Grundstücksmarktbericht 2014. Bestwig, Brilon, Eslohe, Hallenberg

Transcription

Der Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
im Hochsauersauerlandkreis
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht mit allgemeinen Informationen
Grundstücksmarktbericht 2014.
Bestwig, Brilon, Eslohe, Hallenberg, Marsberg, Medebach,
Meschede, Olsberg, Schmallenberg, Sundern und Winterberg.
Seite 2
Grundstücksmarktbericht Hochsauerlandkreis
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Hochsauerlandkreis
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht mit allgemeinen Informationen
Grundstücksmarktbericht 2014
Berichtszeitraum 01.01.2013 – 31.12.2013
Übersicht über den Grundstücksmarkt
in Bestwig, Brilon, Eslohe, Hallenberg, Marsberg,
Medebach, Meschede, Olsberg, Schmallenberg,
Sundern und Winterberg.
Meschede, im März 2014
Seite 3
Herausgeber
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis
Geschäftsstelle
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis
Eichholzstraße 9
59821 Arnsberg
Postfach
59870 Meschede
Telefon: 0291 94 4470
Telefax: 0291 94 26218
E-Mail: gutachterausschuss@hochsauerlandkreis.de
Gebühr
Dieser Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht mit allgemeinen Informationen steht
als PDF-Datei zum kostenlosen Download im Internet bereit.
(Der vollständige Grundstücksmarktbericht ist gegen eine Gebühr von 52 € erhältlich.)
Internet
Die Internetseiten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis finden Sie unter der Adresse:
www.gaa.hochsauerlandkreis.de
Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis und der anderen Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen sowie deren
Grundstücksmarktberichte und der Grundstücksmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses stehen im Internet unter der Adresse:
www.borisplus.nrw.de
2. überarbeitete Auflage
Der Bericht über den Grundstücksmarkt ist urheberrechtlich geschützt. Nachdruck,
Vervielfältigung oder Wiedergabe auch von Teilen des Grundstücksmarktberichts
oder von Auswertungsergebnissen ist nur mit Genehmigung des Herausgebers und
mit Quellenangabe gestattet.
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Inhaltsverzeichnis
1
Wesentliche Aussagen ...................................................................................... 7
2
Zielsetzung des Grundstückmarktberichtes .................................................... 8
3
3.1
3.2
Gutachterausschüsse ........................................................................................ 9
Aufgaben der Gutachterausschüsse .................................................................... 9
Aufgaben der Geschäftsstellen .......................................................................... 10
4
4.1
4.2
4.3
4.4
Grundstücksmarkt des Berichtsjahres ........................................................... 11
Anzahl der Kauffälle ........................................................................................... 11
Flächenumsatz ................................................................................................... 13
Geldumsatz ........................................................................................................ 14
Zwangsversteigerungen ..................................................................................... 14
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
Unbebaute Grundstücke .................................................................................. 16
Individueller Wohnungsbau ................................................................................ 16
Geschosswohnungsbau ..................................................................................... 18
Gewerbliche Bauflächen .................................................................................... 18
Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen ................................................... 18
Bauerwartungs- und Rohbauland ....................................................................... 28
6
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
Bebaute Grundstücke ...................................................................................... 29
Ein- und Zweifamilienhäuser .............................................................................. 29
Dreifamilienhäuser ............................................................................................. 35
Mehrfamilienhäuser ............................................................................................ 36
Gemischt genutzte Gebäude .............................................................................. 36
Sonstige bebaute Grundstücke .......................................................................... 36
7
7.1
7.2
Wohnungseigentum ......................................................................................... 37
Umsätze ............................................................................................................. 37
Preise................................................................................................................. 38
8
8.1
8.2
8.3
Bodenrichtwerte ............................................................................................... 46
Gesetzlicher Auftrag ........................................................................................... 46
Bodenrichtwerte für Bauland .............................................................................. 46
Übersicht über die Bodenrichtwerte (Gebietstypische Werte) ............................. 47
9
9.1
9.2
9.3
9.4
9.5
Erforderliche Daten .......................................................................................... 48
Indexreihen ........................................................................................................
Diese Angaben sind nur im vollständigen, 48
Umrechnungsfaktoren ........................................................................................
gebührenpflichtigen Grundstücksmarktbe- 48
Liegenschaftszinssätze ......................................................................................
48
richt enthalten.
Marktanpassungsfaktoren .................................................................................. 48
Sonstige erforderliche Daten, Erbbauzinssätze .................................................. 48
10
10.1
10.2
10.3
10.4
10.5
10.6
10.7
10.8
10.9
10.10
10.11
10.12
Rahmendaten zum Grundstücksmarkt ........................................................... 63
Hochsauerlandkreis ........................................................................................... 63
Bestwig .............................................................................................................. 65
Brilon.................................................................................................................. 66
Eslohe ................................................................................................................ 67
Hallenberg.......................................................................................................... 68
Marsberg ............................................................................................................ 69
Medebach .......................................................................................................... 70
Meschede .......................................................................................................... 72
Olsberg .............................................................................................................. 73
Schmallenberg ................................................................................................... 74
Sundern ............................................................................................................. 75
Winterberg ......................................................................................................... 77
Seite 5
11
11.1
11.2
11.3
Regionale Vergleiche ....................................................................................... 78
Kerngebiet, beste Geschäftslage ....................................................................... 78
Wohngrundstücke, gute Lage............................................................................. 79
Wohngrundstücke, mittlere Lage ........................................................................ 80
12
12.1
12.2
12.3
Mieten ............................................................................................................... 81
Vergleichsmietentabelle gemäß § 558c BGB ..................................................... 81
Gewerbliche Mieten ........................................................................................... 81
Mietauswertungen des Gutachterausschusses .................................................. 81
13
13.1
13.2
13.3
Sonstige Angaben ............................................................................................ 84
Produkte des Gutachterausschusses ................................................................. 84
Mitglieder des Gutachterausschusses ................................................................ 85
Kontaktinformationen – Gutachterausschüsse ................................................... 86
Von diesem Grundstücksmarktbericht wird ein Auszug mit allgemeinen Informationen
als PDF-Datei zum kostenlosen Download im Internet angeboten.
Der vollständige Grundstücksmarktbericht wird nur gegen eine Gebühr abgegeben
und enthält neben den allgemeinen Informationen über die Umsatz- und Preisentwicklung auch die Erforderlichen Daten für die Wertermittlung.
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1
Wesentliche Aussagen
Gesamtumsatz im Grundstücksverkehr
Im vergangenen Jahr wurden 2.527 Kaufverträge vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis registriert. Davon
waren 18 % aufgrund persönlicher oder sonstiger Verhältnisse nicht zur
weiteren Auswertung geeignet. Die Zahl der Kaufverträge ist im
Vergleich mit dem Vorjahr um 5 % gesunken.
Umsatz
Insgesamt wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses
für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis 1.149 ha zu 216 Millionen
Euro umgesetzt, davon wurden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
837 ha zu 182 Millionen Euro umgesetzt.
Bauplätze
Die Anzahl der verkauften Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus ist im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis um 10 % gesunken. Die Preise sind
konstant geblieben. 23 % der Bauplätze wurden zu Preisen bis zu
30.000 Euro veräußert und nur 9 Prozent kosteten über 100.000 Euro.
148 Bauplätze mit insgesamt 18 ha wurden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu 11 Millionen Euro umgesetzt.
Umsatz
Preise
Land- und Forstwirtschaft
Im Berichtsjahr wechselten im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis 463 ha land- und
forstwirtschaftliche Flächen den Eigentümer.
Die Preise für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke sind im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im
Hochsauerlandkreis im Vergleich zum Vorjahr um 13 % gestiegen.
Umsatz
Preise
Häuser
Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis im Vergleich zum Vorjahr um 3 % gestiegen. In der Preisspanne von 75.000 Euro bis 150.000 Euro wurden 50 % aller Ein- und
Zweifamilienhäuser gehandelt. Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser
wurden in Meschede (113), Brilon (99) und Sundern (81) gehandelt.
Umsatz
Preise
Eigentumswohnungen
Die Zahl der Verkäufe ist im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis mit 344 Objekten
im Vergleich zum Vorjahr um 19 % gesunken. Die meisten Eigentumswohnungen wurden in Winterberg (152), Brilon (42) und Sundern (42)
verkauft.
Umsatz
Preise
Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind im Mittel konstant
geblieben.
Seite 7
2
Zielsetzung des Grundstückmarktberichtes
Aufgabe des Grundstückmarktberichtes ist es, die regionale Umsatz- und Preisentwicklung darzustellen und über das Preisniveau zu informieren. Der Grundstücksmarktbericht dient damit der allgemeinen Markttransparenz. Er basiert auf den Daten
und Auswertungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Die vorliegenden,
für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Der Bericht wendet sich zum einen an die freiberuflich tätigen Bewertungssachverständigen, um diesen als Hintergrund für ihre Arbeit Informationen über die Entwicklung auf dem hiesigen Grundstücksmarkt zu geben und die beim Gutachterausschuss
erarbeiteten Ergebnisse, die von allgemeinem Interesse sind, bekannt und nutzbar zu
machen. Zum anderen wendet er sich an alle sonstigen Stellen der freien Wirtschaft,
der öffentlichen Verwaltung sowie Bereiche von Wissenschaft und Forschung, die auf
Kenntnisse über den Grundstücksmarkt angewiesen sind, wie zum Beispiel in der
Bau- und Wohnungswirtschaft, bei Banken, Versicherungen und öffentlichen Verwaltungen im Bereich Städtebau, Bodenordnung und Wirtschaftsförderung. Er wendet
sich aber auch an die interessierte Öffentlichkeit.
Im Hinblick auf die unterschiedlichen Nutzer verfolgt der Bericht das Ziel, allgemein
über die Tätigkeit des Gutachterausschusses zu informieren und aufzuzeigen, welches detaillierte Datenmaterial dort vorliegt und für spezielle Fragestellungen nutzbar
gemacht werden kann.
Wegen der Komplexität des behandelten Themas kann der Bericht nicht allen Aspekten des Grundstückmarktes gerecht werden. Um den Marktbericht optimal dem Informationsbedarf der verschiedenen Nutzer anpassen zu können, ist der Gutachterausschuss an Anregungen interessiert, die in zukünftigen Grundstücksmarktberichten
gegebenenfalls berücksichtigt werden können.
Seite 8
3
Gutachterausschüsse
Die wesentlichen Grundlagen für die Tätigkeit von Gutachterausschuss und Geschäftsstelle sind:
o Baugesetzbuch (BauGB)
o
Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NordrheinWestfalen (Gutachterausschussverordnung NRW – GAVO NRW)
o
Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
jeweils in den geltenden Fassungen.
3.1
Aufgaben der Gutachterausschüsse
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Nordrhein-Westfalen aufgrund
des Bundesbaugesetzes von 1960 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in kreisfreien Städten, Kreisen und großen kreisangehörigen Städten (über 60.000 Einwohner). Durch interkommunale Vereinbarungen können aber auch gemeinsame Gutachterausschüsse gebildet werden. Im Jahre 1981 ist für das Land Nordrhein-Westfalen
ein Oberer Gutachterausschuss gebildet worden. Im Hochsauerlandkreis wurde neben dem hiesigen Gutachterausschuss ein Gutachterausschuss in der großen kreisangehörigen Stadt Arnsberg eingerichtet. Außer dem an die Stelle des Bundesbaugesetzes getretenen Baugesetzbuch (BauGB) sind für die Arbeit der Gutachterausschüsse insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie
die Gutachterausschussverordnung Nordrhein-Westfalen (GAVO NRW) maßgebend.
Aufgaben des örtlichen Gutachterausschusses
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung.
Ermittlung von Bodenrichtwerten.
Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten und Grundstückswerten in förmlich
festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen.
Ermittlung von sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen.
Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u.a. Liegenschaftszinssätze, Bodenpreisindexreihen, Marktanpassungsfaktoren).
Feststellungen über den Grundstücksmarkt.
Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten
Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken.
Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust
(Enteignung) und über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensteile.
Erstattung von Gutachten über Miet- oder Pachtwerte.
Erstellung von Mietübersichten.
Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses
o
o
Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen.
Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Gerichten oder Behörden in gesetzlichen Verfahren. Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein
Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt.
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3.2
Aufgaben der Geschäftsstellen
Zur Vorbereitung und Durchführung ihrer Tätigkeiten bedient sich der Gutachterausschuss seiner Geschäftsstelle. Diese ist beim Hochsauerlandkreis, der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde, eingerichtet.
Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung einer
Kaufpreissammlung. Diese bildet die Datenbasis für die meisten weiteren Aufgaben.
Notare und andere Stellen sind gemäß § 195 Baugesetzbuch verpflichtet, den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Abschriften beurkundeter Kaufverträge und
sonstige den Bodenmarkt betreffende Unterlagen zu übersenden. Die Verträge werden durch die Geschäftsstelle nach Weisung des Gutachterausschusses ausgewertet.
Die Kaufpreissammlung wird um notwendige beschreibende preis- bzw. wertrelevante
Daten ergänzt, die auch auf Rückfragen bei den Vertragsparteien beruhen. Durch die
Kaufpreissammlung ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt umfassend informiert wird. Diese Daten dienen sowohl
als Grundlage bei der Ermittlung von Grundstückswerten als auch zur Ableitung von
Grundlagendaten entsprechend den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Weitere Aufgaben sind:
o Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung.
o Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus
der Kaufpreissammlung, wie Bodenpreisindexreihen, Liegenschaftszinssätze, Umrechnungskoeffizienten und Marktanpassungsfaktoren.
o Beobachtung und Analyse des Grundstücksmarktes.
o Erteilung von Auskünften über die Bodenrichtwerte und die ausgewerteten Daten
aus der Kaufpreissammlung.
o Vorbereitung der Wertermittlungen.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge
als auch sämtliche sonstigen personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung
grundsätzlich dem Datenschutz. Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten
der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgabe eingesehen werden. Auskünfte aus
der Kaufpreissammlung sind bei Vorliegen eines berechtigten Interesses zu erteilen.
Sie dürfen jedoch nur in anonymisierter Form erteilt werden.
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4
Grundstücksmarkt des Berichtsjahres
Die Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen der beim
Gutachterausschuss im Berichtsjahr registrierten Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Kaufverträge, bei denen anzunehmen war, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, werden nur im Rahmen der Gesamtübersicht erfasst, aber nicht in die weiteren Betrachtungen einbezogen.
Bei den angegebenen Werten handelt es sich um vorläufige Endergebnisse, die erfahrungsgemäß die tatsächliche Situation auf dem Grundstücksmarkt widerspiegeln.
Abweichungen zu späteren Veröffentlichungen können sich daraus ergeben, dass
beurkundende Stellen Urkunden nachreichen oder dass von bereits beurkundeten
Verträgen später zurückgetreten wird.
Bei den allgemeinen Aussagen wird nach den Teilmärkten unbebaute Baugrundstücke, Wohnungseigentum sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen unterschieden.
Unter unbebauten Baugrundstücken sind dabei alle selbständig bebaubaren Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhausbebauung) und den Geschosswohnungsbau sowie die gewerblich genutzten Grundstücke
("klassische" Gewerbe- und Industriegrundstücke sowie Grundstücke, die sich für eine Nutzung im tertiären Bereich eignen) erfasst. Unter dem Teilmarkt bebaute Grundstücke sind Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büro-, Verwaltungsund Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte und sonstige bebaute Grundstücke erfasst.
4.1
Anzahl der Kauffälle
Insgesamt wurden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis im Berichtsjahr 2.527 Kauffälle über bebaute und unbebaute Grundstücke
ausgewertet. Die Zahl der Kauffälle ist gegenüber dem Vorjahr um 5 % gesunken. Im
gesamten Hochsauerlandkreis (einschließlich des Bereichs der Stadt Arnsberg)
wurden 3.236 Kauffälle abgeschlossen. Die Anzahl ist im Vergleich zum Vorjahr um
5 % gesunken.
Seite 11
Grundstücksmarkt im Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg
Auswertungszeitraum 01.01.2013 bis 31.12.2013 gegenüber 01.01.2012 bis 31.12.2012
– 5%
2.527
2.075
1.242
440
344
22
322
im Jahr 2013 registrierte Verträge
– 7% zur Auswertung geeignete Verträge
– 7% bebaute Grundstücke
– 2% Wohnungs- und Teileigentum
– 19% Wohnungseigentum
– 53% Erstverkäufe
– 15% Weiterverkäufe
in Winterberg (152), Brilon (42) und Sundern (42)
96
+ 300% Teileigentum
Ladengeschäfte, Praxis-, Büro- oder Kellerräume und Garagen.
576
– 6% Ein- und Zweifamilienhäuser
in Meschede (113), Brilon (99) und Sundern (81)
89
– 19% Mehrfamhäuser, Mischnutzung
49
9
40
+ 11% Rein gewerbliche Gebäude
– 10% Geschäfte, Büros
+ 18% Industrie, Gewerbe
88
Sonstige Kauffälle
Hofstellen, Garagen usw .
833
160
148
– 8% unbebaute Grundstücke
– 13% Bauplätze
– 10% Wohnungsbau
in Meschede (24), Sundern (24) und Brilon (20)
0
12
9
4
263
171
– 100% Erbbaurechte (Wohnen)
– 20% Gewerbe
+ 13% Werdendes Bauland
± 0% Gartenland
– 14% Land- und Forstwirtschaft
– 16% Landwirtschaft
in Marsberg (28), Schmallenberg (19) und Brilon (18)
92
– 10% Forstwirtschaft
in Sundern (19), Schmallenberg (12) und Winterberg (12)
397
Sonstige Kauffälle
Arrondierungen, Verkehrsflächen usw .
452
zur Auswertung ungeeignete Verträge
mit 82 Zw angsversteigerungen (+ 34%), aber auch anderen
Verträgen,die unter persönlichen und ungew öhnlichen
Verhältnissen zustande gekommen sind, Schenkungen oder
Verträgen, die verschiedene Objekte mit einem Preis beinhalten.
Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg
Seite 12
Die bebauten Grundstücke weisen einen Marktanteil von 57 % auf. Der Marktanteil
des Wohnungseigentums beträgt im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis 17 % aller geeigneten Kauffälle.
Die unbebauten Baugrundstücke haben einen Marktanteil von 7 %. Auf die landwirtschaftlich genutzten Flächen entfiel ein Marktanteil von 8 % und auf die forstwirtschaftlich genutzten Flächen ein Marktanteil von 4 %.
Die Kaufverträge verteilten sich im Berichtsjahr wie folgt auf die einzelnen Städte und
Gemeinden im Hochsauerlandkreis:
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Zuständigkeitsgebiet
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
86
357
104
63
233
159
408
154
268
318
377
2.527
709
3.236
Veränderung zum Vorjahr
Steigerung 10% und mehr
Steigerung 3% bis 9%
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
Senkung 10% und mehr
* Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Arnsberg
4.2
Flächenumsatz
Im Berichtsjahr wurden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Hochsauerlandkreis
8,9 Millionen Quadratmeter Grundstücksfläche (davon 7,5 Millionen Quadratmeter im
Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis) umgesetzt.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg**
Hochsauerlandkreis
Anzahl
64
289
82
47
190
134
342
127
223
265
312
2.075
495
2.570
Flächenumsatz*
13,5 ha
86,1 ha
54,7 ha
24,1 ha
68,7 ha
47,8 ha
100,1 ha
37,5 ha
84,2 ha
78,1 ha
159,7 ha
754,5 ha
139,6 ha
894,1 ha
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
* Flächenumsatz ohne Wohnungseigentum
** Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Arnsberg
Seite 13
4.3
Geldumsatz
Der Geldumsatz erreichte im vergangenen Jahr im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
im Hochsauerlandkreis insgesamt 254 Millionen Euro. Davon wurden 182 Millionen
Euro im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis
umgesetzt.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
64
289
82
47
190
134
342
127
223
265
312
2.075
495
2.570
Geldumsatz
4,5 Mio. €
29,1 Mio. €
5,4 Mio. €
1,3 Mio. €
10,2 Mio. €
6,1 Mio. €
38,8 Mio. €
10,9 Mio. €
13,5 Mio. €
33,5 Mio. €
28,4 Mio. €
181,6 Mio. €
72,3 Mio. €
253,9 Mio. €
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
4.4
Zwangsversteigerungen
Die Zuschläge in Zwangsversteigerungsverfahren gehören nicht zum gewöhnlichen
Geschäftsverkehr, können aber Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. Deshalb
wird hier auch über Anzahl und Umsatz der Zwangsversteigerungsverfahren berichtet.
Seite 14
Der Anteil des Erlöses am festgesetzten Verkehrswert betrug im Berichtsjahr bei
Wohnungseigentum 67 %, bei Häusern 58 %, bei unbebauten Grundstücken 46 %
und bei allen zusammen 58 %.
Seite 15
5
Unbebaute Grundstücke
5.1
Individueller Wohnungsbau
Mit den Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau sind voll erschlossene,
baureife Grundstücke gemeint, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im
Wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des (privaten) Bauherrn bebaut
werden können. Es handelt sich zumeist um Ein- oder Zweifamilienhäuser in ein- oder
zweigeschossiger Bauweise, wobei jedoch – soweit ortsüblich – auch eine höhere
Geschossigkeit auftreten kann. Auch Baugrundstücke für eine Reihenhausbebauung
werden hier berücksichtigt. Wesentliche Kennzeichen dieser Kategorie sind die einbis zweigeschossige Bebauung auch in der näheren Umgebung sowie die Möglichkeit
des Bauherrn, auf die Gestaltung individuell Einfluss nehmen zu können.
5.1.1
Umsätze
Die folgende Tabelle zeigt den Baulandumsatz in den Städten und Gemeinden des
Hochsauerlandkreises.
Anzahl, Flächen- und Geldumsatz von Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau mit Veränderungen gegenüber dem Vorjahr:
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
3
20
6
7
13
12
24
10
16
24
13
148
59
207
Flächenumsatz
0,2 ha
1,6 ha
1,8 ha
0,8 ha
1,0 ha
1,0 ha
6,9 ha
0,7 ha
1,2 ha
1,6 ha
1,5 ha
18,2 ha
4,0 ha
22,2 ha
Geldumsatz
0,1 Mio. €
1,3 Mio. €
0,8 Mio. €
0,2 Mio. €
0,4 Mio. €
0,3 Mio. €
4,4 Mio. €
0,4 Mio. €
0,7 Mio. €
1,4 Mio. €
1,1 Mio. €
11,1 Mio. €
4,3 Mio. €
15,3 Mio. €
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
Umsatz im Zuständigkeitsgebiet differenziert nach Gesamtkaufpreisen:
Seite 16
Die Entwicklung der Verkäufe von Bauplätzen für Wohnbebauung im Zuständigkeitsgebiet über die letzten Jahre ist der folgenden Grafik zu entnehmen:
5.1.2
Preisentwicklung
Die Preise für Wohnbauflächen für Eigentumsmaßnahmen sind im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben.
5.1.3
Erschließungsbeiträge (individueller Wohnungsbau)
Die Erschließungsbeiträge sind vom Grundstückseigentümer zu entrichtende Kommunalabgaben, mit denen die Kommune die Erschließung des Grundstücks finanziert.
Mit Erschließung werden die technische Erschließung (Herstellung der Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks durch Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze wie Elektrizität, Gas, öffentliche Wasserversorgung und Kanalisation) und die verkehrsmäßige
Erschließung (Anschluss an das Wegenetz) beschrieben. Der Erschließungsbeitrag
wird als Kostenersatz für die Herstellung von Teilanlagen einer Straße wie die Fahrbahn, Mischflächen, Gehwege, Straßenbeleuchtung, Straßenentwässerung, Parkflächen, Radwege, Verkehrsgrün sowie die Kosten für den Erwerb des Straßenlandes
von den Gemeinden gefordert. Im Zuge der Auswertung der Kaufverträge wurden die
Erschließungsbeiträge bei den zuständigen Erschließungsträgern erfragt und in der
folgenden Tabelle zusammengefasst.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
im Berichtsjahr
keine Angabe
im Mittel 35 €/m², bis zu 63 €/m².
in den letzten 5 Jahren
Dieser Tabelle sind nicht die tatsächlichen Erschließungsbeiträge für ein bestimmtes
Grundstück zu entnehmen. Es handelt sich hier um einen Überblick über die für im
Berichtsjahr veräußerte Grundstücke gezahlten Erschließungsbeiträge. Diese können
Seite 17
von Jahr zu Jahr, abhängig von den jeweiligen Erschließungsmaßnahmen, stark differieren. Die für ein bestimmtes Grundstück gegebenenfalls noch anfallenden Erschließungsbeiträge können nur von der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung
bzw. dem Erschließungsträger angegeben werden.
5.2
Geschosswohnungsbau
Mit Grundstücken für den Geschosswohnungsbau sind voll erschlossene, baureife
Grundstücke gemeint, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit in der
Regel drei- oder mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können. Eine Unterscheidung nach Geschosswohnungsbau für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen
oder gemischte (teilweise gewerbliche) Nutzung findet hier nicht statt. Wesentliche
Kennzeichen dieser Kategorie sind die drei- und mehrgeschossige Umgebungsbebauung sowie die in mehreren Geschossen gleichartige Grundrisslösung der Wohnungen, auf deren Gestaltung der spätere Nutzer keinen Einfluss hat.
Im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis sind Verkäufe von unbebauten Flächen für den Geschosswohnungsbau selten und spielen hier auf dem Immobilienmarkt keine wesentliche Rolle.
5.3
Gewerbliche Bauflächen
Gewerbliche Bauflächen werden in zwei Kategorien aufgeteilt:
Gewerbliche Bauflächen  Industrie 
Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen
Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind z. B. Grundstücke in den klassischen Gewerbegebieten.
Gewerbliche Bauflächen  tertiäre Nutzung 
Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen
Vorgaben einer überwiegend „höherwertigen gewerblichen“ (tertiären) Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind Grundstücke in Gebieten mit
überwiegender Büro- und Handelsnutzung. Außerdem werden Büro- und Geschäftsgrundstücke in Innenstadt- oder Unterzentrumslagen sowie Grundstücke für den
großflächigen Einzelhandel erfasst.
5.3.1
Umsätze
Im Berichtsjahr wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im
Hochsauerlandkreis 12 Kaufverträge über gewerbliche Bauflächen registriert. Dabei
wurde eine Fläche von 5,2 ha für zusammen 1,8 Millionen Euro umgesetzt.
5.3.2
Preisentwicklung
In diesem Marktsegment sind die Preise überwiegend konstant geblieben. Die Entwicklung ist aber regional unterschiedlich.
5.4
Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Hier handelt es sich um Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich
Seite 18
nutzbar sind. Neben den landwirtschaftlich genutzten Flächen (Ackerland und Grünland) und den forstwirtschaftlich genutzten Flächen werden in diesem Teilmarkt auch
Verkäufe von Weihnachtsbaumkulturen, Flächen mit besonderer Zweckbestimmung
und Gartenland erfasst. Abbau- und Abgrabungsflächen bleiben unberücksichtigt.
Zur Beurteilung der Preise für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen wurde
das Zuständigkeitsgebiet in Regionen ähnlicher Agrar- und Preisstruktur aufgeteilt.
Region 1: Die Gemeinde Eslohe und die Städte Sundern, Meschede, Schmallenberg
(ohne die Gemarkung Oberkirchen) und aus der Stadt Winterberg die
Gemarkung Altenfeld.
Region 2: Die Gemeinde Bestwig und die Stadt Olsberg.
Region 3: Die Städte Winterberg (ohne Gemarkung Altenfeld) und Hallenberg sowie
aus der Stadt Schmallenberg die Gemarkung Oberkirchen.
Region 4: Die Stadt Medebach.
Region 5: Die Stadt Brilon und aus der Stadt Marsberg die Gemarkungen Westheim,
Meerhof, Oesdorf und Essentho.
Region 6: Die Stadt Marsberg ohne die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf
und Essentho.
5.4.1
Landwirtschaftlich genutzte Flächen
Landwirtschaftliche Flächen sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, von
denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften in absehbarer Zeit nur
landwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Verkäufe von Flächen unter 2.500 m²
sind bei der Berechnung der Umsätze und Preise außer Betracht geblieben.
Die Zuordnung zu Ackerland bzw. Grünland wurde nicht nach der tatsächlichen Nutzung, sondern nach der Klassifizierung in der Bodenschätzung vorgenommen. Danach wurde Acker-Grünland (AGr) und Ackerland (A) dem Ackerland und nur Grünland (Gr) dem Grünland zugeordnet.
Seite 19
Umsätze
Im Berichtsjahr wurden vom Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis 131 Kaufverträge ausgewertet. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einer Veränderung von
– 24 %. Dabei wurde eine Fläche von 188 ha (im Vergleich zum Vorjahr – 27 %) für
zusammen 3,4 Millionen Euro (im Vergleich zum Vorjahr – 6 %) umgesetzt. Davon
entfielen 86 Verkäufe auf Ackerland und 45 Verträge auf Grünland.
Ackerland
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
1
11
3
9
24
9
11
5
6
3
4
86
6
92
Flächenumsatz
0,9 ha
22,4 ha
13,2 ha
13,2 ha
34,9 ha
7,8 ha
15,3 ha
3,6 ha
15,2 ha
2,9 ha
10,0 ha
139,3 ha
21,6 ha
160,9 ha
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
Grünland
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
2
7
2
2
4
6
2
1
13
3
3
45
7
52
Flächenumsatz
1,9 ha
4,6 ha
2,2 ha
0,6 ha
3,6 ha
4,3 ha
2,8 ha
0,8 ha
19,8 ha
5,0 ha
2,9 ha
48,4 ha
7,5 ha
55,9 ha
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
Seite 20
Preisentwicklung
Die Preise für Acker- und Grünlandflächen sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen.
Seite 21
Preisniveau
Regressionsergebnis
Der Gutachterausschuss hat Durchschnittspreise aus einer multiplen Regression auf
der Grundlage der Kaufpreise der letzten 5 Jahre ermittelt.
Ackerland
Das Ergebnis der Regression bezieht sich auf den Stichtag 01.01.2014, eine durchschnittliche Fläche von 15.000 m² und eine durchschnittliche Ackerlandzahl von 30.
Region 1:
Region 2:
Region 3:
Region 4:
Region 5:
Region 6:
1,93 €/m²
1,47 €/m²
1,08 €/m²
1,56 €/m²
1,88 €/m²
1,28 €/m²
Zur Berücksichtigung unterschiedlicher Ackerzahlen sowie Grundstücksflächen werden im „Erforderliche Daten“ Umrechnungsfaktoren angeboten.
Grünland
Das Ergebnis der Regression bezieht sich auf den Stichtag 01.01.2014 und eine
durchschnittliche Grünlandzahl von 30.
Region 1:
Region 2:
Region 3:
Region 4:
Region 5:
Region 6:
1,62 €/m²
1,03 €/m²
0,82 €/m²
1,07 €/m²
1,27 €/m²
0,98 €/m²
Zur Berücksichtigung unterschiedlicher Grünlandzahlen werden im Abschnitt „Erforderliche Daten“ Umrechnungsfaktoren angeboten.
Durchschnittspreise
Bei den folgenden Werten handelt es sich das arithmetische Mittel der Kaufpreise.
Diese Durchschnittspreise wurden nach der Fläche gewichtet. Es handelt sich nicht
um Bodenrichtwerte. Die Preisunterschiede ergeben sich aus Unterschieden in der
Lage und der Topographie, sowie aus den Nutzungsmöglichkeiten. Neben dem
Durchschnittspreis sind die Anzahl der Kauffälle, die Spanne der Kaufpreise und die
Summe der Flächen angegeben. Für die Städte und Gemeinden ohne Angabe des
Quadratmeterpreises wird kein Durchschnittspreis angegeben, weil die Anzahl der
Kauffälle nicht ausreichte.
Seite 22
Ackerland im Jahr 2013
Sundern, Meschede, Eslohe, Schmallenberg ohne Gem. Oberkirchen und aus Winterberg Gem. Altenfeld
Region 1
22 Kauffälle, 0,50 €/m² – 6,46 €/m², ∑ 45,5 ha
Ø
2,36 €/m²
Bestw ig und Olsberg
Region 2
6 Kauffälle, 0,90 €/m² – 2,14 €/m², ∑ 4,4 ha
Ø
1,36 €/m²
Winterberg
ohne
Gemarkung
Altenfeld,
Hallenberg
und
aus
Schmallenberg
Gemarkung
Oberkirchen
Region 3
14 Kauffälle, 0,67 €/m² – 1,40 €/m², ∑ 24,3 ha
Ø
1,03 €/m²
Medebach
Region 4
9 Kauffälle, 0,93 €/m² – 2,74 €/m², ∑ 7,8 ha
Ø
1,67 €/m²
Brilon,
aus
Marsberg
die
Gemarkungen
Westheim,
Meerhof,
Oesdorf
und
Essentho
Region 5
11 Kauffälle, 0,60 €/m² – 3,80 €/m², ∑ 22,4 ha
Marsberg ohne die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho
Region 6
24 Kauffälle, 0,53 €/m² – 2,60 €/m², ∑ 34,9 ha
Ø
1,98 €/m²
Ø
1,58 €/m²
Grünland im Jahr 2013
Region 1
21 Kauffälle, 0,72 €/m² – 3,00 €/m², ∑ 30,5 ha
Ø
1,73 €/m²
Region 2
3 Kauffälle, 0,80 €/m² – 0,90 €/m², ∑ 2,6 ha
Ø
0,83 €/m²
Winterberg
ohne
Gemarkung
Altenfeld,
Hallenberg
und
aus
Schmallenberg
Gemarkung
Oberkirchen
Region 3
4 Kauffälle, 0,40 €/m² – 1,11 €/m², ∑ 2,7 ha
Ø
0,75 €/m²
Medebach
Region 4
6 Kauffälle, 0,42 €/m² – 2,05 €/m², ∑ 4,3 ha
Ø
1,06 €/m²
Brilon,
aus
Marsberg
die
Gemarkungen
Westheim,
Meerhof,
Oesdorf
und
Essentho
Region 5
7 Kauffälle, 0,35 €/m² – 3,94 €/m², ∑ 4,6 ha
Ø
1,80 €/m²
Region 6
4 Kauffälle, 0,48 €/m² – 1,45 €/m², ∑ 3,6 ha
Ø
1,00 €/m²
Ackerland in den Jahren 2011 – 2013
Region 1
Ø
1,95 €/m²
70 Kauffälle, 0,45 €/m² – 6,46 €/m², ∑ 132,0 ha
Bestw
ig
und
Olsberg
Region 2
Ø
1,28 €/m²
25 Kauffälle, 0,65 €/m² – 2,14 €/m², ∑ 41,4 ha
Winterberg
ohne
Gemarkung
Altenfeld,
Hallenberg
und
aus
Schmallenberg
Gemarkung
Oberkirchen
Region 3
Ø
1,03 €/m²
67 Kauffälle, 0,27 €/m² – 2,30 €/m², ∑ 101,2 ha
Medebach
Region 4
Ø
1,41 €/m²
38 Kauffälle, 0,25 €/m² – 2,74 €/m², ∑ 44,9 ha
Brilon, aus Marsberg die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho
Region 5
Ø
1,84 €/m²
43 Kauffälle, 0,50 €/m² – 4,00 €/m², ∑ 73,4 ha
Region 6
Ø
1,42 €/m²
88 Kauffälle, 0,10 €/m² – 5,68 €/m², ∑ 102,8 ha
Seite 23
Grünland im Jahr 2011 – 2013
Region 1
53 Kauffälle, 0,49 €/m² – 3,95 €/m², ∑ 70,6 ha
Ø
1,58 €/m²
Region 2
13 Kauffälle, 0,80 €/m² – 2,20 €/m², ∑ 16,7 ha
Ø
1,29 €/m²
Winterberg
ohne
Gemarkung
Altenfeld,
Hallenberg
und
aus
Schmallenberg
Gemarkung
Oberkirchen
Region 3
25 Kauffälle, 0,40 €/m² – 1,86 €/m², ∑ 34,2 ha
Ø
0,88 €/m²
Medebach
Region 4
19 Kauffälle, 0,42 €/m² – 2,05 €/m², ∑ 13,1 ha
Ø
1,31 €/m²
Brilon,
aus
Marsberg
die
Gemarkungen
Westheim,
Meerhof,
Oesdorf
und
Essentho
Region 5
14 Kauffälle, 0,35 €/m² – 3,94 €/m², ∑ 12,0 ha
Ø
1,50 €/m²
Region 6
18 Kauffälle, 0,39 €/m² – 2,38 €/m², ∑ 11,4 ha
Ø
0,96 €/m²
5.4.2
Forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Verkäufe von Flächen unter 2.500 m² sind bei der Berechnung der Umsätze und Preise außer Betracht geblieben.
Umsätze
Im Berichtsjahr wurden vom Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis 92 Kaufverträge ausgewertet. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einer Veränderung von
– 10 %. Dabei wurde eine Fläche von 244 ha (im Vergleich zum Vorjahr + 2 %) für
zusammen 3,4 Millionen Euro (im Vergleich zum Vorjahr + 3 %) umgesetzt.
Forstland
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
2
7
5
7
1
9
10
8
12
19
12
92
2
94
Flächenumsatz
1,0 ha
20,8 ha
13,7 ha
7,3 ha
2,6 ha
11,3 ha
11,9 ha
8,2 ha
15,9 ha
38,0 ha
113,0 ha
243,7 ha
72,3 ha
316,0 ha
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
Seite 24
Preisentwicklung
Der Preis für den Bodenwertanteil der forstwirtschaftlich genutzten Flächen ist in den
letzten Jahren leicht gestiegen. Der Preisanteil des Aufwuchses variiert stärker unter
den Einflüssen von Veränderungen auf dem Holzmarkt und Naturereignissen.
Preisniveau
Regressionsergebnis
Der Gutachterausschuss hat Durchschnittspreise aus einer Regression auf der
Grundlage der Kaufpreise der letzten 5 Jahre ermittelt.
Das Ergebnis der Regression bezieht sich auf den Stichtag 01.01.2014.
Region 1:
Region 2:
Region 3:
Region 4:
Region 5:
Region 6:
0,63 €/m²
0,55 €/m²
0,55 €/m²
0,49 €/m²
0,48 €/m²
0,60 €/m²
Durchschnittspreise
Kaufverträge über forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden in der Regel für den
Boden einschließlich Aufwuchs abgeschlossen. Bei der Auswertung dieser Kaufverträge wird der auf den Bodenwert entfallende Anteil unter Berücksichtigung des
Baumbestandes und ggf. entsprechend der Nachfrage bei den Vertragsparteien heraus gerechnet. Der Wert des aufstehenden Holzes ist nicht ohne Berücksichtigung
der besonderen Gegebenheiten des Einzelfalls vergleichbar. Deshalb wird hier neben
den durchschnittlichen Kaufpreisen einschließlich Aufwuchs auch der durchschnittliche Bodenwert ohne Aufwuchs angegeben.
Seite 25
Bei den folgenden Werten handelt es sich das arithmetische Mittel der Kaufpreise.
Diese Durchschnittspreise wurden nach der Fläche gewichtet. Es handelt sich nicht
um Bodenrichtwerte. Die Preisunterschiede ergeben sich in erster Linie aus Unterschieden in der Lage und der Topographie. Neben dem Durchschnittspreis sind die
Anzahl der Kauffälle, die Spanne der Kaufpreise und die Summe der Flächen angegeben. Für die Städte und Gemeinden ohne Angabe des Quadratmeterpreises wird
kein Durchschnittspreis angegeben, weil die Anzahl der Kauffälle nicht ausreichte.
Kaufpreise für forstwirtschaftlich genutzte Flächen unter 2.500 m² blieben bei der Mittelbildung unberücksichtigt.
Forstland einschließlich Aufwuchs im Jahr 2013
Region 1
Ø
1,58 €/m²
42 Kauffälle, 0,36 €/m² – 4,75 €/m², ∑ 75,5 ha
Region 2
Ø
1,22 €/m²
10 Kauffälle, 0,50 €/m² – 2,19 €/m², ∑ 9,1 ha
Winterberg ohne Gemarkung Altenfeld, Hallenberg und aus Schmallenberg Gemarkung Oberkirchen
Region 3
Ø
1,24 €/m²
23 Kauffälle, 0,35 €/m² – 3,16 €/m², ∑ 124,3 ha
Medebach
Region 4
Ø
1,36 €/m²
9 Kauffälle, 0,87 €/m² – 1,60 €/m², ∑ 11,3 ha
Brilon,
aus
Marsberg
die
Gemarkungen
Westheim,
Meerhof,
Oesdorf
und
Essentho
Region 5
Ø
1,04 €/m²
7 Kauffälle, 0,13 €/m² – 2,20 €/m², ∑ 20,8 ha
Marsberg
ohne
die
Gemarkungen
Westheim,
Meerhof,
Oesdorf
und
Essentho
Region 6
–––
1 Kauffall, deshalb kein Durchschnittspreis
Forstland, nur Bodenwert ohne Aufwuchs im Jahr 2013
Region 1
26 Kauffälle, 0,25 €/m² – 0,81 €/m², ∑ 42,2 ha
Ø
0,55 €/m²
Region 2
6 Kauffälle, 0,38 €/m² – 0,89 €/m², ∑ 6,8 ha
Ø
0,55 €/m²
Winterberg
ohne
Gemarkung
Altenfeld,
Hallenberg
und
aus
Schmallenberg
Gemarkung
Oberkirchen
Region 3
14 Kauffälle, 0,36 €/m² – 0,80 €/m², ∑ 14,5 ha
Ø
0,58 €/m²
Medebach
Region 4
6 Kauffälle, 0,40 €/m² – 0,85 €/m², ∑ 7,7 ha
Ø
0,57 €/m²
Brilon,
aus
Marsberg
die
Gemarkungen
Westheim,
Meerhof,
Oesdorf
und
Essentho
Region 5
3 Kauffälle, 0,30 €/m² – 0,80 €/m², ∑ 7,5 ha
Ø
0,52 €/m²
Region 6
Keine Kauffälle
–––
Seite 26
Forstland einschließlich Aufwuchs in den Jahren 2011 – 2013
Region 1
Ø
1,40 €/m²
135 Kauffälle, 0,30 €/m² – 4,75 €/m², ∑ 282,7 ha
Region 2
Ø
1,25 €/m²
54 Kauffälle, 0,35 €/m² – 3,05 €/m², ∑ 111,6 ha
Region 3
Ø
1,13 €/m²
66 Kauffälle, 0,17 €/m² – 3,16 €/m², ∑ 377,6 ha
Medebach
Region 4
Ø
1,05 €/m²
26 Kauffälle, 0,19 €/m² – 2,02 €/m², ∑ 47,7 ha
Brilon,
aus
Marsberg
die
Gemarkungen
Westheim,
Meerhof,
Oesdorf
und
Essentho
Region 5
Ø
1,00 €/m²
18 Kauffälle, 0,13 €/m² – 2,20 €/m², ∑ 42,4 ha
Marsberg
ohne
die
Gemarkungen
Westheim,
Meerhof,
Oesdorf
und
Essentho
Region 6
Ø
1,44 €/m²
10 Kauffälle, 0,68 €/m² – 2,38 €/m², ∑ 31,2 ha
Forstland, nur Bodenwert ohne Aufwuchs im Jahr 2011 – 2013
Region 1
82 Kauffälle, 0,17 €/m² – 1,72 €/m², ∑ 179,2 ha
Ø
0,58 €/m²
Region 2
34 Kauffälle, 0,30 €/m² – 1,00 €/m², ∑ 77,7 ha
Ø
0,53 €/m²
Region 3
38 Kauffälle, 0,27 €/m² – 1,25 €/m², ∑ 68,8 ha
Ø
0,53 €/m²
Medebach
Region 4
11 Kauffälle, 0,35 €/m² – 0,85 €/m², ∑ 32,6 ha
Ø
0,51 €/m²
Brilon, aus Marsberg die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho
Region 5
10 Kauffälle, 0,30 €/m² – 0,80 €/m², ∑ 18,5 ha
Ø
0,47 €/m²
Region 6
7 Kauffälle, 0,30 €/m² – 0,80 €/m², ∑ 27,1 ha
Ø
0,48 €/m²
5.4.3
Begünstigtes Agrarland
Bisher wurde im § 4 Absatz 1 Nummer 2 WertV, von Flächen der Land- und Forstwirtschaft gesprochen, die sich durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für
außerlandwirtschaftliche Nutzungen eignen und für die auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.
Diese Flächen wurden als „begünstigtes Agrarland“ bezeichnet.
In der ImmoWertV wurde dieser Absatz nicht übernommen. Das „begünstigte Agrarland“ ist kein Entwicklungszustand. Eine differenzierte Behandlung des Agrarlands
entsprechend seiner jeweiligen Wertigkeit ist aber auch nach geltendem Recht erforderlich. Gemäß § 4 Absatz 3 der ImmoWertV ist neben dem Entwicklungszustand zu
berücksichtigen, ob am Qualitätsstichtag
1. eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist,
2. Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können,
3. Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind,
4. Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen,
5. Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von erneuerbaren Energien bestimmt sind,
6. Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder
ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden.
Seite 27
Bei Agrarland, das solche Kriterien erfüllt, handelt es sich um sehr unterschiedliche
Flächen. Verkäufe dieser Flächen bilden keinen eigenen Teilmarkt. Diese Preise können aber trotzdem eine Orientierung bieten.
Im Berichtsjahr betrug die Preisspanne von 0,65 €/m² bis 18,00 €/m². Unter Berücksichtigung der Kauffälle aus dem Berichtsjahr beträgt der durchschnittliche Preis für
das gesamte Zuständigkeitsgebiet 4,50 €/m².
5.4.4
Weihnachtsbaum- und Schmuckreisigkulturen
Der Markt für die jährlich rund 29,2 Millionen Weihnachtsbäume und etwa
210.000 Tonnen Schmuckreisig, die für floristische Zwecke zu Kränzen und Gestecken verarbeitet wurden, hat in Deutschland ein Volumen von über 2 Milliarden Euro.
Davon entfällt ein Bruttoumsatz von rund 700 Millionen Euro auf Weihnachtsbäume.
Der überwiegende Anteil stammt aus deutschen Weihnachtsbaumkulturen, der Rest
wird überwiegend aus Dänemark importiert. In Deutschland liegen die wichtigsten
Anbaugebiete in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen.
Jeder dritte deutsche Weihnachtsbaum kommt aus Nordrhein-Westfalen. Das Sauerland ist die Hochburg des Weihnachtsbaumanbaus. Hier werden rund 6 Millionen
Weihnachtsbäume (hauptsächlich Nordmanntanne und die Blaufichte) angebaut.
Deshalb sind Weihnachtsbaum- und Schmuckreisigkulturen mittlerweile auch im
Hochsauerlandkreis ein wesentlicher Wirtschaftsfaktor in der Land- und Forstwirtschaft. Nach dem Sturmereignis „Kyrill“ wurden ehemalige Waldflächen mit Weihnachtsbäumen bepflanzt, anstatt sie wieder als Wald aufzuforsten.
In den letzten drei Jahren wurden dem Gutachterausschuss 16 Verkäufe von im gewöhnlichen Geschäftsverkehr veräußerten Weihnachtsbaum-, Schmuckreisigkulturen
oder dazu vorgesehenen Flächen bekannt. Die Preisspanne umfasste Verkäufe von
0,35 €/m² bis 4,00 €/m². Das arithmetische Mittel beträgt 1,44 €/m².
5.5
Bauerwartungs- und Rohbauland
Der Erhebung der Daten dieser Kategorie liegt die Definition des § 4 der Wertermittlungsverordnung zugrunde. Es handelt sich um Flächen, die noch nicht als Bauland
nutzbar sind, deren bauliche Nutzung aber in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten
ist.
Im Berichtsjahr wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im
Hochsauerlandkreis 9 Kauffälle der Kategorie Bauerwartungs- oder Rohbauland zugeordnet. Damit wurden rund 13,6 ha veräußert.
Seite 28
6
Bebaute Grundstücke
Mit einem Geldumsatz von 130 Millionen Euro und 898 Kauffällen haben die bebauten
Grundstücke ohne Wohnungs- und Teileigentum im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis einen Anteil von 70 % am Geldvolumen
auf dem Grundstücksmarkt.
Der Gutachterausschuss fragt die Käufer von bebauten Grundstücken nach den, für
die Kaufentscheidung maßgeblichen, Umständen. Dabei wird auch gefragt, wodurch
der Erwerber erstmals auf das Objekt aufmerksam geworden ist. Das Ergebnis wird in
dieser Grafik dargestellt:
6.1
Ein- und Zweifamilienhäuser
6.1.1
Umsätze
Im Berichtsjahr wechselten im Hochsauerlandkreis 743 Ein- und Zweifamilienhäuser
einschließlich Wochenendhäuser (im Vorjahr 791) mit einem Geldumsatz von
97 Millionen Euro den Eigentümer. Davon entfielen 615 Ein- und Zweifamilienhäuser
(– 6 %) mit einem Geldumsatz von 73 Millionen Euro (– 3 %) auf den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
25
99
15
5
54
29
113
46
49
81
60
576
167
743
Geldumsatz
2,2 Mio. €
12,8 Mio. €
1,7 Mio. €
0,4 Mio. €
5,3 Mio. €
3,2 Mio. €
14,2 Mio. €
5,5 Mio. €
5,6 Mio. €
11,2 Mio. €
8,4 Mio. €
70,5 Mio. €
26,5 Mio. €
97,0 Mio. €
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
Seite 29
6.1.2
Preisentwicklung
Die Preise lagen um rund 3 % über den Preisen des Vorjahres.
6.1.3
Preisniveau
Die Angaben beziehen sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Die bei den zuvor angegebenen Umsätzen berücksichtigten Wochenendhäuser wurden für diese Durchschnittspreise nicht herangezogen.
Hochsauerlandkreis
Im Berichtszeitraum wurden im Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg 513 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 22.000 € bis 700.000 €. Die Baujahre lagen, soweit sie bekannt wurden, zwischen 1811 und 2013.
Verkäufe im Jahr 2013
Preise
Anzahl
über 20 T€ bis 75 T€
106
259
118
15
über 300 T€
15
Durchschnittspreise 2011 bis 2013
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2011
274
185.000 €
1975-1984
198
145.000 €
1950-1974
740
110.000 €
1920-1949
49
85.000 €
bis 1919
30
95.000 €
Zusätzlich zu den hier angebotenen Durchschnittspreisen aus dem tatsächlichen
arithmetischen Mittel bietet der Grundstücksmarktbericht in seiner nur gegen Gebühr
erhältlichen Version unter der Position „Erforderliche Daten“ das Ergebnis einer multiplen Regressionsrechnung für Einfamilienhäuser unter Berücksichtigung mehrerer
Einflussfaktoren.
Preise pro Quadratmeter Wohnfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser
2.500 €/m² WF
2.000 €/m² WF
1.500 €/m² WF
1.000 €/m² WF
500 €/m² WF
Baujahr
1930
1950
1970
1990
2010
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Grundstücksgröße zwischen 350 m² und
800 m².
Seite 30
Bestwig
Im Berichtszeitraum wurden in Bestwig 21 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 30.000 € bis 172.000 €. Die
Baujahre lagen, soweit sie bekannt wurden, zwischen 1890 und 2006.
Die Preise liegen durchschnittlich um 18 % unter dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Solche Unterschiede sind auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären.
Preise
Anzahl
10
6
5
über 300 T€
-
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2011
17
165.000 €
1975-1984
4
95.000 €
1950-1974
35
90.000 €
1920-1949
2
bis 1919
3
-
Brilon
Im Berichtszeitraum wurden in Brilon 91 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Preise liegen durchschnittlich um 6 % über dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Solche Unterschiede sind auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären.
Preise
Anzahl
14
52
17
2
über 300 T€
6
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2011
27
220.000 €
1975-1984
20
175.000 €
1950-1974
134
110.000 €
1920-1949
7
85.000 €
bis 1919
4
105.000 €
Eslohe
Im Berichtszeitraum wurden in Eslohe 15 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Seite 31
Preise
Anzahl
5
6
4
über 300 T€
-
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2011
7
180.000 €
1975-1984
7
170.000 €
1950-1974
30
100.000 €
1920-1949
bis 1919
-
Hallenberg
Im Berichtszeitraum wurden in Hallenberg 5 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Preise
Anzahl
3
1
1
über 300 T€
-
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2011
2
1975-1984
1950-1974
16
80.000 €
1920-1949
bis 1919
2
-
Marsberg
Im Berichtszeitraum wurden in Marsberg 47 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Preise
Anzahl
18
22
5
2
über 300 T€
-
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2011
29
160.000 €
1975-1984
19
85.000 €
1950-1974
81
90.000 €
1920-1949
2
bis 1919
3
-
Medebach
Im Berichtszeitraum wurden in Medebach 25 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 22.000 € bis 245.000 €.
Die Baujahre lagen, soweit sie bekannt wurden, zwischen 1850 und 2003.
Seite 32
Preise
Anzahl
5
11
7
2
über 300 T€
-
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2011
18
155.000 €
1975-1984
11
110.000 €
1950-1974
34
90.000 €
1920-1949
8
70.000 €
bis 1919
1
-
Meschede
Im Berichtszeitraum wurden in Meschede 93 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 27.500 € bis 270.000 €.
Preise
Anzahl
7
52
31
3
über 300 T€
-
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2011
41
185.000 €
1975-1984
36
155.000 €
1950-1974
112
130.000 €
1920-1949
9
90.000 €
bis 1919
6
165.000 €
Olsberg
Im Berichtszeitraum wurden in Olsberg 44 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Preise liegen durchschnittlich um 1 % über dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg.
Preise
Anzahl
14
19
9
über 300 T€
2
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2011
17
195.000 €
1975-1984
22
140.000 €
1950-1974
66
110.000 €
1920-1949
5
125.000 €
bis 1919
1
-
Seite 33
Schmallenberg
Im Berichtszeitraum wurden in Schmallenberg 46 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 44.017 € bis
225.000 €. Die Baujahre lagen, soweit sie bekannt wurden, zwischen 1811 und 2001.
Preise
Anzahl
11
26
9
über 300 T€
-
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2011
27
190.000 €
1975-1984
15
165.000 €
1950-1974
73
105.000 €
1920-1949
4
50.000 €
bis 1919
4
55.000 €
Sundern
Im Berichtszeitraum wurden in Sundern 74 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Preise
Anzahl
7
42
20
3
über 300 T€
2
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2011
59
170.000 €
1975-1984
36
160.000 €
1950-1974
93
120.000 €
1920-1949
10
90.000 €
bis 1919
5
90.000 €
Winterberg
Im Berichtszeitraum wurden in Winterberg 52 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 24.000 € bis 692.392 €.
Seite 34
Preise
Anzahl
12
22
10
3
über 300 T€
5
6.2
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2011
30
210.000 €
1975-1984
28
135.000 €
1950-1974
66
130.000 €
1920-1949
2
bis 1919
1
-
Dreifamilienhäuser
Im Berichtsjahr wechselten im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im
Hochsauerlandkreis 36 Dreifamilienhäuser mit einem Geldumsatz von 5,5 Millionen
Euro den Eigentümer.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
0
9
1
1
1
1
6
4
2
4
7
36
12
48
Geldumsatz
1,6 Mio. €
0,1 Mio. €
0,1 Mio. €
0,2 Mio. €
0,2 Mio. €
0,8 Mio. €
0,5 Mio. €
0,4 Mio. €
0,6 Mio. €
1,1 Mio. €
5,5 Mio. €
1,8 Mio. €
7,3 Mio. €
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
Seite 35
6.3
Mehrfamilienhäuser
Hochsauerlandkreis 28 Mehrfamilienhäuser mit einem Geldumsatz von 7,4 Millionen
Euro den Eigentümer.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
0
4
1
0
0
0
5
5
3
7
3
28
17
45
Geldumsatz
0,8 Mio. €
0,2 Mio. €
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
1,0 Mio. €
1,2 Mio. €
0,4 Mio. €
3,4 Mio. €
0,4 Mio. €
7,4 Mio. €
3,9 Mio. €
11,2 Mio. €
6.4
Gemischt genutzte Gebäude
Hochsauerlandkreis 61 gemischt genutzte Gebäude mit einem Geldumsatz von
11,3 Millionen Euro den Eigentümer.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
3
11
2
2
11
2
8
4
6
5
7
61
16
77
Geldumsatz
0,4 Mio. €
2,2 Mio. €
0,4 Mio. €
0,2 Mio. €
1,1 Mio. €
0,1 Mio. €
1,6 Mio. €
1,5 Mio. €
1,1 Mio. €
1,0 Mio. €
1,6 Mio. €
11,3 Mio. €
4,5 Mio. €
15,8 Mio. €
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
6.5
Sonstige bebaute Grundstücke
Umsatz im Berichtsjahr:
Büro- und Verwaltungsgebäude
Geschäftshäuser
Gewerbe- und Industrieobjekte
Sonstige bebaute Grundstücke
Seite 36
4
5
40
10
Kauffälle
Kauffälle
Kauffälle
Kauffälle
1,52 Mio. €
1,10 Mio. €
18,95 Mio. €
0,69 Mio. €
7
Wohnungseigentum
Der Gutachterausschuss fragt die Käufer von Wohnungseigentum nach den, für die
Kaufentscheidung maßgeblichen, Umständen. Dabei wird auch gefragt, wodurch der
Erwerber erstmals auf das Objekt aufmerksam geworden ist. Das Ergebnis wird in
dieser Grafik dargestellt:
7.1
Umsätze
Im Berichtsjahr wechselten im Hochsauerlandkreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 532 Eigentumswohnungen mit einem Geldumsatz von 38 Millionen Euro den
Eigentümer. Davon wurden 344 Eigentumswohnungen mit einem Geldumsatz von
22 Millionen Euro im Zuständigkeitsgebiet des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis gehandelt.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
6
42
3
1
16
21
24
15
22
42
152
344
188
532
Geldumsatz
0,3 Mio. €
4,1 Mio. €
0,2 Mio. €
0,0 Mio. €
0,6 Mio. €
0,8 Mio. €
2,9 Mio. €
0,8 Mio. €
1,8 Mio. €
2,8 Mio. €
7,6 Mio. €
21,8 Mio. €
16,1 Mio. €
37,9 Mio. €
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
Seite 37
Umsatz im Zuständigkeitsgebiet, differenziert nach Gesamtkaufpreisen in tausend
Euro (T€):
7.2
Preise
Die Preise lagen auf dem Niveau des Vorjahres.
Die Kaufpreise von Wohnungseigentum werden hier auf zwei verschiedene Arten
aufbereitet:
o
Arithmetisches Mittel der Kaufpreise aus den Daten der letzten drei Jahre
Hier werden die Anzahl (in Klammern) mit der Preisspanne der Kauffälle aus den
Jahren 2011 bis 2013 sowie das arithmetische Mittel dieser Kauffälle (fett gedruckt) angegeben. Bei weniger als 4 Fällen wurde kein arithmetisches Mittel und
bei weniger als 3 Fällen auch keine Spanne der Preise angegeben.
o
Regressionsanalyse aus den Daten der letzten 5 Jahre
Hier wird das Ergebnis einer multiplen Regression auf der Grundlage der Vergleichspreise aus den Jahren 2009 bis 2013 angegeben. Die Einflussfaktoren
sind, neben der regionalen Einschränkung, die Wohnfläche und das Baujahr. Die
Tabellenwerte sind auf die Mitte des Berichtsjahres abgestellt.
Bei den Preisen auf den folgenden Seiten handelt es sich um Beträge in Euro pro
Quadratmeter Wohnfläche. Sie sind auf Wohnungen im Normaleigentum mit Stellplatz, aber ohne Garage abgestellt. Es wurden auch Verkäufe von Wohnungserbbaurechten berücksichtigt, bei denen der Durchschnitt der kapitalisierten Erbbauzinsen
mit 100 €/m² hinzu gerechnet wurden. Bei Verkäufen einschließlich einer Garage
wurde vor der Berechnung des Quadratmeterpreises eine Pauschale von 5.000 € (zur
Basis 2005, bezogen auf die Veränderung der Verbraucherpreise) für die Garage abgezogen. Bei Gesamtkaufpreisen unter 10.000 € wurde für die Garage kein Abzug
vorgenommen. Es wurden nur Kauffälle verwendet, deren Ausgangsdaten bekannt
waren und bei deren Vertragsabschluss keine besonderen oder persönlichen Verhältnisse zu vermuten waren. Alle Preise sind auf 10 Euro pro Quadratmeter gerundet.
Dabei wird zwischen Erstverkäufen von Wohnungseigentum in Neubauten, Weiterverkäufen von bereits genutztem Wohnungseigentum, dem Baujahr und der Wohnfläche unterschieden. Die Wohnflächen wurden nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung (WoFlV) angehalten.
Seite 38
Arithmetisches Mittel der Kaufpreise
Regressionsanalyse
aus den Daten der letzten drei Jahre
aus den Daten der letzten 5 Jahre
Bestwig, das gesamte Gebiet der Gemeinde
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
1960
1969
--(1)
1970
1979
--(3) 458 - 850
1980
1989
--1990
1999
---
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Weiterverkäufe
(1)
---
1965
---
(2)
(1)
---
---
(4) 353 - 710
(1)
490 €/m²
---
1975
1985
(1)
---
1995
---
Im Zeitraum 2011 bis 2013 wurden insgesamt 23 Verträge (4
Wohnungserbbaurechte) registriert, davon 6 in 2013 (von
keinem Erst- und 14 Weiterverkäufen lagen ausreichend
Informationen zur Auswertung vor).
Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 17 Weiterverkäufe
vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung
bekannt sind. Die Daten ließen aber kein gesichertes Ergebnis
zu.
Brilon, nur Gemarkung Brilon ohne den Bereich an der Straße Rübezahlweg
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
(2)
1970
1979
--(1)
1980
1989
--(19) 884 - 1.301
1990
1999
1.120 €/m²
(2)
2000
2011
---
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(10) 633 - 1.644
1.080 €/m²
(11) 661 - 1.171
940 €/m²
---
(31) 688 - 1.492
(3) 910 - 1.078
1.160 €/m²
---
(5) 1.339 - 1.742
(1)
1.530 €/m²
---
---
1975
---
---
1985
930 €/m²
1.000 €/m²
1995
1.050 €/m²
1.130 €/m²
2005
---
---
--1.060 €/m²
-----
Erstverkäufe
Neubauten (9) 1.558 - 2.057 (27) 1.378 - 2.151 (8) 1.744 - 2.261
1.830 €/m²
1.910 €/m²
1.950 €/m²
Wohnungserbbaurecht) registriert, davon 36 in 2013 (von 44
Erst- und 85 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen
zur Auswertung vor).
bekannt sind. Grundlage der Berechnung waren 119
Weiterverkäufe aus den Jahren 2009 bis 2013 im Alter von 4
bis 52 Jahren.
Brilon, das Stadtgebiet ohne Gemarkung Brilon
Wohnfläche
Baujahre
Weiterverkäufe
1960
1969
1980
1989
1990
1999
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
(1)
(1)
---
---
---
---
---
---
---
---
Weiterverkäufe
(1)
(3) 775 - 913
---
1965
1985
1995
Im Zeitraum 2011 bis 2013 wurden insgesamt 9 Verträge
registriert, davon 2 in 2013 (von keinem Erst- und 6
Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur
Auswertung vor).
zu.
Seite 39
Regressionsanalyse
Eslohe, das gesamte Gebiet der Gemeinde
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
1960
1969
1970
1979
1980
1989
1990
1999
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
(1)
(1)
---
---
---
---
---
---
(1)
(2)
---
---
---
---
Weiterverkäufe
(1)
---
(1)
---
Auswertung vor). Die Anzahl reichte in keiner Kategorie zur
Angabe eines arithmetischen Mittelwertes aus.
1965
1975
1985
1995
zu.
Hallenberg, das gesamte Stadtgebiet
registriert, davon 1 in 2013 (von keinem Kauffall lagen
ausreichend Informationen zur Auswertung vor).
Aus den letzten 5 Jahren lag insgesamt 1 Weiterverkauf vor,
über den entsprechende Informationen zur Auswertung
bekannt sind. Das reichte aber nicht für eine Analyse des
Datenkollektivs aus.
Marsberg-Essentho, nur die ehem. Nato-Siedlung (Gemarkung Essentho Flur 4)
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
1960
1969
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Weiterverkäufe
(30) 26 - 1.143
---
150 €/m²
---
Auswertung vor).
1965
zu.
Marsberg, das Stadtgebiet ohne die ehem. Nato-Siedlung (Gemarkung Essentho Flur 4)
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
(2)
1960
1969
--(5) 550 - 801
1970
1979
670 €/m²
(2)
1980
1989
--1990
1999
--(1)
2000
2011
---
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(3) 555 - 930
---
---
(5) 627 - 976
(1)
810 €/m²
---
(1)
(2)
---
---
(4) 740 - 885
(5) 382 - 1.063
810 €/m²
760 €/m²
(1)
---
---
Seite 40
Baujahr
1965
530 €/m²
590 €/m²
1975
610 €/m²
680 €/m²
1985
700 €/m²
770 €/m²
1995
---
---
2005
---
---
--740 €/m²
--960 €/m²
---
bis 49 Jahren (davon 15 Wohnungserbbaurechte).
Regressionsanalyse
Medebach, das gesamte Stadtgebiet
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
1960
1969
--(7) 344 - 799
1970
1979
540 €/m²
(22) 309 - 936
1980
1989
710 €/m²
(1)
1990
1999
--(1)
2000
2011
---
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
(1)
(2)
---
---
Weiterverkäufe
(6) 286 - 862
560 €/m²
---
(4) 616 - 719
(1)
670 €/m²
---
(1)
(1)
---
---
---
---
(1)
Auswertung vor).
1965
1975
1985
1995
2005
zu.
Meschede, nur Gemarkung Meschede-Stadt
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
Weiterverkäufe
(3) 677 - 875
1960
1969
----(4) 380 - 900
(9) 491 - 1.312
1970
1979
720 €/m²
760 €/m²
(2)
(2)
1980
1989
----(2)
(7) 597 - 1.531
1990
1999
--1.230 €/m²
(3) 1.091 - 1.687 (4) 1.426 - 1.803
2000
2011
--1.610 €/m²
Erstverkäufe
Neubauten
(2)
---
> 100 m²
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(1)
----(3) 987 - 1.184
--(1)
--(1)
---
1965
1975
1985
--750 €/m²
---
730 €/m²
---
860 €/m²
---
---
---
1995
1.060 €/m²
1.210 €/m²
---
2005
1.260 €/m²
1.440 €/m²
---
(14) 1.329 - 2.443 (7) 1.647 - 2.430
2.070 €/m²
2.150 €/m²
registriert, davon 23 in 2013 (von 23 Erst- und 42
Auswertung vor).
bis 45 Jahren.
Seite 41
Regressionsanalyse
Meschede, das Stadtgebiet, ohne Gemarkung Meschede-Stadt
Wohnfläche
Baujahre
Weiterverkäufe
1960
1969
1970
1979
1980
1989
1990
1999
2000
2011
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
(1)
(2)
---
---
> 100 m²
Weiterverkäufe
(1)
(2)
---
---
-----
(1)
---
---
---
---
---
---
---
(1)
---
(2)
Erstverkäufe
Neubauten
---
---
(9) 1.864 - 2.603
(2)
2.070 €/m²
---
1965
1975
1985
1995
2005
zu.
Olsberg, das gesamte Stadtgebiet
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
(4) 528 - 804
1970
1979
650 €/m²
(9) 588 - 1.534
1980
1989
850 €/m²
(2)
1990
1999
--(2)
2000
2011
---
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(6) 704 - 886
780 €/m²
---
(6) 158 - 827
(1)
600 €/m²
---
(5) 640 - 1.267
(3) 737 - 1.137
1.000 €/m²
---
---
---
Auswertung vor).
Seite 42
Baujahr
1975
650 €/m²
690 €/m²
1985
750 €/m²
800 €/m²
840 €/m²
1995
870 €/m²
920 €/m²
970 €/m²
2005
---
1.060 €/m²
---
---
bis 39 Jahren.
Regressionsanalyse
Schmallenberg, nur Ortsteile Schmallenberg und Bad Fredeburg
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
(1)
1960
1969
--(2)
1970
1979
--(1)
1980
1989
--(5) 812 - 1.287
1990
1999
1.020 €/m²
2000
2011
--Erstverkäufe
Neubauten
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
(3) 563 - 934
(1)
---
---
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(13) 526 - 1.111
(2)
820 €/m²
---
(5) 825 - 1.164
(1)
1.010 €/m²
---
(11) 863 - 1.090
(1)
1.000 €/m²
---
---
---
(2)
(1)
(3) 1.774 - 2.118
---
---
---
1965
710 €/m²
---
1975
700 €/m²
790 €/m²
890 €/m²
1985
780 €/m²
890 €/m²
1.000 €/m²
1995
880 €/m²
1.000 €/m²
---
2005
---
--1.260 €/m²
---
Schmallenberg, das Stadtgebiet ohne Ortsteile Schmallenberg und Bad Fredeburg
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
(1)
1960
1969
--(2)
1970
1979
--(8) 220 - 1.148
1980
1989
820 €/m²
1990
1999
---
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(1)
---
---
(2)
(1)
---
---
(2)
---
---
(1)
(2)
---
---
Auswertung vor).
1965
---
---
---
1975
630 €/m²
590 €/m²
---
1985
780 €/m²
730 €/m²
---
1995
960 €/m²
910 €/m²
---
bis 48 Jahren.
Seite 43
Regressionsanalyse
Sundern, nur Gemarkung Sundern
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
1960
1969
1970
1979
1980
1989
1990
1999
2000
2011
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
(4) 621 - 837
(2)
720 €/m²
---
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
---
(3) 641 - 927
-----
---
---
(4) 608 - 1.044
(1)
760 €/m²
---
(9) 676 - 1.208
(2)
---
800 €/m²
---
---
--(2)
(2)
---
---
---
(1)
Erstverkäufe
Neubauten
---
Wohnungserbbaurechte) registriert, davon 13 in 2013 (von 4
1965
---
620 €/m²
660 €/m²
1975
---
690 €/m²
730 €/m²
1985
---
760 €/m²
800 €/m²
1995
---
840 €/m²
880 €/m²
2005
---
930 €/m²
---
Sundern, das Stadtgebiet ohne Gemarkung Sundern
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
1960
1969
--(19) 519 - 1.486
1970
1979
790 €/m²
(8) 438 - 932
1980
1989
650 €/m²
1990
1999
--2000
2011
---
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(4) 327 - 1.069
770 €/m²
---
(11) 329 - 923
(3) 83 - 416
710 €/m²
---
(4) 660 - 1.213
(2)
860 €/m²
---
(1)
(1)
---
---
(1)
---
---
Seite 44
Baujahr
1965
---
570 €/m²
-----
1975
660 €/m²
690 €/m²
1985
800 €/m²
830 €/m²
850 €/m²
1995
---
---
---
2005
---
---
---
Regressionsanalyse
Winterberg, nur Gemarkung Winterberg
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
Weiterverkäufe
(15) 435 - 775
(8) 506 - 1.448
1960
1969
640 €/m²
850 €/m²
(76) 321 - 1.176 (37) 490 - 1.109
1970
1979
720 €/m²
790 €/m²
(54) 335 - 1.249 (27) 276 - 1.638
1980
1989
820 €/m²
870 €/m²
(2)
(6) 907 - 2.466
1990
1999
--1.330 €/m²
2000
2011
-----
> 100 m²
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
--(3) 512 - 709
--(1)
--(2)
-----
Auswertung vor).
1965
550 €/m²
600 €/m²
1975
660 €/m²
730 €/m²
1985
800 €/m²
870 €/m²
940 €/m²
1995
960 €/m²
1.050 €/m²
1.140 €/m²
1.270 €/m²
1.370 €/m²
---
2005
650 €/m²
---
bis 53 Jahren.
Winterberg, das Stadtgebiet ohne Gemarkung Winterberg
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
Weiterverkäufe
(2)
(3) 91 - 688
1960
1969
----(40) 169 - 1.036 (24) 305 - 1.079
1970
1979
670 €/m²
670 €/m²
(49) 298 - 1.529 (33) 558 - 1.430
1980
1989
740 €/m²
780 €/m²
(7) 300 - 1.377
(7) 646 - 1.401
1990
1999
1.010 €/m²
960 €/m²
(3) 1.710 - 1.900
2000
2011
-----
> 100 m²
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(2)
--(2)
--(2)
--(1)
-----
1965
430 €/m²
470 €/m²
---
1975
560 €/m²
620 €/m²
---
1985
740 €/m²
820 €/m²
---
1995
970 €/m²
1.070 €/m²
2005
---
---
1.160 €/m²
---
Seite 45
8
Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte aller Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen können im
Internet abgerufen werden:
www.borisplus.nrw.de
8.1
Gesetzlicher Auftrag
Die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland ist eine wesentliche Aufgabe der
Gutachterausschüsse. Diese werden vom Gutachterausschuss bis zum 15. Februar
jedes Jahres, bezogen auf den 01. Januar des Jahres, ermittelt und anschließend
veröffentlicht.
Die georeferenzierten Bodenrichtwerte werden in Verbindung mit einer Geobasiskarte
(hier der Deutschen Grundkarte 1:5.000) beschlossen und sind nur in Verbindung mit
dieser Geobasiskarte als amtliche Bodenrichtwertkarte zu verwenden.
Bodenrichtwerte können als analoge Bodenrichtwertkarte und als Datensatz erworben
werden, letzterer beim Geodatenzentrum des Landesvermessungsamtes NRW. Die
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erteilt jedermann Auskunft über die Bodenrichtwerte.
8.2
Bodenrichtwerte für Bauland
Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss durch Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt. Dabei werden nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche
Verhältnisse zustande gekommen sind.
Gemäß § 193 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) hat der Gutachterausschuss für
Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis die in der Bodenrichtwertkarte angegebenen Bodenrichtwerte nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches und der Gutachterausschussverordnung NRW (GAVO NRW) vom 10. Januar 2006 ermittelt.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit
von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse
vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Bodenrichtwerte werden für baureifes und bebautes Land, gegebenenfalls auch für Rohbauland
und Bauerwartungsland sowie landwirtschaftlich genutzte Flächen abgeleitet. Für
sonstige Flächen können bei Bedarf weitere Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.
Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der
sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären.
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwert in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen – wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach § 193 BauGB ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Verkehrswert beantragen.
Seite 46
Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen. Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (z. B.
Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines
Einzelgrundstücks.
8.3
Übersicht über die Bodenrichtwerte (Gebietstypische
Werte)
Auf der Grundlage der Bodenrichtwerte beschließt der Gutachterausschuss für die
Gemeindegebiete seines Zuständigkeitsbereichs gebietstypische Werte als Übersicht
über das Bodenpreisniveau. Diese Übersichten der Gutachterausschüsse werden von
den Bezirksregierungen zusammengestellt und vom Oberen Gutachterausschuss
veröffentlicht.
Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für …
… den individuellen Wohnungsbau (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser)
gute Lage
Bestwig
Brilon
Eslohe
Hallenberg
Marsberg
Medebach
Meschede
Olsberg
Schmallenberg
Sundern
Winterberg
Kreisgebiet ohne Stadt Arnsberg
65 €/m²
115 €/m²
85 €/m²
46 €/m²
75 €/m²
48 €/m²
150 €/m²
95 €/m²
85 €/m²
115 €/m²
90 €/m²
95 €/m²
mittlere Lage
mäßige Lage
47 €/m²
65 €/m²
55 €/m²
36 €/m²
48 €/m²
44 €/m²
85 €/m²
60 €/m²
55 €/m²
75 €/m²
60 €/m²
60 €/m²
29 €/m²
33 €/m²
44 €/m²
31 €/m²
28 €/m²
28 €/m²
42 €/m²
36 €/m²
31 €/m²
44 €/m²
39 €/m²
37 €/m²
mittlere Lage
mäßige Lage
24 €/m²
28 €/m²
24 €/m²
15 €/m²
16 €/m²
14 €/m²
38 €/m²
19 €/m²
32 €/m²
34 €/m²
17 €/m²
27 €/m²
15 €/m²
17 €/m²
15 €/m²
mittlere Lage
mäßige Lage
… Gewerbenutzung (ohne „tertiäre Nutzung“)
gute Lage
Bestwig
Brilon
Eslohe
Hallenberg
Marsberg
Medebach
Meschede
Olsberg
Schmallenberg
Sundern
Winterberg
26 €/m²
39 €/m²
27 €/m²
36 €/m²
60 €/m²
39 €/m²
46 €/m²
55 €/m²
19 €/m²
48 €/m²
11 €/m²
11 €/m²
26 €/m²
16 €/m²
17 €/m²
23 €/m²
13 €/m²
17 €/m²
… den Geschosswohnungsbau
gute Lage
115 €/m²
75 €/m²
Seite 47
9
Erforderliche Daten
Diese Angaben sind nur im vollständigen, gebührenpflichtigen
Grundstücksmarktbericht enthalten.
9.1
Indexreihen
9.2
Umrechnungsfaktoren
9.3
Liegenschaftszinssätze
9.4
Marktanpassungsfaktoren
9.5
Sonstige erforderliche Daten, Erbbauzinssätze
Die Seiten 48 bis 62 sind nur im vollständigen, gebührenpflichtigen Grundstücksmarktbericht abgedruckt.
Seite 48
10
Rahmendaten zum Grundstücksmarkt
10.1
Hochsauerlandkreis
Der Hochsauerlandkreis (HSK) ist mit fast 2.000 km² der flächengrößte Kreis in Nordrhein-Westfalen und bildet das größte zusammenhängende Urlaubs- und Erholungsgebiet nördlich des Mains. Er grenzt im Westen an den Märkischen Kreis, im Norden
an die Kreise Soest und Paderborn, im Nordosten an den Kreis Höxter, im Osten an
den hessischen Landkreis Waldeck-Frankenberg und im Süden an die Kreise SiegenWittgenstein und Olpe. Eine waldreiche Mittelgebirgslandschaft mit Seen und reizvollen Flusstälern prägt das geographische Bild. Mit dem Kahlen Asten (841 Meter) und
dem um 2 Meter höheren Langenberg liegen im Kreisgebiet die höchsten Erhebungen
Nordrhein-Westfalens. Der Kreis wird von der Ruhr durchflossen, die nördlich von
Winterberg entspringt, und ist für rund 265.000 Menschen Heimat.
Der Hochsauerlandkreis wurde in seiner heutigen Form Anfang 1975 auf Grundlage
des Sauerland/Paderborn-Gesetzes gegründet. Vorher war dieser Bereich in die Kreise Arnsberg, Meschede und Brilon unterteilt, wobei der Altkreis Arnsberg Teile an
seine Nachbarkreise abgeben musste.
Ausdehnung von West nach Ost:
Ausdehnung von Nord nach Süd:
Lage über NN höchster Punkt:
Lage über NN niedrigster Punkt:
Bundesautobahn:
Bundesstraßen:
Landesstraßen:
Kreisstraßen:
77 km (B7)
52 km (B55)
843 m (Langenberg bei Niedersfeld)
146 m (Ruhr bei Vosswinkel)
40 km
237 km
580 km
418 km
Der Hochsauerlandkreis setzt sich aus zehn Städten und zwei Gemeinden zusammen. Die vier Städte Brilon, Meschede, Schmallenberg und Sundern gelten mit Einwohnerzahlen zwischen 25.000 und 60.000 als mittlere kreisangehörige Städte. Die
Stadt Arnsberg gilt mit mehr als 60.000 Einwohnern als große kreisangehörige Stadt,
für die ein eigener Gutachterausschuss eingerichtet wurde.
Die Bevölkerungsdichte beträgt im Hochsauerlandkreis 135 Einwohner pro Quadratkilometer. Im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
im Hochsauerlandkreis (Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg) beträgt die Bevölkerungsdichte 108 Einwohner pro Quadratkilometer. In Nordrhein-Westfalen leben
durchschnittlich 515 Einwohner pro Quadratkilometer.
Seite 63
10.1.1
Einwohner
Die Einwohnerzahl des Hochsauerlandkreises nahm seit Mitte der 1990er Jahre kontinuierlich ab. In der graphischen Darstellung wird die Entwicklung in den letzten 15
Jahren deutlich.
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen (www.it.nrw.de)
10.1.2
Baugenehmigungen
Die Entwicklung der Anzahl der Baugenehmigungen von neuen Wohngebäuden mit ein und
zwei Wohnungen im Vergleich zur Entwicklung der Anzahl der Kauffälle von Wohnbauland.
500
Baugenehmigungen im Hochsauerlandkreis
450
Verkäufe Wohnbauland
450
400
400
350
350
300
300
250
250
200
200
150
150
100
100
50
50
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Baugenehmigungen Städte und Gemeinden, Verkäufe Wohnbauland Gutachterausschuss
Seite 64
10.2
Bestwig
10.2.1
Einwohner
Jahr
Einwohner
1998
2003
2008
2009
2010
2011
2012
1)
12.100
11.800
11.400
11.400
11.300
11.200
11.100
Ortsteil
Einwohner
Andreasberg
Berlar
Bestwig
Heringhausen
Nuttlar
Ostwig
Ramsbeck
1,2)
569
150
1.353
817
1.616
1.737
1.700
Ortsteil
Einwohner
Velmede
Wasserfall
1), 2)
3.354
48
1) Quelle: Gemeinde Bestwig
2) Einwohner zum Ende des Berichtsjahres in den einzelnen Ortsteilen, Erst- und Zweitwohnungen zusammen
10.2.2
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Bestwig für
Gewerbesteuer
453 %
Grundsteuer B
455 %
Quelle: Gemeinde Bestwig
10.2.3
Touristische Daten
Beherbergungsstätten mit 9 und mehr Gästebetten, einschließlich Campingplätze
(ohne Mieter von Dauerstellplätzen). Für Campingplätze wird die Anzahl der Betten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
angebotene
Betten
19
17
18
17
16
16
771
522
674
657
717
758
Ankünfte
32.967
26.363
27.337
28.671
29.035
33.665
Übernach- Auslastungstungen
grad [%]
98.399
80.131
81.683
81.781
85.765
96.253
31,0
34,8
28,0
27,5
29,4
31,0
10.2.4
Baugenehmigungen
25
Baugenehmigungen in der Gemeinde Bestwig
18
16
20
14
12
15
10
8
10
6
4
5
2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Baugenehmigungen Gemeinde Bestwig, Verkäufe Wohnbauland Gutachterausschuss
Seite 65
10.3
Brilon
10.3.1
Einwohner
Jahr
Einwohner
1998
2003
2008
2009
2010
2011
2012
1)
27.400
27.100
26.700
26.500
26.300
26.000
26.000
Ortsteil
Einwohner
Alme
Altenbüren
Bontkirchen
Brilon
Brilon-Wald
Esshoff
Hoppecke
Madfeld
Messinghausen
1,2)
1.836
1.321
517
14.336
539
78
1.189
1.265
798
Ortsteil
Einwohner
Nehden
Petersborn-Gudenhagen
Radlinghausen
Rixen
Rösenbeck
Scharfenberg
Thülen
Wülfte
1), 2)
497
1.251
134
125
791
1.437
1.067
401
1) Quelle: Stadt Brilon
10.3.2
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Brilon für
Gewerbesteuer
434 %
Grundsteuer B
425 %
Quelle: Stadt Brilon
10.3.3
Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
30
29
32
32
29
30
angebotene
Betten
1.287
1.264
1.349
1.346
1.224
1.333
Ankünfte
41.726
39.773
45.767
51.358
43.262
44.423
grad [%]
166.490
167.543
170.790
173.752
152.486
150.288
36,0
35,7
35,0
34,7
31,9
30,8
Seite 66
10.3.4
Baugenehmigungen
80
Baugenehmigungen in der Stadt Brilon
60
70
50
60
40
50
40
30
30
20
20
10
10
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Baugenehmigungen Stadt Brilon, Verkäufe Wohnbauland Gutachterausschuss
10.4
Eslohe
10.4.1
Einwohner
Jahr
Einwohner
1998
2003
2008
2009
2010
2011
2012
1)
9.300
9.300
9.200
9.200
9.100
9.100
9.000
Ortsteil
Einwohner
Beisinghausen
Bremke
Bremscheid
Cobbenrode
Eslohe
Frielinghausen
Herhagen
1,2)
117
611
174
986
2.826
117
85
Ortsteil
Einwohner
Isingheim
Kückelheim
Niedersalwey
Obersalwey
Reiste
Sieperting
Wenholthausen
1), 2)
92
359
539
170
740
75
1.449
1) Quelle: Gemeinde Eslohe
10.4.2
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Eslohe für
Gewerbesteuer
439 %
Grundsteuer B
419 %
Quelle: Gemeinde Eslohe
10.4.3
Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
2008
2009
2010
2011
2012
2013
geöffnete
Betriebe
30
28
28
26
24
24
angebotene
Betten
1.140
979
986
967
928
971
Ankünfte
36.416
34.170
34.938
36.277
35.188
35.455
grad [%]
127.914
123.755
122.285
124.042
121.074
121.073
33,0
32,0
35,5
35,7
36,6
36,4
Seite 67
10.4.4
Baugenehmigungen
25
Baugenehmigungen in der Gemeinde Eslohe
18
16
20
14
12
15
10
8
10
6
4
5
2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Baugenehmigungen Gemeinde Eslohe, Verkäufe Wohnbauland Gutachterausschuss
10.5
Hallenberg
10.5.1
Einwohner
Jahr
1998
2003
2008
2009
2010
2011
2012
Einwohner
1)
4.900
4.700
4.500
4.400
4.400
4.400
4.300
Einwohner 1,2)
Ortsteil
Braunshausen
Hallenberg
Hesborn
Liesen
303
2.437
961
707
1) Quelle: Stadt Hallenberg
10.5.2
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Hallenberg für
Gewerbesteuer
414 %
Grundsteuer B
413 %
Quelle: Stadt Hallenberg
Seite 68
10.5.3
Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
angebotene
Betten
12
12
12
13
12
13
563
555
521
546
493
533
Ankünfte
26.902
30.847
32.194
30.095
32.816
32.761
grad [%]
73.121
78.954
80.451
74.520
77.400
75.265
34,0
39,6
41,7
38,4
41,7
40,9
10.5.4
Baugenehmigungen
14
Baugenehmigungen in der Stadt Hallenberg
9
8
12
7
10
6
8
5
6
4
3
4
2
2
1
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Baugenehmigungen Stadt Hallenberg, Verkäufe Wohnbauland Gutachterausschuss
10.6
Marsberg
10.6.1
Einwohner
Jahr
1998
2003
2008
2009
2010
2011
2012
Einwohner
1)
22.800
22.100
21.200
21.100
20.800
20.500
20.400
Ortsteil
Beringhausen
Borntosten
Bredelar
Canstein
Erlinghausen
Essentho
Giershagen
Heddinghausen
Helminghausen
Einwohner
1,2)
935
115
1.158
315
1.042
1.440
1.419
190
203
Ortsteil
Einwohner
Leitmar
Meerhof
Niedermarsberg
Obermarsberg
Oesdorf
Padberg
Udorf
Westheim
1), 2)
370
1.257
7.354
2.009
720
563
230
1.719
1) Quelle: Stadt Marsberg
Seite 69
10.6.2
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Marsberg für
Gewerbesteuer
440 %
Grundsteuer B
443 %
Quelle: Stadt Marsberg
10.6.3
Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
angebotene
Betten
8
8
8
7
6
10
Ankünfte
167
171
167
160
140
219
6.015
6.573
5.618
6.172
6.436
7.866
grad [%]
10.952
12.372
10.471
11.467
13.851
17.833
17,0
20,9
17,3
18,7
25,8
26,6
10.6.4
Baugenehmigungen
30
Baugenehmigungen in der Stadt Marsberg
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Baugenehmigungen Stadt Marsberg, Verkäufe Wohnbauland Gutachterausschuss
10.7
Medebach
10.7.1
Einwohner
Jahr
1998
2003
2008
2009
2010
2011
2012
Einwohner
1)
8.300
8.300
8.000
8.000
7.900
7.800
7.800
Ortsteil
Berge
Deifeld
Dreislar
Düdinghausen
Küstelberg
Medebach
Medelon
Einwohner
1,2)
142
271
353
467
214
4.602
609
Ortsteil
Einwohner
Oberschledorn
Referinghausen
Titmaringhausen
1), 2)
837
241
193
1) Quelle: Stadt Medebach
Seite 70
10.7.2
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Medebach für
Gewerbesteuer
411 %
Grundsteuer B
413 %
Quelle: Stadt Medebach
10.7.3
Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
angebotene
Betten
22
22
22
21
19
26
3.948
3.925
3.916
3.816
3.800
3.926
Ankünfte
201.555
174.456
184.974
174.643
168.963
168.827
grad [%]
859.140
749.727
778.934
738.688
731.173
732.911
60,0
53,6
54,4
52,0
54,1
50,4
10.7.4
Baugenehmigungen
30
Baugenehmigungen in der Stadt Medebach
20
18
25
16
14
20
12
15
10
8
10
6
4
5
2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Baugenehmigungen Stadt Medebach, Verkäufe Wohnbauland Gutachterausschuss
Seite 71
10.8
Meschede
10.8.1
Einwohner
Jahr
Einwohner
1998
2003
2008
2009
2010
2011
2012
1)
32.800
32.400
31.600
31.200
30.800
30.600
30.300
Ortsteil
Einwohner
Berge
Brumlingsen
Calle, Stesse
Eversberg
Freienohl
Frenkhausen
Grevenstein
Heinrichsthal
Meschede
1,2)
1.179
36
650
1.854
4.162
317
959
397
15.487
Ortsteil
Einwohner
Olpe
Remblinghausen
Schüren, Mülsborn
Stockhausen
Visbeck
Wallen
Wehrstapel
Wennemen
1), 2)
642
710
99
206
299
513
972
1.911
1) Quelle: Stadt Meschede
10.8.2
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Meschede für
Gewerbesteuer
435 %
Grundsteuer B
430 %
Quelle: Stadt Meschede
10.8.3
Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
31
31
31
30
28
28
angebotene
Betten
1.298
1.192
1.203
1.189
1.162
1.094
Ankünfte
71.782
72.503
73.071
70.446
71.225
67.599
grad [%]
187.172
182.175
169.357
169.383
164.359
157.854
31,1
31,4
30,5
31,9
32,3
30,1
Seite 72
10.8.4
Baugenehmigungen
60
Baugenehmigungen in der Stadt Meschede
50
45
50
40
35
40
30
30
25
20
20
15
10
10
5
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Baugenehmigungen Stadt Meschede, Verkäufe Wohnbauland Gutachterausschuss
10.9
Olsberg
10.9.1
Einwohner
Jahr
Einwohner
1998
2003
2008
2009
2010
2011
2012
1)
16.400
16.000
15.400
15.200
15.100
14.900
14.800
Ortsteil
Einwohner
Antfeld
Assinghausen
Bigge
Bruchhausen
Brunskappeln
Elleringhausen
Elpe
1,2)
909
742
4.698
1.323
295
1.124
579
Ortsteil
Einwohner
Gevelinghausen
Heinrichsdorf
Helmeringhausen
Olsberg
Wiemeringhausen
Wulmeringhausen
1), 2)
610
102
265
4.270
764
451
1) Quelle: Stadt Olsberg
10.9.2
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Olsberg für
Gewerbesteuer
435 %
Grundsteuer B
412 %
Quelle: Stadt Olsberg
10.9.3
Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
2008
2009
2010
2011
2012
2013
geöffnete
Betriebe
35
34
35
34
34
44
angebotene
Betten
1.181
1.135
1.148
1.146
1.147
1.283
Ankünfte
53.310
51.885
52.551
59.945
56.104
59.618
grad [%]
190.175
185.121
186.051
189.416
185.905
184.194
43,0
43,1
44,7
45,2
44,2
40,4
Seite 73
10.9.4
Baugenehmigungen
30
Baugenehmigungen in der Stadt Olsberg
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Baugenehmigungen Stadt Olsberg, Verkäufe Wohnbauland Gutachterausschuss
10.10
Schmallenberg
10.10.1 Einwohner
Jahr
1998
2003
2008
2009
2010
2011
2012
Einwohner
1)
26.600
26.300
25.600
25.500
25.300
25.100
25.000
Ortsteil
Einwohner
Arpe
Bad Fredeburg
Berghausen
Bödefeld
Bracht
Dorlar
Fleckenberg
Gleidorf
Grafschaft
Heiminghausen
Holthausen
Kirchrarbach
1,2)
230
3.866
209
1.095
495
892
1.568
1.385
1.054
104
574
279
Ortsteil
Einwohner
Lenne
Mailar
Niederberndorf
Niedersorpe
Nordenau
Oberhenneborn
Oberkirchen
Schmallenberg
Selkentrop
Westernbödefeld
Westfeld
Wormbach
1), 2)
334
135
251
224
197
379
829
6.119
150
311
799
370
1) Quelle: Stadt Schmallenberg
10.10.2 Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Schmallenberg für
Gewerbesteuer
411 %
Grundsteuer B
411 %
Quelle: Stadt Schmallenberg
Seite 74
10.10.3 Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
angebotene
Betten
114
117
119
112
107
112
4.392
4.370
4.632
4.374
4.147
4.501
Ankünfte
153.310
154.964
164.475
165.244
154.157
161.548
grad [%]
659.340
658.675
685.402
693.516
652.592
689.717
42,0
41,8
41,6
42,2
41,1
43,4
10.10.4 Baugenehmigungen
50
45
Baugenehmigungen in der Stadt
Schmallenberg
45
40
40
35
35
30
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Baugenehmigungen Stadt Schmallenberg, Verkäufe Wohnbauland Gutachterausschuss
10.11
Sundern
10.11.1 Einwohner
Jahr
1998
2003
2008
2009
2010
2011
2012
Einwohner
1)
29.900
29.700
29.100
28.900
28.700
28.400
28.200
Ortsteil
Allendorf
Altenhellefeld
Amecke
Endorf
Enkhausen, Estinghausen
Hachen
Hagen, Wildewiese
Hellefeld, Herblinghausen
Einwohner
1,2)
1.476
449
1.611
1.726
776
2.780
835
711
Ortsteil
Einwohner
Hövel
Langscheid
Linnepe
Meinkenbracht
Stemel
Stockum
Sundern
Westenfeld
1), 2)
585
2.693
426
181
796
2.000
12.424
958
1) Quelle: Stadt Sundern
Seite 75
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Sundern für
Gewerbesteuer
450 %
Grundsteuer B
467 %
Quelle: Stadt Sundern
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
angebotene
Betten
39
40
37
42
36
36
1.322
1.340
1.234
1.352
1.357
1.384
Ankünfte
72.266
74.675
73.847
73.585
72.236
76.103
grad [%]
175.389
184.926
175.685
170.292
164.668
170.252
31,0
33,1
33,6
32,7
31,7
33,5
90
Baugenehmigungen in der Stadt Sundern
50
45
80
40
70
35
60
30
50
25
40
20
30
15
20
10
10
2004
5
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Baugenehmigungen Stadt Sundern, Verkäufe Wohnbauland Gutachterausschuss
Seite 76
10.12
Winterberg
10.12.1 Einwohner
Jahr
1998
2003
2008
2009
2010
2011
2012
Einwohner
1)
15.100
14.600
13.900
13.800
13.600
13.500
13.400
Ortsteil
Einwohner
Altastenberg
Altenfeld
Elkeringhausen
Grönebach
Hildfeld
Hoheleye
Langewiese
Lenneplätze
1,2)
396
199
416
672
621
23
447
67
Ortsteil
Einwohner
Mollseifen
Neuastenberg
Niedersfeld
Siedlinghausen
Silbach
Winterberg
Züschen
1), 2)
55
451
1.931
2.026
823
5.251
1.739
1) Quelle: Stadt Winterberg
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Winterberg für
Gewerbesteuer
435 %
Grundsteuer B
425 %
Quelle: Stadt Winterberg
nicht ermittelt.
Jahr
2008
2009
2010
2011
2012
2013
geöffnete
Betriebe
angebotene
Betten
134
124
122
120
116
125
6.993
6.615
6.627
7.389
8.294
8.440
Ankünfte
grad [%]
266.534
849.870
274.021
849.561
280.902
848.043
297.060
986.452
341.271 1.135.525
329.059 1.076.740
33,0
34,9
34,9
36,9
38,5
35,3
35
Baugenehmigungen in der Stadt Winterberg
30
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Baugenehmigungen Stadt Winterberg, Verkäufe Wohnbauland Gutachterausschuss
Seite 77
11
Regionale Vergleiche
11.1
Kerngebiet, beste Geschäftslage
Für einen regionalen Vergleich sind die Bodenpreise in den Einkaufslagen der Städte
besonders markant. Deshalb werden hier die Bodenpreise aus den besten Lagen einiger Städte aus dem Kreisgebiet mit dem Preisniveau der Städte in der Umgebung
verglichen.
beste Geschäftslage
300 €/m²
Arnsberg (Arnsberg)
1.600 €/m²
Arnsberg (Neheim)
330 €/m²
Attendorn
Bad Berleburg
Bad Wünnenberg
Balve
Bestwig
180 €/m²
110 €/m²
135 €/m²
70 €/m²
280 €/m²
Brilon
Büren
Eslohe
Frankenberg
Hallenberg
155 €/m²
100 €/m²
130 €/m²
50 €/m²
1.275 €/m²
Iserlohn
Korbach
Lennestadt
150 €/m²
295 €/m²
1.250 €/m²
Lüdenscheid
Marsberg
Medebach
Meschede
180 €/m²
75 €/m²
280 €/m²
450 €/m²
Olpe
Olsberg
Plettenberg
Rüthen
Schmallenberg
140 €/m²
165 €/m²
90 €/m²
220 €/m²
470 €/m²
Soest
Sundern
Warstein
Werl
Willingen
Winterberg
Seite 78
270 €/m²
145 €/m²
300 €/m²
220 €/m²
300 €/m²
11.2
Wohngrundstücke, gute Lage
Hier werden die Preise für Wohngrundstücke in guten Lagen aus den Städten aus
dem Hochsauerlandkreis mit den Preisen aus Städten in der Umgebung verglichen.
Wohngrundstücke gute Lage
145 €/m²
Arnsberg (Arnsberg)
160 €/m²
Arnsberg (Neheim)
240 €/m²
Attendorn
110 €/m²
Bad Berleburg
105 €/m²
Bad Wünnenberg
95 €/m²
Balve
Bestwig
65 €/m²
115 €/m²
Brilon
110 €/m²
Büren
85 €/m²
Eslohe
90 €/m²
Frankenberg
Hallenberg
46 €/m²
195 €/m²
Iserlohn
115 €/m²
Korbach
105 €/m²
Lennestadt
170 €/m²
Lüdenscheid
Marsberg
Medebach
75 €/m²
48 €/m²
150 €/m²
Meschede
240 €/m²
Olpe
95 €/m²
Olsberg
100 €/m²
Plettenberg
Rüthen
65 €/m²
Schmallenberg
85 €/m²
185 €/m²
Soest
Sundern
Warstein
115 €/m²
90 €/m²
Werl
160 €/m²
Willingen
160 €/m²
Winterberg
90 €/m²
Seite 79
11.3
Wohngrundstücke, mittlere Lage
Hier werden die Preise für Wohngrundstücke in mittleren Lagen aus den Städten aus
dem Hochsauerlandkreis mit den Preisen aus Städten in der Umgebung verglichen.
Wohngrundstücke mittlere Lage
135 €/m²
Arnsberg (Arnsberg)
140 €/m²
Arnsberg (Neheim)
130 €/m²
Attendorn
Bad Berleburg
75 €/m²
Bad Wünnenberg
75 €/m²
90 €/m²
Balve
Bestwig
47 €/m²
65 €/m²
Brilon
85 €/m²
Büren
Eslohe
55 €/m²
65 €/m²
Frankenberg
Hallenberg
36 €/m²
160 €/m²
Iserlohn
70 €/m²
Korbach
Lennestadt
60 €/m²
130 €/m²
Lüdenscheid
Marsberg
Medebach
48 €/m²
44 €/m²
85 €/m²
Meschede
130 €/m²
Olpe
Olsberg
60 €/m²
85 €/m²
Plettenberg
Rüthen
Schmallenberg
50 €/m²
55 €/m²
135 €/m²
Soest
Sundern
Warstein
75 €/m²
70 €/m²
125 €/m²
Werl
90 €/m²
Willingen
Winterberg
Seite 80
60 €/m²
12
Mieten
12.1
Vergleichsmietentabelle gemäß § 558c BGB
Für den Hochsauerland- und Märkischen Kreis sowie für die Stadt Schwerte erstellt
der
Landesverband Haus und Grund Westfalen e.V.
Hochstraße 87a
58095 Hagen
Internet: www.haus-und-grund-westfalen.de
nebst angeschlossene Vereine gemeinsam mit dem
Deutsche Mieterbund Nordrhein-Westfalen e.V.
Oststraße 55
40211 Düsseldorf
Internet: www.mieterbund-nrw.de
nebst Mietervereine Iserlohn, Lennetal, Lüdenscheid, Sauerland, Schwerte, Siegerland, Soest gemäß § 558c BGB eine Vergleichsmietentabelle für Wohnungen. Die
aktuelle Vergleichsmietentabelle kann gegen eine Schutzgebühr bei den Herausgebern erworben werden.
12.2
Gewerbliche Mieten
Die Industrie- und Handelskammer Arnsberg erstellt und veröffentlicht einen gewerblichen Mietspiegel. Dieser kann im Internet unter folgender Adresse abgerufen werden:
www.ihk-arnsberg.de
Die Industrie- und Handelskammer Arnsberg nennt dort Mieten für Ladenlokale, Büroflächen sowie Lager- und Produktionshallen.
12.3
Mietauswertungen des Gutachterausschusses
Im Zuge der Auswertung der Fragebögen ist auch eine größere Anzahl an tatsächlichen Mieten bekannt geworden. Es handelt sich um Bestandsmieten. In der Regel ist
weder das Datum des Abschlusses des Mietvertrages, noch die Laufzeit bekannt.
Der Gutachterausschuss erstellt auf Anforderung und gegen Gebühr Auswertungen
aus den vorliegenden Mieten nach Absprache. Entsprechende Daten liegen ab dem
Jahr 2006 vor.
Seite 81
12.3.1
Mieten für Wohnungen
Diese Mieten wurden nicht – wie bei der Vergleichsmietentabelle – aus Neuabschlüssen abgeleitet, sondern sind den Auskünften der Immobilienkäufer zum Zeitpunkt des
Kaufs entnommen.
Mieten für Wohnungen mit 30 m² bis 60 m² Wohnfläche
im Hochsauerlandkreis (ohne Stadt Arnsberg) aus den Jahren 2009 bis 2013
30 m² bis 60 m²
Baujahr
1920 - 49
1950 - 64
1965 - 84
1985 - 99
ab 2000
Anzahl
Mittelwert
ger. auf 0,05 €/m²
Standardabweichung
Spanne
Durchschnittliche Fläche
Nebenkosten
Anzahl
Nebenkosten
Mittelwert
6 von 8
74 von 86
107 von 129
37 von 43
8 von 9
4,85 €/m²
3,95 €/m²
4,40 €/m²
5,15 €/m²
5,45 €/m²
0,77 €/m²
3,56 €/m²
5,53 €/m²
43 m²
0,87 €/m²
1,97 €/m²
5,73 €/m²
50 m²
0,87 €/m²
2,46 €/m²
7,10 €/m²
50 m²
0,88 €/m²
3,57 €/m²
9,46 €/m²
50 m²
0,93 €/m²
4,00 €/m²
6,60 €/m²
49 m²
0
28
31
14
3
1,05 €/m²
1,70 €/m²
1,70 €/m²
in den Städten und Gemeinden aus den Jahren 2009 bis 2013
abgeleitet aus
Baujahr
1920 - 49
1950 - 64
1965 - 84
Bestwig
9 Mieten
– 0,30 €/m²
– 0,30 €/m²
– 0,30 €/m²
Brilon
36 Mieten
+ 0,05 €/m²
± 0,00 €/m²
± 0,00 €/m²
Eslohe
15 Mieten
– 0,50 €/m²
– 0,45 €/m²
– 0,50 €/m²
Marsberg
15 Mieten
± 0,00 €/m²
– 0,05 €/m²
± 0,00 €/m²
Meschede
28 Mieten
+ 0,40 €/m²
+ 0,30 €/m²
+ 0,35 €/m²
Olsberg
35 Mieten
– 0,40 €/m²
– 0,35 €/m²
– 0,40 €/m²
Schmallenberg
15 Mieten
+ 0,40 €/m²
+ 0,30 €/m²
+ 0,35 €/m²
Sundern
38 Mieten
– 0,10 €/m²
– 0,15 €/m²
– 0,15 €/m²
Winterberg
36 Mieten
+ 0,30 €/m²
+ 0,20 €/m²
+ 0,25 €/m²
1985 - 99
– 0,35 €/m²
+ 0,05 €/m²
– 0,55 €/m²
± 0,00 €/m²
+ 0,45 €/m²
– 0,40 €/m²
+ 0,45 €/m²
– 0,15 €/m²
+ 0,35 €/m²
30 m² bis 60 m²
ab 2000
– 0,35 €/m²
+ 0,05 €/m²
– 0,55 €/m²
± 0,00 €/m²
+ 0,45 €/m²
– 0,45 €/m²
+ 0,45 €/m²
– 0,15 €/m²
+ 0,35 €/m²
Ergebnis unter Berücksichtigung der Abweichung der Mittelwerte vom Mittelwert für das gesamte Zuständigkeitsgebiet.
60 m² bis 110 m²
Baujahr
1920 - 49
1950 - 64
1965 - 84
1985 - 99
ab 2000
Anzahl
Mittelwert
ger. auf 0,05 €/m²
Standardabweichung
Spanne
Nebenkosten
Anzahl
Nebenkosten
Mittelwert
17 von 21
140 von 156
216 von 241
125 von 138
21 von 22
4,15 €/m²
4,00 €/m²
4,10 €/m²
4,75 €/m²
5,80 €/m²
0,99 €/m²
1,00 €/m²
5,49 €/m²
77 m²
0,88 €/m²
1,56 €/m²
7,87 €/m²
80 m²
0,92 €/m²
0,32 €/m²
6,43 €/m²
79 m²
0,60 €/m²
3,00 €/m²
6,04 €/m²
79 m²
1,36 €/m²
3,75 €/m²
8,29 €/m²
78 m²
2
3
18
49
31
1,65 €/m²
1,65 €/m²
1,70 €/m²
abgeleitet aus
Baujahr
1920 - 49
1950 - 64
1965 - 84
Bestwig
14 Mieten
– 0,55 €/m²
– 0,55 €/m²
– 0,50 €/m²
Brilon
92 Mieten
± 0,00 €/m²
– 0,05 €/m²
± 0,00 €/m²
Eslohe
16 Mieten
– 0,25 €/m²
– 0,30 €/m²
– 0,25 €/m²
Marsberg
33 Mieten
– 0,60 €/m²
– 0,60 €/m²
– 0,60 €/m²
Medebach
10 Mieten
– 0,15 €/m²
– 0,15 €/m²
– 0,10 €/m²
Meschede
74 Mieten
+ 0,40 €/m²
+ 0,35 €/m²
+ 0,40 €/m²
Olsberg
37 Mieten
+ 0,20 €/m²
+ 0,15 €/m²
+ 0,20 €/m²
Sundern
115 Mieten
± 0,00 €/m²
± 0,00 €/m²
+ 0,05 €/m²
Winterberg
51 Mieten
– 0,05 €/m²
– 0,05 €/m²
± 0,00 €/m²
60 m² bis 110 m²
1985 - 99
ab 2000
– 0,60 €/m²
– 0,75 €/m²
± 0,00 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,30 €/m²
– 0,35 €/m²
– 0,70 €/m²
– 0,85 €/m²
– 0,15 €/m²
– 0,20 €/m²
+ 0,50 €/m²
+ 0,55 €/m²
+ 0,25 €/m²
+ 0,25 €/m²
+ 0,05 €/m²
± 0,00 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,05 €/m²
Seite 82
110 m² bis 200 m²
Baujahr
1920 - 49
1950 - 64
1965 - 84
1985 - 99
ab 2000
Anzahl
Mittelwert
ger. auf 0,05 €/m²
Standardabweichung
Spanne
7 von 9
36 von 39
43 von 44
27 von 34
3,45 €/m²
3,40 €/m²
3,55 €/m²
4,20 €/m²
0,87 €/m²
1,83 €/m²
4,49 €/m²
138 m²
1,08 €/m²
1,06 €/m²
5,70 €/m²
132 m²
0,99 €/m²
1,50 €/m²
5,91 €/m²
139 m²
1,17 €/m²
2,43 €/m²
7,86 €/m²
132 m²
abgeleitet aus
Baujahr
1920 - 49
1950 - 64
1965 - 84
Brilon
14 Mieten
– 0,35 €/m²
– 0,35 €/m²
– 0,35 €/m²
Eslohe
5 Mieten
+ 0,15 €/m²
+ 0,15 €/m²
+ 0,15 €/m²
Marsberg
12 Mieten
– 0,15 €/m²
– 0,15 €/m²
– 0,15 €/m²
Meschede
16 Mieten
+ 0,80 €/m²
+ 0,80 €/m²
+ 0,80 €/m²
Olsberg
11 Mieten
– 0,30 €/m²
– 0,30 €/m²
– 0,30 €/m²
Schmallenberg
13 Mieten
– 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
Sundern
25 Mieten
+ 0,10 €/m²
+ 0,10 €/m²
+ 0,05 €/m²
3
110 m² bis 200 m²
1985 - 99
ab 2000
– 0,45 €/m²
+ 0,15 €/m²
– 0,15 €/m²
+ 1,00 €/m²
– 0,35 €/m²
– 0,25 €/m²
+ 0,10 €/m²
12.3.2
Mieten für Einfamilienhäuser
Diese Mieten wurden nicht – wie bei der Vergleichsmietentabelle – aus Neuabschlüssen abgeleitet, sondern sind den Auskünften der Immobilienkäufer zum Zeitpunkt des
Kaufs entnommen.
85 m² bis 200 m²
Baujahr
1950 - heute
1950 - 70
1971 - 85
1986 - 94
ab 1995
Anzahl
Mittelwert
ger. auf 10 €
Standardabweichung
Spanne
Mittelwert
ger. auf 0,05 €/m²
Standardabweichung
Spanne
12.3.3
49
23
10
6
10
500 €
450 €
500 €
540 €
580 €
167 €
170 €
1.100 €
158 €
170 €
849 €
110 €
309 €
650 €
35 €
500 €
590 €
246 €
275 €
1.100 €
4,00 €/m²
3,55 €/m²
4,20 €/m²
4,20 €/m²
4,70 €/m²
1,27 €/m²
1,06 €/m²
7,86 €/m²
128 m²
1,19 €/m²
1,06 €/m²
5,70 €/m²
131 m²
0,84 €/m²
3,32 €/m²
5,91 €/m²
122 m²
0,77 €/m²
2,87 €/m²
5,20 €/m²
135 m²
1,74 €/m²
2,17 €/m²
7,86 €/m²
124 m²
Mieten für Garagen, Carports, Stellplätze
Es handelt sich um Mieten für einzelne PKW-Stellplätze üblicher Größe. In dem Datenmaterial sind keine regionalen Besonderheiten zu erkennen. Nichtüberdachte
PKW-Stellplätze werden aber in der Regel nur in den Zentren der größeren Städte
gemietet. Diese Mieten sind den Auskünften der Immobilienkäufer zum Zeitpunkt des
Kaufs entnommen.
Mieten für
Garage
Carport
Stellplatz*
Tiefgarage**
Anzahl
Mittelwert
ger. auf 1 €
Standardabweichung
Spanne
115
8
23
14
25 €
21 €
14 €
41 €
6€
10 €
50 €
11 €
10 €
33 €
7€
5€
25 €
13 €
25 €
65 €
* Nichtüberdachter PKW-Stellplatz (nur in zentralen Lagen, oft mit gew erblicher Nutzung)
** Tiefgaragenstellplatz für PKW
Seite 83
13
Sonstige Angaben
13.1
Produkte des Gutachterausschusses
Bodenrichtwerte
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis
Grundstücksmarkttransparenz
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Öffentlichkeit (insbesondere Wertermittlungssachverständige,
Kreditinstitute, Private, Immobilienkaufleute, Finanzverwaltung)
spätestens 15. Februar eines jeden Jahres
Karte, aus der Siedlungs- und möglichst auch die Grundstücksstruktur erkennbar sein soll
Tarifstelle 7.3.1.1 VermWertGebT, Stand März 2014
Grundstücksmarktbericht
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis:
Bereitstellung von Informationen über Umsätze, Preisentwicklung und Preisniveau sowie über die für die Wertermittlung erforderlichen Daten
Öffentlichkeit
März jeden Jahres
Heft im DIN A4-Format oder Datei im PDF-Format
52,00 € für eine analoge Standardausgabe
(Tarifstelle 7.3.1.3 VermWertGebT, Stand März 2014)
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht mit allgemeinen Informationen als PDF-Datei kostenlos im Internet.
Gutachten des Gutachterausschusses
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis:
Unparteiische Gutachten über Grundstückswerte
Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach dem BauGB
oder anderen gesetzlichen Vorschriften,
Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte,
Inhaber von Rechten am Grundstück,
Gerichte und Justizbehörden
auf Antrag
schriftlich
Grundgebühr ab 1.000,00 € zuzüglich 0,2 % des ermittelten
Wertes und ggf. auch Zu- oder Abschläge abhängig vom Aufwand, zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, im Durchschnitt
2.000,00€.
(Tarifstelle 7.1 VermWertGebT, Stand März 2014)
Für die Wertermittlung erforderliche Daten
Produkt:
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Seite 84
Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren, Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten
Marktkonforme Grundstücksbewertung
Wertermittlungssachverständige
periodisch, Auskunft auf Antrag
Form:
Preis:
Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht als Tabellen, Grafiken oder Formeln
12,00 € für einen Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis:
Marktkonforme Grundstücksbewertung, Verfügbarkeit der Daten aus der Kaufpreissammlung für Wertermittlungssachverständige
Wertermittlungssachverständige
auf Antrag
Preisauskunft nach § 10 Abs. 2 bzw. 4 GAVO NRW an öffentlich bestellte und vereidigte oder nach DIN EN 45013 zertifizierte Sachverständige für Grundstückswertermittlung zur Begründung ihrer Gutachten bei verbindlicher Zusicherung der Einhaltung datenschutzrechtlicher Bestimmungen
120,00 €, ab dem 11. mitgeteilten Vergleichspreis 8,00 € je weiterem mitgeteilten Vergleichspreis.
Auswertungen (Kundendefinierte Kaufpreisauswertung)
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis:
Nutzbarmachung der Kaufpreissammlung und der Marktdaten
des Gutachterausschusses für Marktuntersuchungen
spezielle Interessenten (Planungsbüros, Wertermittlungssachverständige)
auf Antrag
Berichte, Tabellen usw.
15,00 € bis 50,00 € für Mietwertübersichten
30,00 € bis 5.000,00 € für sonstige Auswertungen
Die Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen (VermWertGebO NRW) in Verbindung
mit dem Gebührentarif in der Anlage (VermWertGebT) bestimmt die Gebühren für die
Tätigkeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle.
13.2
Mitglieder des Gutachterausschusses
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis ist eine Einrichtung des Landes. Er ist ein unabhängiges, an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium. Die Mitglieder werden von der Bezirksregierung jeweils für die Dauer
von 5 Jahren bestellt. Die Sachverständigen werden bei der Bestellung durch die Bezirksregierung darauf hingewiesen, dass beim Vorliegen von Interessenkollisionen
ihre Mitwirkung im Gutachterausschuss ausgeschlossen ist.
Die Tätigkeit im Gutachterausschuss ist ehrenamtlich. Die im Gutachterausschuss
tätigen ehrenamtlichen Gutachter sind Sachverständige aus den Fachbereichen Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft und
Vermessungs- und Liegenschaftswesen.
Seite 85
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis ist derzeit mit
folgenden Sachverständigen besetzt:
Vorsitzender:
Hermann-Josef Vedder
Arnsberg
Stellv. Vorsitzender:
Georg Seifart
Andreas Busch
Konrad Schulte-Göbel
Arnsberg
Bestwig
Schmallenberg
Ehrenamtliche Gutachter:
Willi Donner
Michael Föckeler
Franz-Josef Geueke-Göbel
Silke Hillebrand
Wilhelm Bernd Mengeringhausen
Dr. Christian Mohr
Hans-Gerd Nierhoff
Roland Otte
Lydia Schmidt
Medebach
Meschede
Schmallenberg
Brilon
Brilon
Ense
Winterberg
Sundern
Sundern
Ehrenamtliche Gutachter gem. § 2 (4) GAVO NRW:
Klaus Hartlich
Hans-Jürgen Schmidt
Rita Menke
Elisabeth Brand
Gerhard Wiese
Anita Dietrich-Emde
Finanzamt Arnsberg
Finanzamt Arnsberg
Finanzamt Meschede
Finanzamt Meschede
Finanzamt Brilon
Finanzamt Brilon
Der Gutachterausschuss wird bei der Erstellung von Gutachten in der Besetzung mit
dem Vorsitzenden oder einem Stellvertreter und mindestens zwei ehrenamtlichen
Gutachtern tätig. In besonderen Fällen kann der Vorsitzende weitere ehrenamtliche
Gutachter sowie Sachverständige hinzuziehen. Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten, beim Beschluss der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sowie bei der Erstellung der Übersichten über die Bodenrichtwerte und über den Grundstücksmarkt
erhöht sich die Mindestzahl der ehrenamtlichen Gutachter auf vier, außerdem ist der
ehrenamtliche Gutachter der zuständigen Finanzbehörde zu beteiligen.
13.3
Kontaktinformationen – Gutachterausschüsse
Hier erhalten Sie weitere Informationen über den Grundstücksmarkt im Hochsauerlandkreis:
im Hochsauerlandkreis
Postfach
59870 Meschede
Telefon: 0291 / 94 4215
gutachterausschuss@hochsauerlandkreis.de
Seite 86
in der Stadt Arnsberg
Postfach 23 40
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Der Grundstücksmarktbericht für das Land Nordrhein-Westfalen ist hier erhältlich:
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Land Nordrhein-Westfalen
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Fragen zum Grundstücksmarkt in den angrenzenden Kreisen beantworten folgende
Gutachterausschüsse:
im Kreis Siegen-Wittgenstein
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in der Stadt Lüdenscheid
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in der Stadt Siegen
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in der Stadt Iserlohn
Werner-Jacobi-Platz 12
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im Kreis Soest
Postfach 17 52
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gutachterausschuss@kreis-soest.de
im Kreis Paderborn
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Telefon: 05251 / 308 933
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in der Stadt Paderborn
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gutachterausschuss@paderborn.de
im Kreis Olpe
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Telefon: 02761 / 81 395
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im Märkischen Kreis
Postfach 20 80
58505 Lüdenscheid
Telefon: 02351 / 966 6680
gutachterausschuss@maerkischer-kreis.de
Gutachterausschuss für Immobilienwerte
für den Bereich des
Landkreises Waldeck-Frankenberg
und für den Bereich der
Kreisstadt Korbach
Amt für Bodenmanagement Korbach
Medebacher Landstraße 27
34497 Korbach
Telefon: 05631 / 978 306
gutachterausschuss.waldeck-frankenberg@
hvbg.hessen.de
Seite 87
Seite 88
www.gaa.hochsauerlandkreis.de

Grundstücksmarktbericht 2014. Bestwig, Brilon, Eslohe, Hallenberg

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