Samlet saksfremstilling 1. gangs behandling

Trøgstad kommune
Saksframlegg
Saksbehandler
Arkiv
ArkivsakID
Hans Gunnar Raknerud
FE - 141,
HIST - ESA
14/471
15/51
Reguleringplan Kirkebyåsen vest 2 - første gangs behandling
Saksnr
09/15
Utvalg
Type
Dato
Teknikk- og naturutvalget
PS
03.02.2015
Rådmannens innstilling:
Forslag til detaljreguleringsplan for Kirkebyåsen vest sendes på høring og legges ut til offentlig
ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 og 12-11. Høringsperioden er 06.02.15 –
20.03.15
Saksopplysninger:
Bakgrunn:
Bogø Byggplan fremmer, på vegne av Petter Ole Kirkeby, privat forslag til detaljreguleringsplan for
utvidelse det eksisterende boligområdet Kirkebyåsen vest. Trøgstad kommune mottok planforslaget
den 15.01.15.
Saksopplysninger:
Hensikten med planen er å tilrettelegge for videre boligbygging i Båstad, som en utvidelse av det
eksisterende boligområdet Kirkebyåsen Vest. Det legges til rette for variert bebyggelse, der det åpnes
for både eneboliger, småhus og leilighetsbygg.
Oppstart av planarbeidet ble varslet i henhold til plan- og bygningsloven (pbl) §§ 12-8 og 12-14 ved
brev datert 12.06.14 til berørte parter og regionale myndigheter og kunngjort ved annonse i
Smaalenenes Avis. Frist for merknader var satt til 10.08.14.
Det ble gjennomført oppstartmøte med Trøgstad kommune 01.07.14 med en gjennomgang av de
hensyn, krav og forutsetninger lokal og regional myndighet har til planarbeidet. Det er senere
gjennomført flere arbeidsmøter med Trøgstad kommune for avklaring ting i forbindelse med
planprosessen.
Forholdet til gjeldende planer:
Området har fått betegnelsen B2 i Kommuneplan for Trøgstad 2011 – 2023 og er avsatt til fremtidig
boligbebyggelse. Området er uregulert.
Planområdet består av 59 dekar skogsareal. Det begrenses av reguleringsplanen for første byggetrinn
i nord, av bebyggelsen langs RV22 i øst og av bebyggelse mot åpent jordbruksareal i vest. I syd
avgrenses området av en rett linje mellom bebyggelsen på de to sidene. Her fortsetter skogsarealet
videre sydover.
Området er en del av eiendommen Kirkeby gnr. 158, bnr. 6, som eies av Petter-Ole Kirkeby. Det er
Kirkeby som er forslagsstiller og som skal forestå utbyggingen av feltet og salg av tomter. Det skal
tegnes utbyggingsavtale for kommunal infrastruktur med Trøgstad kommune.
Beskrivelse av planforslaget og virkninger:
Boliger:
Det er lagt opp til en variert bebyggelse. Tradisjonelle bygninger i 1 og 1 1/2 etasje vil utgjøre
hovedvekten. To områder B1 og B6 på til sammen 5,8 dekar åpner for flerbolighus. På resten av
byggearealet, ca. 27 dekar planlegges det vanlige eneboliger med tomtestørrelser på ca. 900 – 1 200
m2. Ca. 2 dekar av området er avsatt til tilleggsareal til eksisterende bebyggelse.
Garasjebygg/uthus tilpasset boligen tillates inntil 50 m2 BYA. Grad av utnytting er satt til 30 % BYA
for eneboliger og 40 % BYA for flerbolighus. Byggehøyder reguleres til 7 meter over gulv 1. etasje for
eneboliger og 8 meter over gulv for flerbolighus. Det åpnes for mulighet for flate tak. Byggegrense
mot vegmidt er 6 meter, og 4 meter mot nabogrenser. Garasjer tillates plassert utenfor byggelinjer.
Parkeringskrav er 2 plasser pr. enebolig og 1,5 plasser pr. bolig i flerbolighus.
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:
Adkomst til området er tenkt gjennom forlengelse av eksisterende veinett i Kirkebyåsen vest
(Blåbærstien og Tyttebærstien).
Vann- og avløpsanlegg skal bygges etter gjeldende standarder, og kommunale krav. Kommunen skal
stå som byggherre for slike anlegg gjennom en utbyggingsavtale. Ledningene skal tilknyttes
eksisterende kommunalt ledningsnett.
Lekeplasser:
Fordi området vil kunne inneholde over 30 boenheter så trenger man å sikre uteareal av
god kvalitet til nærlekeplasser for de minste barna. Innenfor området skal det derfor opparbeides 2
nærlekeplasser som er vist på plankartet. Lekeplasser for større barn er allerede
etablert i nærheten ved Båstad idrettsplass, alternativt ved Båstad skole, og det er tilgjengelig areal
til fri lek.
Rekkefølgebestemmelser:
Det er inntatt følgende rekkefølgebestemmelser i planforslaget:
1. Før det igangsettes anleggsarbeider i området skal veikrysset mellom RV22 og
Lunderveien være utbedret i henhold til godkjent plan fra Statens vegvesen.
2. Før boliger i feltet tas i bruk, skal lekeplasser være opparbeidet. Det samme gjelder
adkomstvei tilpasset rullestol frem til lekeplassene.
3. Før 20 boliger i feltet blir tatt i bruk, skal det være etablert sikker kryssing for gående over
RV22 ved Båstadsenteret.
Punkt 1 er videreført fra Reguleringsplan Kirkebyåsen vest 2011 og punkt 3 tilsvarer
kommuneplanbestemmelse 7 i Kommuneplan 2011 – 2023.
Overordnede føringer – sektorinteresser:
Planområdet er hjemlet i tidligere planvedtak i Trøgstad kommune og sektoravklaringer er foretatt
som grunnlag for gjennomføring av reguleringsarbeidet. Sektorinteresser er i hovedsak avklart
gjennom tidligere planprosesser, men følgende innspill kom via kunngjøring om oppstart:
1. Statens vegvesen
Bemerker at det ikke har skjedd utbedring av veikrysset RV22/ Lunderveien, og viser til at det den
27.03.13 ble etterlyst plan for kryss og busslomme m.m. De mener det må ryddes opp i dette forhold
før ny planlegging settes i gang.
Kommentar fra plankonsulent:
Det jobbes med en detaljert plan for dette i samarbeid med en representant fra Vegvesenet, og det
ligger inne i reguleringsplanforslaget at opparbeidelse av nytt boligområde ikke skal skje før krysset
er utbedret.
Rådmannens vurdering:
Dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Planene for krysset er godkjent av vegvesenet og
tiltaket vil bli iverksatt med det første. Sluttbehandlingen av planen vil ikke finne sted før krysset er
godkjent av vegvesenet.
2. Fylkesmannen i Østfold
Fylkesmannen nevner kommuneplanens rekkefølgebestemmelser for utbygginger i Båstad, og viser
spesielt til det som er sagt om sikker kryssing av riksveien. Videre oppfordres det til en mer variert
boligbebyggelse enn kun eneboliger. Fylkesmannen nevner også under sitt generelle innspill
hensynet til jordvern, grønnstrukturer, universell utforming, estetikk, barn og unges oppvekstsvilkår
m.m.
Kommentar fra plankonsulent:
Dette er tatt inn i reguleringsplanens bestemmelser, der det heter at sikkert kryssingssted for gående
over RV22 skal være etablert før det er oppført 20 nye boliger i Kirkebyåsen Vest 2.
Rekkefølgebestemmelsen i kommuneplanen er ivaretatt i planbestemmelse nr. 3. De øvrige
merknader også forsøkthensyntatt i planforslaget.
Rådmannens vurdering:
Ingen ytterligere kommentarer.
Østfold fylkeskommune:
Nevner det spesielt vektlegging av trafikkforhold, og leke- og uteoppholdsarealer. Videre oppfordres
det til å innarbeide ulike boligtyper i området for å kunne møte et variert behov fra de som ønsker å
etablere seg sentralt i Båstad.
Kommentar fra plankonsulent:
Det henvises til kommentarer til uttalelsen fra Fylkesmannen i Østfold.
Rådmannens vurdering:
Ingen ytterligere kommentarer.
Naboforhold:
Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Smaalenenes Avis og har vært lagt ut på nettsiden til
Trøgstad kommune. Alle registrerte naboer er tilskrevet ihht naboliste. Det er mottatt et
innspill/merknader fra naboer:
Hans-Kristian Løken:
Han mener det ikke er fornuftig å regulere arealet som går fra Rv. 22 opp ved siden av hans eiendom
Båstadveien 629. Dette arealet benyttes i dag fortrinnsvis til innkjøring for Løken sin eiendom, og han
mener det ikke er forsvarlig å øke trafikken på denne veien.
Kommentar fra plankonsulent:
Det ligger ikke inne i planforslaget å øke trafikken på denne adkomstveien. Planens begrensning
følger Løken sin eiendoms vestre grense, og arealer avsatt til boligformål i denne delen av
planområdet er rene tilleggsarealer til eksisterende bebyggelse, blant annet eiendommen til Løken.
Rådmannens vurdering:
På det reviderte plankartet er avkjørselen til Løkens eiendom tatt ut av planområdet. Det betyr at
hans ønske er ivaretatt i planforslaget.
Vurdering:
Planprosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Foreslått
arealbruk er i samsvar med fastlagt formål i kommuneplanens arealdel 2011 – 2023 vedtatt 06.09.11.
Det aktuelle byggeområdet er avsatt for fremtidig boligbebyggelse.
I planarbeidet er det gjennomført en ROS-vurdering i tråd med dagens plankrav. ROS-vurderingen gir
ingen momenter som har betydning for sikkerhet i bruk av området.
Området ligger innenfor sentrumssonen i Båstad og avklaringer som gjelder naturmiljø, kulturmiljø
og barn og unges interesser er allerede ivaretatt gjennom tidligere planprosesser for samme område.
Den foreslåtte reguleringen innebærer ingen endringer som påvirker dette i negativ retning. Det må
her tas i betraktning at en hver utbygging av et område vil kunne oppleves som negativ dersom målet
er å bevare et opprinnelig naturlig miljø i et område.
Konklusjon:
Forslag til detaljreguleringsplan for Kirkebyåsen vest 2 er grundig og detaljert. Innkomne merknader
ved varslet oppstart er nøye vurdert og tatt hensyn til i det foreliggende forslaget. På bakgrunn av
dette finner rådmannen det riktig å anbefale at planforslaget fra Bogø Byggplan sendes ut på høring.
Utskrift sendes:
Bogø Byggplan
Petter Ole Kirkeby
Berørte naboer
Høringsinstansene
Teknikk- og naturutvalget - 09/15
TN - behandling:
Ordet i saken:
Erik Egeberg (Frp)
Sveinung Sloreby (Uavhengig)
Hans Gunnar Raknerud (Saksbehandler)
Ole Marius Grønlien (Sp)
Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt (7 st.).
TN - vedtak:
Forslag til detaljreguleringsplan for Kirkebyåsen vest sendes på høring og legges ut til offentlig
ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 og 12-11. Høringsperioden er 06.02.15 –
20.03.15
Vedlegg:
Planbeskrivelse Kirkebyåsen vest 2
Oversiktskart
Kirkebyåsen Vest 2 - Reguleringbestemmelser
Varsel om oppstart - Bogø Byggplan
Innspill til planarbeid
Uttalese - Statens vegvesen
Innspill - Fylkesmannen i Østfold
Uttalelse - Østfold fylkeskommune
Referat fra oppstartsmøte
Støy- lyd og trafikkkart