starten - Fachmarktzentren in Deutschland

FACHMARKTZENTREN –
QUADRATISCH, PRAKTISCH,
GUT
White Paper von Manuel Jahn,
GfK Einzelhandelsimmobilienexperte
Kontakt:
manuel.jahn@gfk.com | T +49 40 5701 325 35
Herausgeber:
GfK GeoMarketing GmbH
Werner-von-Siemens-Str. 9 | Gebäude 6508 | D-76646 Bruchsal
Datum:
Februar 2014
Inhalt
1
Fachmarktzentren im Fokus von Handel und Investoren ..................................................... 3
2
Definition und Abgrenzung ...................................................................................................... 7
3
3.1
3.2
Der GfK Retail Center Report ................................................................................................. 10
Geoanalyse
10
Ergebnisse
11
4
Ausblick ................................................................................................................................... 14
5
5.1
Anhang ..................................................................................................................................... 16
Fachmarktzentren-Steckbriefe
16
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
2
1
Fachmarktzentren im Fokus von Handel und Investoren
Fachmarktzentren wecken zunehmendes Interesse sowohl auf der Nachfrage- als
auch der Angebotsseite. Vor einigen Jahren galten sie noch als Schmuddelkind
unter den Assetklassen, in der lediglich die Mietverträge, aber nicht das
Standortpotenzial als Wertindikator gesehen wurde. Das Interesse an diesem recht
unübersichtlichen Immobilientypus trifft allerdings auf eine dünne bzw. wenig
zuverlässige Daten- und Informationslage. Mit dem hier vorgestellten „GfK Retail
Center Report“ stehen Investoren und Einzelhändlern systematisch erhobene und
detaillierte geoanalytische Erkenntnisse zum Fachmarktzentren-Segment in
Deutschland zur Verfügung.
1.1
Ausgangslage
Der Stellenwert von Fachmarktzentren hat in den letzten Jahren sowohl bei Investoren als auch bei
Einzelhändlern deutlich zugenommen.
Die Investmentperspektive
Institutionelle Investoren betrachten Fachmarktzentren mittlerweile als eigenständige Assetklasse,
für die in den letzten Jahren eine Reihe von maßgeschneiderten Anlagevehikeln entwickelt wurden,
um privaten wie gewerblichen Endanlegern gute Renditeprodukte anbieten zu können. GfK berät
eine ganze Reihe spezialisierter Fachmarkt-Fonds bei der Identifizierung von Chancen und Risiken
dieser Assetklasse sowie konkreter Ankaufsobjekte. Zu den prominenten Partnern der GfK zählen
u.a. Cordea Savills, die Hahn AG, Henderson Global Investors, die HIH, Internos Real Investors, die
KGAL oder die Real I.S.
Der Trend wurde ausgelöst durch die Knappheit an ausreichend rentierlichen Core-Objekten. In dem
Maße wie Anfangsrenditen unter sechs Prozent rutschen, werden Immobilienanlagen für
ausschüttungsorientierte Anleger immer uninteressanter. Fachmarktzentren gelten unter klassischen
Anlagekriterien aufgrund ihrer meist peripheren Lagen, der geringeren Bauqualität sowie der
mutmaßlich geringeren Mietvertragsqualität nicht als Core.
Losgelöst von Schreibtischdefinitionen erfüllt eine Vielzahl von Fachmarktzentren aber das
wesentlichste Qualitätskriterium: nachhaltige stabile Miet-Cashflows. Mit dem Ziel,
Wertminderungsrisiken zu minimieren, werden Fachmarktinvestitionen üblicherweise mit pro-aktiven
Asset-Managementstrategien gekoppelt. Mit sogenannten Manage-to-Core-Strategien können
zudem positive Wertänderungsrenditen erzielt werden, was auch risikoaversen Investoren
ermöglicht, in diesen Markt einzusteigen. Eine Vielzahl von Fachmarktzentren ist zudem in
soziodemografisch stabilen oder sogar wachsenden Regionen abseits der ausgereizten
Metropolenstandorte angesiedelt, was eine insgesamt gute Fundamentaldatenbasis abbildet.
GfK hat unlängst alle Mittelstädte zwischen 30.000 und 100.000 Einwohner detailliert untersucht und
konnte im Ergebnis die Grundplausibilität von Fachmarktinvestitionen abseits des Mainstreams
bestätigen.
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
3
Abb. Metropolen-Mittelstadtvergleich:
Trotz der guten Makrostandortdaten insbesondere der TOP 10 aller Mittelstädte wirkt sich gute
Makrostandortqualität lediglich bei den TOP 6 Immobilienhochburgen preissteigernd aus. Der
Unterschied ist bereits im Vergleich zwischen den Städtekategorien TOP 6 gegenüber allen übrigen
Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern zu erkennen. Folgende Abbildung gibt einen Überblick
über nennenswerte Renditespreads.
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
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In den letzten Jahren hatte der Handel mit Fachmarktimmobilien, die ganz besonders von den
Renditespreads ihrer typischen Standortlagen profitieren, folgerichtig stark an Bedeutung
zugenommen. In den Jahren 2011 und 2012 hatte die Assetklasse Fachmarkt einen Anteil am
Gesamttransaktionsvolumen von rd. 30% erzielt. In 2013 wurden wiederum eine Reihe von
prominenten Deals abgeschlossen oder befanden sich in Verhandlung.
Vor dem Hintergrund der starken Nachfrage ziehen auch Projektentwicklungen im
Fachmarktsegment an. Dabei handelt es sich sowohl um Neubauten als auch um die
Restrukturierung und Modernisierung bestehender Fachmarktanlagen. Hohe Vorvermietungsstände
bei Neuplanungen und Refurbishments, bereits im Vorfeld der Baustelleneinrichtung, spiegeln das
große Interesse auch seitens der Mieter wider. Auf besonderes Interesse stoßen dabei möglichst
große Anlagen, da hier sowohl die Möglichkeiten zur Konzept- und Branchenmixoptimierung als
auch die Umsatz- und Mietpotenziale je Quadratmeter am größten sind.
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
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Die Mieterperspektive
Während die Entwickler- und Investmentbranche auf potenzielle Wertsteigerungshebel setzt,
verfolgt der Handel die Optimierung seiner Vertriebskanäle. Da Fachmarktentwicklungen generell
einen Upgrading-Trend zeigen, sind die Voraussetzungen günstig, dass die Kalkulation für beide
Seiten aufgeht: Steigerung der Mieterlöse auf der einen und Steigerung der Flächenproduktivitäten
auf der anderen Seite.
Die Vermietungsstatistiken der deutschen Maklerhäuser signalisieren etwa seit Mitte 2012 eine
zunehmende Vorsicht der Expansionsmanager bei neuen bzw. zusätzlichen Standorten. Insgesamt
gesehen ist die Vermietungsleistung in Deutschland weiterhin positiv. Während die traditionellen
Innenstadt-, Stadtteil- und Shoppingcenterlagen kaum mehr Zuwächse verzeichnen, legt die
Expansion in Fachmärkten weiterhin zu. Treiber dieser Entwicklung ist vor allem die Erkenntnis des
Einzelhandels, dass Zusatz-Umsatz in Fachmarktzentren mit weniger Investitionsbedarf als auf High
Streets oder Shoppingcentern generiert werden kann. CBRE registriert einen deutlichen Zuwachs
bei den weniger managementintensiven mittelgroßen Flächen zwischen 500 und 1.000 m², die in
Fachmarktzentren besonders gute Rahmenbedingungen vorfinden.
Auch grundsätzlich höher positionierte Marken und Konzepte des Einzelhandels und der
Gastronomie sondieren Standorte an Fachmarktstandorten. Zum Teil werden Konzepte entwickelt,
die auf die Bedingungen in Fachmarktzentren angepasst sind. So erwägen auch sehr prominente
internationale Brands und Filialunternehmen, die bisher nur in den Toplagen der Innenstädte
präsent sind, eine Expansion in deutsche Fachmarktzentren.
Qualität von Daten und Analysetools
Unter anderem aufgrund der zersplitterten Eigentümerstruktur oder der Vielzahl an Standort- und
Besatztypen war die bisherige öffentlich zugängliche Datenlage zu Fachmarktzentren recht spärlich.
Informationen beschränken sich zumeist auf Selbstauskünfte auf Websites oder ShoppingcenterReports, die häufig den Realitäten nicht standhalten. Auch fehlte bisher ein klarer
Definitionsrahmen, was unter einem Fachmarktzentrum zu verstehen sei, auf dessen Basis
statistische Erhebungen hätten durchgeführt werden können.
Während für die Assetklasse Shopping Center in Deutschland eine gute Datengrundlage
beispielsweise zu Anzahl, Größe, Adressen, Mieterbesatz und Performance vorliegt, gibt es bislang
nur wenige flächendeckende und valide Informationen zu Fachmarktzentren. Genauso liegen in den
jeweiligen Fachmarktbranchen wie z. B. im Lebensmitteleinzelhandel detaillierte Informationen zur
Anzahl und Größe der Filialen vor, aber für Fachmarktzentren ist die Datengrundlage in diesem
Bereich generell sehr dünn. Verlässliche, transparente Informationen sind aber die Voraussetzung,
um die Chancen und Potenziale von Fachmarktzentren besser aufzeigen zu können und die
Professionalität in diesem Marktsegment insgesamt zu erhöhen.
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
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2
Definition und Abgrenzung
Was ist ein Fachmarktzentrum und wie grenzt man es sinnvollerweise von anderen
Betriebstypen ab? Diese Frage und ihre Beantwortung muss am Anfang stehen –
denn es zeigt sich, dass bislang keine einheitliche Definition gängig ist. Dieses
White Paper soll daher zunächst einige Definitionen und Abgrenzungen liefern.
Die Basis der Begriffsbestimmung beginnt mit dem Hauptbestandteil eines Fachmarktzentrums:
dem Fachmarkt.
Ein Fachmarkt ist ein nach Sortiment oder Bedarfsgruppe spezialisierter Einzelhandelsbetrieb, der
1
sich v. a. durch Großflächigkeit auszeichnet. Hinter der Fachmarktidee steht eine starke
Discountorientierung bei Preis und Warenangebot, die von Massenkonsum, Standardisierung und
einer damit erforderlichen Selbstbedienung durch die Kunden begleitet wird. Das Sortiment eines
Fachmarktes ist meist schmal, aber tief, d. h. auf Waren einer Branche spezialisiert. Da sich
Fachmärkte vornehmlich auf Pkw-Kunden ausrichten, sind die Standorte i. d. R. verkehrsorientiert
und verfügen über ein großzügiges Stellplatzangebot. Populäre Beispiele für Fachmärkte sind
Drogeriemärkte, Textildiscounter, Schuhketten, Unterhaltungselektronikmärkte sowie Zoo- und
Tierbedarfsmärkte.
Siedeln sich mehrere großflächige Fachmärkte in einer räumlichen Konzentration und zeitlich
betrachtet nacheinander an, entsteht eine Fachmarktagglomeration. Die Verkehrsorientierung
einer solchen Fachmarktagglomeration tritt im Gegensatz zum Stand-Alone-Fachmarkt noch mehr in
den Vordergrund. So befinden sich Fachmarktagglomerationen an Hauptein- bzw.
Hauptausfallstraßen in Stadtteil- oder Gewerbegebietslagen und an der Peripherie von Städten. In
dieser historisch gewachsenen Ansiedlung sind Magnetbetriebe wie SB- Warenhäuser,
Unterhaltungselektronik- bzw. Baumärkte sowie Möbelhäuser zu finden, die durch weitere
preisorientierte Fachmärkte z. B. mit Tierbedarf-, Drogerie-, Bekleidung-, Schuh- oder
Sportsortiment ergänzt werden. Für die Kunden ist eine Fachmarktagglomeration attraktiv, da ihnen
hier der Versorgungseinkauf durch die räumliche Nähe verschiedener Fachmärkte erleichtert wird.
Durch den Agglomerationseffekt entstehen für die Einzelhändler Kopplungswirkungen bzw.
Synergien, die zu einer großen, häufig sogar regionalen Ausstrahlung einer
Fachmarktagglomeration führen können. Allerdings stehen die Fachmärkte in Agglomerationen
baulich und konzeptionell in einem ungeplanten, oftmals zufälligen Zusammenhang.
Fachmarktagglomerationen erreichen in Deutschland bisweilen Dimensionen, die mehrere 100.000
m² umfassen können. Da ein gemeinschaftliches Management fehlt, muss der Verbraucher häufig
seinen Pkw von Fachmarkt zu Fachmarkt bewegen. Darüber hinaus gibt es i. d. R. keinen
Interessenverbund, der beispielsweise für einheitliche Öffnungszeiten oder ein einheitliches
Marketing der Fachmärkte in der Agglomeration sorgt. Folglich tritt die Fachmarktagglomeration
1
Hinweis zur Großflächigkeit: Anders als die Großflächigkeit im BauGB sehen wir diese hier auch schon ab 500 m² gegeben.
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
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nicht als einheitlicher, homogener Marktteilnehmer auf. Durch ein fehlendes einheitliches
Management kann in einer Fachmarktagglomeration entsprechend auch der Mieterbesatz nicht
ausgesteuert werden.
Fachmarktzentren bieten dieselben Vorteile wie Fachmarktagglomerationen, sie bilden (meist) eine
bauliche Einheit und verfügen zusätzlich über ein gemeinsames Management. Das
Fachmarktzentrum bündelt dabei großflächige Einzelhandelsformate und ergänzt sie durch
kleinflächige Anbieter. Im Vergleich zu einer Fachmarktagglomeration besteht dabei ein baulich
funktionaler Zusammenhang der jeweiligen Fachmärkte, der beispielsweise über einen gemeinsam
genutzten Parkplatz geschaffen werden kann. Die Erschließung der Geschäfte erfolgt i. d. R. über
den Parkplatz, vereinzelt auch über eine innenliegende Mall. Auch hier handelt es sich um
verkehrsorientierte Standorte, die meist an Hauptein- bzw. Hauptausfallstraßen liegen.
Der Erfolg von Fachmarktzentren gründet heute wie damals nicht auf Schönheit und Design,
sondern auf klarer Funktionsorientierung. Im Vordergrund steht das ziel- und bedarfsgerechte
Einkaufen mit bequemer Anfahrbarkeit und ausreichend kostenlosen Parkplätzen, ein bis heute
gültiger Anspruch, der auf immer wiederkehrende Routine für den wöchentlichen bis monatlichen
Familien- und Versorgungseinkauf abzielt.
Unterschiede zu anderen Handelsimmobilienformaten
Im Unterschied zu einem Stand-Alone, der zu einem SB-Warenhaus eine Vielzahl service- und
nahversorgungsorientierter Kleinanbieter in der sogenannten Vorkassenzone aufweist, zeigen
Fachmarktzentren immer eine gewisse Anzahl großflächiger Einzelhandelsmieter des aperiodischen
Bedarfs.
Im Gegensatz zum Shopping Center mit einer Vielzahl ausdifferenzierter, meist spezialisierter und
tendenziell kleinflächigerer Läden weist ein Fachmarktzentrum deutlich weniger Läden auf, die aber
meist ein tieferes Sortiment führen und damit ebenfalls große Gesamtverkaufsflächen erzielen
können. Anders als beim Shopping Center stehen nicht die durch die Vielzahl an Einzelanbietern
gewährleistete Breite und Tiefe des Sortiments sowie die Aufenthalts- und Erlebnisqualität im
Vordergrund, sondern die Anziehungskraft weniger großer, spezialisierter und preisaggressiver
Fachanbieter. Entsprechend gibt es deutlich geringere Ansprüche an die Gestaltung und
Aufenthaltsqualität. Bei Neuplanungen wird allerdings zunehmend Wert auf anspruchsvollere
Ausstattung gelegt. Ein weiteres Unterscheidungsmerkmal von Fachmarktzentren ist in der
Orientierung auf den Autoverkehr sowie in der Preisorientierung des Angebots zu sehen.
Insbesondere die Preisorientierung, die bevorzugt in Ländern wie Deutschland und Großbritannien
traditionell eine große Rolle spielt, war eine Voraussetzung für die Entstehung von
Fachmarktzentren.
Zunehmend steht weniger der Neubau, sondern die Revitalisierung älterer Center im Vordergrund.
Häufig geht damit eine Aufwertung der Fachmarktzentren einher. Sowohl im Neubau als auch bei
der Revitalisierung von Centern ist festzustellen, dass dabei Elemente des Shopping Centers
Eingang finden. Hierzu zählen die Erweiterung des Angebots um Läden, die bisher eher auf High
Streets und in Shopping Centern anzutreffen waren, sowie ein höherer Gastronomieanteil. Für
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
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diesen neuen Betriebstypus hat sich der von GfK geprägte Begriff Hybride Mall durchgesetzt.
Dieser Centertypus zeichnet sich durch höhere Mieterträge, wertigere Gestaltung der Gebäude, die
Schaffung überdachter, mallähnlicher Bereiche und die weitere Professionalisierung des
Centermanagements aus. Mit dem neuen Angebotsprofil gelingt es diesem Betriebstypus auch
zunehmend, sich in den zentralen und städtebaulich sensiblen Lagen der mittelgroßen Städte
auszubreiten, wo Shopping Center nicht auf genügend Nachfragepotenzial stoßen und
Fachmarktzentren nicht die höheren Grundstückspreise erwirtschaften können.
In Abgrenzung zu diesen urbaneren und städtebaulich integrierten Hybriden Malls schlagen wir
zusammen mit der MEC vor, den überwiegend auf der „grünen Wiese“ zu findenden Misch-Typus als
Retail Center zu bezeichnen.
VerkaufsFläche
Typ. Lage
Anzahl
Mieter
Sortimentsschwerpunkt
Ausstattung
Kundentyp
Fachmarktagglomeration
ab 5.000 m2
Stadtteile /
Peripherie
ab 10
SB Warenhaus,
Elektro-, Bauund Möbelmarkt
funktional
Preisbewusst,
auswahlorientiert,
gezielte Kaufabsicht
Fachmarktzentrum
ab 10.000 m2
Stadtteile /
Peripherie
ab 10
+ Schuh- und
Textilfachmarkt
funktional
Preisbewusst,
auswahlorientiert,
gezielte Kaufabsicht
ab 30
+ Sport- und
Schuhfachmarkt
gehoben
Preisbewusst und
konsumorientiert,
teilweise gezielte
Kaufabsicht
ab 30
Modeanbieter,
Gastronomie
gehoben bis
hochwertig
Konsum- und
Lifestyle-orientiert,
teilweise gezielte
Kaufabsicht
Hybride Mall /
Retail Center
Shopping
Center
ab 10.000 m
2
ab 10.000 m
2
Stadtteile /
Peripherie
Stadtteile /
Innenstadt
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
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3
Der GfK Retail Center Report
3.1
Geoanalyse
Im Herbst 2013 haben wir eine mehrstufige Geo-Analyse von Adress- und Mieterdaten
2
durchgeführt , um eine räumliche Verteilung von Fachmarktzentren in Deutschland überhaupt
erstellen zu können. Die georeferenzierten Mieteradressen unserer internen
Einzelhandelsdatenbank sowie weiterer Adressdaten externer Datenanbieter haben uns zunächst
eine Ergebnisliste aller „Verdachtsstandorte“ geliefert, die in einem zweiten Schritt tiefergehend
analysiert wurden. Dabei konnten alleinstehende Fachmärkte von Fachmarktagglomerationen und
tatsächlichen Fachmarktzentren differenziert betrachtet werden. Auf dieser Erhebungsgrundlage
ließen sich schließlich Aussagen zu Anzahl, Lage und Größe, Einzugsgebiets-, Nachfrage- und
Umsatzpotenzial der gesuchten Fachmarktzentren treffen. Luftbildauswertungen ermöglichten eine
erste Einschätzung zum Gebäude- und Konzepttypus.
Zusammen mit der MEC, der größten Managementgesellschaft für Fachmarktzentren in
Deutschland mit insgesamt rd. 40 Centern, hat GfK Kriterien festgelegt, anhand derer ein
Fachmarktzentrum auch für alle anderen Akteure der Handelsimmobilienbranchen eindeutig erkannt
werden kann. Da aus der Sicht institutioneller Investoren eine Mindestgröße oftmals vorausgesetzt
wird, haben wir die Mindestgröße mit 10.000 m² festgelegt. Kleinere Anlagen fallen definitorisch
zumeist in die Kategorie Nahversorgungszentrum oder stellen keine gemanagten Einkaufszentren
dar. Unter Berücksichtigung weiterer Qualitätskriterien konnten wir somit eine Zahl von 259
gemanagten Fachmarktzentren identifizieren und überprüfen.
Auf dieser Erhebungsgrundlage können Aussagen zur Anzahl von Fachmarktzentren, deren
Verkaufsflächen und Mieterstruktur getroffen werden – damit liegen nun auch Benchmarks zur
Bewertung dieses Handelsimmobilientyps vor.
Um die Vielfalt und hohe Zahl an „Treffern“ für die erste Ausgabe dieser Marktübersicht zugunsten
einer größeren Qualität der Daten einzugrenzen, wurde die Auswertung auf Fachmarktzentren
3
konzentriert, die folgende Kriterien erfüllen:
2
Diese Analyse wurde zu großen Teilen in der Publikation Fachmarktzentren in Deutschland - Übersicht. Trends. Chancen.
der MEC METRO-ECE Centermanagement veröffentlicht. Der Report steht unter folgendem Link zum Download zur
Verfügung: http://www.mec-cm.com/fachmarktzentren-in-deutschland.html
3
Die der folgenden Analyse zugrunde liegenden Kriterien stellen eine aus Sicht des Autors sinnvolle und handhabbare
Verdichtung des gesamten Kriterienkatalogs dar. Die Anforderung einer Verkaufsfläche von mindestens 10.000 m² ist ein
erster Ansatz, um die extrem große Datenmenge zu filtern. Es ist aber auch klar, dass weiter gehende Auswertungen mit
geringeren Flächenanforderungen in der Folge notwendig sind, um ein vollständiges Bild zu erhalten.
Die Anforderung von mindestens zwei großflächigen Mietern im periodischen Bedarfsbereich soll sicherstellen, dass die
Ergebnismenge v. a. solche Center enthält, die eine höhere Besucherfrequentierung und damit eine entsprechend höhere
allgemeine Kundenrelevanz aufweisen.
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
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



3.2
mindestens zwei großflächige Mieter aus dem periodischen Bedarfsbereich
mindestens drei großflächige Mieter aus dem aperiodischen Bedarfsbereich
erkennbarer baulicher Zusammenhang
mindestens 10.000 m² Verkaufsfläche
Ergebnisse

Im Zuge unserer Analyse wurden 259 Fachmarktzentren mit einer kumulierten
Verkaufsfläche von 5,2 Mio. m² identifiziert, auf die die geforderten Kriterien zutreffen. Von
den 118 Mio. m² Gesamtverkaufsfläche in Deutschland entfallen also rund 4,4 % auf diese
259 Fachmarktzentren.

Durchschnittlich entfallen dabei rund 19.900 m² Verkaufsfläche auf einen einzelnen Standort.

Das größte Fachmarktzentrum ist das Chemnitz-Center mit rund 80.000 m² Verkaufsfläche.

Auf die neuen Bundesländer entfällt mit rund 156 m² gegenüber 46 m² in den alten
Bundesländern überdurchschnittlich viel Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner.

In der Größenklasse 10.000 m² bis 15.000 m² Verkaufsfläche wurde mit 44 % der größte
Anteil identifiziert.

Mit 29 % liegt der Hauptanteil der Fachmarktzentren in weniger zentralen Gemeinden mit
einem dicht besiedelten Umland.

Wir haben für alle 259 Fachmarktzentren einen 20-Minuten-Fahrzeitradius abgegrenzt.
Insgesamt leben in diesen Radien 38,9 Mio. Menschen. Unterm Strich erreicht so fast jeder
zweite Einwohner in Deutschland innerhalb von 20 Minuten Fahrzeit mit dem Pkw eines der
259 Fachmarktzentren.

Der einzelhandelsrelevante Kaufkraftindex streut dabei recht breit zwischen 79,4 und 129,3,
sodass sich generell keine Korrelationen zwischen Kaufkraft und Assetklasse ergeben.

Mit 71,4 % hat weit über die Hälfte aller Einwohner der 20-Minuten-Fahrzeitradien einen
unterdurchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftindex, was insbesondere auf die
überdurchschnittliche Ausstattung der neuen Bundesländer mit Fachmarktzentren
zurückzuführen ist.

Die Wettbewerbsintensität im 20-Minuten-Fahrradius ist bei Fachmarktzentren mit
durchschnittlich 1,2 weiteren Fachmarktzentren geringer ausgeprägt als mit den
durchschnittlich 2,3 Shopping Centern in gleicher Distanz.
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GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
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GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
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Ausblick
Diese Auswertung schafft eine erste valide Grundlage für die Bewertung und Einschätzung von
Fachmarktzentren. Aufbauend auf dieser Auswertung können in weiteren Schritten auch andere
Standorte als Fachmarktzentren identifiziert, aufbereitet und in die Übersicht eingefügt werden.
Die Ergebnisse sollen noch tiefer gehende Transparenz erzeugen und somit weitere Hilfestellungen
leisten, z. B. für Investoren bei Strukturierung ihrer Portfolien, für Projektentwickler bei der
Standortfindung oder für Händler bei ihrer Expansionsstrategie.
Perspektiven für Investoren
Angesichts der anhaltenden Knappheit von Core-Objekten weichen viele Investoren auch auf
Fachmarktzentren aus, die zwar kein Core sind, aber gute Rahmenbedingungen bieten. Laut der auf
Fachmarktimmobilien spezialisierten Hahn AG sind bei dieser Assetklasse Spitzenrenditen von bis
sieben Prozent möglich. CBRE ermittelte für das Jahr 2013 bei Fachmärkten und Fachmarktzentren
einen Marktanteil von rd. 27,5 Prozent des Gesamtanlagevolumens in Einzelhandelsimmobilien.
Das unterstreicht das hohe und weiter wachsende Interesse der Anleger. Auch sicherheitsorientierte
Anleger schätzen die Grundplausibilität dieser Assetklasse. So ist davon auszugehen, dass die
Nachfrage seitens der Konsumenten nach wohnortnahen Handelsangeboten zur Deckung des
täglichen Bedarfs, insbesondere im Lebensmittelbereich, auch langfristig nicht so stark durch
konkurrierende Angebote des Onlinehandels substituiert werden. Insbesondere Standorte abseits
der Metropolen wie Klein- und Mittelstädte, die in Deutschland einen Bevölkerungsanteil von rund 70
Prozent ausmachen, bieten attraktive Anlagemöglichkeiten – gute Standortbedingungen und ein
stringentes Nutzungskonzept vorausgesetzt –, da hier das Verhältnis zwischen Rendite und Risiko
schon seit langem günstiger ausfällt als an den Prime-Standorten.
Perspektiven für den stationären Handel
In saturierten Märkten bestimmt die Masse der Endkunden durch ihr Ausgabeverhalten, was Erfolg
hat und was nicht. Von folgenden Entwicklungen profitieren die filialisierten, preisorientierten
Fachmärkte und damit die dort aktiven Einzelhändler ganz besonders:
Preisbewusstsein der deutschen Konsumenten
Es ist zu erwarten, dass die Preissensibilität der deutschen Konsumenten anhält. Sie sollte weiterhin
den diskontierenden Einzelhandel und damit die preisorientierten Fachmärkte/Fachmarktzentren
tragen und gegebenenfalls auch die Entstehung neuer Discountkonzepte befördern.
Zeitmangel bestimmt das Einkaufsverhalten
Beschäftigte arbeiten heutzutage meist länger und flexibler als früher und müssen oft lange
Anfahrtswege zur Arbeit auf sich nehmen. Unterm Strich bleibt so immer weniger Zeit für das
Einkaufen. Nah an den Ausfallstraßen gelegen und problemlos von einem zentralen Parkplatz aus
zu erreichen, kann der Verbraucher seinen Versorgungseinkauf im Fachmarktzentrum effizient
erledigen.
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
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Onlineboom kein Widerspruch zu Fachmarkt
Der Onlineboom lockt die Kunden aus den Läden. Aber je nach Betriebstyp unterscheidet sich das
Bedrohungspotenzial durch den Onlinehandel. Da die Kunden weiterhin ihren Lebensmitteleinkauf
stationär und nicht im Netz erledigen, bieten sich für Non-Food-Fachmärkte im Fachmarktzentrum
Kopplungs- und Agglomerationseffekte im Zusammenspiel mit stationären Angeboten, die den
täglichen Bedarf decken.
Verbraucher wählen beim Einkauf das „Naheliegende“
Verbraucher wählen zunehmend Einkaufsstätten, die wohnortnah in integrierter Lage anzutreffen
sind. Fachmarktzentren können das „Tante-Emma-Prinzip“ von früher ersetzen – auf einem ganz
anderen Niveau. Als Mischform von Fachmarktzentrum und Shopping Center bieten Hybride Malls
dem Konsumenten wohnortnah Shopping Center-Qualitäten, die ansonsten nur in den größeren
Städten und Verdichtungsräumen geboten werden. Insofern können Fachmärkte den Wunsch des
Kunden nach einem kalkulierbaren, komfortablen und wetterfesten Einkaufserlebnis erfüllen.
Fazit:
Der wichtigste Bezugspunkt handelsbezogener Aktivitäten ist der Verbraucher mit seinen
Konsumwünschen. Auch die kontinuierliche Weiterentwicklung von verschiedenen
Handelsimmobilienformaten lässt sich auf Verbrauchertrends zurückführen.
Wir erwarten, dass insbesondere die hybriden Fachmärkte – die Retail Centers – für Verbraucher
und in Folge auch für Investoren weiter an Attraktivität gewinnen. Auch unter zunehmender Nutzung
von Online-Kanälen bleiben die auf den täglichen und periodischen Bedarf orientierten Center in
ihrem Angebotssegment eine attraktive One-Stop-Shopping-Adresse. Sie stellen eine
„alltagstaugliche“ Mischung aus Erreichbarkeit, Wohnortnähe und Sortimentsauswahl für den
regelmäßigen und bequemen Einkaufsbedarf dar.
Shoppingerlebnisse zu bieten bleibt indes voraussichtlich auch langfristig der Königsklasse der
Handelsimmobilien, den Shopping Centern und 1a-Lagen, vorbehalten.
Und natürlich gilt auch bei Fachmarktzentren: Die Lage und das individuelle, konkrete Objekt sind
immer einzeln und im Marktkontext zu betrachten, um den nachhaltigen Erfolg einer Standortwahl
und von Immobilieninvestments abzusichern.
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
15
5
Anhang
5.1
Fachmarktzentren-Steckbriefe
4
Die zehn identifizierten Fachmarktzentren mit der größten Verkaufsfläche sind das ChemnitzCenter in Chemnitz (rund 80.000 m²), der Weserpark in Bremen (rund 53.500 m²), der KaufPark in
Ahrensfelde beziehungsweise der Flora Park in Magdeburg (jeweils rund 52.000 m²), das
Fachmarktzentrum Waltersdorf in Schönefeld beziehungsweise der KaufPark in Neutraubling
(jeweils rund 50.000 m²), der Kaufpark in Dresden (rund 42.000 m²), der Havel-Park in DallgowDöberitz (rund 41.000 m²), der HUMA Einkaufspark in Schwabach (rund 40.000 m²) und das Halle5
Center in Peißen (rund 38.250 m²).
Dabei ist das größte Fachmarktzentrum nicht zwingend auch das umsatzstärkste. Unserer
Einschätzung nach erwirtschaftet vielmehr das zweitgrößte identifizierte Fachmarktzentrum, der
Weserpark, den größten Umsatz, gefolgt vom KaufPark in Ahrensfelde, dem KaufPark in Dresden,
dem Chemnitz Center und dem KaufPark in Neutraubling.
Zu den fünf letzteren finden Sie im folgenden Steckbriefe. Steckbriefe zu anderen Centern erhalten
Sie bei uns auf Anfrage.
4
Fachmarktzentren, die den Definitionen nicht entsprechen, sind im Ranking unberücksichtigt.
Diese Auflistung entspricht aufgrund der gesetzten Kriterien nicht einer Liste der zehn größten Fachmarktzentren
Deutschlands. In einer solchen Liste wäre beispielsweise das Bodenseecenter in Friedrichshafen mit rund 65.000 m²
Verkaufsfläche enthalten.
5
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
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B ildquelle: M EC M ETRO-ECE Centermanagement GmbH & Co . KG
Karte erstellt mit Regio Graph, © GfK
Weserpark
Center Manager
Anschrift
MEC METRO-ECE Centermanagement GmbH
Hans-Bredow-Straße 19
28307 Bremen
Homepage
http://www.weserpark.de
Bundesland
Bremen
Erst-Eröffnung
1990
Anzahl der Shops
ca. 102
Verkaufsfläche (in m²)
Magnetmieter
ca. 53.500
real,H&M
Anzahl der Parkplätze
ca. 4.000
Einwohner im 20 Minuten Fahrradius
394.377
Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex
100,6
Media Markt
Adler
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
17
B ildquelle: GfK
KaufPark Eiche
Center Manager
Anschrift
mfi management für immobilien AG
Landsberger Chaussee 17
16356 Ahrensfelde-Eiche
Homepage
http://www.kaufpark-eiche.eu
Bundesland
Brandenburg
Erst-Eröffnung
1994
Anzahl der Shops
ca. 68
Verkaufsfläche (in m²)
Magnetmieter
ca. 52.000
Kaufland
Toys"R"Us
Anzahl der Parkplätze
ca. 4.000
Einwohner im 20 Minuten Fahrradius
661.481
Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex
93,9
B1 Baumarkt Media Markt
Adler
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
18
Fahrradius
B ildquelle: GfK
KaufPark Dresden
Center Manager
Anschrift
mfi management für immobilien AG
Dohnaer Straße 246
01239 Dresden
Homepage
http://www.kaufpark-dresden.de
Bundesland
Sachsen
Erst-Eröffnung
2007
Anzahl der Shops
ca. 72
Verkaufsfläche (in m²)
Magnetmieter
ca. 42.1000
Sconto Möbel B1 discount Baumarkt
Media Markt
Adler
Kaufland
Anzahl der Parkplätze
ca. 3.200
Einwohner im 20 Minuten Fahrradius
532.583
Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex
94,6
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
19
B ildquelle: GfK
KaufPark Neutraubling
Anschrift
Interessengemeinschaft der Geschäftsleute
im Kaufpark Neutraubling e.V.
Pommernstraße/Stettiner Straße
93073 Neutraubling
Homepage
http://www.kaufpark-neutraubling.de
Bundesland
Bayern
Erst-Eröffnung
2003
Anzahl der Shops
ca. 42
Verkaufsfläche (in m²)
ca. 50.000
Magnetmieter
Globus
Adler
Anzahl der Parkplätze
ca. 2.000
Einwohner im 20 Minuten Fahrradius
194.447
Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex
109,1
Center Manager
Media Markt
McTrek
C&A
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
20
Fahrradius
B ildquelle: GfK
Chemnitz-Center
Center Manager
Anschrift
CMC Center Management Chemnitz GmbH
Ringstraße 17
09247 Chemnitz
Homepage
http://www.chemnitz-center.de
Bundesland
Sachsen
Erst-Eröffnung
1992
Anzahl der Shops
ca. 80
Verkaufsfläche (in m²)
Magnetmieter
ca. 80.000
Möbel Höffner Marktkauf
Media Markt
toom
Anzahl der Parkplätze
ca. 4.000
Einwohner im 20-Minuten-Fahrradius
327.813
Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex
91,8
Saturn
GfK White Paper: Fachmarktzentren (Februar 2014)
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