April 2016 - Credit Suisse

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Immobilienanlagen
auf einen Blick
Nummer 1 | April 2016
Bildungsimmobilien
Win-win-Ansätze in der Finanzierung
Immobilienmarkt
Wachstumspotenzial im Portfolio
Kneipp-hof Dussnang
Zukunftsweisendes Rehabilitationszentrum
Copyright © 2016 Credit Suisse Group AG und /oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten.
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den Hauptrisiken von Immobilienanlagen zählen die begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Änderungen der Hypothekarzinssätze, die subjektive Bewertung von Immobilien, immanente Risiken im Zusammenhang mit dem Bau von Gebäuden sowie
Umweltrisiken (z. B. Bodenkontaminierung).
Die Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Siat, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real
Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse
Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality sind Anlagefonds schweizerischen Rechts der
Art «Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz für kollektive Kapitalanlagen. Fondsleitung ist die Credit Suisse Funds AG,
Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse AG, Zürich.
Die Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund International und Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus sind
Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom
23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im Sinne des KAG (Art. 10 KAG) sowie der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) (Art. 6 KKV). Fondsleitung ist die Credit Suisse Funds AG, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse AG, Zürich.
Der Credit Suisse 1a Immo PK ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz
über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 KAG und Art. 6 KKV.
Der Anlegerkreis ist auf steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie auf steuerbefreite inländische
Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen beschränkt.
Der Prospekt, der vereinfachte Prospekt und/oder die wesentlichen Informationen für den Anleger sowie die jährlichen und
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der Schweiz bezogen werden. Emittent und Verwalter der CSA-Produkte ist die Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse AG, Zürich. Statuten, Reglement und Anlagerichtlinien sowie der jeweils aktuelle Jahresbericht bzw.
die Factsheets können bei der Credit Suisse Anlagestiftung kostenlos bezogen werden. Als direkte Anleger sind nur in der
Schweiz domizilierte steuerbefreite Vorsorgeeinrichtungen zugelassen. Weder die vorliegenden Informationen noch Kopien
davon dürfen in die Vereinigten Staaten von Amerika versandt, dorthin mitgenommen oder in den Vereinigten Staaten von
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Fassung) abgegeben werden. Ohne schriftliche Genehmigung der CS dürfen diese Informationen weder auszugsweise noch
vollständig vervielfältigt werden.
Titelseite: Fassade der 2015 eröffneten
ZHAW-Bibliothek in Winterthur, die zum
Portfolio des CS REF Hospitality gehört.
Diese Seite: Die Winterthurer Fachhochschulbibliothek bietet den Studierenden
rund 800 hochmoderne Arbeitsplätze.
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Editorial
Potenziale nutzen
Liebe Leserinnen, liebe Leser
170 Immobilien- und Anlagespezialisten arbeiten tagtäglich für den Erfolg
der Immobilienprodukte des Credit Suisse Real Estate Investment Management.
Sie betreuen die über 1 300 Liegenschaften in unseren Immobilienportfolios,
erschliessen neue Anlagepotenziale und sind den neusten Trends auf der Spur.
Potenzial bietet beispielsweise die Nische Bildungsimmobilien und Studentenwohnraum. In unserem Fokus-Artikel zeigen wir anhand der Situation in der
Schweiz, welche Chancen sich in diesem Bereich für Anleger ergeben und wie
wir sie für ihr Immobilienportfolio nutzen.
Dank Know-how neue Trends erkennen
und Chancen im Portfolio nutzen.
Nicht immer muss es der Erwerb einer Liegenschaft sein, um das Portfolio
zu stärken. Ein bedeutendes Potenzial sehen wir in der Weiterentwicklung von
Bestandsliegenschaften. In den vergangenen Monaten haben wir deshalb alle
unsere Liegenschaften in der Schweiz nach Entwicklungspotenzialen analysiert,
die eine zusätzliche Wertschöpfung generieren. Wie dieses Projekt vorankommt
und was es unseren Anlegern bringt, erfahren Sie im Artikel ab Seite 9.
Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre und hoffe, dass Sie in unserem
Magazin neues Anlagepotenzial entdecken.
Beat Schwab
Leiter Real Estate Investment Management Schweiz
Novum 1 | 2016 3
Inhaltsübersicht
06
09
Immobilienmarkt
Wachstumspotenzial
im Portfolio
Eine systematische Analyse von über
1 000 Liegenschaften im Portfolio zeigte
zusätzliches Nutzungspotenzial. Einige
zukunftsträchtige Ausbauprojekte werden
schon bald Realität. Ein Blick auf ein
Projekt in Münchenstein.
 Seite 09
Bild: © Adrien Barakat
Im Fokus
Anlagetrend Bildungsimmobilien
26
Der Bedarf an Räumen und Infrastruktur im Schweizer Bildungsbereich wächst. Dies macht weitere
Investitionen in Bildungsimmobilien
und Studentenwohnheime nötig
und eröffnet attraktive Chancen für
Immobilienanleger.
Seite 06
Gesundheitswesen
Zukunftsweisendes
Rehabilitationszentrum
Der Kneipp-hof Dussnang erbringt zahlreiche
medizinische Dienstleistungen. Für den
Betrieb konnte der CS REF LivingPlus eine
starke Partnerin gewinnen. Marktanalysen
zeigen weiteres Wachstumspotenzial.
 Seite 26
4 Novum 1 | 2016
Inhaltsübersicht
Inhalt
34
06 Im Fokus
Bildungsimmobilien: Nische mit Zukunft
09 Immobilienmarkt
12 Immobilienanlagegefässe im Überblick
Für Private und qualifizierte Anleger
14
16
18
20
22
24 26
CS REF Siat
CS REF Interswiss
CS REF Global
CS REF PropertyPlus
CS REF Green Property
CS REF Hospitality
CS REF LivingPlus
Für qualifizierte Anleger*
Logistikimmobilien
Hochmoderner Neubau
in Derendingen
Am gefragten Logistikstandort
erbaut der CS REF LogisticsPlus eine
erstklassige Liegenschaft. Ines Furler,
Geschäftsführerin der Mieterin DHL
Logistics (Schweiz) AG, äussert sich
im Interview zum Neubau.
29 CS REF International
32 CS 1a Immo PK**
34 CS REF LogisticsPlus
Steuerbefreite Schweizer Vorsorgeeinrichtungen***
37 40 42
44 CSA RE Germany
CSA RES
CSA RES Commercial
CSA RES Residential
46 Letzte Seite
Nachgefragt bei Britta Ramsperger, Assistentin des
Leiters Real Estate Investment Management Schweiz
der Credit Suisse
Seite 34
* Schweiz: Nur für qualifizierte Anleger gemäss Bundesgesetz über die
kollektiven Kapitalanlagen (KAG).
** Der Anlegerkreis ist auf steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen
Vorsorge sowie auf steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und
Ausgleichskassen beschränkt.
***Emittent und Verwalter der CSA-Produkte ist die Credit Suisse Anlagestiftung,
Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse AG, Zürich. Statuten, Reglement und
Anlagerichtlinien sowie der jeweils aktuelle Jahresbericht bzw. die Factsheets
können kostenlos bei der Credit Suisse Anlagestiftung bezogen werden. Als
direkte Anleger sind nur in der Schweiz domizilierte steuerb efreite Vorsorgeeinrichtungen zugelassen.
Liechtenstein: Nur für institutionelle Anleger.
Novum 1 | 2016 5
Im Fokus
Die Schweiz verfügt über ausgezeichnete Ausbildungsstätten im universitären Umfeld. Doch die
Kapazitäten von Bildungsimmobilien und der
Studentenwohnraum sind begrenzt. Neue Ansätze
und Investorenmodelle für die Finanzierung von
solchen Neu- oder Umbauten sind nötig.
Bildungsimmobilien:
Nische mit
Zukunft
Das SwissTech Convention
Center der EPFL wurde als
Private-Public-PartnershipProjekt finanziert.
6 Novum 1 | 2016
Bild: © Adrien Barakat
Im Fokus
Die ETH Zürich und ihr Pendant in der Westschweiz,
die EPFL in Ecublens, belegen regelmässig Spitzenplatzierungen in verschiedenen internationalen
Ranglisten. Aber auch andere Institutionen im tertiären Bildungssektor erfreuen sich hierzulande einer
wachsenden Beliebtheit. Die Qualität der Ausbildungen sowie die internationale Zusammenarbeit mit
anderen Hochschulen steigert die Attraktivität der
Schweiz als Ausbildungsstandort für inländische
und ausländische Studierende. Zwischen 2003 und
2013 verzeichneten die Schweizer Hochschulen
eine Zunahme von rund 76 000 Studierenden. Dies
entspricht einem jährlichen Wachstum von über 4 %.
Das Bundesamt für Statistik geht für die kommenden
Jahre von einem etwas geringeren Wachstum von
gut 1 % pro Jahr aus. Die Personenfreizügigkeit wie
auch die steigende Geburtenrate werden insgesamt jedoch zu weiter zunehmenden Schüler- und
Studierendenzahlen führen.
Studentenwohnraum ist gefragt
In der Schweiz waren 2013 insgesamt 230 000
Personen für ein Studium eingeschrieben. Knapp
140 000 davon lebten gemäss den letzten verfügbaren Zahlen bei den Eltern. Die übrigen Studierenden sind angewiesen auf günstigen Wohnraum in
der näheren Umgebung der Bildungsinstitutionen.
Und dieser gefragte Wohnraum ist heute äusserst
knapp. Lediglich 4 % der Studierenden leben in Studentenwohneinrichtungen, was im internationalen
Vergleich sehr wenig ist. In Schweden etwa lebt beinahe ein Drittel der Studierenden in Studentenwohnhäusern. Auch in England (17,7 %) oder Deutschland
(11,3 %) ist dieser Anteil gemäss dem Bundesamt
für Statistik bedeutend höher. Dafür gibt es verschiedene Gründe: Die Distanzen in der Schweiz sind im
Vergleich zum Ausland eher gering, was das tägliche
Pendeln zulässt. Zudem hat das sogenannte Student
Housing in anderen Ländern, wie beispielsweise
England, eine geschichtliche Tradition. Studentenwohnhäuser erfreuen sich aber auch hierzulande
einer immer grösseren Beliebtheit und das nicht nur
bei ausländischen Studierenden.
Attraktivität kostet
Die Attraktivität der Schweizer Bildungsinstitutionen
wirkt sich noch anderweitig auf den hiesigen Bildungsstandort aus – nämlich bei den Infrastrukturkosten. Die Einrichtungen und die Gebäude bedürfen
eines regelmässigen Ausbaus und einer stetigen
Modernisierung, was jeweils mit hohen Kosten verbunden ist. Gleichzeitig ist die öffentliche Hand
angehalten, sparsam mit finanziellen Mitteln umzugehen. Dies zögert notwendige Investitionen oft um
Jahre hinaus. Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse (CS REIM) hat diese gesellschaftlichen Veränderungen frühzeitig erkannt und in
den letzten Jahren verschiedene Konzepte für die
Finanzierung und Realisierung von Studentenwohnraum und entsprechenden Infrastrukturprojekten
erarbeitet. Erste Pilotprojekte wurden mittlerweile
bereits erfolgreich umgesetzt.
Investitionen in die Zukunft
Im vergangenen Jahr wurden die neue Bibliothek
und der Campus der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) im ehemaligen
Sulzerareal an zentralster Lage in Winterthur eröffnet.
Wo früher Werkbänke standen, finden sich heute
rund 800 Arbeitsplätze, 250 000 Bücher und Medien
sowie diverse Unterrichtsräume. 2014 wurden auf
dem Campus der École polytechnique fédérale de
Lausanne (EPFL) ein Kongresszentrum, Verkaufsflächen, ein Wohngebäude für Studierende und
ein Zweisternehotel eröffnet. Das Kongresszentrum
verfügt über eine ultramoderne Infrastruktur mit
insgesamt 3 000 Plätzen. Auf demselben Grundstück wurde ein Wohngebäude mit 516 Zimmern
für Studierende erstellt. In beiden Fällen investierten Immobilienfonds des Real Estate Investment
Management der Credit Suisse erfolgreich.
Als Immobilieneigentümerin und Bauherrin ist
das Real Estate Investment Management der
Credit Suisse überzeugt, dass sich die Bedürfnisse
von öffentlichen und privaten Betreibern mit jenen
von institutionellen Investoren in vielen Punkten
decken. Damit sind die Voraussetzungen erfüllt, dass
auch im Bildungssektor interessante Opportunitäten mit neuen Finanzierungslösungen angeboten
werden können. Grundsätzlich stehen dabei drei
verschiedene Lösungsansätze im Fokus: Sale-andRentback, Build-and-Rentback und Private-PublicPartnership-Modelle.
Sale-and-Rentback
Bietet sich an, wenn ein Eigentümer einer Liegenschaft diese verkaufen und danach betriebsnotwendige Teilbereiche zurückmieten will. Bei Immobilien im
Bereich von Bildungsinstitutionen wie beispielsweise
bei Universitäten, Fachhochschulen, Bibliotheken,
Privatschulen oder anderen Weiterbildungsinstituten
bietet dieses Konzept ein erhebliches Potenzial.
Build-and-Rentback
Findet hauptsächlich bei einer kapitalintensiven
Erstellung, Erweiterung oder Totalsanierung von
Spezialimmobilien Anwendung. Der Betreiber wird
in Bezug auf hohe Investitionen erheblich entlastet.
Private-Public-Partnership
Im Fokus steht eine enge Zusammenarbeit eines privaten Investors mit der öffentlichen Hand. So lassen
sich Realisierungen, Erneuerungen und Erweiterungen von Bildungsimmobilien auch verwirklichen, wenn
die zuständigen Behörden über limitierte finanzielle
Mittel verfügen. Dabei übernimmt der private Investor
Kosten für die Erstellung einer Leistung, wohingegen
die öffentliche Hand für den Betrieb sorgt.
Novum 1 | 2016 7
Im Fokus
Der CS REF Hospitality
hat die Erstellung der
ZHAW-Bibliothek finanziert
und diese langfristig an
die Hochschule vermietet.
Nachholbedarf in der Schweiz
Die Nachfrage nach Studentenwohnraum ist in der
Schweiz grösser als das Angebot, womit bereits
heute ein erhebliches Aufholpotenzial besteht. Die
Anzahl der Studierenden wird auch in den kommenden Jahren wachsen und damit auch die Nachfrage
nach Plätzen in Studentenwohnhäusern. In der
Schweiz bieten Studentenwohnungen derzeit Zimmer für rund 16 000 Studierende an. Um dem
steigenden Bedarf nach dieser Art von Wohnraum
gerecht zu werden, sind für die nächsten Jahre
Wohnungen für weitere 2 400 Studierende geplant.
Der Fokus liegt dabei insbesondere auf grossen
Hochschulstandorten, wo wenige Wohnungen leer
stehen und die Ausweichmöglichkeiten gering sind,
so zum Beispiel Zürich: Hier entstehen für die ETH
am Hönggerberg ein Studentenwohnhaus mit 900
Plätzen sowie auf die Stadt verteilt weitere Wohnmöglichkeiten mit total 400 Plätzen. In Lausanne
stehen ebenfalls 200 neue Wohneinheiten für Studierende vor der Realisierung. Finanziert wird dieses
Wohnraumangebot von verschiedenen privaten
und öffentlichen Investoren.
8 Novum 1 | 2016
Geringes Risiko bei langfristiger
Investition
Auch für Immobilienanleger stellt sich in einem
kompetitiven Umfeld zunehmend die Frage nach rentablen Anlagemöglichkeiten. Wenn die Studentenwohnhäuser den heutigen Bedürfnissen und Präferenzen der Studierenden entsprechen, können
Mietpreise für Zimmer verlangt werden, die für Studierende und Investoren gleichermassen attraktiv
sind. Neu erstellte Studentenwohnhäuser lassen sich
zudem ohne grosse Risiken langfristig an spezialisierte Betreiber vermieten, die bestens mit dem
Markt vertraut sind.
Aufgrund dieser Nachfrage nach zusätzlichem
Wohnraum für Studierende und der Suche von Investoren nach neuen Nischenmärkten dürfte der
Markt für Studentenwohnhäuser für private Geldgeber in den kommenden Jahren attraktiv bleiben
und tendenziell an Bedeutung gewinnen. Diese
Vorzüge machen Bildungsimmobilien und Studentenwohnraum zu interessanten Anlagemöglichkeiten,
die sich ausgezeichnet zur Diversifikation eines
Immobilienportfolios eignen.
Immobilienmarkt
Portfoliowachstum wird nicht allein durch Akquisitionen
erzielt. Die Weiterentwicklung der Bestandsliegenschaften
zahlt sich ebenfalls aus. Denn diese bieten oft zusätzliches
Nutzungspotenzial. Im Rahmen des Projekts Upgrade
erarbeitet das Team Entwicklung und Bau solche zukunftsträchtigen Visionen und setzt sie in die Tat um.
Wachstumspotenzial im
Portfolio
Das Real Estate Investment Management der
Credit Suisse betreut derzeit als Asset Manager ein
Immobilien-Portfolio mit einem Gesamtwert von
CHF 42,6 Mia. (per 28.2.2016). Zu den Aufgaben
gehört auch die laufende Überprüfung, wie die
Nutzung bestehender Immobilien erweitert werden
kann. Denn werden solche Möglichkeiten erkannt
und realisiert, lässt sich aus dem Portfolio heraus
weiteres Wachstum erzielen. Mit diesem Ziel wurde
das Projekt Upgrade ins Leben gerufen. Das Team
Entwicklung und Bau hat das komplette Bestandsportfolio mit über 1 000 Liegenschaften in der
Schweiz systematisch auf Entwicklungspotenziale
untersucht. Der Fokus lag dabei meist auf einer
zusätzlichen Nutzung im Bereich Wohnen. «Mit dieser
systematischen Analyse haben wir den Blick bewusst geöffnet und das grosse Bild betrachtet. Dabei
haben wir zahlreiche attraktive Opportunitäten entdeckt und umfassend geprüft», sagt Martin Munz,
Leiter Entwicklung & technische Due Diligence
des Real Estate Investment Management und Projektleiter Upgrade (siehe Interview auf Seite 11).
Recherchen bilden den Startpunkt
Um möglichst viele tragfähige Opportunitäten zu
erkennen, entschied sich das Projektteam für ein
systematisches Vorgehen in fünf Phasen.
In einer ersten Phase wurden die Grundlagen
erarbeitet. Die Experten verschafften sich einen tabellarischen Überblick über das Gesamtportfolio
bis auf Stufe der einzelnen Liegenschaften. Dieser
beinhaltete zahlreiche relevante Informationen wie
die Grundstücksfläche, das Baujahr, den Marktzins
oder den Marktwert der Immobilien. Auch Informationen zur aktuellen Ausnutzung des Grundstücks und
viele weitere Faktoren wurden analysiert. Diese
Fakten bildeten die Basis, um die Liegenschaften
hinsichtlich ihres Weiterentwicklungspotenzials
zu priorisieren. Mit weiteren Recherchen über das
Geo-Informationssystem des Bundes, OnlineKartenmaterial oder die Baureglemente schärften
die Projektmitarbeitenden das Bild der einzelnen
Liegenschaften zusätzlich.
Opportunität in Münchenstein
In dieser ersten Phase konnten rund 60 Opportunitätsobjekte identifiziert werden. Darunter auch
solche, bei denen frühere Untersuchungen bereits
zusätzliches Nutzungspotenzial aufgezeigt hatten,
dieses aber noch nicht hatte realisiert werden können.
Eines davon war das Businesscenter Spenglerpark
in Münchenstein. Bevor die Immobilie im Jahr 2005
durch die Anlagegruppe CSA Real Estate Switzerland (CSA RES) erworben worden war, diente sie
Novum 1 | 2016 9
Immobilienmarkt
dem damaligen Mode- und Versandhaus Spengler
als Hauptsitz und Logistikliegenschaft. Die Immobilie bot eine Vielzahl an internen Nutzungen wie
Büroflächen sowie Lagerräume und konnte von der
Anlagegruppe CSA RES erfolgreich als Businesspark neu positioniert werden. Dafür wurden umfassende Sanierungsarbeiten durchgeführt mit dem
Ziel eines multifunktionalen Bürogebäudes mit
verschiedenen Mietern. Eine Studie zeigte dabei
auch verschiedene Möglichkeiten zusätzlichen
Entwicklungspotenzials auf.
In einer zweiten Phase wird die erste Vision
tiefergehend geprüft, aufbereitet und detaillierter
dargestellt. Die vertiefte Analyse im Falle des
Spenglerparks umfasste zahlreiche Faktoren wie
die ungefähre Berechnung der Nutzflächen und
der zu erwartenden Baukosten. Auch die Markttauglichkeit und die Umfeldentwicklung wurden weiter
plausibilisiert. Die Experten prüften die Erfolgsaussichten, zeigten Umsetzungsmöglichkeiten auf und
berechneten die Wirtschaftlichkeit des angedachten
Projekts. Auf dieser Grundlage beschloss das
Produktmanagement, die Vision weiterzuverfolgen.
Zusammen mit erfahrenen Architekturbüros und
Fachplanern werden in einer dritten Phase die
architektonischen Ideen im Rahmen einer Machbarkeitsstudie detailliert aufbereitet. Das Projektteam
nutzt diese Resultate auch als Grundlage für die
ersten Besprechungen mit den jeweiligen Behörden.
Die umfassende Studie, eine Wirtschaftlichkeitsprüfung und die Einstufung aller bau-, grundbuch- und
nachbarrechtlichen Aspekte dienen schliesslich als
Entscheidungsgrundlage, ob die Projektplanung
definitiv in Angriff genommen wird.
Beim Geschäftsgebäude Spenglerpark förderte die
Machbarkeitsstudie Erfreuliches zutage. So zeigte
sich, dass die Liegenschaft mit Büroflächen und
einem Wohnhochhaus zusätzlich verdichtet werden
könnte. Die Studie sah zu diesem Zweck einen
einstöckigen Gewerbeaufbau mit Büroflächen vor
sowie eine Verdichtung mit einem Wohnhochhaus
an der Nordwestseite des Gebäudes, was von den
Behörden unterstützt wurde.
und der notwendigen Verfahrensschritte kann diese
Phase mehrere Jahre in Anspruch nehmen.
Um die bestmögliche Umsetzungsvariante zu eruieren, führen die Immobilienexperten in dieser Phase
in den meisten Fällen einen geladenen Architekturwettbewerb durch. Je nach Projekt wird auch ein
Gesamtleistungswettbewerb mit verschiedenen
Totalunternehmern durchgeführt. Dadurch entstehen
innovative und wirtschaftlich optimierte Lösungen,
bei denen der Werkpreis bereits mit dem Wettbewerbsresultat bekannt ist.
Im Falle des Spenglerparks wurde die Gebäudeaufstockung für eine Zusatznutzung von rund 3 000 m2
zusätzlicher Bürofläche mittlerweile bewilligt. Die
Bauarbeiten in Münchenstein sollen zeitnah beginnen. Für die Realisierung des angedachten Wohnhochhauses von 100 Metern Höhe wird aktuell ein
Quartierplan ausgearbeitet. Dabei werden die übergeordneten Eckwerte des Gebäudes festgelegt, wie
beispielsweise die Mantellinien, die Erschliessung,
ökologische Massnahmen und die Umgebungsgestaltung. Im Anschluss kann das reguläre Baubewilligungsverfahren eingeleitet werden.
Aus der Vision wird Realität
Nach der Erlangung der Baubewilligung steht bei
den Opportunitätsobjekten des Projekts Upgrade als
fünfte Phase die Realisierung an. Sie wird durch
einen Totalunternehmer ausgeführt. Wird die Vision
im Falle des Spenglerparks wie geplant umgesetzt,
gewinnt die Anlagegruppe CSA RES eine zusätzliche
Wohnfläche von rund 20 000 m2. Auf dem Gelände
entstehen so rund 250 zusätzliche Wohnungen.
Weitere Informationen zum Thema
spenglerpark.ch
Es folgt die Planung bis zur Baureife
Mit den Erkenntnissen der Machbarkeitsstudie
kann sich das Projektteam in einer vierten Phase
schliesslich der weiteren Definition der einzelnen
Visionen widmen. Ziel ist es, ein bewilligungsfähiges
Projekt zu erlangen. Den wichtigsten Meilenstein in
dieser Phase stellt die Erlangung der Baubewilligung
für das Bauvorhaben dar. Dafür sind je nach Umfang
und Abweichung der baugesetzlichen Grundlage
andere Bewilligungsverfahren notwendig – bis hin
zu Exekutiventscheidungen oder Abstimmungsverfahren bei wesentlichen Anpassungen der Bauordnung. Je nach Komplexität und Grösse des Projekts
10 Novum 1 | 2016
Der Spenglerpark in Münchenstein wird
als Businesspark genutzt.
Immobilienmarkt
Interview
Martin Munz
Herr Munz, wie viele Visionen für Weiterentwicklungen bestehender Immobilien sind im
Rahmen des Projekts Upgrade entstanden?
Unsere Arbeit trägt Früchte. Mit der systematischen
Analyse haben wir den Blick bewusst geöffnet.
Dabei sind wir auf über 60 Opportunitäten aufmerksam geworden. Von diesen sind aktuell rund
30 Visionen in weiterer Bearbeitung.
Welchen Nutzen erbringt das Projekt?
Das Real Estate Investment Management der
Credit Suisse will in all seinen Portfolios wachsen.
Heutzutage ist es aber aufgrund des relativ hohen
Preisniveaus und der hohen Nachfrage nicht einfach,
attraktive Bauprojekte und Bestandsliegenschaften
zu erwerben. Wenn wir innerhalb des bestehenden
Portfolios wachsen können, ist dies eine absolute
Win-win-Situation. Für eine Verdichtung von Bestandsliegenschaften muss kein zusätzliches Land
erworben werden. Gerade Wohnliegenschaften
sind nach wie vor ein stabiler Wachstumsmarkt und
entsprechende Verdichtungen an zentralen Lagen
erlauben in der Regel eine gute Marktabsorption.
Auch wenn die Zuwanderung in den kommenden
Jahren aufgrund der politischen Indikatoren eher
Martin Munz
Martin Munz ist Leiter Entwicklung
& technische Due Diligence und
des Projekts Upgrade. Seit 2010
ist er beim Real Estate Investment
Management der Credit Suisse.
zurückgehen dürfte, ist sie nach wie vor ein wichtiger
Treiber in diesem Bereich. Solche Wohnverdichtungen stossen meist auch bei den Behörden auf offene
Ohren. Denn sie entsprechen in bereits bebauten
und urbanen Zonen den übergeordneten Zielen
der Richtplanung.
Welches sind die spezifischen Herausforderungen der Upgrade-Projekte?
Wir haben es mit ganz unterschiedlichen Herausforderungen zu tun. Die grössten sind die Erlangung
einer rechtskräftigen Baubewilligung und die optimale
Realisation. In vielen Fällen geht es um eine Verdichtung von Bestandsobjekten, in denen Mieter wohnen.
Man muss hier den optimalen Umgang mit der bestehenden Bausubstanz und den aktuellen Nutzern
finden. Zu überlegen ist beispielsweise, wie die Bauarbeiten ausgestaltet sein müssen, damit die bestehenden Mieter nicht zu sehr beeinträchtigt werden.
Lesen Sie das ganze Interview mit Martin Munz
im aktuellen E-Paper
credit-suisse.com/ch/realestate
Spenglerpark
Geplant ist eine Verdichtung mittels
einstöckigem Gewerbeaufbau mit
Büroflächen und einem Wohnhochhaus.
Die oben gezeigte Visualisierung
bildet den aktuellen Projektstand ab,
der von der endgültigen Realisierung
abweichen kann.
Novum 1 | 2016 11
Produktübersicht
Immobilienanlagegefässe
im Überblick
Private und qualifizierte Anleger
Qualifizierte Anleger
CS REF Siat
CS 1a Immo PK
Anlagefokus: Hauptsächlich Mehrfamilienhäuser in Schweizer Gross- und Mittelzentren
sowie deren Agglomerationen.
Investitionsraum: Schweiz
Anlagefokus: Qualitativ hochstehende
Geschäfts- und Wohnhäuser, gemischte Liegenschaften und Gewerbeliegenschaften sowie
Projekte, die über Rendite- und Wertsteigerungspotenzial verfügen.
CS REF Interswiss
CS REF International
Anlagefokus: Vorwiegend Liegenschaften
mit kommerzieller Nutzung und Mischnutzungen
in Städten oder deren Agglomerationen.
Anlagefokus: Ausschliesslich internationale
Immobilien. Erster Schweizer Immobilienfonds
mit dieser Ausrichtung für qualifizierte Anleger.
Investitionsraum: International
CS REF Global
CS REF LogisticsPlus
Anlagefokus: Ausschliesslich internationale
Immobilien – in Europa, Asien-Pazifik sowie
Amerika. Erster börsenkotierter Schweizer
Fonds mit dieser Ausrichtung.
Investitionsraum: International
Anlagefokus: Logistikbauten und
logistiknahe Liegenschaften in der Schweiz.
Erster Schweizer Immobilienfonds mit
dieser Ausrichtung.
CS REF LivingPlus
Anlagefokus: Wohnformen mit integrierten
Serviceleistungen, Seniorenzentren, Gesundheit
und Wellness sowie zukunftsorientierte
Wohnb aukonzepte an attraktiven Standorten.
CS REF PropertyPlus
Anlagefokus: Baureife und baubewilligte,
qualitativ hochstehende Bauprojekte und
Neubauten an starken Wirtschaftsstandorten
sowie deren Agglomerationen.
Anlagefokus: Nachhaltige Projekte und
Objekte an wirtschaftlich starken und urbanen
Standorten. Erster Schweizer Immobilienfonds
mit Fokus auf Nachhaltigkeit.
CS REF Hospitality
Anlagefokus: Diversifiziert in HospitalityImmobilien in der ganzen Schweiz. Kauf von
Bestandesliegenschaften und Realisation
von Bauprojekten.
12 Novum 1 | 2016
360 Grad
Immobilienmanagement
Steuerbefreite Schweizer Vorsorgeeinrichtungen
CSA RES
Anlagefokus: Mehrheitlich im Bereich
Wohnen. Ideale Diversifikation der Immobilien
bezüglich Nutzung, Altersstruktur sowie
geografischer Verteilung.
Fünf Phasen zeichnen das umfassende Port
foliomanagement aus. In jeder Phase profitieren
Anleger von spezifischem Know-how.
Research,
Strategie,
Risikomana
gement
CSA RES Commercial
Anlagefokus: Kommerzielle Immobilien.
Primär Liegenschaften mit Büro- und
Verkaufsflächen, ergänzt mit Anlagen
anderer kommerzieller Nutzungsarten.
CSA RES Residential
Anlagefokus: Wohnliegenschaften in
der ganzen Schweiz.
CSA RE Germany
Anlagefokus: Kommerzielle Immobilien
in wichtigen Wirtschaftszentren Deutschlands.
Investitionsraum: Deutschland
Reporting und
Controlling
Akquisition
und Verkauf
Immobilienportfolio
Asset
Management
Immobilienentwicklung
& Bau
Strukturierter Portfoliomanagementprozess:
Research, Strategie, Risikomanagement
Research-basierte Strategie kombiniert mit profunder Praxiserfahrung der Teams vor Ort, durchgängiges und effizientes Risikomanagement.
Akquisition und Verkauf
Due-Diligence-Prüfung: Umsetzung der Strategie
durch die Akquisition von Liegenschaften. Regel
mässige Überprüfung der Performance. Ermittlung
der zu veräussernden Liegenschaften.
Immobilienentwicklung & Bau
Erkennen von Ertrags- und Wertsteigerungs
potenzialen und Initiieren, Planen und Realisieren
von Neubauten, Umbauten und Renovationen.
Asset Management
Portfoliooptimierung durch proaktive Immobilien
bewirtschaftung und Baumassnahmen auf der Basis
eines professionellen Investmentprozesses.
Reporting und Controlling
Prüfung der Strategie und der Portfolioziele.
Erstellen von Kundenberichten.
Detaillierte Informationen über alle Fonds und
Anlagegruppen:
Novum 1 | 2016 13
CS REF Siat
Repräsentatives Wohnen
mit Alpenblick
Die in Cham gelegenen Liegenschaften Alpenblick 7 und 9 verfügen über
alle Vorzüge attraktiver Wohngebäude. Die beiden Hochhäuser gehören
bereits seit den 60er-Jahren zum Immobilienfonds CS REF Siat – und haben
sich seither zu Vorzeigeobjekten entwickelt.
Die Liegenschaften bieten
den Mietern eine beeindruckende
Sicht auf den Zugersee und
die Alpen.
Zentral im Herzen der Schweiz, am nordwestlichen
Ufer des Zugersees, liegt die Gemeinde Cham. Mit
rund 16 000 Einwohnern ist Cham zahlenmässig
zwar eine Stadt, hat sich aber bis heute den Charakter und Charme eines Dorfes bewahren können.
Samuel Egger
Fondsmanager CS REF Siat
• MA in Management, Uni Fribourg
• MAS Real Estate (Curem), Uni Zürich
• Seit 2010 beim Real Estate Investment
Management der Credit Suisse
samuel.egger@credit-suisse.com
14 Novum 1 | 2016
Etwas abseits des Ortszentrums befinden sich
die Wohnliegenschaften Alpenblick 7 und 9. Wie
der Name verrät, verfügen alle Wohnungen über
eine herrliche Sicht auf den Zugersee und die dahinterliegende Alpenkette. Die beiden Wohnhochhäuser stehen in einer weitläufigen, offenen Parkanlage mit grossen Grünflächen und zahlreichen
Hochstammbäumen wie Blauglocken, Rotbuchen
und Tulpenbäumen.
Aufwertung dank Sanierung
Die beiden Wohnhäuser wurden als erste Hochhaussiedlung des Kantons Zug Ende der 60erJahre errichtet. Die in Massivbauweise erstellten
Gebäude mit Sichtmauerwerk bieten eine hohe
Wohnqualität: Dank einer hochwertigen, äusserst
aufwändigen Innensanierung im Jahr 2008 entsprechen alle Wohnungen den heutigen Ansprüchen.
«Durch die umfassenden Sanierungsmassnahmen
erfuhren die Liegenschaften eine substanzielle Aufwertung», sagt Samuel Egger, Fondsmanager des
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (CS REF Siat).
Er ergänzt: «Der Ausbaustandard der Küchen und
Bäder ist überdurchschnittlich, ebenso wie die
Qualität der Nutzflächen.»
Renditestarke Vorzeigeobjekte
Der CS REF Siat erwarb das Bauland im Chamer
Quartier Alpenblick bereits im Jahr 1962. Die Gebäude Alpenblick 7 und 9 gehören somit seit ihrer
Erstellung zum Immobilienfonds. Mit ihren Vorzügen sind sie in vielerlei Hinsicht repräsentativ für das
grosse Portfolio des ältesten Immobilienfonds der
Schweiz. Sie fungieren sogar in visueller Hinsicht als
Aushängeschild: Die markante Fassade der Liegenschaft ziert seit Jahren das Logo-Bild des CS REF
Siat. «Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit
und Instabilität sind solche Liegenschaften ein kostbares Gut», sagt Fondsmanager Samuel Egger.
«Die Liegenschaften
Alpenblick 7 und 9 stehen
für hohe Wohnqualität,
eine gute Lage, Vollvermietung und eine attraktive
Rendite.»
Samuel Egger, Fondsmanager
Grosszügige Wohnungen, beste Infrastruktur
Die Liegenschaften verfügen über gesamthaft 62
Wohneinheiten mit 2,5- bis 4,5-Zimmern – allesamt
mit grosszügigen Grundrissen. Sie sind praktisch
konstant vollvermietet. Mit der neuen, gleichnamigen
Stadtbahn-Haltestelle Alpenblick konnte die ÖVErschliessung des Quartiers nochmals wesentlich
verbessert werden. Für Freizeit und Erholung bietet
Cham neben dem See und den naturbelassenen
Parks auch beste Infrastrukturen für kulturelle und
sportliche Anlässe. Auch die Nähe zu den umliegenden Städten trägt zur Attraktivität des Wohn- und
Wirtschaftsstandorts bei: Das Zentrum von Zug
ist nur einen Katzensprung entfernt. Die Innenstadt
von Luzern und Zürich sowie der Flughafen Zürich
sind mit dem öffentlichen Verkehr oder dem Auto
innerhalb von rund einer Stunde erreichbar.
Die 2008 sanierten
Wohnungen überzeugen mit einem
hochwertigen
Innenausbau.
CS REF Siat (Valor 1 291 370)
Wohnimmobilien
Kennzahl per Geschäftsjahr
Verkehrswert der Liegenschaften in Mio. CHF
Fremdfinanzierungsquote (Verkehrswerte) in %
30.09.2011 30.09.2012 30.09.2013 30.09.2014 30.09.2015
2 169,4
2 237,6
2 330,4
2 440,6
2 648,0
15,18
15,83
17,40
20,29
14,20
Performance in %
8,80
5,25 –1,10
7,65
13,85
Anlagerendite in %
6,20 6,60 5,88
5,04
8,80
Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF GAV) in %
0,77 0,76
0,75
0,73
0,73
Mietzinsausfallquote in %
2,65
2,57
2,97
3,34
3,53
Historische Wertentwicklung und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse.
Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht.
Quelle: Jahresberichte per 30. September, Credit Suisse AG (Kennzahlen gemäss SFAMA Fachinformation vom 23.10.2013)
Aktuelle Kennzahlen und Performanceangaben unter  credit-suisse.com /ch /realestate
Novum 1 | 2016 15
CS REF Interswiss
Neues Restaurant beim
Zürcher Löwenplatz
Nahe des Zürcher Hauptbahnhofs befindet sich die Geschäftsimmobilie Löwenstrasse 53 / Gessnerallee 36. Der Immobilienfonds
CS REF Interswiss liess einen der Gebäudeteile kürzlich umfassend
sanieren. Nun ist McDonald’s als neuer Hauptmieter eingezogen.
In Gehdistanz zum Zürcher Hauptbahnhof und nur
einen Katzensprung entfernt von der Bahnhofstrasse befindet sich der Löwenplatz. Hier locken
das renommierte Kaufhaus Globus, das Schweizer
Traditionsunternehmen Confiserie Sprüngli und
weitere Geschäfte mit ihrem Angebot. Es überrascht
deshalb nicht, dass besonders zur Mittagszeit reges
Treiben herrscht. Man trifft sich, kauft ein oder verpflegt sich in einem der Geschäfte rund um den
Platz. Auch der im Sommer 2014 eröffnete unterirdische Bahnhof Löwenstrasse trägt zur Laufkundschaft am Löwenplatz bei. Die Erschliessung durch
den öffentlichen Verkehr ist optimal: Der Löwenplatz und der Bahnhofplatz sind Tramknotenpunkte
mit Verbindungen in alle Stadteile.
Blockrandbebauung Löwenstrasse /
Gessnerallee
An dieser prominenten Lage zwischen Bahnhofplatz
und Löwenplatz befindet sich das Geschäftsgebäude Löwenstrasse 53. Der rückwärtige Teil der
Immobilie auf der anderen Seite der Blockrandbebauung, die Gessnerallee 36, liegt ruhig am Ufer der
Sihl. Beide Gebäudeteile gehören zum Portfolio
des Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss (CS
REF Interswiss) und bilden auf der Löwenstrasse
respektive der Gessnerallee die jeweiligen Randabschlüsse der Blockrandbebauung. Die Bauten
weisen je ein Untergeschoss, vier bis fünf Vollgeschosse und ein Dachgeschoss auf. Im Innenhof
befindet sich ein zweigeschossiges Hofgebäude.
Radhia Rüttimann
Fondsmanagerin CS REF Interswiss
• MAS Real Estate Management HWZ
radhia.ruettimann@credit-suisse.com
16 Novum 1 | 2016
Die McDonald’s Filiale verfügt über einen Innenausbau mit urbaner
Ausstrahlung. Ein besonderer Blickfang sind die bunten Wände im Graffiti-Stil.
Die früher als Wohnhäuser genutzten Gebäudeteile
mit Baujahr 1877 und einer Nutzfläche von insgesamt 1 635 m2 dienen heute kommerziellen Zwecken.
So werden die Räumlichkeiten an der Gessnerallee 36 und das Hofgebäude heute als Büro- und
Praxisräume genutzt und sind allesamt vermietet.
«McDonald’s ist ein erstklassiger Mieter für
das Lokal an der belebten
Löwenstrasse.»
Radhia Rüttimann, Fondsmanagerin
Prominenter Hauptmieter an der Löwenstrasse
Der Gebäudeteil an der Löwenstrasse wurde von
Februar 2015 bis Januar 2016 umfassend saniert.
Im Rahmen der Arbeiten wurde unter anderem die
Fassade inklusive der Fensterfront renoviert, ebenso
wie das Unter- und das erste Obergeschoss. Auch
die Ladenfläche im Erdgeschoss präsentiert sich in
neuer Frische. Für alle drei Stockwerke konnte die
international bekannte Restaurantkette McDonald’s
als neuer Hauptmieter gewonnen werden. «Mit dem
Abschluss eines 20-jährigen Mietvertrags können
wir uns auf ein langfristiges Mietverhältnis freuen»,
sagt Radhia Rüttimann, Fondsmanagerin des CS
REF Interswiss. Das Lokal überzeugt mit einem
Innenausbau im urbanen Stil, geprägt von reduzierten
Formen, bunten Farbakzenten und im Graffiti-Stil
gestalteten Wänden. Mit dem zehnten Ableger von
McDonald’s in Zürich wird das Gastronomie-Angebot rund um den Löwenplatz zusätzlich erweitert.
Die Liegenschaft an der
Löwenstrasse liegt an bester
Passantenlage im Herzen
von Zürich.
CS REF Interswiss (Valor 276 935)
Kommerzielle Immobilien
30.09.2011 30.09.2012 30.09.2013 30.09.2014 30.09.2015
1 682,6
1 790,9
2 041,8
2 206,7
2 265,5
18,10
16,47
24,17
28,86
23,76
Performance in %
4,11
2,40 –6,21
9,41
3,37
Anlagerendite in %
5,72 6,35 4,72
5,21
4,59
0,71 0,70
0,69
0,67
0,69
2,61
3,66
5,11
5,94
7,16
Novum 1 | 2016 17
CS REF Global
Liegenschaft mit Wahrzeichen
in Seattle
Der CS REF Global konnte sein Portfolio in den vergangenen
Monaten weiter ausbauen. In der US-Metropole Seattle erwarb er
im Frühjahr 2016 die Geschäftsliegenschaft 101 Elliott Avenue.
Sie liegt in einem gefragten Büromarkt und geniesst als Standort
eines Wahrzeichens stadtweite Bekanntheit.
Hochwertige Büroimmobilien
wie das Waterfront Building
101 Elliott Avenue stossen in
Seattle auf eine steigende
Nachfrage.
Francisca Fariña Fischer
Fondsmanagerin CS REF Global
• MSc ETH Zürich in Architektur
francisca.farinafischer@credit-suisse.com
18 Novum 1 | 2016
Dank einer erfolgreichen Kapitalerhöhung flossen
dem Credit Suisse Real Estate Fund Global (CS REF
Global) 2015 Neugelder in Höhe von CHF 69,5 Mio.
zu. Mit diesem Kapital konnte der Immobilienfonds
unter anderem die Geschäftsliegenschaft 101 Elliott
Avenue in der US-Hafenstadt Seattle erwerben.
Die mit rund 660 000 Einwohnern grösste Stadt im
pazifischen Nordwesten der USA überzeugt mit
einer starken Wirtschaft und einer hohen Lebensqualität. Den Übernamen Emerald City, also Smaragdstadt, verdankt die Westküsten-Metropole
ihren zahlreichen Grünflächen.
Wachsende Nachfrage, steigende Mietpreise
Seattle besitzt eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur
mit Schwerpunkten in den Bereichen Transport,
Informationstechnologie sowie in der Luft- und Raumfahrtproduktion. Viele weltweit bekannte Unternehmen sind in der Stadt tätig. So hat beispielsweise
die Kaffeekette Starbucks hier ihren Hauptsitz und
auch der Flugzeughersteller Boeing ist stark präsent.
Zahlreiche junge und innovative Technologieunternehmen lassen sich ebenfalls in Seattle nieder.
Für Immobilienanleger sind die Zukunftsperspektiven
vielversprechend. Fondsmanagerin Francisca Fariña
Fischer sagt: «Seit 2011 sinkt die Leerstandquote
bei den Büroflächen immer weiter. Die Nachfrage
und die durchschnittlichen Mietpreise stiegen derweil
kontinuierlich an.»
«Seattle ist als Wohnort
und für Unternehmen
attraktiv – davon wird der
Büroflächenmarkt auch
künftig profitieren.»
Das Gebäude 101 Elliott Avenue ist ein fünfstöckiges
Bürohaus inklusive einer unterirdischen Parkgarage.
Die Liegenschaft ist stadtweit bekannt, denn auf
dem Dach thront das Wahrzeichen Seattle P-I Globe.
Der grosse Globus ist seit 1948 Teil der städtischen Skyline und diente als Aushängeschild für die
ehemalige Tageszeitung Seattle Post-Intelligencer,
die früher in dem Gebäude ansässig war.
Traumhafter Ausblick, moderner Innenausbau
Die beinahe vollvermietete Büroimmobilie bietet
Mietflächen von rund 9 500 m2 sowie 226 Einstellplätze. Die fünf eingemieteten Unternehmen sind
in einem repräsentativen Arbeitsumfeld tätig: Der
Ausblick auf das Wasser und die Gebirgskette der
Olympic Mountains ist traumhaft und im Gebäude
gibt es unter anderem ein Fitnessstudio und ein
vollausgestattetes Konferenzzimmer. Die Liegenschaft mit Baujahr 1985 wurde 2007 umfassend
innensaniert. Dabei investierten die Vorbesitzer mehr
als USD 7 Mio. in die Modernisierung der Lobby,
der Mietflächen, der öffentlichen Bereiche sowie
der Gebäudesysteme.
Francisca Fariña Fischer, Fondsmanagerin
Bürogebäude mit eigenem Wahrzeichen
Die Büroimmobilie 101 Elliott Avenue befindet sich
in Gehdistanz zum innersten Stadtkern von Seattle
an Küstenlage im gefragten Sub-Immobilienmarkt
Lower Queen Anne / L ake Union. Dort ist die Konzentration von innovativen, stark wachsenden
Unternehmen besonders hoch. Amazon.com und
verschiedene etablierte Medizinalunternehmen sind
unter anderem hier ansässig, was auch kleinere
Unternehmen anzieht.
Die Mieter des Bürogebäudes 101 Elliott Avenue
geniessen einen spektakulären Blick auf Elliott Bay,
Puget Sound und die Olympic Mountains.
CS REF Global (Valor 13 985 167)
Auslandsimmobilien
31.12.2012 31.12.2013
31.12.2014 31.12.2015
296,8
309,1
323,6
308,3
27,08
34,59
33,94
25,23
Performance in %
3,90 –9,49
10,00
3,65
Anlagerendite in %
1,57 2,19
5,71
1,79
0,92
1,17
1,12
0,98
0,32
2,14
10,41
7,69
Lancierung 29.11.2011, erster Geschäftsabschluss 31.12.2012
Quelle: Jahresberichte per 31. Dezember, Credit Suisse AG (Kennzahlen gemäss SFAMA Fachinformation vom 23.10.2013)
Novum 1 | 2016 19
CS REF PropertyPlus
Flexible Büros am Eingang
zur Stadt
In unmittelbarer Nähe zum Bahnhof St. Gallen befindet sich das
Bürohaus Geltenwilenstrasse, das zum Portfolio des CS REF PropertyPlus
gehört. Seine zentrale und verkehrsgünstige Lage überzeugte auch
den neuen Mieter, den Kanton St. Gallen.
Urs Frey
Fondsmanager CS REF PropertyPlus
• MAS Immobilienmanagement,
Hochschule Luzern
urs.frey@credit-suisse.com
Architektonische Besonderheiten
wie der überdachte Innenhof
tragen zur Wohlfühlatmosphäre
im Gebäude bei.
20 Novum 1 | 2016
Die Büroliegenschaft
Geltenwilenstrasse ist
optimal erschlossen und
bietet eine angenehme
Arbeitsumgebung.
Alles unter einem Dach vereint. Dies war das
zentrale Suchkriterium als sich das Amt für Wirtschaft des Kantons St. Gallen nach einer neuen
Büroliegenschaft für zwei seiner Bereiche umsah.
«Bisher waren diese auf drei Standorte mit jeweils
mehreren Geschossen verteilt», so Daniel Braun,
Immobilienbewirtschafter des Kantons St. Gallen.
«Wir wollten die beiden Dienststellen deshalb zentralisieren. So erhalten wir kurze Wege und können Synergien nutzen.» Fündig wurde der Kanton
an der Geltenwilenstrasse 16 und 18, nur wenige
Gehminuten vom Bahnhof St. Gallen entfernt. Die
Liegenschaft wurde 2006 vom Credit Suisse Real
Estate Fund PropertyPlus (CS REF PropertyPlus)
erworben. Das markante Gebäude liegt direkt bei
der St. Leonhardbrücke, die als Eingang zur Stadt
gilt. Zusätzlich erreicht man von dort rasch den
Autobahnzubringer Kreuzbleiche, der direkt auf die
Autobahn A1 in Richtung Westen oder Osten führt.
Flexible Nutzungsoptionen
Das Gebäude wurde 2007 fertiggestellt und ist
Minergie-Eco zertifiziert. Es besticht durch eine
gerasterte Fassade mit vorgefertigten Sichtbetonelementen und raumhohen Fenstern. Im Innern
führt dies zu einer optimalen natürlichen Beleuchtung
und ermöglicht eine flexible Nutzung der Flächen.
Vom Einzelbüro bis zu grosszügigen Räumen ist alles
möglich. Weiter überrascht ein grosser überdachter
Innenhof Nutzer und Besucher des Gebäudes.
Die Bürogeschosse sind über Verbindungsbrücken
miteinander verbunden. Von der Tiefgarage mit
129 Parkplätzen führt ein Lift direkt in die Büros.
«Das Bürohaus an der
Geltenwilenstrasse erfüllt
ästhetische, funktionale
und ökonomische Ziele
gleichermassen.»
Urs Frey, Fondsmanager
Etappenweiser Einzug
Seit Bauende war das Bürohaus durchgehend voll
vermietet. Im vergangenen Jahr liefen die Mietverträge für knapp die Hälfte der Bürofläche aus.
«Unterstützt durch die gute Lage, die exzellente
Erschliessung und die überdurchschnittlichen Objektqualitäten konnten die freiwerdenden 3 906 m2
an Mietflächen innert kurzer Zeit wieder vermietet
werden», erläutert der für die Wiedervermietung zuständige Marcel Manser der Firma IT3 St. Gallen AG.
Das Amt für Wirtschaft wird die Räumlichkeiten ab
Sommer 2016 in zwei Etappen beziehen.
CS REF PropertyPlus (Valor 4 515 984)
Neubau-Immobilien
31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013
31.12.2014 31.12.2015
1 148,8
1 261,6
1 307,7
1 328,9
1 356,7
9,58
15,30
17,87
18,18
18,81
Performance in %
5,35
7,38 –4,44
9,79
0,72
Anlagerendite in %
6,83 7,36 4,60
3,82
4,83
0,67 0,67
0,68
0,67
0,68
4,04
3,74
3,48
4,69
5,77
Novum 1 | 2016 21
Wohnen und Arbeiten
am Gleis 0
Aarau besitzt schweizweit als einziger Bahnhof ein Gleis 0. Direkt
nebenan erwarb der CS REF Green Property Ende 2014 ein Bau
projekt, das nun danach benannt wird. Der Spatenstich für das Wohn-,
Büro- und Gewerbegebäude erfolgt im zweiten Quartal 2016.
Die geplante Immobilie
Gleis 0 vereint Wohnen,
Arbeiten und Freizeit unter
einem Dach.
Urs Frey
Fondsmanager CS REF Green Property
• MAS Immobilienmanagement,
Hochschule Luzern
urs.frey@credit-suisse.com
22 Novum 1 | 2016
Wer im Bahnhof Aarau unterwegs ist, dem fällt selbst
bei grosser Eile die riesige Bahnhofsuhr mit neun
Metern Durchmesser auf. Eine weit weniger auffällige Einzigartigkeit gibt es bei der Gleisbezifferung:
In Aarau gibt es das schweizweit einzige Gleis 0.
Aus Kapazitätsgründen wurden nämlich neben dem
Gleis 1 zwei neue Gleise gebaut – die Nummer 9
und die Nummer 10. Bei den Bahnpassagieren
sorgten die neuen Gleise jedoch für Verwirrung. Da
die Gleisnummern nicht mehr aufsteigend positioniert waren, suchten viele das Gleis 10 auf der falschen Seite des Bahnhofs. Deshalb wurde die 1 vor
der 0 kurzerhand gestrichen und aus dem Gleis 10
wurde damit das aussergewöhnliche Gleis 0.
Beim Betrachten des neuen Bahnhofs Aarau fällt
die brachliegende Fläche auf der östlichen Stirnseite
auf. Derzeit als Parkplatz genutzt, wird auf diesem
Grundstück die Liegenschaft Gleis 0 errichtet. Das
Bauprojekt erwarb der Credit Suisse Real Estate
Fund Green Property (CS REF Green Property) im
Dezember 2014. Damit ist der Fonds Investor und
Bauherr der zweiten Bauetappe des Bahnhofs Aarau,
die im April 2016 beginnen wird. Die Fertigstellung
ist für den Sommer / Herbst 2018 geplant. Seit dem
Erwerb wurde das Projekt überarbeitet und die Baubewilligung für die zweite Bauetappe liegt vor. «Das
Anlagevolumen für das Projekt am Gleis 0 beträgt
rund CHF 108 Mio.», sagt Urs Frey, Fondsmanager
des CS REF Green Property.
«Wohnen direkt am Bahnhof wirkt der Mononutzung
mit Büros entgegen. Dies
trägt zur Lebendigkeit der
Stadt bei.»
Peter Berger, Partner bei Theo Hotz Partner Architekten
Migros Aare als Ankermieterin gewonnen
Heutige Bahnhöfe – so auch der Bahnhof Aarau –
dienen nicht mehr alleine dem Bahnverkehr. Sie
fungieren als multifunktionale Gebäude mit Flächen
für Verkauf, Bildung, Freizeit, Arbeit und Wohnen.
So auch die Liegenschaft Gleis 0: Im Gebäude ist
eine gemischte Nutzung mit Gewerbe, Büro und
Wohnen geplant. Als Ankermieterin für die gesamte
Gewerbefläche von rund 7 000 m2 konnte die Migros
Aare gewonnen werden. Sie übernimmt das Erdgeschoss sowie die erste und zweite Etage, die für
Verkaufs- und Gastronomienutzungen vorgesehen
sind. Weitere Dienstleitungen und ein Fitnesscenter
vervollständigen das breite Angebot. Im dritten bis
siebten Geschoss entstehen 91 1- bis 4-ZimmerWohnungen mit unterschiedlichsten Grundrissen. In
den zwei obersten Etagen finden sich Maisonette-
Wohnungen mit grossen Dachterrassen. Einige davon
mit überhohen Räumen auf der sechsten Etage.
Urbane Architektur im Stadtzentrum
Der langgezogene Baukörper der Liegenschaft verläuft parallel zum Bahnhofplatz und den Gleisen.
«Trotz der hohen Dichte und der direkten Lage am
Verkehrsknotenpunkt werden die Wohnungen ein
grosses Mass an Intimsphäre und Aussenraumqualität bieten», sagt Peter Berger, Partner beim verantwortlichen Architekturbüro Theo Hotz Partner. So
umspannen die Wohnungen auf der Südseite vier
grüne, nach oben hin geöffnete Innenhöfe. Um die
künftigen Bewohner vor Bahnlärm zu schützen, sind
die Innenhöfe mit einer Glasmembran vom Gleisfeld
abgetrennt. Dem Lärmschutz dient auch die mechanische Lüftung, die auch bei geschlossenen Fenstern ein angenehmes Arbeiten und ungestörtes
Wohnen gestattet.
Ökologisch, ökonomisch und sozial nachhaltig
Die neue Liegenschaft wird in nachhaltiger Bauweise
und gemäss den Kriterien von Minergie erstellt.
Wie alle Projekte des CS REF Green Property wird
auch diese Immobilie die strengen Anforderungen
von greenproperty erfüllen, dem ersten Schweizer
Gütesiegel für nachhaltige Immobilien. Die Traghüllen und die gebäudetechnischen Systeme wurden
so aufeinander abgestimmt, dass die Betriebs- und
Energiekosten tief gehalten werden können. «Während der Projektoptimierung war die Wohnqualität
ein zentrales Anliegen. Die künftigen Mieter sollen
sich hier wohlfühlen und das Gebäude soll auch
den Bedürfnissen kommender Generationen entsprechen», erklärt Peter Berger. Zusätzlich trägt
die Liegenschaft auch der sozialen Nachhaltigkeit
Rechnung: Wohnen und Arbeiten direkt am ÖVKnotenpunkt wirkt dem Autoverkehr sowie der Mononutzung mit Büros entgegen. Dies trägt auch zur
Lebendigkeit der Stadt bei. «Durch ihre intelligente
und äusserst innovative Bauweise passt die Immobilie Gleis 0 hervorragend in unser Portfolio», sagt
Fondsmanager Urs Frey.
CS REF Green Property (Valor 10 077 844)
Nachhaltige Immobilien
31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013
31.12.2014 31.12.2015
391,9
542,3
708,8
789,3
865,1
0,00
0,00
8,63
15,04
21,21
–2,65
8,60 –0,61
9,44
8,04
Anlagerendite in %
Performance in %
3,96 4,38 3,50
3,80
4,22
0,37 0,64
0,67
0,67
0,64
4,57
2,71
5,20
11,20
9,83
Novum 1 | 2016 23
CS REF Hospitality
Familienresort in der
Bündner Sonnenstube
Die sonnenverwöhnte Surselva in Graubünden lädt zu allen Jahreszeiten
zu vielseitigen Aktivitäten in der Natur ein. Der Fonds CS REF Hospitality
hat in Breil/Brigels das Pradas Resort direkt am See errichtet. Es setzt
auch in punkto Familienfreundlichkeit neue Massstäbe.
Graubünden mit seiner pittoresken Bergwelt steht
bei Touristen aus dem In- und Ausland hoch im Kurs.
Im Nordwesten des Kantons finden Erholungssuchende das Bergdorf Brigels. Es liegt auf einem
Hochplateau knapp 1 300 Metern über Meer am
Südhang der Surselva. Die Berggemeinde ist bekannt für ihr familienfreundliches Ambiente. Im
Winter bietet das Skigebiet den Gästen Schneespass für die ganze Familie. Von Frühling bis
Herbst überzeugt die Region mit schönen Wanderwegen und Bikerouten. In Brigels kommen aber
auch Golfer, Minigolfer und andere Naturverbundene auf ihre Rechnung.
Viel Raum für die ganze Familie
Der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality
(CS REF Hospitality) liess im vergangenen Jahr in
Brigels ein neues Feriendorf errichten – direkt am
Bergsee Lag da Breil. Das Pradas Resort bietet den
Gästen 83 Mietwohnungen im Minergie-Standard
mit über 430 warmen Betten sowie eine täglich besetzte Rezeption. Die zeitgemässe Architektur fügt
sich harmonisch in den traditionellen Dorfcharakter
ein. In den 1,5- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen mit
geräumigen 50 bis 90 m2 steht den Gästen viel Platz
zur Verfügung. Sämtliche Wohnungen verfügen über
eine voll ausgestattete Küche und sind im modernen alpinen Stil eingerichtet. Von den zugehörigen
grossen Terrassen und Balkonen geniesst man
einen schönen Ausblick in die Natur.
Badespass mit Alpenpanorama
Die 16 Wohngebäude des Resorts wurden um
einen natürlichen Badesee angelegt. Dieser kann
im Sommer mittels Solarzellen beheizt werden
und lädt mit angenehmen 22 bis 23 °C zum Baden
ein. In den kühleren Monaten bieten sich zur Entspannung eine Saunalandschaft und das Hallenbad
mit Whirlpool an. Grosse Glasfronten bieten eine
herrliche Aussicht auf das Alpenpanorama. Der hauseigene Ravensburger Kids-Club ist schweizweit
der erste seiner Art und hält für die Kleinen speziell
konzipierte Attraktionen bereit. Wer Sportgeräte
mieten oder kaufen will, wird im Fachgeschäft im
Hauptgebäude umfassend beraten. Die Schneesportschule ist im Resort integriert und das Dorf
sowie die Talstation des Skigebietes sind in
wenigen Gehminuten erreichbar.
Christophe Piffaretti
Fondsmanager CS REF Hospitality
• BSc Economics HEC Lausanne /
Executive MBA
• BSc Hospitality Management,
Ecole Hôtelière Lausanne
christophe.piffaretti@credit-suisse.com
24 Novum 1 | 2016
Die 16 Wohngebäude des Pradas Resort liegen direkt am
Bergsee von Brigels. Die Liegenschaft bietet Gross und Klein
beste Voraussetzungen für gelungene Ferien.
Kurzinterview
Marcel Friberg
Marcel Friberg ist als Präsident von
Graubünden Ferien (GRF) seit vier Jahren
für die Führung der Regionenmarke
«graubünden» verantwortlich.
Die gemütlichen
Ferienwohnungen
verfügen alle über
einen Balkon oder
eine Terrasse.
Wie positioniert sich Graubünden gegenüber anderen Tourismusregionen?
Graubünden ist wahr, wohltuend und weitsichtig.
Diese Grundwerte unserer Regionenmarke
wollen wir auch in unserer Positionierung als
Tourismusregion vermitteln. Das langfristige
Ziel ist, dass unsere Gäste Graubünden als die
Naturmetropole sehen.
Investition in die Zukunft
Mit dem Pradas Resort verfügt der Immobilienfonds
CS REF Hospitality über das modernste und
vielseitigste Angebot im Vergleich zu ähnlichen Ferienanlagen in den Schweizer Alpen. Die Familienfreundlichkeit war gemäss Fondsmanager Christophe
Piffaretti ein wichtiges Kriterium: «Uns war es sehr
wichtig, dass wir allen Altersklassen etwas für ihre
Erholung bieten können. Jung und Alt sollen sich
im Pradas Resort wie zu Hause fühlen.»
Welche grösseren Projekte sind in der
Surselva geplant?
Wichtig für die Region ist insbesondere die
anstehende Volksabstimmung über den neuen
Nationalpark Parc Adula in der oberen Surselva.
Dieser würde sich bestens eignen für die Entwicklung der Region als Teil der Naturmetropole
Graubünden.
Christophe Piffaretti, Fondsmanager
Der hiesige Tourismus spürt die
Frankenstärke. Wie hat sich die Ferienregion Graubünden dafür gerüstet?
Zahlreiche Betriebe haben in den vergangenen
Monaten die Kooperation untereinander verstärkt,
um Kosten im Bereich Einkauf oder Infrastruktur
zu senken. Mit Ideenreichtum konnten wir aber
auch einzigartige Angebote mit Mehrwert für
die Gäste kreieren, die wir gemeinsam im Heimmarkt kommuniziert haben.
Die Ferienwohnungen stossen auf grosses
Interesse und waren bereits während der ersten
Wintersaison gut belegt.
Lesen Sie das ganze Interview mit
Marcel Friberg im aktuellen E-Paper
«Das Pradas Resort
setzt neue Massstäbe
und ist eine Investition
in die Zukunft.»
CS REF Hospitality (Valor 11 876 805)
Hospitality-Immobilien
Performance in %
31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013
31.12.2014 31.12.2015
579,2
1 121,8
1 341,2
1 361,0
1 305,4
3,12
18,20
26,81
30,70
26,85
–3,50
13,93 –11,23
5,28
–2,22
Anlagerendite in %
1,24 2,63 3,64
2,01
3,98
0,58 0,62
0,56
0,60
0,62
0,15
0,85
1,92
1,00
1,54
Novum 1 | 2016 25
CS REF LivingPlus
Zukunftsweisendes
Rehabilitationszentrum
Medizin, Pflege und Therapie sind im Kneipp-hof Dussnang untrennbar
miteinander verknüpft. Dank des modernen und komfortablen Ambientes
fühlen sich die Patienten nicht wie in einer Klinik, sondern wie in einem
Hotel. Ein Gesundheitsangebot mit Wachstumspotenzial.
Stefan Bangerter
Fondsmanager CS REF LivingPlus
• MAS Real Estate (Curem), Uni Zürich
• MBA, Uni Rochester und Bern
stefan.bangerter@credit-suisse.com
Die Gesundheitsimmobilie
verfügt über weiteres Wachstumspotenzial. Bereits sind diverse
Modernisierungen geplant.
26 Novum 1 | 2016
Die Geschichte des heutigen Kneipp-hof im thurgauischen Dussnang geht bis auf das Jahr 1888
zurück. Der Pfarrer Jakob Eugster liess damals eine
Wasserheilanstalt erstellen, die durch eine eigene
Quelle gespiesen wurde. Aus dem Kurhaus von einst
hat sich in den vergangenen Jahren der Kneipp-hof
entwickelt, ein modernes Rehabilitationszentrum mit
Hotelambiente für Reha- und Kurgäste. Der Grundstein dafür wurde 1995 mit einem lichtdurchfluteten
Neubau gelegt. Heute umfasst die Liegenschaft
154 Zimmer mit einer Gesamtkapazität von maximal
184 Betten. Die Patienten und Gäste sollen sich hier
nicht wie in einer Klinik, sondern wie in einem Hotel
fühlen. Im Jahr 2012 wurde ein moderner Therapietrakt mit 25 Behandlungsräumen eröffnet. Besonders beliebt ist bei den Gästen das im Jahr 2013
errichtete exklusive Therapiebad mit absenkbarem
Boden, Gegenstromanlage und Massagedüsen.
Der Fokus der Einrichtung liegt auf der stationären
muskuloskelettalen Rehabilitation, vor allem nach
Operationen am Bewegungsapparat. Hierzu wird
eine breite Palette an medizinischen, pflegerischen
und therapeutischen Dienstleistungen nach modernsten wissenschaftlichen Erkenntnissen eingesetzt.
Durch die individuelle, zielorientierte Behandlung
der Patienten beträgt die durchschnittliche Aufenthaltsdauer im Kneipp-hof lediglich rund 14 Tage
und liegt damit deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt. Zusätzlich werden Kur-, Ferien- und gesundheitsfördernde Aufenthalte angeboten. Für seine
ausgeprägte Dienstleistungsorientierung wurde
der Kneipp-hof von der European Foundation for
Quality Management (EFQM) zertifiziert.
«Die nachhaltige Entwicklung des Kneipp-hof
ist gesichert.»
Stefan Bangerter, Fondsmanager
2014 erwarb der Credit Suisse Real Estate Fund
LivingPlus (CS REF LivingPlus) die Liegenschaft,
die zuvor im Besitz des Klosters Heiligkreuz war.
Fondsmanager Stefan Bangerter sagt: «Der Betrieb
und die Zusammenarbeit mit der Betreiberin VAMED
haben sich seit dem Kauf positiv entwickelt. Die
bestehenden Kapazitäten des Kneipp-hof sind gut
ausgelastet und eine nachhaltige Entwicklung
der Rehaklinik ist dank des langfristigen Mietvertrags gesichert.»
Info
Kneipp’sche Lehre
«Wer nicht jeden Tag etwas Zeit für seine
Gesundheit aufbringt, muss eines Tages sehr
viel Zeit für die Krankheit opfern.»
Sebastian Kneipp (1821–1897)
Der Name Kneipp steht seit mehr als 100 Jahren für
naturheilkundliche Heilmethoden. Der 28-jährige
Sebastian Kneipp war selbst schwer an Tuberkulose
erkrankt und von den Ärzten bereits aufgegeben
worden. Er begann daraufhin den Thesen eines Buchs
über Wasserheilkunde zu folgen. Er gesundete und
verschrieb sich fortan der Erforschung von natürlichen
Heilmethoden.
Ein Leben in Einklang
Kneipp’s ganzheitlicher Ansatz basiert auf einer harmonischen Balance zwischen Körper, Geist und Seele.
Dabei setzt er auf die Elemente Wasser, Bewegung und
Ernährung sowie die innere Balance und die heilende
Wirkung von Pflanzen. Fundament seiner Lehre ist es,
ein Leben mit krankheitsvorbeugendem Charakter zu
führen. Dazu gehören unter anderem die Steigerung der
natürlichen Selbstheilungskräfte, die Unterstützung
der Widerstandsfähigkeit und der ausgewogene Genuss
von natürlichen Nahrungsmitteln.
Der Kneipp-hof bietet Patienten
zahlreiche medizinische Dienstleistungen. Im Bild ist das 2013
erbaute Therapiebad zu sehen.
Novum 1 | 2016 27
Das moderne und
komfortable Ambiente
des Kneipp-hof in
Dussnang erinnert
eher an ein Hotel
als an eine Rehabilitationsklinik.
VAMED AG als starke Partnerin
Nach dem Erwerb der Liegenschaft durch den
CS REF LivingPlus hat die VAMED AG den Betrieb
des Rehabilitationszentrums in Dussnang übernommen. Die VAMED wurde im Jahr 1982 gegründet
und hat sich seither zu einem weltweit führenden
Gesamtanbieter für Krankenhäuser und andere Einrichtungen im Gesundheitswesen entwickelt. In
77 Ländern auf vier Kontinenten hat der Konzern mit
Hauptsitz in Wien bereits 710 Projekte realisiert.
Fondsmanager Stefan Bangerter dazu: «Die Zusammenarbeit mit der VAMED ist ein Glücksfall. Als
erfahrene Betreiberin deckt sie mit ihrem Angebot
alle Bereiche der gesundheitlichen Versorgung ab –
sei es Prävention, Akutversorgung, Rehabilitation,
Pflege oder Wellness. Das eröffnet Möglichkeiten
für einen zukünftigen Ausbau des Kneipp-hof.»
Marktanalyse zeigt Wachstumspotenzial
Um ein mögliches Wachstumspotenzial des
Kneipp-hof zu prüfen, führte die VAMED im Jahr
2015 bereits eine umfassende Marktanalyse
durch. Basierend auf diesen Erkenntnissen sollen
der Standort Dussnang künftig gestärkt und die
bestehenden Angebote weiterentwickelt werden.
Hierzu gehören neue Therapie- und Rehabilitationsangebote verbunden mit einer möglichen Erweiterung der Kapazitäten. Bereits geplant sind diverse
Anpassungen und Modernisierungen im Bestandsgebäude, um den steigenden Kundenbedürfnissen
sowie den Ansprüchen einer modernen Rehabilitationsklinik in allen Aspekten zu genügen.
kneipphof.ch
vamed.com
CS REF LivingPlus (Valor 3 106 932)
Wohnen mit Service / Seniorenimmobilien
31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013
31.12.2014 31.12.2015
2 114,0
2 222,4
2 325,4
2 397,7
2 505,7
12,06
15,98
11,91
14,53
18,42
Performance in %
2,16
5,56 5,11
13,33
–1,54
Anlagerendite in %
4,40 3,46 4,47
3,23
3,99
0,67 0,67
0,67
0,67
0,67
6,38
7,20
6,54
5,86
5,28
28 Novum 1 | 2016
CS REF International
Neue Investitionen in Australien
und Japan
Nach der erfolgreichen Emission des CS REF International Ende 2015
konnte der Fonds sein Portfolio weiter ausbauen. Die drei neu erworbenen
Immobilien liegen in den australischen Städten Brisbane und Perth sowie
in der japanischen Metropole Nagoya.
Rainer Scherwey
Fondsmanager CS REF International
• MSc ETH Zürich in Architektur /
MBA in International Real Estate
Management / M RICS
rainer.scherwey@credit-suisse.com
Die Büroliegenschaft
190 St Georges Terrace im
australischen Perth
empfängt Besucher mit einer
repräsentativen Lobby.
Novum 1 | 2016 29
An zentraler Lage
von Brisbane liegt die
nahezu vollvermietete
Büroliegenschaft
99 Melbourne Street.
Der Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund
International (CS REF International) schloss im
November 2015 erfolgreich eine Kapitalerhöhung ab.
Die Neugelder in der Höhe von CHF 189,3 Mio.
wurden unter anderem in Liegeschaften in Brisbane,
Perth und Nagoya investiert.
«Die drei neuerworbenen
Immobilien liegen in zukunftsträchtigen Märkten
mit langfristig attraktivem
Wachstumspotenzial.»
Rainer Scherwey, Fondsmanager
Repräsentatives Arbeiten in Perth
Beste Verkehrsanbindungen bietet auch die Büroliegenschaft 190 St Georges Terrace in der westaustralischen Stadt Perth. Sie liegt im westlichen
Stadtzentrum an der wichtigsten Verkehrsachse
der Metropole. Beim Betreten des 1981 erbauten
Gebäudes beeindruckt die repräsentative Lobby.
Sie empfängt die Besucher mit hohen Decken, Kronleuchtern, Marmorböden und Wandverkleidungen
aus Holz. Die Mietflächen betragen gesamthaft rund
9 500 m2. Die Büroflächen verteilen sich auf zehn
Obergeschosse; das Erdgeschoss ist an Ladenlokale vermietet. Die Parkgarage verfügt ausserdem
über 49 Einstellplätze. Das Gebäude ist aktuell zu
90 % an Unternehmen aus den Bereichen Finanzen,
Software und Wirtschaftsrecht vermietet.
Erstklassige Büroflächen in Brisbane
In South Brisbane, im Zentrum der drittgrössten
Stadt Australiens, liegt die Büroliegenschaft
99 Melbourne Street. Der hiesige Immobilienmarkt
gilt bei Experten in Bezug auf die Performance
als einer der attraktivsten auf dem Kontinent und
zeigte in den vergangenen fünf Jahren starkes
Wachstum. Das 2004 erbaute Gebäude verfügt über
vier Stockwerke und bietet eine vermietbare Fläche von rund 6 200 m2. Es ist nahezu vollvermietet
an verschiedene Unternehmen aus der Finanz-,
der Versicherungs- und der Rohstoffbranche. Diese
profitieren von einer erstklassigen Erreichbarkeit
der Immobilie: Der Bahnhof South Brisbane und eine
Bushaltestelle befinden sich in kurzer Gehdistanz.
Dank der Anbindung an die wichtigsten Verkehrsadern sind der nationale und internationale Flughafen in nur 15 Minuten per Auto erreichbar.
Das Bürogebäude in Brisbane verfügt über einen grosszügigen
und modernen Innenausbau.
30 Novum 1 | 2016
Das Bürogebäude
Glass City Sakae
befindet sich in einem
bevorzugten Viertel
der japanischen
Stadt Nagoya.
Moderne Immobilie im Zentrum von Nagoya
Nagoya ist die drittgrösste Stadt Japans und liegt
auf der Insel Honshū zwischen Osaka und der
Hauptstadt Tokio. Die vom Immobilienfonds CS REF
International erworbene Büro- und Retail-Liegenschaft Glass City Sakae ist im Zentrum des Viertels
Sakae gelegen.
«Unsere Liegenschaft
befindet sich in einem
bevorzugten Viertel von
Nagoya.»
Sie ist die grösste Einkaufsmeile der Stadt mit Läden
internationaler Luxusmarken wie Louis Vuitton und
Prada. Das 2008 erbaute, lichtdurchflutete Gebäude
Glass City Sakae bietet eine Mietfläche von rund
10 000 m2. Diese sind praktisch voll vermietet.
Ein Grossteil der anderen Gebäude in der Umgebung wurden vor 15 oder sogar 25 Jahren erbaut.
Die moderne Liegenschaft Glass City Sakae stösst
deshalb mit ihren hochwertigen Mietflächen auf
grosses Interesse. Das Gebäude hebt sich auch in
architektonischer Hinsicht von seiner Umgebung
ab. Vor allem seine Höhe und die aussergewöhnliche
Glasfassade verhelfen ihm zu einer guten Visibilität.
Rainer Scherwey, Fondsmanager
Das Viertel agiert stadtweit als zentrale Drehscheibe
mit besten Verkehrsanbindungen. Nur wenige Blocks
von der Immobilie entfernt liegt die Ōhtsu-Strasse.
CS REF International (Valor 1 968 511)
Auslandsimmobilien
31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013
31.12.2014 31.12.2015
1 854,2
2 071,5
2 190,4
2 431,7
2 479,6
6,06
5,20
4,02
13,74
12,76
Performance in %
0,40
0,75 7,04
11,35
8,05
Anlagerendite in %
4,60 3,69 4,49
5,92
4,95
0,92 0,91
0,95
0,85
0,86
7,33
6,44
6,04
5,92
4,50
Novum 1 | 2016 31
CS 1a Immo PK
Industriegebäude mit
Minergie-Label
Die Gewerbeliegenschaft Chemin Grenet 21 befindet sich an
exzellenter Lage im Industriequartier von Meyrin. Der Immobilienfonds
CS 1a Immo PK konnte die Liegenschaft Ende 2015 erwerben.
Sie trägt zur Diversifikation des Portfolios bei und überzeugt mit
ihrer Energieeffizienz.
Die Gewerbeimmobilie
Chemin Grenet 21 liegt im
wichtigsten Industriegebiet des Kantons Genf.
Thomas Vonaesch
Fondsmanager CS 1a Immo PK
• Fachmann im Finanz- und Rechnungswesen mit eidg. Fachausweis
• Seit 1990 im Bereich Real Estate Fund
Management bei der Credit Suisse
thomas.vonaesch@credit-suisse.com
32 Novum 1 | 2016
Die Gemeinde Meyrin liegt in der Agglomeration
von Genf und gilt bei Immobilienexperten als Ort mit
exzellenter Standortqualität – sowohl für Logistik als
auch für die Büronutzung. Meyrin ist das wichtigste
Industriegebiet des Kantons Genf und Standort von
mehr als 1 500 Unternehmen. Neben den renommierten Uhren- und Schmuckunternehmen Chopard
und Cartier ist unter anderem auch der Computerkonzern Hewlett-Packard in der Gemeinde angesiedelt. Die beiden Bahnhöfe Meyrin und Zimeysa
befinden sich in unmittelbarer Nähe und bieten
direkte Verbindungen in die Kantonshauptstadt. Die
nächste Autobahneinfahrt ist rund 3 Kilometer
entfernt, der Flughafen Genf rund 5 Kilometer. Am
Chemin Grenet 21 in Meyrin befindet sich das neuste
Die Logistikliegenschaft
Chemin Grenet 21 bietet den
eingemieteten Unternehmen
14 Laderampen und sechs
Warenlifte.
Investitionsobjekt des Credit Suisse 1a Immo PK
(CS 1a Immo PK). Der Fonds konnte den fertig
erstellten Neubau im Dezember 2015 erwerben.
«Die Gewerbeliegenschaft
Chemin Grenet 21 trägt
zur noch breiteren Diversifikation und zur Verjüngung
des Portfolios bei.»
Thomas Vonaesch, Fondsmanager
Optimal ausgestatteter Neubau
Die Liegenschaft wurde im Mai 2015 fertiggestellt
und bietet 26 355 m2 Büro- und Gewerbenutzung.
Der flexible Logistikbau wurde in Beton-Skelettbauweise erstellt und umfasst vier Vollgeschosse,
ein Zwischengeschoss und ein Untergeschoss.
Insgesamt stehen 172 Parkplätze, 14 Laderampen
und sechs Warenlifte zur Verfügung.
Neben der auf die Bedürfnisse von Industrieunternehmen zugeschnittenen Ausstattung trägt das
multifunktionale Gebäude auch der Umwelt Rechnung: «Die Liegenschaft wurde nachhaltig erbaut
und ist Minergie-zertifiziert. Eine so energieeffiziente
Bauweise stellt für Logistikliegenschaften ein Novum dar», sagt Fondsmanager Thomas Vonaesch.
Strategiekonformes Investment
Die Gewerbeliegenschaft wies bei der Fertigstellung
einen Verkehrswert von über CHF 102 Mio. auf.
Mit der Mieterschaft – unter anderem Unternehmen
der Uhrenbranche, der Forschung und Entwicklung und der IT – konnten langfristige Mietverträge
eingegangen werden. Der Immobilienfonds erreicht
mit dem Erwerb der Logistikliegenschaft eine noch
breitere Diversifikation in Bezug auf Lage und Nutzung. Zudem trägt der Neubau zur Verjüngung des
Portfolios bei. «Das Portfolio des CS 1a Immo PK
zeichnet sich aus durch eine junge Bausubstanz
sowie eine breite Diversifikation betreffend Standort,
Nutzung und Mieterstruktur. Dieser Strategie entspricht die Gewerbeliegenschaft Chemin Grenet 21
in idealer Weise», sagt Thomas Vonaesch.
CS 1a Immo PK (Valor 844 303)
Gemischtes Immobilienportfolio
30.09.2011 30.09.2012 30.09.2013 30.09.2014 30.09.2015
3 103,1
3 121,5
3 233,4
3 554,3
3 596,3
7,41
6,09
5,26
5,35
5,17
Performance in %
5,98
4,91 2,74
7,60
10,91
Anlagerendite in %
6,21 5,17 4,94
5,30
5,66
0,59 0,58
0,58
0,54
0,56
2,54
1,71
2,28
2,66
4,84
Novum 1 | 2016 33
CS REF LogisticsPlus
Hochmoderner Logistikbau
in Derendingen
Im Herbst 2014 erwarb der CS REF LogisticsPlus eine Logistikliegenschaft auf dem Schoeller-Areal am gefragten Logistikstandort
Derendingen. Auf dem Areal wird aktuell ein weiteres Gebäude
erstellt, das bereits langfristig vermietet werden konnte.
Radhia Rüttimann
Fondsmanagerin CS REF LogisticsPlus
• MAS Real Estate Management HWZ
radhia.ruettimann@credit-suisse.com
Auch im Neubau (rechts)
werden ab Sommer 2017
umfassende Logistik
dienstleistungen erbracht.
34 Novum 1 | 2016
Bei der Vermietung von Logistikliegenschaften
entscheidet deren Lage über Erfolg oder Misserfolg:
Die Liegenschaft in Derendingen im Portfolio
des Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus
(CS REF LogisticsPlus) verfügt in dieser Hinsicht
über erstklassige Voraussetzungen. Das Grundstück
befindet sich auf dem gemeindeübergreifenden
Schoeller-Areal in Derendingen und Luterbach, das
der Industriezone der beiden Gemeinden zugeteilt
ist. Auf dem Grundstück gibt es eine Logistikliegenschaft mit rund 35 000 m2 Nutzfläche. Auf der Baulandreserve von 33 000 m2 wird seit Herbst 2015
ein Neubauprojekt realisiert.
«Die bisherige Mieterin
DHL Logistics (Schweiz)
AG wird den Neubau dazu
mieten. Der Vertrag wurde
bereits unterzeichnet.»
Radhia Rüttimann, Fondsmanagerin
Neubauprojekt an bewährter Lage
In der bestehenden Liegenschaft an der Luterbachstrasse ist seit 2004 das weltweit führende Logistikunternehmen DHL Logistics tätig. «Bereits vor dem
Baustart konnten wir mit der bisherigen Mieterin
einen Mietvertrag für den Neubau über zehn Jahre
abschliessen», freut sich Fondsmanagerin Radhia
Rüttimann. Der Neubau wird dem Logistikkonzern
nach der Fertigstellung im Sommer 2017 ein ideales Arbeitsumfeld bieten. Die Liegenschaft wird
über eine gesamthafte Mietfläche von 25 600 m2
verfügen. Gebaut wird eine Halle mit hochwertigen
Logistikflächen, teilweise zweigeschossig. Die
Deckenhöhen betragen bis zu 12,5 Meter, die Flächen halten Traglasten von 5 Tonnen pro Quadratmeter aus. Das Gebäude kann von zwei Seiten
beliefert werden und verfügt über mehr als 30 Verladerampen. Für Büroräumlichkeiten steht eine Fläche
von rund 2 600 m2 zur Verfügung. Zudem bietet
das gesamte Areal über 140 Parkplätze. Auf dem
Dach des Gebäudes ist eine Photovoltaikanlage
geplant. Das Investitionsvolumen für den Neubau
beträgt rund CHF 45 Mio., die jährlichen Mieterträge werden sich auf über CHF 3 Mio. belaufen.
Geografisch innerhalb des Dreiecks Zürich, Basel
und Bern gelegen, zählt Derendingen im Kanton
Solothurn zu den beliebtesten Logistikstandorten
in der Deutschschweiz.
CS REF LogisticsPlus (Valor 24 563 395)
Logistikimmobilien
Performance in %
Anlagerendite in %
30.09.2015
224,9
7,51
12,50
4,12
0,71
1,54
Novum 1 | 2016 35
Interview
Ines Furler
Warum hat sich DHL für den Standort
Derendingen entschieden?
Derendingen ist bereits heute unsere grösste
Niederlassung der DHL Supply Chain in der Schweiz
und bietet integrierte Supply-Chain-Lösungen an.
Im Herzen des Schweizer Mittellands ermöglicht
Derendingen kurze Wege zu unseren Kunden und
damit ein hohes Mass an Zeitersparnis. Mit dem
Neubau, der auf dem gleichen Areal realisiert wird,
verändern wir unsere bestehende Niederlassung
hin zu einer modernen Logistikanlage, in der wir
unseren Kunden zukünftig effizientere Prozesse
und eine State-of-the-Art-Logistikabwicklung
anbieten können.
Welche Art von Logistik wickelt DHL in
Derendingen ab?
Im Mittelpunkt unserer Logistiklösungen stehen
die Bedürfnisse unserer Kunden und damit die
entsprechend zugeschnittene Gestaltung und der
Betrieb eines Lagers. Wir optimieren so die Supply
Chain also die Lieferkette unserer Kunden, insbesondere aus der Industrie- und der Technologiebranche. Für manche Kunden übernehmen wir
das komplette Fulfillment, wir erbringen damit alle
nötigen Dienstleistungen rund um die Abwicklung
von Bestellungen und darüber hinaus.
Wie stark konnten Sie das bauliche Konzept
beeinflussen?
Die bauliche Grundlage des neuen «Multi-User»
Standortes entspricht dem globalen DHL Standard,
der sich an Effizienz und Nachhaltigkeit orientiert.
Dabei sind wir in der vorteilhaften Lage, das Innenleben, wie zum Beispiel den Umfang der Automatisierung, den Anforderungen unserer Kunden und
dem Markt jederzeit flexibel und reaktionsschnell
anzupassen.
Ines Furler
Ines Furler ist Managing Director
DHL Supply Chain Alps,
DHL Logistics (Schweiz) AG
Wie viele Arbeitsplätze hat DHL im
Neubau vorgesehen?
Eines der typischen Merkmale in der Kontraktlogistik
sind saisonale Schwankungen der Kundengeschäfte,
wie zum Beispiel das Weihnachtsgeschäft. Zum
heutigen Zeitpunkt rechnen wir mit einer Stammbelegschaft von 150 bis 200 Mitarbeitenden am
Standort insgesamt und federn saisonale Spitzenzeiten mit temporären Arbeitskräften ab.
Wo liegen die Herausforderungen im aktuellen
Marktumfeld und wie begegnet ihnen DHL?
Die permanente Verkürzung von Lebenszyklen für
Produkte in den verschiedensten Branchen stellen
eine konstante Herausforderung dar. Wir müssen
uns wechselnden Anforderungen schnell und flexibel
anpassen können. Dies natürlich bei gleichbleibend
hoher Qualität und zu möglichst geringen Kosten.
Als Teil eines weltweit führenden Logistikkonzerns
können wir unseren Kunden den Zugang zu den
Möglichkeiten des Konzerns ermöglichen. Durch
unser nationales und internationales DHL-Netzwerk
können wir von einem einzigartigen Wissensaustausch profitieren und nutzen die Erfahrungen unserer
Spezialisten für jede Branche weltweit. Unsere
globale Präsenz ermöglicht es uns, Synergien zu nutzen, wie im Bereich Beschaffungsmanagement
oder auch bei Finanzierungslösungen – um nur einige
zu nennen.
Worauf freuen Sie sich beim Neubau in
Derendingen am meisten?
Die neue Infrastruktur ist für mich ein ganz besonderes Highlight. Ich bin stolz darauf, unseren Kunden
eine top-aktuelle und den heutigen Marktanforderungen entsprechende Infrastruktur zur Verfügung
stellen zu können. Damit haben wir eine tolle Basis,
um einerseits mit Bestandskunden zu wachsen und
andererseits unseren neuen Kunden eine Stateof-the-Art-Lösung verkaufen zu können. Ich freue
mich darauf.
Der Logistikkonzern
DHL ist seit 2004
auf dem Areal tätig
und wird den Neubau
dazu mieten.
36 Novum 1 | 2016
Die Anlagegruppe CSA RE Germany hat im Januar 2016 an der Friedrichstrasse
in Berlin eine historische Büro- und Einzelhandelsliegenschaft erworben. Dank
der Vorzüge der Immobilie und der gefragten Lage eröffnen sich mittel- und
langfristig hervorragende Chancen.
Marc-Oliver Tschabold
Produktmanager CSA RE Germany
• BSc in Betriebsökonomie ZHAW
marc-oliver.tschabold@credit-suisse.com
Die Liegenschaft
Friedrichstadt liegt im
zentralen Stadtteil
Berlin-Mitte.
Novum 1 | 2016 37
CSA RE Germany
Historische Liegenschaft beim
Checkpoint Charlie
Die deutsche Hauptstadt Berlin hat in den
vergangenen Jahren einen erheblichen Strukturwandel durchlaufen. Heute ist sie nicht mehr
nur Verwaltungsstandort, sondern auch blühende
Wirtschaftsmetropole. Die Stadt weist eine stark
diversifizierte Wirtschaft auf. Auch immer mehr
Startup-Unternehmen schätzen die hohe Wachstums- und Innovationsdynamik und die landesweit
einzigartigen Entwicklungsperspektiven. Angesichts dieser langfristigen Trends erstaunt es nicht,
dass die Stadt zu einem der Top-Investitionsstandorte Europas aufgestiegen ist.
Liegenschaft mit Geschichte
Im zentralen Stadtteil Berlin-Mitte liegt die Friedrichstrasse, die bei Büro- und Einzelhandelsmietern
eine gefragte Adresse ist. An der Friedrichstrasse
194 –199, gut sichtbar an der Kreuzung von Friedrich- und Leipziger Strasse, befindet sich die Büroliegenschaft Friedrichstadt. Das 1935 erbaute,
denkmalgeschützte Gebäude ist nur einen Katzensprung von einem wichtigen Schauplatz der jüngeren Geschichte entfernt. Unmittelbar südlich der
Immobilie liegt der berühmte, ehemalige Grenzübergang Checkpoint Charlie. Zu DDR-Zeiten war das
Gebäude an der Friedrichstrasse das letzte Haus
auf jener Seite der Berliner Mauer. Ost-Berliner
trafen sich tagsüber gerne in dem beliebten Café
Stadtmitte, das sich damals im Gebäude befand.
Seither hat sich auf dem politischen Parkett alles
verändert. Im wiedervereinten Berlin ist der
Checkpoint Charlie nicht mehr Grenzposten sondern
Mahnmal der Geschichte und deshalb zu einem
Touristenmagnet geworden. Auch die Liegenschaft
Friedrichstadt ist aufgeblüht. Sie wurde in den
Jahren 1993 und 1994 im Inneren modernisiert,
1997 folgte eine komplette Renovation.
«Die gefragte Lage und
die solide Objektqualität
entsprechen genau der
Anlagestrategie.»
Marc-Oliver Tschabold, Produktmanager
Im Einklang mit der Anlagestrategie
Die Anlagegruppe CSA Real Estate Germany
(CSA RE Germany) hat die Liegenschaft im Januar
2016 erworben. Sie ist die achte und zweitgrösste
Liegenschaft im Besitz der Anlagegruppe. «Die
Immobilie passt hervorragend in das Portfolio. Die
etablierte und gefragte Bürolage in der Bundeshauptstadt und die solide Objektqualität entsprechen
genau unserer Anlagestrategie», sagt Produktmanager Marc-Oliver Tschabold.
Grenzübergang mit
Geschichte
Der Checkpoint Charlie war während der
Teilung Berlins von 1961 bis 1989 militärischer Kontrollpunkt. Er durfte nur von Ausländern und ausgewählten Vertretern der
BRD und der DDR passiert werden. Heute
kommen jedes Jahr 4,1 Millionen Besucher
zum ehemaligen Grenzübergang. Damit zählt
der Checkpoint Charlie zu den Hauptattraktionen Berlins. Internationale Berühmtheit
erlangte er durch eine Vielzahl an Filmen,
die sich mit der Teilung der Stadt beschäftigen. Ein aktuelles Beispiel ist der Spionagethriller Bridge of Spies mit Hollywood-Star
Tom Hanks, der 2015 in den Kinos zu sehen
war. Der Film beruht auf einer wahren Begebenheit und thematisiert historische
38 Novum 1 | 2016
Verhandlungen über einen Gefangenenaustausch zwischen der ehemaligen Sowjetunion
und den USA. Vor Ort können sich Interessierte noch heute ein eindrückliches Bild
von der Rolle des ehemaligen Grenzübergangs machen. Das Mauermuseum befindet
sich direkt am Checkpoint Charlie und erzählt die Geschichte von DDR-Flüchtlingen.
Gezeigt werden unter anderem Originalobjekte, die bei Fluchtversuchen über, unter und
durch die Berliner Mauer zum Einsatz kamen.
mauermuseum.de
Die Berliner
Friedrichstrasse
ist dank ihrer
zentralen Lage und
der guten Verkehrsanbindung
eine gefragte
Adresse.
Mit einer U-Bahnstation direkt vor der Haustüre
ist das Gebäude bestens an den öffentlichen Verkehr
angebunden. Dank der 34 Tiefgaragenplätze ist
sogar die Erreichbarkeit mittels Privatverkehr gewährleistet – in einer Grossstadt wie Berlin keine Selbstverständlichkeit. So gibt es in der direkten Umgebung
nur eine begrenzte Anzahl Parkplätze und fast keine
öffentlichen Parkmöglichkeiten. «Die Tiefgarage ist
deshalb ein bedeutender Wettbewerbsvorteil», sagt
Marc-Oliver Tschabold. In der unmittelbaren Nachbarschaft gibt es ausserdem eine Vielzahl von Restaurants und Dienstleistungsbetrieben.
Beste mittel- und langfristige Aussichten
Die Grundstückfläche von 1 510 m2 ist bis auf einen
kleineren Innenhof vollständig bebaut. Die zwei
Unter-, das Erd- und die sechs Obergeschosse bieten
eine Mietfläche von rund 7 000 m2. Das Gebäude
ist aktuell durch mehrere Mieter zu knapp 70 %
belegt. Mit dem Kauf der Liegenschaft Friedrichstadt
verfolgt die Anlagegruppe eine mittel- bis langfristige «buy and hold»-Strategie. Der Fokus liegt aktuell
auf der Maximierung der Mietzinseinnahmen. «Die
Friedrichstrasse ist eine der gefragtesten Adressen
in Berlin, bei Büro- sowie bei Einzelhandelsmietern.
Geplante Projekte rund um den Checkpoint Charlie
legen für die kommenden Jahre eine weitere Belebung und Aufwertung der Umgebung nahe.», sagt
Marc-Oliver Tschabold.
CSA RE Germany (Valor 235 477 517)
Immobilien Deutschland
30.06.2015
102,7
25,04
Anlagerendite in %
–4,99
Fondsbetriebsaufwandquote (TER ISA GAV) in %
0,77
9,20
Quelle: Datareports per 30. Juni, Credit Suisse AG (Kennzahlen gemäss KGAST Fachinformation Nr. 1 vom 23.08.2013)
Aktuelle Kennzahlen und Renditeangaben unter  credit-suisse.com /ch /realestate
Novum 1 | 2016 39
CSA RES
Stadtnah, grosszügig und
komfortabel
Stadtnahes Wohnen im Grünen liegt im Trend: Viele Mieter wünschen
sich eine ruhige und grosszügige Wohnung in der Agglomeration.
Die Liegenschaften Genesis in Beringen und Lindenpark in Selzach sind
begehrt – eine gute Investition für die Anlagegruppe CSA RES.
Die Wohnliegenschaft
Genesis im schaffhausischen
Beringen liegt in Gehdistanz
zum Dorfkern und ist trotzdem
naturnah.
Andreas Roth
Produktmanager CSA RES
• Eidg. dipl. Immobilientreuhänder
• Eidg. dipl. Immobilienschätzer
andreas.roth@credit-suisse.com
40 Novum 1 | 2016
Die Wohnungsknappheit in Schweizer Städten ist
regelmässiges Thema in den Medien. Längst nicht
alle Wohnungssuchenden wollen aber in der Stadt
leben. «Viele Menschen möchten grosszügigen
Wohnraum in Naturnähe und schätzen eine persönliche Atmosphäre an ihrem Wohnort. Diesen Wünschen entsprechen unsere Liegenschaften Genesis
in Beringen und Lindenpark in Selzach in idealer
Weise», sagt Andreas Roth, Produktmanager der
Anlagegruppe CSA Real Estate Switzerland (CSA
RES) der Credit Suisse Anlagestiftung.
Die Liegenschaft
Genesis bietet
einen hohen Ausbaustandard
und grosszügige
Grundrisse.
Die Natur vor der Haustüre
Die Wohnüberbauungen Genesis und Lindenpark
wurden 2015 fertiggestellt und befinden sich beide
in Stadtnähe: Beringen grenzt im Nordosten an
Schaffhausen, Selzach liegt etwa auf halbem Weg
zwischen Solothurn und Grenchen. Beide Wohnsiedlungen liegen in Gehdistanz zum Dorfkern und
sind mit dem öffentlichen Verkehr gut erschlossen.
«Die beiden Liegenschaften
erfüllen den Traum vom
stadtnahen, grosszügigen
Wohnen im Grünen in
idealer Weise.»
Andreas Roth, Produktmanager
Die nähere Umgebung bietet den Bewohnern
Einkaufsmöglichkeiten sowie Kindergärten und Schulen. Für die Freizeit hält das ländliche Umfeld viele
Spazier-, Sport- und Wandermöglichkeiten bereit.
«Diese komfortablen Rahmenbedingungen sprechen
eine grosse Zielgruppe an: Familien, junge Paare,
aber auch Pensionierte oder Alleinstehende», bestätigt Günter Lanz, Geschäftsführer der Immobilienfirma House & More GmbH und zuständig für die
Vermarktung der Liegenschaft Genesis.
Mietwohnungen mit attraktivem
Ausbaustandard
Beide Überbauungen sind Minergie-zertifiziert und
verfügen über das Gütesiegel greenproperty für
nachhaltige Immobilien. Die Liegenschaft Genesis
besteht aus fünf Gebäuden mit 75 Mietwohnungen,
die Lindenpark-Überbauung aus sieben Gebäuden
mit 56 Wohnungen. Die Grundrisse sind allesamt
sehr grosszügig. Grosse Balkone und Terrassen erweitern den Wohnraum nach draussen. Dank unterschiedlichen Grundrissen fühlen sich verschiedene
Mietertypen angesprochen. «Der Ausbaustandard
ist hoch und der Mietpreis attraktiv – dieses stimmige
Gesamtpaket überzeugt potenzielle Mieter. In der
Stadt suchen sie solche Wohnungen meist vergebens», sagt Günter Lanz. Auch Julien Meister, Mieter
im Wohnpark Genesis, zeigt sich begeistert: «Meine
Wohnung verfügt neben einem hochwertigen Ausbau über einen riesigen Balkon. Die Nähe zu den
öffentlichen Verkehrsmitteln verkürzt meinen Arbeitsweg. Alles in allem ist dies für mich ein grosses
Plus an Lebensqualität.»
CSA RES (Valor 1 312 300)
Gemischtes Immobilienportfolio
Anlagerendite in %
30.06.2011 30.06.2012 30.06.2013 30.06.2014 30.06.2015
4 533,7
4 982,8
5 283,9
6 042,7
6 240,2
13,01
16,28
16,28
21,00
19,36
5,02
6,20
5,70
5,17
4,91
0,61
0,62
0,61
0,58
0,58
5,28
5,02
4,90
4,82
6,03
Novum 1 | 2016 41
CSA RES Commercial
Ein Businesspark für
die Swisscom
Seit dem 1. Januar 2016 gehört der neue Businesspark der
Swisscom in Sitten zur Anlagegruppe CSA RES Commercial.
Diese konnte einen langfristigen Mietvertrag mit dem Telekommunikationsunternehmen abschliessen.
Stephan Auf der Maur
Produktmanager CSA RES Commercial
• Immobilienbewirtschafter mit
eidg. Fachausweis
• Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder
stephan.aufdermaur@credit-suisse.com
42 Novum 1 | 2016
Der Businesspark der Swisscom
in Sitten entspricht mit
seiner Bauweise den höchsten
Nachhaltigkeitskriterien.
Sitten ist das wirtschaftliche Zentrum des Kantons
Wallis und ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt mit
einem eigenen internationalen Flughafen. Die Kantonshauptstadt bietet 30 000 Einwohnern attraktiven
Lebens- und Arbeitsraum. Der Dienstleistungssektor stellt dabei das wichtigste wirtschaftliche
Standbein der Region dar. «Trotz der Attraktivität
des Wirtschaftsstandortes Sitten liegen die Neubauinvestitionen im Bürobereich verglichen mit dem
Schweizer Mittelwert noch auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Moderne Büroflächen sind
deshalb gefragt», sagt Stephan Auf der Maur, Produktmanager der Anlagegruppe CSA Real Estate
Switzerland Commercial (CSA RES Commercial).
«Wir freuen uns, dass wir
mit einer ausgezeichneten
Mieterin wie der Swisscom
langfristig rechnen können.»
den Angestellten eine Cafeteria sowie eine Konferenzzone zur Verfügung. Die oberen Stockwerke
ermöglichen eine individuelle Raumaufteilung und
bieten rund 440 flexibel nutzbare Arbeitsplätze.
Die Liegenschaft überzeugt auch in punkto Nachhaltigkeit: Sie wird mit einer Wärmepumpe auf
Grundwasserbasis geheizt und gekühlt. Auf dem
Dach ist eine Photovoltaikanlage installiert. Der
Gebäudekomplex ist mit dem Standard Minergie-PEco zertifiziert und entspricht damit den höchsten
Nachhaltigkeitskriterien.
Mietvertrag mit Verlängerungsoptionen
Mit der Swisscom konnte ein langjähriger Mietvertrag mit einer festen Laufzeit von zehn Jahren
abgeschlossen werden. Zudem bestehen zwei
Optionen auf Verlängerung des Mietvertrags zu je
fünf Jahren. «Wir freuen uns, dass wir mit einer
ausgezeichneten Mieterin wie der Swisscom langfristig rechnen können», sagt Produktmanager
Stephan Auf der Maur.
Stephan Auf der Maur, Produktmanager
Arbeitsplätze für über 500 Angestellte
An der Route de la Piscine im Industriequartier der
Stadt entstand vom Frühjahr 2014 bis Ende 2015 der
Swisscom Business Park – der neue Hauptsitz des
Telekommunikationsunternehmens im Wallis. Dieses
verkaufte die Liegenschaft per 1. Januar 2016 an
die Anlagegruppe CSA RES Commercial. Der Kauf
erfolgte mittels einer indirekten Sacheinlage. Statt
der Verkäuferin Swisscom erhielt in diesem Fall die
Vorsorgeeinrichtung des Unternehmens die Ansprüche an der Anlagegruppe. Im Februar 2016 bezogen
über 500 Swisscom-Angestellte ihre neuen Büros.
Zuvor waren sie in verschiedenen Liegenschaften
in Sitten und Siders tätig gewesen.
Die Immobilie umfasst insgesamt eine Mietfläche von
7 440 m2. Diese ist verteilt auf fünf Stockwerke
sowie zwei Untergeschosse inklusive einer Garage
mit rund 90 Parkplätzen. Im Erdgeschoss stehen
Für Pausen steht den SwisscomMitarbeitenden eine grosszügige
Terrasse zur Verfügung.
CSA RES Commercial (Valor 11 354 362)
Kommerzielle Immobilien
30.06.2011 30.06.2012 30.06.2013 30.06.2014 30.06.2015
491,1
732,2
856,5
1 087,5
1 165,1
11,95
34,43
10,86
29,43
21,37
Anlagerendite in %
4,79
4,89
4,75
5,03
4,77
0,54
0,53
0,55
0,55
0,56
3,89
2,98
1,39
3,76
5,87
Novum 1 | 2016 43
CSA RES Residential
Wohnkomfort am
Wachstumsstandort Tessin
Das Tessin wird für Immobilienanleger immer attraktiver. Die Anlagegruppe
CSA RES Residential besitzt seit kurzem zwei Liegenschaften in den
beliebten Gemeinden Chiasso und Cadenazzo. Sie überzeugen sowohl in
punkto Raumgefühl als auch mit ihrer Lage.
Dank seiner strategischen Lage an der wichtigen
Nord-Süd-Achse spielt das Tessin eine zentrale
Rolle im europäischen Personen- und Güterverkehr.
Die schönen Landschaften mit den Seen und
den beeindruckenden Bergen ziehen Jahr für Jahr
zahlreiche Touristen aus dem In- und Ausland an.
Dank der bevorstehenden Eröffnung des GotthardBasistunnels im Juni 2016 verspricht der Standort
Tessin auch grosses Wachstumspotenzial. «Für
Immobilienanleger gewinnen Bellinzona, Lugano,
Chiasso und Umgebung weiter an Attraktivität»,
sagt Stephan Auf der Maur, Produktmanager der
Anlagegruppe CSA Real Estate Switzerland
Residential (CSA RES Residential). Deren Immobilienportfolio umfasst seit kurzem auch zwei
Liegenschaften im Tessin. Die modernen Neubauten
befinden sich in Chiasso und Cadenazzo. Beide
Gemeinden überzeugen mit stetigem Wachstum.
Neubau in Chiasso
Die Gemeinde Chiasso befindet sich an der Grenze
zu Italien und ist bekannt für ihr Jazz-Festival sowie
den Maskenumzug Nebiopoli. Besonders beliebt
bei den Einheimischen ebenso wie bei Touristen ist
das Gebiet rund um den Corso San Gottardo. Dort
befindet sich der von der Anlagegruppe CSA RES
Residential in Auftrag gegebene Neubau. Er wurde
im Mai 2015 fertiggestellt und bietet attraktive
Wohn- und Geschäftsräume. Insgesamt umfasst die
Liegenschaft 55 Wohneinheiten auf den Etagen
eins bis fünf sowie Verkaufs- und Gewerbeflächen
im Erdgeschoss.
Stephan Auf der Maur
Produktmanager CSA RES Residential
• Immobilienbewirtschafter mit
eidg. Fachausweis
• Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder
stephan.aufdermaur@credit-suisse.com
44 Novum 1 | 2016
Die Wohn- und Gewerbeliegenschaft am Corso San Gottardo liegt im Zentrum
von Chiasso in Gehdistanz zu vielen Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants.
Bevorzugte Wohnlage im Herzen Chiassos
Die Immobilie befindet sich in unmittelbarer Nähe zur
Fussgängerzone mit diversen Einkaufsmöglichkeiten
und Restaurants. Ein Kino und das m.a.x. Museum
in Gehdistanz runden die Vorteile der Wohnlage ab.
Nachdem die Einwohnerzahl von Chiasso zwischen
2000 und 2010 konstant bei etwa 7 700 lag, stieg
sie bis Ende 2014 auf rund 8 200. Weiteres Wachstum verspricht die Inbetriebnahme des GotthardBasistunnels. Durch die Verkürzung der Fahrzeiten
nach Zürich und Mailand wird das Tessin als
Wohnort noch interessanter.
«Wir freuen uns, nun
erstmals auch zwei
Immobilien im Tessin zu
unserer Anlagegruppe
zählen zu können.»
Info
Schneller ins
Tessin
Am 1. Juni 2016 wird im Beisein in- und
ausländischer Ehrengäste der GotthardBasistunnel eröffnet. Mit 57 Kilometern
wird er dann der längste Eisenbahntunnel
der Welt sein.
Stephan Auf der Maur, Produktmanager
Zweite Liegenschaft in Cadenazzo
Auch der Standort Cadenazzo wird von der neuen
verkehrstechnischen Anbindung profitieren. Die
Gemeinde ist idyllisch auf halbem Weg zwischen
Bellinzona und dem Lago Maggiore gelegen. Die
Einwohnerzahl ist in den vergangenen 15 Jahren
um mehr als 50 % gestiegen. Ende 2014 lag sie
bei rund 2 600 Personen.
Mit der fahrplanmässigen Inbetriebnahme
des Tunnels im Dezember 2016 wird sich die
Fahrzeit für die Strecke Zürich–Mailand um
rund eine Stunde verkürzen. Damit rückt das
Tessin näher an die Deutschschweiz.
Insgesamt 17 Jahre hat die Fertigstellung des
Tunnels in Anspruch genommen. Mehr als
zehn Jahre wurden für den Bau der zwei Tunnelröhren benötigt. Zu Spitzenzeiten arbeiteten
rund 2 400 Personen auf den Baustellen am
Tunnel. Entstanden ist dabei nicht nur der
längste, sondern auch der am tiefsten gelegene
Eisenbahntunnel der Welt. Die Strecke verläuft teilweise bis zu 2 000 Meter unter der Erdoberfläche. Während der Bauarbeiten fielen
28,2 Millionen Tonnen Ausbruchmaterial an.
Ein Grossteil davon kam in Form von Beton
wieder in den Berg.
Seit Januar dieses Jahres bietet ein attraktiver
Neubau zusätzlichen Wohnraum. In Gehdistanz zum
Bahnhof mit Direktanschlüssen nach Locarno,
Bellinzona, Zürich und Basel sind im Auftrag der
Anlagegruppe CSA RES Residential 28 moderne
Wohnungen entstanden. Die 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen verteilen sich auf vier Stockwerke. Sie
überzeugen unter anderem mit lichterfüllten Räumen
und grosszügigen Balkonen.
gottardo2016.ch
CSA RES Residential (Valor 2 522 609)
Wohnimmobilien
30.06.2011 30.06.2012 30.06.2013 30.06.2014 30.06.2015
455,3
465,0
520,1
652,9
741,0
14,94
14,79
18,94
27,42
22,06
4,65
4,54
4,42
4,57
4,70
Anlagerendite in %
0,82
0,81
0,84
0,68
0,61
4,98
5,37
3,18
4,09
4,79
Novum 1 | 2016 45
Letzte Seite
Impressum
Herausgeber
Credit Suisse AG, Real Estate Investment Management,
Sihlcity – Kalandergasse 4, 8045 Zürich Gesamtverantwortung
Daniela Zulauf Brülhart, Leiterin Kommunikation
Real Estate Investment Management der Credit Suisse AG
Projektleitung
Eva Randegger, Kommunikation Real Estate Investment
Management der Credit Suisse AG
G estaltung
advertising, art & ideas ltd., business communication,
zurich – new york, www.adart.ch
Redaktion
open up AG für Kommunikation und PR, Zürich,
www.open-up.ch
Druck
Schellenberg Druck AG, www.schellenbergdruck.ch
Übersetzung / Korrektorat
text control, open up AG
Mitarbeitende des Real Estate
Investment Management der
Credit Suisse stellen sich vor.
Nachgefragt bei
Britta Ramsperger
Sie sind nun seit zehn Jahren im Real Estate
Investment Management tätig. Was hat sich dort
in dieser Zeit verändert?
Mit 170 Mitarbeitenden weltweit ist die Belegschaft um mehr
als das Doppelte gewachsen. Auch die Vielfalt der Produktpalette hat zugenommen. Es kamen verschiedene Anlageprodukte
mit speziellem Fokus und für unterschiedliche Zielgruppen
sowie nationale und internationale Mandate hinzu. Auch wurde
zum Beispiel der Bereich Nachhaltigkeit neu geschaffen.
Welches Gebäude fasziniert Sie besonders?
Obwohl das Konzerthaus Elbphilharmonie in Hamburg seit
langem in der Kritik steht, beeindruckt es mich persönlich und ich
verfolge den Bau aufmerksam. Die Fassade mit ihren rund
1 000 individuellen Glaselementen und die zahlreichen unterschiedlichen Nutzungsarten unter einem Dach – das macht
dieses Gebäude für mich zu etwas Besonderem. Ich werde
bestimmt nach Hamburg reisen, wenn es fertiggestellt ist.
Verraten Sie uns Ihren Lieblingsort?
Der Ort Castiglione della Pescaia in der Toskana ist für mich
zu einer zweiten Heimat geworden. Seit meiner Jugendzeit
verbringe ich dort oft meine Ferien und fühle mich dem Ort
mittlerweile sehr verbunden. Wenn ich dort bin, geniesse ich
die schöne Umgebung, das Meer, die Altstadt und natürlich
das gute Essen. Mein grosser Traum ist es, in der Toskana
ein kleines Weingut zu betreiben.
Britta Ramsperger ist Assistentin des Leiters Real Estate
Investment Management Schweiz und seit 2006 beim Real
Estate Investment Management der Credit Suisse tätig.
46 Novum 1 | 2016
Quellen
Wenn nicht anders vermerkt, beruhen die in dieser
Publikation verwendeten Angaben und Informationen auf
Quellen der Credit Suisse AG.
Bildquellen
ZHAW Bibliothek Cityhalle, Winterthur: Ralph Bensberg,
Studio für Fotografie; ZHAW Bibliothek Cityhalle, Winterthur:
Ralph Bensberg, Studio für Fotografie; EPFL, Ecublens:
Adrien Barakat, DMK Architecture Photography; ZHAW
Bibliothek Cityhalle, Winterthur: Ralph Bensberg, Studio für
Fotografie; Spenglerpark, Münchenstein: © Bachelard Wagner
Architekten; Visualisierung Spenglerpark, Münchenstein:
© Harry Gugger Studio Ltd. / Emch+Berger AG / Bachelard
Wagner Architekten; Porträt Martin Munz: Ralph Bensberg,
Studio für Fotografie; Alpenblick 7/9, Cham: Ralph Bensberg,
Studio für Fotografie; McDonald’s Löwenstrasse 53, Zürich:
Aussenaufnahme: Ralph Bensberg, Studio für Fotografie / Innenaufnahme: McDonald’s Schweiz; Geltenwilenstrasse
16 /18, St. Gallen: Sabrina Scheja, Heerbrugg; Liegenschaft
Gleis 0, Aarau: Raumgeleiter GmbH, Zürich; Pradas Resort,
Brigels: Aussenaufnahme: Maja Bless (Foto) / BAULINK AG / Innenaufnahme: Pradas Resort, Brigels; Kneipp-hof,
Dussnang AG: Ralph Bensberg, Studio für Fotografie; Büroliegenschaft, Perth: Tony Packer; Büroliegenschaft, Brisbane:
Primewest Management Ltd.; 3-11-31 Sakae, Naka-ku,
Nagoya: James Harvey, Savills plc; Liegenschaft Chemin
Grenet 21, Meyrin: © Gestiparcs Immobilier; Friedrichstrasse
194 –199, Berlin: Stefan Melchior, Stefan Melchior Fotodesign;
Stockbild Checkpoint Charlie: iStock; Stockbild BerlinFriedrichstrasse: iStock; Liegenschaft Genesis, Beringen:
Patrick Stoll, Patrick Stoll Fotografie; Swisscom Businesspark,
Sitten: Ralph Bensberg, Studio für Fotografie; Liegenschaft
Corso Gottardo 76, Chiasso: Ralph Bensberg, Studio für
Fotografie; Gotthard-Basistunnel: © AlpTransit Gotthard AG;
Porträt Britta Ramsperger: Ralph Bensberg, Studio für
Fotografie; PM Porträts Credit Suisse: Ralph Bensberg,
Studio für Fotografie
Jahrgang
4. Jahrgang
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zweimal jährlich
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2 100 Exemplare Französisch
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