ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. – Unter den Linden 42 - 10117 Berlin
Präsident:
Dr. Andreas Mattner
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An die
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
Bereich Wertpapieraufsicht
Referat WA 41
Marie-Curie-Straße 24-28
60439 Frankfurt
Konsultation-05-15@bafin.de.
Vorstand:
Jan Bettink
Ulrich Höller
Dr. Eckart John von Freyend
Dr. Jochen Keysberg
Bärbel Schomberg
Christian Ulbrich
Thomas Zinnöcker
Berlin, 20.05.2015
Stellungnahme im Rahmen der Konsultation 05/2015 - RundschreibenEntwurf zu den Anforderungen bei der Bestellung externer Bewerter für
Immobilien - WA 41-Wp 2137-2013/0216
Sehr geehrte Damen und Herren,
für die Möglichkeit zur Stellungnahme bedanken wir uns herzlich. Der Zentrale
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Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) vertritt bekanntermaßen die Interessen des
Immobilienmarktes und seiner Akteure. Die im ZIA vertretenen Wirtschaftsprüfer, Bewerter und Immobilienunternehmen bringen gern ihre praktischen Erfahrungen in die Bewertung und in die Abschlussprüfung ein. Wir begrüßen deshalb die Möglichkeit der Konsultation, weil der ZIA sich seit langem für nachvollziehbare und transparente Bewertungen einsetzt und unterstützen daher die
BaFin klare Regelungen für die Anforderungen an die Bestellung externer Bewerter für Immobilien zu erlassen.
Um hierzu zu sach- als auch marktgerechten Ansätzen zu kommen, sind nach
Auffassung der Mitglieder jedoch noch einige Änderungen im Rundschreiben
notwendig:
1.
Zu Absatz 1
„In diesem Rundschreiben sollen die Anforderungen an die Bestellung des externen Bewerters für Immobilien in offenen und geschlossenen Investmentvermögen nach § 216 KAGB konkretisiert werden. Dadurch soll der Nachweis der
Voraussetzungen nach § 216 Absatz 2 KAGB erleichtert werden. Die Anzeige
soll die Investmentvermögen auflisten, für die der externe Bewerter bestellt
werden soll. Soweit der externe Bewerter nur für eine bestimmte Immobilie bestellt wird, ist auch dies in der Anzeige hervorgehoben klarzustellen. Ebenfalls
Präsidium:
Dr. Georg Allendorf
Klaus Beine
Claus-Matthias Böge
Matthias Böning
Stefan H. Brendgen
Jean-Christophe Bretxa
Rolf Buch
Claus-Jürgen Cohausz
Wolfgang Egger
Birger Ehrenberg
Rainer Eichholz
Andreas Engelhardt
Dr. Bruno Ettenauer
Dr. Jürgen Gehb
Günter Manuel Giehr
Werner Knips
Barbara Knoflach
Dr. Reinhard Kutscher
Matthias Leube
Dr. Mathias Müller
Reinhard Müller
Dr. Andreas Muschter
Andreas Pohl
Oliver Porr
Dr. Georg Reutter
Rupprecht Rittweger
Martin Schramm
Dr. Zsolt Sluitner
Dr. Ludwig Steinbauer
Prof. Dr. Matthias Thomas
Dirk Tönges
Peter Tzeschlock
Dr. Marc Weinstock
Claus Wisser
Geschäftsführer:
Dr. Stephan Rabe
Klaus-Peter Hesse
Zentraler Immobilien
Ausschuss e.V.
German Property Federation
Unter den Linden 42, 10117 Berlin
T: +49 (0) 30 - 20 21 585 - 0
F: +49 (0) 30 - 20 21 585 - 29
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www.zia-deutschland.de
Büro Brüssel:
Rue du Commerce 31
B-1000 Bruxelles
Telefon: +32 (0) 2 - 792 10 05
Telefax: +32 (0) 2 - 792 10 10
VR 25863 B (Berlin-Charlottenburg)
Mitgliedsverband des BDI
anzugeben ist, ob es sich um einen Fall der Ankaufsbewertung oder einen Fall
der Regelbewertung handelt.„
Anmerkung:
Obwohl zwar an einigen Stellen direkt auf den Unternehmensbewerter nach
§250 Abs. 1 Nr. 2 KAGB eingegangen wird, sind weite Teile des Schreibens auf
den Immobilienbewerter bezogen. Unternehmensbewerter werden jedoch nicht
für Immobilien, sondern für Beteiligungsgesellschaften bestellt. Insofern ist unklar, ob die Anforderung der hervorgehobenen Anzeige auch für Unternehmensbewerter gilt.
Petitum:
Insofern wird vorgeschlagen, ein eigenes Rundschreiben für die Bestellung eines Bewerters eines Anteils an einer Immobiliengesellschaft zu erlassen.
2.
Zu II. Anforderungen an die gesetzlich anerkannteobligatorischeberufsmäßigeRegistrierung,dieberufsständische Regeln oder die sonstigen Rechts-und Verwaltungsvorschriften, die die Berufsausübung
regeln, im Sinne des § 216 Absatz 2 Nummer 1 KAGB
„Berufsständischen Regeln unterliegen alle Berufe, die in berufsständischen
Körperschaften des öffentlichen Rechts organisiert sind (z.B. in Wirtschaftsprüferkammern). Dabei gelten auch Abschlussprüfer im Sinne des § 250 Absatz 1
Nummer 2 KAGB als externe Bewerter. Berufsständische Regeln können aber
auch durch privatrechtlich organisierte Verbände erlassen werden, soweit durch
den Berufsverband eine eigenverantwortliche Regulierung des Berufsstandes
durch den Erlass verbindlicher Regeln erfolgt. Diese berufsständischen Regeln
können sich auf den Berufszugang oder die Berufsausübung beziehen. Regeln
zur Berufszulassung können vorsehen, dass der jeweilige Berufsverband eine
Berufsbezeichnung aufgrund eines selber durchgeführten Eignungsverfahrens
verleiht.“
Anmerkung:
Wir gehen davon aus, dass hierzu auch die Regulierung der RICS zählt.
„Auch zertifizierte Sachverständige, die von einer akkreditierten Zertifizierungs-
stelle zertifiziert wurden, unterliegen
berufsständischen Regeln. „
Anmerkung:
Wir gehen davon aus, dass hierzu auch die Zertifizierung der HypZert zählt.
3.
Zu II. Abs. I Nachweis der beruflichen Garantien gemäß § 216 Absatz
2 Nummer 2 KAGB in Verbindung mit Artikel 73 der Verordnung (EU)
Nr. 231/2013
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„Die beruflichen Garantien nach § 216 Absatz 2 Nummer 2 KAGB in Verbindung mit Artikel 73 Absatz 2 der Verordnung (EU) Nr.231/2013 (im Folgenden:
AIFM-Verordnung)sind durch das Beifügen folgender Unterlagen nachzuweisen:
1.
Für die Erfüllung der Voraussetzung des Artikel 73 Absatz 2a)
AIFM-Verordnung (ausreichendes Personal und technische Ressourcen):
(a)
Auflistung des in den Bewertungsprozess einbezogenen Personals unter Nennung des Namens und der Funktion; „
Anmerkung:
Diese Formulierung ist sehr weitgehend und nicht angemessen.
Petitum:
Wir schlagen folgende Formulierung vor: "Auflistung der für die Bewertung verantwortlichen Personen..."
„(b)
Kurze Erläuterung der technisch-organisatorischen Ausstattung, die zur Wahrnehmung der Aufgabe als externer Bewerter erforderlich ist.
Anmerkung:
Ein Nachweis, was erforderlich ist, ist für den Bewerter nicht möglich.
Petitum:
Wir bitten um Änderung in "Anwendung findet".
„Soweit
EDV-Systeme
(Hardware-und
SoftwareKomponenten) verwendet werden, müssen die EDVSysteme und die zugehörigen EDV-Prozesse die Integrität,
die Verfügbarkeit, die Authentizität sowie die Vertraulichkeit
der Daten sicherstellen. Darzustellen sind dann auch die
Vorkehrungen, die eine ordnungsgemäße Fortführung der
Aufgaben als externer Bewerter im Notfall gewährleisten,
insbesondere bei einem EDV-Systemausfall die Speicherung
der Daten und regelmäßige Tests der Backup-Systeme.“
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Anmerkung:
Diese Anforderung ist sehr weitgehend und entspricht nicht dem Proportionalitätsgrundsatz. Bei der Bewertung von Immobilien handelt es sich nicht um eine
zeitkritische Tätigkeit. Eine mögliche Nicht-Verfügbarkeit der EDV-Systeme
beispielsweise gefährdet nicht den Geschäftsbetrieb der KVG.
Petitum:
Der Absatz ist zu löschen. Sofern eine Löschung nicht erreicht werden kann,
bitte präzisieren, dass damit nicht die Aufstellung eines dezidierten Notfallplanes gemeint sein kann.
Generelle Anmerkung:
Die Regelungen in Abschnitt II sind aus der Sicht des Abschlussprüfers (in seiner Eigenschaft als Bewerter) nicht praktikabel:
Der Wirtschaftsprüfer hat im Rahmen seiner Bestellung der zuständigen Berufsaufsicht ein Führungszeugnis vorzulegen. Fraglich ist, ob dann zusätzlich
zu den im Rahmen der Berufsaufsicht verpflichtend abzugebenden Meldungen
auch die Vorlage eines Führungszeugnisses bei der BaFin erforderlich sein
sollte.
In den Bewertungsprozess werden regelmäßig auch Hilfspersonen eingebunden, die, nach unserer Lesart des vorliegenden Entwurfes, jeweils einzeln gegenüber der BaFin benannt werden müssen. Hier kann es teilweise auch kurzfristig zu einem Wechsel in der Bearbeitung kommen, so dass es u.E. sachgerecht wäre, die Anforderungen an die jeweils verantwortlich handelnden Personen zu stellen. So sollte dann auch z.B. auf die Vorlage eines Führungszeugnisses der nicht verantwortlich handelnden Personen verzichtet werden können.
2.
„Für die Erfüllung der Voraussetzung des Artikel 73 Absatz 2b)
AIFM-Verordnung (adäquate Bewertungsverfahren):
(a)
eine Darstellung der internen Abläufe im Bewertungsverfahren;“
Anmerkung:
Es wird nicht verständlich, was genau gemeint ist bzw. wie tiefgehend die Darstellung sein soll. Eine ordnungsgemäße Bewertung ist sichergestellt, wenn der
Bewerter kontrolliert, ob die KVG alle notwendigen Unterlagen geliefert hat,
diese dann ebenso wie seine Marktkenntnis und ggf. zusätzliche Rechercheergebnisse seinerseits der Bewertung zugrunde legt und dabei ein anerkanntes
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Bewertungsverfahren anwendet. Die für die ordnungsgemäße Bewertung notwendige Fachkenntnis bereits an anderer Stelle gefordert. Die Unabhängigkeit
ist ebenso hergestellt, indem er bei seiner Bewertung keinerlei Weisungsbefugnis unterliegt. Diese Darstellungstiefe sollte ausreichen.
Petitum:
Es wird geben, dies hier klarzustellen.
„(b) eine Erklärung des externen Bewerters, ob er: …
Ferner ist der Erklärung eine Aufstellung beizufügen, inwieweit wirtschaftliche
Beziehungen zu der AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft oder den mit der AIFKapitalverwaltungsgesellschaft verbundenen Unternehmen bestehen. Gleichzeitig ist darzustellen, inwieweit mögliche Interessenkonflikte aufgrund dieser
wirtschaftlichen Beziehungen (z.B. Maklertätigkeit) ausgeschlossen sind, um
die nach § 216 Absatz 1 Nummer 1 KAGB erforderliche unabhängige Wahrnehmung der Bewertungsaufgabe sicherzustellen. „
Anmerkung:
Die Ausführungen zum Ausschluss von Interessenkonflikten sind nicht detailliert genug beschrieben.
Petitum:
Die Ausführungen sollten ergänzt werden und sich wenigstens an den entsprechenden Standards der WPs bzgl. der erforderlichen Trennung des Prüfungsvom Beratungsgeschäft orientieren.
(b)
„ein Führungszeugnis und ein Auszug aus dem Gewerbezentralregister im Original sowie eine Erklärung des externen
Bewerters, ob gegen ihn ein Strafverfahren schwebt, ob ein
Strafverfahren wegen eines Verbrechens oder Vergehens
gegen ihn anhängig gewesen ist oder ob er oder ein von ihm
geführtes Unternehmen als Schuldner in ein Insolvenzverfahren oder in ein Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen
Versicherung oder in vergleichbare Verfahren verwickelt war
oder ist;“
Petitum:
Wir bitten um Klarstellung, dass dies nur notwendig wird, wenn es hier bereits
ein Eintrag bestand / besteht und zu ergänzen: "oder vergleichbarem Register".
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(c)
„eine Zusammenstellung der Verkehrswertgutachten des externen Bewerters, die der externe Bewerter in den letzten
fünf Kalenderjahren vor seiner Bestellung erstellt hat. Aus
der Zusammenstellung muss die Anzahl der Gutachten pro
Jahr, die Größenordnung, Nutzungsart und Belegenheit der
bewerteten Liegenschaften sowie die Art des Auftraggebers
(z.B. Bank, Versicherung, Gericht, Unternehmen, Privatperson) und der Zweck der Bewertung hervorgehen.“
Petitum:
Hier ist ein Hinweis notwendig, dass eine anonymisierte Darstellung ausreichend ist sowie eine Klarstellung, dass es sich um die Höhe des Marktwertes
handelt.
„Beim Abschlussprüfer, der nach § 250 Absatz 1 Nummer 2 KAGB als externer
Bewerter fungiert, kann auf die Einreichung der Unterlagen nach Nummer 3
a)und c) verzichtet werden. „
Petitum:
Wir bitten um klarstellende Änderung in: "Bei einem"
4.
Zu III. Entsprechende Anwendung des § 36 Absatz 1 KAGB nach §
216 Absatz 2 Nummer 3 KAGB
Die Bestellung eines externen Bewerters ist keine Auslagerung, allerdings finden die Regelungen des § 36 Absatz 1, 2 und 10 KAGB sowie die Vorschriften
in Artikel 75 bis 82 der AIFM-Verordnung, die die Regelungen des § 36 Absatz
1 und 2 KAGB konkretisieren, entsprechende Anwendung. Bei dem Nachweis
der Voraussetzungen nach § 36 Absatz 1 und 2 KAGB kommt es insbesondere
auf Nachweise zu § 36 Absatz 1 Nummer 1, 7 und 8 KAGB an:
1.
Angabe eines objektiven Grundes, der die Bestellung eines externen Bewerters rechtfertigt. Das Vorliegen eines objektiven Grundes wird dabei
vermutet, soweit gesetzlich nur die externe Bewertung vorgesehen ist
(vgl. §§ 231 Absatz 2, 236 Absatz 1, 249, 250 KAGB). Im Übrigen ist das
Vorliegen eines objektiven Grundes im Sinne des Artikels 76 der AIFMVerordnung darzulegen;
2.
Nachweis, welche Maßnahmen zur Überwachung des externen Bewerters durch die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft vorgesehen sind und
welche vertraglichen Kündigungsrechte bestehen;“
Anmerkung:
Wir gehen davon aus, dass hinsichtlich der Anforderung der Maßnahmen zur
Überwachung des ext. Bewerters durch die AIF-KVG bzgl. der Immobilien6
Bewertung die selbständige Proberechnung durch die KVG mit anschließendem Abgleich mit den Gutachten sowie anschließender Klärung von unplausiblen Abweichungen sowie einer Fristenkontrolle für die Erstellung der Gutachten
ausreichend ist. Wir gehen davon aus, dass hier die Musterrahmenverträge
ausreichend sind und keine Nachweise darüber hinaus erbracht werden müssen.
3.
„Nachweis, dass eine wirksame Beaufsichtigung der AIFKapitalverwaltungsgesellschaft durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (im Folgenden: Bundesanstalt) nicht durch eine externe
Bewertung beeinträchtigt wird“
Anmerkung:
Es ist unklar, in welcher Weise durch die Pflichtbeauftragung eines Bewerters
die wirksame Beaufsichtigung der AIF-KVG durch die BaFin beeinträchtigt werden sollte. Insofern sollte hier eine Klarstellung erfolgen, dass im Rahmen von
gesetzlich verpflichtenden Bestellungen von externen Bewertern davon ausgegangen wird, dass keine Beeinträchtigung der genannten Beaufsichtigung erfolgt. Weiterhin ist unklar, von welchem Abschlussprüfer hier die Rede ist: vom
Fonds-Abschlussprüfer oder vom Abschlussprüfer, der die Unternehmensbewertung vornimmt.
„..und der Bundesanstalt sowie dem Abschlussprüfer der AIFKapitalverwaltungsgesellschaft Zugang zu den mit der externen Bewertung zusammenhängenden Daten sowie gegebenenfalls den Geschäftsräumen des externen Bewerters gewährt wird.“
Petitum:
Wir bitten um Ergänzung der Vorbedingungen: Anmeldung, Verhältnismäßigkeit, Zustimmung AG des externen Bewerters.
5.
Zu V. Besonderheiten bei juristischen Personen oder Personengesellschaften
„Weiterhin sind in der Bewertungsrichtlinie nach § 169 Absatz 3 KAGB in Verbindung mit Artikel 67 Absatz 2 AIFM-Verordnung die Pflichten, Aufgaben und
Zuständigkeiten aller in den Bewertungsprozess eingebundenen Parteien zu
beschreiben. Dabei ist bei der Festlegung der Verantwortlichkeit für die Bewertung sicherzustellen, dass die Bewertung auch tatsächlich von den Personen
durchgeführt wird, für die das Fachwissen und die Erfahrung im Anzeigeverfahren nach § 216 Absatz 5 KAGB nachgewiesen wurden. Daher sind im Rahmen
der Bewertungsrichtlinie die für das jeweilige Investmentvermögen zuständigen
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Personen zu benennen, die die Aufgabe des externen Bewerters in Bezug auf
das jeweilige Investmentvermögen wahrnehmen. Es muss sich dabei um die
Personen handeln, für die tatsächlich die Voraussetzungen vorliegen.“
Anmerkung:
Wir gehen davon aus, dass bestimmt Tätigkeiten können delegiert werden können.
„Soweit das KAGB eine Bewertung durch zwei externe Bewerter schreibt, muss
soweit eine juristische Person oder eine Personengesellschaft als externer Bewerter bestellt wurde, eine weitere juristische oder natürliche Person bzw. Personengesellschaft als externer Bewerter bestellt werden.“
Petitum:
Wir bitten um Änderung in „vorschreibt".
Nicht ausreichend ist die Benennung zweier natürlicher Personen, die bei derselben juristischen Person oder Personengesellschaft angestellt sind. Auch bei
der in § 250 Abs. 2 Satz 1 KAGB –gegebenenfalls in Verbindung mit § 261 Abs.
5 Satz 2 KAGB -vorgeschriebenen Rotation muss nach Ablauf von drei Jahren
eine andere juristische Person oder Personengesellschaft als externer Bewerter bestellt werden. Nicht ausreichend ist hier der Austausch der Personen, die
mit der konkreten Bewertungsaufgabe betraut sind.
Petitum:
Auch hier sollte u.E. zur Klarstellung eine Unterscheidung zwischen der Bewertung von Immobilien und der Bewertung von Anteilen an Immobiliengesellschaften erfolgen. Die Rotationsvorschrift des § 250 Abs. 2 S. 1 KAGB bezieht sich
an dieser Stelle auf Vermögensgegenstände i.S.v. § 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 1-6
KAGB. Anteile an Immobiliengesellschaften sind daher u.E. hiervon nicht erfasst. Eine Unterscheidung hinsichtlich der Anforderungen unterbleibt in dem
vorgelegten Entwurf jedoch, so dass der Eindruck entsteht, auch der Bewerter
einer Immobiliengesellschaft sei zur Rotation verpflichtet.
Wir würden uns freuen, wenn Sie bei der Auswertung der Konsultation diesen
Petiten entsprechen würden, um negative Konsequenzen für die Bewertungspraxis zu vermeiden.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Stephan Rabe
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