Fram Ingeniørkontor AS Postboks 4814 Nydalen 0484 Oslo

 Vedlegg Fram Ingeniørkontor AS Postboks 4814 Nydalen 0484 Oslo 31. mars 2015 Skedsmo kommune Postboks 313, 2001 Lillesrøm SØKNAD OM DISPENSASJON VEDRØRENDE %-­‐BYA OG AVSTAND TIL NABOGRENSE Gnr/bnr 81/438 og 375, Nittedalsgata 32-­‐34, 2000 Lillestrøm, Skedsmo kommune I forbindelse med søknad om fradeling av eiendom, samt oppføring av tomannsbolig, søkes det om dispensasjon vedrørende utnyttelsesgrad og fra avstand til nabogrense. Eiendommen omfattes av reguleringsplan 1.01/47 “Lillestrøm byplan 1945”, med endringer/tillegg av “Reguleringsbestemmelser for åpen småhusbebyggelse i Lillestrøm og på Strømmen”, vedtatt 07.09.2000. Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i ny plan-­‐ og bygningslovs (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i §19-­‐-­‐-­‐2: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset i ny lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Dispensasjon vedrørende avstand til tomtegrense Plan-­‐ og bygningslovens § 29-­‐4 regulerer minste avstand til nabogrense til å være 4 meter. Av dette utleder vi at det skal være 8 meter til bolig på annen eiendom. Omsøkte tomannsbolig kommer nærmere boliger på annen eiendom enn 8 meter. Det søkes herved om dispensasjon fra dette forhold. Hensynet bak bestemmelsen retter seg særlig til brannsmittefareproblematikk. Studier og fysiske prøver har vist at dersom boliger ligger med minste avstand på 8 meter, er brannsmittefaren liten. Dersom man kan redusere brannsmittefaren ved andre grep, vil hensynet bak bestemmelsen ikke tilsidesettes, og dispensasjon kan således innvilges. Omsøkte tomannsbolig vil ligge med mindre avstand enn 8 meter til naboboliger. For å redusere brannsmittefaren til akseptable nivåer vil de delene av tomannsboligen som kommer nærmere Vedlegg naboboliger enn 8 meter føres opp med nødvendig brannmotstand, slik at den samlede brannmotstanden blir på minimum EI-­‐30. Fagområdet brannsikring er presisert som eget fagområde i byggesaken. Det er ikke registrert mulige ulemper ved innvilgelse av dispensasjon, da dette gjennom teknisk forskrift allerede er en akseptabel løsning. Det er mange tilsvarende dispensasjoner i kommunen (jfr. likebehandlingsprinsippet). Etter en gjennomgang av saken er det tydelig at fordelene ved dispensasjon er større enn ulempene, og lovens krav er tilstede for å kunne innvilge dispensasjon. Dispensasjon vedrørende utnyttelsesgrad (%-­‐BYA) Gjeldende reguleringsplans bestemmelser § 3b sier at “Tillatt bebygd areal %-­‐BYA = 25%, og inntil 35% inkludert garasje, uthus osv. Prosent bebygd areal er bygningens grunnflate i prosent av tomtearealet (NS3940).” Kommuneplanens arealdels bestemmelse §1-­‐6, pkt. 10 har tilsvarende bestemmelse. Dersom man tolker dette bokstavelig, så står det at dersom man ikke fører opp garasje sammen med boligen, så er maxksimalt tillatt %-­‐BYA 25%. Ved beregning av %-­‐BYA skal som kjent parkeringsplasser medregnes (normalt med 18m2 per plass). Med andre ord så skal 25%-­‐kravet inkludere parkeringsplasser (da det ikke søkes om oppføring av garasjer samtidig). Omsøkte tomannsbolig alene (uten parkeringsplasser) medfører en %-­‐BYA på 25%, og medregnet parkeringsplasser vil utnyttelsesgraden overskrides. Det søkes om dispensasjon vedrørende utnyttelsesgraden. Hensynet bak bestemmelsen er å hindre ukontrollert bygging på eiendommen, samt at boliger i området har tilnærmet utnyttelsesgrad. I tillegg sikres det tilstrekkelig luft rundt bygninger. Omtalte bestemmelse har et tillegg som tillater at eiendommen kan utbygges med inntil 35% dersom det føres opp garasjer, uthus o.l. Intensjonen med ordet ‘garasje’ sikter mest sannsynlig også til parkeringsplasser på terreng, noe som medfører at tiltaket ikke ville vært avhengig av dispensasjon. Men da intensjonene til reguleringsplanens bestemmelse ikke fremkommer av reguleringsbestemmelsene (kun i planforarbeidene), så forholder vi oss strengt tatt til bestemmelsens ordlyd. I tillegg sier bestemmelsen at “prosent bebygd areal er bygningens grunnflate i prosent av tomtearealet”. Her definerer bestemmelsen på en måte seg selv med tanke på hvordan arealene skal forstås/beregnes. Her trekkes det frem at det er bygningens areal som skal legges til grunn, og den nevner ikke parkeringsareal. I og med at bestemmelsen definerer seg selv, og ikke henviser til feks. ‘grad av utnytting’, er det av den grunn lett å trekke den slutning at parkeringsareal ikke skal medregnes i 25%-­‐kravet, men i 35%-­‐kravet. Tilsvarende saker har ikke vært behandlet som dispensasjonssaker hos kommunen, og vi viser derfor til likebehandlingsprinsippet. Vi vurderer i tillegg fordelene ved dispensasjon å være større enn ulempene. Avslutning Vi vil avslutningsvis vise til Ot.prp. nr. 45 (2007-­‐-­‐-­‐2008) (lovforarbeidene) vedrørende dispensasjon: Vedlegg 2.3.14 Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov § 7 for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan-­‐-­‐-­‐ og bygningslovens regelverk i enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling at dispensasjonsinstituttet opprettholdes. For å få til en god og hensiktsmessig løsning i dette tilfellet, søkes det i denne saken om dispensasjon vedrørende tomtestørrelse og avstand til nabogrense. Vi håper på positiv behandling av dispensasjonssøknaden. Dersom det skulle være behov for flere opplysninger, kan vi kontaktes på telefon 69 39 00 77. Vennlig hilsen Magnus Enebakk Fram Ingeniørkontor AS