ALTSTADTSANIERUNG

ALTSTADTSANIERUNG
LIMBURG AN DER LAHN
Information Ausgleichsbeträge – April 2012
Vorwort
Bürgermeister Martin Richard
Altstadtsanierung in Limburg a. d. Lahn
– Eine Erfolgsgeschichte –
Sehr geehrte Grundstückseigentümerinnen
und Grundstückseigentümer,
mit Datum vom 31.07.1972 traten die
Satzung zur Sanierung der „Westlichen
Altstadt“ und die des „Verwaltungs- und
Kulturzentrums“ in Kraft. 14 Jahre später, am
30.08.1986, kam dann noch die Satzung für
den Bereich der „Östlichen Altstadt“ dazu.
Seit Anfang der 70er Jahre habe ich als
Architektur- und Stadtplanungsstudent,
junger Diplom-Ingenieur in Diensten der
Stadtverwaltung, Leiter einer Baubehörde,
Stadtverordneter, Fraktionsvorsitzender und
Bürgermeister die Entwicklung aufmerksam
verfolgt und mitprägen dürfen. Mit dem absehbaren Ende des Sanierungsgeschehens
geht die Innenstadtentwicklung jedoch
nicht zu Ende.
Das Städtebauförderprogramm „Aktive
Kernbereiche“ bietet uns die Möglichkeit,
die City weiterzuentwickeln und Altstadt, Innenstadt und die hinzugekommene WERKStadt besser miteinander zu verknüpfen.
Doch zunächst der Blick zurück:
Die Hauptziele der Sanierung waren im Rahmenplan 80 zur Altstadtsanierung formuliert. Das erste Hauptziel war die Erhaltung,
das zweite die Belebung und Aufwertung
der Altstadt.
Mit der förmlichen Festlegung der genannten Sanierungsgebiete, verbunden mit der
Möglichkeit, Städtebauförderungsmittel von
Bund, Land und Stadt zur Revitalisierung in
Anspruch zu nehmen, begann eine Erfolgsgeschichte für unsere Altstadt.
Die seit Beginn bereitgestellten Fördermittel in Höhe von mehr als 25 Millionen
Euro wurden effektiv und nachhaltig in den
Sanierungsgebieten eingesetzt.
Darauf können Sie, liebe Grundstückseigentümerinnen und Grundstückeigentümer,
und wir alle stolz sein. Das Ergebnis können
wir uns bei einem Spaziergang durch die
Altstadt vor Augen führen. Die Vielzahl der
Touristen, die jährlich unsere Altstadt besuchen, unterstreicht letztendlich das gemeinsam Erreichte.
Fischmarkt 8 – vor der Sanierung
Als bedeutende Einzelobjekte seien nur beispielhaft der Römer 2-4-6, der Walderdorffer
Hof und aus jüngster Sanierungszeit das
Kloster Bethlehem oder auch außerhalb des
Sanierungsgebietes der restaurierte Dom
genannt.
Weitere Objekte sind auf Fotos in diesem
Informationsblatt dargestellt. Ich möchte
noch einmal ausdrücklich erwähnen, dass
dieses Ergebnis ohne privates Engagement
nicht hätte erreicht werden können.
Mit dem absehbaren Ende der gesamten
Sanierung steht nun auch das Thema
Ausgleichsbeträge an. Mit der Beendigung
muss eine Kommune den gesetzlich vorgeschriebenen Finanzierungsanteil von allen
Grundstückseigentümerinnen und Grundstückeigentümern im Sanierungsgebiet
einziehen. Dieser wurde durch den Gutachterausschuss ermittelt.
Fischmarkt 8 – nach der Sanierung
Derzeit besteht für Sie noch die Möglichkeit,
im Rahmen von vorgezogenen Ablösevereinbarungen dieses Verfahren zu vereinfachen und dabei Geld zu sparen.
Die vorliegende Sanierungszeitung soll Sie
daher über die erforderliche Erhebung der
Ausgleichsbeiträge informieren und Ihnen
gleichzeitig verdeutlichen, warum es für alle
Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer von Vorteil ist, sich des
Themas „Abschluss einer Ablösevereinbarung“ zeitnah anzunehmen.
Kornmarkt – vor der Sanierung
Bis heute konnten viele der nachfolgenden
Ziele erreicht werden:
t & SIBMUVOHEFTIJTUPSJTDIFO4UBEUHFGàHFT
und des Stadtbildes
t 4BOJFSVOHEFSIJTUPSJTDIFO#BVTVCTUBO[
t 7FSCFTTFSVOHEFS8PIORVBMJUÊU
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CBVMJDIFO/VU[VOH
Ihr
Martin Richard
Bürgermeister
Kornmarkt – nach der Sanierung
Bornweg – vor der Sanierung
Bornweg – nach der Sanierung
Vorteile der vorzeitigen Ablösung
für Grundstückseigentümer und
die Kreisstadt Limburg a. d. Lahn
t & STQBSOJTEVSDI"C[JOTVOH
Die Stadt kann Grundstückseigentümern bei vorzeitiger Ablösung eine
Vergünstigung einräumen. Je nach
Zeitpunkt des vereinbarten und
eingehaltenen Zahlungseingangs
werden folgende Abschläge gewährt:
bis 30.06.2012: 12 %
bis 30.09.2012: 9 %
bis 31.12.2012: 6 %
t %
JFWPS[FJUJHF;BIMVOHEFT"VTgleichsbetrages ist endgültig und
BCTDIMJF•FOEEITQÊUFSF/BDIPEFS
Rückzahlungen sind ausgeschlossen.
t %
JF&JOOBINFONàTTFOOJDIUBOUFJMJH
an das Land abgeführt werden, sondern stehen in voller Höhe für weitere
öffentliche und private Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung.
t %
BT(SVOETUàDLLBOOWPS[FJUJHBVT
der Sanierung entlassen werden. Der
Sanierungsvermerk wird im Grundbuch gelöscht.
t 4 UFVFSWPSUFJM
Unter bestimmten Bedingungen
kann der Ausgleichsbetrag steuerlich
geltend gemacht werden (Einzelfallprüfung durch das Finanzamt).
Endwert
Bodenwert nach
Abschluss
der Sanierung
Bodenwert
Abschöpfung
sanierungsbedingter
Bodenwerterhöhungen
Änderung der
Wertverhältnisse durch die
Sanierung
Änderung in den
allgemeinen Wertverhältnissen
Anfangswert
sanierungsunbeeinflusster
Bodenwert
Bodenwert
vor Beginn
der Sanierung
Beginn der
Sanierung
Schema der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung
Ende der
Sanierung
Zeit
Roßmarkt 13 – vor der Sanierung
Was sind Ausgleichsbeträge
und warum sind diese zu erheben?
Die Stadt Limburg hat in den genannten
förmlich festgelegten Sanierungsgebieten
Sanierungsmaßnahmen im umfassenden
Verfahren durchgeführt und Missstände
behoben.
Die Grundstückseigentümer haben hierfür
zur anteiligen Finanzierung einen Ausgleichsbetrag an die Stadt Limburg zu zahlen. Dieser Ausgleichsbetrag entspricht der
Bodenwerterhöhung, die das Grundstück
durch die Sanierung erfahren hat.
Während der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen fallen in förmlich festgelegten
Sanierungsgebieten im Gegenzug keine
Erschließungsbeträge nach § 127 Abs. 2
BauGB für die Straßen, Wege, Plätze und
öffentliche Grünflächen an.
Die Beteiligung der Grundstückseigentümer
ergibt sich aus der Verpflichtung des Baugesetzbuches (BauGB) in § 154 Abs. 1 Satz 1:
/BDIf"CT#BV(#CFTUFIUEJFTBOJFrungsbedingte Bodenwerterhöhung „aus
dem Unterschied zwischen dem Bodenwert,
der sich für das Grundstück ergeben würde,
wenn eine Sanierung weder beabsichtigt
noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für
das Grundstück durch die rechtliche und
UBUTÊDIMJDIF/FVPSEOVOHEFTGÚSNMJDI
festgelegten Sanierungsgebietes ergibt
(Endwert)“.
„Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung
an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in
Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes
seines Grundstücks entspricht“.
Der Anfangswert ist aber nicht wie irrtümlich oft angenommen der einmal vor Beginn
der Sanierung festgestellte Bodenwert, sondern der fortgeschriebene Bodenwert zum
Zeitpunkt der Erhebung des Ausgleichsbetrages (siehe Diagramm).
Der Ausgleichsbetrag ist als ein Beitrag zur
Gesamtfinanzierung der Kosten anzusehen.
Die tatsächlich aufgewendeten Sanierungskosten sind wesentlich höher.
Zum Verfahren der Ermittlung von
sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen
Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Kreisstadt Limburg
a. d. Lahn hat auf Antrag des Magistrates der
Kreisstadt Limburg vom 22.11.2004 die Anfangs- und Endwerte für das Sanierungsgebiet zum Wertermittlungsstichtag 01.03.2012
gemäß §154 Abs. 2 BauGB ermittelt.
Dazu wurde das Sanierungsgebiet in 19
Richtwertzonen aufgeteilt und jeweils
durchschnittliche zonale Anfangs- und
Endwerte ermittelt.
%JF&SNJUUMVOHFSGPMHUFNJU)JMGFEFTv/JFdersachsenmodells“ unter Berücksichtigung
von Vergleichspreisen.
Bei diesem Modell werden in den KomQMFYFO#FCBVVOH4USVLUVS/VU[VOHVOE
Umfeld die städtebaulichen Missstände und
die in der Sanierung erfolgten Maßnahmen
jeweils in einem 10-stufigen Klassifikationsrahmen beurteilt und daraus in Abhängigkeit vom Anfangswert, der Missstände und
der Maßnahmen die sanierungsbedingte
Bodenwerterhöhung in €/m² Grundstücksfläche abgeleitet. Die Erhebung der Missstände und Maßnahmen erfolgte durch die
Firma teambau GmbH. Vor der Erstellung
des Gutachtens hat eine gemeinsame
Begehung des Sanierungsgebietes durch
den Gutachterausschuss, die Stadt Limburg,
Frau Dr. Schirmacher und teambau GmbH
stattgefunden.
Das Ergebnis dieses Gutachtens, das vom
Gutachterausschuss der Stadt Limburg zum
Stichtag 01.03.2012 erstellt wurde, ist aus
der beigefügten Karte ersichtlich.
Im Ergebnis wurden sanierungsbedingte
Bodenwerterhöhungen zwischen 5,8 % und
22,2 % des Anfangswertes ermittelt.
Diese Ermittlung der durchschnittlichen
zonalen sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen dient der Stadt Limburg zur
Erhebung der Ausgleichsbeträge gemäß
§154 BauGB bzw. der vorzeitigen Ablösevereinbarungen.
Gutachterausschuss
der Stadt Limburg a. d. Lahn
Berner Straße 11
65552 Limburg
Tel.: 06431/9105 843
Roßmarkt 13 – nach der Sanierung
Europaplatz/Stadthalle – vor der Sanierung
Europaplatz/Stadthalle – nach der Sanierung
Wann sind die Ausgleichsbeträge fällig?
Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der
Sanierung auf der Grundlage eines Bescheides der Stadt Limburg zu entrichten (§ 154
Abs. 3 u. 4 BauGB). Die Sanierung wird bis
Mitte 2014 abgeschlossen.
Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages ist dem Eigentümer Gelegenheit zur
Stellungnahme und Erörterung zu geben,
u.a. zu möglichen von der Stadt Limburg
vertraglich vereinbarten oder genehmigten
Anrechnungssachverhalten gem. § 155 Abs.
1 BauGB.
Der Betrag wird 1 Monat nach Bekanntgabe des Bescheides fällig. Ein Widerspruch
hat hinsichtlich der Zahlungspflicht keine
aufschiebende Wirkung.
Löhrgasse – vor der Sanierung
Die vorzeitige Ablösevereinbarung
Eine höhere Planungssicherheit sowohl für
die Grundstückseigentümer als auch für die
Stadt bietet das Verfahren der vorzeitigen
Ablösung des Ausgleichsbetrages durch
eine freiwillige Ablösevereinbarung mit der
Stadt als öffentlich-rechtlichen Vertrag vor
Abschluss der Sanierung.
Die Stadt Limburg lässt die Ablösung des
Ausgleichsbetrages im Ganzen vor Abschluss der Sanierung gem. § 154 Abs. 3 Satz
2 BauGB und auf Antrag der Ausgleichspflichtigen zu.
Diese Regelung hat sowohl für Eigentümer
wie für die Stadt Limburg große Vorteile.
t %FO(SVOETUàDLTFJHFOUàNFSOXFSEFO
zeitlich befristete Abschläge bei Zahlung
bis 30.06.2012 i.H. von 12%, bis 30.09.2012
i.H. von 9% und bis 31.12.2012 i.H. von 6%
gewährt.
t %JFWPS[FJUJHF;BIMVOHEFT"VTHMFJDITbetrages auf der Grundlage der entsprechenden Vereinbarung ist endgültig und
abschließend, auch wenn sich später eine
andere sanierungsbedingte Bodenwertstei-
gerung herausstellen sollte. Ein Bescheid
ergeht nicht mehr.
t %JFWPS[FJUJHBCHFMÚTUFO"VTHMFJDITCFträge verbleiben zum Einsatz für weitere
öffentliche und private Fördermaßnahmen
innerhalb der Sanierungsgebiete, wodurch
die Altstadt weiter aufgewertet wird.
t %BT(SVOETUàDLLBOOWPS[FJUJHBVTEFS
Sanierung entlassen werden. Der Sanierungsvermerk im Grundbuch wird gelöscht.
Hierfür entfallen für die Grundstückseigentümer die bisher geltenden besonderen
sanierungsrechtlichen Vorschriften. Grundstücksverkäufe, genehmigungspflichtige
Vorhaben wie Bauanträge, Grundstücksteilungen, Rechtsvorgänge, Kaufpreise etc.
benötigen dann nicht mehr die zusätzliche
sanierungsrechtliche Genehmigung der
Stadt Limburg.
t %FS"CMÚTFCFUSBHLBOOVOUFSCFTUJNNUFO
Bedingungen steuerlich geltend gemacht
werden. Hierzu stellt die Stadt Limburg auf
Antrag eine Bescheinigung zur Vorlage beim
Finanzamt aus. Die abschließende Prüfung
und Festlegung liegt beim Finanzamt.
Antragstellung und Beratung
Anträge auf vorzeitige Ablösung können
formlos bei der Kreisstadt Limburg, Stadtbauamt, Abteilung Stadtsanierung telefonisch oder per mail angefordert werden (mit
Angabe des/ der Eigentümer(s), Adresse,
Flur und Flurstück).
Für Rückfragen in Zusammenhang mit der
Ablösung des Ausgleichbetrages oder für
ein persönliches Beratungsgespräch stehen
die am Verfahren beteiligten Stellen (siehe
Kontaktadressen) gerne zur Verfügung.
Für ein Beratungsgespräch während der
Sprechstunden ist eine Terminvereinbarung
erforderlich, die telefonisch oder per mail
(mit Rückbestätigung) erfolgen kann.
Löhrgasse – nach der Sanierung
Kontaktadressen
Kreisstadt Limburg a.d. Lahn
Stadtbauamt
Abteilung Stadtsanierung
Herr Gundermann/ Herr Saal
Werner-Senger-Straße 10
65549 Limburg a.d. Lahn
Tel. 06431/203 - 351 (H. Gundermann)
Tel. 06431/203 - 271 (H. Saal)
Fax 06431/203 - 258
Stadtsanierung@stadt.limburg.de
teambau GmbH
)FSS+VOH)FSS/JDLMBT
/FFTCBDIFS4USB•F
65597 Hünfelden
Tel. 06438/9117 - 0 (H. Lauber)
Tel. 06438/9117 - 14 (H. Jung)
5FM)/JDLMBT
Fax 06438/9117 - 20
Stadtsanierung@teambau-gmbh.com
Impressum
Herausgeber:
Kreisstadt Limburg/ teambau GmbH
Fotos: Kreisstadt Limburg/ Archiv
Dr. Schirmacher/ teambau GmbH
Druck: Druckerei u. Verlag K. Koch GmbH
Sprechstunden (von 14 bis 18 Uhr)
Do. 03.05., Di. 08.05., Do. 10.05., Di.
15.05., Di 22.05., Do. 24.05., Di 29.05.,
Do. 31.05., Di. 05.06., Di. 12.06., Do
14.06.2012
Rütsche/Fahrgasse – vor der Sanierung
Rütsche/Fahrgasse – nach der Sanierung
/VSOBDI5FSNJOWFSFJOCBSVOH
113
112/2
112/1
111
110/2
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108/2
108/1
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101
100
70 €
380 €
460 €
440 €
330 €
215 €
215 €
25 €
150 €
150 €
195 €
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190 €
250 €
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400 €
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A
7,8
6,5
6,1
8,1
8,0
9,5
7,9
5,8
7,8
10,0
8,2
7,8
11,7
8,0
22,2
8,6
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%
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16,90 €
1,40 €
11,70 €
15,00 €
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16,00 €
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21,50 €
61,50 €
62,40 €
56,70 €
San
75,40 €
404,70 €
488,00 €
475,60 €
356,40 €
235,40 €
231,90 €
26,40 €
161,70 €
165,00 €
210,90 €
177,80 €
173,10 €
216,00 €
232,10 €
271,50 €
421,50 €
462,40 €
956,70 €
E
Z
114
Z = Zonennummer
A = Anfangswert in €/m2
% = Steigerung in %
San = sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in €/m2
E = Endwert in €/m2