Mietpreisbremse: So viel Miete können Sie verlangen

Mietpreisbremse: So viel
Miete können Sie verlangen
Mit dem Ein-Minuten-Schnelltest
zur Mietpreisbremse
Gilt die
Mietpreisbremse
überhaupt
für mich?
Von der Mietpreisbremse haben Sie sicherlich auch schon gehört. Die gilt eigentlich schon seit 1.6.2015. An dem kleinen Wörtchen „eigentlich“ merken
Sie es schon: Sie gilt nicht für alle Vermieter!
Ich verspreche Ihnen: Innerhalb von einer Minute wissen Sie bereits, ob die
Mietpreisbremse auch für Ihren Mietvertrag gilt!
Dazu müssen Sie nur lediglich drei Punkte abhaken und schon können Sie
wieder von Ihrem Mieter die Miete verlangen, die Sie wollen.
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Der Ein-MinutenSchnelltest zur
Mietpreisbremse
Bevor Sie den Taschenrechner zücken und im Internet nach dem Mietspiegel für die Stadt suchen, in der Sie Ihre Wohnung vermieten, sollten Sie
erst einmal diese drei Fragen für sich beantworten. Erst, wenn Sie alle drei
nachfolgenden Fragen mit einem klaren „Ja“ beantworten konnten, müssen
Sie sich überhaupt mit der Mietpreisbremse näher beschäftigen:
Frage 1: Vermieten Sie Wohnraum?
Die Mietpreisbremse gilt nur, wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Einliegerwohnung neu vermieten. Sie gilt dagegen nicht,
wenn Sie Gewerberaum vermieten!
Frage 2: Wollen Sie nach dem 1.6.2015 einen neuen Mietvertrag
abschließen?
Die Mietpreisbremse betrifft nur Ihre künftigen Mietverträge und nicht solche,
die Sie bereits vor dem 1.6.2015 abgeschlossen haben. Bei bereits vor dem
1.6.2015 bestehenden Mietverträgen müssen Sie dagegen nichts am Mietpreis ändern.
Wichtig
Ohne zusätzliche Verordnung
gibt es keine Mietpreisbremse!
Frage 3: Gilt für die Stadt, in der Sie Ihre Wohnung vermieten, eine
Mietpreisbremsenverordnung?
An die Mietpreisbremse müssen Sie sich nur halten, wenn es eine entsprechende landesrechtliche Verordnung für Ihre Stadt gibt und Sie einen
Mietvertrag nach Inkrafttreten dieser Verordnung abschließen. Bisher war
dies nur in den nachfolgenden Bundesländern der Fall:
Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt immer nur für neue Wohnungsmietverträge, die Sie nach Inkrafttreten einer Mietpreisbremsenverordnung
Ihres Bundeslandes abschließen. Es kommt also immer auf das Datum des
Inkrafttretens der Verordnung an, obwohl das Gesetz zur Einführung der
Mietpreisbremse bereits seit dem 1.6.2015 gilt!
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Bundesland
Mietpreisbremse gilt ab/seit
Baden-Württemberg
1.11.2015
Bayern
1.8.2015
Berlin
1.6.2015
Brandenburg
1.1.2016
Bremen
1.12.2015
Hamburg
1.7.2015
Hessen
27.11.2015
Nordrhein-Westfalen
1.7.2015
Rheinland-Pfalz
8.10.2015
Schleswig-Holstein
1.12.2015
Beispiel:
Sie haben am 1.12.2015 einen Mietvertrag für eine Wohnung in
Potsdam abgeschlossen. Der Mietvertrag soll ab dem 1.1.2016 laufen.
Am 1.12.2015 hat das Kabinett in Brandenburg die Einführung einer
Mietpreisbremse u.a. auch für Potsdam zum 1.1.2016 beschlossen.
Für diesen Mietvertrag gilt die Mietpreisbremse nicht, da er vor Inkrafttreten der Verordnung abgeschlossen wurde. Wann Mietbeginn war, spielt
dagegen für die Anwendung der Mietpreisbremse keine Rolle.
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Was die Mietpreisbremse für
Ihren nächsten
Mietvertrag
bedeutet
Bisher ist war es immer so: Zog der bisherige Mieter aus und ein neuer Mieter
ein, konnten Sie im neuen Mietvertrag die Miethöhe mit dem neuen Mieter
praktisch frei vereinbaren.
Das war besonders dann schön, wenn Ihr bisheriger, langjähriger Mieter nur
eine geringe Miete bezahlt hat. Oder wenn das Stadtviertel, in dem Sie Ihre
Wohnung vermietet haben, sich zu einem echten Szeneviertel gemausert hat,
in dem jetzt jeder gerne wohnen will.
Deswegen stiegen in Ballungszentren die Mieten immer mehr und wurden
für „Normalmieter“ immer schwerer bezahlbar. Diesen Mietpreistrend wollte
der Gesetzgeber stoppen. Deswegen darf künftig Ihre neue Miete bei einer
Wiedervermietung nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegen. Diese 10%-Grenze nach oben ist gemeint, wenn von
der Mietpreisbremse die Rede ist.
Beispiel:
Ihr bisheriger Mieter hat bisher für Ihre Wohnung nur 5,50 EUR pro m² bezahlt.
Mietpreisbremse heißt:
Sie dürfen vom neuen Mieter
nicht mehr nehmen als 110%
des Ortsüblichen
Sie vermieten diese Wohnung neu. Die ortsübliche Miete liegt bei 6,00 EUR
pro m². Zudem wurde für das Gebiet, in dem Ihre zu vermietende Wohnung
liegt, gerade eine Mietpreisbremse erlassen.
Deswegen dürfen Sie von einem neuen Mieter maximal 6,60 EUR/m²
(= Mietpreisbremse 10%) verlangen. Das gilt selbst dann, wenn das Wohngebiet, in dem Ihre Wohnung liegt, mittlerweile so beliebt geworden ist,
dass Ihnen die Mieter auch 9,00 EUR pro m² zahlen würden.
Vorsicht: Verwechseln Sie die Mietpreisbremse bitte nicht mit der Kappungsgrenze! Die Mietpreisbremse von 10% gilt nur für den Neuabschluss
von Mietverträgen, während Sie auf die verringerte Kappungsgrenze
(maximale Mieterhöhung von 15% statt der üblichen 20% innerhalb von
drei Jahren) nur stoßen, wenn Sie in einem bestehenden Mietverhältnis
von Ihrem gesetzlichen Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB Gebrauch
machen wollen.
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Drei wichtige
Ausnahmen von der
Mietpreisbremse, die
Sie kennen müssen
Kein Gesetz ohne Ausnahme: So ist das auch bei der Mietpreisbremse! Dort
gibt es drei Ausnahmen, wann Sie sich nicht an die Mietpreisbremse halten
müssen:
Ausnahme 1: Der Vormieter hat schon mehr bezahlt
Lag die Vormiete, die Ihr bisheriger Mieter zuletzt zahlte, höher als die nach
§ 556d Abs. 1 BGB zulässige „gebremste“ Miete von 110% des Ortsüblichen,
dürfen Sie vom neuen Mieter als Mindestmiete die bisher bezahlte höhere
Miete verlangen.
Ausnahme 2: Sie vermieten einen Neubau
Die Wohnung, die Sie vermieten, wurde erstmals nach dem 1.10.2014
genutzt (vorherige Selbstnutzung zählt leider bereits als erstmalige Nutzung!)
und vermietet. Die Mietpreisbremse trifft damit grundsätzlich nur Bestandswohnungen.
Ausnahme 3: Sie vermieten eine umfassend modernisierte Wohnung
Sie haben Ihre Wohnung umfassend modernisiert und vermieten sie jetzt
erstmalig wieder an einen neuen Mieter. Als umfassend modernisiert zählt Ihre
Wohnung, wenn Sie diese nicht nur verbessert, sondern auch noch mindestens ein Drittel an Aufwand in sie investiert haben, den Sie für eine vergleichbare Neubauwohnung hätten zahlen müssen.
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Miethöhen-Check:
Erst mal
schauen, wie viel
der Vormieter
bezahlt hat
Die Sache mit der Mietpreisbremse können Sie ganz schnell vergessen,
wenn Ihr bisheriger Mieter schon mehr als 110% des Ortsüblichen gezahlt
hat. Dann nämlich genießt diese höhere Miete des Vormieters Bestandsschutz gegenüber der eigentlich nach der Mietpreisbremse zulässigen,
niedrigeren Miete.
Im Gesetz liest sich das so:
§ 556e BGB - Berücksichtigung der Vormiete
(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher
als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe
der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit
dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des
Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Im Klartext heißt das: Sie müssen als Vermieter nicht wegen der Mietpreisbremse eine frei gewordene Wohnung billiger vermieten als bisher! Hat also
Ihr bisheriger Mieter schon mehr als die laut Mietpreisbremse zulässigen 10%
über der ortsüblichen Miete gezahlt, muss auch Ihr neuer Mieter mindestens
so viel zahlen.
Je höher die Vormiete,
umso besser für Sie!
Beispiel:
Ihre Wohnung liegt in einem Gebiet, für das gerade eine Mietpreisbremsenverordnung erlassen wurde. Ihr bisheriger Mieter, der eine Miete von 720
Euro gezahlt hat, zieht aus. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 620 EUR.
Wegen der Mietpreisbremse dürften Sie vom neuen Mieter eigentlich nur 682
EUR (= 110% von den ortsüblichen 620 EUR) verlangen. Weil der Vormieter
jedoch schon 720 EUR bezahlt hatte, dürfen Sie mit dem neuen Mieter trotz
Mietpreisbremse eine Miete in Höhe von 720 EUR plus der Heiz- und
Betriebskostenvorauszahlungen vereinbaren.
Wer jetzt allerdings denkt, er könnte noch schnell vor Inkrafttreten einer
Mietpreisbremsenverordnung die Miete anheben, um der Mietpreisbremse
zu entgehen und vom nächsten Mieter mehr als nur die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern zu können, dem könnte § 556 e Abs. 1 Satz
2 2. Alternative BGB einen Strich durch die Rechnung machen!
7Mietpreisbremse | www.lexware.de
Danach zählen bei der Vormiete nämlich keine Mieterhöhungen, die Sie mit
Ihrem Mieter im letzten Jahr vor Ende Ihres Mietvertrags vereinbart haben.
Mal eben noch schnell die
Miete erhöhen? Nicht jede
Mieterhöhung nützt Ihnen was!
Darunter fallen nicht nur einvernehmliche Mieterhöhungen, sondern auch
solche nach dem gesetzlichen Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB, also
wenn Sie Ihre Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben und vom
Mieter dazu seine Zustimmung verlangt haben.
Ihre Mieterhöhungsforderung und die Zustimmungserklärung des Mieters
werden dann als „vereinbarte Mieterhöhung“ im Sinn von § 556 e Abs. 1 Satz
2 2. Alternative BGB gesehen. Damit müssen Sie beim Bestimmen der Vormiete den Mieterhöhungsbetrag wieder abziehen.
Beispiel:
Ihr Mieter zahlt eine Monatsmiete von 650 EUR. Sie schicken ihm ein Mieterhöhungsschreiben nach § 558 BGB zu. In dem erhöhen Sie die Miete auf
730 EUR. Sie begründen Ihre Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen.
Ihr Mieter stimmt der Mieterhöhung auf 730 EUR zu. Sieben Monate später
zieht der Mieter aus. Sie wollen jetzt vom nächsten Mieter die 730 EUR
Monatsmiete haben, obwohl für das Gebiet, in dem Ihre Wohnung liegt,
mittlerweile eine Mietpreisbremse gilt und die ortsübliche Miete bei 660 EUR
liegt. Zulässig wäre deswegen nur eine Miete von 726 EUR (= 110% der
ortsüblichen Miete von 660 EUR).
Da die letzte Mieterhöhung mit Ihrem Ex-Mieter noch kein Jahr zurück liegt,
zählt sie nicht beim Ermitteln der Vormiete mit. Sprich: Sie können vom
nächsten Mieter deswegen nur die 726 EUR fordern.
Würde die Mieterhöhung dagegen schon länger als ein Jahr zurück liegen,
könnten Sie vom neuen Mieter die erhöhten 730 EUR verlangen.
Nach § 556 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB bleiben beim Ermitteln der
Vormiete auch Mietminderungen unberücksichtigt.
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Wann Ihre
Wohnung als
Neubau gilt
Es gibt eine gute Nachricht für alle, die eine neue Wohnung erstmalig
vermieten: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Sie!
§ 556f BGB – Ausnahmen von der Mietpreisbremse
§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1.10.2014
erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Als Neubau im Sinne dieser Vorschrift gelten Wohnungen, die seit dem
1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Ob sie schon vorher
fertiggestellt wurden oder erst hinterher, spielt keine Rolle: Es kommt auf
den Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung an!
Beispiel:
Ihre Wohnung wurde bereits am 1.10.2013 fertiggestellt. Bis zum 1.9.2015
haben Sie die Neubauwohnung selbst genutzt und dann erstmals vermietet.
Dummerweise wurde zum 1.9.2015 auch eine Mietpreisbremse eingeführt.
An die müssen Sie sich leider halten, weil auch eine Eigennutzung schon als
erstmalige Nutzung zählt, mit der Folge, dass Sie die 10%-Grenze einhalten
müssen.
Es gilt dann für Sie das Gleiche, als wenn Sie eine ältere Wohnung in einem
zuvor festgelegten „wohnungsknappen Gebiet“ neu vermieten wollten: Mehr
als 10% über dem Ortsüblichen können Sie wegen der vorherigen Eigennutzung nicht fordern!
9Mietpreisbremse | www.lexware.de
Wie eine
umfassend
modernisierte
Wohnung
aussehen muss
Sie müssen sich nicht an die Mietpreisbremse halten, wenn Sie erstmalig
eine Wohnung vermieten, die Sie zuvor umfassend modernisiert haben.
Das regelt § 556f Satz 2 BGB.
Damit eine Wohnung als umfassend modernisiert gilt, müssen zwei Tatsachen vorliegen. Zum einen der Aufwand, den Sie in die Modernisierung
gesteckt haben: Der muss mit dem eines Neubaus vergleichbar sein. Die
Mindestgrenze beträgt hier rund ein Drittel der Kosten, die Sie in eine
vergleichbare Neubauwohnung hätten investieren müssen.
Zum anderen muss die Wohnung auch verbessert worden sein. Dabei
können Sie sich an den Modernisierungstatbeständen des § 555 b Nr.1
oder 3-6 BGB orientieren.
Als Modernisierung i.S.v. § 556f Satz 2 BGB gelten diese fünf baulichen
Veränderungen,
1.durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart
wird (energetische Modernisierung),
2. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
3. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
4.durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert
werden,
5.die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter
nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach
§ 555a sind.
Nicht als Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse gelten Arbeiten,
durch die Primärenergie eingespart wurde (§ 555 b Nr. 2 BGB) und neuer
Wohnraum geschaffen wurde (§ 555 b Nr. 7 BGB).
Haben Sie also in der Wohnung eine neue Heizung und neue Fenster
eingebaut sowie die Fassade gedämmt, gilt das als Modernisierung. Ob
das allerdings schon von der Aufwandsgrenze her reicht, bleibt fraglich.
Eventuell müssen Sie dazu schon ein wenig mehr Geld in die Hand nehmen und z.B. noch die Fußböden oder Sanitärgegenstände erneuern und
die Elektroinstallationen auf den neusten Stand bringen.
10Mietpreisbremse | www.lexware.de
Keine Ausnahme
greift? Jetzt
müssen Sie
rechnen!
Für das Gebiet, in dem Ihre Wohnung liegt, gilt eine Mietpreisbremse –
und leider ist die auch schon zu dem Zeitpunkt in Kraft getreten, zu dem
Sie und Ihr Mieter den Mietvertrag unterschreiben.
Die Ausnahmen zur Mietpreisbremse, nämlich Neubauwohnung und umfassend modernisierte Wohnung, haben Sie bereits geprüft: Beide treffen
auf Ihre Wohnung nicht zu! Außerdem hat auch der Vormieter keine höhere
Miete bezahlt, sodass Sie darauf zurückgreifen könnten. Und jetzt?
Tja, dann gehören Sie zu den wenigen Vermietern, die sich jetzt tatsächlich an
die Mietpreisbremse halten müssen. Das heißt: Ihre Anfangsmiete im Mietvertrag darf höchstens 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.
Rechnen Sie mit der
Nettogrundmiete
Beim Berechnen der Mietpreisbremse dürfen Sie nur die 10% auf die
monatliche Nettogrundmiete aufschlagen. Das ist der Betrag ohne die
gesonderten Heizkosten- bzw. Betriebskostenvorauszahlungen.
Zahlt Ihr Mieter jedoch eine Inklusivmiete bzw. Teilinklusivmiete, rechnen
Sie von dieser Miete (also der Miete einschließlich der Betriebskosten)
10% hoch. Dann haben Sie die „gebremste“ Maximalmiete, die Sie von
Ihrem Neumieter verlangen dürfen.
Vermieten Sie ein Einfamilienhaus bzw. eine Wohnung mit Garage oder
Stellplatz, zählt zur Miete auch die Garagenmiete.
11Mietpreisbremse | www.lexware.de
Wie Sie die
ortsübliche Miete
ermitteln
Jetzt beginnt die eigentliche Schwierigkeit beim Berechnen der Mietpreisbremse: Sie müssen erst einmal herausfinden, wie hoch die ortsübliche
Vergleichsmiete überhaupt ist!
Der einfachste Weg ist ein Blick in den örtlichen Mietspiegel, der die
ortsübliche Vergleichsmiete dokumentiert. In den meisten Städten, in denen
eine Mietpreisbremse erlassen wird, wird es einen „amtlichen“ Mietspiegel
geben.
Verwechseln Sie einen „amtlichen Mietspiegel“ nach § 558c BGB bitte nicht
mit den einfachen Mietpreisübersichten, wie sie im Internet kursieren. Ein
„amtlicher“ Mietspiegel wird von den Gemeinden oder Interessenverbänden
in regelmäßigem Abstand (i.d.R. zwei Jahre) herausgegeben und gilt nur im
Bereich des frei finanzierten Wohnungsbaus.
So ein offizieller Mietspiegel setzt sich meist aus Tabellen und Anhängen
zusammen. Zu den meisten gehört auch eine Erklärung, wo er überall gilt
(Klassifizierung nach Wohnlagen, teilweise sogar mit Straßenverzeichnis und
Karten) sowie eine Erläuterung zu den Erhebungsmethoden (zur Mietpreisermittlung uninteressant!).
Wichtig sind vor allem die Tabelle mit den Grundpreisen und der Anhang, in
dem die wohnwerterhöhenden und mindernden Zu- und Abschläge stehen,
die Sie auf die Miete machen dürfen bzw. müssen.
Von welchem Grundpreis Sie bei Ihrer Wohnung ausgehen dürfen, steht
häufig in einer Tabelle und hängt in erster Linie vom Baujahr des Hauses und
der Größe Ihrer Wohnung ab.
Nur normale oder bereits gute
Wohnlage? Das bestimmt der
Mietspiegel!
In manchen Städten hängt der Grundpreis zusätzlich von der Wohnlage ab:
Je besser die Lage, umso höher die Grundmiete. Ob Ihr Haus laut Mietspiegel in einer normalen oder guten Wohnlage steht, lässt sich anhand einer
beigefügten Straßenkarte oder eines Straßenverzeichnisses ermitteln.
„Die“ punktgenaue Vergleichsmiete gibt es nicht, sondern meist wird eine
Mietpreisspanne angeben, also ein Ober- und Unterwert bzw. auch noch
ein Mittelwert. Gehen Sie vom Mittelwert aus.
Welche Zu- und Abschläge Sie
machen müssen
Jetzt können Sie noch Zu- und Abschläge auf den Mittelwert machen,
um auf die für Ihre Wohnung letztlich passende ortsübliche Vergleichsmiete
zu kommen. Was sich auf Ihre Miete als wohnwerterhöhend bzw. wohnwertmindernd auswirkt, ist von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich. Meist
kommt es darauf an, wie das Bad ausgestattet ist (Größe, welche Sanitär12Mietpreisbremse | www.lexware.de
gegenstände wie z.B. Wanne, Dusche, zweites Waschbecken usw.), die
Küche (Herd, Spüle, Geschirrspülmaschine, Dampfgarer, Wärmeschublade,
Mikrowelle) oder die Böden (Teppich, Parkett, Fliesen).
Wie viel Sie für eine gehobene Ausstattung draufschlagen dürfen bzw.
wegen einer einfachen Ausstattung abziehen müssen, wird meist in CentBeträgen angegeben. Es gibt aber auch Mietspiegel, in denen die Zu- und
Abschläge mit einem Punktesystem errechnet werden. Überwiegen die
Pluspunkte, hebt das die ortsübliche Vergleichsmiete in Richtung des oberen
Wertes an. Haben Sie dagegen viele Minuspunkte gesammelt, wird Ihre
Miete eher in den unteren Bereich der Preisspanne tendieren.
In Mietspiegeln, die die wohnwerterhöhenden und -senkenden Ausstat-
tungsmerkmale in Eurobeträgen angeben, wird die Summe der Zu- und
Abschläge direkt vom Grundpreis abgezogen bzw. hinzugezählt, um die
ortsübliche Vergleichsmiete zu errechnen.
Mietspiegel, die mit einem Punktesystem arbeiten, geben häufig auch nicht
nur einen Mietpreis an, sondern Preisspannen. Überwiegen die Pluspunkte,
tendiert die ortsübliche Vergleichsmiete in Richtung des oberen Wertes.
Überwiegen die Minuspunkte, wird sich Ihre Miete eher in Richtung der
unteren Preisspanne bewegen. Die Spannenobergrenze gibt den Maximalwert der Miete an.
In strittigen Fällen klärt am Ende ein Gutachter oder sogar ein Richter, wie
hoch Sie Ihre Miete ansetzen dürfen.
Dieser Beweis kostet Sie
nur 3,50 EUR
Einen Mietspiegel bekommen Sie meist nur gegen eine Gebühr (z.B. 3,50
EUR in Köln). Das Geld müssen Sie jedoch investieren, weil Sie Ihrem Mieter
den amtlichen Mietspiegel vorlegen müssen, wenn sich Ihr Mieter nicht
selbst per Mietspiegel über die ortsübliche Miete informieren kann. Ihr
Mieter hat dann einen Auskunftsanspruch gegen Sie, um prüfen zu können,
ob die von Ihnen verlangte Miethöhe auch wirklich zulässig ist.
Beim Auskunftsanspruch geht es in der Hauptsache um Beschaffenheitsbzw. Ausstattungsmerkmale, die der Mieter nicht kennen kann, wie z.B. das
Baujahr oder die energetische Beschaffenheit. Allerdings könnte der Mieter
das Baujahr auch beim Bauamt der Gemeinde erfragen.
13Mietpreisbremse | www.lexware.de
§ 556g BGB – Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete
(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über
diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten
Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit
diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
14Mietpreisbremse | www.lexware.de
Was bei einer
Staffelmiete gilt
Eine Staffelmiete war bisher immer eine bequeme Sache: Einmal wirksam
vereinbart, erhöhte sich die Miete immer automatisch. Also ohne kompliziertes
Mieterhöhungsverfahren mit Mietspiegel.
Gilt in Ihrer Stadt jedoch eine Mietpreisbremse, wird es künftig komplizierter!
Schuld daran ist der neue § 557 a Abs. 4 BGB, der die Staffelmiete regelt:
(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich
für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten
und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der
Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die
in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt
erhalten.
Kompliziert: Die Mietpreis-
bremse gilt für jede einzelne
Staffel
Der neue § 557 a Abs. 4 BGB macht Vermietern das Leben schwer, denn
jede neue Mietstaffel müssen Sie mit der Mietpreisbremse abgleichen:
Sie darf nicht höher liegen als 110% des Ortsüblichen.
Haben Sie also beispielsweise für jedes Jahr eine Mietpreissteigerung von
10 EUR vorgesehen, müssen Sie jedes Jahr prüfen, ob die Miete einschließlich der 10 EUR noch innerhalb der höchstzulässigen Miete (110% der
ortsüblichen Vergleichsmiete) liegt.
Beispiel:
Sie haben am 1.6.2013 einen Mietvertrag mit einer Miete von 650 EUR
abgeschlossen. Am 1.1.2016 soll sich die Miete um 50 EUR erhöhen. Zum
gleichen Zeitpunkt tritt auch die Mietpreisbremsenverordnung für Ihre Stadt
in Kraft, weswegen für Ihre Wohnung eine Mietpreisbremse gilt.
Die ortsübliche Miete liegt bei 600 EUR. Die zulässige Obergrenze läge wegen der Mietpreisbremse bei 660 EUR. Folglich wäre die vereinbarte
Anfangsmiete Miete von 650 EUR noch in Ordnung.
Die 700 EUR zum 1.1.2016 wären jedoch wegen der Mietpreisbremse von
660 EUR zu hoch.
15Mietpreisbremse | www.lexware.de
Sie müssen mit Ihrer Miete
nicht runtergehen
Da für Ihre bisherige Miete ein Vertrauensschutz nach § 556 e Abs. 1
Satz 1 BGB gilt, bleibt eine Mietstaffel, die bei Mietbeginn wirksam war,
als Mindestbetrag erhalten (§ 557 a Abs. 4 Satz 2 BGB).
Das bedeutet: Es bleibt zumindest bei der ursprünglich vereinbarten Miete
von 650 EUR. Die Mietstaffel von 50 EUR mehr könnten Sie zwar dennoch
vom Mieter fordern. Allerdings könnte der Mieter nach § 556 g den über die
Mietspreisbremse überschießenden Betrag von Ihnen zurückverlangen.
Beispiel:
Ihr Mieter hat ursprünglich eine Miete von 650 EUR gezahlt. Nach der neuen
Mietstaffel soll der Mieter 50 EUR mehr zahlen, also insgesamt 700 EUR.
Weil eigentlich nur 660 EUR (110% über der ortsüblichen Miete) zulässig
wären, könnte der Mieter den überschießenden Betrag von 40 EUR wieder
von Ihnen zurückfordern, denn hinsichtlich des überschießenden Betrags
liegt Teilnichtigkeit vor.
TIPP
Zu hoch? Dann entweder volles
Risiko oder verzichten!
Wer weiß, dass für ihn eine Mietpreisbremse gilt, und eine Staffelmiete vereinbart hat, müsste normalerweise bei jeder neuen Staffel prüfen, wie hoch
die ortsübliche Vergleichsmiete liegt, und dann je nachdem auf die nächste
Mietstaffel komplett bzw. nur auf den überschießenden Betrag verzichten.
» Wenn der Vormieter schon mehr bezahlt hat
Sie schließen einen neuen Mietvertrag mit einer Staffelmiete. Eigentlich
dürften Sie jetzt wegen der geltenden Mietpreisbremse nicht mehr als 110%
der ortsüblichen Vergleichsmiete als Anfangsmiete vom Mieter verlangen.
Mehr Glück haben Sie, wenn bereits Ihr Vormieter eine höhere Miete als
die 110% gezahlt hat. Nach § 556e Abs. 1 BGB dürfen Sie vom neuen
Mieter die zuletzt vom Vormieter gezahlte Miete verlangen. Auch dann,
wenn diese höher liegt als die wegen der Mietpreisbremse zulässige Miete.
§ 556 e Abs. 1 BGB gewährt Bestandsschutz für Mieten, die schon 110%
über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sogar für solche Mieten, die
über der 20%-Grenze des § 5 WiStrG liegen.
16Mietpreisbremse | www.lexware.de
Allerdings: Nachfolgende höhere Mietstaffeln können Sie erst wieder fordern, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete steigt und irgendwann wieder
höher liegt als Ihre Anfangsmiete!
Beispiel:
Sie schließen einen neuen Mietvertrag ab. Wegen der Mietpreisbremse
dürften Sie eigentlich nur 715 EUR (= 110% von der ortsüblichen Miete)
von Ihrem Mieter verlangen.
Allerdings hat Ihr letzter Mietvertrag mit einer Staffelmiete von 800 EUR
geendet. Deswegen dürfen Sie vom neuen Mieter auch 800 EUR nehmen.
Tragen Sie danach noch jährliche Mieterhöhungen von 10 EUR ein, werden
diese erst wirksam, wenn die ortsübliche Miete und damit die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete von 715 EUR für jede einzelne Staffel über die
ursprünglichen 800 EUR gestiegen sind!
Vermieten Sie eine umfassend modernisierte Wohnung, sollten Sie eine
Staffelmiete vereinbaren. Endet nämlich der Mietvertrag mit dem Erstmieter
nach der Modernisierung, gilt für den Folgemieter die letzte eingetretene
Mietstaffel als zulässige Vormiete.
Die ist deswegen für Sie vorteilhaft, weil bei der zweiten Vermietung nach
einer Modernisierung ja wieder die Mietpreisbremse gilt, sofern Ihre Wohnung in einem Gebiet liegt, für das eine Mietpreisbremse gilt.
17Mietpreisbremse | www.lexware.de
Wie hoch Sie bei
einer Indexmiete
greifen dürfen
Noch immer vereinbaren nur wenige Vermieter eine Indexmiete. Unverständlich, denn eine Indexmiete ist bis auf ein wenig Rechnerei unkompliziert.
Zudem erhöht sich Ihre Miete fast automatisch und ist von einem unbeeinflussbaren Wertmesser abhängig: den monatlichen Berechnungen
des Statistischen Bundesamtes.
Wegen der neuen Mietpreisbremse wurde eigens in den „IndexmietenParagraf“ von § 557 b BGB ein neuer Absatz 4 eingefügt. Danach müssen
Sie die Mietpreisbremse nur bei der Ausgangsmiete anwenden.
Vermieten Sie also eine „ganz normale“, nicht modernisierte Wohnung in
einem Gebiet, für das eine Mietpreisbremse gilt, und vereinbaren Sie eine
Indexmiete, müssen Sie sich nur bei der Anfangsmiete an die 110%-Grenze
halten.
Hat jedoch schon Ihr Vormieter mehr bezahlt als die nach der Mietpreisbremse zulässigen 110% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, dürfen Sie
die Vormiete als Ausgangsmiete für Ihren neuen Mieter nehmen.
Die ideale Kombination heißt
Mietpreisbremse plus Indexmiete
Doch nicht nur das: Auch in der Folgezeit dürfen Sie die Miete entsprechend
dem (steigenden) Index anpassen. Selbst dann, wenn Ihre Ausgangsmiete
schon höher lag, als die Mietpreisbremse erlaubt.
Eine Indexmiete ist in einem Gebiet, in dem eine Mietpreisbremse gilt, immer
praktischer als eine Staffelmiete.
Noch dazu, wenn Ihre Vormiete schon höher lag, als die Mietpreisbremse
an sich erlaubt. Während nämlich bei der Staffelmiete jede Mietstaffel an
der 110%-Grenze gemessen wird, ist das bei einer Indexmieterhöhung
nicht der Fall.
18Mietpreisbremse | www.lexware.de
Zu viel verlangt:
und jetzt?
Verlangen Sie mehr, als Sie wegen der Mietpreisbremse eigentlich dürften,
kommen Sie deswegen nicht gleich ins Gefängnis oder vor Gericht!
Allerdings müssen Sie künftig kleinere Brötchen backen: Der Mieter muss
nur die Miete bis zum „gebremsten" Betrag zahlen. Das sind 110% der
ortsüblichen Miete. Der überschießende Betrag ist unwirksam.
§ 556g BGB – Rechtsfolgen (auszugsweise)
(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels
abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die
Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den
Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung
herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.
Allerding müssen Sie jetzt nicht gleich Ihre Miete auf die zulässige Höhe
runterschrauben und dem Mieter sofort die überzahlte Miete freiwillig
zurückzahlen. Da ist der Gesetzgeber – sehr zum Leidweisen der Mietervereine! – sehr großzügig! Sie müssen erst dann die überzahlte Miete zurückerstatten, wenn sich Ihr Mieter über die unzulässige Miete beschwert.
Strafbar machen Sie sich erst, wenn Sie eine unangemessen hohe Miete
fordern und dabei die Tatsache, dass Wohnraum knapp ist, beim Mietvertragsabschluss zu Ihrem Vorteil ausgenutzt haben. Erst dann wird ein
Bußgeld nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (=WiStrG) fällig. In der Praxis
kommt diese Variante allerdings höchst selten vor!
Ihr Mietvertrag bleibt trotz zu
hoher Miete wirksam
Selbst wenn Sie mehr, als Sie laut Mietpreisbremse dürften, vom Mieter verlangen, bleibt Ihr Mietvertrag wirksam. Allerdings kann Ihr Mieter den über
der Mietpreisbremse hinausschießenden Betrag von Ihnen zurückfordern.
Beispiel:
Sie haben Ihre Wohnung an den Mieter für 800 EUR vermietet. Zulässig
wäre nur eine ortsübliche Miete plus 10% gewesen. Die ortsübliche Miete
betrug 700 EUR plus 10%, also 770 EUR.
Ihr Mieter kann folglich ab dem Zeitpunkt der Rüge die 30 EUR an zu viel
bezahlter Miete von Ihnen zurückfordern. Das gilt allerdings nur für Mieten,
die ab dem Zeitpunkt der Rüge fällig geworden sind.
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§ 556g BGB - Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e
nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen
die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte
Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.
ristlos kündigen wegen überF
höhter Miete? Ja, das geht!
Manch ein Mieter ist wegen der überhöhten Miete vielleicht so verärgert,
dass er am liebsten gleich kündigen möchte – und am besten gleich fristlos!
Ob der Mieter nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB fristlos aus wichtigem Grund
kündigen darf, hängt vom Einzelfall ab, z.B. die wie hoch Sie bei der vereinbarten Miete gegriffen haben und wie weit Sie damit über die eigentlich
zulässige Miete hinausgeschossen sind.
Haben Sie absichtlich eine falsche Vormiete angegeben, um den Mietpreis
nach oben zu treiben, reicht das sehr wahrscheinlich schon für eine fristlose
Kündigung des Mieters aus – aber wie will Ihnen Ihr Mieter das nachweisen?
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Dicke Rüge vom
Mieter: Wie die
aussehen muss
Sie haben bei der Miete zu hoch gegriffen und Ihr Mieter will verständlicherweise sein Geld zurück. Eröffnet Ihnen Ihr Mieter das mündlich im
Treppenhaus, reicht das nicht, denn für eine solche Rüge schreibt das
Gesetz Textform vor. Textform heißt: Es reicht schon eine E-Mail oder
sogar eine SMS. Ein bloßer Anruf wäre zu wenig. Ein förmlicher Brief mit
Unterschrift muss es dagegen nicht sein.
Bei mehreren Mietern einer Wohnung reicht es, wenn nur einer von ihnen
die Miethöhe rügt, weil es sich dabei nur um eine rechtserhebliche Handlung
handelt.
Schreibt Ihnen Ihr Mieter nur, dass Ihre Miete gegen die Mietpreisbremse
verstößt oder die Miete viel zu hoch sei, reicht das noch nicht für eine
Rüge. Laut Gesetzesbegründung muss der Mieter vielmehr anhand des
Mietspiegels die seiner Meinung nach eigentlich zulässige, ortsübliche
Miete mitteilen. Dazu reicht es, wenn er beispielsweise anhand der Wohnungsgröße und eventuell des Baujahrs (falls ihm bekannt) das konkrete
Mietspiegelfeld nennt, in das er seine Wohnung einordnet.
Nach § 556 g BGB kann der Mieter nur solche Mieten von Ihnen zurückverlangen, die ab dem Zugang der Rüge beim Mieter fällig geworden sind.
Beispiel:
Die Miete für Monat Dezember 2015 ist am 3. Werktag im Dezember fällig.
Das wäre Donnerstag, der 3.12.2015. Es reicht, wenn die Rüge einen Tag
zuvor (das muss nicht unbedingt ein Werktag sein!), also am Mittwoch, den
2.12.2015 bei Ihnen eingeht.
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