Haus- und Grundbesitzerverein Wesel und unterer Niederrhein e.V.

Prof. Dr. Markus Knüfermann
Haus- und Grundbesitzerverein
Wesel und unterer Niederrhein e.V.
Auswirkungen der Mietpreisbremse und
Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen
Wesel, Waldhotel Tannenhäuschen
19. Januar 2015
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Übersicht
Gemeinsame Begriffsbestimmung
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Folie 2
Neu: Schutz ausreichender
Versorgung bei Gefährdung
 Kappungsgrenze seit 01. Mai 2013
§ 558, Abs. 3 BGB:
„Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb
von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560
abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen
(Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom
Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung
mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer
Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders
gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die
Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch
Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf
Jahren zu bestimmen.“
Quelle, URL: „http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html“ (Abruf der WWW-Seite am 19. Januar 2015).
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Folie 3
Ursprünglicher Plan: Ausweitung
auf vier Jahre und weitere Aspekte
 Gesetzesantrag des Landes NRW: Kappungsgrenze
Quelle: Bundesrat 2014, Drucksache 459/13, 31.0513, S. 2.
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Folie 4
Wesel, Dinslaken etc. seit 01.06.14
besonders gefährdete Gebiete
 Kappungsgrenzenverordnung – KappGrenzVO NRW
Quelle, URL: „http://www.mbwsv.nrw.de/_teaserObjekte_startseite/Teaser_WAG/KappGrenzVO.pdf“ (Download der PDF-Datei am 19. Januar 2015).
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Folie 5
Geht es um Stimmenmaximierung
oder um Wohnungsbaupolitik?
 Internet-Portal der Landesregierung NRW
!
Quelle, URL: „http://www.nrw.de/landesregierung/kabinett-beschliesst-mietpreisbremse-15724/ “ (Abruf der WWW-Seite am 19. Januar 2015).
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Folie 6
„Ortsübliche Vergleichsmiete“
fordert „Qualifizierten Mietspiegel“
 Gesetzesantrag des Landes NRW: Mietpreisbremse
Quelle: Bundesrat 2014, Drucksache 459/13, 31.0513, S. 3.
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Folie 7
Modernisierungen mit 1/3 der
Neubaukosten wohl ausgenommen
 Gesetzesentwurf mit Beschluss des Bundeskabinetts (I)
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Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete
höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10
Prozent steigen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, bis zum 31.
Dezember 2020 durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre die Gebiete
mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese
Mietpreisbegrenzung gilt. Die Landesregierungen müssen die
Rechtverordnungen begründen im Hinblick auf für die Gebietsausweisung
maßgebliche Tatsachen und vorgesehene weitere Maßnahmen zur Beseitigung
der Anspannung. In das Gesetz werden zudem Indikatoren aufgenommen, die
dafür sprechen, dass ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet
werden, sind von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Ebenfalls von der
Mietpreisbegrenzung ausgenommen ist die erste Vermietung einer Wohnung
nach einer umfassenden Modernisierung.
Quelle, URL: „http://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads/DE/pdfs/Gesetze/20141001_GesEBReg_Mietpreisbremse_Kab.pdf?__blob=publicationFile“
(Download der PDF-Datei am 19. Januar 2015; S. 1).
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Folie 8
Beschluss des Bundeskabinetts
vom 01.10.14: Mietpreisbremse
 Gesetzesentwurf mit Beschluss des Bundeskabinetts (II)
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Eine zulässig vereinbarte Miete darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt
werden. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung
unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
Modernisierungen vor Wiedervermietung erlauben eine erhöhte
Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden
Mietverhältnis. Die Vertragsparteien werden also so gestellt, als wäre die
Modernisierungsmaßnahme im bestehenden Mietverhältnis durchgeführt und die
Miete auf dieser Grundlage angepasst worden.
Bei Staffelmietverträgen gelten die vorbezeichneten Regelungen für jede
Mietstaffel, bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete.
Beanstandungen der vereinbarten Miete muss der Mieter qualifiziert rügen, um
Rückforderungsansprüche für künftig fällige Mieten zu erhalten.
Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen
Auskunftsanspruch zu den preisbildenden Tatsachen, soweit er diese nicht
selbst ermitteln kann, z. B. mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels.
Quelle, URL: „http://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads/DE/pdfs/Gesetze/20141001_GesEBReg_Mietpreisbremse_Kab.pdf?__blob=publicationFile“
(Download der PDF-Datei am 19. Januar 2015; S. 2).
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Folie 9
„Ortsübliche Vergleichsmiete“ wird
über Sinn und Zweck entscheiden
 Handelsblatt-Infos zur Mietpreisbremse
• „Der Mietspiegel“, sagt (..) Rudolf Ridinger, Verbandsdirektor
des Wohnungsverbands VdW Südwest, „ist nicht so präzise, wie
es die Mietpreisbremse unterstellt.“
• Kai H. Warnecke, Hauptgeschäftsführer des Verbands Haus &
Grund: „Die Mietpreisbremse darf nur dort eingeführt werden, wo
es einen qualifizierten Mietspiegel gibt.“
 DIW-Gutachten
•
„Die Mietpreisbremse behandelt die Symptome, nicht die Krankheit“, sagen die DIW-Ökonomen […]. Sinnvoller wäre es, das
Problem an der Wurzel zu lösen und das Angebot zu erweitern
– also mehr Wohnungen zu bauen.
• Mietpreisbremse verschärft die Zyklen auf dem Wohnungsmarkt.
Quelle: Handelsblatt, 02.-05. Oktober 2014, Nr. 190, S. 36; URL: „
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Folie 10
Übersicht
Ökonomische Auswirkungen
der Mietrechtsänderungen
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Folie 11
Bundesregierung beziffert Kosten
in Hohe von Euro 309,37 Mio.
 Gesetzesentwurf mit Beschluss des Bundeskabinetts (III)
• Mietpreisbremse:
• Weitere Kosten für private und gewerbliche Vermieter:
 Kosten des Bestellerprinzips: Euro 214,27 Mio.
 Kosten der Kappungsgrenze: Nicht beziffert.
 Entscheidend für die Erfüllungskosten der Mietrechtsänderungen
sind die tatsächlichen Mietpreisentwicklungstendenzen!
Quelle, URL: „http://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads/DE/pdfs/Gesetze/20141001_GesEBReg_Mietpreisbremse_Kab.pdf?__blob=publicationFile“
(Download der PDF-Datei am 19. Januar 2015; S. 3).
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Folie 12
Durchschnittlich jährliches Mietenwachstum 2003-13 bei 1,8 % p.a.
 Nettokaltmiete und Vorauszahlungen
Quelle, URL: „http://web.gdw.de/uploads/pdf/Pressemeldungen/2014-10-24_PK_Verbandstag.pdf“ (Download der PDF-Datei am 19. Januar 2015).
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Folie 13
Nichtmals ein Drittel der Miete
gewerblicher Anbieter wuchs + 4 %
 Entwicklung der Neu- und Wiedervermietungsmieten
Quelle, URL: „http://web.gdw.de/uploads/pdf/Pressemeldungen/2014-10-24_PK_Verbandstag.pdf“ (Download der PDF-Datei am 19. Januar 2015).
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Folie 14
Unterdurchschnittliches Mietpreisniveau in Wesel (Kreis) + Umland
 Durchschnittliche Kaltmietpreise für Wesel (Kreis)
Quelle, URL: „http://www.immobilienscout24.de/…“ (Abrufe der WWW-Seiten unter Eingabe von „Wesel“ am 19. Januar 2015).
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Folie 15
Mietpreisbremse verbessert die
Vermietungssituation der Anbieter
 Zusammenfassung möglicher Auswirkungen
• Signifikante Mietsteigerungen nur in Metropolen, in denen der
Zuwachs von Wohnungen dem Zuwachs von Haushalten nicht
Schritt halten konnte (z.B. Hamburg, München …) sowie dort in
qualitativ höherwertigen Segmenten stärker als in anderen.
• Offene Fragestellungen zur Abgrenzung „angespannter Märkte“.
• Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. des
qualifizierten Mietspiegels wird die Wohnungsqualität senken.
 Einkommensschwächere Gruppen haben es weiter schwer, sich
in beliebte und spezifische Weltstadtmetropolviertel einzumieten,
einkommensstärkere Gruppen werden mit Mietpreisbremse
einen Preisvorteil gegenüber marktgerechten Preisen erfahren.
 Eine einheitlich geltende Mietpreisbremse forciert qualitative
Verbesserungen der Mieterklientel für die Vermieter.
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Übersicht
Kontakt
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Kontakt
 Prof. Dr. Markus Knüfermann
Fachgebiet: (Monetäre) Volkswirtschaftslehre, insbesondere Mikround Makroökonomie und internationale Wirtschaftsbeziehungen
• m.knuefermann@ebz-bs.de
Tel. +49 (0)234/9447-700
• EBZ Business School
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