docImmobilienbewertung für Offene Immobilienfonds
download 
Report Transcription
Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds
DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 7. Hamburger Forum für Geomatik, Hamburg - Wilhelmsburg 12. Juni 2014 Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung Vorstellung Nils Warnecke Beruflicher Werdegang seit 08/2010 Union Investment Real Estate GmbH in Hamburg, als Senior Valuation Expert 2008 - 2010 Immobilien Bremen AöR in Bremen, als Projektleiter Strategisches Portfoliomanagement seit 2006 Mitglied im DVW-Arbeitskreis 6 „Immobilienwertermittlung“ 2002 - 2008 DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH in Frankfurt/ M., als Senior Executive Valuation im Bereich Real Estate Asset Management, Valuation Departement 1999 - 2000 Büro des Immobiliensachverständigen Altmeppen in Braunschweig, als Dipl.-Ing. mit dem Schwerpunkt Verkehrswertermittlung gewerblicher Immobilien Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 2 Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung Vorstellung Nils Warnecke Weiterbildung 2008 - 2009 APC bei der RICS, Abschluss als Professional Member der RICS (MRICS) 2004 - 2005 Immobilienakademie der European Business School in Oestrich-Winkel, Abschluss des Kontaktstudiums Immobilienökonomie als Immobilienökonom (ebs) Ausbildung 2000 - 2002 Bezirksregierung Weser-Ems, Abschluss des Zweiten Staatsexamens als Assessor des Vermessungs- und Liegenschaftswesens 1993 - 1999 Universität Hannover, Studiengang Geodäsie, Abschluss als Dipl.-Ing. Ehrenamtliches Engagement seit 2007 Mitarbeit im DVW AK6 – Immobilienwertermittlung Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 3 Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung Übersicht Offene Immobilienfonds Bedeutung der Immobilienbewertung Sachverständigenwesen Wertermittlungsverfahren Aufgaben der KVG Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 4 Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung 5 Offene Immobilienfonds BaFin KAGB etc. Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) Investmentgesellschaft Aufsichtsrat Depotbank Management Verwaltungsvergütung Fonds (Immobilien-Sondervermögen) Kapitalzufluss Bewerter / Sachverständigenausschuss Regelmäßige Bewertung Direkte Immobilieninvestitionen Kapitalabfluss NettoFondsvermögen Beteiligungen Anleger Ausschüttung Kreditaufnahme Liquidität Kredite Sonstige Verm.gegenstände Sonstige Verbindlichkeiten Zinsen Kreditinstitute Tilgung Quelle: eigene Darstellung Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 5 Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung 6 Offene Immobilienfonds Marktanteil an FV (%) und FV (Mio. €) Nettomittelaufkommen lfd. Jahr (Mio. €) FV in Mio. € KVG UIR 23.189 DEKA IMMO 22.450 CRI 9.429 RREEF Investment 6.318 SEB Investment 5.117 CSAM IMMO 4.712 KanAm Grund 2.813 Aachener Grund 1.516 AXA Investment 1.396 Aberdeen 1.030 HANSAINVEST 28,9% 28,0% 443 DEKA IMMO 394 RREEF Investment 11,7% 36 Aachener Grund 7,9% 27 CRI 6,4% 5,9% 3,5% 1,9% 7 KanAm Grund 0 iii-investments 0 HANSAINVEST 0 CSAM IMMO 1,7% 0 SEB Investment 1,3% 0 UIR -53 Sonstige 0,0% -80 Aberdeen Sonstige 2.332 -9% -4% 1% 6% -101 AXA Investment 2,9% 11% 16% 21% 26% 31% -1.000 -337 -800 -600 -400 -200 0 200 400 600 Quelle: BVI – Stand 31.03.2014 Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 6 Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung Bedeutung der Immobilienbewertung Offene Immobilienfonds benötigen einen marktabgeleiteten Anteilscheinpreis Immobilien werden aber nicht - wie z.B. Aktien - an der Börse gehandelt Buchwerte auf handelsrechtlicher Grundlage sind nicht marktabgeleitet Implementierung von Verkehrswerten als Surrogat für fehlende Börsenwerte Ähnliches Konzept bei G-REITs: Bilanzierung von Fair Values i.S.v. Marktwerten aber Börsenwerte bestimmen den Anteilpreis des REIT, Bedeutung von Fair Values deshalb geringer als der Verkehrswerte bei OIF Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 7 Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung Bedeutung der Immobilienbewertung Anteil Immobilien am Fondsvermögen (Bruttosicht) – UniImmo: Europa Quelle: Berechnung UIR - FOS Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 8 Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung Bedeutung der Immobilienbewertung UniImmo: Europa Quelle: Berechnung UIR - FOS Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 9 Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung Sachverständigenwesen Bewertung einer Immobilie vierteljährlich durch zwei unabhängige Bewerter • Beide ermitteln einen eigenen Verkehrswert • Buchung des arithmetischen Mittelwertes beider Verkehrswerte Bewertung einer Immobilie vor Ankauf durch zwei unabhängige Bewerter Besichtigung der Immobilien einmal jährlich durch beide Bewerter Voraussetzung für Bewertertätigkeit: • persönliche Integrität, • wirtschaftliche Unabhängigkeit und • Berufserfahrung auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien Bestellung eines Bewerters für maximal 3 Jahre • bei der BAFin anzuzeigen • Wiederbestellung nach einer 2-jährigen Ruhephase Ankaufsbewerter dürfen nicht Regelbewertung durchführen Sonderregelungen für SpezialAIF (Spezialfonds): • diverse Regelungen dürfen abbedungen werden • Aber: Immobilienbewertung muss erfolgen • Regelfall: Sachverständigenausschuss mit drei Bewertern, die jährlich bewerten Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung Wertermittlungsverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren immobilienmarktspezifische Wertermittlungsverfahren (landesübliche Verfahren): • Discounted Cashflow Methode • Investment Methode • etc. Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung Aufgaben der KVG Bestand An-/ Verkauf ● Sachverständigenpool ● Mitwirkung im An- u. Verkaufsprozess ● Ankaufsbewertung des externen SV ● Bewertungsprognose Anzahl Organisation ● Vierteljährliche Bewertung bei Publikumsfonds (2B) ● Jährliche Bewertung ● Sachverständigen- ca. 2.070 Gutachten p.a. bestellung u. -rotation ● Bewertungsrichtlinien, Rahmenverträge, Vergütungsregelungen etc. bei Spezialfonds (SV) ● Objektbesichtigungen Bewerter ● Bewertungsplanung und -forecasting ● Reporting ● Wertungsauswirkungen Vermietung Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds ca. 102 Tage p.a. ● Termin- und ca. 356 Prognosen plus RFC Reiseplanung ● Beauftragung und Diverse Rechnungsbearbeitung Adhoc ● Gutachtenverwaltung 12 Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung Aufgaben der KVG 2012: Ursprünglicher Bewertungsprozess GBM Meeting Stichtag 3 Wochen fortlaufend 12.5 Wochen 12.5 Wochen Ca. 380 Gutachten / Jahr 2013: Einführung der vierteljährlichen Bewertung VAL Meeting Ca. 1‘000 Gutachten / Jahr Verkürzung auf 4 Wo Stichtag 0.6 Woche fortlaufend 4.0 4.0 Wochen Wochen Ab 22.07.2014: Parallelbewertung durch 2 unabhängige Gutachter VAL Meeting Stichtag VAL Meeting Ca. 2‘000 Gutachten / Jahr Erhöhung SV-Wesen Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 0.6 Woche Stichtag fortlaufend 0.6 Woche fortlaufend 4.0 Wochen 14 Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Fragen? Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 15 Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS
