whenever real estate matters Group huGo Ceusters

whenever real estate matters
Group Hugo Ceusters-SCMS
JAARVERSLAG 2014
VASTGOED TRENDS 2015/2016
Vastgoed tRends 2015/2016
JAARVERSLAG
2014
inhoud
p2-3
voorwoord6
kantoren10
semi-industrieel en logistiek vastgoed
22
retail32
investeringsmarkt40
property management
46
contactgegevens
56
voorwoord
voorwoord
p6-7
jaarverslag 2014voorwoord / p 6 - 7
Mevrouw, mijnheer,
Het is een eer voor ons dat u ons jaarrapport 2014 ter
hand neemt.
Voor Group Hugo Ceusters-SCMS (HCS) was 2014 het
eerste volledige jaar binnen onze nieuwe structuur.
Onze vennootschappen Hugo Ceusters en SCMS zijn
weliswaar gefusioneerd, toch behielden ze allebei
hun eigen rol. Samen zorgen beide departementen
ervoor dat u van een optimale dienstverlening kunt
genieten.
Voor onze medewerkers was 2014 een jaar waarin
hun volharding en inzet beloond werden. En dat –
onder andere - met verschillende awards: vakblad
Expertise benoemde ons tot ‘Property Manager Retail
2014’ alsook ‘Letting Agent Offices regio Antwerpen’.
De afdeling Property Management sleepte bovendien
twee internationale ICSC Solal Marketing-awards
in de wacht voor marketingevents in het Wijnegem
Shopping Center.
Maar dit jaarrapport, beste lezer, is ook - en vooral
- bedoeld om u de trends en de bewegingen toe
te lichten in het landschap van het commerciële
onroerend goed in België. Dé grote conclusie wat dat
betreft: vastgoed kan vandaag meer dan ooit zorgen
voor stabiliteit in een beleggingsportefeuille.
Ingrid Ceusters-Luyten
Group Hugo Ceusters-SCMS
De manier waarop onze medewerkers u als
bedrijfsleider, ontwikkelaar, eigenaar of
ondernemer adviseren en begeleiden, vormt het
hart van onze onderneming. Daarom investeren
wij veel en graag in de opleiding van onze mensen,
geloven we sterk in de knowhow van onze regionale
satellietkantoren in België én zijn we trots op onze
toetreding tot het nieuwe Europese platform rond
Gerald Eve (UK). Deze groep van onafhankelijke en
zelfstandige vastgoedkantoren stelt ons in staat
om over de grenzen heen te kijken. En om u ook
daar optimaal te dienen, dankzij de sterkte van
getalenteerde, buitenlandse collega’s.
We bouwen verder op het krachtige elan van onze
afdeling Property Management, SCMS-Ceusters,
waarover u in dit rapport meer kunt lezen. Hetzelfde
geldt voor het sterk groeiende consultancy
departement, Hugo Ceusters. Onze verdere
geografische uitbreiding én de uitbouw van een cel
Taxatie en Research vormen tot slot de garantie dat
we u ook in de toekomst alle relevante expertise
kunnen aanbieden.
Hartelijk dank voor het vertrouwen dat u ons in 2014
hebt geschonken. Laat ons samen de blik op de
toekomst richten.
In naam van al onze medewerkers
Jeroen V.M. Hafkamp
Group Hugo Ceusters-SCMS
kantoren
In de take-up kantoren
evenaart het aandeel
van het Vlaamse Gewest
dit van het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest.
kantoren
p 10 - 19
jaarverslag 2014kantoren / p 10 - 11
De kantorenmarkt in België
Eindelijk een herstel?
Met een nationale take-up van ongeveer 700.000 m² is
de kantoormarkt in 2014 voorzichtig terug van weggeweest. Crisisjaren als 2011 en 2013 lijken achter ons
te liggen. Meer zelfs: de Belgische kantorenmarkt is
vandaag een goed presterend segment in de vastgoedsector en blijft een stabiele investeringsmarkt.
Brussel blijft met 54% aandeel nog steeds de grootste kantorenmarkt. Het aandeel van Vlaanderen
– ongeveer 39% - kan echter niet meer onderschat
worden. Wallonië hinkt achterop met amper 7%. De
take-up evolueert er nauwelijks en het grootste deel
wordt gerealiseerd in Waals-Brabant, dat in feite tot
de Brusselse markt behoort.
De tendensen
Eigen kantoren renoveren
Heel wat kantoorgebruikers - onder andere Provincie
Antwerpen, Bank Delen, De Voorzorg en Argenta blijken gehecht aan de kantoren die ze in volle eigendom hebben. Om ervoor te zorgen dat hun gebouw
aan de hedendaagse vereisten en normeringen blijft
voldoen, renoveren ze het. Tijdens die renovatiewerken nemen ze hun intrek in andere kantoorruimtes,
die ze tijdelijk huren.
Oppervlakte per werknemer daalt
De kantoormarkt is nog steeds een verschuivingsmarkt, waarbij bedrijven hun oude gebouwen inruilen
voor nieuwe, en daarbij doorgaans tekenen voor een
lagere take-up. Dat heeft enerzijds te maken met het
feit dat nieuwe gebouwen vandaag duurzamer en
efficiënter omgaan met de oppervlakte, maar
tabel
take-up kantoren België
2011
-
610.000 m²
2012
-
747.000 m²
2013
-
532.000 m²
2014
-
691.000 m²
anderzijds ook met de principes van het nieuwe werken, die door heel wat kandidaat-huurders geïmplementeerd worden. Toch merken we tegelijk dat een
toenemend aantal groeibedrijven uit onder meer de
IT-sector, alsook jonge start-ups die een spectaculaire start kennen, wél tekenen voor meer vierkante
meters bij een verhuis naar een nieuwe locatie. Vaak
vragen ze daarbij naar extra faciliteiten (bv. een strijkdienst, restaurant, fitness) en een creatieve werkomgeving. Met andere woorden: het loont om innovatie
te stimuleren en daarbij rekening te houden met een
nieuw kantoorconcept. We verwachten weliswaar dat
de tendens om de werkoppervlakte per medewerker
heel strikt te beperken, stilaan zal uitdoven (cf. studie
Prof. Compernolle). Dit effect zal zich echter nog niet
onmiddellijk laten voelen.
Decentralisatie
Steeds meer bedrijven spelen in op de mobiliteitsproblemen en trekken naar de regionale markten om
dichter bij hun menselijk kapitaal te zitten. Met 83 uur
fileleed per jaar voor wie elke dag naar Brussel moet
pendelen, is de hoofdstad voor veel jonge mensen
immers een ‘no go-zone’ geworden. Ter vergelijking:
wie tewerkgesteld is in Londen pendelt gemiddeld 81
uur per jaar, in Europa ligt het gemiddelde op 53 uur
per jaar.
Ook de take-upcijfers bevestigen de tendens van decentralisatie. Met 267.000 m² is het Vlaamse Gewest
bijna zo belangrijk geworden in de kantoormarkt als
het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
len moeten treffen, onder meer wat betreft fiscaliteit
en rechtszekerheid, maar ook wat betreft mobiliteit.
Meer overheid, minder corporates
Naast de eerder occasionele aankopen van kantoren door zelfstandige eindgebruikers, bv. advocaten
of artsen met een gezamenlijke praktijk, is en blijft
de kantoormarkt voornamelijk een huurdersmarkt.
Enerzijds heeft dat te maken met de onzekerheid
van het afgelopen jaar over de BTW en op het vlak van
fiscaliteit. Anderzijds beseffen bedrijven dat ze door
hun gebouw aan te kopen ook minder flexibel zijn.
Zowel in Brussel als in Vlaanderen tekenen de overheden voor een groot aandeel – in totaal 280.000 m²
- van de take-up. Tal van Vlaamse overheidsdiensten
worden in het kader van ‘beter binnenlands bestuur’
gedecentraliseerd naar kleinere centrumsteden.
Op die manier wordt de ambtenaar letterlijk tot bij
de burger gebracht. VAC Gent, KAM Brugge en VAC
Kievitplein Antwerpen zijn slechts enkele voorbeelden.
Ook in Brussel komt de grootste take-up van de
overheid, denk maar aan Leefmilieu Brussel of het
Brussels Instituut voor Milieubeheer (BIM), dat zijn
intrek nam in het gloednieuwe – en met 16.000 m²
Belgiës grootste - passieve kantoorgebouw. We
verwachten dat de vraag van grote corporates ook
de komende jaren zal verminderen en dat de kantorenmarkt, ook in Brussel, gedragen zal worden door
openbare instellingen.
Minder aankopen, meer huren
Anders gezegd: wie als ondernemer een gebouw
aankoopt, overweegt best goed of deze aankoop
niet weegt op de operationele groei van zijn of haar
onderneming. Heel wat bedrijven die er in eerste
instantie aan denken om een pand te kopen, beslissen uiteindelijk om toch te huren. Het beschikbare
budget investeren ze dan liever in hun corebusiness.
In deze huurdersmarkt kan de huurder zijn eisen
stellen aan de verhuurder. Ook eigenaarsondernemers zullen steeds vaker sale-and-leasebacks overwegen.
Stabiele prijzen, stabiele markt
We weten vandaag bv. dat Europa op zoek is naar
200.000 m² kantoren in Brussel tegen 2020. Zullen ze die enkel opnemen in Brussel, en in wat voor
constructie?
Willen we corporates overtuigen om zich in België te
verankeren, dan zal de overheid de nodige maatrege-
De voorbije tien jaar zijn de gemiddelde huurprijzen
en prime rents op de Vlaamse en Brusselse kantoormarkt zo goed als stabiel gebleven. De gemiddelde huurprijzen in Brussel en Antwerpen bedragen
in 2014 respectievelijk 150 en 107 euro/m²/jaar.
In Gent ligt het gemiddelde op 118 euro/m²/jaar.
jaarverslag 2014kantoren / p 12 - 13
Conclusie: De ontwikkeling van nieuwe kantoren die
beantwoorden aan de BREEAM normen (en waarbij
dus rekening gehouden wordt met de mobiliteitsfactor) stimuleert bedrijven om te verhuizen en
wakkert de vraag aan. Gent en Antwerpen zijn daar
het levende bewijs van. De oude kantoren krijgen
noodgedwongen een nieuwe bestemming. Dat alles
maakt dat de Belgische kantoormarkt een stabiele
markt is, en dus een markt die aantrekkelijk is voor
investeringen.
grafiek - prime rents euro/m²/jaar
310
260
210
160
110
De regionale markten
2012
Antwerpen
2013
Brussel
Een nieuwe norm voor Brussel
2014
Gent
grafiek - gemiddelde huurprijzen euro/m²/jaar
600.000
200
175
500.000
400.000
300.000
Brussel stad (de 19 gemeenten van het Hoofdstedelijk Gewest) sluit 2014 af met een take-up van
375.000 m², een stijging ten opzichte van 2013 met
60%. Dat lijkt veel, maar enig perspectief is nodig:
in 2013 werd in Brussel immers de laagste take-up
van de voorbije jaren genoteerd. Brussel inclusief
Vlaams- en Waals-Brabant registreerde een take-up
van 461.000 m², wat een stijging vertegenwoordigt
van 40% t.o.v. 2013.
150
200.000
125
100.000
100
0
75
2012
Antwerpen
600.000
500.000
2008
2013
Brussel
2009
2014
Gent
Waar de Brusselse kantoormarkt in de topjaren 2005,
2006 en 2007 een take-up haalde van om en bij de
700.000 m², lijkt zich nu een nieuwe norm aan te dienen voor de stad, die eerder rond de 400.000 m² per
2010
2011
jaar zal liggen. Toch herbevestigt Brussel hiermee
als grootste kantoorstad van het land na de moeilijke
jaren 2011, 2012 en 2013. De gemiddelde oppervlakte
per werknemer ligt er zowat 30% lager dan in het
verleden.
De publieke sector blijft een belangrijke rol spelen
in de hoofdstad. Parastatale, regionale en federale
overheden, Europese instellingen en ambassades
tekenen voor bijna de helft van de take-up én voor
alle big deals, die vandaag goed zouden zijn voor
naar schatting 3/4e van de take-up in Brussel. Het
segment kantoren tussen 2.500 – 5.000 m² blijkt
bovendien het moeilijker te hebben dan ooit.
baar of initiatieven genomen om bestaande gebouwen
te renoveren. Naar de toekomst toe heeft de huidige
regering maatregelen genomen die de werkgelegenheid in onze hoofdstad zouden moeten stimuleren.
Het aanbod aan kantoorgebouwen past zich beetje bij
beetje aan aan de vraag naar flexibiliteit en energieefficiëntie en voor 2015-2016 wordt er in totaal om en
bij de 330.000 m² nieuwe ruimte verwacht.
Waar corporates vorig jaar nog goed waren voor 70%
van de take-up, presteren ze in 2014 met nog geen
50% ondermaats ten gevolge van onder meer de
crisis en de trend van het nieuwe werken.
Take-up: 461.000 m²
(inclusief Vlaams- en Waals-Brabant)
Leegstand: 5 à 6% in CBD en Leopoldwijk,
meer dan 20% in de periferie.
Prime rent: 285 euro/m²/jaar
Gemiddelde huurprijs: 150 euro/m²/jaar
Brussel kampt vandaag en ook morgen nog met
grote uitdagingen en contrasten, zeker voor zijn
deelmarkten. Heel wat corporates ontmantelen en
trekken er weg. Waar er schaarste aan kantoorruimtes heerst in de ene wijk, is er een hoge en structurele leegstand in de andere. Gezien de verwachte
bevolkingsaangroei in Brussel – tegen 2060 zouden
er 165.000 Brusselaars bijkomen - moet de stad ook
in (betaalbare) woningen en scholen voorzien.
Antwerpen
Met een take-up van 120.000m² in 2014 en een stijging van meer dan 40% ten opzichte van 2013, blijft
Antwerpen en bij uitbreiding de Antwerpse regio een
grote en actieve markt in het Vlaamse Gewest en
evolueert de stad opnieuw naar het niveau van 2010
(127.000 m²).
Daarom is de voorbije 10 jaar voor om en bij de
600.000 m² verouderde of leegstaande kantoorruimte
een bouwvergunning afgeleverd, om ze om te bouwen
tot woningen, rusthuizen, … ter informatie 100.000 m²
kantoorruimte kan zo’n 500 à 750 woningen opleveren.
Ook in Antwerpen ruilen corporates oude gebouwen
in voor nieuwe, moderne en meer efficiënte gebouwen, maar komen er weinig of geen nieuwe bedrijven
bij. Het is en blijft ook een huurdersmarkt, waar de
huurder sterk in zijn schoenen staat.
In de rand van Brussel starten er nauwelijks nieuwe
projecten op, is er nog steeds een schrijnend mobiliteitsprobleem en zijn er amper verbeteringen merk-
Opvallend is wel dat het transactievolume zelden zo
groot was als in 2014, met als uitschieters de transacties van Truvo (5.200 m²) en Ferranti (4.000 m²).
jaarverslag 2014kantoren / p 14 - 15
Waar kandidaat-huurders de voorbije jaren slechts
zelden om meer dan 1.000 m² vroegen, gebeurt dat
nu vrij frequent. Toch is ook in Antwerpen de oppervlakte per werknemer zowat 20% lager dan wat de
vorige jaren als maatstaf gold.
In tegenstelling tot de voorbije jaren heeft Antwerpen
vandaag heel wat nieuwe projecten in de pipeline.
Naar schatting 145.000 m² aan nieuwbouwprojecten
zou tegen 2016 afgeleverd worden. We verwachten
dan ook dat zowel 2015 als 2016 erg goede jaren worden voor de Antwerpse kantoormarkt, zeker omdat
ook het stadsbestuur de ambities van Antwerpen
als kantoorstad duidelijk onderstreept en zegt het
bestemmings- en het vergunningstraject voor nieuwe
projecten te willen faciliteren.
Take-up: 120.000 m²
Leegstand: 11.3%
Prime rent: 148 euro/m²/jaar
Gemiddelde huurprijs: 107 euro/m²/jaar
Gent
2013 was voor Gent een jaar buiten categorie, met
een take-up van maar liefst 60.000 m². Ook al kan de
stad met een take-up van 51.000 m² in 2014 niet op
datzelfde elan doorgaan, toch valt er een blijvende
bedrijvigheid op te merken in de Oost-Vlaamse hoofdstad. Die komt voornamelijk van lokale en kleinere
KMO’s met 5 tot 15 medewerkers, die tekenen voor
het gros van de transacties en doorgaans intern verplaatsen binnen de Gentse regio. Op 10 jaar tijd nam
de capaciteit aan nieuwbouwkantoren in de stad met
maar liefst 20% toe, waarvan 10% ofwel 155.000 m²
gebouwd werd in 2013 en 2014.
Waar de Gentse binnenstad kampt met verouderde
kantoorgebouwen (tweederde zou ouder zijn dan 15
jaar), is de leegstand in Gent als geheel in vergelijking met andere steden zeer laag (5.5%) en worden
nieuwbouwkantoren meteen ingevuld. Doorgaans is
dat immers veel kostenefficiënter dan oude gebouwen aan te passen aan de strengere normeringen.
Opnieuw een bevestiging dat nieuwbouw wel degelijk
vraag creëert. Wat betreft 2015 verwachten we ook in
Gent een goed jaar, dankzij verschillende nieuwbouwprojecten die in 2016 opgeleverd worden en al in 2015
op de markt zullen komen.
Ondertussen heeft Hugo Ceusters in alle stilte en
sinds 2010 ook in Gent – en bij uitbreiding in heel
West- en Oost-Vlaanderen - aan de weg getimmerd,
met de uitbouw van een eigen kantoor dat deze markt
bespeelt. De basis in en rond de Arteveldestad is
reeds gelegd, en vandaag streeft HCS er eveneens
naar om ook binnen West-Vlaanderen haar expansie
verder te zetten.
Take-up: 51.000 m²
Leegstand: 5.5%
Prime rent: 145 euro/m²/jaar
Gemiddelde huurprijs: 118 euro/m²/jaar
Leuven: rijzende ster, blijvende ster?
Na Antwerpen en Gent is Leuven in 2014 de derde
grootste kantoormarkt geworden in Vlaanderen.
Vandaag noteren we er een take-up van 33.000 m²,
vs. 11.000 m² in 2013 en een vijfjarig gemiddelde
van 19.000 m². Eén en ander is wel te wijten aan de
grootste huurtransactie ooit in Leuven: in 2014 nam
KHL namelijk het voormalige Belgacom Proximuskantoor in op het bedrijventerrein in Haasrode, goed
voor maar liefst 24.000 m². De grootste transacties in
Leuven situeren zich voornamelijk in de periferie, aan
het station en aan de hippe Vaartkom. Dat Leuven in
de lift zit, heeft onder andere te maken met het feit
dat de bevolking er op 10 jaar tijd groeide met 10.000
inwoners én met het feit dat zich rond de Leuvense
universiteit tal van spin-offs en start-ups in de
creatieve branche situeren, waardoor de vraag naar
moderne en goed uitgeruste kantoren er toenam.
Take-up: 33.000 m²
Leegstand: 10.9%
Prime rent: 145 euro/m²/jaar
Gemiddelde huurprijs: 123 euro/m²/jaar
Mechelen
Tegen de verwachtingen in, is de take-up in Mechelen
dit jaar te verwaarlozen. Op de huurhernieuwing van
13.500 m² door HP na, werd er in 2014 slechts 2.700
m² take-up genoteerd. Mechelen blijkt dit jaar geen
aantrekkelijke kantoorstad te zijn en bijna alles wat
er gebouwd wordt is op aanvraag. Nochtans is Mechelen ideaal gelegen langs de E19, met een station
dat de stad verbindt met Den Haag en Zaventem. In
de Mechelse kantorenclusters, die zich concentreren
rond de afritten Noord en Zuid en in de stationsbuurt,
huizen bijna uitsluitend corporates zoals Kraft en
Sanoma. We verwachten dat de grote heraanleg van
het station en de stationsbuurt in de toekomst wel
voor een nieuwe dynamiek in de markt zal zorgen.
Limburg
Limburg en meer bepaald Hasselt tekent voor +/5.000 m² take-up. We verwachten dat de toekomst
voor de Limburgse regio groei zal brengen, gezien de
stimulerende maatregelen voor de regio naar aanleiding van de sluiting van Ford Genk.
West-Vlaanderen
De provincie West-Vlaanderen is in totaal goed voor
+/- 20.000 m². Enkele grotere bedrijven, zoals Barco,
alsook de haven van Zeebrugge staan er garant voor
een economische dynamiek die, samen met het
krachtige ondernemerschap, zorgen voor een groeiende West-Vlaamse kantoormarkt.
2014 voor Hugo Ceusters
Onze consultants traden in 2014 op in transacties
voor een totale oppervlakte van 48.000 m² kantoorruimte, verspreid over 75 deals. Dit cijfer omvat
zowel nieuwe take-up, verkoop aan eindgebruikers,
als verhuringen, en dat over heel België. In Antwerpen zijn we marktleider met 34% aandeel verspreid
over 45 deals. Een resultaat waar we trots op zijn én
waar we ook om erkend worden: het vakblad Expertise kende ons in 2014 de award ‘Letting Agent of the
Year - Offices Antwerp’ toe én bevestigde de promi-
jaarverslag 2014kantoren / p 16 - 17
nente plaats van ons Gentse kantoor, opgestart in 2010,
binnen Oost- en West-Vlaanderen.
Totale verhuurde oppervlakte kantoren door HCS in
België: 48.000 m² (75 deals). Enkele relevante deals:
Ferranti: 4.300 m²
Jongerenwelzijn (Vlaamse Overheid): 2.500 m²
Farmad: 1.200 m²
…
Een blik vooruit
De kantoormarkt kan blijvend uit het dal klimmen,
maar op een euforisch herstel zoals tijdens de precrisisjaren is het nog even wachten. De rente is laag,
commodities waren nooit eerder zo goedkoop en de
Verenigde Staten nemen hun positie terug in. Onder
voorbehoud van een niet te voorspellen drama, ramp
of incident, kunnen we stellen dat er vandaag opnieuw
een aarzelend vertrouwen is in de economie. Bedrijven
durven opnieuw beslissingen te nemen om te verhuizen. Mits extra duidelijkheid van de beleidsmakers
geloven we erin dat het ondernemersvertrouwen er
anno 2015 opnieuw volop zal zijn.
In 2015 en 2016 worden er vooral in Vlaanderen heel
wat nieuwbouwkantoren opgeleverd, waardoor we
kunnen verwachten dat de take-up vanaf midden 2015
aanzienlijk zal toenemen. We verwachten veel grote
transacties van bedrijven en overheden, die hun oude
kantoren inruilen voor een energie-efficiënter en nieuw
gebouw. Voor nieuwbouwprojecten is het belangrijk dat
de stad en de organisator van het openbaar vervoer
rekening houdt met de kantoorfuncties die er zullen
komen. Het is goed om stationsbuurten op te waarderen, maar voor minder goed bereikbare locaties moet
er ook voldoende aandacht zijn voor ontsluiting voor de
auto. We zien kantoren in de toekomst ook steeds vaker
een cluster worden van allerlei functies: zodat werknemers in één gebouw hun kantoren, ontspanningsruimtes en een restaurant vinden, maar net zo goed een
supermarkt, copycenter of strijkatelier. Een en ander
kadert in de Corporate Social Responsibility politiek van
vele bedrijven, waarbij duurzaamheid een voorname rol
speelt in uitstraling maar ook in HR beleid.
We verwachten dat Brussel zijn hoofdrol behoudt in de
nationale kantoormarkt, maar omwille van de decentralisatie die zich ook in de toekomst zal verderzetten,
geloven we ook resoluut in de kracht van Vlaanderen
als regio.
Vlaanderen: sterker als regio
In een poging om werkgelegenheid aan te trekken
probeert elke stad zichzelf vandaag in de schijnwerpers te zetten als dé plek bij uitstek voor headquarters.
In plaats van onze steden alleen apart uit te spelen,
pleiten wij ervoor om de krachten te bundelen zodat we
als Vlaamse regio meer kantoren en meer logistieke
bedrijvigheid naar ons land kunnen halen. Vlaanderen
heeft alle troeven in handen om interessant te zijn als
regio voor buitenlandse investeerders. Enerzijds zijn er
onze universiteiten die wereldwijd een uitstekende reputatie genieten. Daarnaast zijn er onze hoog opgeleide
en taalvaardige werknemers. Zij zijn de reden waarom
bijvoorbeeld het Indiase Tech Mahindra, dat onder
Hugo Ceusters Kantoren :
• 48.000 m² transactieoppervlakte over 75 deals
• Letting Agent of the Year –
Offices Antwerp
jaarverslag 2014kantoren / p 18 - 19
tabel - take-up in m²
2010 2011 2012 20132014
Nationaal
800.000 610.000 746.529 532.000691.000
Antwerpen
127.000 167.000 104.499
Gent
Brussel
Leuven 24.796 11.00033.000
Mechelen 14.88728.803 10.000 2.700
82.000120.000
65.000 17.752 37.270 60.00051.000
460.000 362.000 401.729 329.000461.000
andere de klantendiensten van Alcatel Lucent overnam en voor Base de ICT-infrastructuur en het
netwerk beheert, ervoor koos om kantoren te openen
in Brussel en recent ook uit te breiden naar Antwerpen.
Een ander aandachtspunt is om bedrijven niet meer
te laten vertrekken, eens ze ervoor gekozen hebben
om zich in ons land vestigen. Grote productieeenheden zullen zich naar alle waarschijnlijkheid
niet meer in ons land vestigen. De Belgische kantoormarkt zal hoofdzakelijk verder gevoed worden
door de dienstensector, al dan niet gelinkt aan
sterkmakers zoals de cleantechsector rond bv.
Umicore, aan maritieme diensten rond de havens en
aan spin-offs van de universiteiten. België en Brussel
zijn vandaag nog steeds het geografische middelpunt
van Europa, maar Europa is groot geworden. Er is
meer dan ooit concurrentie van andere steden als het
aankomt op het aantrekken van bedrijven die zich in
Europa willen vestigen. Amerikaanse bedrijven kiezen
niet meer per definitie voor het hart van Europa.
De loonkost is er te hoog, het fiscale systeem niet
gunstig genoeg, en er zijn voldoende alternatieven
binnen de EU.
Omwille van bovenstaande redenen doen we opnieuw
een oproep naar de overheid en de sociale partners
om een klimaat te scheppen waar ondernemingen
zekerheid hebben, om de loonkost te minderen en te
zorgen voor sociale rust. De kantoormarkt zal er wel
bij varen.
semi-industrieel en logistiek vastgoed
Hugo Ceusters
Industrie & Logistiek:
• 117.299 m² transactieoppervlakte over 67 deals
• 815.000 euro huurinkomsten
gegenereerd
• 23.185.000 euro gebouwen
verkocht
semi-industrieel en
logistiek vastgoed
p 22 - 29
jaarverslag 2014
Verder op elan 2013
Met een take-up van in totaal 1.3 miljoen m² gaat de
markt van semi-industrie en logistiek in 2014 verder
op het elan van de voorbije jaren. Al sinds 2011 wordt
in deze markt jaarlijks ongeveer 1.5 miljoen m² opgenomen en in 2013 werd nog een nationale take-up
genoteerd van 1.536.008 m², verspreid over 706 deals.
De take-up lag daarmee in 2013 maar liefst 1/3e hoger dan het gemiddelde van de tien voorgaande jaren.
In 2014 werd met 631 deals een totale take-up van
1.283.000 m² gehaald in dit segment (-16%).
In die totale take-up is de semi-industrie goed voor
784.000 m² en logistiek voor 499.000 m². Beide segmenten zetten een dalende trend neer, al moet daar
wel de kanttekening bij geplaatst worden dat transacties aan niet nader genoemde private partijen of
vastgoedvennootschappen niet meegenomen werden
in deze cijfers.
De deelmarkten
Semi-industrie: vooral een koopmarkt
Met uitzondering van het actieve derde kwartaal,
was de semi-industriële take-up het hele jaar door
(784.000 m²) iets lager dan in 2013 (850.266 m²). Eén
en ander heeft te maken met de dalende industriële
productie in ons land en het langzame herstel van
de economie. Toch is deze beperkte daling naar onze
mening anderzijds niet significant te noemen. De da-
semi-industrieel en logistiek vastgoed / p 22 - 23
ling is het grootst in Vlaanderen: waar er in die regio
in 2013 nog 649.541 m² take-up genoteerd werd, is
dat in 2014 slechts 570.584 m². In Brussel blijft de
take-up van semi-industrie zo goed als op peil, Wallonië noteert een lichte stijging. Vlaanderen blijft met
een aandeel van 73% wel veruit de grootste markt in
semi-industrie (vs. 76% in 2013).
De historisch lage rente mist zijn effect niet in deze
markt. Zeer kleine semi-industriële bedrijven en
starters die nood hebben aan een eerste of tweede
magazijn van 200 à 750 m² zijn doorgaans nog geneigd om een pand te huren. Vanaf oppervlaktes van
750 m² is de semi-industriële markt echter duidelijk
een koopmarkt geworden dankzij de lage rente.
De laatste jaren valt het ons op dat semi-industriële
kmo-parken het vaak moeilijk hebben om gecommercialiseerd te raken. Sleutelfactoren voor succes
zijn voornamelijk de locatie, de grootte van het aanbod aan dergelijke units ter plaatse en de grootte van
de aangeboden units op zich. Hoe beter de locatie,
hoe minder ander aanbod en hoe kleiner de units,
hoe groter de kans dat units verkocht of verhuurd
raken. We stellen ook vast dat de aangeboden units
steeds kleiner worden: oppervlaktes gaan van 200 tot
500 m², met de mogelijkheid om enkele units samen
te voegen. De prijzen zijn in verhouding aan de eerder
hoge kant, onder meer omdat de gebouwen aangepast moesten worden aan de veranderende regelgeving op het vlak van bv. isolatie en waterhuishouding.
Globaal gezien stagneert ook de prime rent voor
semi-industriële panden en ligt die al enkele jaren
rond de 45 euro/m²/jaar. Het spreekt voor zich dat
de tarieven voor semi-industriële panden uiteraard
wel variëren volgens de locatie van het pand en de
leeftijd van het gebouw, en deels afhankelijk zijn van
de grondprijs. Die grondprijzen voor industrieel
gebied zijn overigens in stijgende lijn omwille van
de grondschaarste. Nationaal noteren we een prime
grondprijs van 200 à 300 euro/m². In Antwerpen
schommelt de gemiddelde grondprijs rond de 145 à
200 euro/m².
tabel
prime rent semi-industrie 2014
Brussel, Waals en Vlaams-Brabant
55 euro/m²/jaar
Antwerpen
43-48 euro/m²/jaar
Oost-Vlaanderen
39-42 euro/m²/jaar
Limburg, West-Vlaanderen, Henegouwen
36-46 euro/m²/jaar
Logistiek
De nationale take-up in logistiek situeert zich in
2014 op 499.000 m², verdeeld over 46 transacties. De
gemiddelde transactiegrootte is +/- 11.000 m². Met
414.004 m² blijft Vlaanderen ook qua logistiek veruit
de grootste markt. De take-up ligt er min of meer op
hetzelfde niveau als in 2013 (419.387 m²). In Wallonië
en Brussel worden daarentegen grote dalingen genoteerd. In Brussel daalt de take-up van 117.637 m² in
2013 naar 3.500 m² in 2014. Dat is vooral te wijten aan
het feit dat er in 2014 slechts 1 logistieke transactie
plaatsvond in Brussel, versus 5 in 2013. In Wallonië
wordt de take-up (81.526 m² in 2014) bijna gehalveerd
ten opzichte van 2013 (148.719 m²). Daar daalt het
aantal transacties van 13 in 2013 naar 8 in 2014. Hoewel er met name in Wallonië heel wat kansen voor
het rapen liggen op logistiek vlak, richten de meeste
logistieke spelers toch nog steeds duidelijk hun blik
richting Vlaanderen.
Al bij al bestaat de markt uit een beperkt aantal
spelers die logistiek aanbieden, en een beperkt aantal
grotere gebruikers die logistieke panden huren. De
grootste logistieke activiteit situeert zich zoals steeds
rond de as Antwerpen-Brussel (E19 en A12, goed
voor een aandeel van +/- 57% in de take-up), rond
steden als Willebroek, Puurs en Londerzeel. Heel
wat distributiebedrijven trekken die kant op, denk
maar aan Spar, dat zijn magazijnen verhuisde van
Heist-op-den-Berg naar die regio. Ook Lidl tekende
voor een magazijn in het Brusselse en eentje in Sint-
jaarverslag 2014
Niklaas. De aanwezigheid van een containerterminal
in Willebroek versterkt de aantrekkingskracht van
de as Antwerpen-Brussel nog verder. European Food
Transport koos bijvoorbeeld voor Willebroek en nam er
maar liefst 34.000 m² op. De as Antwerpen-LimburgLuik (E313) is de tweede grootste met een aandeel van
+/- 12% in de take-up. Ook daar speelt de aanwezigheid van de containerterminal in Laakdal, waar Nike
zich gehuisvest heeft, alsook de Beverdonk terminal
in Grobbendonk een belangrijke rol. Belspeed koos
bijvoorbeeld voor een site van 20.000 m² aan de Beverdonk terminal. Samen met de derde as AntwerpenGent, langs de E17, vormen de twee voorgaande assen
de gouden driehoek van de logistiek in België.
Ook in 2014 bleven de huurprijzen voor logistiek
opnieuw stabiel. Waar de Brusselse rand een prime
rent laat optekenen van 55 euro/m²/jaar, bedraagt
de prime rent op de as Brussel-Antwerpen gemiddeld slechts 40-45 euro/m²/jaar. En dat is al jaren zo,
waardoor de logistieke huurprijzen in ons land niet
langer de werkelijke kostenstructuur reflecteren. De
grondprijs die in België erg hoog is, wordt niet doorgerekend in aangepaste huurprijzen. In plaats van 40-45
euro/m²/jaar zou 55 euro/m²/jaar veel beter de realiteit weerspiegelen. Enerzijds maakt die stagnerende
logistieke huurprijs onze bestaande logistieke panden
goedkoop in vergelijking met onze buurlanden, maar
de hoge loonkost in ons land en mogelijke congestie
van het verkeer blijkt anderzijds een grote handicap
om bedrijven aan te trekken naar bestaande logistieke
sites. Bovendien worden er omwille van de in verhou-
semi-industrieel en logistiek vastgoed / p 24 - 25
ding lage huurprijzen ook amper nog nieuwe logistieke
projecten ontwikkeld in België. Veel gereglementeerde
vastgoedvennootschappen of GVV’s werpen daarom
steeds vaker een blik over de grens en investeren in
Nederlandse of Franse gebouwen, waar de bouwkost
weliswaar even hoog is, maar de huurprijzen veel beter
de realiteit weerspiegelen en dus meer rendement
opleveren. Een bijkomende reden voor de haast onbestaande ontwikkeling van nieuwe logistieke projecten is
het feit dat logistieke partijen zich bij voorkeur zo kort
mogelijk engageren en binden aan een locatie, terwijl
ontwikkelaars net aarzelen om een pand te bouwen
zonder een langetermijnhuurder. Tenzij op strategische
locaties, waar verschillende flows samengebracht kunnen worden.
Op korte termijn zien we niet meteen verandering
komen in deze situatie. België is en blijft een logistieke draaischijf binnen Europa: we hebben naast onze
lokale distributiecentra voor de bevoorrading van onze
interne markt ook enkele Europese distributiecentra.
Bijkomende distributiecentra komen er echter niet.
Dat heeft enerzijds te maken met onze loonhandicap,
maar ons inziens ook met de weinig faciliterende
regelgeving en bureaucratie in ons land. Bedrijven die
overwegen om in België neer te strijken, worden soms
door een hoeveelheid aan beleidsorganen begeleid,
maar zonder noemenswaardige resultaten. Er zijn zelfs
een aantal vastgoedvennootschappen die hun grondreserve aanspreken om klanten aan te trekken waar ze
een nieuw ontwikkeld gebouw aan verkopen in plaats
van het te verhuren.
Wallonië lijkt ons op dat vlak vaak ondernemersvriendelijker te zijn en een groter besef te hebben
van de nood aan extra logistieke activiteit. Een studie
van PwC riep Wallonië uit tot meest geschikte
Belgische regio voor Europese distributiecentra
in e-commerce. In de top 10 neemt het plaats 3 in,
terwijl Vlaanderen met plaats 6 eerst nog Zuid- en
West-Nederland moet laten voorgaan. Met een dicht
wegennet dat verbindt naar verschillende uithoeken
van Europa, een centrale ligging, de nabijheid van
Brussel, een logistieke luchthaven in Luik, incentives
van de overheid, lage grondprijzen, redelijke huurprijzen én een enorme hoeveelheid beschikbare gronden,
mag duidelijk zijn dat Wallonië alvast heel wat troeven
in handen heeft. Anderzijds blijkt uit de cijfers dat
veel logistieke partijen toch nog steeds eerder kiezen
voor een locatie in Vlaanderen.
Opvallend was dit jaar ook de lage opname van magazijnen in de haven van Antwerpen. We noteerden
weinig vraag naar magazijnen om beursgenoteerde
producten als cacao, koffie of staal op te slaan. Een
groot aantal naties zijn ook zelfvoorzienend geworden
en hebben voldoende eigen opslagcapaciteit ontwikkeld. Volvo Gent beslist dan weer, net als sommige
anderen, om de eigen logistiek opnieuw te insourcen.
Toch doet de haven van Antwerpen het goed,
ondanks de beperkte nieuwe take-up. In 2014 heeft
de haven naar schatting 198.8 miljoen ton goederen
behandeld. Dat is een stijging van 4.2%, die voornamelijk te danken is aan containers en massagoed. De
haven vestigt hiermee voor het tweede jaar op rij een
nieuw record. De goede prestatie van Antwerpen heeft
ermee te maken dat de haven, die zowel een containerhaven als een petrochemische haven is, een port
of call of aanloophaven is. Dat garandeert voldoende
overslagactiviteit en maakt de haven aantrekkelijker
voor andere bedrijven, ook uit het hinterland. Op dat
vlak heeft ook Zeebrugge, als roll-on-roll-off-haven,
een streepje voor op de Gentse haven, die vooral een
productiehaven is en minder focust op containers,
maar eerder op stukgoed en automotive. Het gebrek
aan overslagactiviteit is een van de redenen waarom
de ontwikkelingszone van 60 hectare aan het Gentse
Kluizendok al meer dan anderhalf jaar niet gecommercialiseerd raakt.
De maakindustrie of echte productie opnieuw naar
België halen, lijkt ons op korte termijn eerder utopisch, met uitzondering van productie voor de eigen
interne markt. Wel geloven we in het herverkavelen
van de beschikbare industriële gronden in bv. de
haven van Antwerpen, de Opelsite, Ford Genk, … om
er logistiek met toegevoegde waarde neer te zetten.
Dat soort logistiek, waarbij mensen met een aangepaste opleiding grote hoeveelheden goederen uitpakken en bv. per stuk verpakken in kleine zakjes of
doosjes, kan een bijkomende tewerkstelling creëren
in de haven en extra logistieke activiteit aantrekken.
In de Belgische havengebieden is er zeker plaats voor
dat soort logistiek met toegevoegde waarde, maar
dan moeten we wel in staat zijn om flexibeler om te
gaan met de arbeidsomstandigheden ter plaatse.
Tot slot stellen we vast dat heel wat zogenaamde
third-party logistic providers (3PL) zoals DHL,
jaarverslag 2014
Schenker, Dachser, … interesse tonen in crossdockmagazijnen. Aan dergelijke magazijnen worden ’s
nachts grote containers gelost, de goederen worden
gehergroepeerd en vertrekken opnieuw aan de andere kant van het magazijn. Soms is er ook tijdelijke
opslag voorzien in een bijkomend distributiemagazijn.
Crossdockmagazijnen zijn duur, omdat ze in verhouding tot de oppervlakte van het magazijn an sich een
grote oppervlakte aan terrein nodig hebben om de
verkeersflow in goede banen te leiden. Nadat we ze
eerst in het buitenland zagen verschijnen, merken
we daaromtrent nu ook een duidelijke vraag op bij de
logistieke spelers in België. E-commerce maakt dit
soort magazijnen uiteraard voor een stuk noodzakelijk. Mooi meegenomen: waar klassieke logistieke
spelers vaak back-to-back huren voor één contract
en de huurtermijn liefst zo veel mogelijk beperken,
zien we bij crossdockspelers wél engagement om
langeretermijncontracten af te sluiten of zelfs panden
te kopen. Zo’n magazijn wordt immers beschouwd
als strategisch belangrijk en er wordt verwacht dat de
vraag naar dat soort logistiek alleen nog zal toenemen.
In dat kader is er op dit moment ook veel vraag naar
andere vormen van express delivery, waarbij geen
gebruik gemaakt wordt van gemotoriseerd transport.
Het Antwerpse ASX-IBECO en het Gentse Bubble Post
specialiseren zich bijvoorbeeld in slimme warehousing en same-day-deliveries door aan de hand
van kleine, milieuvriendelijke en snelle voertuigen
te voorzien in stedelijke logistiek voor handelaars,
transporteurs en e-commerce.
semi-industrieel en logistiek vastgoed / p 26 - 27
2014 voor Hugo Ceusters
Hugo Ceusters realiseerde in de markt van semi-industrie en logistiek een take-up van 117.299 m². Voor
onze eigenaars genereerden we 815.000 euro aan
huurinkomsten, en we verkochten voor 23.185.000
euro gebouwen voor onze klanten.
Hoewel de totale markt licht daalde in 2014, is semiindustrie voor Hugo Ceusters met een take-up van
83.430 m² een stabiele markt.
We noteerden opnieuw meer internationale business
binnen dit segment. Doorgaans gaat het om bedrijven
uit de Verenigde Staten of het Verenigd Koninkrijk, die
in België een vestiging opzetten. Brady Corporation,
dat in Herentals 5.800 m² huurt voor productie en
distributie, is daar een voorbeeld van.
Daarnaast bemiddelden we ook in een aantal verkopen voor eigen gebruik. Opvallend is dat er in 2014
heel wat activiteit was in de zone rond de A12, en
telkens voor aanzienlijke oppervlaktes. Zo werd het
Smart-gebouw er verkocht aan de Vermant Automotive Group, die er een Kia-garage zal onderbrengen.
Het Smart-gebouw heeft een oppervlakte van 1.800
m² en ligt op een perceel van in totaal 6.000 m².
Daarnaast verkochten we aan de Schelselei ook een
gebouw van 2.000 m² en wat verderop nog een gebouw van 5.000 m². De verkoop van de drie gebouwen
samen in de zone rond de A12 was in totaal goed voor
7.6 miljoen euro. Ook al blijven bepaalde bedrijven
liever weg uit de regio omwille van de verkeersdrukte,
toch zijn er dus ook andere die duidelijk wél geloven
in het potentieel van een locatie aan de A12.
In logistiek noteren we voor 2014 een take-up van
33.869 m². Een overzicht van onze grootste logistieke
trans-acties:
• de opname van voedingssupplementenfabrikant
Medix Laboratories in Oudenaarde met 10.000 m²
(en een optie om binnen drie jaar nog eens 10.000
m² extra op te nemen)
• de verhuur van 3.500 m² aan DHL Express in zone
Prijkels in Nazareth
• de verkoop van het gebouw van SITA (Suez Environment) in Roeseare aan eindgebruiker Dewagtere,
die voor expansie een bijkomende bedrijfssite nodig
had
• de verkoop van de Barcosite in Kuurne aan ontwikkelaar Futurn, dat de site verder zal ontwikkelen.
Futurn heeft al een magazijn van 4.000 m² opgeleverd, dat Barco zal huren. Barco nam ook een optie
op een tweede magazijn van 4.000 m².
Een blik vooruit
Op korte termijn verwachten we dat de markt van
semi-industrieel en logistiek vastgoed verder aantrekt. Vlaanderen blijft duidelijk ook in de toekomst
de belangrijkste markt op dit vlak. Met name op de as
Antwerpen-Brussel noteren we heel wat aanvragen
voor grotere oppervlaktes en veel bedrijven richten
nog automatisch hun blik naar Vlaanderen. Ook de
komende jaren verwachten we wat dat betreft nog
een mooie groei.
Een aandachtspunt is wel het gebrek aan beschikbare
gebouwen voor logistiek: de bezettingsgraad bij de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen is hoog.
Geïnteresseerde partijen zijn vaak genoodzaakt om
ofwel te wachten op een gebouw op de locatie waar
ze zich willen vestigen, dan wel hun zoekregio uit te
breiden. Als hier de komende tijd voldoende aandacht
aan besteed wordt, liggen er voor Vlaanderen echter
nog heel wat logistieke kansen te wachten.
jaarverslag 2014
semi-industrieel en logistiek vastgoed / p 28 - 29
Wat logistiek betreft
richten veel bedrijven
nog steeds automatisch
hun blik naar Vlaanderen.
Maar het gebrek aan
beschikbare gebouwen is
wel een aandachtspunt.
retail
Hugo Ceusters Retail:
• 21.572 m² transactie-oppervlakte
• 101 deals
retail
p 32 - 37
jaarverslag 2014retail / p 32 - 33
Het jaar van de shoppingcentra
Met een take-up die zich op het niveau van 2013
situeert (332.000 m²), is en blijft retailvastgoed een
erg stabiele markt in België. Vlaanderen speelt in
deze markt de belangrijkste rol, met een aandeel van
60% en een min of meer stabiele take-up. Door de
invulling van Docks, Equilis en Le Toison d’Or stijgt de
take-up in Brussel aanzienlijk, terwijl er in Wallonië
een sterke daling vastgesteld wordt. Het tij kan daar
echter snel keren: voor 2015 staat immers de com-
Met de komst van grote namen als Primark, Marks
& Spencer, Calvin Klein, &Other Stories, … mag
duidelijk zijn dat ons land nog steeds erg in trek is
bij internationale ketens. En ook de gevestigde
retailers blijven geloven in België en breiden hun
oppervlakte verder uit: Albert Heijn, Media Markt,
Hunkemöller, …
tabel - take-up in m²
mercialisering van een aantal nieuwe projecten op
stapel, denk maar aan Rive Gauche in Charleroi en
Au Fil d’Eau in Verviers.
Belgie
2012
2013
2014
299.000 m²
332.000 m²
332.000 m²
Gewesten
Brussel
Vlaanderen
Wallonië
31.000 m²
24.000 m²
64.000 m²
173.000 m²
205.000 m²
196.000 m²
95.000 m²
103.000 m²
72.000 m²
Segmenten
City shops
67.000 m²
101.000 m²
113.000 m²
Shopping centres
31.000 m²
35.000 m²
55.000 m²
Retail Warehousing
201.000 m²
196.000 m²
163.000 m²
Main Street Six
7.100 m²
27.000 m²
18.000 m²
Zoals duidelijk gebleken is op MAPIC in november,
mag 2014 gerust uitgeroepen worden tot het jaar
van de shoppingcentra, en dan meer specifiek van
de Belgische shoppingcentra. Naast het grote aantal
verkopen in capital markets (bv. Kortrijk Ring) stellen we vast dat de shoppingcentra van Wijnegem,
Woluwe, Mediacité, K in Kortrijk en Louvain-la-Neuve
ook sterk in trek blijven bij kandidaat-huurders. De
bezoekersaantallen van de shoppingscentra zijn
weliswaar lichtjes dalend (met 1.35% volgens de raad
voor winkelcentra BLSC), maar zonder dat dit invloed
heeft op de zakencijfers van de retailers. De take-up
in winkelcentra steeg bovendien met bijna 60%: een
stijging die te danken is aan de invulling van nieuwe
projecten, maar ook aan renovaties en uitbreidingen
zoals in Wijnegem Shopping Center.
Bovendien is er op dit moment naar schatting
3.8 miljard euro aan retailvastgoed in ontwikkeling of
klaar om ontwikkeld te worden, verspreid over een
115-tal projecten: denk maar aan Docks Bruxsel, Neo
en Uplace, om er slechts enkele te noemen. Ook de
toekomst ziet er dus goed uit voor de shoppingcentra.
Met tophuurprijzen die de voorbije 10 jaar sterker
stegen dan de inflatie - en toprents voor Wijnegem
Shopping Center en Woluwe Shopping Center van
1.400 euro/m², 1.300 euro/m² voor City 2 in Brussel en
800 euro/m² voor K in Kortrijk – blijven de Belgische
shoppingcentra dan ook duidelijk het investeren meer
dan waard.
Wijnegem: huurhernieuwingen zonder moeite
Met de uitbreiding van zijn oppervlakte tot 60.500 m²
verstevigt Wijnegem Shopping Center zijn positie als
grootste en belangrijkste shoppingcenter van het
land. Het nieuwe gedeelte dat bijgebouwd werd – de
vierde uitbreiding al in 21 jaar - is net als de voorgaande uitbreidingen soepel geïntegreerd in het
geheel. Bezoekers zien amper een verschil tussen de
oudere en de nieuwe vleugel.
Naast de aanbouw werd er ook een volledige restyling gedaan en kwam er een uitgebreid nieuw aanbod,
want 48 retailers openden een nieuwe winkel in het
shoppingcenter. Die nieuwe contracten zijn goed voor
een totale oppervlakte van 18.727 m². De huurhernieuwingen met een twintigtal bestaande huurders
tabel - huurprijzen per m²
ShoppingcentraPrijs 9/2014Evolutie 10 jaar
City 2 Brussel 1.300 euro/m²
+21.16%
Wijnegem Antwerpen 1.400 euro/m²
+23.08%
jaarverslag 2014retail / p 34 - 35
zijn zonder moeite afgerond. Ook in Wijnegem dalen
de bezoekersaantallen licht, maar omdat de mensen
iets meer spenderen, kunnen eigenaars nog steeds
verhuren tegen mooie en stabiele huurprijzen.
Retail warehousing: een groeiende markt
Ook al vertonen de cijfers een dalende trend in het
segment van de baanwinkels, toch ervaren wij een
groei in de markt van retail warehousing. De daling in
het totale segment betreft immers bijna uitsluitend
Wallonië. In Vlaanderen, dat tekent voor het grootste
aantal m² retail warehousing, vertoont de markt een
stijgende trend.
Waar retailers tot voor kort duidelijke voorkeuren
hadden voor ofwel een highstreet, ofwel een shoppingcenter dan wel baanwinkel, zien we dat de grens
tussen de verschillende soorten winkelpanden vandaag vervaagt. Een retailer als bv. JBC die vroeger per
definitie koos voor retail warehousing, opent nu ook
winkels in Wijnegem Shopping Center of het centrum
van Heist-op-den-Berg. Lola & Liza koos vroeger
traditioneel voor het stadscentrum, maar aarzelt nu
niet om zich op een goede baanlocatie te vestigen.
Door die vervagende grens tussen de verschillende
winkelconcepten is en blijft retail warehousing een
groeiende markt, waarvan we in de toekomst nog veel
verwachten.
Retail blijft prima investering
Verschillende bronnen maken melding van het feit dat
de prime rents in het retailsegment anno 2014 onder
druk zouden staan. Dat is enerzijds ook zo: door de
onzekerheid over het aankooppatroon van de Belgen
tabel - huurprijzen per m²
High streetPrijzen 2013Prijs 9/2014Evolutie 10 jaar
Nieuwstraat Brussel
1.850
1.750
+40%
Meir Antwerpen
1.850
1.750
+45.83%
Veldstraat Gent
1.550
1.550
+67.57%
Steenstraat Brugge
1.200
1.150
+43.75%
Vinave d’Ille Luik
1.200
1.050
+31.25%
Hoogstraat Hasselt
1.100
1.050
+31.25%
Avenue Louise Brussel
1.800
1.700
+54.55%
en het effect van nieuwe regeringsmaatregelen op de
koopkracht van de consument, leven heel wat handelaars in omzetonzekerheid. Dat heeft zijn invloed
op de huurprijzen, die vooral in de high streets en
shoppingcentra licht onder druk staan. In Brussel is
er bijkomend ook de onzekerheid over de eventuele
komst van nieuwe shoppingcentra, zoals Uplace en
Neo, die een effect kunnen hebben op de zakencijfers
van de huidige retailspelers. Desondanks stellen we
vast dat er tegelijk ook veel activiteit is in Brussel:
Marks & Spencer (5.000 m²) keert terug, Zara opent
zijn grootste flagshipstore in België in het project
Le Toison d’Or, Calvin Klein opent in Brussel, Uniqlo
kiest voor de Antwerpse Meir, en dan is er uiteraard
ook nog de komst van Primark in de Nieuwstraat.
Ondanks de lichte neerwaartse trend van de prime
rents blijven retailpanden dan ook nog steeds een
erg goede investering. De afgelopen 10 jaar hebben
eigenaars van stadswinkels zelfs kunnen genieten
van een huurgroei die tot drie keer groter was dan de
inflatie (+19% op 10 jaar).
In tijden waarin de klassieke beleggingen nauwelijks
rendement opleveren, blijft de aankoop van een winkelpand dan ook duidelijk een aantrekkelijk alternatief voor privé beleggers.
Antwerpen
meest gevraagde winkelstad
Antwerpen blijft als locatie nog altijd ontzettend
populair. Dat heeft de stad te danken aan haar imago,
uitstraling, een goede citymarketing en stadsplanning. Op highstreet de Meir is er zo goed als geen
leegstand en Antwerpens bekendste straat blijft dan
ook de meest gevraagde winkelstraat in ons land.
Mogelijk moeten we ons wel verwachten aan een
aantal kleine correcties aan de huurprijzen of andere
incentives om kandidaat-huurders over de streep te
trekken, denk maar aan huurvrije periodes bijvoorbeeld of inloophuur.
Ook Brussel oefent dankzij zijn uitstraling als hoofdstad nog steeds een sterke aantrekkingskracht uit op
potentiële huurders. De kwaliteit van de winkelomgeving, netheid en veiligheid van de Nieuwstraat is wel
een aandachtspunt om de aantrekkingskracht van de
straat te blijven behouden. Anderzijds heeft de komst
van Primark opnieuw tal van kijk- en kooplustigen
naar de Nieuwstraat gelokt.
In 2014 heeft verder ook Gent zijn plaats op de
retailmarkt versterkt. En dat zal het in de toekomst
nog verder doen, onder andere dankzij het project
Kouter, dat opgeleverd wordt in 2016 maar waarvoor
de voorverhuur al in 2015 loopt. Ook het nieuwe Dok
Noord, waarvan het laatste stuk opgeleverd wordt in
augustus 2015, is al bijna volledig voorverhuurd.
Zowel in Antwerpen, Gent als Brussel doen trendy en
up-market winkelgebieden het goed en vaak beter
dan de high streets. Zo was de Wilde Zee in Antwerpen bijvoorbeeld goed voor een take-up van 8.200
m² (2013-14) en werd er een prime rent genoteerd
van 1.000 euro/m². In Brussel is vooral de Louizawijk
trending: in 2013-14 was de buurt goed voor een
jaarverslag 2014retail / p 36 - 37
take-up van 6.500 m² take-up en een prime rent van
1.400 euro/m². Ook de Brabantdam in Gent doet het
goed, zij het met een iets bescheidener take-up van
1.700 m² in 2013-14 en een prime rent 800 euro/m².
In de subtop van de winkelsteden – ook wel B-locaties
genoemd - zetten de Elsenesteenweg in Brussel,
kuststeden Knokke en Oostende, Leuven en Namen
resultaten neer die vergelijkbaar zijn met die van
de Main Six (Brussel Nieuwstraat, Antwerpen Meir,
Brugge Steenstraat, Gent Veldstraat, Hasselt Hoogstraat, Luik Pont d’Ille).
Het spreekt voor zich dat er grote verschillen zijn in
de huurprijzen van stad tot stad bij deze subtop van
winkelsteden: prime rents variëren er van 300 tot 1.100
euro/m². Ook Aalst en Turnhout doen het goed. In Aalst
heeft de Gaanderij Pieter van Aelst de leegstand tot een
minimum herleid dankzij de komst van Gerry Weber. In
Leuven blijven de Bondgenotenlaan en de Diestsestraat
het goed doen. Het centrum van Bergen heeft het
daarentegen moeilijker sinds de komst van een groot
shoppingcenter aan de rand van de stad.
2014 voor Hugo Ceusters
Met een take-up van 21.572 m² over 101 transacties
(vs. 17.176 m² over 96 transacties in 2013) was 2014 ook
voor HCS een prima jaar. HCS versterkt hiermee duidelijk zijn marktpositie in de top van Retail makelaars,
zowel in de Shopping Centers over gans België, als in
de highstreets in Vlaanderen. We noteerden ook tal
van huurhernieuwingen, onder andere in het Wijnegem
Shopping Center, de Gaanderij Pieter van Aelst en voor
panden in Antwerpen, Gent, Kortrijk en Leuven. Tot
onze belangrijkste retailtransacties rekenen we Gerry
Weber in Aalst, Camaïeu en Desigual in Basilix, Oil &
Vinegar in Galeries Saint-Lambert, Brax in K Kortrijk
en Nike in Antwerpen (Meir).
Een blik vooruit
We hebben er alle vertrouwen in dat ook 2015 een goed
jaar wordt voor de retailmarkt. Met tal van interessante
uitdagingen, maar tegelijk misschien iets meer dan
vroeger toch ook met enkele onzekerheden. We hebben
er op dit moment nog het raden naar wat het effect zal
zijn van de maatregelen van de nieuwe regering op het
bestedingspatroon en de koopkracht van de consumenten. Dé uitdaging voor de markt – en dat is alvast
wat wij meenemen naar 2015 – is om heel snel de
potentieel interessante retailers te identificeren die als
nieuwkomer ons land willen ontdekken. Onze strategie
is dan ook om – naast het verder versterken van onze
positie in het Franstalige landsgedeelte – nog nauwer
in contact te staan met de retailers die in België voet
aan wal hebben of willen.
investeringsmarkt
Goed gelegen vastgoed
dat beantwoordt aan de
nieuwste normeringen
blijft duidelijk een
waardevol alternatief voor
langetermijninvesteerders.
investeringsmarkt
p 40 - 43
jaarverslag 2014investeringsmarkt / p 40 - 41
Forse groei, yields onder druk
Met een totaal investeringsvolume van net geen
3 KMEUR zet de Belgische investeringsmarkt in
2014 een sterke groei neer van 30% ten opzichte
van 2013, waar het totale investeringsvolume nog
2.3 KMEUR bedroeg. Door de beperkte return op
overheids- en bedrijfsobligaties blijft goed gelegen
vastgoed dat beantwoordt aan de nieuwste normeringen ook in 2014 duidelijk een waardevol alternatief
voor langetermijninvesteerders. De jongste IPDvastgoedindex meldde een totale return op professioneel onroerend goed van 3.5%, waarmee vastgoed
beter presteert dan de inflatie, die in 2013 zakte tot
1.2 procent.
De markt kenmerkt zich tegelijk ook door een compressie van de aanvangsrendementen en dalende
yields sinds het dieptepunt van de crisis. Voor retailpanden op highstreetlocaties situeren de prime yields
zich rond de rond 4 en zelfs onder 4%. Gelet op de
hoge consolidatiegraad van eigenaars van highstreetwinkelpanden, was er in 2014 slechts weinig activiteit in deze markt. Voor kantoorgebouwen die op
lange termijn verhuurd zijn aan één triple A huurder,
situeren de prime yields zich rond 4,7 à 5.15%. We
verwachten dat de prime yields voor kantoren nog
verder zullen dalen. Nieuwbouw multitenantkantoren
halen een iets hogere prime yield van 5.75 à 6.25%,
maar ook hier verwachten we door het te beperkte
aanbod een daling op korte termijn. De prime yields
voor retail warehousing en logistiek situeren zich
respectievelijk op 6.25% en 6.75%.
tabel
Top investeringsdeals kantoren 2014
North Galaxy – Brussel
475 MEUR
Covent Garden – Brussel
260 MEUR
Kievitplein – Antwerpen
198 MEUR
VAC - Gent
145 MEUR
Bastion Tower – Brussel
115 MEUR
Platinum – Brussel 91 MEUR
HQ BIM – Brussel 72 MEUR
RAC Ter Platen – Gent 38 MEUR
Regent 37 - Brussel 30 MEUR
Onyx – Antwerpen 29 MEUR
De deelmarkten
Kantoren
De kantoormarkt tekent voor het leeuwendeel van
alle investeringstransacties, met naar schatting
45 à 50% aandeel ofwel +/- 1.35 KMEUR (versus
1.2 KMEUR in 2013). Brussel blijft op dat vlak de
belangrijkste markt, al heeft ook Vlaanderen (20%
aandeel) een heel goed jaar 2014 achter de rug,
met belangrijke deals in Leuven, Gent en Antwerpen, …
Retail
Daarnaast werd er ook 600 MEUR (cf. 701 MEUR in
2013) geïnvesteerd in retailvastgoed, dat een aandeel
van +/- 20% heeft in de totale investeringsmarkt.
Hoewel dit cijfer doet vermoeden dat het totale
transactievolume lager ligt dan in 2013, moet e.e.a.
met voorbehoud bekeken worden: een substantieel
aantal grote transacties is immers nog niet finaal
gerealiseerd. Er wordt dus veel geïnvesteerd in winkelvastgoed, wat aantoont dat de Belgischeretailinvesteringsmarkt aantrekkelijke markt is. We stellen
ook vast dat potentiële investeerders vaak interesse
hebben in risicospreiding: daarbij willen ze investeren in goed verhuurde clusters van winkels op goede
locaties en zo een winkelportefeuille uitbouwen,
waardoor ze het risico van hun investering spreiden.
Semi-industrie en logistiek
Het investeringsvolume in logistiek blijft met +/- 200
MEUR (vs. 192 MEUR in 2013) ook in 2014 beperkt
gezien het gebrek aan investeringsopportuniteiten in
dat soort panden. Zo goed als alle transacties vonden
plaats in Vlaanderen. De logistieke investeringsmarkt
is beperkt en vrij gesloten, met een aantal investeerders die steeds opnieuw terugkeren.
Wie investeert?
Vooral Belgische institutionelen investeren in België:
verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen
dus, maar anderzijds ook veel particulieren en private equitygroepen. Geschat wordt dat meer dan de
tabel
Top investeringsdeals retail 2014
Veldstraat 23-37 – Gent
27.7 MEUR
Ring Shopping/Redevco – Kortrijk
27.2 MEUR
Frunparks – Wetteren & Gentpoort
26.9 MEUR
Carrefour – Evere
23.5 MEUR
Portfolio Retail Warehousing
23.2 MEUR
tabel
Top investeringsdeals industrial 2014
DHL Supply Chain Bornem
58 MEUR
Machiels Genk
33 MEUR
DSV Puurs
22.7 MEUR
Vorst + De Hulst Willebroek
16.6 MEUR
helft van het investeringsvolume gerealiseerd wordt
door Belgische investeerders. In Brussel zou maar
liefst 61% van de kantooroppervlakte eigendom zijn
van institutionele beleggers. Tegelijk is de internationale interesse in België groot. Zeker de Fransen
hebben opnieuw de weg naar de stabiele Belgische
vastgoedmarkt gevonden, al mag hun aandeel ook
niet overschat worden: achter de meeste deals zit
een select clubje van enkele investeerders en aan-
jaarverslag 2014investeringsmarkt / p 42 - 43
spreekpunten, die via verschillende vennootschappen
investeren in ons land. Ook Duitsland blijft in België
geloven, al lag hun investeringsvolume in 2014 wel
wat lager dan de voorgaande jaren.
Tot slot zijn er ook nog de opportuniteitskopers
zoals de Amerikanen, Aziaten (China) en bv. de
Denen: zo kocht het Deense pensioenfonds ATP in
2014 samen met Axa Belgium (10%) North Galaxy
van Cofinimmo. De interesse van Chinezen valt op:
zij hebben hun blik vooral gericht op Brussel, als
hoofdstad van Europa, en dus minder op Vlaanderen.
In de Vlaamse regio werd de afgelopen jaren ongeveer driekwart van alle investeringen genoteerd op
het conto van Belgische investeerders, slechts 25%
kwam van buitenlandse investeerders.
2014 voor Hugo Ceusters
In 2014 heeft Hugo Ceusters bemiddeld in investeringstransacties voor in totaal meer dan 50 MEUR,
en dat niet alleen verspreid over heel Vlaanderen
en Brussel, maar ook over de diverse segmenten
(kantoren, retail, semi-industrie en logistiek). Het
mag duidelijk zijn dat goed gelegen vastgoed dat
beantwoordt aan de nieuwste normeringen, ook in
2014 een goede investering blijft voor bedrijven en
investeerders.
De toetreding tot het platform van Gerald Eve,
samengesteld uit vooraanstaande onafhankelijke
vastgoedkantoren, samen met de uitbouw van de cel
Valuations, versterkt het vooruitzicht op een grotere
activiteit binnen onze cel Capital Markets.
Grootste realisaties 2014:
• verkoop van de Onyx Building (kantoren) –
11.500 m²
• Patria Complex Leuven voor KBC (retail) – 1.200 m²
• meerdere retailpanden op triple A locaties, zoals
Diestestraat in Leuven, Schuttershofstraat en Huidevetterstraat in Antwerpen
• …
Een blik vooruit
We verwachten dat de investeringsmarkt ook in 2015
door zal gaan op de positieve trend die in 2014 is
neergezet. Het is nog te vroeg om te hopen dat de
grote fondsen, die nu vooral in London investeren en
daar zeer scherpe prijzen betalen, voor België zullen
kiezen en op zoek zullen gaan naar meer rendement.
Een te betreuren aandachtspunt is wel de schaarste
aan potentiële investeringsproducten in de vastgoedsector.
property management
Heel wat ontwikkelaars
en investeerders kiezen
er opnieuw voor om property
en asset management
toe te vertrouwen aan
externen. Onder andere
omdat het een erg specifieke
expertise is en blijft.
property management
p 46 - 53
jaarverslag 2014
Vakmanschap
met toegevoegde waarde
In 2014 werd in België 10.23 miljoen m² kantoren,
retail, magazijnen en ander vastgoed in beheer gegeven, een groei van 4% ten opzichte van 2013
(9.83 miljoen m²). Die groei is met name te danken
aan retail en industrie, en dus niet zozeer aan de
kantoormarkt. De kantoormarkt blijft wel de belangrijkste beheermarkt (gerekend in huurmassa),
met 54% aandeel. Retail heeft een aandeel van 39%,
semi-industrie en logistiek zijn samen goed voor
7%.
De totale retailoppervlakte in beheer steeg in 2014
met 13%. Die groei is niet zozeer te danken aan de
shoppingcentra – in 2014 waren er immers weinig
nieuwe ontwikkelingen in dat segment – maar is wel
te verklaren door het feit dat er in 2014 veel nieuwe
retail warehousingprojecten opgeleverd werden. Retailparken zijn vaak eigendom van een vereniging van
eigenaars, die het beheer van de gemeenschappelijke
delen liever overdragen aan een gespecialiseerde,
externe partij. Voor beheerders liggen in dit segment
zeker nog groeimogelijkheden.
Ook het aantal m² semi-industrie en logistiek in
beheer neemt toe, en dat met maar liefst 14%. Vaak
gaat het om kmo-parken waar meerdere kleine units
volgens een mede-eigendom beheerd worden, waar
dan een syndicus voor aangesteld wordt.
property management / p 46 - 47
Het aantal m² kantoorruimte in beheer daalt dan
weer licht in 2014, met 2%. Dat heeft te maken met
een combinatie van factoren: denk bv. aan de dalende
oppervlakte per werknemer, maar ook aan het feit
dat er weinig nieuwe kantoren gebouwd worden en
dat er steeds vaker reconversie van oude kantoren
gebeurt naar bv. residentieel vastgoed. Omdat kantoorbeheer soms ook beschouwd wordt als net iets
toegankelijker dan bv. het beheer van een shoppingcenter, beslissen sommige eigenaars of investeerders
ook om het beheer van hun kantoren zelf in handen
te nemen.
Tegelijk stellen we vast dat ontwikkelaars en investeerders die er enkele jaren geleden voor kozen om
het beheer te insourcen, nu opnieuw op externen
rekenen voor property en asset management.
Omdat het toch een zeer specifieke expertise blijft (en
dus niet hun core business), maar ook omdat het hen
meer flexibel maakt dan wanneer ze er zelf mensen
voor in dienst zouden nemen.
SCMS-Ceusters in 2014
SCMS-Ceusters noteert al vijf opeenvolgende jaren
een sterke groei van het aantal beheerde projecten.
In 2014 was dat niet anders. We hebben een stabiele
portefeuille in beheer van 1.2 miljoen m² (inclusief
parkings, goed voor meer dan 17.000 parkeerplaatsen), verdeeld over 63 projecten, voor een 40-tal
opdrachtgevers en voor 1.309 huurders/gebruikers.
Met een totale rent roll van 208 MEUR is SCMSCeusters op de Belgische markt de nummer 2 in
property management. We zijn bovendien marktleider in het retailsegment, met 160,2 MEUR. In dat
segment beheren we shoppingcentra én ook heel wat
retailparken. In het segment industrie zijn we met
11.5 MEUR de tweede grootste speler.
Verdeling inkomsten per segment:
• 69.5% van retail (shoppingcentra + retailparken)
• 17.5% van kantoren
• 5.5% van magazijnen
• 7.5% diversen
Onze beheersactiviteiten coördineren we vanuit
onze kantoren in Antwerpen, Gent en Brussel, maar
onze projecten liggen verspreid over heel Belgie.
We beheren het commerciële vastgoed (kantoren,
semi-industrie, logistiek en retail) voor zowel grote
als kleine partijen, voor zowel Belgische als internationale eigenaars, en we beheren zowel vastgoed van
privé-investeerders als van institutionele beleggers.
In 2014 werden volgende projecten aan onze beheersportefeuille toegevoegd:
• Charles Woeste – 22.280 m²: SCMS-Ceusters is
door Home Invest en de Vereniging van MedeEigenaars aangesteld als syndicus. Charles Woeste
is een gemixed project met 425 appartementen, 24
winkelpanden, en 240 garages. Huurders zijn o.m.
Delhaize, Tom & co en Zeeman.
• Nieuw complex aan de Korenmarkt in Gent voor
Redevco - 12.758 m² – Dit is een binnenstedelijk
retailproject met een tiental winkelunits en vijf
appartementen. Huurders zijn onder andere Media
Markt, Hema, Ici Paris XL, …
• We kregen het beheer toevertrouwd van het kantoorgebouw Antwerp Tower, eigendom van Matexi,
gecombineerd met een syndicusmandaat toegekend
door VME voor beheer van de mede-eigendom.
Antwerp Tower bestaat uit een commercieel centrum, studio’s, een hotel, kantoren en parkings.
• Beheer Water-Link, een project met 22.000 m²
kantoren en 42.500 m² logistiek, voornamelijk in
en rond Gent, in totaal goed voor een bijkomende
64.593 m² in beheer.
• Belfoca portfolio: beheer van een aantal losse
retailpanden in Antwerpen, Gent en Brussel, goed
voor in totaal 2.249 m².
• COC portfolio: binnenstedelijke retail goed voor
6.932 m².
• Bondgenotenlaan Leuven: binnenstedelijke retail
goed voor 7.803 m².
• The Ultimate: recent kantoorgebouw van 10.920 m²
in kantoorzone De Veldekens, in Berchem.
• VME Grote Steenweg 227: gemengd pand (retail/
magazijn/residentieel) met een totale oppervlakte
van 2.584 m².
• Een bijkomend retailpark (bij de 6 retailparken die
we al in beheer hebben) van +/- 8.000 m².
jaarverslag 2014
property management / p 48 - 49
tabel
evolutie omzet in de shoppingcentra
OMZETEVOLUTIE’14-’13
tabel
evolutie bezoekers in de shoppingcentra
BEZOEKERS
EVOLUTIE’14-’13
Januari
103,7
Januari
99,2
Februari
99,8
Februari
98,1
Maart
97,9
Maart
100,1
April
100,8
April
99,6
Mei
109,6
Mei
103,6
Juni
95,8
Juni
91,1
Juli
107,7
Juli
95,4
Augustus
116,9
Augustus
102,0
September
88,7
September
92,1
Oktober
95,7
Oktober
96,8
November
92,6
November
92,9
December
103,3
December
98,3
TOTAAL101,0
totaal inflatie
TOTAAL97,4
99,6
(omzetcijfers gebaseerd op maandelijkse omzet van +500 retailers;
bezoekerscijfers van 9 shopping centra uit de b
eheerportefeuille van SCMS-CEUSTERS, verspreid over België.)
Wat betreft de shoppingcentra in ons beheer, stellen
we vast dat de bezoekersaantallen in 2014 zeer licht
gedaald zijn, met 2.6% om precies te zijn.
Vooral in het najaar kwamen er in de shoppingcentra iets minder bezoekers over de vloer: dat was te
wijten aan het mooie weer, dat tot begin november is
blijven duren. De totale omzet van de shoppingcentra
in beheer steeg echter licht, met 1%. Met andere
woorden: de gemiddelde besteding per bezoeker
steeg met 3,4 %. In het segment retail beheren we
niet alleen een 15-tal shoppingcentra, maar ook 6
retailparken, enkele business parks en parken met
gemengd gebruik (bv. de combinatie van kantoren,
retail, leisure en woningen/appartementen). Wat dat
betreft zijn we gespecialiseerd in het creëren van
synergie tussen alle stakeholders die bij zo’n park
betrokken zijn. Uiteraard heeft ook onze overname
van het handelsfonds Immo VDV bijgedragen tot de
toename van onze beheersportefeuille: door de overname kregen we 84.436 m² extra in beheer verspreid
over 12 kmo- en bedrijvenparken, voornamelijk in de
Kempen.
Dankzij de omvang en de stabiliteit van onze portefeuille is HCS in staat om groepsaankopen te doen
voor bv. gas, elektriciteit, … Zo zijn we erin geslaagd
om voor gas en elektriciteit 10% gunstigere raamovereenkomsten af te sluiten voor 2014-2015 dan
voor 2013-2014.
Wat betreft de huurwaardes stellen we vast dat de
shoppingcenters die door SCMS-Ceusters beheerd
worden hogere gemiddelde huurwaardes opleve-
ren dan de markt: de gemiddelde huurwaarde van de
shoppingcenters onder beheer van SCMS-Ceusters
bedroeg immers € 432 /m² vs. de gemiddelde
huurwaarde in België van € 339 /m².
Onze visie op beheer…
De beheerstak van Group Hugo Ceusters-SCMS
is gegroeid vanuit een familiale context. En dat
merken onze klanten vandaag nog steeds. Rendement vinden we belangrijk, maar nóg belangrijker
vinden we het om trots te kunnen zijn op wat we de
voorbije jaren gerealiseerd hebben en ook vandaag
nog steeds waarmaken. Property management is
door de jaren heen geëvolueerd. Vandaag is het
een vak geworden, een expertise op zich, met een
financieel, een technisch en een administratief en
commercieel luik. Ons property management is
professioneler geworden, kwalitatiever ook. En dat
is precies wat de markt van ons verwacht.
Voor elk deelgebied van property management hebben wij verschillende experts in huis, die klanten
bijstaan met hun doorgedreven kennis en knowhow.
Zo begeleiden we klanten niet alleen in de commercialisatie van een nieuw project, maar nemen
we ook de opvolging van projectrenovaties voor onze
rekening.
We hebben bv. mensen in dienst die gespecialiseerd
zijn in het opzetten van marketing- en promotieacties in shoppincentra: zij streven ernaar om
bezoekers te verrassen met iets nieuws, met
jaarverslag 2014
property management / p 50 - 51
een verhaal dat ze niet snel vergeten. En dat
het werkt, bewijzen de bezoekersaantallen van
het Wijnegem Shopping Center tijdens de twee
jaar durende renovatiewerken, begeleid door
SCMS-Ceusters: waar shoppingcentra tijdens
renovatieperiodes doorgaans hun bezoekersaantal
drastisch zien dalen, was dat in Wijnegem
hoegenaamd niet het geval.
… award winning!
Ook de afdeling research die we opgericht
hebben, kadert in een verdere professionalisering
van onze diensten. Cijfers hanteren we handson in de dagelijkse praktijk, maar we gebruiken
ze net zo goed om proactief trends op te sporen,
strategische beslissingen te nemen en onze
klanten optimaal te adviseren. Zo leerden we
bijvoorbeeld dat beleving steeds belangrijker
wordt in de wereld van de shoppincentra: wie
naast winkelpanden ook horeca en randactiviteiten
weet te voorzien, lokt gegarandeerd hogere
bezoekersaantallen én weet bezoekers langer in
het shoppingcenter te houden.
• Voor het Wijnegem Shopping Center wonnen we
maar liefst 2 ICSC Solal Marketing Awards.
Een internationale bekroning voor twee marketing-events die we in het shopping center
organiseerden: onze ‘construction yard for kids’
(een bouwwerf voor kinderen tijdens de renovatiewerken aan het shoppingcenter) won goud,
en kerstballen-actie ‘Be part of (y)our Christmas
decoration’ won zilver.
We investeren bovendien permanent in bijkomende opleidingen voor onze medewerkers.
In het kader van duurzaamheid werd één van onze
facility managers bijvoorbeeld recent opgeleid tot
erkend BREEAM-assessor. Hij slaagde voor het
BREEAM-examen ‘International New Construction
Competent Persons’. Hierdoor is SCMS-Ceusters
opgenomen in ‘The Greenbook Live’, een unieke
online referentiebron op het vlak van duurzame
producten en diensten én mag ons bedrijf het
BREEAM-certificaat dragen.
Dat onze aanpak werkt, bewijzen de vier awards
die we in 2014 in de wacht wisten te slepen.
• Vakblad Expertise News riep SCMS-Ceusters uit
tot Property Manager of the Year 2014 voor het
segment Retail.
• In november 2014 kreeg Wijnegem Shopping
Center bovendien de prijs van ‘beste shopping
center’ van de Belgian Luxemburg Council of
Shopping Centers (BLSC). De internationale
jury was erg lovend over de recente uitbreiding
en de volledige renovatie van het shoppingcenter,
uitgevoerd in opdracht van de eigenaars CBRE
Global Investors en AXA Real Estate Investment
Managers Belgium. Vooral de goede mix van
internationale retailers en lokale spelers sprong
bij hen in het oog. Daarnaast waren ze
ook onder de indruk van de nieuwe elementen
die de winkelbeleving versterken: free wifi,
digitale signalisatie, visuele herkenningspunten, nieuwe (gratis) toiletten, …
TOP 5 RETAIL BY RENT ROLL* SHARE
TOP 5 INDUSTRIAL BY RENT ROLL* SHARE
SCMS-CEUSTERS
31,50%
Quares PM
Devimo Consult
25,10%
SCMS-CEUSTERS12,60%
Quares PM
9,90%
BNPRE
Cushman & Wakefield
9,30%
CBRE
9,10%
3,90%
6,20%
Savills
kaart – geografisch overzicht retailprojecten in beheer
Anker 18
49,30%
10,00%
jaarverslag 2014
property management / p 52 - 53
TOP 10 BY RENT ROLL* SHARE
Een blik vooruit
BNPPRE19,10%
SCMS-CEUSTERS16,00%
Quares PM
We geloven rotsvast in een beloftevolle toekomst voor
property management in België. Enerzijds worden
mede-eigendommen steeds talrijker: een trend die
onomkeerbaar is. Onze ervaring als syndicus kan
op dat vlak zeker nog een rol spelen in de toekomst.
Daarnaast stellen we vast dat beheerders – en gelukkig
maar – steeds vaker proactief en al in de conceptfase
betrokken worden bij een project. Zo kunnen we al
vroeg in het proces een adviserende rol spelen en dat
is essentieel in een context waar iedereen zich steeds
beter bewust is van de kosten. Immers: wanneer het
concept van een project al van in het begin fout zit, kan
dat heel wat bijkomende kosten met zich meebrengen.
Tot slot worden huurders zich ook steeds beter bewust
van de kosten en de kwaliteit van de gemeenschappelijke lasten in hun gebouw. Een beheerder kan hier
een cruciale rol in spelen en de kosten helpen drukken.
Zonder daarom uiteraard de kwaliteit van de dienstverlening uit het oog te verliezen, integendeel: bij SCMSCeusters streven we naar de optimale balans tussen
beide.
JLL
Devimo Consult
11,50%
10,10%
9,80%
CBRE
6,70%
5,00%
Cushman & Wakefield
Trevi
4,50%
DTZ
4,40%
Cobelpro
4,10%
TOP 10 BY GLA (m² under management)
BNPPRE
1.896.191 m²
Quares PM
1.852.774 m²
JLL
1.077.200 m²
SCMS-CEUSTERS
1.013.667 m²
CBRE
809.225 m²
Devimo Consult
696.243 m²
Cushman & Wakefield
613.500 m²
DTZ
443.000 m²
Trevi
416.533 m²
Cobelpro
407.300 m²
* Rent roll estimation. Source: Expertise News 2014
contactgegevens
Nearly 100 years
of combined experience
contactgegevens
p 56 - 59
jaarverslag 2014
GROUP HUGO CEUSTERS-SCMS n.v.
Uitbreidingstraat 72 bus 2
2600 Antwerpen
T: +32 3 231 88 76
F: +32 3 234 32 71
E: info@ceusters.be / info@scms-ceusters.be
W: www.ceusters.be / www.scms-ceusters.be
Kantoor Gent
Dok Noord 4D bus 002
9000 Gent
T: +32 9 233 36 45
Kantoor Brussel
Louizalaan/Avenue Louise 341
1050 Brussel/Bruxelles
T: +32 2 511 05 60
www.ceusters.be / www.scms-ceusters.be
contactgegevens / p 56 - 57
colofon
verantwoordelijke uitgever:
GROUP HUGO CEUSTERS-SCMS n.v.
Ingrid Ceusters-Luyten
Uitbreidingstraat 72 bus 2
2600 Antwerpen
T: +32 3 231 88 76
F: +32 3 234 32 71
E: info@ceusters.be / info@scms-ceusters.be
W: www.ceusters.be / www.scms-ceusters.be
De trends in dit jaarrapport zijn gebaseerd op eigen cijfers, vaststellingen en research,
alsook op data uit vakblad Expertise en Retail Focus.
copywriting: www.ingenieus.be
vormgeving, opmaak, productie & laser-engraving cover: www.in-depth.be
jaarverslag 2014
contactgegevens / p 58 - 59
© Group Hugo Ceusters-SCMS, 2015.
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of welke
andere wijze ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. No part of this book may be reproduced in any
form, by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher.
Gedrukt op Olin Regular Absolute White. Olin wordt milieuvriendelijk geproduceerd met behulp van FSC gecertificeerde pulp en
is 100% ECF (Elementary Chlorine Free). Deze pulp is afkomstig uit verantwoorde bossen. Deze bossen zijn beheerd volgens de
richtlijnen van het Forest Stewardship Council (FSC). FSC stimuleert wereldwijd duurzaam bosbeheer dat rekening houdt met
het bos-ecosysteem, respect heeft voor sociale aspecten (zoals inheemse bevolkingsgroepen of rechten van bosarbeiders) en
economisch leefbaar is.
,