Ekonomisk_plan_Falkerödbo_version_1_160308

EKONOMISK PLAN
ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN (1991:614)
FÖR
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN FALKERÖDBO, 769629-9664
GREBBESTAD
INOM TANUMS KOMMUN
Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker:
A.
Allmänna förutsättningar
B.
Beskrivning av fastigheten
C.
Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv
D.
Finansieringsplan
E.
Beskrivning av föreningens årliga kostnader och intäkter
F.
Känslighetsanalys
G.
Redovisning av lägenheterna
H.
Särskilda förhållanden
Bostadsrättsföreningen Falkerödbo, Stensågarevägen 3, 457 72 Grebbestad
Kontaktperson: Dan Tobiasson (ställföreträdare)
Telefon: 073 – 401 22 33
E-post: dannilow@yahoo.se
1 (14)
A.
ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR
Fastigheten Tanum Grebbestad 2:468, belägen vid Tanumsvägen 6 i Grebbestad, inom Tanums
kommun ska förvärvas av Bostadsrättsföreningen Falkerödbo, 769629-9664, (”Föreningen”).
Fastigheternas totala areal omfattar 2.657 kvm och har projekterats så att fastigheten kommer
att bebyggas med sex huskroppar innehållande nio bostadsrättslägenheter samt carportar och
förråd. Tre hus kommer att inrymma två lägenheter vardera och tre hus kommer att vara
fristående.
Fastigheten är belägen strax norr om Grebbestad med ca 5 minuters gångtid till Grebbestad
centrum med butiker, restauranger och service. Attraktiva badstränder m m finns i
närområdet. Grebbestad är ett levande samhälle med erforderlig service. I anslutning till
fastigheten finns busshållsplats.
För ändamålet har Föreningen bildats. Föreningen, som registrerades den 24 april 2015 och
har sitt säte inom Tanums kommun, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska
intressen genom att i Föreningens byggnader upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan
tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus,
om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den
rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen.
Inflyttning kan ske omgående efter att förutsättningar föreligger för Föreningen att upplåta
bostadsrätter. Det är Föreningens nuvarande bedömning att detta ska kunna ske under vintern
2016/2017.
Det föreligger inga kända servitut. Sophantering sker genom kommunens försorg. Det kommer
att uppföras miljöanpassade sopsorteringsstationer i anslutning till fastigheten. Erforderliga
åtgärder har vidtagits i syfte att erhålla överensstämmelse mellan fastighetsbildningen,
nybyggnation och gällande kommunala planer och bestämmelser. Inom ramen för fastighetsbildningen är det Föreningens uppfattning att den sålunda nybildade fastigheten är lämplig för
sitt ändamål.
Genom bostadsrätt skall upplåtas 9 st nyuppförda lägenheter. Samtliga lägenheter har terrass
alt. uteplats samt parkeringsplatser och förråd. Intresseanmälan för fiberanslutning kommer
att inges när sådan förfrågan inkommer. Lägenheterna – vars ändamål är boende – är
numrerade enligt följande; A1, A2, B1, B2, C1, C2, D, E och F. En utförlig beskrivning framgår
nedan. Föreningen avser att tillåta andrahandsuthyrning samt dess-utom tillåta juridiska
personer att vara medlemmar i Föreningen.
I enlighet med 3 kap 1 § bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan
för föreningens verksamhet. Underlaget i den ekonomiska planen grundar sig ifråga om
kostnaderna såsom byggnadernas omfattning och utseende., på nedan redovisad upphandling
samt på beräkning av under byggtiden tillkommande kostnader. Nedan angiven
anskaffningskostnad för förvärvet av fastigheten är slutligt känd. Beräkningen av föreningens
årliga kapitalkostnader och driftskostnader grundar sig på bedömningar gjorda under mars
månad 2016.
Föreningen förvärvar fastigheten från nuvarande ägare för att uppföra byggnaderna. Projektet
genomförs enligt totalentreprenadavtal mellan Föreningen och Mullrik AB som ska uppföra
byggnaderna med tillhörande markarbeten samt projektledning.
2 (14)
Mullrik AB ansvarar för försäljning av bostadsrättslägenheterna samt lämnar en garanti att
förvärva eventuellt osålda bostadsrättslägenheter.
Säkerhet för insatser och upplåtelseavgifter enligt 4 kap 4 § 2 p bostadsrättslagen lämnas – i
förekommande fall - av genom ställande av bankgaranti intill erforderligt belopp.
Upplåtelse av bostadsrättslägenheterna beräknas ske snarast efter registrering av ekonomisk
plan. För närvarande uppgår överlåtelseavgiften till 1.000 kr. Någon pantsättningsavgift utgår
f.n. inte.
_____________
Till denna ekonomiska plan har följande handlingar bifogats och utgör integrerade bilagor till
den ekonomiska planen.
Bilaga 1
Bilaga 2
Bilaga 3
Bilaga 3
Bilaga 4
Bilaga 5
Föreningens registreringsbevis
Föreningens stadgar
Lantmäteriakt ang. avstyckning
Utdrag ur fastighetsboken
Ritningar
Situationsplan
3 (14)
B.
BESKRIVNING AV FASTIGHETEN M M
Inledning
Nedan anges en kortfattad beskrivning av fastigheten. Härutöver hänvisas i alla väsentliga
delar till framtaget informationsmaterial.
Fastighetsbeteckning och belägenhet
Tanum Grebbestad 2:468, (”Fastigheten”), belägen vid Tanumsvägen 6 i Grebbestad inom
Tanums kommun.
Bedömt taxeringsvärde
Fastigheten har hittills saknat taxeringsvärde. Skatteverket har preliminärt åsatt fastigheten ett
taxeringsvärde om [XX] kr.
Taxeringsvärdet avseende den förestående nybyggnationen fastighet har inte fastställts.
Tomtens areal
Fastigheten omfattar 2.657 kvm.
Bostadsarea m m
Boytan kommer att omfatta 1.005 kvm. Lägenheterna är utrustade med egen altan. Dessutom
ingår förråd, parkeringsplats (2 platser). Lägenheterna fördelar sig enligt följande;
Nyuppförda byggnader
Lägenhet
Yta (kvm)
A1
A2
B1
B2
C1
C2
D
E
F
112,00
112,00
112,00
112,00
112,00
112,00
111,00
111,00
111,00
S:a
1.005,00
Förvärv
Fastigheten ägs idag av Dan Tobiasson och Britt-Marie Tobiasson. Förvärv av fastigheten
kommer att ske av Föreningen i enlighet med särskilt upprättade förvärvshandlingar.
Byggnadernas antal och utformning
Efter färdigställande kommer fastigheten att inrymma sex byggnader. Såvitt avser byggnadernas utformning hänvisas till bilagda ritningsunderlag.
4 (14)
Vatten och avlopp samt sophantering
Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. Sophanteringsstationer kommer att
anläggas inom fastigheten.
Allmän beskrivning – bostads- och byggnadsutformning samt situationsplan
Såvitt avser respektive lägenhets samt byggnadernas utformning hänvisas till bilagor. I
anslutning till byggnaderna på fastigheten finns anslutande väg och uppställningsplats för bil.
En översiktlig situationsplan bilägges denna ekonomiska plan.
Rumsbeskrivning – ytskikt m m
GENERELLT
Boendes fria kulörval skall handhas av beställaren.
YTSKIKT PÅ GOLV
Ytskikt av klinker
Typ KL1 Klinker, typ Marte, matt, enl. fabrikat Konradssons elller
likvärdigt. Storlek 300x300 mm, fog grå.
Typ KL2 Klinker, typ Marte, matt, enl. fabrikat Konradssons eller
likvärdigt. Storlek 100x100 mm, fog grå.
Ytskikt av trä
Ekparkett typ Forbo Forshaga, 3-stav, 14 mm, mattlackad
Ytskikt av vinylmatta
Ljusgrå för våtrum
YTSKIKT PÅ VÄGGAR
Målning
Målningsbehandling på väggar motsvarar referensyta A21:05.
Väggar utförs med microlitväv. Glansvärde 7.
Ytskikt av kakel
Typ KA1 Kakel, typ Marte, enl. fabrikat Konradssons kakel eller
likvärdig. Storlek 300x300 mm, fog ljusgrå.
Typ KA2 Kakel, typ Tec, enl. fabrikat Konradssons kakel eller
likvärdig. Storlek 100x400 mm, fog ljusgrå.
YTSKIKT PÅ INNERTAK
Målning
Målningsbehandling på innertak motsvarar referensyta A11:01. 5.
Glansvärde 50 i våtrum, i övrigt 4.
5 (14)
Entré
G
S
V
T
Ö
Klinker KL1
Trä
Gipsskivor, vävas och målas
Gips, målas NCS S 0500-N (vit)
Klädhylla, garderober, städskåp enl A-ritning
WC/D/Tvätt/Teknik
G
Klinker KL1, 800x800 mm i hörn vid dusch: Klinker, typ KL2,
V
Kakel, typ KA1
T
Gips, målas, NCS S 0500-N (vit)
Ö
WC/dusch-inredning
Kök
G
S
V
T
Ö
Trä
Trä
Gipsskivor, vävas och målas
Kakel, typ KA2, enl köksuppställning
Gips, målas
Köksutrustning
Vardagsrum
G
S
V
T
Trä
Trä
Gipsskivor, vävas och målas
Gips, målas, NCS S 0500-N (vit)
Förråd (under trappan)
G
Vinyl
V
Gipsskivor
Sovrum 1
G
S
V
T
Trä
Trä
Gipsskivor, vävas och målas
Gips, målas, NCS S 0500-N (vit)
Sovrum 2-3
G
S
V
T
Ö
Trä
Trä
Gipsskivor, vävas och målas
Träpanel, fabriksmålad
Garderober enl A-ritning
Trappa 1
V
T
Gipsskivor, vävas och målas
Träpanel, fabriksmålad
Allrum
G
S
V
T
Ö
Trä
Trä
Gipsskivor, vävas och målas
Träpanel, fabriksmålad
Trappa 2 enl. A-ritning
WC/Dusch
G
V
T
Ö
Klinker, typ KL1, 900x900 mm i hörn vid dusch: Klinker, typ KL2,
Kakel, typ KA1
Gipsskivor, vävas och målas, NCS S 0500-N (vit)
WC/dusch-inredning enl. A-ritning
6 (14)
Summarisk teknisk beskrivning
Markförhållanden:
Jord/lera
Grund:
Betong
Stomme:
Tegel (befintlig skolbyggnad och trä och mursten (nybygg-naden)
Fasad:
Fasadpanel.
Fönster:
Aluminiumfönster med träinsida.
Vind:
Vindsbjälklag med isolering av mineralull.
Yttertak:
Taktäckning av tegel.
Värme och luft:
Separat mekanisk ventilation för varje lägenhet med återvinning.
El:
Ny elinstallation inklusive kabeldragning.
Uppvärmning m m:
Vattenburen, luft-luft värmepump
TV/Tele:
TV-uttag. Uttag för fiberoptik.
Tvättstuga
Varje lägenhet kommer att vara utrustad med tvättmaskin och torktumlare.
Nödvändigt underhållsbehov
Något underhåll bedöms i dagsläget inte erforderligt i anledning av att byggnaderna kommer
att nyuppföras. I övrigt hänvisas såvitt avser underhåll till bilagda stadgar för Föreningen.
Bedömt taxeringsvärde
Såvitt kan bedömas kommer taxeringsvärdet efter färdigställande att uppgå till [XXX] kr varav
XXX kr avser byggnadsvärde och XXX kr avser markvärde. Fastigheten är idag inte typkodad
men kommer att bli typkod 320; hyreshusenhet, bostäder.
Försäkringar
Fastigheten inklusive byggnader avses bli fullvärdesförsäkrade hos Länsförsäkringar.
7 (14)
C.
BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHET SAMT
NYBYGGNATION M M
Utgifter
Köpeskilling för föreningens fastighet
Kostnad för avstyckning
Lagfartskostnad
2.000.000,00
18.879,00
30.825,00
S:a
2.049.704,00
Entreprenadkostnader












Byggmästeri
Murning
Markarbeten
Plåt
Målning
Golv (exkl plattsättning)
Plattsättning (kakel mm)
Värme o sanitet
Elinstallation
Styr- och övervakning
Finplanering
Övrigt
Allmänna byggherrekostnader







Byggadministration
Detaljplan, bygglov, bygganmälan m m
Nybyggnadskarta
Byggfelsförsäkring
Övriga försäkringar
Marknadsföring, bofakta m m
Oförutsedda kostnader
Konsultkostnader








Arkitekt
Konstruktion o geoteknik
Värme, ventilation och sanitet
El, styr- och övervakning
KA, byggledning och kontroll
Utlåtanden m m
Besiktningar
Övriga byggkonsultkostnader
S:a
31.291.121,00
Finansieringskostnader
Pantbrev (räknat på 25 milj kr)
Ränta under byggtiden (9 mån)
Övriga finansieringskostnader
S:a:
500.000,00
600.000,00
50.000,00
1.150.000,00
8 (14)
Övrigt
Försäljningskostnad
650.000,00
Föreningsbildning/ekonomisk plan
250.000,00
Beräknat arvode intygsgivare
Anslutningsavgifter (9 x 35.000 kr)
40.000,00
315.000,00
Ansökningsavgifter
5.000,00
Besiktningskostnad
30.000,00
Övrigt
100.000,00
Dispositionsfond
150.000,00
S:a
1.540.000,00
Summa
36.030.825,00
Finansiering
Medlemmarnas insatser
26.010.000,00
Banklån
10.020.825,00
Summa
36.030.825,00
9 (14)
D.
KAPITAL OCH KREDIT M M
FINANSIERINGSPLAN, KAPITAL OCH KREDIT M M
Lån
Säkerhet
Förfallodag
Räntesats
Omsättn.
ränta
Amort.
plan
Sparbanken Tanum 5.010.412,00
pantbrev
rörlig
2,25 %
112.734,00
100.208,00
Sparbanken Tanum 5.010.413,00
pantbrev
rörlig
2,25 %
112.734,00
100.208,00
225.468,00
200.416,00
Summa lån
Belopp
10.020.825,00
Sammanfattning av belåning år 1.
Summa lån:
10.020.825,00
Summa lån:
9.971,00 per kvm boyta
Summa insatser:
26.010.000,00
Amortering:
2 procent per år
Snittränta
2,25 %
Belåningsgrad:
27,8 %
Bedömt kassaflöde, kapitalkostnader samt amorteringsplan under år 1-6 0ch år 11 / kkr
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
År 6
År 11
Månadsavgifter
596
608
620
629
638
648
701
Drift o underhåll
160
169
178
180
187
196
243
Driftsnetto
436
439
442
449
451
452
458
Avskrivning/amortering
200
200
200
200
200
200
200
Ränta
225
225
230
235
235
240
240
11
14
12
14
16
12
18
Kassaflöde
Fördelning mellan bostadsrätterna framgår nedan under avsnitt G; Redovisning av
lägenheterna
10 (14)
E.
FÖRENINGENS LÖPANDE KOSTNADER OCH INTÄKTER SÅVITT AVSER
ÅR 1
Driftskostnader som bostadsrättsinnehavaren ska svara för och som inte ingår i
årsavgiften är hushållsel, värme, kabel-TV kanaler utöver grundutbud samt
bredbandsabonnemang.
Kapitalkostnader
Årsbelopp
kr/kvm
Amortering
Räntor
200.416,00
225.468,00
199,00
224,00
S:a
425.884,00
Drift-och underhållskostnader inklusive moms
Löpande underhåll, tillsyn och skötsel
Ekonomisk förvaltning
Försäkring
Fastighetsskötsel/städning
Renhållning
Vatten/avlopp/el
Övrig
Avsättning
Överskott
17.500,00
12.000,00
27.000,00
20.000,00
28.000,00
36.000,00
10.000,00
10.000,00
10.000,00
S:a drift m m
170.500,00
S:a utgifter m m
596.384,00
17,00
12,00
27,00
20,00
28,00
36,00
10,00
10,00
10,00
593,00
Årsavgifter
I enlighet med vad som föreskrivs
i föreningens stadgar skall årsavgifterna fördelas efter bostadsrätternas boyta
Summa
596.384,00
11 (14)
F.
KÄNSLIGHETSANALYS
Bostadsrättsföreningens lån finns hos Sparbanken Tanum och uppgår till 10.020.825 kr. Med
utgångspunkt på angiven avgiftsnivå (år 2016) redovisas nedan hyr mycket Föreningens
månadsavgift påverkas per kvm om;
1)
Om den rörliga räntan stiger med 2 procent från dagens räntenivå.
2)
Kostnaderna för vatten/avlopp samt energi skulle höjas med 25 procent.
3)
Beräknad räntekostnad för det fall Föreningen nödgas uppta nytt lån om 2.000.000 kr
med en ränta om 4,5 % till följd av oförutsedda kostnader
Antaget förhållande
kr per kvm
Ökning i %
Dagens avgiftsnivå
593 kr/kvm
Rörlig ränta ökar med 2 %
199 kr/kvm
13,30 %
Vatten/avlopp samt energi ökar
med 25%
11 kr/kvm
2,00 %
Ökad belåning med 2.000.000 kr
45 kr/kvm
7,50 %
Nedan anges hur Föreningens avgifter per kvadratmeter bostadsyta påverkas av ökad
inflationstakt. En ökad inflationstakt påverkar kostnaderna för drifts- och underhåll och övriga
utgifter samt hyresintäkter. Tabellen anger variationen av avgiftsnivåns utveckling per
kvadratmeter år 1-6 samt år 11 vid en inflationstakt om 3 procent;
År
1
2
3
4
5
Drift/underhåll
Kapitalkostnader
Månadsavgift
170
425
595
175
425
600
180
430
610
185
435
620
191
435
626
År
6
11
Drift/underhåll
Kapitalkostnader
Månadsavgift
197
440
637
235
440
675
12 (14)
G.
REDOVISNING AV LÄGENHETERNA/LÄGENHETSTABELL
Lägenhet
Yta (kvm)
Andelstal
Totalt pris (*)
A1
112,00
11,14
2.750.000
A2
112,00
11,14
B1
112,00
B2
Årsavgift (**)
Månadsavgift
Årsavgift/kvm
66.437,00
5.536,00
593,00
2.800.000
66.437,00
5.536,00
593,00
11,14
2.750.000
66.437,00
5.536,00
593,00
112,00
11,14
2.800.000
66.437,00
5.536,00
593,00
C1
112,00
11,14
2.750.000
66.437,00
5.536,00
593,00
C2
112,00
11,14
2.800.000
66.437,00
5.536,00
593,00
D
111,00
11,05
3.120.000
65.905,00
5.492,00
593,00
E
111,00
11,05
3.120.000
65.905,00
5.492,00
593,00
F
111,00
11,05
3.120.000
65.905,00
5.492,00
593,00
S:a
1.005,00 100
26.010.000
596.384,00
49.692,00
(*) Fördelning av insatser och upplåtelseavgifter anges separat. Insatserna skall återspegla
bostadsrättsinnehavarens andelstal. Totalt pris utgör summan av dessa båda poster enligt
nedan.
(**) Andel av årsavgift
Fastighet
Andelstal
Insats
Upplåtelseavgift
A1
A2
B1
B2
C1
C2
D
E
F
11,14
11,14
11,14
11,14
11,14
11,14
11,05
11,05
11,05
2.750.000,00
2.750.000,00
2.750.000,00
2.750.000,00
2.750.000,00
2.750.000,00
2.750.003,00
2.750.003,00
2.750.003,00
50.000,00
369.997,00
369.997,00
369.997,00
S:a
100 %
24.750.009,00
1.259.991,00
50.000,00
50.000,00
Insats + upplåtelseavgift
2.750.000
2.800.000
2.750.000
2.800.000
2.750.000
2.800.000
3.120.000
3.120.000
3.120.000
26.010.000,00
13 (14)
H.
SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN
Bostadsrättshavarnas förpliktelser m m
1. Bostadsrättshavarna skall inbetala insats och i förekommande fall upplåtelseavgift.
Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras
genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgiften fördelas på
bostadsrättsinnehavarna i förhållande till lägenheternas andelstal.
2. Förändring av upplåtelseavgift kan tas ut efter överenskommelse mellan styrelsen och
lägenhetsinnehavare.
3. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar som bifogas, av vilka bl a framgår vad som gäller
vid föreningens upplösning och likvidation.
4. De i den ekonomiska planen lämnade uppgifterna angående fastighetens uppför-ande,
beräknade kostnader och intäkter m m hänför sig till vid tidpunkten för planens
upprättande kända förutsättningar. Några andra avgifter än de redovisade utgår inte, vare
sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Detta innebär bl a att ändringar i ränteläget utöver angiven räntemarginal under perioden fram till slutlig placering kan ge
förändrade boendekostnader.
5. Det åligger bostadsrättshavarna att teckna och vidmakthålla hemförsäkring och därtill s k
tilläggsförsäkring för bostadsrätt.
6. Respektive bostadsrättshavare skall teckna eget abonnemang för el, respektive kabel TVutbud utöver grundutbud och bredband.
7. Bostadsrättsinnehavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte
tillhörande utrymmen i gott skick.
8. Föreningen har hållit extra föreningsstämma och justerat stadgarna så att andelstalen styr
uttag av årsavgifter i enlighet med stadgarna.
Grebbestad den
mars 2016
_____________________________
Dan Tobiasson
_____________________________
Vincent Tobiasson
_____________________________
Jill Tobiasson
14 (14)