dette fredete kulturminnet.» (Saksnr
9715118/37, 6.september 1999)
I 2000 uttalte Byantikvaren seg til konkret søknad om endringer:
«Lyststedets 1.etasje er helt unikt, siden barokke vegg- og takmalerier er skjult bak platede
vegger. Landås Hovedgård sin 1.etasje har interiør av høy museal verdi. Landås Hovedgård
er et kulturminne av både nasjonal og lokal betydning. For bydelen Landås, representerer
hovedhuset 4 seklers bygningshistorie, og intet annet bolighus i bydelen har en slik tidsdybde
eller kvalitet. Byantikvaren vil med dette påpeke at det påligger huseier å sikre et godt vern
av kulturminnet. Dagens gjennomgang av bygget viser at et godt vern av bygget ikke er
forenlig med en standardheving av boligen i henhold til gjeldende forskrifter. Byantikvaren
kan anbefale endringer av badet, men utover dette vil vi gå mot flytting av vegger eller
omfattende isolering av gulv/vegger/tak. Vi viser her til kulturminnelovens bestemmelser og
til retningslinjer for fredete bygg og anlegg. På denne bakgrunn vil Byantikvaren anbefale at
man utreder allmennyttig bruk av Landås Hovedgård, med sikte på å sikre et permanent og
godt vern av eksteriøret og en restaurering av de unike interiørene i 1.etasje.» (Saksnr
200006611/22 9.august 2000)
Byantikvaren er kjent med at det i 2014 ble utarbeidet en forstudie for å se på muligheten for
å bruke Landås Hovedgård som senter for Bærekraftig Liv på Landås. Vi tar ikke stilling til
forslaget, men vil påpeke en del punkter som det bør tas hensyn til i vurderingen.
Gruppen bak forstudien har en lokal tilnærming til globale problemstillinger og slik vi forstår
studien, ønskes Landås Hovedgård først og fremst som et møtepunkt for denne gruppen, men
også med fremtidige nasjonale senterfunksjoner for andre tilsvarende grupper. Det legges opp
til dels stor aktivitet i huset med mange aktører og relativt omfattende ombygginger. Vi er
bekymret for hvordan kulturminneverdiene blir ivaretatt i en slik sammenheng. Vi betviler
ikke initiativtakernes kompetanse eller intensjon, men mange frivillige aktører, utskifting over
tid og stor aktivitet, kan føre til en pulverisering av ansvar og kunnskap om hvordan
bygningens kulturminneverdi skal ivaretas, i tillegg til en slitasje og belastning på anlegget
som vanskelig lar seg kontrollere. Behov for lokale kontor, møtefasiliteter og sosiale
møtepunkt, kan trolig løses i nærheten med mer velegnete lokaler som tåler hardere bruk.
Selv om man i forstudien vektlegger at noe av tilbudet vil være for alle, er aktivitetene av en
lokal karakter som i praksis vil bety at det er en begrenset gruppe mennesker som føler
tilhørighet til Landås Hovedgård, mens allmennheten ellers vil oppfatte det som privatisert og
ikke oppsøke det uten en grunn. Slik vi forstår forstudien, og etter samtaler med aktører tidlig
i prosessen, er det ingenting i forstudien som tyder på at aktiviteten har direkte tilknytning til
kulturminneverdiene i den kulturhistoriske bygningen, utover anleggets gunstige plassering
og et ønske om å disponere det flotte anlegget til sitt bruk.
Byantikvaren er av den oppfatning at Landås Hovedgård har store kulturhistoriske verdier
som i større grad bør løftes frem og komme det allmenne publikum til gode. Bergen
kommune er en ansvarlig eier av kulturhistoriske eiendommer ellers, og vi foreslår at det
utarbeides forslag til alternative løsninger som ivaretar dette, før det treffes en avgjørelse om
bruk eller avhending. Utfra fokuset som har vært på Griegs tilknytning til Landås Hovedgård,
4 av 5
og med museets brede kompetanse på skjæringspunktet mellom bevaring og kulturaktivitet i
historiske bygninger, vil vi foreslå at KODE, Kunstmuseene i Bergen, eller alternativt
Bymuseet i Bergen, inviteres til også å lage en mulighetsstudie for anlegget. På den måten vil
Bergen kommune har flere alternativer som utgangspunkt for avgjørelser om anleggets videre
skjebne.
Som nevnt, finnes trolig ingen bygningsarkeologisk dokumentasjon av bygningen. I
forstudien er det likevel gitt et estimat for kostnader med istandsetting. Likeledes er dette
estimert både i relativt ny takst for eiendommen og i Riksantikvarens tilstandsvurdering av
fredete bygninger, utført av Hordaland fylkeskommune. Det er et stort sprik i disse estimatene
og vi anbefaler at bygningen kartlegges nærmere. En tilstandskartlegging og
brannrisikorapport, slik man nå gjennomfører for andre kommunale bygninger, vil, sammen
med en bygningsarkeologisk dokumentasjon, være nyttige hjelpemidler i videre forvaltning
av bygningen, uavhengig av løsning. Vi håper det kan finnes rom for dette, slik at
beslutningsgrunnlaget blir best mulig.
Kilder:
http://www.bergenbyarkiv.no/aarstad/archives/landas-hovedgard-og-lystgard-fra-kongsgardvia-kirens-jordegods-til-lystgard/5069
http://www.bergenbyarkiv.no/bergenbyleksikon/arkiv/1427174
http://no.wikipedia.org/wiki/Land%C3%A5s_hovedg%C3%A5rd
http://bergenbibliotek.no/digitale-samlinger/grieg/grieg-i-klasserommet/barndommens-gate
******
******
******
******
Ikke skriv eller endre det som står
på de 4 linjene.
Elektronisk godkjenning
flettes inn her
5 av 5
*******
*******
*******
*******
5. Andre målinger og dokumentasjon/rapport
Prosjekt
Bygg:
Utførelse:
5038 Kanonhaugen 39
01
2004
Utv. kledning :
Utskifting av en del råteskadet kledning på fasader mot vest og sør, bunnbord,
hjørnebord og lister rundt vinduer, samt hjørne på kiste/gesims på tilbygg mot
sør. Øvre del (bue) på vinduer mot sør inkl. ornamenter ble skiftet.
Omhyggelig skraping/sliping av stort omfang mot sør og vest. Vask med høytrykk,
påføring av sopp og algedreper. Imprignert med 3-Bas Visir og 2 strøk Jotun ren
LINOLJEMALING.
Vinduer og dører :
Impregnering, flekkgrunning med Visir og 3 strøk Jotun ren LINOLJEMALING.
Grunnmur :
Vask,skraping/børsting, seising og 2 strøk Nordsjø Sandex.
Trefelling og besskjæring av tildels store trær.
Byggvedlikehold utbedret skader på div. vinduer og ornamenter,
I tillegg er det levert materiell fra div. leverandører, samt utomhus tiltak
Prosjektleder
Konsulent
Maler
Tømrer
Murer
Utendørs utførende
Arne Træet
SÆTRE BYGGCONSULT AS
TH BLEKENBERG MALERFORRETNING AS
AFO BERGEN AS
MURERMESTER RUNE JOHANNESSEN
SIGURD SONDRE`S TREPLEIE
Aktsomhetsrapport
Forurensningsforskriftens kap. 2, bygge- og gravekapitlet, gir tiltakshaver ansvar for å vurdere og eventuelt undersøke om
grunnen på eiendommen der et tiltak skal gjennomføres er forurenset. Om nødvendig skal tiltakshaver utarbeide en
tiltaksplan som må godkjennes av kommunen før eventuelle gravearbeider kan settes i gang.
Aktsomhetskartet er ment som et hjelpemiddel i denne forbindelse og forteller hvor kommunen har opplysninger som
tilsier at grunnen kan være forurenset. Avgrensning av aktsomhetsområder bygger på generell kunnskap om kilder til
jordforurensning, kunnskap om nåværende og historisk arealbruk, samt allerede gjennomførte registreringer av
forurensede lokaliteter.
Aktsomhetskartet må ikke oppfattes som en konkret kartlegging av faktisk forurensning.
Denne rapporten viser et utsnitt av aktsomhetskartet for den aktuelle eiendommen. Rapporten bygger på et søk innenfor
følgende aktsomhetstemaer:
•
Aktsomhetsområder (skjønnsmessig vurdering av potensielt forurensende områder, 3 nivåer)
•
Kartlagte fyllinger m.m.(viser både potensiell forurensning, f.eks. fyllinger og bakkeplaneringer, og påvist forurensning,
f.eks. kommunale deponier)
•
Tinglyste heftelser på eiendom
•
Utslippstillatelser (data fra SFT (nå Miljødirektoratet), utslippstillatelser i 2006, 2001 og før 2001)
•
Miljørapporter (gjennomførte grunnundersøkelser i Bergen kommune)
•
Oljetanker registrert av Brannvesenet
•
Aktsomhetsbedrifter 2007 (datauttrekk fra enhetsregisteret i Bergen (bedriftsregisteret) 2007 iht. en liste over potensielt
forurensende bransjer)
•
Aktsomhetsbedrifter 2004 (datauttrekk fra SSB-bedriftsdata for Bergen 2004 iht. en liste over potensielt forurensende
bransjer)
•
Historiske bedrifter (historisk bedriftsregister over potensielt forurensende virksomheter)
Kun aktsomhetstemaer med treff på den aktuelle eiendommen er listet opp i rapporten. Punktdata er bufret med 20
meter; dvs. dersom det for eksempel er registrert en historisk bedrift 20 meter utenfor grensen til søkt eiendom vil denne
listes i rapporten.
I områder som ikke er markert som aktsomhetsområder i kartet, er tiltakshaver selv ansvarlig for å undersøke
eiendommens historie og grunnforhold, for å vurdere om det er grunn til å tro at grunnen er forurenset. Aktsomhetskartet
og eventuelle registreringer på eiendommen som listes i denne rapporten, er ment å være til hjelp i denne sammenhengen.
Uavhengig av eiendommens historie er det viktig å vurdere hvorvidt fyllmasser eller annet avfall kan finnes i grunnen og om
fyllmasser kan stamme fra andre forurensede områder.
Forurensning følger ikke eiendomsgrenser og det er sjelden klare grenser mellom aktsomhetsområder og tilstøtende
arealer. Det er derfor verdt å sjekke:
•
Relevante registreringer på naboeiendommer
•
Nærmeste aktsomhetsområde eller område med påvist forurensning
Tiltakshaver må påregne at miljøfaglig kompetanse må innhentes når det er aktuelt å gjennomføre undersøkelser, vurdere
disse og utarbeide tiltaksplaner. Se for øvrig SFTs veileder 99:01a: Veiledning om risikovurdering av forurenset grunn (for
tiden under revidering).
Side 1
Utlistet 11.05.2015
Eiendomsidentifikasjon: Gnr/Bnr 161/812 i Bergen kommune
Aktsomhetsområder
Hovedårsak
Omr med mye PCB i murpuss
PCB-1950-1980
Merknad
Usikker avgrensing
Aktsomhetskategori
2
2
Metode
Historisk/ visuelt
GAB-kobling
Forklaring aktsomhetskategori:
2 - Aktsomhet nivå 2, mulig forurensning. Tiltaksplan må vurderes.
Aktsomhetsbedrifter 2004
Virksomhetsnavn
SOMMERSETH EIENDOM
BERGE NINA ANNE
NICOLAYSEN VICTOR
Side 2
Bransjekode
70.202
85.124
70.310
Bransjebeskrivelse
Utleie av egen fast eiendom ellers
Psykiatrisk legetjeneste
Eiendomsmekling
Antall ansatte
0
0
0
Utsnitt fra aktsomhetskartet
Gnr/Bnr/Fnr Gnr/Bnr 161/812 markert med rødt omriss. OBS! Kartet er ikke målestokkholdig.
U%
%
U
h
Side 3
6. Andre aktuelle vedlegg
Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS
Auredalen 28, 5208 OS
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
E-mail: yngve.johansen@yjeiendomstaksering.no
Org.nr: 990 023 247 MVA
Verdi- og lånetakst
over
Kanonhaugen 39
5097 BERGEN
Gnr. 161 Bnr. 812
BERGEN KOMMUNE
Utført av:
Takstmann/ingeniør Yngve Johansen
Befaringsdato: 30.10.2014
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
Verdi- og lånetakst over
Kanonhaugen 39
5097 BERGEN
Gnr. 161 Bnr. 812
BERGEN KOMMUNE
Forutsetninger
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til
andre aktører i eiendomsbransjen.
Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS
3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med
enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand.
Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det
finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for
langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og
oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En verdi- og lånetakst er
ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en
Boligsalgsrapport med verditakst.
Egne forutsetninger
Det er ikke foretatt nærmere kontroller av byggeanmeldelser, byggegodkjennelser og
brukstillatelser/ferdigattester fra kommune eller annen offentlig etat. Opplysninger om bygningsteknisk
standard og utførelser er kun basert på visuell besiktigelse av overflater, eiers opplysninger, antatt normal
utførelsesstandard fra byggeår eller spesifikt fremlagte bygningsbeskrivelser.
Sammenfattet beskrivelse
Eiendommen ligger på Kanonhaugen på Landås ca. 6 km sør for Bergen sentrum.
Eiendommen utgjør gjenværende del av Landås hovedgård bestående av tomt på ca. 3500 kvm og et stort
eldre bolighus med delvis kjeller, 2 hovedetasjer og loft med tillegg av et eldre større vinkelutbygg med
dobbelgarasje med stort utromsloft - tidligere stall.
Eiendommen er fredet i henhold til fredningsvedtak fra 1927. Fredningsvedtaket antas etter fremlagt
dokumentasjon å omhandle bygning, mens tilhørende hageareal antas etter samme vurdering å utgjøre en
verneverdig del.
Største delen av bygningens 1. et. er opplyst å skrive seg fra slutten av 1600-tallet.
Bygningen er blitt modernisert i perioden rundt 1771. Øvrige spesifikke eldre bygningsdatoer er ikke oppgitt.
Eiendommen har tidligere vært eiet av de velstående brødrene Wollert og Danckert Krohn som overtok
bygningen i 1771.
Eiendommen har også vært eiet av komponisten Edvard Griegs foreldre.
Eiendommen ble da dels benyttet av familien som hadde et lite sommerhus like nedenfor hovedgården.
I 1852 arvet moren hovedgården etter sine foreldre og familien til komponisten Edvard Grieg flyttet da inn i
selve hovedhuset.
I bakhagen til eiendommen lot moren bygge en liten hytte der Edvard Grieg kunne sitte å komponere. Hytten
ble i ettertid benyttet til hønsehus som senere ble revet. I dag står det en liten rød hytte i hagen på
hovedgården som er bygd av materialer fra det gamle hønsehuset/Edvard Griegs første komponisthytte.
Edvard Griegs foreldre beholdt hovedhuset på Landås til 1870 da det ble kjøpt av farger Jensen og
kobberslager Gundersen.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
2 av 15
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN
Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN
Jensen eide bygningen til sin død. Det ble da brukt som sommerbolig, mens det om vinteren som regel stod
tomt.
Eiendommen har tidligere også vært eiet av slakter Johannes O. Landås familien i flere år.
Bergen kommune kjøpte eiendommen i 1975 fra Randi Landås med det formål å benytte den som prestebolig
for prestene tilhørende Landås menighet. Bygningens 1. et. hadde da vært leiet som prestebolig allerede fra
1966.
Bygningen har i kommunens eie vært benyttet som prestebolig for to prester med en hovedleilighet i 1. et. og
leilighet i 2. et. og del av loft.
Boligens bruk til prestebolig er nå avviklet.
Eiendommens hageareal har etter fremlagte opplysninger vært disponert av lokal privat organisasjon som har
benyttet deler av denne til parsellhage.
Eiendommen ligger like bortenfor Landås kirke i et område som for øvrig er utbygd med en del eldre boliger,
samt en del rekkehus og småhus etablert i fm. den store utbyggingen i området på 1950-tallet.
Eiendommen grenser i dag til Kanonhaugen som er en kommunal vei som går fra Landåssvingen og opp til
Landåslien, samt til en smalere blindvei som går inn til rekkehusbebyggelse i Trosteveien.
På nedsiden grenser eiendommen til del av boligbebyggelsen i indre del av Lerkeveien og til mindre del av
tomteområdet som ligger i tilknytning til Landås sykehjem og Landås kirke.
Bygningen har en høy og fri beliggenhet på et høydedrag med meget gode utsiktsforhold sørover mot den
øvrige delen av Landås og opp mot Kolstien, Nattland og til deler av Nattlandsfjellet, samt over mot deler av
bebyggelsen på Løvstakk-siden og videre sørover mot del av Fana. I bakkant kan en se opp til deler av
bebyggelsen i Sollien og opp mot Ulriken. Det er også utsikt mot tilliggende nærområder.
Meget solrikt.
Kort vei til busstopp, skole, barnehage, idrettshall og fotballbane. Undervisningen på lærerhøyskolen som
ligger like bortenfor er flyttet til høyskolesenteret på Kronstad. Ny bruk er ikke fastlagt. Det er også
gangavstand ned til butikker langs Landåstorget og ved Nattlandsveien. Gangavstand også ned til Haukeland
universitetssykehus, samt til turterreng videre opp til Ulriken og Landåsfjellet.
Rolig, skjermet og attraktivt boligområde.
Eiendommens markedspotensiale kan være noe begrenset som følge av størrelse, teknisk standard og
begrensninger/krav som følge vernevedtak.
Tomten er opparbeidet med en flat innkjøringsvei fra Kanonhaugen og inn til bygningens inngangsparti og
innkjøring til to garasjer i et eldre påbygd sidebygg - tidligere stall.
Det er singelbelagte gang- og oppholdsarealer rundt boligen.
Utvendig oppgang via skiferbelagte trapper til hovedinngang i 1. et. ved gavlveggsiden mot tilkomstvei og til
utbygd biinngang på sørsiden av huset.
Steinsatte natursteinsmurer langs innkjøringsvei på nedsiden av Kanonhaugen og Trosteveien.
Tomtearealet rundt boligen er forholdsvis flatt. Gangvei bort til planert utsiktspunkt på topp av skrånende
terreng ved tomtens sørvestre grenselinje. Det er store lindetrær rundt ytre del av gangveien og utsiktsplassen.
Mindre uthus er plassert ved sørøstre grenselinje - bygget av eldre materialer.
Svakt skrånende og litt slakkere terreng på nedsiden av innkjøringsvei i tomtens nordvestre del hvor det er
markarealer og et mindre dyrkningsfelt for parsellhager.
Vår ref:
Bef.dato:
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
3 av 15
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
For øvrig er tomten beplantet med ulike vekster og en del større tuntrær.
I den antikvariske dateringen angis det at hagen på tross av senere modernisering kan en spore den eldre
planen som har vært gjenstand for den opprinnelige opparbeidingen av hagen. Hagen anses også for å ha både
nasjonalt og regional verneverdi selv om vernestatus for hagen som enkeltminne ikke er fredet.
Markeds- og låneverdi
Markedsverdi (normal salgsverdi):
Kr
9 500 000
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi):
Kr
8 500 000
OS, 01.12.2014
.....................................
Takstmann/ingeniør Yngve Johansen
Vår ref:
Bef.dato:
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
4 av 15
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
Rekvirent
Rekvirert av:
Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom
Besiktigelse, tilstede
Dato: 30.10.2014
Kun takstmann
Dokumentkontroll
Dokumenter fremvist:
Andre dok./kilder:
Situasjonskart
Tegninger
Eier
Andre dok./kilder
Eiendomsdata avstemt med matrikkelen basert på
Norges Eiendommer med datainnhold pr.
28.11.2014.
Gnr. 161, bnr. 812 ble etablert 20.04.1870 basert på matrikkelopplysninger.
Tomtens areal er 3506,6 kvm - basert på
matrikkelopplysninger - ikke nærmere avstemt.
I henhold til påtegning på målebrev av
30.08.1966 - tgl. 04.10.1966 - er eiendommens
gjenværende areal i henhold til målebrev angitt
til 3531,9 kvm.
Hjemmel til eiendommen står registrert på
Bergen kommune i henhold til overskjøting
tinglyst 23.01.1975.
Hjemmel er utledet fra skjøte av 30.12.1974 fra
Randi Landås i henhold til gammel grunnbok.
På eiendommen er det tinglyst urådighets/fredningsvedtak i henhold til dagbokført
dokument nr. 901436 av 1927.
Fredningsvedtak er ikke fremlagt/kontrollert
utover fremlagt kopi av eldre antikvarisk
klassifiseringsbeskrivelse av Landås hovedgård herregård/lystgård - lokalitetsnummer 87145.
Fremlagt kopi av utdrag av historiske
beskrivelser av eiendommen kopiert fra
historiske skrifter.
Fremlagt kopi av utarbeidet tilstandsrapport fra
konsulentselskapet Sweco i samarbeid med
antikvarisk myndighet datert 19.12.2014 og
utskrevet 24.03.2014.
Framlagt kopi viser opplistning av bygningsdeler
og tilstand, samt notat datert 06.12.2013.
Fremlagt brannteknisk vurdering av Landås
hovedgård med befaringsdatering i bygget
Vår ref:
Bef.dato:
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
5 av 15
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
04.05.2010. Vurderingen er utført av Brann &
Sprinklerteknikk AS, Leirvikflaten 23, 5179
Godvik.
Fremlagt energiatterst dater 15.12.2011.
Rapporten er vedlagt tiltaksliste. Innmelder er
Gunnar Jetmundsen. Bygningen er gitt
energikarakter F.
Fremlagt kopi av brannalarmrapport datert
03.10.2013 utført av Bergen Elektroservice AS,
Inndalsveien 61, 5063 Bergen.
Fremlagt div. kopier av ulike skriv utarbeidet i
fm. kommunal saksbehandling knyttet til
eiendommens drift over de siste årene.
Dette gjelder bl.a. brannsynsrapporter, vedtak om
forbud mot bruk av fyringsovner datert
07.02.2014, el.kontroll fra BKK fra 2012,
tilstandsvurdering av ovner, piper, innvendig og
utvendig grue med m.m. utført av murmester
Rune Johannessen AS i 2009 og 2010.
Det er også fremlagt kopi av ulike rapporter fra
BKK fra perioden 2012, samt tilsynsrapporter fra
Bergen brannvesen av 2014.
Fremlagt intern kommunalt notat datert 6.
september 1999 vedr. eiendommen fra
byantikvaren til Bergen bolig og byfornyelse - nå
Etat for Boligforvaltning.
Eiendomsdata
Matrikkeldata:
Hjemmelshaver:
Tomt:
Konsesjonsplikt:
Adkomst:
Vann:
Avløp:
Regulering:
Kommuneplan:
Offentl. avg. pr. år:
Gnr. 161 Bnr. 812
Bergen kommune
Eiet tomt. Areal 3 506,6 m² Basert på matrikkelopplysninger.
Nei.
Offentlig vei.
Offentlig vann.
Offentlig avløp.
Eldre reg.plan med ikrafttredelsesdato 23.06.1952.
Kommunedelplan Landås med ikrafttredelsesdato 15.01.1996. Eiendommen inngår
i off. friområde med off. bygninger og institusjoner.
Opplysninger om off. avgifter er ikke fremlagt.
Vår ref:
Bef.dato:
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
6 av 15
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
Forsikringsforhold
Kommentar:
Bergen kommune har felles flåteforsikring - spesifikt polisebrev er ikke
fremlagt/kontrollert.
Bygninger på eiendommen
Stort bolighus som er fredet
Byggeår:
Ombygd:
1680. Stipulert byggeår basert på antikvariske opplysninger.
Største parten av bygningens 1. etasje er beskrevet å være fra slutten av 1600årene. Senere påbygginger og rehabiliteringer er utført i etterfølgende perioder
herunder rundt 1771. Oppusset og ombygd til 2 presteleiligheter rundt 1983.
Dobbelgarasje med loft
Byggeår:
Tilbygd:
Eldre.
Påbygd i noe eldre tid.
Arealer og anvendelse
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014”. Retningslinjene har NS
3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller
verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014” eller annen tolkningstvil er de
spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger” utgis
av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no.
De viktigste presiseringene er:
- Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
- Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen
bruksenhet og/eller fellesareal.
- Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i
åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med
byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM)
Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En
bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
Stort bolighus som er fredet - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
Totalt
Bruksareal BRA m²
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
Kjeller
Anvendelse
Kjeller under deler av bygningen - delt i mindre
rom/boder og korridorer.
1. etasje
170
158
150
2. etasje
170
158
153
Takhøyde er kun 1,87 m som ikke gir målbart
BRA. Samlet gulvflate er målt til ca. 55 kvm.
8 Gang/trapperom til 2. etasje, kott under trapp,
mellomgang, stue, gang med biutgang til hage,
spisestue, 2 soverom, kontor/soverom, bad,
bakgang, 1 bod, baktrapperom til kjeller, 2. etasje
og sidefløy med loft.
5 Gang/trapperom, entre, stue, spisestue, kjøkken,
gang med ettermontert trapp til del av
loftsetasjen, 2 soverom, bad, bakgang, vaskerom,
Vår ref:
Bef.dato:
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
7 av 15
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
Loft
73
68
44
wc-rom, baktrapperom, oppholdsrom/soverom.
24 Gang/trapperom, soverom, kott, gang/trapperom,
disp.rom, boder, utromsloft.
En del hanebjelkeloft over innredede deler - ikke
målt.
Sum bygning
413
384
347
37
Stort bolighus som er fredet - romfordeling
Etasje
1. etasje
2. etasje
Loft
Primærrom
Gang/trapperom, mellomgang, stue, spisestue, gang
med biutgang til hage, 2 soverom, kontor/soverom,
bad, bakgang
Gang/trapperom, entré, stue, spisestue, kjøkken,
gang/trapperom til loft, 2 soverom, bad, bakgang,
vaskerom, wc-rom, oppholdsrom/soverom
Gang/trapperom, soverom, gang/trapperom, disp.rom
Sekundærrom
Kott under trapp, bod, baktrapperom til kjeller, 2. et.
og sidefløy
Baktrapperom
Kott, boder, utromsloft
Dobbelgarasje med loft - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
1. etasje
2. etasje
Sum bygning
Totalt
48
48
96
Bruksareal BRA m²
Anvendelse
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
40
40 Sidegang, 2 garasjer.
45
45 Utrom.
85
85
Dobbelgarasje med loft - romfordeling
Etasje
1. etasje
2. etasje
Primærrom
Sidegang
Sekundærrom
2 garasjer
Utrom
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD
Lokalisering
Stort bolighus som er
fredet
Bygningsdel/beskrivelse
200
Bygning, generelt
Stort bolighus med delvis kjeller, 2 hovedetasjer, samt stor loftsetasje med
mindre arker.
Bygningen er påbygd med en mindre sidefløy på langfasade mot sørøst,
deler av tilbygget er tidligere beskrevet som del av tidligere innglasset
veranda.
Det er også et større sidetilbygg på ene endeveggen inneholdende to
garasjer og en mellomgang mellom inngangsparti og bakre del av hagen og
som også er forbundet med boligens baktrapperom. Stor loftsetasje over
garasjene og mellomgangen med inngang fra baktrapperom og utvendig
inngang fra offentlig vei - Trosteveien. Sidefløyen er beskrevet som
tidligere stall.
Bygningen har opprinnelig vært en del av Landås gamle hovedgård. Huset
er fredet i henhold til fredningsvedtak tinglyst 27.05.1927.
I følge historisk nedtegning er største delen av husets 1. et. oppført fra
slutten av 1600-tallet. Tidsangivelse for øvrige deler av huset er ikke
Vår ref:
Bef.dato:
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
8 av 15
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
nærmere angitt. Det er opplyst at bolighuset ble modernisert rundt 1771.
Kjelleren under deler av 1. et. har lavere takhøyde - ca. 1,87 m som ikke
gir målbart BRA.
Det er store etasjehøyder i begge hovedetasjene - 2,98 m i 1. et. og 2,90 m i
2. et. i deler.
Bygnings hovedetasjer er oppført i tømret plank utvendig kledd med
trepanel. Innvendig er yttervegger av plank kledd med porøse
trefiberplater. Det er ikke foretatt tilleggsisolering ut fra angitte
beskrivelser.
Huset har høyt valmet tak med "vipp" langs raft/kister.
Deler av loftsetasjen er etterinnredet, mens deler består av utrom. Mindre
ark i takflate mot vest og øst. Det er også et hanebjelkeloft over hovedloftet
- dels over innredete deler. Her er det ikke foretatt arealmåling.
Bergen kommune overtok eiendommen i 1975. Bergen kommune hadde da
leiet boligens 1. et. som sogneprestbolig fra 1966.
Bergen kommune har som eier delt opp hovedbygningen i 2 leiligheter.
Ombyggingen er gjort i tråd med rammene for fredningsbestemmelser.
Det ble foretatt en større oppussing av leiligheten i 1. et. våren 1983 hvor
en også avdekket en del av bygningens eldre interiør.
Bygningen har fra den tid og frem til nyere tid vært benyttet som
prestebolig for to prester tilknyttet Landås menighet.
Konsulentfirmaet Sweco AS har i samarbeid med antikvarisk myndighet
utarbeidet en tilstandsrapport datert 19.12.2014 og utskrevet 24.03.2014.
Rapporten er en teknisk gjennomgang av bygningen hvor ulike
konstruksjonsdeler og materielle overflater er nærmere beskrevet.
Framlagt kopi viser opplistning av bygningsdeler og tilstand. Rapporten er
vedlagt notat datert 06.12.2013.
Bygningen har yttervegger av tømmer/laft - ikke nærmere beskrevet da
tømmerets overflate ikke fremkommer med synlige konstruksjoner utover
et mindre avdekket parti i kott under hovedtrapp i 1. et.
Bygningen har dekkekonstruksjoner av trebjelkelag. Her er det dels påvist
underdimensjonering og alderssvekkelser.
Høyt oppbygd valmet sperretak med runde og huggede tresperr i ulik
dimensjon. Hanebjelker i runde furustokker som dels er ubarket. Ubarkede
bjelkekonstruksjoner har sterke angrep av stripet borebille (mit).
Taktekkingen er glassert teglstein av noe nyere dato - påvist lekkasje ved
gjennomføring av lufteventiler fra bad og avlufting for kloakk.
Større vanninntrengning kan ha ført til skade på etterisolerte innvendige
konstruksjoner. Nærmere avdekking er ikke foretatt. Antar at beskrevet
lekkasje er tettet.
Bygningen har dels eldre vinduer fra 1800 og 1900-tallet - dels vinduer av
type krysspostvinduer med avdelt sprosseinndeling. Vinduene er i
hovedsak doble med egne innervinduer. Det er også noen koblede vinduer.
Vår ref:
Bef.dato:
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
9 av 15
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
Noen mindre enkle vinduer av gammel årgang.
I det ene rommet i 2. et. er det satt inn 4 nye vinduer av type svingvinduer
med isolerglass fra 1986. Mindre takvindu i det ene loftsrommet.
Sidefløyen med garasjer og loft - har tekking av aluminiums bølgeplater av
noe nyere dato. Rensing av renner er nødvendig.
Bygningen har noe eldre VVS installasjoner. Disse er ikke nærmere
gjennomgått av i tilstandsrapporten.
Bygningen har installert et noe eldre brann og varslingsanlegg - opplyses å
være mangelfulle og utbedring er nødvendig.
Bygningen er utstyrt med 2 store teglpiper. Det ene pipeløpet har vinklet
pipeløp over loft. Store røykrørdimensjoner i pipeløpene gir dårlig trekk.
Ene pipen har drypplekkasje hvor sotvann renner ned gjennom himling fra
loft til spisestuen i 2. et.
Det foreligger anbefalte tiltak til generelle utbedringer og oppgraderinger.
Herunder utbedring av de vernede vinduskonstruksjonene.
Det anbefales generelt å ta ut vinduene å la disse tørke opp på verksted før
utskifting av råteskadde deler i ramme og karm, samt skraping, omkitting
og påføring av ny maling før reinnsetting.
Det anbefales også å kontrollere bunnstokk i tømmeret ved å åpne opp for
nedre del av kledningskonstruksjonen.
Det er en del spor etter synlig mit i konstruksjonen. Nærmere kontroll av
mitangrep.
Piper foreslås kontrollert og foret for å minke omkretsen for å øke
brannsikkerheten.
Som strakstiltak anbefales også skraping og maling av kledning med
linoljemaling for eventuell utskifting av råteskadde bord som avdekkes
etter nærmere besiktigelse.
Taklekkasjen må tekkes om dette ikke allerede er gjort.
Kjeller vurderes som tørr og fin, men at en anbefaler forebyggende tiltak
med utvendig oppgraving og forbedring av utvendig drenering, samt
montering av grunnmursplast og nye drenerende masser, samt avrette
utvendig terreng med fall ut fra grunnmuren langs grusede gang- og
oppholdsarealer.
Nytt oppgradert brannvarslingsanlegg må installeres.
Ovennevnte tiltak er vurdert utført i neste 5-års periode.
En del vinduer bør straks bli gjenstand for vedlikeholdsoppgradering.
I følge sammenfattet notat fra tilstandsanalysen er det foretatt en del
generell oppsummering knyttet til oppvarming.
Varmetapet vil være høyt for denne type bygning da nye bygningsmessige
tiltak vil være begrenset pga. vernestatus.
Det må vurderes alternative oppvarmingskilder. Rapporten drøfter ulike
tiltak for bruk av nye energikilder.
Det må ikke gjøres for store synlige inngrep i bygget.
Vår ref:
Bef.dato:
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
10 av 15
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
I hovedrom i 1. et. er det avdekket et veggmaleri i barokk fra 1680 som
særlig må ivaretas.
Det må foretas en gjennomgang med mulighet for å kunne tette for
luftlekkasjer uten å gå på bekostning av vernestatus.
I brannteknisk vurdering fra 2011 er det anbefalt at bruken av loft til
soverom opphører umiddelbart da rom i loftsetasjen mangler
tilfredsstillende rømningsvei.
Det anbefales også å oppgradere brannvarslingsanlegget i bygning.
Generelle brannsikringstiltak som for boliger anmerkes, herunder
røykvarslere, manuell slukkingsutstyr og rømningsveier. Rømning gjennom
vindu må vurderes.
Det er også anmerket at det elektriske anlegget har svimerker og kontakter
som er skadet/i oppløsning. Det er etter rapporten åpenbart at det elektriske
anlegget må gjennomgås og oppgraderes i større omfang.
210
221
224
225
Hovedkonklusjonen vil således være at bygningen krever større
gjennomgående oppgradering hvor oppussing tilpasses byggets
verneverdige status.
Det er ikke laget prisestimat over utbedringskostnadene, men det er rimelig
å anta at disse vil måtte beløpe seg til forholdsvis høye beløp relativt sett.
Grunn og fundamenter, generelt
Murt gråstein på antatt fjellgrunn eller fjellgrunn med faste overliggende
masser. Grunnforholdet er ikke nærmere verifisert.
Gulv på grunn
Støpt uisolert eldre betonggulv, samt hellelagt gulv i kjeller.
Støpt gulv i de to garasjedelene - tidl. stall.
Hellelagt gulv i gang mellom gårdsplass og bakplass i påbygd garasje/stall.
Vedlikehold ol:
En del eldre trekonstruksjoner i kjeller har en del fuktpåvirkning i nedre
del mot gulv som indikerer kapillæroppsug fra grunnen.
Frittbærende dekker
Trebjelkelag dels utført av hugget tømmer og dels av rundtømmer.
Kun mindre deler av bjelkelag er synlig i kjeller. Eventuell
etterisoleringsstandard er ikke nærmere angitt.
Antatt benyttet eldre stubbeloftsisolering over suet stubbeloftspanel mot
kjelleren og mellom etasjeplan - ikke verifisert.
Yttervegger
Grunnmur rundt kjeller og ringmur under øvrige deler av 1. et. er oppført i
murt gråstein fuget og beslått med kalkmørtel.
Yttervegger i de to hovedetasjene er oppført i tømmer - antatt dels laftet og
en del tømret plank.
Bygningen er utvendig kledd med trepanel montert på opplengere.
Innvendige yttervegger er i all hovedsak platet - i hovedsak ettermonterte
porøse trefiberplater montert som tiltak som en viss form for
tilleggsisolering i fm. tidligere oppgradering.
Sidefløy i bakkant hvor det antas å ha vært del av innglasset veranda som
kan være fornyet med isolert bindingsverk med liggende trepanel utvendig ikke verifisert.
Vår ref:
Bef.dato:
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
11 av 15
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
226
227
233
Deler av yttervegger i sidefløy - dobbelgarasje/tidl. stall - har yttervegger i
murt gråstein mot tilfylt terreng/veimur og dels murt pusset Siporex
innvendig.
Plank eller trestendere utvendig kledd med liggende dobbelfalset trepanel
med staff.
I loftsetasjen over garasjene er trepanel lagt direkte på stående grovt
bindingsverk. Deler av innvendige yttervegger er her platet med porøse
trefiberplater.
Vedlikehold ol:
Partier med avflasset maling.
Bærende innervegger
Tømret plank - dels partier med oppbygde bjelker.
Takkonstruksjoner
Sperretak av tre. Sutak av kraftige suede bord. Høy takreisning med valm
og "vipp" mot raft/kiste.
Sperr av runde og hogget tømmer - 4 x 5 toms og 5 x 6 toms.
Hanebjelker i rund furu med dårlig avbarking.
Taket på hovedbygningen er utvendig tekket med glasserte teglpanner svart med krum. Alder på taktekkingen er ikke oppgitt, men det antas at
denne har vært skiftet i mer moderne tid uten at nærmere alder er angitt.
Hovedtaket har 2 mindre arker i hver takflate på gavlveggsiden på valmen.
Det er også sperretak over sidefløy med dobbelgarasje/tidl. stall. Dette
taket er her tekket med noe nyere alum.plater.
Vedlikehold ol:
Det er opplyst å være større lekkasjer ved gjennomføring av luftekanaler
som må utbedres - kan være utført. Mit i konstruksjonsdeler.
Renner må renses.
Vinduer
Eldre originale vinduer som i tilstandsrapport er tidfestet til 1800-tallet og
1900-tallet. Krysspostvinduer med sprosseinndelte glass. Det er eldre
innvendige varevinduer. Noen eldre mindre vinduer med enkelt glass. Noen
vinduer er koblet.
I rom i 2. et. i sidefløy mot sør - beskrevet som tidl. innglasset veranda - er
det satt inn 4 nyere isolerglassvinduer uten sprosseinndeling produksjonsår 1986.
Det er innsatt noen takvinduer i skråtak i loftsetasjen fra litt senere tid.
Vinduer med enkelt glass i sidefløy - garasjer/tidligere stall.
Vedlikehold ol:
Vinduene har utvendig og innvendig malingsavskalling.
Generell anbefaling er uttaking og uttørking på verksted hvor en også kan
foreta utskifting av eventuelle skadde deler, samt at vindusomrammingen
skrapes ned og behandles på nytt med ny maling og kitt.
Vindusglassene er av eldre type med enkelt glass.
Vår ref:
Bef.dato:
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
12 av 15
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
235
243
244
253
254
255
261
265
Ytterdører og porter
Eldre originale ytterdører med fyllingsprofiler.
Tofløyede porter til de to garasjene - tidl. stalldeler - er labankdører med
panel og er innvendig beslått med metall. Det er også tofløyet labankport i
bakvegg av den ene garasjedelen.
Panelte ytterdører i mellomgang i sidefløy - mellom inngangsparti og
bakre del av hagen.
Vedlikehold ol:
Ytterdører bør ettersees og kontrolleres.
Ikke-bærende vegger
Tre - i hovedsak tømmer/plank. Kan være noen ettermonterte lettvegger spesielt på loft.
Innvendige dører
Eldre originale trefyllingsdører som er malt. Det er satt inn noen litt eldre
finerte dører i enkelte deler.
Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive
gulvlister
Linoleum, laminat, malte gulvbord, keramiske fliser i badene,
betong/skiferheller i kjeller/utrom.
Vedlikehold ol:
Overflater er av generelt eldre dato.
Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger
Malt glassfiberstrie, malt tekstiltapet, malt lerret, malt strie, malte plater,
tapet, baderomspanelplater i bad og vaskerom, malt trepanel.
Vedlikehold ol:
Overflater er av generelt eldre dato.
Overflater på innvendig himling
Malt lerret, malt trepanel, malte plater, malte ruteplater.
Det er pusset trepanel i del av garasjer/tidl. stall, mens deler er kledd med
gipsplater.
Vedlikehold ol:
Overflater er av generelt eldre dato. En del himlinger med ruteinndelte
plater og malte plater er ettermontert i fm. tidligere rehabilitering.
Trapper og ramper
Originale tretrapper som er malt.
Det er satt inn en åpen furutrapp mellom gang i 2. et. og etterinnredet del
av loft i fm. rehab. på 1980-tallet.
Vedlikehold ol:
En del avslitt maling.
Piper, plassbygde ildsteder m.v.
Bygningen er utstyrt med 2 eldre murte teglpiper. Pipene har stort
innvendig røykrørsdiameter som gir dårlig trekk. Pipene bør rehabiliteres
med innvendige foringer og utvendig kontroll. Den ene pipen har sterk
knekk med skråløp over loftsetasjeplan.
Stor original murt grue i kjøkken i 1. et.
Det er innsatt en del eldre koks- og vedovner/kaminer av noe varierende
Vår ref:
Bef.dato:
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
13 av 15
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
alder og type.
Litt nyere peisovn i stue i 1. et.
272
Piper og ovner ble ikke kontrollert ved takstbefaringen.
Vedlikehold ol:
Det er punktlekkasje via den ene pipen til stue i 2. et.
Kjøkkeninnredning
Det er innsatt større kjøkkeninnredning i 1. og 2. et. i fm. rehab.
Kjøkken i 1. et. er malt innredning med profilerte fronter. Ventilator.
Stålvask med oppvaskkum, skyllekum og avrenningsbeslag. Plass for
oppvaskmaskin og løs komfyr samt høyt kjøleskap. Må plasseres på egen
vegg. Kan være noe nyere.
274
300
315
Kjøkkeninnredning i 2. et. er innredning med laminatoverflate i lysere brun
trestruktur. Stålvask med 2 oppvaskkummer og avrenningsbeslag. Plass for
oppvaskmaskin, løs komfyr og kjøleskap. Ventilator.
Innredningen antas å være en del eldre enn innredningen i 1. et.
Skap og reoler
Det er innsatt en del løse ettermonterte folierte garderobeskap. Noen eldre
plassbygde skap med malte dører.
VVS-installasjoner, generelt
VVS-konstruksjoner er ikke nærmere kontrollert/vurdert. Anlegget har
varierende alder - generelt noe eldre.
Utstyr for sanitærinstallasjoner
Bad i 1. et. er innredet med badekar med dusj - montert opp langs del av
yttervindu - nyere vinklet dusjvegg i glass. Servant, toalett. Antatt fornyet
ved tidligere rehabilitering på 1980-tallet.
Bad i 2. et. er innredet med badekar med dusj, toalett, servant med
underskap med hvite profilerte fronter - utstyr med litt varierende alder.
Speilskap med lys over servanten. Deler er antatt fornyet ved tidligere
rehabilitering på 1980-tallet.
Vaskerom i 2. et. er innredet med stål skyllekar, vaskemaskinsplass.
Toalett i wc-rom i bakbygning i 2. et.
320
Noe nyere 200 l vv.bereder i kjeller.
Varme, generelt
Elektrisk, vedfyring.
Panelovner av ulik alder og type - dels eldre og dels noe nyere.
Varmepumpe med innedel er plassert i stue i 1. et.
Reflektorovn i bad i 1. et.
Antatt varmekabler i bad i 2. et.
Fremlagt energiattest utført av Bergen Elektroservice AS datert 03.10.2013
- bygget har energimerke F.
Vår ref:
Bef.dato:
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
14 av 15
Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226
Org.nr: 990 023 247 MVA
360
400
540
Luftbehandling, generelt
Naturlig avtrekk. Kjøkkenventilatorer.
Elkraft, generelt
Sikringsskap hvor det er innmontert nyere automatsikringer og integrerte
jordfeilbrytere.
Fordelingsanlegg antas å være av generelt eldre dato med varierende
kvalitet.
I brannrapport fra 2011 er det angitt at flere kontakter har svimerker og
kontakter dels også skadet.
El.anlegget ble ikke kontrollert ved takstbefaringen.
Alarm- og signalsystemer, generelt
Bygningen har installert et noe eldre brannvarslingsanlegg - oppgradering
er anbefalt.
VERDIBEREGNING
Årlige kostnader
Kostnader:
Ingen
Teknisk verdi bygninger
Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg):
Dobbelgarasje med loft
Sum normale byggekostnader:
9 300 000
550 000
9 850 000
Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider):
Teknisk verdi bygninger:
5 000 000
4 850 000
Tomteverdi
Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av
normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer
ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding /
beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av
tomtens og eiendommens beliggenhet.
Normal tomteverdi:
6 000 000
Teknisk verdi inkludert tomteverdi
Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet:
10 850 000
Markeds- og låneverdi
Markedsverdi:
Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr:
9 500 000
Låneverdi:
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr:
8 500 000
Vår ref:
Bef.dato:
Takst 30.10.2014
30.10.2014
Side:
15 av 15
7. Merknader fra høringsrunde
MERKNADER FRA HØRINGSRUNDE
Landås Hovedgård
Fra høringsutkast er det oppsummert følgende merknader:
Etat for bygg og eiendom
Tekstrapport:
-
Side 6: «Ord og uttrykk bør i størst mulig grad følge de definisjoner som fremkommer
her.»
Generelle kommentarer i kap. 2.2 om bygningsdelene
Ønsker mer om UU i kap. 2.1.7
For øvrig noen mindre rettelser og rapporttekniske kommentarer.
Tilstandsregistrering xls-dokument (alle bygninger)
Tilstandsbeskr.
Tiltak
Hjemmel
Supplere konstruksjonsbeskrivelser ift. rett definisjoner (se kommentar over).
Supplere mengder og enhetspriser der det ikke er oppgitt.
Supplere.
1 (1)
Sweco
Storetveitvegen 98
Faks +47 55 275001
www.sweco.no
Sweco Norge AS
Org.nr: 967032271
Hovedkontor:Oslo
Ingeniør
Bygningsfysikk og rehabilitering
Mobil +47 97 16 58 39
SRS p:\512\98910017 bg. komm. - tilstand landås hovedgård\08 rapporter\rapporter\rib\del 2\del 2.11 merknader fra høringsrunde.docx
8. Kildehenvisninger
KILDEHENVISNINGER
I tillegg til vedleggene i del 2, har Sweco Norge AS benyttet informasjon fra en del dokumenter
som er oversendt fra Bergen kommune.
Vedlegg som ikke er lagt ved:
 Arealoppgave og diverse informasjon fra Bergen kommune EBE

Eiendomsinformasjon fra matrikkelen
I tillegg er det hentet informasjon om byggeskikk og materialer i

Ulike byggforskblader
1 (1)
Sweco
Storetveitvegen 98
Faks +47 55 275001
www.sweco.no
Sweco Norge AS
Org.nr: 967032271
Hovedkontor: Lysaker
Ingeniør
Bygningsfysikk og rehabilitering
Mobil +47 97 16 58 39
SRS p:\512\98910017 bg. komm. - tilstand landås hovedgård\08 rapporter\rapporter\rib\del 2\del 2.12 kildehenvisninger.docx

Landås hovedgård-Del 2 Vedlegg tilstand 2015

Transcription

Similar documents

fellesskap - Landås menighet

Landås hovedgård. Leieavtale.

(PDF, 172KB)

Epost faktura?? - Leknes Containerservice AS

Referat styremøte

Oversigt over bestyrelses medlemmer

Trener 3