mietkaufwohnung - Arbeiterkammer

MIETKAUFWOHNUNG
CHANCE ODER FALLE?
EIN RATGEBER ZU
MIETKAUFWOHNUNGEN!
Aus zahlreichen Anfragen
in unserer Wohn- und Mietrechtsberatung wissen wir,
dass die Bezeichnung Mietkauf i­mmer wieder zu Verwirrung und Missverständnissen
führt.
Kurz gesagt: Mietkauf heißt nicht, dass die bereits
bezahlte Miete auf einen späteren Kaufpreis angerechnet wird.
Mit diesem Folder wollen wir Sie über die wichtigsten rechtlichen Rahmenbedingungen eines
Mietkaufs informieren, damit Sie abwägen können,
ob diese Wohnform für Sie in Frage kommt und
Sie heute schon wissen, worauf zu achten ist.
Für alle weiteren Fragen stehen Ihnen selbstverständlich die Experten in der AK-Konsumentenberatung zur Verfügung.
Ihr
AK-Präsident
Siegfried Pichler
Impressum: Medieninhaberin und Herausgeberin: Kammer für Arbeiter
und Angestellte für Salzburg, Inhalt: Mag.a Christine Kubik · Layout:
Ursula Brandecker · Markus-Sittikus-Straße 10 · 5020 Salzburg ·
www.ak-salzburg.at · Foto: fotolia · Druck: Geschützte Werkstätten –
Integrative Betriebe Salzburg · Stand: 4/2015
MIETKAUF-WOHNUNG:
CHANCE ODER FALLE?
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AK Infoservice
MIETKAUF-WOHNUNG:
CHANCE ODER FALLE?
Sogenannte Mietkauf-Wohnungen werden von Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV; oft als Genossenschaften bezeichnet) in der letzten Zeit vermehrt angeboten und auch von vielen Seiten beworben. Das Interesse
daran ist groß, weil viele Menschen darin die Möglichkeit
sehen, die Wohnung zuerst zu mieten und später – wenn
mehr Geld da ist – dann zu kaufen.
Diese Überlegungen sind verständlich und auch sinnvoll. Vor einer Entscheidung für oder gegen eine Mietkauf-Wohnung sollte man aber über die grundsätzlichen
rechtlichen Rahmenbedingungen dieser Wohnform Bescheid wissen. Die meisten Konsumenten gehen davon
aus, dass es sich beim Mietkauf um eine Art Leasingfinanzierung der Wohnung handelt, wie man das vom Autokauf her kennt. Das ist aber so nicht richtig.
Das gesetzliche Modell der „nachträglichen Übertragung
der genossenschaftlichen Mietwohnung ins Wohnungseigentum“ ist kein Leasing-Modell in dem Sinn, wie es
landläufig verstanden wird. Mietkauf ist im Wohnrecht
keine Finanzierungsform zur Schaffung von Eigentum.
Die Mietzahlungen, die bis zum Kaufzeitpunkt geleistet
werden, werden nicht auf den Kaufpreis angerechnet. Mit
den Mieten zahlt man also nicht – wie bei vielen LeasingVarianten – schon den Kaufpreis ab. Es bleibt nach den
Jahren, in denen man Mieter war, nicht mehr bloß ein
„Restwert“ übrig.
Grob gesagt kann nach z.B. 15-jähriger Mietdauer der
ortsübliche Preis für frei finanzierte vergleichbare Wohnungen verlangt werden.
Nach den gesetzlichen Regelungen muss darüber hinaus
der spätere Kaufpreis bei Mietbeginn nicht bekannt gegeben werden. Mieter wissen also nicht, welchen Betrag
sie später finanzieren sollen.
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Darüber hinaus wurden die gesetzlichen Bestimmungen
über den Mietkauf seit ihrer Einführung Anfang 1994
mehrfach geändert und dadurch bestehen viele rechtliche Unklarheiten. Die wichtigsten Regelungen über die
geförderte Mietwohnung mit Kaufoption legen zwei Varianten der Eigentumsübertragung fest: den Anspruch des
Mieters auf Eigentumsübertragung an seiner bisherigen
Mietwohnung und den freiwilligen Verkauf der Wohnung
durch die GBV an den Mieter.
1. Anspruch auf Eigentumsübertragung an der
bisherigen genossenschaftlichen Mietwohnung
Mieter haben nach den Regelungen des WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) nur bei Vorliegen von
mehreren Voraussetzungen einen durchsetzbaren Anspruch auf den Kauf ihrer Mietwohnung. Die wichtigsten
Bedingungen, die für das Bestehen eines solchen Anspruchs gegeben sein müssen sind folgende:
ndie Erstüberlassung muss in Miete erfolgt sein und
der Erstbezug muss mindestens 10 Jahre her sein
n
die GBV muss Grundstückseigentümerin sein
n
der Erwerber muss alle Verpflichtungen der GBV
übernehmen (das betrifft vor allem die Übernahme der
auf der Wohnung noch aushaftenden Darlehen) und
der Kaufpreis muss angemessen sein
n
die Wohnung muss mit öffentlichen Mitteln errichtet
worden sein
n
die Förderung muss zum Zeitpunkt des Kaufs noch
aufrecht sein
n
seit dem Erstbezug bzw. seit Beginn des
Mietverhältnisses müssen mindestens 10 Jahre,
höchstens aber 15 Jahre vergangen sein und
n
beim Erstbezug bzw. bei Wohnungsüberlassung muss
neben den laufenden Mieten ein Einmalbetrag in der
Höhe von wertgesicherten € 50 pro m2 Nutzfläche (seit
dem 1.4.2008 € 58,65/m2) bezahlt worden sein.
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Diese Regelungen unterscheiden sich dann noch in Details – je nachdem, ob die Förderungszusage für das
Objekt vor oder nach dem 30.6.2000 erteilt wurde oder
nicht. Auch bei älteren Verträgen muss aufgrund mehrfacher gesetzlicher Änderungen jeweils genau geprüft
werden, ob die Voraussetzungen für den konkreten Eigentumsübertragungsanspruch vorliegen.
Wenn die Voraussetzungen für den Anspruch vorliegen,
kann der Mieter frühestens 10 Jahre nach Mietbeginn
bzw. nach Erstbezug bei der GBV „beantragen“, dass
ihm das Eigentum an seiner bisherigen Mietwohnung
übertragen wird. Ein besonderes Formular oder eine gerichtliches Verfahren ist dafür nicht notwendig. Ein einfaches Schreiben an die GBV reicht aus.
Die GBV muss dann innerhalb von 3 Monaten dem Mieter
schriftlich eine Fixpreisvereinbarung anbieten. Als Mieter
erfährt man also erst zu diesem Zeitpunkt (10 Jahre nach
Erstbezug bzw. Mietvertragsdauer), um welchen Preis
man die Wohnung nun kaufen kann. Gerade die Frage
des Kaufpreises ist für Mieter wohl die wichtigste Frage, um entscheiden zu können, ob der Eigentumserwerb
leistbar und daher sinnvoll ist. Wenn der Kaufpreis als zu
hoch eingeschätzt wird, kann er nur sehr eingeschränkt
bekämpft werden.
Eine Erfolg versprechende Überprüfung des Kaufpreises
ist in der Praxis kaum möglich. Erstens sind die gesetzlichen Berechnungsvorschriften für den Kaufpreis nicht
genau genug. Zweitens kann ein bekannt gegebener Fixpreis vom Mieter nur dann mit Aussicht auf Erfolg bekämpft werden, wenn dieser Fixpreis höher ist als der
ortsübliche Preis vergleichbarer freifinanzierter Objekte.
Damit ist als Orientierungsgröße der Preis am freien
Markt maßgeblich. Bei der Kaufpreisberechnung müssen
die bis dahin geleisteten laufenden Mietzahlungen nicht
Kaufpreis mindernd berücksichtigt werden.
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2. Der freiwillige Verkauf der Wohnung an den
bisherigen Mieter
Ebenso wie jeder Eigentümer kann sich auch eine GBV
entschließen, ihre Wohnungen und Häuser zu verkaufen.
In diesem Fall gibt es also keine Ansprüche der Mieter
auf Kauf, die unabhängig vom Willen der Genossenschaft durchsetzbar sind. Aber das Gesetz legt auch für
diesen freiwilligen Abverkauf von Mietwohnungen einige
Regeln fest.
So ist vor allem im Gesetz festgelegt, dass die Wohnungen zuerst den bisherigen Mietern zum Kauf angeboten werden müssen. Das gilt nur dann nicht, wenn an
eine andere Genossenschaft verkauft werden soll.
Bei Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen für den
freiwilligen Verkauf muss die GBV dem Mieter ein verbindliches Angebot machen, zu welchen Bedingungen
(vor allem zu welchem Preis) er die Wohnung kaufen
kann. Darüber hinaus dürfen in diesem Angebot nur mehr
Bedingungen enthalten sein,
n
die eine Mindestanzahl von
Wohnungseigentumswerbern festlegen
n
die Finanzierung des Kaufpreises betreffen und
n
eine Übernahme der mit der Verwertung entstehenden
Kosten betreffen.
Bei diesem freiwilligen Verkauf der Wohnung durch die
GBV kann der Kaufpreis von den bisherigen Mietern
auch nur dann bekämpft werden, wenn er über dem Preis
vergleichbarer freifinanzierter Objekte liegt. Es gilt daher
auch in diesem Fall als Orientierungsgröße derjenige
Preis, der am freien Markt erzielbar ist.
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3. Kaufanspruch aufgrund vertraglicher Vereinbarung
Neben den angeführten gesetzlichen Voraussetzungen
ist es möglich, dass im individuellen Mietkauf-Vertrag
für den Mieter günstigere Regelungen enthalten sind. In
diesen Fällen gelten die im Vertrag für den Mieter besseren Regelungen und können daher auch gegenüber dem
Vertragspartner durchgesetzt werden. Eine rechtliche
Prüfung der vertraglichen Vereinbarungen bei der Geltendmachung von Ansprüchen ist daher sinnvoll.
Vor allem sollten schon bei Abschluss eines MietkaufVertrages mündliche Zusagen bzw. Vereinbarungen
schriftlich im Vertrag festgehalten werden, um deren Einhaltung auch ohne Beweisproblem fordern zu können.
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ZUSAMMENFASSUNG UND
EINSCHÄTZUNG DES MIETKAUFS
Mietkauf-Vereinbarungen stellen im Wohnrecht eine
Möglichkeit dar, sich einen Anspruch auf Eigentumsübertragung zu sichern. Nicht mehr – aber auch nicht weniger.
Mietkauf-Wohnungen sollten als „Mietwohnungen mit
Kaufoption“ bezeichnet werden. Ob die Kaufoption und
vor allem zu welchen Bedingungen sie ausgeübt werden
kann, ist bei Mietvertragsabschluss nicht klar.
Sofern die Kaufoption ausgeübt werden kann, orientiert
sich der Kaufpreis an der Entwicklung der allgemeinen
Immobilienpreise. Die bis dahin bezahlten Mieten sind
keine Leasing-Raten und sind daher nicht auf den Kaufpreis anzurechnen.
Ausgestattet mit diesem Wissen spricht nichts dagegen,
sich für eine geförderte „Mietwohnung mit Kaufoption“
zu entscheiden. Zum Einen ist es möglich, dass der Mieter zu dem für ihn interessanten Zeitpunkt tatsächlich
dann die Möglichkeit hat, Eigentum zu einem vertretbaren Preis zu erwerben. Zum anderen muss das Optionsrecht nicht ausgeübt werden, wenn der Mieter später
– aus welchen Gründen immer – nicht mehr kaufen will.
Wohnrechtsberatung in der AK-Konsumentenberatung
Terminvereinbarung
vormittags: 0662-8687-130
persönliche und telefonische Beratung:
Montag 16 - 18 Uhr
Mittwoch und Donnerstag 17 - 19 Uhr
Tel.: 0662 8687-103
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