The Vacation Rental Process: From Inquiry to Checkout - FeWo

Storno: Richtig handeln, wenn Urlauber absagen
Im Frühjahr buchen viele Touristen schon für den Sommer oder den
Herbst ihren Urlaub. In den Wochen und Monaten dazwischen
verändert sich aber manchmal die Lebenssituation des Mieters, so
dass er die Reise nicht mehr antreten kann. Das kommt zwar laut der
Sommerbefragung 2011 von HomeAway FeWo-direkt nicht sehr häufig
vor, dennoch ist auch hier guter Rat teuer. Das gilt vor allem dann,
wenn der Vermieter die Ferienwohnung oder das Ferienhaus nicht
mehr oder nur noch teilweise für den Zeitraum vermieten kann.
Inhalt
Was bedeutet „Storno“?
Was sagt das Mietrecht?
Auskunftsansprüche des Mieters
So reagieren Sie richtig auf ein
Storno!
Lesen Sie, wie die rechtliche Lage aussieht und wie Sie sich bei
Absagen richtig verhalten, um Ärger zu vermeiden und im besten Fall
noch einen positiven Nebeneffekt aus der Absage zu ziehen.
Was bedeutet „Storno“?
Die meisten Vermieter schicken zusammen mit dem Mietvertrag Stornobedingungen an den
Reisenden. Hin und wieder kommt es zum Streit, wenn der Mieter die dort genannten Gebühren
als zu hoch empfindet. Was der Vermieter tatsächlich verlangen darf, hängt von verschiedenen
Faktoren ab. „Grundsätzlich ist das kein ganz einfaches Thema, da zuerst feststehen muss, ob
wir uns im Pauschalreiserecht befinden oder im klassischen Mietrecht“, erklärt Paul Degott,
Rechtsanwalt in Hannover und Experte für Touristikrecht. Bereits die Bezeichnung als „Storno“
sei rechtlich nicht sauber. Von einem Storno spricht man im Reiserecht, wenn ein Kunde von
seiner Buchung vor Reiseantritt zurücktritt. Im klassischen Mietrecht ist die Absage dagegen eine
Kündigung des Mietverhältnisses. „Beide Fälle haben rechtlich verschiedene Grundlagen,
gewähren im Falle einer Miete dem Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf Zahlung des
vereinbarten Preises“, erläutert Rechtsexperte Degott.
Zwar erkannte der Bundesgerichtshof bereits 1985 an,
dass unter Umständen die gewerbliche Vermietung von
Ferienimmobilien eines Reiseveranstalters über einen
Katalog (heute dürfte auch ein Web-Portal diese Funktion
einnehmen) analog dem Reiserecht behandelt wird. „In
den meisten Fällen wird es sich bei den Ferienhäusern
oder Ferienwohnungen aber um klassisches Mietrecht
handeln“, erläutert Degott. Aber auch dann sehen die
meisten Mietverträge vor, was im Fall einer Stornierung
(Kündigung) passiert.
Foto: Gerd Altmann/clker.com-ocal/pixelio.de
Was sagt das Mietrecht?
Mietverhältnisse, die über eine kurze Zeit eingegangen werden, sind in der Regel nur
außerordentlich aus wichtigem Grund kündbar (§ 542 II BGB). Das bedeutet, „dass der Mieter
von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit wird, dass er durch einen in seiner Person
liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird“. Sprich, die Miete ist
grundsätzlich immer fällig, egal wann der Mieter absagt (§ 537 I BGB).
„Ein Hinweis auf spezielle Stornokosten muss dabei nicht explizit erfolgen, da ein Mietvertrag
abgeschlossen wurde und sich Ansprüche des Vermieters aus den mietvertraglichen Regelungen
schon anhand des Gesetzes ergeben“, erklärt Degott. Allerdings muss sich der Vermieter auf
seinen Mietanspruch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen
lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.
Vermietet also der Vermieter das Ferienhaus für die Zeit des Ausfalls zum gleichen Mietpreis
weiter, so kann er nur noch die Kosten aus der Stornierung geltend machen. Das können zum
Beispiel Portokosten oder Kosten für die Bereitstellung von Fahrrädern sein, die der neue Mieter
nicht nutzen möchte.
Sinnvoll ist daher eine vertragliche Vereinbarung für den Fall der
vorzeitigen Kündigung, die zugleich die Entschädigung regelt. Die
meisten Musterverträge sehen dabei gestaffelte Gebühren vor,
obwohl es hierfür keine Ermächtigungsgrundlage wie im § 651i III
BGB für die Reisestornierung gibt. Denn je länger die Absage vor
Reiseantritt erfolgt, desto leichter hat es ein Vermieter, die
Ferienwohnung oder das Haus neu zu vermieten.
Foto: Benjamin Thorn/pixelio.de
Was dabei zumutbar ist, hängt im Einzelfall von der Art des Objekts,
der Region und dem Zeitraum ab, in dem der Vermieter nach Ersatz
sucht. Eine Ferienwohnung mit Balkon in Strandnähe dürfte in den
Sommerferien schneller und einfacher zu vermieten sein als ein
großes Ferienhaus im Schwarzwald außerhalb der Ferienzeiten. So
kann es Sinn machen, die Schadenersatzregelung der jeweiligen
Saison anzupassen.
Allerdings werden 100 Prozent des Mietpreises nicht zu realisieren sein, selbst wenn die
Stornierung erst einen Tag vor dem Anreisetag erfolgt (u. a. OLG Nürnberg, Az.: 3 U 1559/99).
Denn in der Regel spart der Vermieter auch dann Kosten wie etwa der Bereitstellung von
Bettwäsche, Strom oder Heizung.
Auskunftsansprüche des Mieters
„Dem Mieter steht allerdings ein Auskunftsrecht zu, ob die Wohnung weiter vermietet wurde“,
betont Rechtsanwalt Degott. Daher ist es ratsam, dass Vermieter schnellstmöglich dem Mieter
ein Zeichen geben, wenn ein neuer Mieter gefunden wurde. Im Übrigen sollten die
Entschädigungsregeln auch einen Hinweis enthalten, dass der Vermieter sich um einen Ersatz
für den Leerstandszeitraum bemüht.
Beispiel: Ein Mieter bucht ein halbes Jahr vor den Sommerferien eine Ferienwohnung in einem
beliebten Badeort an der Nordsee. Drei Monate vorher erfährt er, dass er in dieser Zeit beruflich
ins Ausland muss, und sagt dem Vermieter ab. Hier wären 70, 80 oder gar 90 Prozent des
Mietpreises als Entschädigung sicher nicht angemessen. Der Vermieter hätte ausreichend Zeit,
um auch ohne großen Werbeeinsatz einen neuen Mieter zu finden.
So reagieren Sie richtig auf ein Storno!
1. Auch wenn Sie sich über eine Absage eines Mieters ärgern, sollten Sie ihm
freundlich antworten und auch Ihr Bedauern ausdrücken. Möglicherweise interessiert
er sich zu einem anderen Zeitpunkt erneut für Ihr Objekt.
2. Sie sollten den Mieter auf die grundsätzliche Mietzahlungspflicht hinweisen, ihm aber
zugleich die Möglichkeit bieten, etwa einen Ersatzmieter zu benennen oder zu einem
späteren Zeitpunkt fest zu buchen.
3. Sagen Sie dem Mieter zu, dass Sie sich sofort melden, wenn Sie selbst einen
Ersatzmieter gefunden haben.
4. Handelt es sich um einen Stammgast, sollten Sie überlegen, aus Kulanz keine oder
nur eine verringerte Miete (Storno) zu verlangen.
5. Ergreifen Sie im Falle einer Absage sofort Maßnahmen, um die Ferienimmobilie
schnell wieder zu vermieten. Sie können eine Last-Minute-Anzeige schalten, wenn
Sie eine kurzfristige Belegung brauchen, eine E-Mail an Stammgäste senden oder
auch regionale Vermietungskanäle anzapfen.
6. Sollte es dennoch Ärger wegen der Stornierung geben, versuchen Sie zunächst in
einem persönlichen Gespräch (Telefonat) die Sache zu bereinigen. Hilft das nicht,
suchen Sie Rat bei einem Experten.
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