Falsch befristet: Was jetzt aus Ihrem Zeitmietvertrag wird

Falsch befristet: Was jetzt aus Ihrem
Zeitmietvertrag wird
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„Früher war alles viel besser!“ Den Satz hören Sie vielleicht auch immer wieder. In
Bezug auf den Zeitmietvertrag stimmt er allerdings: Um Ihren Mietvertrag zu befristen,
mussten Sie noch bis zum 31.8.2001 lediglich ein Anfangs- und ein Enddatum in Ihren
Mietvertrag hineinschreiben.
Doch seit dem 1.9.2001 hat sich das geändert: Ohne Befristungsgrund geht gar
nichts! Was gilt, wenn Sie Ihren Mietvertrag falsch befristet haben, hat jetzt der
Bundesgerichtshof entschieden.
Autor: Heidi Schnurr
Worum geht es?
Zeitmietvertrag falsch befristet? So schnell können die Gerichte Ihren Zeitmietvertrag in
einen Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht umdeuten.
Früher konnten Sie Ihren Mietvertrag ganz einfach befristen: Anfangs- und Enddatum in den
Mietvertrag reinschreiben und fertig!
Dann kam die Mietrechtsreform am 1.9.2001 und damit die Wende: Um Ihren Mietvertrag zu
befristen, mussten Sie nicht nur 2 Termine in den Mietvertrag schreiben, sondern auch noch
zusätzlich einen Befristungsgrund wie z. B. Eigenbedarf angeben.
Wer seinen Mietvertrag befristen will, braucht einen Befristungsgrund
Bestand der Befristungsgrund bei Mietvertragsende nicht, musste der Mieter auch nicht
ausziehen. Gab der Vermieter gleich gar keinen Befristungsgrund im Mietvertrag an, wurde
aus dem vermeintlichen Zeitmietvertrag ein „ganz normaler“ Mietvertrag auf unbestimmte
Zeit.
So schnell wird aus einem Zeitmietvertrag ein Kündigungsverzicht
So war es bisher. Jetzt die Kehrtwende vom Bundesgerichtshof: Ist Ihre Befristung
unwirksam, wird damit noch nicht automatisch aus Ihrem Zeitmietvertrag ein Mietvertrag
auf unbestimmte Zeit. Vielmehr ist es so, dass Ihr Mietvertrag erst einmal ausgelegt wird und
Ihre „falsche Befristung“ in einen Kündigungsverzicht umgedeutet werden kann.
So war es jedenfalls bei einem Vermieter aus Waldshut-Tiengen. Der hatte am 1.11.2004
seinen Mietvertrag so befristet:
Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es
beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3jähriger Verlängerungsoption.
Eine falsche Befristung wird zum Kündigungsverzicht
Der Vermieter kündigte dem Mieter ordentlich am 28.2.2011 wegen Eigenbedarfs zum
31.8.2011. Dann nochmals am 2.10.2012 fristlos. Der Vermieter hatte erkannt, dass sein
Zeitmietvertrag nicht korrekt befristet war und hielt ihn deswegen für kündbar. Damit kam
er auch durch – bis der BGH seine Kündigungspläne durchkreuzte.
Der legte nämlich die unwirksame Befristung als beiderseitigen Kündigungsverzicht aus
(BGH, Urteil vom 10.7.2013, VIII ZR 388/12).
Im zu entscheidenden Fall war die Befristung des Mietvertrags unwirksam, weil die
Voraussetzungen für eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorlagen. So
wurde aus dem Zeitmietvertrag erst einmal ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.
Klafft im Mietvertrag eine Lücke, füllt sie das Gericht aus
Klafft im Vertrag eine ungewollte Lücke, legen die Gerichte den Vertrag aus. Dabei
schauen Sie darauf, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie gewusst
hätten, dass sich die eigentlich gewollte Vertragsbestimmung als unwirksam entpuppt.
Bei dem Mietvertrag aus Waldshut-Tiengen legte der BGH die Klausel so aus, dass beide
Mietvertragsparteien sich langfristig vertraglich binden wollten. Dieses Ziel kann auch mit
einem beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden.
Deswegen deutete das Gericht den unwirksamen Zeitmietvertrag einfach um. Es machte
daraus einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der eigentlich gewollten
Befristung.
Damit war die Eigenbedarfskündigung des Vermieters vom 28.2.2011 unwirksam. Ob auch
die fristlose Kündigung unwirksam wurde, muss die Vorinstanz nochmals klären.
meineimmobilie.de-Tipp
Wollen Sie Ihren Mietvertrag befristen, benötigen Sie als Wohnungsvermieter einen
Befristungsgrund (als Gewerberaumvermieter nicht).
Das Gesetz kennt für Wohnungsvermieter nur 3 Befristungsgründe:
•
Sie haben nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit konkret absehbaren
Eigenbedarf.
•
Sie planen wesentliche Umbaumaßnahmen, die ein Fortsetzen des
Mietvertrags mit dem Mieter erheblich erschweren würden.
•
Sie wollen an einen Dienstleistungsverpflichteten vermieten und die
Mietzeit auf die Dauer seiner Dienstzeit beschränken.