Grundstücksmarktbericht 2012. Bestwig, Brilon, Eslohe, Hallenberg

Transcription

Der Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
im Hochsauersauerlandkreis
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht mit allgemeinen Informationen
Grundstücksmarktbericht 2012.
Bestwig, Brilon, Eslohe, Hallenberg, Marsberg, Medebach,
Meschede, Olsberg, Schmallenberg, Sundern und Winterberg.
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Grundstücksmarktbericht Hochsauerlandkreis
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Hochsauerlandkreis
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht mit allgemeinen Informationen
Grundstücksmarktbericht 2012
Berichtszeitraum 01.01.2011 – 31.12.2011
Übersicht über den Grundstücksmarkt
in Bestwig, Brilon, Eslohe, Hallenberg, Marsberg,
Medebach, Meschede, Olsberg, Schmallenberg,
Sundern und Winterberg.
Meschede, im März 2012
Seite 3
Herausgeber
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis
Geschäftsstelle
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis
Eichholzstraße 9
59821 Arnsberg
Postfach
59870 Meschede
Telefon: 0291 94 4470
Telefax: 0291 94 26218
E-Mail: gutachterausschuss@hochsauerlandkreis.de
Gebühr
Dieser Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht mit allgemeinen Informationen steht
als PDF-Datei zum kostenlosen Download im Internet bereit.
(Der vollständige Grundstücksmarktbericht ist gegen eine Gebühr von 52 € erhältlich.)
Internet
Die Internetseiten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis finden Sie unter der Adresse:
www.gaa.hochsauerlandkreis.de
Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis und der anderen Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen sowie deren
Grundstücksmarktberichte und der Grundstücksmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses stehen im Internet unter der Adresse:
www.borisplus.nrw.de
Der Bericht über den Grundstücksmarkt ist urheberrechtlich geschützt. Nachdruck,
Vervielfältigung oder Wiedergabe auch von Teilen des Grundstücksmarktberichts
oder von Auswertungsergebnissen ist nur mit Genehmigung des Herausgebers und
mit Quellenangabe gestattet.
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Inhaltsverzeichnis
1
WESENTLICHE AUSSAGEN DES GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHTS........... 7
2
ZIELSETZUNG DES GRUNDSTÜCKMARKTBERICHTES ................................. 8
3
3.1
3.2
GUTACHTERAUSSCHÜSSE UND OBERER GUTACHTERAUSSCHUSS ........ 9
Aufgaben der Gutachterausschüsse ................................................................ 9
Aufgaben der Geschäftsstellen ....................................................................... 10
4
4.1
4.2
4.3
GRUNDSTÜCKSMARKT DES JAHRES 2011 .................................................. 11
Anzahl der Kauffälle ......................................................................................... 11
Flächenumsatz ................................................................................................. 13
Geldumsatz....................................................................................................... 13
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE ........................................................................ 14
Individueller Wohnungsbau ............................................................................ 14
Geschosswohnungsbau .................................................................................. 16
Gewerbliche Bauflächen .................................................................................. 16
Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen ............................................ 17
Bauerwartungs- und Rohbauland ................................................................... 23
6
6.1
6.2
6.3
BEBAUTE GRUNDSTÜCKE ............................................................................. 24
Ein- und Zweifamilienhäuser ........................................................................... 24
Drei- und Mehrfamilienhäuser ......................................................................... 29
Sonstige bebaute Grundstücke ...................................................................... 29
7
7.1
7.2
WOHNUNGSEIGENTUM................................................................................... 30
Umsätze ............................................................................................................ 30
Preise ................................................................................................................ 31
8
8.1
8.2
8.3
BODENRICHTWERTE ...................................................................................... 41
Gesetzlicher Auftrag ........................................................................................ 41
Bodenrichtwerte für Bauland .......................................................................... 41
Übersicht über die Bodenrichtwerte (Gebietstypische Werte) ..................... 42
9
ERFORDERLICHE DATEN ............................................................................... 44
10
10.1
10.2
10.3
10.4
10.5
10.6
10.7
10.8
10.9
10.10
10.11
10.12
RAHMENDATEN ZUM GRUNDSTÜCKSMARKT ............................................. 56
Hochsauerlandkreis ......................................................................................... 56
Bestwig ............................................................................................................. 59
Brilon ................................................................................................................ 61
Eslohe ............................................................................................................... 63
Hallenberg ........................................................................................................ 65
Marsberg ........................................................................................................... 67
Medebach ......................................................................................................... 69
Meschede.......................................................................................................... 71
Olsberg ............................................................................................................. 73
Schmallenberg ................................................................................................. 75
Sundern ............................................................................................................ 77
Winterberg ........................................................................................................ 79
11
11.1
REGIONALE VERGLEICHE .............................................................................. 81
Kerngebiet, beste Geschäftslage .................................................................... 81
Seite 5
11.2
11.3
Wohngrundstücke, gute Lage ......................................................................... 82
Wohngrundstücke, mittlere Lage .................................................................... 83
12
12.1
12.2
12.3
MIETEN ............................................................................................................. 84
Vergleichsmietentabelle gemäß § 558c BGB ................................................. 84
Gewerbliche Mieten ......................................................................................... 84
Mieten aus den Auswertungen des Gutachterausschusses ......................... 84
13
13.1
13.2
13.3
SONSTIGE ANGABEN...................................................................................... 87
Produkte des Gutachterausschusses ............................................................ 87
Mitglieder des Gutachterausschusses ........................................................... 88
Kontaktinformationen - Gutachterausschüsse .............................................. 90
Es handelt sich hier um einen Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht mit allgemeinen Informationen.
Der vollständige Grundstücksmarktbericht wird nur gegen eine Gebühr abgegeben
und enthält neben den allgemeinen Informationen über die Umsatz- und Preisentwicklung auch die Erforderlichen Daten für die Wertermittlung.
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1
Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichts
Gesamtumsatz im Grundstücksverkehr
Im vergangenen Jahr wurden 2.729 Kaufverträge vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis registriert. Davon
waren 17 % aufgrund persönlicher oder sonstiger Verhältnisse nicht zur
weiteren Auswertung geeignet. Die Zahl der Kaufverträge ist im Vergleich
mit dem Vorjahr um 19 % gestiegen.
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Umsatz
Insgesamt wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses
für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis 1.590 ha zu 267 Millionen
Euro umgesetzt, davon wurden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
1.072 ha zu 182 Millionen Euro umgesetzt.
Bauplätze
Die Anzahl der verkauften Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus ist im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis um 16 % gestiegen. Die Preise sind
konstant geblieben. 27 % der Bauplätze wurden zu Preisen bis zu
30.000 Euro veräußert und nur 27 Prozent kosteten über 100.000 Euro.
212 Bauplätze mit insgesamt 22 ha wurden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu 11 Millionen Euro umgesetzt.
Land- und Forstwirtschaft
Im Berichtsjahr wechselten im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis 644 ha land- und
forstwirtschaftliche Flächen den Eigentümer.
Häuser
Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Zuständigkeitsbereich
des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis
im Vergleich zum Vorjahr um 3 % gesunken. In der Preisspanne von
75.000 Euro bis 150.000 Euro wurden 47 % aller Ein- und Zweifamilienhäuser gehandelt.
Eigentumswohnungen
Die Zahl der Verkäufe ist im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis mit 350 Objekten
im Vergleich zum Vorjahr um 30 % gestiegen. Die meisten Eigentumswohnungen wurden in Winterberg (136) verkauft.
Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind im Mittel konstant
geblieben.
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Umsatz
Preise
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Umsatz
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Umsatz
Preise
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Umsatz
Preise
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2
Zielsetzung des Grundstückmarktberichtes
Der Grundstücksmarktbericht gibt eine Übersicht über den Grundstücksmarkt im
Hochsauerlandkreis. Er wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im
Hochsauerlandkreis herausgegeben.
Aufgabe des Grundstückmarktberichtes ist es, die regionale Umsatz- und Preisentwicklung darzustellen und über das Preisniveau zu informieren. Der Grundstücksmarktbericht dient damit der allgemeinen Markttransparenz. Er basiert auf den Daten
und Auswertungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Die vorliegenden,
für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Der Bericht wendet sich zum einen an die freiberuflich tätigen Bewertungssachverständigen, um diesen als Hintergrund für ihre Arbeit Informationen über die Entwicklung auf dem hiesigen Grundstücksmarkt zu geben und die beim Gutachterausschuss
erarbeiteten Ergebnisse, die von allgemeinem Interesse sind, bekannt und nutzbar zu
machen. Zum anderen wendet er sich an alle sonstigen Stellen der freien Wirtschaft,
der öffentlichen Verwaltung sowie Bereiche von Wissenschaft und Forschung, die auf
Kenntnisse über den Grundstücksmarkt angewiesen sind, wie zum Beispiel in der
Bau- und Wohnungswirtschaft, bei Banken, Versicherungen und öffentlichen Verwaltungen im Bereich Städtebau, Bodenordnung und Wirtschaftsförderung. Er wendet
sich aber auch an die interessierte Öffentlichkeit.
Im Hinblick auf die unterschiedlichen Nutzer verfolgt der Bericht das Ziel, allgemein
über die Tätigkeit des Gutachterausschusses zu informieren und aufzuzeigen, welches detaillierte Datenmaterial dort vorliegt und für spezielle Fragestellungen nutzbar
gemacht werden kann.
Wegen der Komplexität des behandelten Themas kann der Bericht nicht allen Aspekten des Grundstückmarktes gerecht werden. Um den Marktbericht optimal dem Informationsbedarf der verschiedenen Nutzer anpassen zu können, ist der Gutachterausschuss an Anregungen interessiert, die in zukünftigen Grundstücksmarktberichten
gegebenenfalls berücksichtigt werden können.
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3
Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss
Die wesentlichen Grundlagen für die Tätigkeit von Gutachterausschuss und Geschäftsstelle sind:
o Baugesetzbuch (BauGB)
o
Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NordrheinWestfalen (Gutachterausschussverordnung NRW – GAVO NRW)
o
Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
jeweils in den geltenden Fassungen.
3.1
Aufgaben der Gutachterausschüsse
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Nordrhein-Westfalen aufgrund
des Bundesbaugesetzes von 1960 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in kreisfreien Städten, Kreisen und großen kreisangehörigen Städten. Im Jahre 1981 ist für
das Land Nordrhein-Westfalen ein Oberer Gutachterausschuss gebildet worden. Im
Hochsauerlandkreis wurde neben dem hiesigen Gutachterausschuss ein Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg eingerichtet. Außer dem an die Stelle des Bundesbaugesetzes getretenen Baugesetzbuch (BauGB) sind für die Arbeit der Gutachterausschüsse insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
sowie die Gutachterausschussverordnung Nordrhein-Westfalen (GAVO NRW) maßgebend.
Dem örtlichen Gutachterausschuss obliegen im Wesentlichen folgende Aufgaben:
o Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
o Ermittlung von Bodenrichtwerten
o Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten und Grundstückswerten in förmlich
festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen
o Ermittlung von sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen
o Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u.a. Liegenschaftszinssätze, Bodenpreisindexreihen, Marktanpassungsfaktoren)
o Feststellungen über den Grundstücksmarkt
o Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten
Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken
o Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust
(Enteignung) und über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensteile
o Erstattung von Gutachten über Miet- oder Pachtwerte
o Erstellung von Mietübersichten
Der Obere Gutachterausschuss hat folgende Aufgaben:
o Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen
o Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Gerichten
o Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Behörden in gesetzlichen Verfahren
Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines
örtlichen Gutachterausschusses vorliegt.
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3.2
Aufgaben der Geschäftsstellen
Zur Vorbereitung und Durchführung ihrer Tätigkeiten bedient sich der Gutachterausschuss seiner Geschäftsstelle. Diese ist beim Hochsauerlandkreis, der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde, eingerichtet.
Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung einer
Kaufpreissammlung. Diese bildet die Datenbasis für die meisten weiteren Aufgaben.
Notare und andere Stellen sind gemäß § 195 Baugesetzbuch verpflichtet, den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Abschriften beurkundeter Kaufverträge und
sonstige den Bodenmarkt betreffende Unterlagen zu übersenden. Die Verträge werden durch die Geschäftsstelle nach Weisung des Gutachterausschusses ausgewertet.
Die Kaufpreissammlung wird um notwendige beschreibende preis- bzw. wertrelevante
Daten ergänzt, die auch auf Rückfragen bei den Vertragsparteien beruhen. Durch die
Kaufpreissammlung ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt umfassend informiert wird. Diese Daten dienen sowohl
als Grundlage bei der Ermittlung von Grundstückswerten als auch zur Ableitung von
Grundlagendaten entsprechend den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Weitere Aufgaben sind:
o Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung
o Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus
der Kaufpreissammlung, wie Bodenpreisindexreihen, Liegenschaftszinssätze, Umrechnungskoeffizienten und Marktanpassungsfaktoren.
o Beobachtung und Analyse des Grundstücksmarktes
o Erteilung von Auskünften über die Bodenrichtwerte und die ausgewerteten Daten
aus der Kaufpreissammlung
o Vorbereitung der Wertermittlungen
Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge
als auch sämtliche sonstigen personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung
grundsätzlich dem Datenschutz. Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten
der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgabe eingesehen werden. Auskünfte aus
der Kaufpreissammlung sind bei vorliegen eines berechtigten Interesses zu erteilen.
Sie dürfen jedoch nur in anonymisierter Form erteilt werden.
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4
Grundstücksmarkt des Jahres 2011
Die Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen der beim
Gutachterausschuss im Berichtsjahr registrierten Kaufverträge des gewöhnlichen
Geschäftsverkehrs. Kaufverträge, bei denen anzunehmen war, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, werden nur im
Rahmen der Gesamtübersicht erfasst, aber nicht in die weiteren Betrachtungen einbezogen.
Bei den angegebenen Werten handelt es sich um vorläufige Endergebnisse, die
erfahrungsgemäß die tatsächliche Situation auf dem Grundstücksmarkt widerspiegeln. Abweichungen zu späteren Veröffentlichungen können sich daraus ergeben,
dass beurkundende Stellen Urkunden nachreichen oder dass von bereits beurkundeten Verträgen später zurückgetreten wird.
Bei den allgemeinen Aussagen wird nach den Teilmärkten unbebaute Baugrundstücke, Wohnungseigentum sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen unterschieden.
Unter unbebauten Baugrundstücken sind dabei alle selbständig bebaubaren Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhausbebauung) und den Geschosswohnungsbau sowie die gewerblich genutzten Grundstücke
("klassische" Gewerbe- und Industriegrundstücke sowie Grundstücke, die sich für
eine Nutzung im tertiären Bereich eignen) erfasst. Unter dem Teilmarkt bebaute
Grundstücke sind Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte und sonstige bebaute Grundstücke
erfasst.
4.1
Anzahl der Kauffälle
Insgesamt wurden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis im Berichtsjahr 2.729 Kauffälle über bebaute und unbebaute Grundstücke
ausgewertet. Die Zahl der Kauffälle ist gegenüber dem Vorjahr um 19 % gestiegen.
Im gesamten Hochsauerlandkreis (einschließlich des Bereichs der Stadt Arnsberg)
wurden 3.479 Kauffälle abgeschlossen. Die Anzahl ist im Vergleich zum Vorjahr um
17 % gestiegen.
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Die Kaufverträge verteilten sich im Berichtsjahr wie folgt auf die einzelnen Städte und
Gemeinden im Hochsauerlandkreis:
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Zuständigkeitsgebiet
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
117
322
140
100
275
166
349
215
265
341
439
∑ 2.729
750
∑ 3.479
* Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Arnsberg
Der Marktanteil des Wohnungseigentums beträgt im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis 15 % aller geeigneten Kauffälle. Die bebauten Grundstücke weisen einen Marktanteil von 56 % und die unbebauten Baugrundstücke von 9 % auf. Auf die landwirtschaftlich genutzten Flächen entfiel ein
Marktanteil von 8 % und auf die forstwirtschaftlich genutzten Flächen ein Marktanteil
von 5 %.
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4.2
Flächenumsatz
Im Berichtsjahr wurden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Hochsauerlandkreis
10,2 Millionen Quadratmeter Grundstücksfläche (davon 9,6 Millionen Quadratmeter
im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis) umgesetzt.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
90
283
99
79
224
138
282
181
220
295
384
∑ 2.275
479
∑ 2.754
Flächenumsatz
18,5 ha
70,3 ha
90,0 ha
52,3 ha
85,8 ha
62,8 ha
71,5 ha
95,1 ha
234,5 ha
108,0 ha
70,4 ha
959,2 ha
62,9 ha
1.022,1 ha
4.3
Geldumsatz
Der Geldumsatz erreichte im vergangenen Jahr im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
im Hochsauerlandkreis insgesamt 256 Millionen Euro. Davon wurden 182 Millionen
Euro im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis
umgesetzt.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
90
283
99
79
224
138
282
181
220
295
384
∑ 2.275
479
∑ 2.754
Geldumsatz
7,5 Mio EUR
24,1 Mio EUR
5,9 Mio EUR
2,2 Mio EUR
13,9 Mio EUR
5,5 Mio EUR
28,0 Mio EUR
12,6 Mio EUR
21,2 Mio EUR
26,5 Mio EUR
35,0 Mio EUR
182,4 Mio EUR
73,8 Mio EUR
256,2 Mio EUR
Seite 13
5
Unbebaute Grundstücke
5.1
Individueller Wohnungsbau
Mit den Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau sind voll erschlossene,
baureife Grundstücke gemeint, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im
Wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des (privaten) Bauherrn bebaut
werden können. Es handelt sich zumeist um Ein- oder Zweifamilienhäuser in ein- oder
zweigeschossiger Bauweise, wobei jedoch – soweit ortsüblich – auch eine höhere
Geschossigkeit auftreten kann. Auch Baugrundstücke für eine Reihenhausbebauung
werden hier berücksichtigt. Wesentliche Kennzeichen dieser Kategorie sind die einbis zweigeschossige Bebauung auch in der näheren Umgebung sowie die Möglichkeit
des Bauherrn, auf die Gestaltung individuell Einfluss nehmen zu können.
5.1.1
Umsätze
Die folgende Tabelle zeigt den Baulandumsatz in den Städten und Gemeinden des
Hochsauerlandkreises.
Anzahl, Flächen- und Geldumsatz von Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau mit Veränderungen gegenüber dem Vorjahr:
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
5
30
8
4
17
8
33
14
28
42
23
212
67
279
– 29 %
+ 20 %
+ 60 %
– 43 %
– 11 %
– 27 %
+ 57 %
+ 27 %
±0%
+ 24 %
+ 53 %
+ 16 %
– 12 %
+8%
Flächenumsatz
0,3 ha
– 53 %
2,4 ha
– 12 %
0,7 ha
+ 32 %
0,4 ha
– 27 %
2,6 ha + 102 %
0,9 ha
– 29 %
2,4 ha
+ 86 %
2,6 ha + 268 %
2,2 ha
– 11 %
3,6 ha
+ 27 %
4,0 ha
– 60 %
21,9 ha
–9%
4,5 ha
–7%
26,4 ha
±0%
Umsatzzahlen im Zuständigkeitsgebiet (Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg)
differenziert nach Gesamtkaufpreisen in tausend Euro (T€):
Seite 14
Die Entwicklung der Verkäufe von Bauplätzen für Wohnbebauung im Zuständigkeitsgebiet über die letzten Jahre ist der folgenden Grafik zu entnehmen:
5.1.2
Preisentwicklung
Die Preise für Wohnbauflächen für Eigentumsmaßnahmen sind im Vergleich zum
Vorjahr konstant geblieben.
5.1.3
Erschließungsbeiträge (individueller Wohnungsbau)
Die Erschließungsbeiträge sind vom Grundstückseigentümer zu entrichtende Kommunalabgaben, mit denen die Kommune die Erschließung des Grundstücks finanziert.
Mit Erschließung werden die technische Erschließung (Herstellung der Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks durch Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze wie Elektrizität, Gas, öffentliche Wasserversorgung und Kanalisation) und die verkehrsmäßige
Erschließung (Anschluss an das Wegenetz) beschrieben. Der Erschließungsbeitrag
wird als Kostenersatz für die Herstellung von Teilanlagen einer Straße wie die Fahrbahn, Mischflächen, Gehwege, Straßenbeleuchtung, Straßenentwässerung, Parkflächen, Radwege, Verkehrsgrün sowie die Kosten für den Erwerb des Straßenlandes
von den Gemeinden gefordert. Im Zuge der Auswertung der Kaufverträge wurden die
Erschließungsbeiträge bei den zuständigen Erschließungsträgern erfragt und in der
folgenden Tabelle zusammengefasst.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Erschließungsbeiträge
im Mittel 31 €/m², bis zu 31 €/m².
Seite 15
Dieser Tabelle sind die tatsächlichen Erschließungsbeiträge für ein bestimmtes
Grundstück nicht zu entnehmen. Es handelt sich hier um einen Überblick über die für
im Berichtsjahr veräußerte Grundstücke gezahlten Erschließungsbeiträge. Diese
können von Jahr zu Jahr, abhängig von den jeweiligen Erschließungsmaßnahmen,
stark differieren. Die für ein bestimmtes Grundstück gegebenenfalls noch anfallenden
Erschließungsbeiträge können nur von der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung bzw. dem Erschließungsträger angegeben werden.
5.2
Geschosswohnungsbau
Mit Grundstücken für den Geschosswohnungsbau sind voll erschlossene, baureife
Grundstücke gemeint, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit in der
Regel drei- oder mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können. Eine Unterscheidung nach Geschosswohnungsbau für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen
oder gemischte (teilweise gewerbliche) Nutzung findet hier nicht statt. Wesentliche
Kennzeichen dieser Kategorie sind die drei- und mehrgeschossige Umgebungsbebauung sowie die in mehreren Geschossen gleichartige Grundrisslösung der Wohnungen, auf deren Gestaltung der spätere Nutzer keinen Einfluss hat.
Im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis sind Verkäufe von unbebauten Flächen für den Geschosswohnungsbau selten und spielen hier auf dem Immobilienmarkt keine wesentliche Rolle.
5.3
Gewerbliche Bauflächen
Gewerbliche Bauflächen werden in zwei Kategorien aufgeteilt:
Industrie
Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen
Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind z. B. Grundstücke in den klassischen Gewerbegebieten.
tertiäre Nutzung
Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen
Vorgaben einer überwiegend „höherwertigen gewerblichen“ (tertiären) Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind Grundstücke in Gebieten mit
überwiegender Büro- und Handelsnutzung. Außerdem werden Büro- und Geschäftsgrundstücke in Innenstadt- oder Unterzentrumslagen sowie Grundstücke für den
großflächigen Einzelhandel erfasst.
5.3.1
Umsätze
Im Berichtsjahr wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im
Hochsauerlandkreis 30 Kaufverträge über gewerbliche Bauflächen registriert. Dabei
wurde eine Fläche von 13,7 ha für zusammen 3,7 Millionen Euro umgesetzt.
5.3.2
Preisentwicklung
In diesem Marktsegment sind die Preise leicht gestiegen. Die Entwicklung ist aber
regional unterschiedlich.
Seite 16
5.4
Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Hier handel es sich um Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich
nutzbar sind. Neben den landwirtschaftlich genutzten Flächen (Ackerland und Grünland) und den forstwirtschaftlich genutzten Flächen werden in diesem Teilmarkt auch
Verkäufe von Weihnachtsbaumkulturen, Flächen mit besonderer Zweckbestimmung
und Gartenland erfasst. Abbau- und Abgrabungsflächen bleiben unberücksichtigt.
5.4.1
Landwirtschaftlich genutzte Flächen
Landwirtschaftliche Flächen sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, von
denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften in absehbarer Zeit nur
landwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Verkäufe von Flächen unter 2.500 m²
sind bei der Berechnung der Umsätze und Preise außer Betracht geblieben.
Umsätze
Im Berichtsjahr wurden vom Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis 170 Kaufverträge ausgewertet. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einer Veränderung von
– 1 %. Dabei wurde eine Fläche von 212 ha (im Vergleich zum Vorjahr – 8 %) für
zusammen 3,1 Millionen Euro (im Vergleich zum Vorjahr + 2 %) umgesetzt. Davon
entfielen 120 Verkäufe auf Ackerland und 50 Verträge auf Grünland.
Ackerland
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
∑
∑
1
15
7
16
33
9
6
8
5
11
9
120
1
121
±0%
– 42 %
+ 250 %
+ 45 %
– 21 %
– 44 %
– 33 %
+ 60 %
±0%
+ 267 %
+ 50 %
–5%
– 86 %
–9%
Flächenumsatz
0,9 ha
+ 23 %
26,8 ha
– 38 %
10,9 ha
+ 134 %
18,1 ha
–6%
42,3 ha
– 28 %
8,3 ha
– 51 %
11,1 ha
–5%
10,8 ha
– 18 %
10,0 ha
+ 48 %
12,7 ha
+ 151 %
9,7 ha
+8%
161,6 ha
– 14 %
1,0 ha
– 85 %
162,6 ha
– 17 %
Grünland
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Anzahl
2
3
2
5
7
4
2
+ 100 %
±0%
– 33 %
+ 25 %
– 13 %
– 43 %
+ 100 %
Flächenumsatz
1,0 ha
– 11 %
3,2 ha
– 39 %
5,3 ha
+ 149 %
4,2 ha
+8%
3,4 ha
– 24 %
2,0 ha
– 63 %
2,6 ha
+ 934 %
Seite 17
Stadt / Gemeinde
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
∑
∑
4
10
7
4
50
6
56
– 20 %
+ 67 %
+ 17 %
+ 300 %
+ 11 %
±0%
+ 10 %
Flächenumsatz
6,3 ha
–8%
12,1 ha
+ 93 %
6,3 ha
+ 28 %
4,3 ha
+ 929 %
50,7 ha
+ 24 %
14,3 ha
+ 130 %
64,9 ha
+ 38 %
Preisentwicklung
Der Preis für Acker- und Grünlandflächen hat sich in den letzten Jahren nur wenig
geändert, aber in den letzten 2 Jahren ist ein Aufwärtstrend der Preise zu erkennen.
Seite 18
Preisniveau
Der Gutachterausschuss hat aus einer multiplen Regression Durchschnittspreise auf
der Grundlage der Kaufpreise der letzten 5 Jahre ermittelt. Dazu wurde das Zuständigkeitsgebiet in Regionen ähnlicher Agrar- und Preisstruktur aufgeteilt.
Region 1:
Stadt- bzw. Gemeindegebiete Sundern, Meschede, Eslohe und Schmallenberg, Schmallenberg aber
ohne die Gemarkung Oberkirchen und zusätzlich aus Winterberg die Gemarkung Altenfeld
Region 2:
Stadt- bzw. Gemeindegebiete Bestwig und Olsberg
Region 3:
Stadtgebiet Winterberg ohne Gemarkung Altenfeld, Stadtgebiet Hallenberg und zusätzlich aus Schmallenberg die Gemarkung Oberkirchen
Region 4:
Stadtgebiet Medebach
Region 5:
Stadtgebiet Brilon und aus dem Stadtgebiet Marsberg die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und
Essentho
Region 6:
Stadtgebiet Marsberg ohne die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho
Zur Berücksichtigung unterschiedlicher Acker- oder Grünlandzahlen sowie Flächen
werden unter im Abschnitt „Erforderliche Daten“ Umrechnungsfaktoren angeboten.
Bei den folgenden Werten handelt es sich das arithmetische Mittel der Kaufpreise.
Diese Durchschnittspreise wurden nach der Fläche gewichtet. Es handelt sich nicht
um Bodenrichtwerte. Die Preisunterschiede ergeben sich aus Unterschieden in der
Lage und der Topographie, sowie aus den Nutzungsmöglichkeiten. Neben dem
Durchschnittspreis sind die Anzahl der Kauffälle, die Spanne der Kaufpreise und die
Summe der Flächen angegeben. Für die Städte und Gemeinden ohne Angabe des
Quadratmeterpreises wird kein Durchschnittspreis angegeben, weil die Anzahl der
Kauffälle nicht ausreichte.
Ackerland im Jahr 2011
Region*
1: Su., Mes., Esl., Smbg.
2: Bestwig, Olsberg
3: Wbg., Hbg., Smbg-Ok
4: Medebach
5: Brilon, Marsberg Nord
6: Marsberg Süd
29 Kauffälle, 0,72 €/m² – 3,25 €/m², ∑ 44,7 ha
9 Kauffälle, 0,65 €/m² – 1,50 €/m², ∑ 11,7 ha
25 Kauffälle, 0,27 €/m² – 1,50 €/m², ∑ 27,8 ha
9 Kauffälle, 0,80 €/m² – 2,00 €/m², ∑ 8,3 ha
15 Kauffälle, 0,50 €/m² – 3,00 €/m², ∑ 26,8 ha
33 Kauffälle, 0,10 €/m² – 2,50 €/m², ∑ 42,3 ha
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
1,76 €/m²
1,20 €/m²
0,92 €/m²
1,16 €/m²
1,60 €/m²
1,33 €/m²
Seite 19
Ackerland im Jahr 2009-2011
Region*
1: Su., Mes., Esl., Smbg. 74 Kauffälle, 0,60 €/m² – 3,25 €/m², ∑ 127,8 ha
2: Bestwig, Olsberg
18 Kauffälle, 0,53 €/m² – 2,02 €/m², ∑ 28,5 ha
3: Wbg., Hbg., Smbg-Ok 54 Kauffälle, 0,27 €/m² – 2,00 €/m², ∑ 68,8 ha
4: Medebach
38 Kauffälle, 0,50 €/m² – 2,00 €/m², ∑ 46,0 ha
5: Brilon, Marsberg Nord 61 Kauffälle, 0,26 €/m² – 3,00 €/m², ∑ 104,3 ha
6: Marsberg Süd
108 Kauffälle, 0,10 €/m² – 3,00 €/m², ∑ 128,8 ha
Grünland im Jahr 2011
Region*
1: Su., Mes., Esl., Smbg.
2: Bestwig, Olsberg
3: Wbg., Hbg., Smbg-Ok
4: Medebach
5: Brilon, Marsberg Nord
6: Marsberg Süd
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
1,59 €/m²
1,14 €/m²
0,86 €/m²
1,09 €/m²
1,65 €/m²
1,17 €/m²
20 Kauffälle, 0,49 €/m² – 3,95 €/m², ∑ 25,2 ha
6 Kauffälle, 0,80 €/m² – 1,60 €/m², ∑ 7,3 ha
10 Kauffälle, 0,60 €/m² – 1,13 €/m², ∑ 9,6 ha
4 Kauffälle, 1,00 €/m² – 2,05 €/m², ∑ 2,0 ha
3 Kauffälle, 0,46 €/m² – 1,90 €/m², ∑ 3,2 ha
7 Kauffälle, 0,39 €/m² – 1,50 €/m², ∑ 3,4 ha
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
1,49 €/m²
1,17 €/m²
0,81 €/m²
1,29 €/m²
1,10 €/m²
0,85 €/m²
Grünland im Jahr 2009-2011
Region*
2: Bestwig, Olsberg
14 Kauffälle, 0,51 €/m² – 2,15 €/m², ∑ 17,0 ha
4: Medebach
15 Kauffälle, 0,50 €/m² – 3,00 €/m², ∑ 9,0 ha
6: Marsberg Süd
23 Kauffälle, 0,26 €/m² – 1,55 €/m², ∑ 13,6 ha
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
1,46 €/m²
1,30 €/m²
0,86 €/m²
1,28 €/m²
1,25 €/m²
0,81 €/m²
*Aufteilung der Regionen wie auf Seite 18 beschrieben.
5.4.2
Forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Verkäufe von Flächen unter 2.500 m² sind bei der Berechnung der Umsätze und
Preise außer Betracht geblieben.
Umsätze
Im Berichtsjahr wurden vom Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis 118 Kaufverträge ausgewertet. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einer Veränderung von
+ 8 %. Dabei wurde eine Fläche von 5 ha (im Vergleich zum Vorjahr + 122 %) für
zusammen 420,4 Millionen Euro (im Vergleich zum Vorjahr + 87 %) umgesetzt.
Forstland
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Seite 20
Anzahl
6
4
13
14
3
9
13
19
– 50 %
– 33 %
+ 225 %
+ 1300 %
– 40 %
– 18 %
+ 63 %
+ 19 %
Flächenumsatz
6,5 ha
10,5 ha
56,0 ha
17,2 ha
9,6 ha
20,1 ha
25,7 ha
45,4 ha
– 73 %
+ 94 %
+ 567 %
+ 2074 %
– 76 %
+ 49 %
+ 81 %
+ 38 %
Stadt / Gemeinde
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
∑
∑
6
19
12
118
4
122
– 57 %
+ 27 %
– 29 %
+8%
±0%
+8%
Flächenumsatz
179,3 ha
28,7 ha
21,3 ha
420,4 ha
6,5 ha
426,9 ha
+ 356 %
+ 48 %
– 22 %
+ 87 %
– 53 %
+ 79 %
Preisentwicklung
Der Preis für den Bodenwertanteil der forstwirtschaftlich genutzten Flächen ist in den
letzten Jahren verhältnismäßig konstant geblieben. Der Preisanteil des Aufwuchses
variiert stärker unter den Einflüssen von Veränderungen auf dem Holzmarkt und
Naturereignissen.
Preisniveau
Kaufverträge über forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden in der Regel für den
Boden einschließlich Aufwuchs abgeschlossen. Bei der Auswertung dieser Kaufverträge wird der auf den Bodenwert entfallende Anteil unter Berücksichtigung des
Baumbestandes und ggf. entsprechend der Nachfrage bei den Vertragsparteien
heraus gerechnet. Der Wert des aufstehenden Holzes ist nicht ohne Berücksichtigung
der besonderen Gegebenheiten des Einzelfalls vergleichbar. Deshalb wird hier neben
den durchschnittlichen Kaufpreisen einschließlich Aufwuchs auch der durchschnittliche Bodenwert ohne Aufwuchs angegeben.
Bei den folgenden Werten handelt es sich das arithmetische Mittel der Kaufpreise.
Diese Durchschnittspreise wurden nach der Fläche gewichtet. Es handelt sich nicht
um Bodenrichtwerte. Die Preisunterschiede ergeben sich in erster Linie aus UnterGrundstücksmarktbericht Hochsauerlandkreis
Seite 21
schieden in der Lage und der Topographie. Neben dem Durchschnittspreis sind die
Anzahl der Kauffälle, die Spanne der Kaufpreise und die Summe der Flächen angegeben. Für die Städte und Gemeinden ohne Angabe des Quadratmeterpreises wird
kein Durchschnittspreis angegeben, weil die Anzahl der Kauffälle nicht ausreichte.
Kaufpreise für forstwirtschaftlich genutzte Flächen unter 2.500 m² blieben bei der
Mittelbildung unberücksichtigt.
Forstland einschließlich Aufwuchs im Jahr 2011
Region*
2: Bestwig, Olsberg
25 Kauffälle, 0,35 €/m² – 2,11 €/m², ∑ 51,9 ha
4: Medebach
9 Kauffälle, 0,19 €/m² – 1,36 €/m², ∑ 20,1 ha
6: Marsberg Süd
3 Kauffälle, 0,73 €/m² – 1,00 €/m², ∑ 9,6 ha
Forstland, nur Bodenwert ohne Aufwuchs, im Jahr 2011
Region*
2: Bestwig, Olsberg
17 Kauffälle, 0,35 €/m² – 1,00 €/m², ∑ 42,3 ha
4: Medebach
4 Kauffälle, 0,35 €/m² – 0,41 €/m², ∑ 15,1 ha
5: Brilon, Marsberg Nord Keine Kauffälle
6: Marsberg Süd
1 Kauffall, deshalb kein Durchschnittspreis
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
1,20 €/m²
1,17 €/m²
0,99 €/m²
0,83 €/m²
0,55 €/m²
0,88 €/m²
Ø
Ø
Ø
Ø
0,53 €/m²
0,57 €/m²
0,44 €/m²
0,39 €/m²
–––
–––
Forstland einschließlich Aufwuchs im Jahr 2009-2011
Region*
2: Bestwig, Olsberg
74 Kauffälle, 0,21 €/m² – 2,11 €/m², ∑ 166,9 ha
4: Medebach
28 Kauffälle, 0,19 €/m² – 1,42 €/m², ∑ 171,1 ha
6: Marsberg Süd
13 Kauffälle, 0,45 €/m² – 1,67 €/m², ∑ 59,2 ha
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
1,02 €/m²
0,94 €/m²
0,97 €/m²
0,78 €/m²
0,61 €/m²
0,91 €/m²
Forstland, nur Bodenwert ohne Aufwuchs, im Jahr 2009-2011
Region*
2: Bestwig, Olsberg
46 Kauffälle, 0,18 €/m² – 1,00 €/m², ∑ 119,3 ha
4: Medebach
13 Kauffälle, 0,30 €/m² – 0,60 €/m², ∑ 139,4 ha
6: Marsberg Süd
7 Kauffälle, 0,11 €/m² – 0,83 €/m², ∑ 49,8 ha
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
0,49 €/m²
0,48 €/m²
0,44 €/m²
0,41 €/m²
0,44 €/m²
0,39 €/m²
*Aufteilung der Regionen wie auf Seite 18 beschrieben.
5.4.3
Begünstigtes Agrarland
Bisher wurde im § 4 Absatz 1 Nummer 2 WertV, von Flächen der Land- und Forstwirtschaft gesprochen, die sich durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für
außerlandwirtschaftliche Nutzungen eignen und für die auf absehbare Zeit keine
Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.
Diese Flächen wurden als „begünstigtes Agrarland“ bezeichnet.
Seite 22
In der ImmoWertV wurde dieser Absatz nicht übernommen. Das „begünstigte Agrarland“ ist kein Entwicklungszustand. Eine differenzierte Behandlung des Agrarlands
entsprechend seiner jeweiligen Wertigkeit ist aber auch nach geltendem Recht erforderlich. Gemäß § 4 Absatz 3 der ImmoWertV ist neben dem Entwicklungszustand zu
berücksichtigen, ob am Qualitätsstichtag
1. eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist,
2. Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können,
3. Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind,
4. Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen,
5. Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von
erneuerbaren Energien bestimmt sind,
6. Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder
ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden.
Bei Agrarland, das solche Kriterien erfüllt, handelt es sich um sehr unterschiedliche
Flächen. Verkäufe dieser Flächen bilden keinen eigenen Teilmarkt. Diese Preise
können aber trotzdem eine Orientierung bieten.
Im Berichtsjahr betrug die Preisspanne von 0,50 €/m² bis 8,00 €/m². Unter Berücksichtigung der Kauffälle aus dem Berichtsjahr beträgt der durchschnittliche Preis für
das gesamte Zuständigkeitsgebiet 3,00 €/m².
5.4.4
Weihnachtsbaum- und Schmuckreisigkulturen
Der Markt für die jährlich rund 29 Millionen Weihnachtsbäume und etwa
210.000 Tonnen Schmuckreisig, die für floristische Zwecke zu Kränzen und Gestecken verarbeitet wurden, hat in Deutschland ein Volumen von 2 Milliarden Euro. Der
Großteil stammt aus deutschen Weihnachtsbaumkulturen, der Rest wird überwiegend
aus Dänemark importiert. In Deutschland liegen die wichtigsten Anbaugebiete in
Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen.
Weihnachtsbaum- und Schmuckreisigkulturen sind im Hochsauerlandkreis mittlerweile ein wesentlicher Wirtschaftsfaktor in der Land- und Forstwirtschaft. Inzwischen
stammen nur noch 15 Prozent der Weihnachtsbäume aus dem Wald. Die Mehrzahl
wird in Weihnachtsbaumkulturen angebaut. Die Anlage der Kulturen gilt als Eingriff in
Natur und Landschaft und ist bei der Unteren Landschaftsbehörde genehmigungspflichtig.
Im Berichtsjahr wurden dem Gutachterausschuss 5 Verkäufe von im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr veräußerten Weihnachtsbaum-, Schmuckreisigkulturen oder dazu
vorgesehenen Flächen bekannt. Die Preisspanne umfasste Verkäufe von 1,00 €/m²
bis 1,70 €/m². Das arithmetische Mittel beträgt 1,42 €/m².
5.5
Bauerwartungs- und Rohbauland
Der Erhebung der Daten dieser Kategorie liegt die Definition des § 4 der Wertermittlungsverordnung zugrunde. Es handelt sich um Flächen, die noch nicht als Bauland
nutzbar sind, deren bauliche Nutzung aber in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten
ist.
Im Berichtsjahr wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im
Hochsauerlandkreis 10 Kauffälle der Kategorie Bauerwartungs- oder Rohbauland
zugeordnet. Damit wurden rund 1,5 ha veräußert.
Seite 23
6
Bebaute Grundstücke
Mit einem Geldumsatz von 236 Millionen Euro und 1.276 Kauffällen haben die bebauten Grundstücke im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis einen Anteil von 11 % am Geldvolumen auf dem Grundstücksmarkt.
Der Gutachterausschuss fragt die Käufer von bebauten Grundstücken nach den, für
die Kaufentscheidung maßgeblichen, Umständen. Dabei wird auch gefragt, wodurch
der erste Kontakt zum Verkäufer zustande gekommen ist. Das Ergebnis wird in dieser
Grafik dargestellt:
6.1
Ein- und Zweifamilienhäuser
6.1.1
Umsätze
Im Berichtsjahr wechselten im Hochsauerlandkreis 776 Ein- und Zweifamilienhäuser
einschließlich Wochenendhäuser (im Vorjahr 652) mit einem Geldumsatz von
95 Millionen Euro den Eigentümer. Davon entfielen 492 Ein- und Zweifamilienhäuser
(+ 25 %) mit einem Geldumsatz von 58 Millionen Euro (+ 21 %) auf den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Seite 24
Anzahl
39
74
20
10
80
31
95
60
55
90
60
614
162
776
Geldumsatz
3,4 Mio EUR
8,3 Mio EUR
2,2 Mio EUR
0,8 Mio EUR
7,4 Mio EUR
2,4 Mio EUR
11,9 Mio EUR
7,0 Mio EUR
7,3 Mio EUR
11,9 Mio EUR
7,3 Mio EUR
70,0 Mio EUR
24,6 Mio EUR
94,6 Mio EUR
6.1.2
Preisentwicklung
Die Preise lagen um rund 3 % unter den Preisen des Vorjahres.
6.1.3
Preisniveau
Die Angaben beziehen sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Die bei den zuvor angegebenen Umsätzen berücksichtigten Wochenendhäuser wurden für diese Durchschnittspreise nicht herangezogen.
Hochsauerlandkreis
Im Berichtszeitraum wurden im Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg 498 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 23.000 € bis 450.530 €. Die Baujahre lagen, soweit sie bekannt wurden, zwischen 1650 und 2011.
Verkäufe im Jahr 2011
Preise
bis 75 T€
über 75 T€ bis 150 T€
über 300 T€
Anzahl
133
236
98
22
9
Durchschnittspreise der Jahre 2009 bis 2011
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1985-2009
185.000 €
226
1975-1984
145.000 €
150
1950-1974
110.000 €
679
1920-1949
95.000 €
55
bis-1919
90.000 €
34
Zusätzlich zu den hier angebotenen Durchschnittspreisen aus dem tatsächlichen
arithmetischen Mittel bietet der Grundstücksmarktbericht in seiner nur gegen Gebühr
erhältlichen Version unter der Position „Erforderliche Daten“ das Ergebnis einer multiplen Regressionsrechnung für Einfamilienhäuser unter Berücksichtigung mehrerer
Einflussfaktoren.
Preise pro Quadratmeter Wohnfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Grundstücksgröße zwischen 350 m² und
800 m².
Seite 25
Bestwig
Im Berichtszeitraum wurden in Bestwig 29 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 23.000 € bis 210.000 €. Die
Baujahre lagen, soweit sie bekannt wurden, zwischen 1902 und 2005.
Preise
bis 75 T€
über 300 T€
Anzahl
15
10
4
-
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1985-2009
135.000 €
7
1975-1984
115.000 €
5
1950-1974
90.000 €
36
1920-1949
3
bis-1919
3
Brilon
Im Berichtszeitraum wurden in Brilon 63 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Preise
bis 75 T€
über 300 T€
Anzahl
21
26
11
3
2
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1985-2009
190.000 €
23
1975-1984
165.000 €
20
1950-1974
105.000 €
93
1920-1949
70.000 €
9
bis-1919
85.000 €
5
Eslohe
Im Berichtszeitraum wurden in Eslohe 18 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Preise
bis 75 T€
über 300 T€
Anzahl
6
8
3
1
-
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1985-2009
170.000 €
7
1975-1984
3
1950-1974
95.000 €
23
1920-1949
2
bis-1919
1
Hallenberg
Im Berichtszeitraum wurden in Hallenberg 9 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Preise
bis 75 T€
Seite 26
Anzahl
5
3
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1985-2009
3
1975-1984
145.000 €
4
Preise
über 300 T€
Anzahl
1
-
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1950-1974
85.000 €
18
1920-1949
70.000 €
4
bis-1919
1
Marsberg
Im Berichtszeitraum wurden in Marsberg 61 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Preise
bis 75 T€
über 300 T€
Anzahl
21
32
7
1
-
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1985-2009
165.000 €
18
1975-1984
95.000 €
19
1950-1974
100.000 €
91
1920-1949
85.000 €
7
bis-1919
75.000 €
8
Medebach
Im Berichtszeitraum wurden in Medebach 27 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 25.000 € bis 164.000 €.
Die Baujahre lagen, soweit sie bekannt wurden, zwischen 1923 und 2000.
Preise
bis 75 T€
über 300 T€
Anzahl
11
15
1
-
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1985-2009
125.000 €
10
1975-1984
130.000 €
8
1950-1974
90.000 €
36
1920-1949
65.000 €
6
bis-1919
1
Meschede
Im Berichtszeitraum wurden in Meschede 69 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 35.000 € bis 430.000 €.
Preise
bis 75 T€
über 300 T€
Anzahl
11
29
23
2
4
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1985-2009
180.000 €
32
1975-1984
150.000 €
20
1950-1974
125.000 €
105
1920-1949
95.000 €
7
bis-1919
205.000 €
4
Seite 27
Olsberg
Im Berichtszeitraum wurden in Olsberg 50 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Preise
bis 75 T€
über 300 T€
Anzahl
13
23
10
3
1
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1985-2009
185.000 €
11
1975-1984
150.000 €
16
1950-1974
110.000 €
66
1920-1949
150.000 €
4
bis-1919
0
Schmallenberg
Im Berichtszeitraum wurden in Schmallenberg 47 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 40.000 € bis
261.014 €. Die Baujahre lagen, soweit sie bekannt wurden, zwischen 1810 und 2003.
Preise
bis 75 T€
über 300 T€
Anzahl
7
28
7
5
-
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1985-2009
195.000 €
32
1975-1984
150.000 €
17
1950-1974
115.000 €
60
1920-1949
95.000 €
4
bis-1919
80.000 €
4
Sundern
Im Berichtszeitraum wurden in Sundern 80 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Preise
bis 75 T€
über 300 T€
Anzahl
12
46
18
3
1
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1985-2009
185.000 €
63
1975-1984
155.000 €
17
1950-1974
125.000 €
97
1920-1949
125.000 €
7
bis-1919
80.000 €
4
Winterberg
Im Berichtszeitraum wurden in Winterberg 45 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 38.000 € bis 450.530 €.
Preise
bis 75 T€
Seite 28
Anzahl
11
16
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1985-2009
250.000 €
20
1975-1984
145.000 €
21
Preise
über 300 T€
6.2
Anzahl
13
4
1
Baujahr
Ø Preis Anzahl
1950-1974
110.000 €
54
1920-1949
2
bis-1919
3
Drei- und Mehrfamilienhäuser
Im Berichtsjahr wechselten im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im
Hochsauerlandkreis 46 Drei- und Mehrfamilienhäuser mit einem Geldumsatz von
7,7 Millionen Euro den Eigentümer.
6.3
Sonstige bebaute Grundstücke
Umsatz im Berichtsjahr:
Gemischt genutzte Gebäude
Büro- und Verwaltungsgebäude
Geschäftshäuser
Gewerbe- und Industrieobjekte
Sonstige bebaute Grundstücke
56
1
5
32
13
Kauffälle
Kauffall
Kauffälle
Kauffälle
Kauffälle
13,85 Mio. €
0,05 Mio. €
1,62 Mio. €
10,80 Mio. €
1,12 Mio. €
Seite 29
7
Wohnungseigentum
Der Gutachterausschuss fragt die Käufer von Wohnungseigentum nach den, für die
Kaufentscheidung maßgeblichen, Umständen. Dabei wird auch gefragt, wodurch der
erste Kontakt zum Verkäufer zustande gekommen ist. Das Ergebnis wird in dieser
Grafik dargestellt:
7.1
Umsätze
Im Berichtsjahr wechselten im Hochsauerlandkreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 502 Eigentumswohnungen mit einem Geldumsatz von 37 Millionen Euro den
Eigentümer. Davon wurden 350 Eigentumswohnungen mit einem Geldumsatz von
23 Millionen Euro im Zuständigkeitsgebiet des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis gehandelt.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
10
63
2
1
27
15
29
13
33
21
136
350
152
502
Geldumsatz
Vorjahr
0,6 Mio EUR
5
6,1 Mio EUR
18
0,1 Mio EUR
2
0,0 Mio EUR
0
1,0 Mio EUR
22
0,5 Mio EUR
16
2,9 Mio EUR
22
0,9 Mio EUR
14
2,5 Mio EUR
29
1,3 Mio EUR
38
6,6 Mio EUR
103
22,5 Mio EUR
269
14,0 Mio EUR
103
36,5 Mio EUR
372
Seite 30
Umsatz im Zuständigkeitsgebiet, differenziert nach Gesamtkaufpreisen in tausend
Euro (T€):
7.2
Preise
Die Preise für Wohnungseigentum stagnieren im Vergleich zum Vorjahr.
Bei den Preisen auf den folgenden Seiten handelt es sich um Beträge in Euro pro
Quadratmeter Wohnfläche. Sie sind auf Wohnungen mit Stellplatz, aber ohne Garage
abgestellt. Bei Verkäufen einschließlich einer Garage wurde vor der Berechnung des
Quadratmeterpreises eine Pauschale von 5.000 € (zur Basis 2005, bezogen auf die
Veränderung der Verbraucherpreise) für die Garage abgezogen. Bei Gesamtkaufpreisen unter 10.000 € wurde für die Garage kein Abzug vorgenommen. Es wurden nur
Kauffälle verwendet, deren Ausgangsdaten bekannt waren und bei deren Vertragsabschluss keine besonderen oder persönlichen Verhältnisse zu vermuten waren. Alle
Preise sind auf 10 Euro pro Quadratmeter gerundet. Dabei wird zwischen Erstverkäufen von Wohnungseigentum in Neubauten und Weiterverkäufen von bereits genutztem Wohnungseigentum und dem Baujahr sowie der Wohnfläche unterschieden.
7.2.1
Kaufpreise aus den letzten drei Jahren
Hier werden die Anzahl der Verträge (in Klammern) und die Preisspanne der Kauffälle
aus den letzten drei Jahren sowie das arithmetische Mittel dieser Kauffälle (fett gedruckt) angeboten. Bei weniger als 4 Fällen wurde kein arithmetisches Mittel und bei
weniger als 3 Fällen auch keine Spanne der Preise angegeben.
Bestwig
2009 bis 2011 lagen insgesamt 17 Verträge vor, davon 10 in 2011. Dabei reichte die Anzahl in keiner Kategorie aus.
Brilon, nur Gemarkung Brilon
Baujahre
Wohnfläche
Immobilienmarkt der Jahre 2009 bis 2011
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
1970
(10) 161 - 430
(7) 212 - 1.325
(1)
1979
290 €/m²
730 €/m²
---
1980
(2)
(11) 661 - 1.102
1989
---
880 €/m²
Weiterverkäufe
---
Seite 31
Brilon, nur Gemarkung Brilon
Baujahre
Wohnfläche
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
1990
(12) 880 - 1.370
(22) 622 - 1.369
(4) 910 - 1.374
1999
1.040 €/m²
1.090 €/m²
1.110 €/m²
2000
(1)
(6) 1.006 - 1.623
(3) 1.285 - 1.513
2010
---
1.350 €/m²
---
Weiterverkäufe
2009 bis 2011 lagen insgesamt 110 Verträge vor, davon 63 in 2011.
Brilon, gesamtes Stadtgebiet ohne Gemarkung Brilon
Eslohe
Hallenberg
Marsberg, gesamtes Stadtgebiet ohne Gemarkung Essentho
Baujahre
Wohnfläche
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Weiterverkäufe
(5) 216 - 1.046
1960
1969
---
720 €/m²
---
1970
(5) 349 - 583
(7) 416 - 832
(1)
1979
450 €/m²
590 €/m²
---
Marsberg, nur Gemarkung Essentho
Baujahre
Wohnfläche
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Weiterverkäufe
(37) 26 - 1.071
1960
1969
---
120 €/m²
---
Seite 32
Medebach
Baujahre
Wohnfläche
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Weiterverkäufe
(6) 905 - 1.026
1960
1969
---
970 €/m²
---
1970
(5) 289 - 706
(1)
(1)
1979
400 €/m²
---
---
1980
(18) 412 - 783
(2)
(1)
1989
650 €/m²
---
---
Meschede, nur Gemarkung Meschede-Stadt
Baujahre
Wohnfläche
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
(4) 479 - 704
(1)
---
Weiterverkäufe
1960
1969
---
590 €/m²
1970
(1)
(15) 480 - 919
1979
---
650 €/m²
---
1990
(2)
(7) 656 - 1.446
(3) 889 - 1.350
1999
---
1.100 €/m²
---
2000
(1)
(3) 1.051 - 1.308
(1)
2010
---
---
---
Meschede, gesamtes Stadtgebiet ohne Gemarkung Meschede-Stadt
Baujahre
Wohnfläche
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
(3) 1.864 - 2.009
(1)
---
---
Erstverkäufe
Neubauten
--2009 bis 2011 lagen insgesamt 13 Verträge vor, davon 8 in 2011.
Seite 33
Olsberg
Baujahre
Wohnfläche
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
1970
(6) 253 - 1.243
(7) 203 - 997
1979
670 €/m²
710 €/m²
---
1980
(9) 369 - 982
(6) 503 - 842
(2)
1989
590 €/m²
680 €/m²
---
1990
(1)
(4) 640 - 1.217
(1)
1999
---
1.040 €/m²
---
Weiterverkäufe
Schmallenberg, nur Gemarkung Schmallenberg
Baujahre
Wohnfläche
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Weiterverkäufe
(3) 593 - 650
1980
1989
---
1990
1999
---
--(1)
750 €/m²
---
(3) 687 - 1.603
2000
2010
--(6) 421 - 1.298
---
---
---
(4) 1.495 - 1.683
(1)
1.570 €/m²
---
Erstverkäufe
Neubauten
---
Schmallenberg, gesamtes Stadtgebiet ohne Gemarkung Schmallenberg
Baujahre
Wohnfläche
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
(16) 333 - 1.338
(7) 106 - 813
(3) 600 - 854
1979
700 €/m²
540 €/m²
---
1980
(4) 339 - 809
(2)
(1)
1989
560 €/m²
---
---
2000
(3) 448 - 778
2010
---
---
---
Weiterverkäufe
1970
Seite 34
Sundern, nur Gemarkung Sundern
Baujahre
Wohnfläche
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
1970
(4) 309 - 782
(6) 488 - 808
1979
550 €/m²
660 €/m²
---
1990
(2)
(6) 733 - 1.058
(1)
1999
---
930 €/m²
---
(5) 2.035 - 2.202
(5) 1.773 - 2.220
(1)
2.110 €/m²
2.010 €/m²
---
Weiterverkäufe
Erstverkäufe
Neubauten
Sundern, gesamtes Stadtgebiet ohne Gemarkung Sundern
Baujahre
Wohnfläche
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
(3) 484 - 769
(6) 277 - 1.038
(1)
---
Weiterverkäufe
1970
1979
---
810 €/m²
1980
(10) 257 - 1.013
(9) 252 - 904
1989
680 €/m²
670 €/m²
---
1990
(3) 551 - 879
(4) 536 - 1.174
(2)
1999
---
880 €/m²
---
Winterberg, nur Gemarkung Winterberg
Baujahre
Wohnfläche
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
(10) 415 - 775
(8) 386 - 1.078
> 100 m²
Weiterverkäufe
1960
1969
620 €/m²
640 €/m²
---
1970
(55) 375 - 1.126
(32) 400 - 1.075
(1)
---
1979
660 €/m²
740 €/m²
1980
(39) 185 - 1.176
(17) 302 - 1.638
1989
680 €/m²
890 €/m²
---
1990
(3) 835 - 2.576
(8) 996 - 2.348
(2)
1999
---
1.510 €/m²
---
(1)
(13) 1.397 - 2.266
(3) 1.498 - 1.545
---
1.830 €/m²
---
Erstverkäufe
Neubauten
Seite 35
Winterberg, gesamtes Stadtgebiet ohne Gemarkung Winterberg
Baujahre
Wohnfläche
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
1970
(33) 169 - 920
(17) 212 - 997
(1)
1979
580 €/m²
600 €/m²
---
1980
(51) 204 - 1.168
(23) 513 - 1.367
(3) 512 - 890
1989
630 €/m²
710 €/m²
---
1990
(7) 200 - 1.187
(4) 569 - 1.694
1999
680 €/m²
Weiterverkäufe
1.200 €/m²
---
(6) 1.216 - 2.078
2000
2010
---
1.730 €/m²
---
7.2.2
Regressionsrechnung
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat auf der Grundlage der Vergleichspreise aus den letzten 10 Jahren regionalisierte Schätzwerte für verschiedene Kategorien mittels einer multiplen Regression errechnet. Die Einflussfaktoren sind, neben
der regionalen Einschränkung, die Wohnfläche und das Baujahr. Die Tabellenwerte
sind auf Mitte 2011 abgestellt.
Bestwig
Es lagen nicht ausreichend geeignete Kauffälle zur Auswertung vor.
Brilon, nur Gemarkung Brilon ohne Rübezahlweg
Wohnfläche
Baujahr
Weiterverkäufe
1965
1975
1985
1995
2005
45 m²
75 m²
120 m²
680 €/m²
800 €/m²
950 €/m²
1.130 €/m²
1.340 €/m²
680 €/m²
800 €/m²
950 €/m²
1.120 €/m²
1.330 €/m²
----940 €/m²
1.110 €/m²
1.320 €/m²
Grundlage der Regressionsrechnung:
176 Weiterverkäufe aus den Jahren 2001 - 2011, Alter 1 - 45 Jahre
Es lagen nicht ausreichend geeignete Kauffälle von Erstverkäufen zur Auswertung vor.
Brilon, ohne Gemarkung Brilon
Seite 36
Eslohe
Wohnfläche
Baujahr
Weiterverkäufe
1975
1985
2005
45 m²
75 m²
120 m²
690 €/m²
860 €/m²
---
710 €/m²
880 €/m²
1.350 €/m²
750 €/m²
920 €/m²
---
Marsberg, ohne Essentho Flur 4
Wohnfläche
Baujahr
Weiterverkäufe
1965
1975
1985
1995
2005
Erstverkäufe
Neubauten
45 m²
75 m²
120 m²
--500 €/m²
570 €/m²
650 €/m²
---
530 €/m²
600 €/m²
680 €/m²
780 €/m²
890 €/m²
------1.010 €/m²
1.150 €/m²
---
1.970 €/m²
---
6 Erstverkäufe aus den Jahren 2002 - 2009
Medebach
Meschede, nur Gemarkung Meschede
Wohnfläche
Baujahr
Weiterverkäufe
1965
1975
1985
1995
2005
45 m²
75 m²
120 m²
--650 €/m²
770 €/m²
930 €/m²
1.110 €/m²
590 €/m²
700 €/m²
840 €/m²
1.010 €/m²
1.210 €/m²
--800 €/m²
950 €/m²
1.140 €/m²
1.360 €/m²
Seite 37
Meschede, ohne Gemarkung Meschede
Wohnfläche
Baujahr
Weiterverkäufe
1965
1975
1985
1995
2005
45 m²
75 m²
120 m²
----610 €/m²
700 €/m²
---
510 €/m²
580 €/m²
670 €/m²
780 €/m²
900 €/m²
--680 €/m²
--910 €/m²
---
Olsberg
Wohnfläche
Baujahr
Weiterverkäufe
1975
1985
1995
2005
45 m²
75 m²
120 m²
590 €/m²
710 €/m²
850 €/m²
1.020 €/m²
600 €/m²
720 €/m²
860 €/m²
1.040 €/m²
610 €/m²
730 €/m²
880 €/m²
1.060 €/m²
Schmallenberg, nur Ortsteile Schmallenberg und Fredeburg
Wohnfläche
45 m²
75 m²
120 m²
Weiterverkäufe
1975
1985
1995
2005
730 €/m²
830 €/m²
950 €/m²
1.080 €/m²
710 €/m²
810 €/m²
920 €/m²
1.050 €/m²
690 €/m²
780 €/m²
890 €/m²
---
Erstverkäufe
Neubauten
2.310 €/m²
2.050 €/m²
---
Baujahr
Schmallenberg, ohne Ortsteile Schmallenberg und Fredeburg
Seite 38
Sundern, nur Gemarkung Sundern
Wohnfläche
Baujahr
Weiterverkäufe
1975
1985
1995
2005
Erstverkäufe
Neubauten
45 m²
75 m²
120 m²
------900 €/m²
600 €/m²
670 €/m²
760 €/m²
850 €/m²
--620 €/m²
700 €/m²
790 €/m²
---
1.790 €/m²
---
Sundern, ohne Gemarkung Sundern
Wohnfläche
Baujahr
Weiterverkäufe
1965
1975
1985
1995
2005
45 m²
75 m²
120 m²
--650 €/m²
760 €/m²
890 €/m²
1.040 €/m²
530 €/m²
620 €/m²
720 €/m²
840 €/m²
990 €/m²
--570 €/m²
660 €/m²
780 €/m²
---
Winterberg, nur Gemarkung Winterberg
Wohnfläche
45 m²
75 m²
120 m²
Weiterverkäufe
1965
1975
1985
1995
2005
570 €/m²
680 €/m²
830 €/m²
1.000 €/m²
1.200 €/m²
600 €/m²
730 €/m²
880 €/m²
1.060 €/m²
1.270 €/m²
-----------
Erstverkäufe
Neubauten
2.270 €/m²
2.160 €/m²
2.000 €/m²
Baujahr
Seite 39
Winterberg, ohne Gemarkung Winterberg
Wohnfläche
Baujahr
Weiterverkäufe
1965
1975
1985
1995
2005
45 m²
75 m²
120 m²
430 €/m²
570 €/m²
740 €/m²
980 €/m²
1.280 €/m²
--540 €/m²
710 €/m²
930 €/m²
1.220 €/m²
----670 €/m²
870 €/m²
---
Seite 40
8
Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte aller Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen können im
Internet abgerufen werden:
www.borisplus.nrw.de
8.1
Gesetzlicher Auftrag
Die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland ist eine wesentliche Aufgabe der
Gutachterausschüsse. Diese werden vom Gutachterausschuss bis zum 15. Februar
jedes Jahres, bezogen auf den 01. Januar des Jahres, ermittelt und anschließend
veröffentlicht.
Die georeferenzierten Bodenrichtwerte werden in Verbindung mit einer Geobasiskarte
(hier der Deutschen Grundkarte 1:5.000) beschlossen und sind nur in Verbindung mit
dieser Geobasiskarte als amtliche Bodenrichtwertkarte zu verwenden.
Bodenrichtwerte können als analoge Bodenrichtwertkarte und als Datensatz erworben
werden, letzterer beim Geodatenzentrum des Landesvermessungsamtes NRW. Die
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erteilt jedermann Auskunft über die Bodenrichtwerte.
8.2
Bodenrichtwerte für Bauland
Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss durch Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt. Dabei werden nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche
Verhältnisse zustande gekommen sind.
Gemäß § 193 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) hat der Gutachterausschuss für
Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis die in der Bodenrichtwertkarte angegebenen Bodenrichtwerte nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches und der Gutachterausschussverordnung NRW (GAVO NRW) vom 10. Januar 2006 ermittelt.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit
von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse
vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Bodenrichtwerte werden für baureifes und bebautes Land, gegebenenfalls auch für Rohbauland
und Bauerwartungsland sowie landwirtschaftlich genutzte Flächen abgeleitet. Für
sonstige Flächen können bei Bedarf weitere Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.
Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der
sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären.
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwert in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen – wie Erschließungszustand, spezielle
Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach § 193 BauGB ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Verkehrswert beantragen.
Seite 41
Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen. Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (z. B.
Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines
Einzelgrundstücks.
8.3
Übersicht über die Bodenrichtwerte (Gebietstypische Werte)
Auf der Grundlage der Bodenrichtwerte beschließt der Gutachterausschuss für die
Gemeindegebiete seines Zuständigkeitsbereichs gebietstypische Werte als Übersicht
über das Bodenpreisniveau. Diese Übersichten der Gutachterausschüsse werden von
den Bezirksregierungen zusammengestellt und vom Oberen Gutachterausschuss
veröffentlicht.
Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für …
… den individuellen Wohnungsbau (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser)
gute Lage
Bestwig
Brilon
Eslohe
Hallenberg
Marsberg
Medebach
Meschede
Olsberg
Schmallenberg
Sundern
Winterberg
Kreisgebiet ohne Stadt Arnsberg
75 €/m²
125 €/m²
90 €/m²
50 €/m²
80 €/m²
48 €/m²
170 €/m²
100 €/m²
85 €/m²
115 €/m²
90 €/m²
150 €/m²
mittlere Lage
48 €/m²
70 €/m²
55 €/m²
35 €/m²
48 €/m²
43 €/m²
85 €/m²
60 €/m²
55 €/m²
75 €/m²
55 €/m²
65 €/m²
mäßige
Lage
27 €/m²
33 €/m²
41 €/m²
28 €/m²
27 €/m²
26 €/m²
40 €/m²
35 €/m²
29 €/m²
37 €/m²
37 €/m²
35 €/m²
… den Geschosswohnungsbau
gute Lage
Brilon
Meschede
Olsberg
Sundern
Winterberg
160 €/m²
125 €/m²
140 €/m²
mittlere Lage
130 €/m²
125 €/m²
90 €/m²
75 €/m²
55 €/m²
80 €/m²
mäßige
Lage
75 €/m²
80 €/m²
34 €/m²
… Gewerbenutzung (ohne „tertiäre Nutzung“)
gute Lage
Bestwig
Brilon
Eslohe
Hallenberg
Seite 42
28 €/m²
41 €/m²
28 €/m²
mittlere Lage
24 €/m²
28 €/m²
23 €/m²
15 €/m²
mäßige
Lage
13 €/m²
15 €/m²
13 €/m²
gute Lage
Marsberg
Medebach
Meschede
Olsberg
Schmallenberg
Sundern
Winterberg
42 €/m²
65 €/m²
50 €/m²
55 €/m²
65 €/m²
21 €/m²
60 €/m²
mittlere Lage
16 €/m²
14 €/m²
36 €/m²
19 €/m²
32 €/m²
34 €/m²
17 €/m²
27 €/m²
mäßige
Lage
10 €/m²
24 €/m²
12 €/m²
15 €/m²
22 €/m²
12 €/m²
14 €/m²
Seite 43
9
Erforderliche Daten
Diese Angaben sind nur im vollständigen, gebührenpflichtigen
Grundstücksmarktbericht enthalten.
9.1
Indexreihen
9.2
Umrechnungsfaktoren
9.2.1
Bauland – Grundstücksgröße
9.2.2
Bauland – Grundstückstiefe
9.2.3
Bauland – Geschossflächenzahl
9.2.4
Agrarland – Acker- / Grünlandzahl und Fläche
9.3
Liegenschaftszinssätze
9.4
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
9.4.1
Rohertragsfaktoren
9.4.2
Vergleichsdaten für Einfamilienhäuser
9.5
Marktanpassungsfaktoren
9.5.1
Allgemeines
9.5.2
Sachwertmodell
9.5.3
Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser
9.6
Sonstige erforderliche Daten, Erbbauzinssätze
Seite 44
Die Seiten 45 bis 55 sind nur im vollständigen, gebührenpflichtigen Grundstücksmarktbericht enthalten.
Seite 45
Hochsauerlandkreis
10
Rahmendaten zum Grundstücksmarkt
Die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt unterliegt einer Fülle von unterschiedlichen Einflussfaktoren. In den nachfolgenden Abbildungen sind einige dieser Einflussfaktoren in ihrer zeitlichen Entwicklung und zum Teil in ihrer Beziehung zum Grundstücksmarkt dargestellt.
10.1
Hochsauerlandkreis
Der Hochsauerlandkreis (HSK) ist mit fast 2.000 km² der flächengrößte Kreis in
Nordrhein-Westfalen und bildet das größte zusammenhängende Urlaubs- und Erholungsgebiet nördlich des Mains. Er grenzt im Westen an den Märkischen Kreis, im
Norden an die Kreise Soest und Paderborn, im Nordosten an den Kreis Höxter, im
Osten an den hessischen Landkreis Waldeck-Frankenberg und im Süden an die
Kreise Siegen-Wittgenstein und Olpe. Eine waldreiche Mittelgebirgslandschaft mit
Seen und reizvollen Flusstälern prägt das geographische Bild. Mit dem Kahlen Asten
(841 Meter) und dem um 2 Meter höheren Langenberg liegen im Kreisgebiet die
höchsten Erhebungen Nordrhein-Westfalens. Der Kreis wird von der Ruhr durchflossen, die nördlich von Winterberg entspringt, und ist für rund 270.000 Menschen Heimat.
Der Hochsauerlandkreis wurde in seiner heutigen Form am 1. Januar 1975 auf
Grundlage des Sauerland/Paderborn-Gesetzes gegründet. Vorher war dieser Bereich
in die Kreise Arnsberg, Meschede und Brilon unterteilt, wobei der Altkreis Arnsberg
Teile an seine Nachbarkreise abgeben musste.
Ausdehnung von West nach Ost:
Ausdehnung von Nord nach Süd:
Lage über NN höchster Punkt:
Lage über NN niedrigster Punkt:
Bundesautobahn:
Bundesstraßen:
Landesstraßen:
Kreisstraßen:
77 km (B7)
52 km (B55)
843 m (Langenberg bei Niedersfeld)
146 m (Ruhr bei Vosswinkel)
40 km
237 km
580 km
418 km
Der Hochsauerlandkreis setzt sich aus zehn Städten und zwei Gemeinden zusammen. Die vier Städte Brilon, Meschede, Schmallenberg und Sundern (Sauerland)
gelten mit Einwohnerzahlen zwischen 25.000 und 60.000 als „mittlere kreisangehörige
Städte“. Die Stadt Arnsberg gilt mit mehr als 60.000 Einwohnern als „große kreisangehörige Stadt“, für die ein eigener Gutachterausschuss eingerichtet wurde.
Im Hochsauerlandkreis beträgt die Bevölkerungsdichte 137 Einwohner pro Quadratkilometer und im Zuständigkeitsbereich dieses Gutachterausschusses (Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg) beträgt die Bevölkerungsdichte 110 Einwohner pro
Quadratkilometer. In Nordrhein-Westfalen leben durchschnittlich 523 Einwohner pro
Quadratkilometer.
Seite 56
Hochsauerlandkreis
10.1.1 Entwicklung der Einwohnerzahlen im Hochsauerlandkreis
Die Grafik zeigt die Entwicklung der Einwohnerzahlen in tausend Einwohnern.
Die Gesamteinwohnerzahl des Hochsauerlandkreises nahm seit Mitte der Neunziger
Jahre kontinuierlich ab. In der graphischen Darstellung wird dieser Einwohnerrückgang deutlich.
10.1.2 Einwohner in den einzelnen Städten und Gemeinden im
Hochsauerlandkreis
Seite 57
Hochsauerlandkreis
10.1.3 Baugenehmigungen neuer Wohngebäude mit 1 und 2
Wohnungen
Seite 58
Bestwig
10.2
Bestwig
Die Gemeinde Bestwig hat 11.300 Einwohner.
10.2.1 Entwicklung der Einwohner in Bestwig
10.2.2 Einwohner in den einzelnen Ortsteilen von Bestwig
Die Grafik zeigt die Einwohnerzahl (Erst- und Zweitwohnsitz zusammen) in Tausend.
Seite 59
Bestwig
Wohnungen
Quelle: Gemeinde Bestwig
10.2.4 Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Bestwig für
Gewerbesteuer
Grundsteuer B
453 %
455 %
Quelle: Gemeinde Bestwig
10.2.5 Touristische Daten
Beherbergungsstätten in Bestwig mit 9 und mehr Gästebetten, ab 2004 einschließlich
Campingplätze (ohne Mieter von Dauerstellplätzen). Für Campingplätze wird die
Anzahl der Betten nicht ermittelt.
Bestwig
Jahr
angeb. Betten
Ankünfte
Übernachtungen
2006
geöff.
Betriebe
21
Auslastungsgrad %
809
35.450
94.134
29,7
2007
20
810
35.777
107.645
33,0
2008
19
771
32.967
98.399
31,0
2009
17
522
26.363
80.131
34,8
2010
18
674
27.337
81.683
28,0
2011
17
657
28.671
81.781
27,5
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW)
Seite 60
Brilon
10.3
Brilon
Die Stadt Brilon hat 26.300 Einwohner.
10.3.1 Entwicklung der Einwohner in Brilon
10.3.2 Einwohner in den einzelnen Ortsteilen von Brilon
Seite 61
Brilon
Wohnungen
Quelle: Stadt Brilon
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Brilon für
Gewerbesteuer
Grundsteuer B
434 %
426 %
Quelle: Stadt Brilon
Beherbergungsstätten in Brilon mit 9 und mehr Gästebetten, ab 2004 einschließlich
Brilon
Jahr
geöff.
Betriebe
2006
31
angeb. Betten
Ankünfte
Übernachtungen
Auslastungsgrad %
1.306
37.446
168.688
37,1
2007
31
1.304
37.986
160.614
33,8
2008
30
1.287
41.726
166.490
36,0
2009
29
1.264
39.773
167.543
35,7
2010
32
1.349
45.767
170.790
35,0
2011
32
1.346
51.358
173.752
34,7
Seite 62
Eslohe
10.4
Eslohe
Die Gemeinde Eslohe hat 9.100 Einwohner.
10.4.1 Entwicklung der Einwohner in Eslohe
10.4.2 Einwohner in den einzelnen Ortsteilen von Eslohe
Seite 63
Eslohe
Wohnungen
Quelle: Gemeinde Eslohe
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Eslohe für
Gewerbesteuer
Grundsteuer B
439 %
419 %
Quelle: Gemeinde Eslohe
Beherbergungsstätten in Eslohe mit 9 und mehr Gästebetten, ab 2004 einschließlich
Eslohe
Jahr
geöff.
Betriebe
2006
31
angeb. Betten
Ankünfte
Übernachtungen
Auslastungsgrad %
1.056
33.767
127.958
32,1
2007
30
1.061
32.750
130.931
34,4
2008
30
1.140
36.416
127.914
33,0
2009
28
979
34.170
123.755
32,0
2010
28
986
34.938
122.285
35,5
2011
26
967
36.277
124.042
35,7
Seite 64
Hallenberg
10.5
Hallenberg
Die Stadt Hallenberg hat 4.400 Einwohner.
10.5.1 Entwicklung der Einwohner in Hallenberg
10.5.2 Einwohner in den einzelnen Ortsteilen von Hallenberg
Seite 65
Hallenberg
Wohnungen
Quelle: Stadt Hallenberg
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Hallenberg für
Gewerbesteuer
Grundsteuer B
414 %
413 %
Quelle: Stadt Hallenberg
Beherbergungsstätten in Hallenberg mit 9 und mehr Gästebetten, ab 2004 einschließlich Campingplätze (ohne Mieter von Dauerstellplätzen). Für Campingplätze wird die
Hallenberg
Jahr
angeb. Betten
Ankünfte
Übernachtungen
2006
geöff.
Betriebe
15
Auslastungsgrad %
604
29.398
89.159
39,8
2007
13
559
25.634
72.762
35,1
2008
12
563
26.902
73.121
34,0
2009
12
555
30.847
78.954
39,6
2010
12
521
32.194
80.451
41,7
2011
13
546
30.095
74.520
38,4
Seite 66
Marsberg
10.6
Marsberg
Die Stadt Marsberg hat 20.800 Einwohner.
10.6.1 Entwicklung der Einwohner in Marsberg
10.6.2 Einwohner in den einzelnen Ortsteilen von Marsberg
Seite 67
Marsberg
Wohnungen
Quelle: Stadt Marsberg
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Marsberg für
Gewerbesteuer
Grundsteuer B
440 %
443 %
Quelle: Stadt Marsberg
Beherbergungsstätten in Marsberg mit 9 und mehr Gästebetten, ab 2004 einschließlich Campingplätze (ohne Mieter von Dauerstellplätzen). Für Campingplätze wird die
Marsberg
Jahr
geöff.
Betriebe
2006
6
angeb. Betten
Ankünfte
Übernachtungen
Auslastungsgrad %
133
4.338
8.774
16,3
2007
8
189
4.454
7.674
12,9
2008
8
167
6.015
10.952
17,0
2009
8
171
6.573
12.372
20,9
2010
8
167
5.618
10.471
17,3
2011
7
160
6.172
11.467
18,7
Seite 68
Medebach
10.7
Medebach
Die Stadt Medebach hat 7.900 Einwohner.
10.7.1 Entwicklung der Einwohner in Medebach
10.7.2 Einwohner in den einzelnen Ortsteilen von Medebach
Seite 69
Medebach
Wohnungen
Quelle: Stadt Medebach
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Medebach für
Gewerbesteuer
Grundsteuer B
411 %
413 %
Quelle: Stadt Medebach
Beherbergungsstätten in Medebach mit 9 und mehr Gästebetten, ab 2004 einschließlich Campingplätze (ohne Mieter von Dauerstellplätzen). Für Campingplätze wird die
Medebach
Jahr
geöff.
Betriebe
2006
23
angeb. Betten
Ankünfte
Übernachtungen
Auslastungsgrad %
3.966
190.520
779.601
58,2
2007
23
3.950
203.972
860.729
61,7
2008
22
3.948
201.555
859.140
60,0
2009
22
3.925
174.456
749.727
53,6
2010
22
3.916
184.974
778.934
54,4
2011
21
3.816
174.643
738.688
52,0
Seite 70
Meschede
10.8
Meschede
Die Stadt Meschede hat 30.800 Einwohner.
10.8.1 Entwicklung der Einwohner in Meschede
Die Grafik zeigt die Entwicklung der Einwohnerzahlen in tausend Einwohnern
10.8.2 Einwohner in den einzelnen Ortsteilen von Meschede
Seite 71
Meschede
Wohnungen
Quelle: Stadt Meschede
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Meschede für
Gewerbesteuer
Grundsteuer B
435 %
430 %
Quelle: Stadt Meschede
Beherbergungsstätten in Meschede mit 9 und mehr Gästebetten, ab 2004 einschließlich Campingplätze (ohne Mieter von Dauerstellplätzen). Für Campingplätze wird die
Medebach
Jahr
geöff.
Betriebe
2006
23
angeb. Betten
Ankünfte
Übernachtungen
Auslastungsgrad %
3.966
190.520
779.601
58,2
2007
23
3.950
203.972
860.729
61,7
2008
22
3.948
201.555
859.140
60,0
2009
22
3.925
174.456
749.727
53,6
2010
22
3.916
184.974
778.934
54,4
2011
21
3.816
174.643
738.688
52,0
Seite 72
Olsberg
10.9
Olsberg
Die Stadt Olsberg hat 15.100 Einwohner.
10.9.1 Entwicklung der Einwohner in Olsberg
10.9.2 Einwohner in den einzelnen Ortsteilen von Olsberg
Die Grafik zeigt die Einwohnerzahl (Erst- und Zweitwohnsitz zusammen) in Tausend
Seite 73
Olsberg
Wohnungen
Quelle: Stadt Olsberg
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Olsberg für
Gewerbesteuer
Grundsteuer B
435 %
412 %
Quelle: Stadt Olsberg
Beherbergungsstätten in Olsberg mit 9 und mehr Gästebetten, ab 2004 einschließlich
Olsberg
Jahr
angeb. Betten
Ankünfte
Übernachtungen
2006
geöff.
Betriebe
36
Auslastungsgrad %
1.232
60.507
195.952
44,1
2007
35
1.186
55.323
195.876
43,4
2008
35
1.181
53.310
190.175
43,0
2009
34
1.135
51.885
185.121
43,1
2010
35
1.148
52.551
186.051
44,7
2011
34
1.146
59.945
189.416
45,2
Seite 74
Schmallenberg
10.10 Schmallenberg
Die Stadt Schmallenberg hat 25.300 Einwohner.
10.10.1 Entwicklung der Einwohner in Schmallenberg
10.10.2 Einwohner in den einzelnen Ortsteilen von Schmallenberg
Seite 75
Schmallenberg
Wohnungen
Quelle: Stadt Schmallenberg
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Schmallenberg für
Gewerbesteuer
Grundsteuer B
413 %
411 %
Quelle: Stadt Schmallenberg
Beherbergungsstätten in Schmallenberg mit 9 und mehr Gästebetten, ab 2004 einschließlich Campingplätze (ohne Mieter von Dauerstellplätzen). Für Campingplätze
wird die Anzahl der Betten nicht ermittelt.
Schmallenberg
Jahr
geöff.
Betriebe
2006
120
angeb. Betten
Ankünfte
Übernachtungen
Auslastungsgrad %
4.309
151.546
692.286
43,8
2007
120
4.273
147.681
676.659
42,7
2008
114
4.392
153.310
659.340
42,0
2009
117
4.370
154.964
658.675
41,8
2010
119
4.632
164.475
685.402
41,6
2011
112
4.374
165.244
693.516
42,2
Seite 76
Sundern
10.11 Sundern
Die Stadt Sundern hat 28.700 Einwohner.
10.11.1 Entwicklung der Einwohner in Sundern
10.11.2 Einwohner in den einzelnen Ortsteilen von Sundern
Seite 77
Sundern
Wohnungen
Quelle: Stadt Sundern
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Sundern für
Gewerbesteuer
Grundsteuer B
435 %
452 %
Quelle: Stadt Sundern
Beherbergungsstätten in Sundern mit 9 und mehr Gästebetten, ab 2004 einschließlich
Sundern
Jahr
angeb. Betten
Ankünfte
Übernachtungen
2006
geöff.
Betriebe
39
Auslastungsgrad %
1.308
70.342
165.554
34,0
2007
41
1.387
67.333
173.646
32,0
2008
39
1.322
72.266
175.389
31,0
2009
40
1.340
74.675
184.926
33,1
2010
37
1.234
73.847
175.685
33,6
2011
42
1.352
73.585
170.292
32,7
Seite 78
Winterberg
10.12 Winterberg
Die Stadt Winterberg hat 13.6300 Einwohner
Entwicklung der Einwohner in Winterberg
10.12.1 Einwohner in den einzelnen Ortsteilen von Winterberg
Die Grafik zeigt die Einwohnerzahl in Tausend
Seite 79
Winterberg
Wohnungen
Quelle: Stadt Winterberg
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Winterberg für
Gewerbesteuer
Grundsteuer B
435 %
425 %
Quelle: Stadt Winterberg
Beherbergungsstätten in Winterberg mit 9 und mehr Gästebetten, ab 2004 einschließlich Campingplätze (ohne Mieter von Dauerstellplätzen). Für Campingplätze wird die
Winterberg
Jahr
angeb. Betten
Ankünfte
Übernachtungen
2006
geöff.
Betriebe
138
Auslastungsgrad %
6.299
274.829
880.541
35,0
2007
136
7.069
243.356
779.999
31,0
2008
134
6.993
266.534
849.870
33,0
2009
124
6.615
274.021
849.561
34,9
2010
122
6.627
280.902
848.043
34,9
2011
120
7.389
297.060
986.452
36,9
Seite 80
11
Regionale Vergleiche
11.1
Kerngebiet, beste Geschäftslage
Für einen regionalen Vergleich sind die Bodenpreise in den Einkaufslagen der Städte
besonders markant. Deshalb werden hier die Bodenpreise aus den besten Lagen
einiger Städte aus dem Kreisgebiet mit dem Preisniveau der Städte in der Umgebung
verglichen.
Seite 81
11.2
Wohngrundstücke, gute Lage
Hier werden die Preise für Wohngrundstücke in guten Lagen aus den Städten aus
dem Hochsauerlandkreis mit den Preisen aus Städten in der Umgebung verglichen.
Seite 82
11.3
Wohngrundstücke, mittlere Lage
Hier werden die Preise für Wohngrundstücke in mittleren Lagen aus den Städten aus
dem Hochsauerlandkreis mit den Preisen aus Städten in der Umgebung verglichen.
Seite 83
12
Mieten
12.1
Vergleichsmietentabelle gemäß § 558c BGB
Für den Hochsauerland- und Märkischen Kreis sowie für die Stadt Schwerte erstellt
der
Landesverband Haus und Grund Westfalen e.V.
Hochstraße 87a
58095 Hagen
Internet: www.haus-und-grund-westfalen.de
nebst angeschlossene Vereine gemeinsam mit dem
Deutsche Mieterbund Nordrhein-Westfalen e.V.
Oststraße 55
40211 Düsseldorf
Internet: www.mieterbund-nrw.de
nebst Mietervereine Iserlohn, Lennetal, Lüdenscheid, Sauerland, Schwerte, Siegerland, Soest gemäß § 558c BGB eine Vergleichsmietentabelle für Wohnungen. Die
aktuelle Vergleichsmietentabelle kann gegen eine Schutzgebühr bei den Herausgebern erworben werden.
12.2
Gewerbliche Mieten
Die Industrie- und Handelskammer Arnsberg erstellt und veröffentlicht einen gewerblichen Mietspiegel. Dieser kann im Internet unter folgender Adresse abgerufen werden:
www.ihk-arnsberg.de
Die Industrie- und Handelskammer Arnsberg nennt dort Mieten für Ladenlokale, Büroflächen, Lager- und Produktionshallen sowie befestigte Freiflächen.
12.3
Mieten aus den Auswertungen des Gutachterausschusses
Im Zuge der Auswertung der Fragebögen ist auch eine größere Anzahl an tatsächlichen Mieten bekannt geworden. Es handelt sich um Bestandsmieten, es ist in der
Regel weder das Datum des Abschlusses des Mietvertrages, noch die Laufzeit bekannt.
Der Gutachterausschuss erstellt auf Anforderung und gegen Gebühr Auswertungen
aus den vorliegenden Mieten nach Absprache. Entsprechende Daten liegen ab dem
Jahr 2006 vor.
Seite 84
12.3.1 Mieten für Wohnraum
Diese Mieten entstammen nicht – wie bei der Vergleichsmietentabelle – Neuabschlüssen, sondern sind die Mieten zum Zeitpunkt des Verkaufs.
gerundet auf 0,05 €/m²
Mieten für Wohnungen mit Wohnflächen von 30 m² bis 70 m²
Baujahr
1949 - 64
1965 - 74
1975 - 85
60
39
67
36
Mittelwert
3,70 €/m²
4,00 €/m²
4,50 €/m²
4,85 €/m²
Standardabweichung
0,65 €/m²
2,00 €/m²
5,90 €/m²
0,73 €/m²
2,75 €/m²
5,40 €/m²
0,56 €/m²
2,75 €/m²
6,00 €/m²
0,61 €/m²
3,90 €/m²
6,60 €/m²
Anzahl
Spanne
ab 1986
202 Wohnungsmieten aus den Städten/Gemeinden Bestwig (5), Brilon (41), Eslohe (21), Hallenberg (2), Marsberg
(10), Medebach (3), Meschede (25), Olsberg (9), Schmallenberg (22), Sundern (43), Winterberg (21) [Anzahl in
Klammern]
Wohnflächen in der Spanne von 32 m² bis 70 m², Ø 58 m² – Jahrgang 2009 - 2011
Baujahr
1949 - 64
1965 - 74
1975 - 85
ab 1986
54
32
28
45
Mittelwert
3,90 €/m²
4,00 €/m²
4,25 €/m²
4,70 €/m²
Standardabweichung
0,85 €/m²
2,00 €/m²
5,60 €/m²
0,85 €/m²
1,95 €/m²
5,75 €/m²
0,84 €/m²
2,15 €/m²
6,40 €/m²
0,76 €/m²
3,60 €/m²
7,05 €/m²
Anzahl
Spanne
159 Wohnungsmieten aus den Städten/Gemeinden Bestwig (4), Brilon (31), Eslohe (5), Hallenberg (1), Marsberg
(20), Medebach (3), Meschede (17), Olsberg (6), Schmallenberg (37), Sundern (25), Winterberg (10) [Anzahl in
Klammern]
Baujahr
1949 - 64
1965 - 74
1975 - 85
ab 1986
12
12
8
11
Mittelwert
3,70 €/m²
3,10 €/m²
3,35 €/m²
4,15 €/m²
Standardabweichung
0,62 €/m²
2,70 €/m²
4,90 €/m²
0,88 €/m²
1,50 €/m²
4,80 €/m²
1,06 €/m²
2,05 €/m²
4,90 €/m²
0,57 €/m²
3,50 €/m²
5,25 €/m²
Anzahl
Spanne
43 Wohnungsmieten aus den Städten/Gemeinden Bestwig (2), Brilon (3), Eslohe (4), Hallenberg (2), Marsberg (4),
Medebach (1), Meschede (3), Olsberg (3), Schmallenberg (9), Sundern (11), Winterberg (1) [Anzahl in Klammern]
Zur Ermittlung des fiktiven Baujahres wurde die Modernisierung entsprechend der
Erläuterung der AGVGA-NRW zu den Standardmodellen berücksichtigt.
12.3.2 Mieten für Einfamilienhäuser
Die Tabelle enthält die Mieten von Einfamilienhäusern. Diese Gesamtmieten für Einfamilienhäuser zeigen einen Aspekt zur Ermittlung von Ertragswerten bei Einfamilienhäusern, der mit der reinen Quadratmetermiete nicht erfasst wird.
Mieten für Einfamilienhäuser mit Wohnflächen von 85 m² bis 200 m²
Baujahr
ger. auf 10 € bzw. 0,05 €/m²
alle
1949 - 70
1971 - 85
31
14
8
9
Mittelwert
470 €
370 €
480 €
610 €
Standardabweichung
180 €
230 €
1.100 €
88 €
230 €
550 €
129 €
310 €
650 €
234 €
390 €
1.100 €
3,85 €/m²
3,10 €/m²
4,10 €/m²
4,70 €/m²
Anzahl
Spanne
Mittelwert
ab 1986
Seite 85
ger. auf 10 € bzw. 0,05 €/m²
Mieten für Einfamilienhäuser mit Wohnflächen von 85 m² bis 200 m²
Baujahr
Anzahl
Standardabweichung
Spanne
alle
1949 - 70
1971 - 85
ab 1986
31
1,36 €/m²
1,20 €/m²
7,85 €/m²
14
0,87 €/m²
1,20 €/m²
4,40 €/m²
8
1,10 €/m²
2,60 €/m²
5,90 €/m²
9
1,67 €/m²
2,15 €/m²
7,85 €/m²
31 Mieten aus den Städten/Gemeinden Bestwig (1), Brilon (3), Eslohe (2), Marsberg (6), Medebach (1), Meschede
(3), Olsberg (4), Schmallenberg (6), Sundern (4), Winterberg (1) [Anzahl in Klammern]
12.3.3 Mieten für Garagen, Carports, Stellplätze
Es handelt sich um Mieten für einzelne PKW-Stellplätze üblicher Größe. In dem Datenmaterial sind keine regionalen Besonderheiten zu erkennen. Nichtüberdachte
PKW-Stellplätze werden aber in der Regel nur in den Zentren der Städte gemietet.
Mieten für PKW-Garagen, überdachte und nicht überdachte Stellplätze für
PKW
Mieten für
gerundet auf 1 €
Garage
Carport
Stellplatz*
97
7
23
5
Mittelwert
26 €
15 €
12 €
41 €
Standardabweichung
5€
15 €
40 €
3€
10 €
20 €
5€
5€
25 €
10 €
25 €
48 €
Anzahl
Spanne
Tiefgarage**
132 Mieten aus den Städten/Gemeinden Bestwig (G3; C2), Brilon (G24; C3; S10; T2 ), Eslohe (G4), Hallenberg (G3),
Marsberg (G11; S5) , Medebach (G1), Meschede (G11; S2; T2), Olsberg (G7), Schmallenberg (G16; C1;S2), Sundern
(G13; C1; S3), Winterberg (G4; S1; T1)
Jahrgang 2009 - 2011 [Anzahl in Klammern, G = Garagen, C=Carports, S=Stellplätze, T=Tiefgaragenplätze]
* Nichtüberdachter PKW-Stellplatz (nur in zentralen Lagen, oft mit gewerblicher Nutzung)
** Tiefgaragenstellplatz für PKW
Seite 86
13
Sonstige Angaben
13.1
Produkte des Gutachterausschusses
Bodenrichtwerte
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis
Grundstücksmarkttransparenz
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Öffentlichkeit (insbesondere Wertermittlungssachverständige,
Kreditinstitute, Private, Immobilienkaufleute, Finanzverwaltung)
spätestens 15. Februar eines jeden Jahres
Karte, aus der Siedlungs- und möglichst auch die Grundstücksstruktur erkennbar sein soll
Tarifstelle 7.3.1.1 VermWertGebT, Stand Januar 2010
Grundstücksmarktbericht
Ziel:
Bereitstellung von Informationen über Umsätze, Preisentwicklung und Preisniveau sowie über die für die Wertermittlung erforderlichen Daten
Hersteller:
Kunden:
Öffentlichkeit
Zeitpunkt:
März jeden Jahres
Form:
Heft im DIN A4-Format oder Datei im PDF-Format
Preis:
52,00 € für eine analoge Standardausgabe
(Tarifstelle 7.3.1.3 VermWertGebT, Stand Januar 2010)
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht mit allgemeinen Informationen als PDF-Datei kostenlos im Internet.
Gutachten des Gutachterausschusses
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis:
Unparteiische Gutachten über Grundstückswerte
Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach dem BauGB
oder anderen gesetzlichen Vorschriften,
Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte,
Inhaber von Rechten am Grundstück,
Gerichte und Justizbehörden
auf Antrag
schriftlich
Grundgebühr ab 1.000,00 € zuzüglich 0,2 % des ermittelten
Wertes und ggf. auch Zu- oder Abschläge abhängig vom Aufwand, zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, im Durchschnitt
2.000,00 €.
(Tarifstelle 7.1 VermWertGebT, Stand Januar 2010)
Für die Wertermittlung erforderliche Daten
Produkt:
Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren, Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten
Ziel:
Marktkonforme Grundstücksbewertung
Seite 87
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis:
Wertermittlungssachverständige
periodisch, Auskunft auf Antrag
Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht als Tabellen, Grafiken oder Formeln
12,00 € für einen Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
Ziel:
Marktkonforme Grundstücksbewertung, Verfügbarkeit der Daten aus der Kaufpreissammlung für Wertermittlungssachverständige
Hersteller:
Kunden:
Wertermittlungssachverständige
Zeitpunkt:
auf Antrag
Form:
Preisauskunft nach § 10 Abs. 2 bzw. 4 GAVO NRW an öffentlich bestellte und vereidigte oder nach DIN EN 45013 zertifizierte Sachverständige für Grundstückswertermittlung zur Begründung ihrer Gutachten bei verbindlicher Zusicherung der Einhaltung datenschutzrechtlicher Bestimmungen
Preis:
125,00 €, ab dem 11. mitgeteilten Vergleichspreis 7,00 € je weiterem mitgeteilten Vergleichspreis.
Auswertungen (Kundendefinierte Kaufpreisauswertung)
Ziel:
Nutzbarmachung der Kaufpreissammlung und der Marktdaten
des Gutachterausschusses für Marktuntersuchungen
Hersteller:
Kunden:
spezielle Interessenten (Planungsbüros, Wertermittlungssachverständige)
Zeitpunkt:
auf Antrag
Form:
Berichte, Tabellen usw.
Preis:
15,00 € bis 50,00 € für Mietwertübersichten
30,00 € bis 5.000,00 € für sonstige Auswertungen
Die Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen (VermWertGebO NRW) in Verbindung
mit dem Gebührentarif in der Anlage (VermWertGebT) bestimmt die Gebühren für die
Tätigkeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle.
13.2
Mitglieder des Gutachterausschusses
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis ist eine Einrichtung des Landes. Er ist ein unabhängiges, an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium. Die Mitglieder werden von der Bezirksregierung jeweils für die Dauer
von 5 Jahren bestellt. Die Sachverständigen werden bei der Bestellung durch die
Bezirksregierung darauf hingewiesen, dass beim Vorliegen von Interessenkollisionen
ihre Mitwirkung im Gutachterausschuss ausgeschlossen ist.
Seite 88
Die Tätigkeit im Gutachterausschuss ist ehrenamtlich. Die im Gutachterausschuss
tätigen ehrenamtlichen Gutachter sind Sachverständige aus den Fachbereichen
Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft
und Vermessungs- und Liegenschaftswesen.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis ist derzeit mit
folgenden Sachverständigen besetzt:
Vorsitzender:
Hermann-Josef Vedder
Arnsberg
Stellv. Vorsitzender:
Georg Seifart
Andreas Busch
Konrad Schulte-Göbel
Arnsberg
Bestwig
Schmallenberg
Ehrenamtliche Gutachter:
Willi Donner
Michael Föckeler
Franz-Josef Geueke-Göbel
Wilhelm Bernd Mengeringhausen
Dr. Christian Mohr
Hans-Gerd Nierhoff
Roland Otte
Medebach
Meschede
Schmallenberg
Brilon
Ense
Winterberg
Sundern
Ehrenamtliche Gutachter gem. § 2 (4) GAVO NRW:
Klaus Hartlich
Hans-Jürgen Schmidt
Rita Menke
Elisabeth Brand
Gerhard Wiese
Anita Dietrich-Emde
Finanzamt Arnsberg
Finanzamt Arnsberg
Finanzamt Meschede
Finanzamt Meschede
Finanzamt Brilon
Finanzamt Brilon
Der Gutachterausschuss wird bei der Erstattung von Gutachten in der Besetzung mit
dem Vorsitzenden oder einem Stellvertreter und mindestens zwei ehrenamtlichen
Gutachtern tätig. In besonderen Fällen kann der Vorsitzende weitere ehrenamtliche
Gutachter sowie Sachverständige hinzuziehen. Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten, beim Beschluss der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sowie bei der
Erstellung der Übersichten über die Bodenrichtwerte und über den Grundstücksmarkt
erhöht sich die Mindestzahl der ehrenamtlichen Gutachter auf vier. Bei der Ermittlung
von Bodenrichtwerten ist außerdem der bestellte ehrenamtliche Gutachter der zuständigen Finanzbehörde zu beteiligen.
Seite 89
13.3
Kontaktinformationen - Gutachterausschüsse
Hier erhalten Sie auch weitere Informationen über den Grundstücksmarkt im Zuständigkeitsbereich dieses Gutachterausschusses:
im Hochsauerlandkreis
59870 Meschede
Telefon: 0291 / 94 4215
Telefax: 0291 / 9426218
Email: gutachterausschuss@hochsauerlandkreis.de
Für die kreisangehörige Stadt Arnsberg ist ein eigener Gutachterausschuss eingerichtet:
in der Stadt Arnsberg
Postfach 23 40
59753 Arnsberg
Telefon: 02932 / 2011 349
Telefax: 02932 / 2011 916
Email: gutachterausschuss@arnsberg.de
Der Grundstücksmarktbericht für das Land ist hier erhältlich:
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Land Nordrhein-Westfalen
Postfach 30 08 65
40408 Düsseldorf
Telefon: 0211 / 475 2640
Telefax: 0211 / 475 2900
Email: oga@brd.nrw.de
Fragen zum Grundstücksmarkt in den angrenzenden Kreisen beantworten folgende
Gutachterausschüsse:
im Kreis Siegen-Wittgenstein
Koblenzer Straße 73
57072 Siegen
Telefon: 0271 / 333 1551
Telefax: 0271 / 333 1580
Email: gutachterausschuss@siegen-wittgenstein.de
in der Stadt Siegen
Postfach 10 03 52
57003 Siegen
Telefon: 0271 / 404 3263
Telefax: 0271 / 404 3263
Email: m_horsten@siegen.de
Seite 90
im Kreis Soest
Postfach 17 52
59491 Soest
Telefon: 02921 / 30 2367
Telefax: 02921 / 30 2899
Email: gutachterausschuss@kreis-soest.de
in der Stadt Lippstadt
Postfach 25 40
59535 Lippstadt
Telefon: 02941 / 980 612
Telefax: 02941 / 980 615
Email: gutachterausschuss@stadt-lippstadt.de
im Kreis Olpe
Postfach 15 60
57445 Olpe
Telefon: 02761 / 81 395
Telefax: 02761 / 94503395
Email: k_brueck@kreis-olpe.de
im Märkischen Kreis
Postfach 20 80
58505 Lüdenscheid
Telefon: 02351 / 966 6680
Telefax: 02351 / 966 6279
Email: gutachterausschuss@maerkischer-kreis.de
in der Stadt Lüdenscheid
Postfach 27 40
58505 Lüdenscheid
Telefon: 02351 / 17 1498
Telefax: 02351 / 17 1714
Email: gutachterausschuss@luedenscheid.de
in der Stadt Iserlohn
Werner-Jacobi-Platz 12
58636 Iserlohn
Telefon: 02371 / 217 2463
Telefax: 02371 / 217 4699
Email: gutachterausschuss@iserlohn.de
Seite 91
im Kreis Paderborn
Postfach 19 40
33049 Paderborn
Telefon: 05251 / 308 933
Telefax: 05251 / 308 899 331
Email: gutachterausschuss@kreis-paderborn.de
in der Stadt Paderborn
Postfach
33095 Paderborn
Telefon: 05251 / 88 1685
Telefax: 05251 / 88 2065
Email: gutachterausschuss@paderborn.de
im Kreis Höxter
Postfach 10 03 46
37669 Höxter
Telefon: 05271 / 965 5301
Telefax: 05271 / 965 85399
Email: m.busse@kreis-hoexter.de
Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den
Bereich des Landkreises Waldeck-Frankenberg und für den Bereich der Stadt
Korbach
Pommernstraße 41
34497 Korbach
Telefon: 05631 / 978 227
Telefax: 0611 / 327 605 505
Email: gutachterausschuss.waldeck-frankenberg@hvbg.hessen.de
gutachterausschuss.korbach@hvbg.hessen.de
Seite 92
www.gaa.hochsauerlandkreis.de
Seite 93

Grundstücksmarktbericht 2012. Bestwig, Brilon, Eslohe, Hallenberg

Transcription

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