acron helvetia ix immobilien ag

ACRON
ACRONHELVETIA
HELVETIAVIXIMIM
MOBILIEN
MOBILIEN
AG
AG
BUILDING
WEALTH
BUILDING
WEALTH
Z Ü RZ IÜCRHI C H D Ü D
SS
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LD
R FO R F D A LDLAALSL A S T U LTSUAL S A
ACRON HELVETIA IX Im mobilien AG
Fachmarktzentrum Näfels
Oberdorf 44 – 54, 8752 Näfels, Kanton Glarus
2 |
Prolog
Mit dem Investitionsangebot der ACRON HELVETIA IX Immobilien AG setzen wir unser bewährtes Anlage­
konzept in den Schweizer Immobilienmarkt fort und offerieren Ihnen ein sicheres, transparentes und
hoch­rentables Immobilieninvestment.
Wie bei allen vorhergehenden ACRON HELVETIA-Investments zeichnet sich dieses ACRON Investment
durch folgende Besonderheiten aus:
1) Top-Immobilie, brandneu mit einer 1A-Mieterstruktur in einer A-Location
für Fachmarktzentren
Fachmarktzentrum Näfels, Fertigstellung März 2010
Mieter: G
enossenschaft Migros Zürich
10 Jahre mind.
ALDI SUISSE AG
15 Jahre
C&A Mode Brenninkmeijer & Co
10 Jahre
Müller Handels AG Schweiz
10 Jahre
Dosenbach-Ochsner AG Schuhe und Sport
10 Jahre
Jacques Gabriel AG
10 Jahre
Glarner Kantonalbank AG  5 Jahre
2) One Asset – One Company
Die ACRON HELVETIA IX Immobilien AG ist unabänderlich und ausschliesslich Eigentümerin des
Fachmarkt­zentrums Näfels. Es werden keine weiteren Objekte dazuerworben, die Transparenz und
Sicherheit für den Investor entspricht einer direkten Beteiligung an der Immobilie.
Dadurch:
• Klares, nicht mehr änderbares Risikoprofil
• 100-prozentige Transparenz des Investments
• Sicherheit der Investition unbeeinflusst von Management- oder Unternehmensrisiken
• Inflationsschutz durch unmittelbare Auswirkung von Preissteigerungen auf die Ergebnisrechnung
3)Klare Struktur des Investments
Dadurch:
• Ausschüttungsrendite – bis 2014 6,5 Prozent p.a., ab 2015 6,75 Prozent p.a.
• Rendite in den ersten Jahren steuerfrei (bis 2017)
• Darlehen und Zinsfixierung langfristig gesichert
• Aktie als Investmentvehikel schafft Möglichkeit der Börsenkotierung nach Platzierung
• Exit nach Entscheid der Investoren über Verkauf des Assets bzw. der Aktien
4)Alle Entscheide beim Investor
A
CRON ist Dienstleisterin im Asset und Property Management und betreut das Investment im Namen
und Interesse der Investoren.
Prolog | 3
Angaben zu den
Verantwortlichen
Kai Bender
Peer Bender
Das vorliegende Investitionsmemorandum für die hauptsächlich in der Schweiz angebotene Beteiligung
ACRON HELVETIA IX Immobilien AG (im Folgenden: ACRON HELVETIA IX) wurde im Auftrag der ACRON
HELVETIA IX von der ACRON GmbH, Düsseldorf erstellt.
Die ACRON HELVETIA IX ist eingetragen im Handelsregister des Kantons Glarus unter der Nummer
CH-020.3.034.572-0.
Dieser Prospekt informiert nach bestem Wissen und Gewissen richtig und vollständig über alle wesent­
lichen Umstände, die für die Entscheidung für oder gegen eine Beteiligung als Aktionär an der ACRON
HELVETIA IX erheblich sind.
Die Grundlage einer Beteiligung an der ACRON HELVETIA IX ist ausschliesslich das vorliegende Memo­
randum. Für abweichende oder darüber hinausgehende Angaben Dritter, insbesondere solche, die im
Zusammenhang mit der Vermittlung der Beteiligung stehen, übernehmen die ACRON HELVETIA IX und
die ACRON GmbH keinerlei Haftung.
Dieses Investment ist als Private Placement/Qualified Investors Fund angelegt. Für die Zeichnung einer Beteiligung an der ACRON HELVETIA IX Immobilien AG bestätigt der Anleger, dass er
sowie gegebenenfalls diejenige/n Person/en, für deren Rechnung er handelt, je einzeln über
Finanz­anlagen (bankable assets) von mindestens netto CHF 2 Millionen verfügt oder unter eine
andere Kategorie qualifizierter Anleger gemäss Art. 10 Abs. 3 KAG fällt.
Zürich, den 6. August 2010
Kai Bender
Peer Bender
Verwaltungsrat der ACRON HELVETIA IX
Geschäftsführer der ACRON GmbH
4 | Angaben zu den verantwortlichen
INHALTSVERZEICHNIS
Prolog .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3
Angaben zu den Verantwortlichen .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4
Anlagekonzept der ACRON HELVETIA-REIHE .. . . . . . . .
6
Highlights der Beteiligung
ACRON HELVETIA IX Immobilien AG .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Highlights der Immobilie Fachmarktzentrum Näfels . . 16
Ihre Partnerin ACRON . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Track Record .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Die Schweiz als Investitionsstandort .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Makrolage – Kanton Glarus .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Mikrolage – Standort Näfels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Liegenschaft .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Mieter .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Genossenschaft Migros Zürich .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
ALDI SUISSE AG .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
C&A Mode Brenninkmeijer & Co . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Müller Handels AG Schweiz.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Dosenbach-Ochsner AG Schuhe und Sport .. . . . . . 42
Jacques Gabriel AG .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Glarner Kantonalbank.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Liquiditätsprognose mit Erläuterungen .. . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Finanzierungs- und Investitionsplan .. . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Liquiditätsprognose .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Erläuterungen zur Prognoserechnung .. . . . . . . . . . . . . . 52
Verkaufsszenario .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Exkurs: Nennwertreduktion .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Steuerliche Verhältnisse .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Vertragliche und rechtliche Verhältnisse .. . . . . . . . . . . . . . . 67
Vertragspartner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
Leitfaden für eine Beteiligung .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
i n h a lt s v e r z e i c h n i s | 5
Anlagekonzept
der Acron­ Helvetia-Reihe
Kriterien für eine
ACRON HELVETIAInvestitions­liegenschaft
Eine Immobilie muss den Anforderungen der ACRON gerecht werden, um als Investitionsliegenschaft
der HELVETIA-Reihe in Betracht zu kommen. Dazu gehören:
Bevorzugte Nutzungskriterien
Büro-, Retail- und Logistikimmobilien sowie Hotels an attraktiven Standorten.
Volumengrenze
Schweizer Liegenschaften mit einem Investitionsvolumen bis zu CHF 200 Millionen.
Ankaufkriterien
Neue (maximal drei Jahre alte) oder neuwertige Immobilien.
Prüfung durch ACRON und Erwerb auf eigenes Risiko/
„One Asset – one Company“
Investitionsinhalt
unveränder­bar und
präzis bestimmt
Nach Liegenschaftsprüfung und anschliessendem Erwerbsentscheid gründet ACRON auf eigene Rechnung
und auf eigenes Risiko eine HELVETIA-Beteiligungs­gesellschaft in Form einer Aktiengesellschaft, die
daraufhin die definierte Liegenschaft erwirbt und als einziges Anlagevermögen hält. Investoren steht
anschliessend die Beteiligung am Aktienkapital offen. Sie partizipieren über die Kombination aus
Nennwertreduktion (vgl. Exkurs Nennwertreduktion, S. 60) und Auszahlung einer Dividende. Das Angebot
an die Investoren gilt jedoch erst nach Abschluss und Fixierung aller Verträge und dem Erwerb der
Liegenschaft.
Beteiligungsart
Das Investment ist konzipiert für Investoren aus der Schweiz und anderen Staaten. Investoren beteiligen
sich über die Zeichnung des Aktienkapitals an der Gesellschaft und sind fortan Aktionäre; ihr Stimmanteil
richtet sich nach ihrem Aktienkapital.
6 | A n l a g e ko n z e p t d e r A c r o n H e lv e t i a - R e i h e
Kern des Investments
Den Kern jeder ACRON Beteiligung bildet die Immobilie als Sachwert.
Geschlossene Beteiligung in der Rechtsform einer Schweizer Aktiengesellschaft
Das Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft wird unter den Anlegern platziert. Sobald sämtliche Aktien­
anteile an die Anleger verteilt sind, gilt das Investment als „geschlossen“.
Mögliche Börsenkotierung
Nach der Platzierung des für den Vertrieb freigegebenen Aktienkapitals werden sämtliche Aktien auf den
Wertpapierdepots der Aktionäre eingebucht. Nach erfolgter Depoteinbuchung kann eine Börsenkotierung
an der BX Berne eXchange erfolgen, um die Aktien der HELVETIA-Gesellschaft für das Publikum und somit
auch für nicht qualifizierte Anleger zu öffnen. Dieser Schritt kann auf Beschluss der Aktionäre vollzogen
werden.
A n l a g e ko n z e p t d e r A c r o n H e lv e t i a - R e i h e | 7
Privilegien für Investoren
Vorteile für
Aktionäre einer
ACRON HELVETIABeteiligung­
Die Vorteile, die den Aktionären aus ihrem Investment in die ACRON HELVETIA Immobilien AG zugute
kommen­, liegen in folgenden Aspekten:
100-prozentige Transparenz
Die Risikobeurteilung ist für den Investor jederzeit und abschliessend möglich, da jedes Investment völlig
transparent dargestellt wird. Auf der für ihn evidenten Basis fällt er seine Beteiligungsentscheidung,
deren zugrunde liegende Risikoparameter nicht mehr verändert werden.
Attraktive Ausschüttungsrenditen
Jährlich durchschnittlich 6,5 Prozent, abhängig von der Art des Investments.
Steueroptimierung
Das innovative ACRON Anlagekonzept ermöglicht grösstenteils steuerfreie Ausschüttungen. Die Aus­
schüttung erfolgt in Form einer Kombination aus Nennwertreduktion (steuerfrei) und der Auszahlung
einer­Dividende (steuerbar) pro Aktie.
Keine Anlegerhaftung
Der Anleger ist nur zur Leistung seiner Einlage verpflichtet. Im Gegensatz zu den meisten Personengesell­
schaften haftet er in einer Aktiengesellschaft nicht persönlich für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft.
Geringe Verwaltungskosten
Lediglich 3,5 bis 4 Prozent der Gesamtinvestitionskosten gehen zulasten der Investitionsnebenkosten.
Langfristige Einnahmensicherheit
Lange Mietlaufzeiten mit Mietern hoher Bonität. Oftmals Besicherung durch Bankgarantien einer
Schweizer­ Gross- oder Kantonalbank. Patronats- oder Mithaftungserklärungen der Konzern- oder
Muttergesell­schaften der Mieter.
Transparenz als entscheidende eigenschaft
Optimale Einschätzung
des Sachund Ertragswerts
Engagements in Einobjektanlagen bieten dem Investor optimale Transparenz. Diese ist für ihn unverzicht­
bar, um den effektiven Sach- und Ertragswert des Investments optimal einschätzen zu können.
•Gemäss Beteiligungskonzept der ACRON basiert jedes HELVETIA-Investment auf der Umsetzung der
eigenen Anlagestrategie.
•Der Investor erhält umfassende Informationen über den prognostizierten Beteiligungsverlauf. Ihm
werden alle investmentrelevanten Kriterien wie Liegenschaftsdaten, Standortfaktoren, Mieterbonitä­
ten und Mietverträge, die Prognoserechnung inklusive aller Kalkulationen wie auch alle vertraglichen
Details zur Verfügung gestellt.
8 | A n l a g e ko n z e p t d e r A c r o n H e lv e t i a - R e i h e
•Vor Beitrittserklärung stellt die ACRON dem interessierten Investor die geplante Ausschüttungs­
berechnung über 15 Jahre Investmentlaufzeit mit Einnahmen und Ausgaben der Beteiligungsgesell­
schaft sowie die Beschreibung sämtlicher die Investition betreffender Verträge etc. vor.
•Auf dieser vollständig transparenten Basis kann die Beteiligungsentscheidung durch den Investor/
Vermögensverwalter erfolgen. Der Aktionär trifft somit seine Zeichnungsabsicht auf transparenter
Ebene und kann sich ein eigenes Bild von den Einschätzungen der Initiatorin machen (vgl. Liquiditäts­
prognose, S. 50).
Schlankes Investment
Das vom Investor gezeichnete Kapital wird fast vollständig und ohne Abzug hoher Verwaltungskosten in
Geringe Weichkosten
das Investment eingebracht.
Versicherungsschutz ACRON HELVETIA IX Immobilien AG
Die ACRON HELVETIA IX Immobilien AG ist als Beteiligungsgesellschaft der ACRON in einer umfang­
reichen Directors & Officers Versicherung der Lloyd’s Versicherer London mitversichert.
•Aktionäre der ACRON HELVETIA IX geniessen ein Sicherungsinstrument für ihr Investment, da für die
vereinbarten Versicherungsfälle ein weiteres Haftungssubjekt zur Verfügung steht.
Sicherheit durch
Versicherungs­schutz –
selbst bei Pflicht­
verletzungen des
Managements­
•Die Versicherung umfasst die derzeit acht in der Schweiz und die 13 in den Vereinigten Staaten
investierten ACRON Gesellschaften; die sich in der Konzeptionsphase befindende ACRON HELVETIA VIII
wird mit Erwerb der für sie vorgesehenen Liegenschaft ebenfalls mitversichert werden.
•Die Versicherungsleistung schliesst u. a. eine sogenannte Directors & Officers-Versicherung ein, die
eventuelle Fehlleistungen beziehungsweise Pflichtverletzungen des Managements abdeckt.
•Eine Vermögensschadenhaftpflicht kommt zudem für Pflichtverletzungen, die zur Prospekthaftung
führen, und für Pflichtverletzungen bei der Investorenbetreuung auf.
•Zudem existiert eine Vertrauensschadenversicherung, die Vorsatztaten von Mitarbeitern, Vorsatz­
taten Dritter durch Eingriffe in die elektronische Datenverarbeitung, Vorsatztaten Dritter durch Betrug
oder Urkundendelikte sowie die Erstattung der Schadenermittlungs- und Rechtsverfolgungskosten
bei vorgenannten Vorsatztaten absichert.
•Die Höhe der Deckungssumme beträgt CHF 10 000 000 je Versicherungsfall und insgesamt für alle
Versicherungs­fälle eines Versicherungsjahres; Teildeckungssummen entsprechen je Beteiligungs­
gesellschaft und Versicherungsfall CHF 5 300 000; für Vertrauensschäden je Versicherungsfall und
Jahr wurde die Summe von CHF 2 700 000 fixiert.
•Das Investment ist selbst in einem der genannten Fälle dem üblichen Sicherheitsinteresse der
Aktionäre­entsprechend konzipiert.
(Die genannten Leistungen wurden in Euro-Beträgen versichert und sind an dieser Stelle gerundet zum
6. Juli 2010 in CHF umgerechnet.)
A n l a g e ko n z e p t d e r A c r o n H e lv e t i a - R e i h e | 9
„Investiere nur in eine Aktie,
deren Geschäft du auch verstehst.“
Warren Buffet
Acron PhilosoPhie – building weAlth
Diversifikation auf
Investorenseite
Jeder Aktionär hat seine eigenen Anlagepräferenzen und seine eigenen Investmentziele. Grundgedanke
des Building Wealth ist der mündige Investor, der sich nach seinen eigenen Entscheidungen (und
Vorlieben) ein persönliches Immobilienportfolio aufbaut.
BevorzugteInvestitionsart
investor A
investor b
investor c
Einzelinvestition, in CHF
ACRONHELVETIAV
Büro­ und Logistikliegenschaften, BL;
15­jähriger Mietvertrag Fiege Logistik;
Triple A Location Dreispitzareal, Basel
1 000 000
700 000
600 000
900 000
1 000 000
200 000
100 000
300 000
1 200 000
2 000 000
2 000 000
2 000 000
ACRONHELVETIAVII
Minergie­P®­Bürobau, ZH;
Zwei international tätige Hauptmieter aus
dem Pharma­/Healthcare Bereich
ACRONHELVETIAIX
Fachmarktzentrum Näfels, GL;
Mieter: Migros, ALDI, C&A, Dosenbach­Ochsner,
Drogerie Müller, Bäckerei Jacques Gabriel, Glarner
Kantonalbank; Mietverträge mind. 5 bis 15 Jahre
Summe Gesamtinvestition
Durchschnittsrendite
Mietvertragslaufzeit, gewichtet
10 | A n l A g e k o n z e P t d e r A c r o n h e l v e t i A - r e i h e
6,6 % p.a.
6,6 % p.a.
6,6 % p.a.
12,11 Jahre
11,42 Jahre
12,06 Jahre
| 11
Highlights der Beteiligung
Acron Helvetia IX Im mobilien AG
Die Gesellschaft ist seit dem 18. Mai 2010 unter der Firmennummer CH-020.3.034.572-0
im Handels­register des Kantons Glarus eingetragen.
Top-Investitionsimmobilie
Beteiligungsdaten/
Verwendung
Kapitalerhöhung
Objektgesellschaft
ACRON HELVETIA IX Immobilien AG
Sitz der Gesellschaft
c/o Dr. Kurt Brunner, Schweizerhofstrasse 14, 8750 Glarus
Verkäuferin
Fachmarktzentrum Näfels AG (ZIMA Holding AG)
Eigentumsübergabe
30. April 2010
Liegenschaftsart
Fachmarktzentrum
Liegenschaftsadresse Oberdorf 44– 54, 8752 Näfels, Kanton Glarus
Baubeginn/Eröffnung
Mai 2009/März 2010
Grundstücksfläche
21 119 m2
Mietfläche 7 721,82 m2 (davon ca. 6 000 m2 Verkaufsfläche)
Parkplätze 203
Vermietungsstand
100 %
Nettokaufpreis
CHF
31 500 000
Nettojahresmiete
CHF
1 874 000
Aktienkapital CHF
13 500 000
davon Aktienkapital Investoren
CHF
13 400 000
davon Aktienkapital ACRON AG
38,6 %
CHF
100 000
Fremdkapital
CHF
21 500 000
61,4 %
Gesamtfinanzierung
CHF 35 000 000
100,0 %
Bruttokaufpreis inkl. Reserve zzgl. Investitionsnebenkosten
CHF 33 666 000
CHF
1 334 000
96,2 %
3,8 %
Gesamtinvestition CHF 35 000 000
100,0 %
12 | H i g h l i g h t s d e r B e t e i l i g u n g A c r o n H e l v e t i a I X I m m o b i l i e n A G
AUSSCHÜTTUNG
Die Aktien berechtigen anteilig zur Teilnahme an den prognostizierten Ausschüttungen der Gesellschaft.
Sie sind nicht garantiert, sondern vom Geschäftsverlauf der Gesellschaft abhängig. Erstmalig wird die
Gesellschaft Ausschüttungen zum 31. August 2011 vornehmen.
•Prognose für die Jahre 2010 bis 2014: 6,50 Prozent p. a. bezogen auf den Ausgabepreis der Aktien
Attraktive
Ausschüttungen
von 6,50 %, steigend
auf 6,75 % p. a. ab
2015 prognostiziert
•Prognose ab dem Jahr 2015: 6,75 Prozent p. a. bezogen auf den Ausgabepreis der Aktien
•Laut Prognose wird die Gesellschaft bis einschliesslich 2017 die Ausschüttungen ausschliesslich als
Nennwert­reduktion vornehmen, die für den Investor steuerfrei ist. Ab 2018 erfolgen die Ausschüttungen
zusätzlich zur Zahlung durch die Nennwertreduktion der Aktien aus der Auszahlung einer Dividende
(steuerbar) (vgl. weitere Hinweise im Kapitel „Steuerliche Verhältnisse“, S. 64 ff.).
RENDITE NACH INTERNER ZINSFUSS-METHODE (IRR)
Für die Beteiligung an der ACRON HELVETIA IX ergibt sich bei planmässigem Verlauf eine Rendite
(interner­Zinsfuss nach IRR) von 7,7 Prozent p. a. vor Steuern.
Rendite nach IRR von
7,7 % p. a. vor Steuern
prognostiziert
AUSGABEPREIS/LIBERIERUNG
Der Ausgabepreis beträgt CHF 100 je Anteil; sämtliche Aktien sind vollständig liberiert.
H i g h l i g h t s d e r B e t e i l i g u n g A c r o n H e l v e t i a I X I m m o b i l i e n A G | 13
BÖRSENKOTIERUNG AN DER BERNER BÖRSE BX BERNE EXCHANGE
Börsenkotierung durch
Aktionärsbeschluss
möglich
•Nach der Platzierung des für den Vertrieb freigegebenen Aktienkapitals (CHF 13 400 000) wird die
Geschäfts­führung die Einbuchung sämtlicher Aktien auf den Wertpapierdepots der Investoren vor­
nehmen.
•Nach der erfolgten Depoteinbuchung könnte eine Börsenkotierung an der BX Berne eXchange
erfolgen­; dieser Schritt ist seitens der Geschäftsführung derzeit jedoch nicht vorgesehen. Auf
Beschluss der Aktionäre ist dieser Weg jedoch praktikabel; die Aktien der ACRON HELVETIA IX
können­ für das Publikum und somit auch für nicht qualifizierte Anleger geöffnet und an der Berner
Börse BX Berne­eXchange kotiert werden.
VALORENNUMMER/ISIN
Valorennummer CH011182635/ISIN CH0111826357
14 | H i g h l i g h t s d e r B e t e i l i g u n g A c r o n H e l v e t i a I X I m m o b i l i e n A G
| 15
Highlights der Im mobilie
Fachmarktzentrum Näfels
vorteile der Liegenschaft
•Investmentstandort: Grosses Einzugsgebiet mit hoher Frequentierung. An einem gewöhnlichen
Wochen­tag ist mit zirka 1 000 bis 2 000 Besuchern zu rechnen.
•Infrastruktur: Anbindung an Kantonsstrasse mit Kreisverkehren; öffentlicher Personennahverkehr
(ÖPNV) durch neue Bushaltestelle optimiert.
•Erste Verwirklichung des Einkaufskonzepts dieser Art erfreute sich bereits bei der Eröffnung grosser
Beliebtheit bei Kunden.
•Sehr gute Flächeneffizienz und gute Parkiermöglichkeiten; rund 200 Parkplätze.
•Investitionsobjekt: Neu erstelltes Fachmarktzentrum. Nennenswerte Instandsetzungskosten sind in
den nächsten zehn Jahren nicht zu erwarten.
•Langfristige Zinsbindung und -fixierung: Ein Drittel des Darlehens (CHF 7 150 000) ist langfristig bis
2020 mit Zinsen in Höhe von 3,15 Prozent inklusive Marge festgeschrieben. Weitere CHF 7 150 000
sind zu 2,35 Prozent für fünf Jahre fixiert. Die dritte Tranche wird basierend auf dem 3-Monats-CHFLibor zzgl. 0,8 Prozent Marge verzinst.
•Hohe Einnahmensicherheit durch langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern.
Entwicklungspotenzial durch Konkurrenzausschluss
Möglichkeit der
Wertsteigerung­des
Fachmarktzentrums
durch Bebauung
angrenzender
Grundstücke
Ein Entwicklungspotenzial der Arealfläche ist durch die Verkäuferin (ZIMA Holding AG) gegeben, die beab­
sichtigt, angrenzend an die Investitionsliegenschaft weitere Grundstücke zu erwerben und zu bebauen.
•Der ACRON HELVETIA IX liegt eine diesbezügliche Verpflichtungserklärung der ZIMA Holding AG vom
23. Dezember 2009 vor, in welcher sie festlegt, die mit den Mietern des Fachmarktzentrums einge­
gangenen Konkurrenzverbote auch für diese Bauabschnitte einzuhalten.
Die zu realisierende Erweiterung der Einkaufsmöglichkeiten durch eine breitere Sortimentsaufstellung auf
den benachbarten Grundstücken wird die Attraktivität des Fachmarktzentrums erhöhen.
Objektgutachten
Unabhängiges Objekt­
gutachten bestätigt
Wert der Immobilie
Gemäss Wertgutachten vom 26. November 2009 des Immobilienanalyseunternehmens Wüest & Partner AG,
Zürich, beträgt der Marktwert des Fachmarktzentrums CHF 33 040 000 (Bewertungsstichtag 1. April­2010),
also 5 Prozent über dem ursprünglichen Kaufpreis von CHF 31 500 000.
16 | H i g h l i g h t s d e r I m m o b i l i e Fa c h m a r k t z e n t r u m N ä f e l s
MIETER
Mieter
Mietfläche
in m2
in %
Laufzeit
Genossenschaft Migros Zürich
(Verbrauchermarkt und Detailhandel)
2 094,02
27,12 Unbefristeter Mietvertrag; früheste Kündigung
per 28. Februar 2020 möglich
zzgl. Option von 2 x 5 bis 10 Jahren
Indexierung 70 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
ALDI SUISSE AG
(Lebensmitteldiscounter und
Detailhandelsgeschäft)
1 702,61
22,05 15 Jahre bis April 2025 zzgl. Option von
4 x 5 Jahren, Indexierung 100 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
C&A Mode Brenninkmeijer & Co
(Textilbranche)
1 346,59
17,44 10 Jahre bis März 2020 zzgl. Option von
2 x 5 Jahren, Indexierung 80 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
Müller Handels AG Schweiz
(Drogerie, Parfümerie, Multimedia,
Depot-, Spiel- und Schreibwaren)
1 466,31
18,99 10 Jahre bis März 2020 zzgl. Option von
2 x 5 Jahren, Indexierung 80 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
Dosenbach-Ochsner AG Schuhe und Sport
(Schuhe und Sportartikel)
961,98
12,45 10 Jahre bis September 2020 zzgl. Option von
2 x 5 Jahren, Indexierung 80 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
Jacques Gabriel AG
(Bäckerei und Konditorei)
141,91
1,84 10 Jahre bis März 2020 zzgl. Option von
3 x 5 Jahren, Indexierung 100 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
8,40
0,11 5 Jahre bis März 2015 zzgl. Option von
1 x 5 Jahren, Indexierung 100 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
Glarner Kantonalbank
(Geldautomat)
Bonitätsstarker
Mietermix und lange
Laufzeiten
Sicherheiten
•Besicherung der Gewährleistungsansprüche: Gestellte Bankgarantie durch Verkäuferin der Vorarl­
berger Landes- und Hypothekenbank Aktiengesellschaft zugunsten der ACRON HELVETIA IX über
Absicherungen
und Garantien
CHF 1 260 000.
•Abtretung sämtlicher Gewährleistungsansprüche der Verkäuferin gegen die von ihr eingeschalteten
Unternehmer an die ACRON HELVETIA IX.
•Mietzinsgarantie der Mieterin Müller Handels AG Schweiz über CHF 33 328.
•Mietzinsgarantie der Mieterin Jacques Gabriel AG über CHF 11 530.19.
H i g h l i g h t s d e r I m m o b i l i e Fa c h m a r k t z e n t r u m N ä f e l s | 17
Von links: Klaus W. Bender (Delegierter des Verwaltungsrats, ACRON AG, Zürich), Oliver Weinrich (Geschäftsführer ACRON GmbH, Düsseldorf), Greg W. Wilson (Präsident ACRON USA),
Kai Bender (Geschäftsführer ACRON AG, Zürich), Peer Bender (Geschäftsführer ACRON GmbH, Düsseldorf), Jürg Greter (Präsident des Verwaltungsrats ACRON AG, Zürich)
IhrE PartnerIN ACRON
Solider Partner
mit langjähriger
Marktexpertise­
Als Initiatorin für indirekte Immobilienbeteiligungen ist die ACRON Gruppe seit 1981 im Bereich der privaten
Kapitalanlagen tätig. Seit über 20 Jahren ist sie in der Schweiz ansässig und hat neun schweizerische
Immobilieninvestments konzipiert. Tochtergesellschaften der Schweizer Muttergesellschaft sind in
Deutschland und im Südwesten der USA vertreten. In den USA realisierte ACRON bisher 32 Investments.
Klaus W. Bender gründete die Gesellschaft und ist heute Delegierter des Verwaltungs­rats der ACRON AG.
Kai Bender wurde 2009 zum Geschäftsführer der ACRON AG bestellt. Mit insgesamt über 40 Mitarbeitern
nimmt die ACRON sämtliche mit der Konzeption und Umsetzung von Immobilien­projekten zusammen­
hängenden Aufgaben inklusive der Objektverwaltung und Aktionärsbetreuung sowie das Asset und
Property Management aller Beteiligungsgesellschaften wahr.
„One Asset –
One Company“
Die Immobilie als Sachwert bildet den Kern eines jeden ACRON Investments, welches als geschlossene
Immobilienbeteiligung überwiegend in (börsenkotierter) AG-Struktur konzipiert ist. Dabei gilt der Grund­
satz „One Asset – One Company“. Die Märkte für den Immobilienerwerb im Kerngeschäft liegen in der
Schweiz, Deutschland und den USA. Daneben ist der Markteintritt in ein oder mehrere lateinamerikani­
sche Länder geplant. Drei ACRON HELVETIA-Gesellschaften sind bereits an der Berner Börse BX Berne
eXchange kotiert – weitere werden folgen.
Vertrauensvolle Unter­
nehmens­struktur und
innovative Investments
Ziel der ACRON ist es, den Wohlstand der Anleger zu steigern. Dabei steht die Initiatorin für innovative,
transparente und erfolgreiche Investments. Der Charakter eines Familienunternehmens mit hoher Problem­
lösungskompetenz sowie ein vertrauensvoller und zuverlässiger Umgang sichern die Zufriedenheit und
langfristige Bindung von Kunden, Geschäftspartnern und Mitarbeitern. Dies wird durch hervorragende
lokale Kontakte und Marktkenntnisse unterstützt. Der Erfolg spiegelt sich für die Investoren in Internal
Rates of Return (IRR) von 7 Prozent p.a. (Deutschland, Schweiz) beziehungsweise 10 Prozent p.a. (USA,
Lateinamerika) wider. Auf dieser Basis wird die ACRON ihr Wachstum fortführen. Die Unternehmensstruk­
tur aus einer schlanken und kundenorientierten Aufbau- und Ablauf­organisation mit kurzen Kommunika­
tions- und Entscheidungswegen wirkt sich dabei unterstützend aus.
18 | I h r e P a r t n e r i n A CRON
ACRON HELVETIA VII
Büroimmobilie Portikon,
Zürich-Opfikon
ACRON HELVETIA I
Riedpark, Neerach
(veräussert 2006/2007)
ACRON HELVETIA IV
Radisson Blu Hotel, Zürich Flughafen
(veräussert 2009)
ACRON HELVETIA I
Büro- & Logistikimmobilie Waser,
Buchs
ACRON HELVETIA V
Fiege Logistik- und Büroliegenschaften,
Münchenstein
ACRON HELVETIA I
LSG Skychefs, Rümlang
(veräussert 2008)
Basel
Zürich
ACRON HELVETIA I
Bürogebäude Südpark Zuchwilerstrasse,
Solothurn
Solothurn
ACRON HELVETIA III
Büroimmobilie T-Systems, Bern
Näfels
Glarus
Bern
Lausanne
Luzern
ACRON HELVETIA VI
Büro- & Logistikimmobilie
Andreas Messerli AG, Wetzikon
Saanen
St. Moritz
Genf
ACRON HELVETIA IX
Fachmarktzentrum Näfels,
Näfels
Zermatt
Como
ACRON HELVETIA II
Viersternehotel Steigenberger,
Gstaad-Saanen
ACRONAG,Zürich
Aktienkapital: CHF 1 384 000
100 %
100 %
ACRONGmbH,Düsseldorf
Stammkapital: CHF 759 258
ACRONUSHoldingCorp.,Tulsa/OK
Eigenkapital: CHF 489 694
100 %
ACRONU.S.Management,Inc.,Tulsa/OK,Dallas/TX,Houston/TX
99 %
1%
ACRON(USA)L.P.,Tulsa/OK,Dallas/TX
immobilien Ags (schweiz)
us l.P.s
Acron helvetiA i
Immobilien AG
Acron helvetiA ii
Immobilien AG
Acron
Boston Place L.P.
Acron
2500 Penn L.P.
Acron helvetiA iii
Immobilien AG
Acron helvetiA iv
Immobilien AG
(Management)
Acron
Shiloh Square L.P.
Acron
21 Lewis Plaza L.P.
Acron helvetiA v
Immobilien AG
Acron helvetiA vi
Immobilien AG
Acron
16 Centre Plaza L.P.
Acron
One Summerside Place L.P.
Acron helvetiA vii
Immobilien AG
Acron helvetiA viii
Immobilien AG
Acron
Kings Park L.P.
Acron
Preston North L.P.
Acron
Valley Centre L.P.
Acron
Parkway Commons L.P.
Acron
Reserve at Westchase L.P.
Acron
Triad I L.P.
Acron helvetiA iX
Immobilien AG
Acron
Stonebriar Commons L.P.
Stand: 1. Januar 2010
i h r e P A r t n e r i n A c r o n | 19
Portfolio Acron schweiz
Acron helvetiA i (waser, buchs / südpark, solothurn)
börsensymbol AhAn
Die ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft hält zwei unterschiedliche Liegen­
schaften, die Büro­ und Logistikimmobilie Waser in Buchs, Zürich, sowie die Büroimmobilie
Südpark Zuchwilerstrasse in Solothurn.
Acron helvetiA ii (steigenberger hotel, gstaad-saanen)
börsensymbol Ahbn
Die ACRON HELVETIA II Immobilien AG ist Eigentümerin des Viersternehotels Steigenberger
Gstaad­Saanen, das von der Steigenberger Hotels AG, Thalwil, geführt wird. Der Pachtvertrag
mit Steigenberger wurde für die Dauer von 25 Jahren bis 2030 abgeschlossen.
Acron helvetiA iii (t-systems, bern)
börsensymbol Ahcn
Bei der Investitionsimmobilie der ACRON HELVETIA III Immobilien AG handelt es sich um ein
2003 errichtetes Bürogebäude in Bern­Zollikofen. Die Liegenschaft ist bis 2018 an die T­Systems
Schweiz AG, eine hundertprozentige Tochter der deutschen Telekom, vermietet.
Acron helvetiA iv (radisson blu hotel, zürich Airport)
Die ACRON HELVETIA IV wurde im Frühjahr 2006 gegründet und nach vollständiger Aktien­
zeichnung eines britischen Investors umbenannt. Im Jahr 2009 veräusserte der Alleinaktionär
die kompletten Aktien der Gesellschaft. Die Rendite nach IRR betrug 18,72 Prozent p.a. Die
ACRON AG ist weiterhin für das Management verantwortlich.
Acron helvetiA v (fiege logistik, münchenstein)
Die ACRON HELVETIA V ist Eigentümerin der Logistik­ und Büroliegenschaften der Fiege Logistik
(Schweiz) AG im Dreispitzareal in der Wirtschaftsregion Basel. Die als wirtschaftliche Einheit
zu betrachtenden Immobilien sind über einen langfristigen Mietvertrag bis mindestens 2024 zu
100 Prozent an die Fiege Logistik (Schweiz) AG vermietet.
Acron helvetiA vi (messerli, zürich)
Die ACRON HELVETIA VI Immobilien AG erwarb die von der Andreas Messerli AG bis Februar
2029 angemietete Büro­ und Logistikimmobilie in Wetzikon, Zürich, am 6. März 2009. Das für
den Vertrieb freigegebene Aktienkapital von CHF 7 700 000 wurde nach nur drei Monaten von
zwei Schweizer Privatinvestoren gezeichnet.
Acron helvetiA vii (Portikon, zürich)
Die ACRON HELVETIA VII Immobilien AG erwarb am 30. September 2009 die siebengeschossige
und voll vermietete Büroimmobilie Portikon am Standort Glattpark in Zürich­Opfikon. Die
Liegenschaft ist die derzeit grösste Immobilie der Schweiz, die nach Schweizer Minergie­P®­
Standard konzipiert und erbaut ist.
Acron helvetiA iX (fachmarktzentrum näfels, näfels)
Die ACRON HELVETIA IX hält das im März 2010 fertiggestellte Fachmarktzentrum Näfels, im
Kanton Glarus, im Eigentum. Die Immobilie ist langfristig zu 100 Prozent an sieben namhafte
Detailhandelsunternehmen (u.a. Genossenschaft Migros Zürich und ALDI SUISSE AG) vermietet.
Acron helvetiA viii
In 2010 gründete ACRON die ACRON HELVETIA VIII Immobilien AG. Der Erwerb einer Investitionsliegenschaft wird
derzeit noch verhandelt.
Mit Ausnahme der ACRON HELVETIA IV ist ACRON an allen HELVETIA­Gesellschaften als Gründungsaktionärin mit
einem Kapital von CHF 100 000 beteiligt.
20 | i h r e P A r t n e r i n A c r o n
Die bisherigen Ergebnisse der ACRON HELVETIA-Reihe
Ausschüttungen,
Investitions- kumuliert bis Ende
2009, in %
volumen
SollIst
in CHF
Ausschüttungen,
durchschnittlich
in % p.a.
Gesellschaft
Investitionsliegenschaft
ACRON HELVETIA I
Immobilien AG (2000)
üro-/Verwaltungsliegenschaft,
B
Buchs, Zürich
Bürogebäude Südpark Zuchwilerstrasse,
Solothurn, Solothurn
34 259 445
57,30
52,30
5,81
ACRON HELVETIA II
Immobilien AG (2005)
Viersternehotel Steigenberger,
Gstaad-Saanen, Bern
28 200 000
30,00
30,00
6,00
ACRON HELVETIA III
Immobilien AG (2005)
Büroimmobilie T-Systems,
Münchenbuchsee, Bern-Zollikofen,
Bern
27 200 000
25,00
22,25
5,56
Radisson Blu Hotel,
ACRON HELVETIA IV
Immobilien AG* (2006/2009) Flughafen Zürich, Zürich
154 350 000
Veräussert
18,72 (IRR)
Prognose
auf 15 Jahre
ACRON HELVETIA V
Immobilien AG (2010)
Büro- und Logistikliegenschaften Fiege,
Münchenstein, Basel-Landschaft
27 100 000
Prognose
2010
ACRON HELVETIA VI
Immobilien AG (2009)
Büro- und Logistikliegenschaft Messerli,
Wetzikon, Zürich
18 800 000
6,50
(im August
2010)
ACRON HELVETIA VII
Immobilien AG (2009)
Büroliegenschaft Portikon,
Glattpark, Zürich-Opfikon, Zürich
142 000 000
6,25
(im August
2010)
6,29
Prognose
2010
Erste
Ausschüttung
August 2011
Prognose
auf 15 Jahre
ACRON HELVETIA VIII
Immobilien AG (2010)
ACRON HELVETIA IX
Immobilien AG (2010)
6,75
Erste
Ausschüttung
August 2011
6,53
6,29
Attraktive
Ausschüttungen
6,92
6,53
Derzeit in Erwerbsphase
Fachmarktzentrum Näfels,
Näfels, Glarus
35 000 000
6,50
6,67
*Das Eigenkapital wurde über ein nachrangiges Investorendarlehen zur Verfügung gestellt. Im Jahr 2009 veräusserte der Erstinvestor der
ACRON HELVETIA IV das Investment an einen institutionellen Investor und realisierte einen erheblichen Gewinn, der einer jährlichen Ren­
dite nach IRR von ca. 19 Prozent entspricht. Auch nach dem Verkauf der Gesellschaft, die inzwischen umbenannt wurde, ist die ACRON AG
weiterhin für das Management verantwortlich.
I h r e P a r t n e r i n A CRON | 21
TRACk RECORd
In den vergangenen knapp 30 Jahren hat die ACRON über 40 Immobilieninvestments
konzipiert und realisiert. Der dargestellte Track Record in tabellarischer Form umfasst dabei
alle Beteiligungen ab dem Jahr 1997.
objektgesellschaft/objekt (aufgelöst)
Büro­ und Logistikimmobilie Messerli, Wetzikon
ACRON Daytona L.P.
Supermarkt in Daytona, FL
ACRON Lawrence L.P.
Supermarkt in Lawrence, KS
ACRON USA FONDS WINN DIXIE L.P.
Supermarkt in Myrtle Beach, SC
ACRON USA FONDS Giant/Elmcrest L.P.
Supermarkt in Philadelphia, PA;
Bürogebäude in Tulsa, OK
ACRON Harvard Garden L.P.
Bürohaus in Tulsa, OK
ACRON 21 Centre Park L.P.
Bürokomplex in Tulsa, OK
ACRON Elmcrest (II) L.P.
Bürogebäude in Tulsa, OK
objektgesellschaft/objekt (in Bewirtschaftung befindlich)
Büroliegenschaft Portikon, Zürich­Opfikon
Bürogebäude Kings Park, Dallas
ACRON Boston Place L.P.
Bürogebäude in Tulsa, OK
ACRON USA FONDS 2500 PENN L.P.
Supermarkt in Oklahoma­City, OK
ACRON USA FONDS SHILOH SQUARE L.P.
Shoppingcenter in Dallas, TX
ACRON 21 Lewis Plaza L.P.
Bürogebäude in Tulsa, OK
ACRON 16 Centre Plaza L.P.
Bürogebäude in Tulsa, OK
ACRON One Summerside Place L.P.
Bürogebäude in Dallas, TX
ACRON Kings Park L.P.
Bürogebäude in Dallas, TX
ACRON Preston North L.P.
Bürogebäude in Dallas, TX
ACRON Valley Centre L.P.
Bürogebäude in Dallas, TX
ACRON Parkway Commons L.P.
Bürogebäude in Dallas, TX
ACRON Triad I L.P.
Bürogebäude in Tulsa, OK
ACRON Reserve at Westchase L.P.
Bürogebäude in Houston, TX
ACRON Stonebriar Commons L.P.
Projektentwicklung Immobilien­Mix in Dallas, TX
objektgesellschaft/objekt (in Bewirtschaftung befindlich)
ACRON HELVETIA I Immobilien AG
****Steigenberger Hotel, Gstaad­Saanen
Radisson Blu Hotel, Flughafen Zürich
1)
22 | t r A c k r e c o r d
Bürocenter Waser in Buchs, ZH;
Büroliegenschaft Südpark in Solothurn, SO
ACRON HELVETIA II Immobilien AG
Hotelimmobilie in Gstaad­Saanen, BE
ACRON HELVETIA III Immobilien AG
Büroliegenschaft in Bern­Zollikofen, BE
ACRON HELVETIA IV2) Immobilien AG
Büro­, Hotel und Konferenzzentrum am Flughafen­Zürich, ZH
ACRON HELVETIA V Immobilien AG
Logistik­ und Büroimmobilien Fiege in Münchenstein, BL
ACRON HELVETIA VI Immobilien AG
Büro­ und Logistikimmobilie in Wetzikon, ZH
ACRON HELVETIA VII Immobilien AG
Bürohaus Portikon im Glattpark in Zürich­Opfikon, ZH
ACRON HELVETIA VIII Immobilien AG
Derzeit in Erwerbsphase
ACRON HELVETIA IX Immobilien AG
Fachmarktzentrum in Näfels, GL
Die Beteiligungsgesellschaft ACRON HELVETIA I Immobilien AG wurde im Jahr 2000 gegründet. Die zu dieser Zeit
im Gesellschaftseigentum gehaltenen Immobilien wurden 2006 bzw. 2008 veräussert. Die aktuell im Bestand
gehaltenen Objekte wurden in den Jahren 2007 bzw. 2008 erworben.
Zwölf US­Objekte (hauptsächlich Supermärkte) erwarb ACRON bereits in den Jahren 1988
bis 1996. Sie erzielten für die damaligen Investoren eine durchschnittliche Ausschüttungsrendite
in Höhe von 10 Prozent p.a. Da der Erfolg dieser Investments jedoch nicht zur Beurteilung der
heutigen Managementleistung geeignet ist, werden im Folgenden nur die seit 1997 initiierten
Investments näher erläutert.
2)
haltedauer
in jahren
eigenkapital
in us-$
einkaufspreis
netto in us-$
verkaufspreis
netto in us-$
einkauf
verkauf
1997
2006
9
940 000
2 365 000
3 250 000
1997
2008
11
1 597 000
4 182 918
5 500 000
1997
2006
9
1 010 000
1 807 000
1 475 000
1997/1998
2001/2003
4
1 675 000
4 918 656
6 800 000
1998
2009
11
510 500
1 440 000
2 047 445
1999
2005
6
950 000
3 235 000
3 850 000
2003
2004
1
1 000 000
1 578 656
3 400 000
einkauf
verkauf
haltedauer
in jahren
1996
­­
­­
965 000
896 000
1998
­­
­­
1 650 000
5 031 925
1999
­­
­­
2 225 000
8 213 028
2000
­­
­­
1 710 010
4 045 000
2001
­­
­­
1 106 000
3 180 000
2001
­­
­­
1 400 010
3 240 000
2003
­­
­­
4 310 000
9 500 000
2004
­­
­­
4 850 000
7 425 000
2004
­­
­­
5 600 000
8 825 000
2005
­­
­­
5 565 000
12 450 000
2005
­­
­­
6 720 000
14 400 000
2006
­­
­­
14 850 000
34 550 000
2009
­­
­­
3 700 000
3 500 000
einkauf
verkauf
haltedauer
in jahren
2007/20081)
­­
­­
2005
­­
2005
eigenkapital
in us-$
eigenkapital
in chf
Bürogebäude Reserve at Westchase, Houston
einkaufspreis
netto in us-$
Büro­ und Logistikgebäude Waser, Buchs
Bürogebäude T­Systems, Münchenbuchsee
einkaufspreis
netto in chf
irr bei verkauf
in % p.a.
7 781 970
31 900 000
­­
­­
10 350 000
24 220 000
­­
­­
­­
8 200 000
23 665 885
­­
2005
2009
4
35 350 000
137 174 721
18,72
2009
­­
­­
12 100 000
24 150 000
­­
2009
­­
­­
7 800 000
17 000 000
­­
2009
­­
­­
55 000 000
127 000 000
­­
2009
­­
­­
13 500 000
31 500 000
­­
Fachmarktzentrum Näfels, Näfels
Logistik­/Büroliegenschaften Fiege,
Münchenstein
Das Eigenkapital wurde über ein nachrangiges Investorendarlehen zur Verfügung gestellt. Im Jahr 2009 veräus­
serte der Erstinvestor der ACRON HELVETIA IV das Investment an einen institutionellen Investor und realisierte
eine jährliche Rendite nach IRR von ca. 19 Prozent. Auch nach dem Verkauf der Gesellschaft, die inzwischen
umbenannt wurde, ist die ACRON AG weiterhin verantwortlich für das Management.
t r A c k r e c o r d | 23
Die SCHWEIZ
ALS INVESTITIONSSTANDORT
Internationale Rankings der Schweiz
Top-Wirtschaftsstandort
und Finanzplatz
Laut World Economic Forum weist die Schweiz ein sehr innovatives Umfeld auf, in dem Forschung
und Entwicklung in Unternehmen einen hohen Stellenwert einnehmen. Ihre Kennzeichen:
• Hervorragende Infrastruktur
• Sehr guter technologischer Entwicklungsstand
• Flexible Arbeitskräfte
• Gute wirtschaftliche und stabile politische Rahmenbedingungen
• Leistungsfähiges Bildungs- und Wissenschaftssystem
• Ansprechendes Steuerklima
• Zentralität im Euroraum
Die Nachfrage nationaler wie internationaler Investoren nach Anlageobjekten in der Schweiz wird voraus­
sichtlich weiter zunehmen, denn im internationalen Vergleich hat der Finanzplatz Schweiz die Krise gut
gemeistert und die Schweizer Währung bleibt beliebt.
2
• Politische Stabilität 1)
• Einvernehmen Arbeitnehmer/
Arbeitgeber2)
• Persönliche Sicherheit Bern,
Genf, Zürich6)
• Arbeitsmotivation1)
• Ausgaben für F & E1)
• Kaufkraft Genf7)
• Lebensqualität Zürich5)
1
• Wettbewerbsfähigkeit 2)
• Arbeitsmarkt:
internationale Erfahrung1)
• Anziehungskraft auf
hoch qualifiziertes Personal
aus dem Ausland1)
• Qualität der Infrastruktur2)
• Gesundheitsinfrastruktur1)
• Kaufkraft Zürich7)
• Nobelpreise pro
Mio. Einwohner1)
3
• Lebensqualität Genf 5)
• Globaler Innovationsindex3)
• Bonitätsrating4)
Quellen:
1)
IMD World Competitiveness Yearbook 2009, 2) The Global Competitiveness Report 2009 – 2010, 3) Global Summary Innovation Index (GSII),
4)
Euromoney 2008, 5) Mercer Survey, Quality of Living Global City Rankings 2009, 6) Mercer Survey, Quality of Living Global City Rankings 2008,
7)
UBS, Preise und Löhne: Ein Kaufkraft­vergleich rund um die Welt, März 2008
24 | D i e SCHWEIZ A LS INVESTITIONSST A NDORT
Schweizer Wirtschaft zieht an
Seit dem Tiefpunkt der Rezession Anfang 2009 verläuft die konjunkturelle Entwicklung der Schweiz bes­
ser als erwartet – im 4. Quartal 2009 wurde mit einem Plus von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal
Schweizer Wirtschaft
ist robust
der höchste Zuwachs seit Ende 2007 erzielt. Im Vergleich zu den reicheren OECD-Ländern fiel der Rück­
gang der Schweizer Wirtschaftsleistung für das Gesamtjahr 2009 mit 1,5 Prozent relativ gering aus,
womit sich die Schweiz in einer vergleichsweise guten Ausgangsposition befindet. Die Wirtschaft erholt
sich rasch, und dieser Trend hält an.
Wurden Ende 2008 und auch im Jahresverlauf 2009 die Prognosen oftmals nach unten revidiert, ist
im Hinblick auf das Bruttoinlandprodukt (BIP) in diesen Tagen Gegenteiliges der Fall. Auch wenn die
Prognosen für 2010 divergieren, zeigen sie einheitlich nach oben und stellen eine deutliche Erholung in
Aussicht. So rechnet die Credit Suisse für 2010 mit einem Wirtschaftswachstum von 0,9 Prozent (zuvor
0,6 Prozent), während die UBS nach ihrer neusten Schätzung von April 2010 gar ein Plus von 2,5 Prozent
(zuvor 2,0 Prozent) für möglich hält. Die Schätzungen anderer Experten bewegen sich zwischen 1,2 und
1,7 Prozent.
Wirtschaftsentwicklung ausgewählter Länder – BIP-Vergleich
Schweiz
2006
2007
3,6
3,6
2008
2009
2010P
2011P
1,8
–1,5
2,5
2,1
3,1
2,8
0,5
–4,0
1,5
2,2
Deutschland
3,4
2,6
1,0
–4,9
1,6
2,2
Frankreich
2,4
2,3
0,3
–2,2
1,7
2,2
Italien
2,1
1,4
–1,3
–5,1
1,1
2,1
Grossbritannien
2,9
2,6
0,5
–5,0
1,5
2,7
USA
2,7
2,1
0,4
–2,4
3,0
3,0
Japan
2,0
2,4
–1,2
–5,0
2,0
1,4
EWU
Quelle: UBS Outlook 2. Quartal 2010, 8. April 2010
D i e SCHWEIZ A LS INVESTITIONSST A NDORT | 25
© Die Südostschweiz
Verkaufsflächenmarkt und Schweizer DetAIlhandel
Detailhandelswachstum und Verkaufs­
flächenexpansion
Nachdem die Zuwachsraten der realen Detailhandelsumsätze seit 2007 kontinuierlich gefallen sind, war
es umso erfreulicher, dass im Abschlussquartal 2009 ein Wachstum von 3,3 Prozent gegenüber dem
Vorquartal erzielt werden konnte. Als Wachstumstreiber fungierten die Lebensmittelindustrie sowie die
Unterhaltungs- und Büroelektronik. Für 2010 sind trotz guter Konsumentenstimmung aufgrund stagnie­
render Reallöhne und einer für Schweizer Verhältnisse immer noch hohen Arbeitslosenquote keine
wesentlichen Wachstumsimpulse hinsichtlich der Detailhandelsumsätze zu erwarten.
Obwohl der kontinuierliche Rückgang der leer stehenden Verkaufsflächen allmählich nachlässt, geht die
Flächenexpansion in leicht abgeschwächtem Ausmass weiter. Immerhin plant laut einer Umfrage der
Credit Suisse im Herbst 2009 jeder dritte Top-Entscheider aus dem Schweizer Handel für das laufende
Jahr eine Ausdehnung seiner Verkaufsfläche, heisst es im Retail Outlook 2010. Nicht nur die in den Medien
oft zitierten Discounter Lidl und ALDI, auch bekannte Schweizer Detaillisten wie Coop oder Globus wollen
in diesem Jahr ihre Verkaufsflächen ausbauen. Aufgrund der fortschreitenden Strukturbereinigung, die
durch die kontinuierliche Ausweitung der Flächen 2010 gefördert wird, werden es zweitklassige Stand­orte
für Kleinformate und Fachdetailhändler im Lebensmittelbereich immer schwerer haben zu bestehen. Im
Fokus stehen auch in Zukunft weiterhin grosse Verkaufsflächen, Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie
verkehrsgünstig gelegene Standorte rund um die hochfrequentierten Pendlerwege der Konsumenten, wie
dies beispielsweise bei dem hier vorgestellten Fachmarktzentrum Näfels der Fall ist, das direkt an der
Kantonsstrasse liegt.
26 | D i e SCHWEIZ A LS INVESTITIONSST A NDORT
Zürich
Greater Zurich Area
Kanton
Schwyz
Näfels
Kanton
St. Gallen
Glarus
Kanton Glarus
Kanton
Uri
Kanton
Graubünden
Makrolage – KANTON GLARUS
Kanton Glarus mit industrieller Tradition
Der Kanton Glarus, auch als Glarnerland bekannt, ist aufgrund seiner geografischen Lage und seiner
wirtschaftlichen Verflechtung eng mit der Wirtschaftsmetropole Zürich verbunden.
Greater Zurich Area
•Mitgliedskantone sind Glarus, Aargau, Graubünden, Schaffhausen, Schwyz, Solothurn,
Zug und Zürich
• Regionale Bevölkerungszahl: 3,7 Millionen Einwohner
• Wirtschaftliches Zentrum der Schweiz
(wird auch als „wirtschaftliche Lokomotive der Schweiz“ bezeichnet)
Geografische und
wirtschaftliche
Zugehörigkeit zur
Metropole Zürich
Glarus
•Zwischen Zürich und dem Tourismuskanton Graubünden sowie zwischen der Zentral- und
Ostschweiz gelegen; 70 Kilometer bis Flughafen Zürich-Kloten.
•Infrastruktur: Verkehrsgünstige Anbindung; über die Anschlüsse an die A3 und das SBB-Netz
erschlossen. Zürich Zentrum ist mit dem Auto oder mit der Bahn von der Kantonsgrenze aus
in einer guten halben Stunde zu erreichen.
•Die 25 politischen Gemeinden des Kantons Glarus mit einer Fläche von 685 Quadratkilometern
sind Heimatort von rund 40 000 Einwohnern.
•Kurze und unbürokratische Wege durch überschaubare Grösse des Kantons.
•Eigenschaften: Unternehmerfreundliche Rahmenbedingungen, industrielle Tradition, starke
Exportorientierung, vielfältige regionale Wirtschaftsstrukturen.
•Hohe Wohn-, Bildungs- und Lebensqualität.
•Regionales Technologiezentrum Linth unterstützt neue Unternehmen bei der Ansiedlung,
fördert und stützt Innovationen und die Diversifikation in den Regionen.
Ma k r o l a g e – K A NTON GL A RUS | 27
M IKROLAGE – STANDORT NÄFELS
Zahlen und Fakten zur
wirtschaftlich starken
Gemeinde Näfels
Näfels ist mit rund 4 000 Einwohnern – davon zirka 2 500 Erwerbstätige – die zweitgrösste Gemeinde
des Kantons Glarus und gilt in der Region als wirtschaftlich starke Gemeinde.
Statistische Grossregion Ostschweiz
Kanton Glarus
Gemeindetyp Industrielle und tertiäre Gemeinde
Bevölkerung 2008 3 953
Fläche in Quadratkilometern 36,9
Erwerbstätige 2008 2 490
Bruttoinlandprodukt 2008 CHF 317 Millionen
Wirtschaftsindikatoren im Überblick
Kennziffern bestätigen
gute Wirtschaftsperformance
Näfels
Niveau
BIP (nom.)
pro Kopf
Mio. CHF
CHF
Erwerbstätige
Arbeits-Prod.
CHF
Schweiz
1980
1990
2000
2008
Kanton
Glarus
2008
142
38 376
236
62 617
305
77 632
317
80 177
2 450
63 843
541 827
70 350
2 357
2 650
2 512
2 490
19 820
4 500 292
60 306
88 909
121 603
127 298
123 598
120 398
2008
Quelle: BAKBASEL, BFS
Näfels erzielte 2008 laut Angaben des Bundesamtes für Statistik ein Bruttoinlandprodukt (BIP) von
CHF 317 Millionen. Das weit über dem Durchschnitt liegende nominelle Pro-Kopf-BIP lag bei CHF 80 177,
während es im Schweizer Durchschnitt einen Wert von CHF 70 350 auswies. Das hohe BIP pro Einwohner
und ein stetig steigendes Pro-Kopf-Einkommen, welches 2008 knapp CHF 49 000 betrug, tragen zur guten
Wirtschaftsperformance des Standortes bei.
bruttoinlandprodukt
pro kopf 2008 in CHf
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
Näfels
28 | MIKROL A GE – ST A NDORT NÄFELS
Ostschweiz
Kanton Glarus
Industrielle
und tertiäre
Gemeinden
Schweiz
Quelle:
BAKBASEL, BFS
einkommensentwicklung
Ostschweiz
Industrielle und
tertiäre Gemeinden
Schweiz
Kanton Glarus
Näfels
160
150
140
130
120
Anmerkung: Primäreinkommen der
privaten Haushalte zu laufenden Preisen,
indexiert, 1990 = 100
110
100
Quelle: BAKBASEL, BFS
90
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Breites Branchenangebot
Näfels gehört aufgrund seiner Branchenstruktur hinsichtlich der Gemeindetypologie zu den industriellen
und tertiären Gemeinden in der Schweiz. Denn genau wie der Kanton selbst ist auch Näfels stark indus­
Industriell geprägter
Standort
triell geprägt. Prägnant sind vor allem die Investitionsgüterindustrie, der Handel und das Dienstleistungs­
gewerbe.
branchenstruktur 2008
100 %
Übrige DL
Unternehmens-DL
80 %
Finanzsektor
Verkehr/Kommunikation
Gastgewerbe
60 %
Handel
Restl. Sek. Sektor
Baugewerbe
40 %
Energie/Wasser
Uhren
20 %
Investitionsgüter
Chemie/Pharma
Landwirtschaft
0%
Näfels
Ostschweiz
Kanton
Glarus
Industrielle
und tertiäre
Gemeinden
Schweiz
Anmerkung: Anteile an der gesamten
regionalen Bruttowertschöpfung
Quelle: BAKBASEL, BFS
MIKROL A GE – ST A NDORT NÄFELS | 29
Vorbildlicher Arbeitsmarkt
Mit einer überdurchschnittlichen Arbeitsproduktivität sowie einer unter 3 Prozent liegenden Arbeits­
Hohe Arbeitsproduktivität und
niedrige Arbeitslosenquote
losenquote 2008 lassen die Einwohner von Näfels ihre Mitbürger aus anderen Regionen des Kantons und
der Gesamtschweiz weit hinter sich zurück. Durch ihren Arbeitseinsatz konnte im Jahr 2008 eine Arbeits­
produktivität pro Erwerbstätigem von zirka CHF 127 300 erzielt werden, was etwa CHF 7 000 über dem
schweizerischen Durchschnitt liegt. Eine breite Auswahl an Branchen und Industriezweigen und ein dem­
entsprechend vielfältiges Angebot an Arbeitsplätzen stehen am Standort zur Verfügung und bilden die
Basis für einen attraktiven Arbeitsmarkt.
Arbeitsproduktivität
pro erwerbstätigem 2008 in TCHF
arbeitslosenquote
in Prozent 2008
130
4,0
125
3,5
120
3,0
115
2,5
110
2,0
105
1,5
100
1,0
95
0,5
0
Näfels
Ostschweiz
Quelle: BAKBASEL, BFS
Kanton
Glarus
Industr. Schweiz
u. tertiäre
Gemeinden
0,0
Näfels
Ostschweiz
Kanton
Glarus
Quelle: Seco, BAKBASEL
Industr. Schweiz
u. tertiäre
Gemeinden
Zürich
Ideal erreichbar und gut angebunden
Ausfahrt Niederurnen
Glarus, Näfels
Zürichsee
Die Gemeinde liegt zirka sieben Kilometer vom gleichnamigen Hauptort des
Kantons und zirka 50 Kilo­meter südöstlich von Zürich entfernt. Via Autobahn
Ziegelbrücke
A3
A3 (Chur – Zürich) sind die Region Zürich und die Ostschweiz innert kürzester
Weesen
Bilten
Walensee
Niederurnen
Zeit zu erreichen. Die Entfernung bis zur Stadt Zürich beträgt zirka 50 Kilometer.
Zudem verfügt Näfels über ideale Verbin­dungen im Nahverkehr. Die An­
Oberurnen
reise mit dem Zug erfolgt dank internationaler Schnellverbin­
Kerenzerberg
Näfels
Optimale
Verkehrsanbindungen
dungen reibungslos. Stündliche Anbindungen bis Ziegelbrücke,
Mollis
welches­ etwa 4 Kilometer von Näfels entfernt ist, machen
Netstal
Näfels­ ideal erreichbar. Die Fahrzeiten bis Ziegelbrücke be­
Glarus
tragen ab Zürich­45 Minuten, ab Basel/Bern 120 Minuten, ab
30 | MIKROL A GE – ST A NDORT NÄFELS
Chur
St. Gallen 60 Minuten und ab Genf 240 Minuten.
Gute Bedingungen locken junge Familien AN
Die moderne Infrastruktur, die guten Arbeitsmarktperspektiven, das kulturelle Angebot, die Nähe zum
Hauptort, aber auch die Tatsache, in kurzer Zeit in wichtige Schweizer Metropolen gelangen zu können,
Neue
Quartierentwicklung
waren und sind Anziehungspunkte für junge Familien, sich in Näfels niederzulassen. Von dieser Entwick­
lung zeugen die neu entstandenen Quartiere Neuweg und Grüt Ost, die nur etwa 130 Meter respektive
600 Meter vom hier vorgestellten Fachmarktzentrum entfernt liegen.
Breites Einzugsgebiet mit hoher Kaufkraft
Das direkte Einzugsgebiet von Näfels erstreckt sich laut Angaben des Gemeinderats über Glarus Nord
und umfasst damit eine Bevölkerungszahl von rund 15 000 Einwohnern. Neben den direkt ansässigen
Bewohnern und Beschäftigten in Näfels, Glarus Nord und den Einwohnern der nahe gelegenen (Ent­
fernung zirka 4 Kilometer) und mehr als 40 000 Einwohner starken Gemeinde Netstal zählen durch die
Ideale Einkaufs­
möglichkeiten für
Einwohner und
Touristen
unmittelbare Nähe der lokal bekannten Skigebiete in den Wintermonaten auch zahlreiche Skitouristen zur
Zielgruppe des Fachmarktzentrums. Für Näfels bedeutet das Zentrum aufgrund der bisherigen Unterver­
sorgung mit Verkaufsflächen eine klare Attraktivitätssteigerung, neue wirtschaftliche Impulse sowie mehr
als 60 neue Arbeitsplätze.
In Näfels selbst sind laut Industrie- und Gewerbeverzeichnis der Gemeindehomepage 26 Detailhandels­
geschäfte ansässig. Hierzu zählen hauptsächlich zahlreiche Einkaufsläden des täglichen Bedarfs, aber
auch Fachgeschäfte für beispielsweise Elektro- und Haushaltsartikel, Wohnungseinrichtungen sowie
Bekleidungsgeschäfte. Das Angebot der vor Ort vorhandenen Geschäftsmöglichkeiten könnte sich im
Rahmen des geplanten Kaufs und der Bebauung der Nachbargrundstücke des Fachmarktzentrums durch
die ZIMA in den nächsten Jahren noch erweitern. Im benachbarten Netstal befinden sich der Wiggispark
mit rund 20 Geschäften und das Centro 6, ein Fachmarkt für Gesundheit, Sport, Fitness und Wellness.
In wenigen Jahren soll in Mollis-Nord das hochwertige Handels- und Dienstleistungszentrum Glaruspark
mit zirka 30 000 Quadratmetern Ladenfläche eröffnet werden.
Die Visibilität des Fachmarktzentrums ist sehr gut, da das Grundstück unmittelbar an der mit täglich
zwischen 18 000 und 20 000 Fahrzeugen stark frequentierten Kantonsstrasse situiert ist. Die ideale
Lage in Kombination mit dem grossen Einzugsgebiet sind die Basis für eine hohe Anlaufquote des
Fachmarktzentrums. Dass die Kunden das neuartige Einkaufmodell sehr gut annehmen, bestätigen die
Hohe Anlaufquote
des Fachmarktzentrums aufgrund
idealer Lage
rege genutzten Parkplätze vor dem Fachmarktzentrum.
Laut Gutachten des Immobilienberatungsunternehmens Wüest & Partner AG können innerhalb der nach­
folgend angegebenen Fahrzeiten mit dem Auto folgende Einwohnerzahlen erreicht werden:
10 Min. Fahrzeit
33 000 Einwohner
20 Min. Fahrzeit 144 000 Einwohner
30 Min. Fahrzeit 393 000 Einwohner, 128 000 Beschäftigte
MIKROL A GE – ST A NDORT NÄFELS | 31
LIEGENSCHAFT
Einmaliges
Shoppingmodell in
der Schweiz
Beim Anlageobjekt handelt es sich um ein im März 2010 fertiggestelltes Fachmarktzentrum am Standort
Näfels im Kanton Glarus. Die Baukonstruktion ist einem US-amerikanischen Strip-Shopping-Center nach­
empfunden und bietet somit neuartige Shoppingmöglichkeiten in der Schweiz. Auf 6 000 Quadratmetern
können Kunden einkaufen wie nie zuvor. Denn mit dem Konzept des Fachmarktzentrums, welches in der
Schweiz erstmals mit der Investitionsimmobilie in Näfels umgesetzt wurde, leistet das Glarnerland
Pionierarbeit. Im Vordergrund steht der zweckorientierte Einkauf, der innert kürzester Zeit an einem Ort
und zu attraktiven Preisen erledigt werden kann. Das Objekt liegt direkt an der stark frequentierten
Kantonsstrasse und die Geschäfte innerhalb des Fachmarktzentrums sind im Gegensatz zu einem typi­
schen Einkaufszentrum nicht auf mehreren Etagen angesiedelt, sondern befinden sich alle auf einer ein­
zigen Ebene mit separaten Eingängen, die jeweils von aussen zugänglich sind.
100 % Vermietung
bereits vor Eröffnung
im März 2010
Das Objekt wurde auf einer Arealfläche von 21 119 Quadratmetern errichtet und per 11. März 2010
eröffnet. Bereits vor Fertigstellung war das Fachmarktzentrum zu 100 Prozent an sieben namhafte
Unternehmen aus dem Detailhandelssegment, der Textilbranche und dem Drogeriebereich vermietet. Die
eingeschossige Liegenschaft verfügt über rund 200 Kundenparkplätze, die den Kunden gratis zur
Verfügung stehen. Das im Zentrum der Anlage befindliche Café verfügt über Aussensitzplätze.
Moderne Architektur
Die Liegenschaft auf dem flachen Gelände ist als eingeschossiger Grundbau ohne Unterkellerung mit
Technikaufbau errichtet. Der architektonisch anspruchsvoll gestaltete Baukörper erstreckt sich als Riegel
entlang der Kantonsstrasse. Zur Strasse hin ist die Fassade des Gebäuderiegels klar strukturiert. Stellen­
weise wird die Fassade durch ein langes Vordach aufgelockert, das die horizontale Ausrichtung des
Gebäudes betont.
32 | LIEGENSCH A FT
Die Fassade besteht aus weissen Sandwichpaneelen und Grünglaselementen, die oberhalb des Vordachs
als Werbeflächen genutzt werden können. Die Warenanlieferung ist jeweils an den beiden Enden der
Liegen­schaft situiert. Die Verkaufsflächen sind Richtung Kantonsstrasse angelegt, die Lager und Per­
sonalräume befinden sich an der Rückseite zum Dorfbach. Jedes Geschäft wird vom Parkplatz aus jeweils
über einen separaten Eingang erschlossen.
Am Eingang des Netstals angesiedelt und unmittelbar an der Kantonsstrasse gelegen, übernimmt das Fachmarktzentrum für die Gemeinden Näfels, Mollis und Niederurnen eine wichtige Versorger­funktion. Im
Ideale Anbindung
für Kunden
Zuge der Projektentwicklung wurde die Anbindung für Kunden durch einen Kreisverkehr neu gestaltet. Ein
weiterer Kreisverkehr wurde für den Anlieferservice neu errichtet. An beiden Kreisverkehren wurden wer­
bewirksame Plakattafeln angebracht, auf die Werbeschilder der einzelnen Mieter montiert sind. Entlang
der Zufahrten stehen zudem Fahnenmasten mit den Logos der Mieter. Sehr gut erreichbar ist das
Fachmarkt­zentrum nicht nur für den Individualverkehr; auch die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrs­
mitteln wurde mit einer neuen Haltestelle direkt vor dem Objekt optimiert.
Mit dem neuen Konzept des Fachmarktzentrums bietet das Objekt der umliegenden Bevölkerung eine
Neuartiges Konzept
interessante Alternative zum üblichen Einkauf: Die Geschäfte bieten Dinge des täg­lichen Bedarfs an, die
für den kurz- oder mittelfristigen Ge-/Verbrauch bestimmt sind. Im Vordergrund steht der zweckorientierte
Einkauf und nicht der sogenannte Erlebniskauf, wie es bei vielen gängigen Einkaufscentern der Fall ist.
Die angebotenen Artikel erfordern nicht zwingend ein schönes Einkaufs­ambiente mit aufwendigen
Dekorationen, sondern sollen rasch und preiswert innerhalb eines umfang­reichen Sortiments zur Ver­
fügung stehen.
LIEGENSCH A FT | 33
Medienauftritt
Dass das Fachmarktzentrum seit seiner Eröffnung grossen Anklang findet, bewiesen die hohe Besucher­
frequenz in den ersten Tagen nach der Eröffnung sowie die rege genutzten Parkiermöglichkeiten. Nebst
der Presse berichtete auch der lokale Fernsehsender Tele Südostschweiz in seiner News-Sendung über die
Eröffnung des Fachmarktzentrums; der Beitrag ist auf der ACRON Homepage unter www.acron.ch unter
dem Menüpunkt Media Relations/Gallery zu sehen.
Fachmarktzentrum Näfels
Nutzung
Fachmarktzentrum
Adresse Oberdorf 44 – 54, 8752 Näfels, Kanton Glarus
Baubeginn/Eröffnung
Mai 2009/11. März 2010
Eigentumsübergabe
1. Mai 2010
Grundstücksfläche
21 119 m2
Mietfläche 7 721,82 m2
(davon ca. 6 000 m2 Verkaufsfläche)
Vermietungsstand
100 %
Parkplätze 203
Mieter und Mietzins
34 | LIEGENSCH A FT
Genossenschaft Migros Zürich CHF 336 192,00*
ALDI SUISSE AG CHF 380 022,60*
C&A Mode Brenninkmeijer & Co
CHF 403 977,00*
Müller Handels AG Schweiz
CHF 399 933,00*
Dosenbach-Ochsner AG Schuhe und Sport
CHF 303 023,70*
Jacques Gabriel AG
CHF   46 120,75*
Glarner Kantonalbank
CHF    5 000,00*
* p.a. netto zzgl. MwSt.
| 35
Mieter
Bonitätsstarker
Mietermix und lange
Laufzeiten
Mieter
Laufzeit
Genossenschaft Migros Zürich
(Verbrauchermarkt und Detailhandel)
2 094,02
27,12 Unbefristeter Mietvertrag; früheste Kündigung
per 28. Februar 2020 möglich,
zzgl. Option von 2 x 5 bis 10 Jahren
Indexierung 70 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
ALDI SUISSE AG
(Lebensmitteldiscounter und
Detailhandelsgeschäft)
1 702,61
22,05 15 Jahre bis April 2025
zzgl. Option von 4 x 5 Jahren
Indexierung 100 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
C&A Mode Brenninkmeijer & Co
(Textilbranche)
1 346,59
17,44 10 Jahre bis März 2020
zzgl. Option von 2 x 5 Jahren
Indexierung 80 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
Müller Handels AG Schweiz
(Drogerie, Parfümerie, Multimedia,
Depot-, Spiel- und Schreibwaren)
1 466,31
18,99 10 Jahre bis März 2020
zzgl. Option von 2 x 5 Jahren
Indexierung 80 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
Dosenbach-Ochsner AG Schuhe und Sport
(Schuhe und Sportartikel)
961,98
12,45 10 Jahre bis September 2020
zzgl. Option von 2 x 5 Jahren
Indexierung 80 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
Jacques Gabriel AG
(Bäckerei und Konditorei)
141,91
1,84 10 Jahre bis März 2020
zzgl. Option von 3 x 5 Jahren
Indexierung 100 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
8,40
0,11 5 Jahre bis März 2015
zzgl. Option von 1 x 5 Jahren
Indexierung 100 % p.a.,
jährliche Anpassung erstmals per 1. Januar 2011
Glarner Kantonalbank
(Geldautomat)
Umsätze und
Besucherzahlen übertreffen Erwartungen
Mietfläche
in m2
in %
Die bereits vor der Fertigstellung der Liegenschaft komplett vermieteten Flächen wurden ausschliesslich
an renommierte Unternehmen mit ausgezeichneter Reputation vermietet, die gemeinsam 100 Prozent
der Mietflächen einnehmen. Die flächenmässig grössten Mieter, die Genossenschaft Migros Zürich und
die ALDI SUISSE AG, die zu zwei renommierten und international tätigen Lebensmittelkonzernen gehören,
sind erstmalig in der Schweiz unter einem Dach vereint. Migros und ALDI in einer Liegenschaft: Das gab
36 | M i e t e r
es noch nie, und trotz der Nähe zur Konkurrenz überwiegen die Vorteile der gemeinschaftlichen Ansied­
lung eindeutig. Die Mieter profitieren von der prädestinierten Lage unmittelbar an der Kantonsstrasse,
der guten Erreichbarkeit des Einkaufscenters und sind von dem neuen Konzept überzeugt. Dies spiegelt
sich insbesondere in den erfreulichen Verkaufszahlen wider, die alle Mieter bereits unmittelbar nach
Eröffnung verzeichnen konnten. Es wurden Umsätze erzielt, die weit über den Erwartungen der Unterneh­
men lagen. Mieter wie C&A und die Müller-Handelskette, die bislang im Kanton wenig bekannt waren,
konnten sogar Umsätze erzielen, die ihre Vorgaben deutlich übertrafen, so Elmar Girardi, Präsident des
Verwaltungsrats der Fachmarktzentrum Näfels AG (Verkäuferin). Die hohen Besucherzahlen sowie der er­
folgreiche Geschäftsverlauf und die enorme Zufriedenheit der Mieter und Konsumenten bestätigen die
hohe Investmentqualität und den Investitionsentschluss zur richtigen Zeit am richtigen Ort.
Alle Mietverträge der voll vermieteten Liegenschaft sind als sogenannte Double-Net-Verträge (Mieter trägt
Nebenkosten sowie Instandhaltung und -setzung, ausgenommen Dach und Fach) ausgehandelt und haben
alle mit dem Eröffnungsdatum des Fachmarktzentrums Näfels im März 2010 begonnen. Migros hat einen
Hauptmieter Migros
und ALDI mit knapp
50 % der Gesamtfläche
unbefristeten Mietvertrag mit einem frühesten Kündigungstermin zum 28. Februar 2020 und zwei Verlän­
gerungsoptionen von fünf bis zehn Jahren abgeschlossen. ALDI hat einen 15-Jahres-Vertrag bis April 2025
unterschrieben. Die Option auf Verlängerung beträgt hier vier Perioden à fünf Jahre. Der Mietvertrag der
C&A Mode Brenninkmeijer & Co läuft bis 2020 und bietet eine zusätzliche Verlängerungsoption von zwei­
mal fünf Jahren. Die Drogerie- und Parfümerie-Kette Müller Handels AG Schweiz und der Schuh- und Sport­
händler Dosenbach-Ochsner AG Schuhe und Sport haben jeweils zehnjährige Mietverträge mit Verlänge­
rungsoptionen von zweimal fünf Jahren abgeschlossen. Die Bäckereikette Jacques Gabriel AG verfügt
ebenfalls über einen zehnjährigen Mietvertrag, jedoch mit Optionsrechten auf Verlängerung des Mietver­
hältnisses von dreimal fünf Jahren. Für den auf dem Gelände zur Verfügung gestellten Bankautomaten hat
die Glarner Kantonalbank einen fünfjährigen Vertrag bis 2015 mit einer zusätzlichen Verlängerungsoption
von fünf Jahren abgeschlossen.
Hieraus resultiert eine hohe Einnahmensicherheit für die Gesellschaft ACRON HELVETIA IX. Die anfäng­
liche Jahresmiete beträgt CHF 1 870 000, zzgl. MwSt.
M i e t e r | 37
GENOSSENSCHAFT MIGROS ZÜRICH
• Gründung 1925
• 99 Prozent der Schweizer Haushalte kaufen bei Migros ein
• Grösster Detailhändler der Schweiz
• Grösster Konzern und privater Arbeitgeber der Schweiz
• 83 780 Mitarbeitende in 40 Berufen (per Ende 2009), davon 3 264 Lernende
Grösster Detailhändler
Die Genossenschaft Migros Zürich ist Teil der Migros-Gruppe und grösster Mieter des Fachmarkt­zentrums
und das Schweizer
Näfels. Die Migros gilt als das Lebensmitteltraditionsunternehmen der Schweiz. In den einzelnen Märkten
Lebensmittelunternehmen
steht Kunden ein breites Sortiment zur Verfügung. Angeboten werden Lebensmittel, Kleidung, Möbel,
Bücher, Geschirr, Elektroartikel und vieles mehr. Das Unternehmen ist in allen Kantonen und im grenz­
nahen Ausland vertreten. Aufgrund ihres sozialen und ökologischen Engagements wurde die Migros
Genossenschaft in 2009 zum beliebtesten und renommiertesten Unternehmen und vom World Retail
Congress zum innovativsten Detailhändler 2009 ernannt. Zudem wurde die Bonität der Migros im Boni­
tätsrating von Standard & Poor’s mit „A, stabil“ bewertet.
Das Geschäftsjahr der Migros-Gruppe 2009 war trotz geschwächter Konsumentenstimmung von einem
erfreulichen Umsatz und einem sehr guten Ergebnis geprägt, womit das Unternehmen seine führende
Position im Schweizer Markt festigen konnte und weiterhin an der Spitze des Detailhandels steht. Im
Geschäftsjahr 2009 lag der Gruppenumsatz bei CHF 24,95 Milliarden und der Detailumsatz bei
CHF 21,04 Milliarden. Das EBIT (operatives Ergebnis) der Migros-Gruppe erhöhte sich um CHF 40 Millionen
auf CHF 1 153 Millionen (+ 3,6 %) und der Gruppengewinn stieg auf CHF 846 Millionen (+ 20,8 %) in 2009.
38 | M i e t e r
ALDI SUISSE AG
• Gründung der Unternehmensgruppe ALDI 1913 in Essen
• ALDI besteht aus den Unternehmensgruppen ALDI SÜD und ALDI NORD, die rechtlich,
finanziell und organisatorisch unabhängig voneinander sind
•Unternehmensgruppe ALDI SÜD ist weltweit in zehn Ländern und insgesamt 75
Zweigniederlassungen vertreten: Deutschland, Österreich, Slowenien, Griechenland, Ungarn,
Grossbritannien, Irland, USA, Australien, Schweiz
• Neupositionierung in der Schweiz seit 2005 mit der ALDI SUISSE AG
• ALDI SUISSE AG: Drei selbständige Zweigniederlassungen mit mehr als 116 Filialen
• Näfels ist die 114. ALDI-Filiale in der Schweiz und die erste im Kanton Glarus
Die Mieterin ALDI SUISSE AG gehört zur Unternehmensgruppe ALDI SÜD. ALDI zählt seit Jahrzehnten zu
Topqualität, angepasst an
den etabliertesten Marken im internationalen Detailhandel und repräsentiert das Discount-Prinzip welt­ Schweizer Bedürfnisse und
weit. Nach zahlreichen Filialeröffnungen weltweit war es dann 2005 auch Schweizer Konsumenten erst­
für Schweizer Konsumenten
mals möglich, ALDI-Produkte innerhalb der Schweiz zu kaufen. Der Investitionsentscheid in den Schweizer
Markt resultierte aus dem enorm grossen Interesse der Schweizer Konsumenten, die vor der Gründung
der ALDI SUISSE über Jahre hinweg in den grenznahen deutschen Filialen von ALDI SÜD einkauften.
Im Jahr 2009 lag der Gesamtumsatz der ALDI-Gruppe bei CHF 37,86 Milliarden (EUR 25,45 Milliarden). ALDI
SUISSE bietet seinen Kunden ein attraktives Standardsortiment von 1 000 Artikeln des täglichen Bedarfs.
Mit Topqualität zu dauerhaft günstigen Preisen will ALDI SUISSE langfristig auch ein attraktiver
Nahversorger im Glarnerland werden. Zusätzlich zum üblichen Angebot finden sich im Sortiment an
Schweizer Bedürfnisse angepasste Spezialangebote. Mit 1 700 Quadratmetern Fläche gehört die ALDIFiliale im Fachmarktzentrum – die zugleich die erste Filiale im Glarnerland ist – zu den grösseren
Geschäften des Discounters innerhalb der Schweiz.
M i e t e r | 39
C&A MODE BRENNINKMEIJER & CO
• Gründung des Stammhauses 1841 in Holland
• Führendes Einzelhandelsunternehmen für Mode in Europa
und Lateinamerika
• Vorreiter der Bekleidungsindustrie
• Unternehmen der COFRA Holding AG (Holding für eine Gruppe europäischer, asiatischer und
amerikanischer Unternehmen aus den Bereichen Retail, Immobilien, Private Equity Investments
und Finanzdienstleistungen mit Hauptsitz in Zug, Schweiz)
• Operative Zentralen in Düsseldorf und Brüssel
• Unternehmen in Privatbesitz mit insgesamt 1 192 Filialen in 19 europäischen Ländern
• 34 000 Beschäftigte in Europa
• Knapp 100 Filialen in der Schweiz
Führendes europäisches
Modeunternehmen
Die Modekette C&A zählt seit Jahrzehnten zu den führenden Einzelhandelsunternehmen in Europa und
gehörte zu den ersten Geschäften, die mit dem Konzept der Konfektionsmode (fertige Kleidungs­stücke in
verschiedenen Grössen) zu günstigen Preisen für ein breites Publikum an den Markt gingen. Mittlerweile
gibt es rund 1 200 Filialen, davon knapp 100 in der Schweiz. Im Fachmarktzentrum Näfels bietet C&A das
unternehmensübliche Sortiment an, angefangen bei Damen-, Herren- und Kindermode über Accessoires
bis hin zu Schuhen.
In der Schweiz ist das Unternehmen im Geschäftsjahr 2008/2009 (per Ende Februar) um 1,7 Prozent
gewachsen. Laut eigenen Angaben betrug der Umsatz insgesamt CHF 610 Millionen. Europaweit wurde
mit einem Plus von etwa 3 Prozent ein stabiler Umsatz von CHF 9,4 Milliarden (EUR 6,3 Milliarden) für das
Geschäftsjahr 2009 erzielt. Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnte C&A zwei neue europäische Märkte
erschliessen und für 2010/2011 ist zudem die Eröffnung von rund 80 neuen Filialen geplant. Die Gesamt­
investitionen für den Zeitraum 2010 – 2012 liegen bei zirka CHF 853,8 Millionen (EUR 600 Millionen).
40 | M i e t e r
MÜLLER HANDELS AG SCHWEIZ
• Gründung der Müller-Handelskette 1953 in Deutschland
• Inhabergeführtes mittelständisches Familienunternehmen
• 24 000 Mitarbeitende
• 607 Filialen europaweit, davon 34 in der Schweiz
• Jährlich Neueröffnungen im zweistelligen Bereich weltweit
Die Erfolgsgeschichte der Müller-Handelskette begann Anfang der 1950er-Jahre, als Firmengründer Erwin
Müller seinen eigenen Friseursalon in Süddeutschland eröffnete. Über die Jahre hinweg entwickelte sich
daraus ein Einzelhandelsunternehmen mit mehr als 600 Filialen europaweit, das noch zu Beginn nach
Handelskette gilt als
Erfolgsmassstab der
SB-Drogeriemarktbranche
dem Muster amerikanischer Drugstores konzipiert war, jedoch mittlerweile als erfolgreicher Massstab in
der SB-Drogeriemarktbranche gilt.
2008 erzielte das Unternehmen einen Umsatz von zirka CHF 3,01 Milliarden (EUR 2,02 Milliarden). In
Deutschland belegt die Müller Drogerie Platz 4 unter den grossen Drogeriemarktketten. Zum Sortiment
des inhabergeführten mittelständischen Familienunternehmens zählen Artikel aus den Bereichen Drogerie,
Parfümerie inklusive Depotware, Multimedia, Spiel- und Schreibwaren sowie nicht rezeptpflichtige
Arzneimittel. Das umfangreiche und verbrauchergerechte Sortiment beinhaltet sowohl bekannte als auch
neu eingeführte Markenartikel.
M i e t e r | 41
DOSENBACH-OCHSNER AG SCHUHE UND SPORT
• Gründung 1865
• Schweizerisches Familienunternehmen
• Seit 1973 Mitglied der DEICHMANN-Gruppe
• 350 Filialen in der Schweiz
• Knapp 3 700 Mitarbeitende
Mitglied der DEICHMANN- Dosenbach, Ochsner Shoes und Ochsner Sport bilden die Dosenbach-Ochsner AG Schuhe und Sport, die
Gruppe und essenziell
Teil der 1913 in Essen gegründeten DEICHMANN-Gruppe ist. DEICHMANN, Europas grösster Schuh­
für den Schweizer
einzelhändler, beschäftigte im Jahr 2009 28 000 Mitarbeitende und betrieb 2 767 Filialen in Europa und
Schuhhandelsmarkt
den USA. Die Schweiz ist nach Deutschland der wichtigste Markt für die DEICHMANN-Gruppe. Dosen­
bach offeriert seinen Kunden modische Schuhe zu günstigen Preisen in guter Qualität und setzt damit das
DEICHMANN-Konzept für jeden Geschmack und Bedarf in der Schweiz fort.
Die Dosenbach-Ochsner-Gruppe hat im Geschäftsjahr 2009 den Umsatz um 3 Prozent auf CHF 882
(Vorjahr 856) Millionen gesteigert. Die Gruppe verkaufte 12,1 Millionen Paar Schuhe in der Schweiz, ent­
sprechend einem Plus von 4,3 Prozent gegenüber 2008. Seit 2006 konnten sowohl der Gruppenumsatz
als auch die Anzahl der Verkäufe um 25 Prozent gesteigert werden. Aufgrund des positiven Geschäftsver­
laufs der letzten Jahre expandierte das Unternehmen und eröffnete 2009 17 weitere Filialen in der
Schweiz.
42 | M i e t e r
JACQUES GABRIEL AG
Die Jacques Gabriel AG ist Betreiberin von mehreren Bäckerei- und Konditoreibetrieben in der
Schweiz. Neben dem Hauptgeschäft in Glarus gibt es vier Filialen in Glarus, Niederurnen,
Uznach und Lachen. Mit der Eröffnung der Bäckerei im Fachmarktzentrum Näfels betreibt das
Unternehmen insgesamt sechs Geschäfte. Die Bäckerei Gabriel bietet ein umfangreiches
Spektrum an Back- und Konditoreiprodukten sowie Mittagsmenüs an. Durch seine Glarner Spezialitäten
geniesst das Unternehmen einen hohen Bekanntheitsgrad und vertreibt seine Produkte sowohl im In- als
Bäckerei- und
Konditoreivertrieb
auch im Ausland.
GLARNER KANTONALBANK
Die Glarner Kantonalbank wurde im Jahr 1884 gegründet und ist eine Universalbank mit Sitz in Glarus. Die
Bank beschäftigt über 150 Mitarbeitende in acht Geschäftsstellen des Kantons (Bilten, Niederurnen,
Näfels, Mollis, Netstal, Glarus, Schwanden, Linthal). Das Bankinstitut tätigt die banküblichen Geschäfte
Universalbank mit
acht Geschäftsstellen
in Glarus
wie die klassische Beratung im Bereich Hypothekar-, Spar- und kommerzielles Kreditgeschäft sowie die Ver­
mögensberatung und -verwaltung. Per Ende 2009 belief sich die Bilanzsumme auf CHF 3,298 Milliarden.
Im Fachmarktzentrum unterhält die Glarner Kantonalbank einen Bankautomaten, der allen Kunden zur
Verfügung steht.
M i e t e r | 43
LIQUIDITÄTSPROGNOSE
M IT ERLÄUTERUNGEN
1) FINANZIERUNGS- UND INVESTITIONSPLAN
Der Finanzierungs- und Investitionsplan gibt an, wie hoch das Gesamtinvestitionsvolumen ist, wie diese
Investitionen finanziert werden und wofür im Einzelnen die Finanzierungsmittel verwendet werden. Die
meisten Positionen der Investition, also der Mittelverwendung, sind durch Verträge fest fixiert und können sich
der Höhe nach nicht mehr verändern (zu den Einzelheiten siehe auch die nachfolgenden Erläuterungen).
Finanzierung
in CHF
in %
Aktienkapital
13 500 000
38,6
21 500 000
61,4
35 000 000
100,0
31 500 000
90,0
78 750
0,2
Akquisitionsgebühr
630 000
1,8
Objektprüfung, rechtliche und steuerliche Beratung
336 250
1,0
Zwischenfinanzierungsgebühren
466 000
1,3
Fremdkapitalkosten
430 000
1,2
Emissionsabgabe
125 000
0,4
Bruttokaufpreis
33 556 000
95,9
100 000
0,3
33 666 000
96,2
1 334 000
3,8
35 000 000
100,0
Fremdkapital
Gesamtfinanzierung
Investition
Nettokaufpreis inkl. Grundstück
Erwerbsnebenkosten
Liquiditätsreserve
Bruttokaufpreis inkl. Reserve
Investitionsnebenkosten
Gesamtinvestition
44 | F inanzierungs - und I nvestitionsplan
FINANZIERUNG
Die Mittel zur Finanzierung der Investition stammen aus dem Aktienkapital sowie dem Fremdkapital in
Form von Bankdarlehen. Das Fremdkapital macht zirka 61 Prozent der Gesamtinvestition aus.
AKTIENKAPITAL
Die ACRON HELVETIA IX wurde am 8. Dezember 2009 mit einem Aktienkapital von CHF 100 000 gegründet. Alleinige Aktionärin zu diesem Zeitpunkt war die ACRON AG in Zürich. Die weiteren Planungen der
Prospektherausgeberin sehen vor, dass das Aktienkapital von interessierten Investoren von derzeit
CHF 100 000 auf insgesamt CHF 13 500 000 erhöht wird. Bei den neuen Aktien wird es sich um ins­
gesamt 134 000 Namenaktien mit einem Nominalbetrag von CHF 100 je Aktie handeln. Die ACRON wird
auch nach der Kapitalerhöhung, welche für das 4. Quartal 2010 vorgesehen ist, mit einem Kapital von
CHF 100 000 an der Gesellschaft ACRON HELVETIA IX beteiligt bleiben.
FREMDKAPITAL/HYPOTHEK
Das langfristige Fremdkapital in Höhe von CHF 21 500 000 wurde in Form eines Hypothekendarlehens als
Endfinanzierung von der Bank Linth LLB AG, Uznach, aufgenommen. Anlässlich des Closings, das am
30. April 2010 stattgefunden hat, wurde der Betrag des Darlehens in Höhe von CHF 21 500 000 ausbezahlt
(vgl. Erläuterungen zum Darlehensvertrag, S. 71).
Das Darlehen hat eine Laufzeit von zehn Jahren. Für ungefähr 33 Prozent der Darlehenssumme (CHF
7 150 000) wurde eine Zinsfixierung für zehn Jahre vorgenommen, für weitere 33 Prozent der Darlehens­
summe (CHF 7 150 000) wurden die Zinsen für fünf Jahre fixiert. Das restliche Darlehen von CHF 7 200 000
wird basierend auf dem 3-M-CHF-Libor zzgl. einer Marge von 0,8 Prozent verzinst.
F inanzierungs - und I nvestitionsplan | 45
Zusätzlich gewährte die Bank der Gesellschaft ein kurzfristiges Darlehen von CHF 1 900 000 zur Vorfinan­
zierung der auf dem Kaufpreis lastenden Mehrwertsteuer. Nach Erstattung der entsprechenden Mehrwertsteuer wird das kurzfristige Bankdarlehen mit diesen Mitteln zurückgeführt.
Zur Sicherheit erhielt die Bank einen Grundpfandkredit in Form eines Inhaberschuldbriefs in Höhe von
CHF 23 400 000, der auf der erworbenen Liegenschaft Oberdorf, Näfels, Grundbuch-Nr. 113, lastet.
INVESTITION
Die Investitionsrechnung zeigt, für welche Positionen die Finanzmittel ausgegeben werden, und spiegelt
somit die Gesamtinvestition der Beteiligungsgesellschaft ACRON HELVETIA IX wider. Die angegebenen
Beträge verstehen sich exklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer.
NETTOKAUFPREIS
Die Gesellschaft ACRON HELVETIA IX hat das Fachmarktzentrum Näfels von der Fachmarktzentrum
Näfels AG erworben. Der vereinbarte Kaufpreis für die Immobilie inklusive Grund und Boden beträgt
CHF 31 500 000. Der Übergang von Nutzen und Gefahr erfolgte per 1. Mai 2010. Es handelt sich um den
reinen Kaufpreis für das Objekt ohne anschaffungsbedingte Nebenkosten.
Die ACRON AG als derzeit einzige Aktionärin der ACRON HELVETIA IX hat den Erwerb der Liegenschaft
mit der Gewährung eines Aktionärsdarlehens in Höhe von netto CHF 10 000 000 vorfinanziert. Die ACRON­
HELVETIA IX wird die Erlöse aus der Aktienkapitalerhöhung verwenden, um dieses Aktionärsdarlehen
zurückzuführen und die nachfolgend erläuterten Nebenkosten und Vergütungen zu begleichen. Insofern
bildet der oben dargestellte Finanz- und Investitionsplan die Mittelherkunft und die Mittelverwendung
nach erfolgter Kapitalerhöhung ab.
ERWERBSNEBENKOSTEN
Die Erwerbsnebenkosten betragen CHF 78 750 und resultieren aus der anteiligen Handänderungsgebühr
in Höhe von 0,5 Prozent des Kaufpreises der Liegenschaft.
AKQUISITIONSGEBÜHR
Bereits vor der Gründung der ACRON HELVETIA IX hat die ACRON AG nach geeigneten Liegenschaften
für ein neues Investment gesucht. Im Rahmen ihrer Prüfungen erfüllte das Fachmarktzentrum Näfels alle
Voraussetzungen. Für das Fachmarktzentrum und die Vorverhandlungen mit der Fachmarktzentrum
Näfels­ AG erhält die ACRON AG von der ACRON HELVETIA IX eine Akquisitionsgebühr in Höhe von
2,0 Prozent bezogen auf den vereinbarten Kaufpreis für die Immobilie von CHF 31 500 000, ent­sprechend
CHF 630 000.
46 | F inanzierungs - und I nvestitionsplan
OBJEKTPRÜFUNG, RECHTLICHE UND STEUERLICHE BERATUNG
Die ACRON AG übernahm für die ACRON HELVETIA IX die Objektprüfung, das heisst die Prüfung der
Immobilie­ in Bezug auf die Sachsubstanz und die rechtlichen Rahmenbedingungen. Neben der Prüfung
der Sachsubstanz oblagen der ACRON AG unter anderem die Prüfung der tatsächlichen und rechtlichen
Belastungen der Liegenschaft, der Mietverträge und der Mieterbonitäten sowie die Prüfung des zu über­
nehmenden Fachmarktzentrums. Für diese Tätigkeiten erhält die ACRON AG eine Vergütung in Höhe von
CHF 336 250. Diese Vergütung enthält alle Kosten im Zusammenhang mit der Objektprüfung und des
Eigentumsübergangs, insbesondere die Kosten für die Objektgutachten, die Kosten der rechtlichen und
steuerlichen Beratung sowie etwaige Grundbuchgebühren und Notariatskosten.
ZWISCHENFINANZIERUNGSGEBÜHREN
Die ACRON AG hat die ACRON HELVETIA IX mit den für den Erwerb des Fachmarktzentrums Näfels notwendigen liquiden Mitteln ausgestattet, um den Liegenschaftskauf vorzufinanzieren. Für diese Dienst­
leistung erhält die ACRON AG eine Vergütung in Höhe von rund 1,3 Prozent bezogen auf das Gesamt­
investitionsvolumen, entsprechend CHF 466 000. Dieser Betrag umfasst alle an Dritte gezahlten
Vergütungen für die Vorfinanzierung des Erwerbs und entspricht in voller Höhe den Beträgen, die der
ACRON AG von Dritten in Rechnung gestellt worden sind beziehungsweise noch werden.
FREMDKAPITALKOSTEN
Für die Vermittlung des langfristigen Fremdkapitals erhält die ACRON AG eine Vergütung von CHF 430 000.
Dies entspricht 2,0 Prozent des mit der Bank Linth LBB AG vereinbarten Langfristdarlehens von
CHF 21 500 000.
EMISSIONSABGABE
Die Emissionsabgabe, die in der Schweiz als sogenannte Stempelabgabe fällig wird, beträgt 1,0 Prozent,
bezogen auf das Aktienkapital nach Abzug eines Freibetrags von CHF 1 000 000, und entspricht somit
CHF 125 000.
LIQUIDITÄTSRESERVE
Die anfängliche Liquiditätsreserve beträgt CHF 100 000 und wird in der Gesellschaft ACRON HELVETIA IX
als Barmittel angesetzt.
F inanzierungs - und I nvestitionsplan | 47
INVESTITIONSNEBENKOSTEN
Die Investitionsnebenkosten betragen CHF 1 334 000 und setzen sich zusammen aus den Kosten für die
Vergütungen der ACRON GmbH für die Tätigkeiten im Rahmen des Marketings, der Prospektierung und
der Konzeption sowie für die Vermittlung des Eigenkapitals. Die Vergütung für das Marketing, die
Prospektie­rung und die Konzeption beträgt CHF 530 000 und wurde mit der ACRON GmbH, die dieses
Beteiligungsangebot konzipiert hat, abgeschlossen. Die ACRON GmbH ist insbesondere beauftragt, prognostische Kostenkalkulationen (Finanzierungs- und Investitionsplan, Liquiditätsrechnung und steuer­
liche Ergebnisrechnung) zu erstellen und die für den Verkauf der Aktien der ACRON HELVETIA IX notwendigen Voraussetzungen zu schaffen, eine Vertragskonzeption vorzulegen und kapitalmarktgerecht die
Anwerbung neuer Investoren zu ermöglichen. Im Einzelnen übernimmt sie die Vorbereitung und Erstellung
von Marktberichten, Informationen und weiteren für die Vermarktung erforderlichen Unterlagen sowie die
grafische und textliche Aufbereitung der zusammengetragenen Daten und Unterlagen. Darüber hinaus ist
die ACRON GmbH beauftragt, im Rahmen der Konzeption die rechtlichen und steuerbezogenen Rahmenbedingungen in der Schweiz zu prüfen. Der ACRON AG obliegt die Vermittlung der Investoren, die an der
beabsichtigten Kapitalerhöhung der ACRON HELVETIA IX teilnehmen. Sie erhält für ihre Bemühungen eine
Vergütung in Höhe von CHF 804 000 beziehungsweise 6 Prozent des Kapitaler­höhungsbetrags. Die
ACRON­wird die Vergütung für die Vermittlung von Investoren verwenden, um ihrerseits Kommissionen an
die durch sie eingeschalteten Vermittler zu zahlen.
GESAMTINVESTITION
Die Gesamtinvestition gibt alle vorgenannten Positionen der Investition zusammengefasst wieder.
48 | F inanzierungs - und I nvestitionsplan
| 49
2) LIQUIDITÄTSPROGNOSE (in CHF)
Prognoserechnung - ACRON HELVETIA IX Immobilien AG, Fachmarktzentrum Näfels in Näfels, GL
ab 1.5.2010
2011
2012
2013
2014
2015
1 249 513
1 888 237
1 903 875
1 938 567
1 954 628
1 970 823
JAHRESERFOLG
Nettomieterträge
Zinsertrag liquide Mittel
Erträge gesamt
Versicherung
Instandhaltung
0
0
8 834
9 707
10 722
11 200
1 249 513
1 888 237
1 912 709
1 948 274
1 965 349
1 982 024
8 100
8 173
8 255
8 436
8 521
8 606
20 000
30 270
30 573
31 245
31 558
50 624
Gesellschaftsmanagement
37 485
56 647
57 381
58 448
58 960
59 461
Objektverwaltung
43 733
66 088
66 945
68 190
68 787
69 371
Verwaltungsrat und Revision
24 990
37 765
38 254
38 965
39 307
39 640
3 333
15 000
15 150
15 302
15 455
15 609
Zinsaufwand
700 093
538 751
590 314
585 725
582 212
629 791
Abschreibungen
497 950
995 900
995 900
995 900
995 900
760 400
33 885
32 849
36 067
38 077
37 753
57 590
-120 057
106 794
73 871
107 986
126 897
290 931
Jahreserfolg
-120 057
106 794
73 871
107 986
126 897
290 931
Abschreibungen
497 950
995 900
995 900
995 900
995 900
760 400
Cash Flow vor Tilgung/Ausschüttungen
377 893
1 102 694
1 069 771
1 103 886
1 122 797
1 051 331
-82 500
-110 000
-110 000
-110 000
-110 000
-110 000
Geplante Ausschüttungen*
292 500
877 500
877 500
877 500
877 500
911 250
Nennwertreduktion Aktienkapital
292 500
877 500
877 500
877 500
877 500
911 250
Übrige Aufwendungen
Steuern
Jahreserfolg
CASH FLOW
Tilgung Hypotheken
Dividendenzahlung Aktionäre
in % des urspr. Aktienkapitals p.a.
0
0
0
0
0
0
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,75
Liquidität zu Jahresbeginn
100 000
395 393
1 095 587
1 177 858
1 294 244
1 429 541
Ausschüttung des Vorjahres
0
-292 500
-877 500
-877 500
-877 500
-877 500
-Tilgung
-82 500
-110 000
-110 000
-110 000
-110 000
-110 000
Zuweisung (lfd. Cash Flow)
377 893
1 102 694
1 069 771
1 103 886
1 122 797
1 051 331
Liquidität am Jahresende
395 393
1 095 587
1 177 858
1 294 244
1 429 541
1 493 372
Darlehensstand per 31.12.
21 417 500
21 307 500
21 197 500
21 087 500 20 977 500 20 867 500
Aktienkapital per 31. 12.
13 207 500 12 330 000
11 452 500 10 575 000
* Unter der Annahme, dass die Kapitalerhöhung zum 1. September 2010 stattfindet.
50 | L I Q U I D I T Ä T S P R O G N O S E
9 697 500
8 786 250
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
1 987 155
2 003 625
2 020 232
2 036 980
2 053 868
2 070 899
2 088 073
2 105 391
2 122 856
11 020
10 958
11 009
11 173
10 829
10 091
9 469
8 963
8 561
1 998 175
2 014 583
2 031 241
2 048 152
2 064 697
2 080 990
2 097 542
2 114 354
2 131 417
8 692
8 779
8 867
8 955
9 045
9 135
9 227
9 319
9 412
60 600
61 206
61 818
62 436
63 061
63 691
64 328
64 971
65 621
59 945
60 437
60 937
61 445
61 941
62 430
62 926
63 431
63 943
69 936
70 510
71 093
71 685
72 264
72 835
73 414
74 002
74 600
39 964
40 292
40 625
40 963
41 294
41 620
41 951
42 287
42 628
15 765
15 923
16 082
16 243
16 405
16 569
16 735
16 902
17 071
652 549
647 790
644 277
640 764
742 494
822 645
818 510
814 375
812 464
524 900
524 900
524 900
524 900
524 900
524 900
524 900
524 900
524 900
93 497
96 624
99 581
102 575
88 122
77 195
80 233
83 309
86 054
472 327
488 122
503 061
518 186
445 172
389 971
405 319
420 858
434 724
472 327
488 122
503 061
518 186
445 172
389 971
405 319
420 858
434 724
524 900
524 900
524 900
524 900
524 900
524 900
524 900
524 900
524 900
997 227
1 013 022
1 027 961
1 043 086
970 072
914 871
930 219
945 758
959 624
-110 000
-110 000
-110 000
-110 000
-104 636
-101 954
-101 954
-101 954
-101 954
911 250
911 250
911 250
911 250
911 250
911 250
911 250
911 250
911 250
911 250
911 250
608 000
608 000
608 000
608 000
608 000
455 625
455 625
0
0
303 250
303 250
303 250
303 250
303 250
455 625
455 625
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
1 493 372
1 469 349
1 461 121
1 467 832
1 489 669
1 443 854
1 345 521
1 262 536
1 195 089
-911 250
-911 250
-911 250
-911 250
-911 250
-911 250
-911 250
-911 250
-911 250
-110 000
-110 000
-110 000
-110 000
-104 636
-101 954
-101 954
-101 954
-101 954
997 227
1 013 022
1 027 961
1 043 086
970 072
914 871
930 219
945 758
959 624
1 469 349
1 461 121
1 467 832
1 489 669
1 443 854
1 345 521
1 262 536
1 195 089
1 141 509
20 757 500
20 647 500
20 537 500
20 427 500
20 322 864
20 220 910
20 118 956
20 017 001
19 915 047
7 875 000
6 963 750
6 355 750
5 747 750
5 139 750
4 531 750
3 923 750
3 468 125
3 012 500
L I Q U I D I T Ä T S P R O G N O S E | 51
3) ERLÄUTERUNGEN ZUR PROGNOSERECHNUNG
Die Prognoserechnung beruht zum Teil auf Schätzungen; die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben
können von den prognostizierten Werten abweichen. Ist dies der Fall, so verändern sich die jährlich
ausschüttungsfähigen Barüberschüsse, die Besteuerung und die Wirtschaftlichkeit der Beteiligung. Die
Prognoserechnung basiert teilweise auf variablen Parametern, die von zukünftigen Entwicklungen abhängig sind und hier im Einzelnen erläutert werden.
NETTOMIETERTRÄGE
Die Nettomieterträge ergeben sich aus den mit den Mietern abgeschlossenen Verträgen und betragen für
das Jahr 2010 CHF 1 249 513 (anteilig ab 1. Mai 2010).
Die Mietverträge sehen unterschiedliche Regelungen hinsichtlich der Indexierung der Mieten vor, die
zwischen 70 und 100 Prozent des jährlichen Konsumentenpreisindex liegen. Die Prognoserechnung
berücksichtigt diese unterschiedlichen Indexierungen und orientiert sich hinsichtlich des Anstiegs der
Konsumentenpreise an der aktuellen Prognose der Schweizerischen Nationalbank (SNB Inflationsprognose
Juni 2010), die für 2010 eine Indexsteigerung von 0,9 Prozent vorsieht. Für die Jahre 2011 und 2012 geht
die SNB dann von einer Indexsteigerung von 1,0 beziehungsweise 2,2 Prozent aus. Da für das Jahr 2013
keine weiteren Vorhersagen vorliegen, orientiert sich die Prognoserechnung für die Folgejahre an der
durchschnittlichen Indexsteigerung der letzten zehn Jahre, die rund 1,0 Prozent p.a. betrug.
Nach dem Auslauf der jeweiligen Mietverträge unterstellt die Prognoserechnung, dass die mit den
Mietern vereinbarten Verlängerungsoptionen wahrgenommen werden.
ZINSERTRÄGE DER LIQUIDEN MITTEL
Die Zinserträge ergeben sich aus der Anlage der liquiden Mittel und beinhalten als Näherungswert Zinserträge durch die Anlage der Hälfte der in der Prognoserechnung für das jeweilige Jahr ausgewiesenen
Liquiditätsreserve. In Anbetracht des aktuellen Zinsniveaus sind in der Prognoserechnung für die Jahre
2010 und 2011 keine Zinseinnahmen berücksichtigt worden. Der Anlageertrag wurde ab dem Jahr 2012
durchgehend mit 1,5 Prozent p.a. kalkuliert.
VERSICHERUNG
Die Vermieterin schliesst eine ortsübliche Gebäudeversicherung für die gesamte Liegenschaft inklusive
der fest mit der Mietsache verbundenen Mieterausbauten (ohne Mobiliar) ab, die für das Jahr 2010 mit
CHF 8 100 angesetzt ist und nachfolgend indexiert wird. Die Mieter verpflichten sich, der Vermieterin
Kostenaufstellungen über vorgenommene Mieterausbauten und allfällige nachträgliche Änderungen
vorzulegen. Der Prämienanteil zur Deckung der Mieterausbauten wird den Mietern mit den Nebenkosten
52 | E R L Ä U T E R U N G E N zur P rognoserechnung
in Rechnung gestellt. Der Abschluss von allen anderen für den Betrieb der Mietsache, sämtliche Mieterausbauten und die Warenlager erforderlichen Versicherungen (wie Diebstahl-, Haftpflicht-, Betriebsunterbruch-, Personal- und Mobiliarversicherungen) sind grundsätzlich Sache der Mieter und gehen zu deren
Lasten.
INSTANDHALTUNG
Die Vermieterin ist verantwortlich für den Unterhalt des sogenannten Grundausbaus. Den Mietern obliegt
der Unterhalt aller weitergehenden, nicht im Grundausbau enthaltenen Einbauten, Einrichtungen und
Ausstattungen – die sogenannten Mieterausbauten – sowie der Unterhalt aller weiteren während der
Mietdauer vorgenommenen Veränderungen oder Erneuerungen in oder an der Mietsache. Ausserdem
verpflichten sich die Mieter, Kleinreparaturen am Grundausbau selbstständig auf eigene Kosten vorzu­
nehmen. Die prognostizierten Instandhaltungskosten betragen für das erste Betriebsjahr CHF 30 000 p.a.
und werden für die Folgejahre indexiert. Für das Jahr 2015 werden erhöhte Instandhaltungskosten von
dann CHF 60 000 angenommen, was einem Betrag von rund CHF 7 pro Quadratmeter entspricht. Aufgrund des Neubaus fallen gemäss dem vorliegenden Gutachten in den ersten zehn Jahren keine Instandsetzungskosten an.
GESELLSCHAFTSMANAGEMENT
Die mit der ACRON AG vereinbarte Vergütung für das Gesellschaftsmanagement basiert auf dem
Organisa­tionsreglement der ACRON HELVETIA IX und beträgt 3 Prozent p.a. bezogen auf die von der
ACRON HELVETIA IX erwirtschafteten Erträge und vergütet die Leistungen der ACRON AG für die kaufmännische Verwaltung der Gesellschaft. Die Vergütung ist vierteljährlich im Voraus fällig.
OBJEKTVERWALTUNG / FACILITY MANAGEMENT
Die Objektverwaltung obliegt der ACRON AG, die für ihre Tätigkeit gemäss Organisationsreglement eine
Vergütung von 3,5 Prozent der von der Gesellschaft ACRON HELVETIA IX erwirtschafteten Erträge erhält.
VERWALTUNGSRAT UND REVISION
Die fixe Vergütung des Verwaltungsrates basiert auf dem Organisationsreglement der Gesellschaft
ACRON HELVETIA IX und beträgt pro Verwaltungsratsmitglied maximal netto CHF 7 500 p.a. Zusätzlich
kann der Verwaltungsrat seinen ausserordentlichen Aufwand pro Stunde und ausgewiesene Auslagen
und Spesen für die Gesellschaft abrechnen. Des Weiteren beinhalten die geschätzten Kosten in Höhe von
2 Prozent der von der ACRON HELVETIA IX erwirtschafteten Erträge die Kosten für die jährliche Revision
der Gesellschaft und die Kosten für die Planung und Durchführung der Generalversammlungen. Die tatsächlichen Kosten sind meistens vom zeitlichen Aufwand abhängig und können von den in der Prognoserechnung angenommenen Beträgen abweichen.
E R L Ä U T E R U N G E N zur P rognoserechnung | 53
ZINSAUFWAND
Das langfristige Fremdkapital in Höhe von CHF 21 500 000 wurde in Form eines Hypothekendarlehens als
Endfinanzierung von der Bank Linth LLB AG, Uznach, aufgenommen und am 30. April 2010 ausbezahlt.
Das Darlehen hat eine Laufzeit von zehn Jahren und besteht derzeit aus insgesamt drei Tranchen: zwei
Tranchen zu je CHF 7 150 000 und einer Tranche zu CHF 7 200 000.
Bei der ersten Tranche über CHF 7 150 000 wurden die Zinsen in Höhe von 3,15 Prozent inkl. Marge für
zehn Jahre festgeschrieben.
Die zweite Tranche über ebenfalls CHF 7 150 000 wurde zu einem Zins von 2,35 Prozent inkl. Marge über
fünf Jahre festgeschrieben. Nach Ablauf der fünfjährigen Zinsbindung wurde ein Anschlusszins von
3,4 Prozent inkl. Marge angenommen und entsprechende Zinsen wurden in die Prognoserechnung ein­
gestellt.
Der Betrag der dritten Tranche beläuft sich auf CHF 7 200 000 und wird basierend auf dem 3-M-CHF-Libor
zzgl. einer Marge von 0,8 Prozent verzinst. Die Prognoserechnung geht davon aus, dass der 3-M-CHFLibor­ im Jahr 2010 durchschnittlich 0,49 Prozent betragen und im Jahr 2011 auf 1,2 Prozent ansteigen
wird. Ab dem Jahr 2012 bis zum Laufzeitende des Darlehens wird ein 3-M-CHF-Libor von 1,95 Prozent
angenommen. Dieser Zinssatz liegt somit über dem Durchschnitt des 3-M-CHF-Libor der letzten zehn
Jahre, der rund 1,75 Prozent p.a. betrug.
Nach Ablauf des Darlehens am 30. April 2020 wurde eine zehnjährige Anschlussfinanzierung, basierend
auf dem Darlehensstand am 30. April 2020, unterstellt. Im Rahmen der Prognoserechnung wurde angenommen, dass dieses Darlehen noch mit CHF 20 390 833 valutieren und jährlich zu 4,0 Prozent (inklusive
Marge) verzinst wird.
Zusätzlich zu den Zinsen für das langfristige Hypothekardarlehen enthält die Position Zinsaufwand für das
Jahr 2010 die Zinsen für das Aktionärsdarlehen der ACRON AG, das dem Erwerb der Liegenschaft durch
die ACRON HELVETIA IX diente. Mit erfolgter Aktienkapitalerhöhung wird dieses Zwischenfinanzierungsdarlehen zurückgezahlt, so dass sich der Zinsaufwand im Jahr 2011 nur noch aus den Zinsen für das
langfristige Darlehen der Bank Linth zusammensetzt.
ABSCHREIBUNGEN
Neben den Abschreibungen auf das Fachmarktzentrum Näfels enthält diese Position die Abschreibungen
auf die aktivierten Gründungs- und Organisationskosten. Hinsichtlich der detaillierten Zusammensetzung
und der angenommenen Abschreibungsdauer wird auf die im Kapitel „Steuerliche Verhältnisse“ (vgl.
S. 64 ff.) vorgenommene Beschreibung verwiesen.
54 | E R L Ä U T E R U N G E N zur P rognoserechnung
STEUERN
Es sind die in der Schweiz und im Kanton Glarus üblichen Kapital- und Ertragsteuern angesetzt. Im Einzelnen wird hinsichtlich der steuerlichen Berechnung auf das Kapitel „Steuerliche Verhältnisse“ (vgl. S. 64 ff.)
verwiesen.
JAHRESERFOLG
Der Jahreserfolg stellt den Gewinn nach Steuern (Erträge abzüglich Aufwendungen, Abschreibungen und
Steuern) der ACRON HELVETIA IX nach Schweizer Handelsrecht dar und ist im Besonderen für die Ausschüttung einer Dividende massgeblich.
CASH FLOW VOR TILGUNG UND AUSSCHÜTTUNGEN
Der Cash Flow ist eine wesentliche Kennziffer für die ACRON HELVETIA IX. Er setzt sich aus den
Abschreibungen sowie aus dem zur Verfügung stehenden Jahresüberschuss nach Steuern (Jahres­
erfolg) zusammen. Dieser Cash Flow ist nach Abzug der Tilgungen für das aufgenommene Darlehen die
massgebliche Grösse für die geplante Ausschüttung aus der Nennwertreduktion der Aktien sowie der
Dividenden­zahlung, da die Ausschüttungen eine entsprechende Liquidität an flüssigen Mitteln (zum
Beispiel Bankguthaben) bei der Gesellschaft voraussetzen.
TILGUNG HYPOTHEK
Der Cash Flow vor Tilgung und Ausschüttungen steht sowohl für die Ausschüttungen an die Investoren
der ACRON HELVETIA IX als auch für die Tilgung der von der ACRON HELVETIA IX aufgenommenen Dar­
lehen zur Verfügung. Für die langfristig aufgenommenen Darlehen wurde die mit der Bank Linth LLB AG
vereinbarte Tilgung in Höhe von CHF 110 000 p.a. in die Prognoserechnung eingestellt.
Für die ab dem 30. April 2020 unterstellte Anschlussfinanzierung wurde eine jährliche Tilgung von
0,5 Prozent bezogen auf den prognostizierten Darlehensbetrag von CHF 20 390 833 angenommen und in
der Prognoserechnung berücksichtigt.
GEPLANTE AUSZAHLUNGEN / AUSSCHÜTTUNGEN
Die Gesellschaft plant Ausschüttungen von anfänglich 6,50 Prozent pro Jahr vorzunehmen, bezogen auf
die von den Aktionären erworbenen Aktiennennwerte (Kaufpreis der Aktien). Die Ausschüttungen berechnen sich für das Jahr, in dem die Kapitalerhöhung stattfand, pro rata, das heisst nur für die vollen Monate,
während denen der Investor tatsächlich Aktionär der ACRON HELVETIA IX war. Die Prognoserechnung
geht insofern von einer Aktienkapitalerhöhung zum 1. September 2010 aus und berücksichtigt daher eine
Ausschüttung von 6,50 Prozent p.a. für vier Monate. Ausschüttungen (Nennwertreduktion und Dividenden) erfolgen planmässig jeweils bis zum 31. August des Folgejahres, sind aber im Rahmen der Darstellung der Prognoserechnung der Einfachheit halber bereits im laufenden Jahr ausgewiesen.
E R L Ä U T E R U N G E N zur P rognoserechnung | 55
LIQUIDITÄTSRESERVE
Die liquiden Mittel betragen bei prognosegemässer Abwicklung des Investitionsplans anfänglich
CHF 100 000. Sie setzen sich in den Folgejahren aus dem Bestand der Liquiditätsreserve des Vorjahres
und dem laufenden Überschuss beziehungsweise der laufenden Unterdeckung (Saldo aus dem Cash
Flow vor Tilgung und Ausschüttung abzüglich Tilgungen und Ausschüttungen) zusammen. Die Liquiditätsreserve steht der Gesellschaft für ausserordentliche Aufwendungen im Rahmen von Instandhaltungs­
arbeiten oder zur Gewinnung neuer Mieter zur Verfügung.
DARLEHENSSTAND LANGFRISTFINANZIERUNG
Ausgewiesen wird der jeweilige Stand des Darlehens, wie er sich bei prospektgemässem Verlauf der
Beteiligung auf Basis der dargestellten Annahmen und Verträge ergibt. Der Darlehensstand ermittelt sich
aus dem Darlehensstand des Vorjahres abzüglich der im jeweiligen Jahr vorgenommenen Tilgungen.
AKTIENKAPITAL
Ausgewiesen wird der jeweilige Stand des Aktienkapitals, wie er sich bei prospektgemässem Verlauf der
Beteiligung auf Basis der dargestellten Annahmen ergibt. Das Aktienkapital ermittelt sich jeweils aus dem
anfänglichen Aktienkapital von CHF 13 500 000 beziehungsweise dem jeweiligen Vorjahresbestand
abzüglich der im jeweiligen Jahr ausgewiesenen Nennwertreduktionen. Allerdings erfolgen die Nennwertreduktionen plangemäss zum 31. August des jeweiligen Folgejahres, sie sind im Rahmen der Darstellung
der Prognoserechnung der Einfachheit halber jedoch bereits im laufenden Jahr ausgewiesen.
56 | E R L Ä U T E R U N G E N zur P rognoserechnung
Verkaufsszenario
MÖGLICHE VERKAUFSSZENARIEN
Dem Mehrheitsbeschluss der Aktionäre obliegt unter Berücksichtigung des zum jeweiligen Zeitpunkt zu
realisierenden Ertrags die Entscheidung, unter welchen Voraussetzungen und zu welchen Bedingungen
das Investment liquidiert beziehungsweise die Liegenschaft veräussert werden soll.
1. DIE VERÄUSSERUNG DER IMMOBILIE
Die Liegenschaft wird von der Gesellschaft nach dem Beschluss der Generalversammlung zu einem
bestimmten Preis verkauft. Im Anschluss daran erfolgen die Liquidation der Gesellschaft und die Ausschüttung des Liquidationserlöses abzüglich der Schulden der Gesellschaft an die Aktionäre. Hierbei ist
der Liquidationserlös, der die anteiligen Anschaffungskosten der Aktien des Aktionärs übersteigt, als
Dividende zu versteuern.
2. DIE VERÄUSSERUNG DER AKTIEN
Neben dem Liegenschaftsverkauf durch die Gesellschaft besteht bei reinen Objektgesellschaften die
Möglichkeit, die Aktien der Gesellschaft zu veräussern (mittelbarer Erwerb der Immobilie). Diese Entscheidung obliegt nach Angebot eines potenziellen Erwerbers jedem Aktionär selbst. Sowohl in der
Schweiz als auch in Deutschland birgt dies für die Aktionäre der ACRON HELVETIA IX in steuerlicher Hinsicht deutliche Vorteile, der Preis gegenüber dem Direkterwerb der Immobilie fällt in der Regel jedoch
geringer aus.
3. HANDELBARKEIT DER AKTIEN – BÖRSENKOTIERUNG
Den Reiz des HELVETIA-Anlagekonzepts macht unter anderem die von der ACRON bereits dreimal realisierte Kotierungsmöglichkeit aus, um die Aktien somit handelbar beziehungsweise fungibel zu machen
sowie den Aktienwert auf andere Art und Weise zu realisieren. Dieser Weg liegt – wie auch der Entscheid
V E R K A U F S S Z E N A R I O | 57
zur Liegenschaftsveräusserung – im Ermessen der Aktionäre der ACRON HELVETIA IX. Drei HELVETIABeteiligungen hat ACRON bereits an der BX Berne eXchange kotiert und so einen geregelten Markt
geschaffen, der den Aktionären die individuelle Veräusserung ihrer gesamten Aktien oder Teile davon
ermöglicht. Grundsätzlich besteht diese Handhabe ebenfalls für die ACRON HELVETIA IX.
BEWERTUNG AUSSERBÖRSLICHER WERTANLAGEN
Die aussagefähige Wertermittlung der ACRON HELVETIA IX-Aktien wird durch die kaum abschätzbare
Markt­situation in beispielsweise 2024 erschwert. Um dennoch einen aussagefähigen Wert für die Aktien
von der ACRON HELVETIA IX zu ermitteln, wird auf theoretische Über­legungen anhand der in der
Prognoserechnung­ausgewiesenen Werte zurückgegriffen, um auf dieser Basis einen annähernden Wert
zu bestimmen. Dabei wird, da es sich um eine Schweizer Immobiliengesellschaft mit Immobilienbesitz
ausschliesslich in der Schweiz handelt, auf die Schweizer Verhältnisse abgestellt.
Net Asset Value – Nettovermögenswert
Der Aktienwert einer Immobiliengesellschaft ergibt sich in der Regel aus dem sogenannten Net Asset
Value (NAV) der Gesellschaft beziehungsweise einer Aktie. Er berechnet sich als Differenz der Marktwerte
des Vermögens (also der Liegenschaft) und der Schulden der Immobiliengesellschaft, entspricht also
dem Reinvermögen unter Einschluss der stillen Reserven. Der NAV der ACRON HELVETIA IX lässt sich
danach also wie folgt berechnen:
Für das Jahr 2024 wäre bei den Nettomieterträgen von CHF 2 122 856 ein Verkehrswert der Immobilie
von rund CHF 33 966 000 zu unterstellen. Der prognostizierte Faktor beim Verkauf der Liegenschaft
entspricht mit einem Abschlag von rund einer Jahresnettomiete dem Einkaufsfaktor bei Erwerb der Immobilie im Jahr 2010 (16,8-fach). Der angenommene Marktwert würde sich um die Ende 2024 geplante Liquidität von CHF 230 259 erhöhen und damit für das Jahr 2024 nur unwesentlich höher als der bereits am
26. November 2009 gutachterlich ausgewiesene Marktwert der Liegenschaft von CHF 33 040 000 liegen.
Vom für das Jahr 2024 prognostizierten Marktwert inklusive der vorhandenen Liquidität wäre das Fremdkapital per 2024 von CHF 19 915 047 abzuziehen, sodass sich für die ACRON HELVETIA IX insgesamt ein
Net Asset Value von zirka CHF 14 281 000 ergäbe; pro Aktie entspräche dies einem NAV von rund CHF 106.
58 | V E R K A U F S S Z E N A R I O
Dieser Wert muss nicht unbedingt dem zukunftsorientierten Börsenkurs entsprechen. Die Relation hängt
wesentlich vom wirtschaftlichen Umfeld und der Art der Umsetzung der Handelbarkeit zum Realisierungszeitpunkt ab. Die Relation zwischen dem inneren Wert (NAV) und dem Börsenwert ist davon abhängig,
welche Strategie das einzelne Immobilienunternehmen verfolgt.
CHF
Verkehrswert der Immobilie
+ Liquidität Ende 2024
– Fremdkapital Ende 2024
Net Asset Value für ACRON HELVETIA IX
33 965 689
230 259
19 915 047
14 280 901
Auf 135 000 Aktien verteilt ergäbe dies einen Wert von rund CHF 106 pro Aktie.
GESAMTERFOLG
Unter Berücksichtigung des in diesem Kapitel hergeleiteten inneren Werts einer Aktie der ACRON
HELVETIA IX ist eine Prognose des Gesamterfolgs des Investments möglich. Dafür werden die im
Prognose­zeitraum erfolgten Ausschüttungen (2010 bis 2024) und der prognostizierte Verkaufserlös aus
der Veräusserung der Aktien kumuliert und in das Verhältnis zum investierten Aktienkapital gesetzt.
Der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss an die Aktionäre wird für eine Beteiligung von beispielsweise
CHF 100 000 insgesamt rund CHF 205 800 betragen (vor Steuern). Abzüglich des anfänglich investierten
Betrags ergäbe sich damit ein Vermögenszuwachs von CHF 105 800, was einer IRR (Internal Rate of
Return) von 7,7 Prozent entspricht.
Die IRR, auch interner Zinsfuss genannt, ist ein Verfahren der dynamischen Investitionsrechnung. Sie
ermöglicht es, für eine Investition oder Kapitalanlage, bei der unregelmässige und schwankende Erträge
anfallen, eine (theoretische) mittlere jährliche Rendite zu berechnen. Der interne Zinsfuss darf allerdings
nicht als alleiniges Kriterium für die Vorteilhaftigkeit einer Investition in steuerorientierte Kapitalanlagen
herangezogen werden, sondern muss immer im Gesamtzusammenhang betrachtet werden. Insbesondere der Vergleich mit Renditen von anderen Kapitalanlagen, zum Beispiel festverzinslichen Wertpapieren,
ist nicht zweckmässig.
V E R K A U F S S Z E N A R I O | 59
Ausschüttungskombination:
Dividende und steuerfreie
Nennwertreduktion
Exkurs: Nennwertreduktion
Bei einer Nennwertreduktion wird der Nennwert der Aktie um einen bestimmten Betrag reduziert. Dieser
Ausschüttungskombination:
wird anstelle einer Dividende den Aktionären ausgezahlt. Das bilanzielle Aktienkapital wird um den
Dividende und steuerfreie
entsprechen­den Betrag herabgesetzt. Im Gegensatz zu einer Dividende unterliegt die Nennwertrück­
Nennwertreduktion
zahlung einer Schweizer Gesellschaft bei einem Aktionär mit Schweizer Wohnsitz, der die Aktien im
Privat­vermögen hält und nicht als gewerbsmässiger Wertschriftenhändler gilt, weder der Verrechnungsnoch der Einkommenssteuer.
Steuerlich werden Nennwertreduktionen als Kapitalrückzahlung – nicht als Dividenden – behandelt. Da
sie insoweit nach den jeweiligen nationalen Regelungen auch keiner anderen Einkunftsart zuzuordnen
sind und folglich weder in der Schweiz noch in Deutschland einer Besteuerung unterliegen, sind auch die
Regelungen des Doppelbesteuerungsabkommens nicht einschlägig. So wird die Zahlung des Rückführungsbetrags (Nennwertreduktion der Aktien) auch nicht von der schweizerischen Verrechnungssteuer
erfasst.
Durch die Nennwertreduktion verändert sich der Anteil des Aktionärs an der Gesellschaft nicht.
Die Zahl der Aktien bleibt bei der Nennwertreduktion unverändert.
Die für die Nennwertreduktion notwendigen liquiden Mittel stammen aus den laufenden Mieteinnahmen.
Die für den anlässlich einer späteren Veräusserung erzielten Kaufpreis massgebliche Substanz bleibt
folglich für den einzelnen Aktionär trotz Nennwertreduktion vollumfänglich erhalten. Vom Aktionär
müssen­lediglich die ausgeschütteten Dividenden versteuert werden.
Die Nennwertreduktion ist ein in der Schweiz weit verbreitetes Instrument für die Vornahme von
Ausschüt­tungen. Beispiele für Unternehmen, die Nennwertreduktionen vornehmen sind Mobimo, PSP
Swiss Property, Swiss Prime Site, Swiss Life Holding AG, Swisscom AG, ABB, Implenia AG und Looser
Holding AG.
60 | E x kurs N ennwertreduktion
Nennwertreduktion – weit verbreitete Ausschüttungsmethode
Swiss Life Holding AG „Die Gewinnausschüttung der Swiss Life
Holding­an ihre Aktionärinnen und Aktionäre betrug in der Berichtsperiode
CHF 159 Millionen bzw. CHF 5 je Aktie. Diese erfolgte in Form einer Nennwertreduktion.“
(Quelle: Swiss Life; Finanzbericht 2009)
Swisscom AG „Zusätzlich zur Dividende wurde in den Geschäftsjahren
2000, 2001 und 2002 CHF 8.-- pro Aktie (steuerfrei) im Rahmen einer
Nennwertreduktion ausbezahlt.“
(Quelle: Swisscom AG 2010)
Implenia AG „In das laufende Geschäftsjahr 2010 ist
Implenia­ mit einem rekordhohen Auftragsbestand­ von über
3,4 Milliarden Franken (+16,4 %) gestartet, was den Konzern
mit Zuversicht nach vorne blicken lässt. Der Verwaltungsrat
Looser Holding AG „Die Aktionäre der Looser
schlägt der Generalversammlung eine um 40 % auf
Holding AG stimmten an der 5. ordentlichen
0,70 Franken erhöhte Dividende in Form einer Nennwert­
General­versammlung in St. Gallen allen Anträgen
reduktion vor.“
des Verwaltungsrates zu. Den Antrag zur erst­
(Quelle: Pressemitteilung Implenia AG vom 11. März 2010)
maligen Ausschüttung in Form einer Nennwert­
reduktion bestätigten die Aktionäre mit grosser
Mehrheit.“
(Pressemitteilung Looser Holding AG vom 30. April 2010)
ABB „Am 5. Mai 2009 billigte die Generalversammlung von ABB die Ausschüttung
einer Dividende­in Höhe von CHF 0,48 je Aktie in Form einer Nennwertreduktion. ABB
geht davon aus, dass die Nennwertreduktion am 24. Juli 2009 beim Handelsregister
Zürich eingetragen wird.“
(Quelle: Presse­mit­teilung ABB vom 23. Juli 2009)
E x kurs N ennwertreduktion | 61
RISIKEN
Investoren, die im Zusammenhang mit dieser Erstemission den Kauf
von Gesellschaftsanteilen der ACRON HELVETIA IX erwägen, sollten
die nachstehenden spezifischen, jedoch nicht abschliessenden
Risiko­faktoren berücksichtigen. Solche Risiken können einzeln oder
in Kombination die Ertragslage der Immobiliengesellschaft und die
Bewertung des Gesellschaftsvermögens negativ beeinflussen und zu
einer Verminderung des Aktienwerts führen.
Die Prognosen in diesem Verkaufsprospekt sind keine Zukunftsvorhersagen, sondern Schätzungen künftiger Entwicklungen, die auf
aktuellen Erwartungen basieren. Tritt ein im Folgenden genanntes
Risiko ein, kann dessen Auswirkung auf das Gesamtergebnis durch
einen ansonsten planmässigen Verlauf bis zu einem gewissen Grad
aufgefangen werden. Treten mehrere Risiken gleichzeitig ein, sind
erhebliche Störungen des planmässigen Verlaufs dieser länger­
fristigen Investition möglich (Kumulierungsrisiko). Als Ergebnis der
verschiedenen Risikofaktoren – insbesondere wenn sie kumuliert
auftreten – kann keine Garantie dafür gegeben werden, dass die prognostizierten Barüberschüsse der Gesellschaft eingehalten werden
oder die Gesellschaft in der Lage sein wird, den Aktionären das
investierte Eigenkapital zurückzuzahlen.
LEERSTANDS- UND BONITÄTSRISIKO
Im Falle einer drohenden Insolvenz eines Mieters der Immobilie in
Näfels kann es zu Zahlungsausfällen gegenüber der Beteiligungs­
gesellschaft kommen. Diese Situation könnte im schlimmsten Fall für
den Aktionär zum Verlust seiner gezeichneten Beteiligung abzüglich
der bereits erhaltenen Ausschüttungen führen.
WERTENTWICKLUNGSRISIKO / KONJUNKTURRISIKO
Sollte sich der schweizerische Immobilienmarkt beziehungsweise
der Standort des Fachmarktzentrums in Näfels entgegen den Erwartungen negativ entwickeln, könnte dies auch die Wertentwicklung
der Liegenschaft beeinträchtigen. Der Wert einer gewerblich genutzten Immobilie richtet sich nach den erzielten beziehungsweise erzielbaren Mieten beziehungsweise Pachterträgen. Die Folge könnte sein,
dass anlässlich eines Verkaufs der Beteiligungsgesellschaft die
Immobilie zu einem geringeren Wert veräussert werden könnte als
angenommen. Des Weiteren ist zu beachten, dass die in der Dar­
stellung der Mittelverwendung ausgewiesenen, nicht wertbildenden
Faktoren – zum Beispiel die im Zusammenhang mit dem vorliegenden Angebot anfallenden Emissionskosten – erst durch einen
entsprechenden Wertzuwachs der Immobilie kompensiert werden
müssen, bevor ein Veräusserungsgewinn entsteht.
ZERSTÖRUNG / UNTERGANG
Ab dem Eigentumserwerb trägt die Gesellschaft das wirtschaftliche
Risiko des zufälligen Untergangs oder der teilweisen Zerstörung der
Immobilie. Zwar sind die Mieter nach dem jeweiligen Mietvertrag
verpflichtet, entsprechende Versicherungen einschliesslich einer
Betriebsausfallversicherung (diese umfasst auch eine Mietausfallversicherung) abzuschliessen, dennoch lassen sich nicht alle Risiken
vollumfänglich versichern beziehungsweise werden von den Ver­
sicherungen aus dem Versicherungsschutz ausgenommen, wie beispielsweise das Risiko höherer Gewalt und Kriegs-, Nuklear- und
Terrorrisiken. Des Weiteren wären etwaige Versicherungen nicht zur
Erbringung der Versicherungsleistungen verpflichtet, wenn beispielsweise die Versicherungsprämien nicht bezahlt oder etwaige wesentliche vertragliche Pflichten verletzt würden. Deshalb kann es bis zu
62 | R I S I K E N
einem Totalverlust der Beteiligung kommen beziehungsweise können
die mit der Beteiligung angestrebten Ziele ganz oder teilweise nicht
erreicht werden.
ZINSENTWICKLUNG / ANSCHLUSSFINANZIERUNG
Das Gesamtinvestitionsvolumen der Gesellschaft ist zu rund
61 Prozent fremdfinanziert. Damit wirken sich Abweichungen von
den prognostizierten Einnahmen und Ausgaben stärker auf die Eigenkapitalrentabilität aus als bei einer geringeren Fremdfinanzierungsquote. Die ausstehenden Hypothekenbeträge sind nach Auslauf der
vereinbarten Darlehensdauer rückzahlbar. Neue Finanzierungen
könnten nicht oder nur zu schlechteren Konditionen beschafft
werden­, was negative Auswirkungen auf die Liquidität und Ertrags­
situation der Gesellschaft hätte.
Die Rollover-Tranche in Höhe von CHF 7 200 000, die etwa ein Drittel
des langfristigen Darlehens ausmacht, ist abhängig von der Entwicklung des 3-M-CHF-Libors. Dieser wird nach Ablauf der drei Monate
neu zu den jeweils aktuellen Libor-Konditionen fixiert. Demnach
kann nicht ausgeschlossen werden, dass der 3-M-CHF-Libor über
die in der Prognoserechnung angenommene Höhe steigt, was
die Barüberschüsse­ der ACRON HELVETIA IX und damit die Ausschüttungen an die Aktionäre negativ beeinflussen könnte.
ANSCHLUSSVERMIETUNG / NUTZUNGSÄNDERUNG
Sofern beispielsweise nach einem Auslaufen eines Mietvertrags oder
bei einem Ausfall von Mietern und Garanten Anschlussvermietungen
notwendig werden, kann es sein, dass die Flächen des Beteiligungsobjekts zu wesentlich schlechteren Mietkonditionen vermietet beziehungsweise verpachtet werden müssen. Im schlimmsten Fall kann
dies ebenfalls zur Insolvenzgefährdung der Beteiligungsgesellschaft
führen.
ÄNDERUNG VON GESETZEN ODER VORSCHRIFTEN /
STEUERLICHE RISIKEN
Mögliche zukünftige Änderungen von Gesetzen, Doppelbe­
steuerungsabkommen, sonstigen Vorschriften oder der Praxis von
Behörden, insbesondere im Bereich des Steuer-, Miet-, Umweltschutz-, Raumplanungs- und Baurechts und des Bundesgesetzes
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
(Lex Koller), können Einfluss auf die Immobilienpreise, Kosten und
Erträge und damit auf die Bewertung des Gesellschaftsvermögens
und der Aktien haben.
Bei der in der Prognoserechnung vorgenommenen Ermittlung des
Jahreserfolgs der ACRON HELVETIA IX besteht das Risiko, dass die
schweizerischen Steuerbehörden etwaige Vergütungszahlungen oder
die geplanten Abschreibungen als unangemessen betrachten. Dies
hätte zur Folge, dass die von der Gesellschaft zu versteuernden
Ergebnisse­ und damit die Steuerzahlungen höher als angenommen
wären beziehungsweise die Vergütungszahlungen als Aus­
schüttungen behandelt würden.
UMWELTRISIKEN / ERSCHLIESSUNGSKOSTEN
Die Parzelle 113 in der Gemeinde Näfels mit dem Fachmarktzentrum
ist nach Auskunft vom 16. November 2009 des Kantons Glarus
weder­ im Kataster der belasteten Standorte noch im Altlasten­
verdachtsflächen-Kataster vermerkt. Die Möglichkeit von unbekannten, später zutage tretenden Altlasten kann aber generell nicht aus-
geschlossen werden. Diese können zu erheblichen, nicht
vorgesehenen Sanierungskosten mit entsprechenden Auswirkungen
auf die Bewertung des Gesellschaftsvermögens und der Aktien führen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass im Laufe der langen
Beteiligungsdauer Erschliessungsmassnahmen durch die Gemeinde
Näfels neu durchgeführt werden, deren Kosten von der Gesellschaft
zu tragen sind, ohne dass diese Kosten an die Mieter überwälzt
werden­können.
RISIKEN AUS DER MODELLRECHNUNG
Die im Prospekt vorgenommenen Berechnungen beruhen auf Modell­
annahmen. Die in den Prognosen unterstellten Annahmen basieren
auf vereinbarten Mietpreisen und Erwartungen der Geschäfts­
führung hinsichtlich des Schweizer Konsumentenpreisindexes, an
dem sich die jährlichen Mietsteigerungen orientieren. Der auf Basis
dieser Modellzahlen im Prospekt dargestellte wirtschaftliche Erfolg
kann grundsätzlich nicht garantiert werden.
GESELLSCHAFTERBESCHLÜSSE (MAJORISIERUNGSRISIKO)
Die Statuten der ACRON HELVETIA IX sehen in der Regel eine Mehrheitsbeschlussfassung aufgrund der abgegebenen Stimmen in der
Gesellschafterversammlung vor. Sofern sich an diesen Beschluss­
fassungen nur wenige Investoren beteiligen, besteht das Risiko, dass
eine Minderheit Beschlüsse fasst, die von der gesamten Gesellschaft
und damit von allen Investoren getragen werden müssen. Diese
Beschlüsse­ können weitreichende ökonomische und steuerliche
Folgen­für alle Aktionäre haben. Selbst die in den Aktien verbrieften
Mitgliedschaftsrechte können durch verschiedene gesellschafts­
bezogene Massnahmen bis hin zum Verlust der Aktionärsstellung
verändert oder durch andere Rechte ersetzt werden.
EINNAHMEN
Die Ertragserwartungen gehen davon aus, dass die Mieter ihre
Verpflichtungen­erfüllen. Vorausgesetzt ist jedoch, dass sich die wirtschaftliche Situation der Mieter nicht entscheidend verschlechtert
(siehe auch Leerstands- und Bonitätsrisiko). Bei einer Nichterfüllung
des Mietvertrags durch den Mieter und/oder bei fehlenden Vertragsverlängerungen kann es zu Mietausfällen kommen, abhängig davon,
ob und zu welchen Konditionen diese Flächen neu vermietet werden
können.
AUSGABEN
In den Prognosen wurden die vertraglich vereinbarten Ausgaben auf
Basis der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen konstant unterstellt.
Falls es Leerstände gibt, höhere Ausgaben anfallen oder die nicht auf
die Mieter umlegbaren Kosten höher ausfallen als geschätzt, können
sich der geplante Barüberschuss und damit die Ausschüttungen an
die Aktionäre (Dividenden und Nennwertreduktionen) mindern. Nach
Auslauf der Mietverträge können die Verlängerungen oder Neuvermietungen zusätzliche Kosten verursachen (Renovierung, Umbaumassnahmen, Vermietungsprovision), die die hierfür prognostizierten Kosten der Instandhaltung übersteigen und damit die Ertragslage
beeinträchtigen. Bei der Bewirtschaftung von Immobilien fallen
laufend Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzung, zur Moder­
nisierung von Einrichtungen oder Teilen des Gebäudes sowie für
Massnahmen zur Aufrechterhaltung der Attraktivität an, die mög­
licherweise nicht auf die Mieter umgelegt werden können.
ANLAGEDAUER UND FUNGIBILITÄT
Die Gesellschaftsstatuten sehen kein reguläres Ausscheiden aus der
Gesellschaft vor. Der Aktionär kann seine Beteiligung jedoch jederzeit auf andere Personen übertragen. Beschränkungen in Bezug auf
die etwaige Weiterveräusserung der Aktien bestehen in der Verpflichtung, dafür Sorge zu tragen, dass der neue Aktionär die gleiche
Rechtstellung wie der alte Aktionär übernimmt. Im Übrigen ist darauf
hinzuweisen, dass derzeit noch kein geregelter Markt für die Ver­
äusserung derartiger Anteile besteht und es dementsprechend
schwierig sein kann, Kaufinteressenten zu finden. Eine Beteiligung
an der ACRON HELVETIA IX ist daher nicht für Investoren geeignet,
die auf eine kurzfristige Verfügbarkeit ihres investierten Kapitals
angewiesen­sind.
R I S I K E N | 63
STEUERLICHE verhältnisse
Der folgende Abschnitt enthält neben der Darstellung der steuerlichen Situation der ACRON HELVETIA IX Immobilien AG eine kurze
Zusammenfassung einiger wichtiger schweizerischer Besteuerungsgrundsätze, die im Zusammenhang mit den Namenaktien für den
Aktionär bedeutsam sind oder werden können.
Gewinn- und Kapitalsteuern der
ACRON HELVETIA IX Immobilien AG
Die ACRON HELVETIA IX ist eine Kapitalgesellschaft mit Gesellschaftssitz in Näfels, Kanton Glarus, Schweiz. Sie ist sowohl aufgrund
des Gesellschaftssitzes als auch dem Ort der tatsächlichen Geschäftsleitung in der Schweiz mit ihrem weltweiten Kapital und ihren
weltweiten Einkünften grundsätzlich unbeschränkt steuerpflichtig
und unterliegt – insbesondere mit den Mieteinkünften, mit den Zinserträgen sowie gegebenenfalls mit den Gewinnen aus der Ver­
äusserung der Immobilie – in der Schweiz der ordentlichen Besteuerung.
Bemessungsgrundlage für die Gewinnsteuern ist der sogenannte
Reingewinn nach Steuern, das heisst der nach den Grundsätzen des
schweizerischen Handelsrechts ermittelte Saldo der Erfolgsrechnung
(gegebenenfalls unter Berücksichtigung von steuerlichen Berichtigungen). Der nach den Grundsätzen des Handelsrechts ermittelte
Jahresgewinn (nach Steuern) steht – nach Bildung der allgemeinen
Reserve nach Art. 671 OR – grundsätzlich der Gesellschafter­
versammlung zur Ausschüttung zur Verfügung. Ausschüttungen können aus dem Bilanzgewinn (Jahresgewinn und Gewinnvortrag beziehungsweise abzüglich Verlustvortrag) und den freien Reserven sowie
aus jenem Teil der allgemeinen Reserve vorgenommen werden, der
50 Prozent des nominellen Aktienkapitals übersteigt. Entstehende
Verluste können steuerlich sieben Jahre vorgetragen und somit in
diesem Zeitraum mit zukünftigem Reingewinn nach Steuern der
Gesellschaft verrechnet werden.
Die aktivierten Gründungs- und Organisationskosten in Höhe von
CHF 2 355 000, die sich aus der Emissionsabgabe sowie den mit
der ACRON AG und ACRON GmbH abgeschlossenen Verträgen für
das Marketing, die Prospektierung und Konzeption, die Eigen- und
Fremdkapitalvermittlung und den Zwischenfinanzierungsgebühren
ergeben, werden zu 20 Prozent p.a. linear über eine Laufzeit von fünf
Jahren abgeschrieben.
Der Buchwert der Liegenschaft (ohne Grund und Boden) in Höhe von
CHF 26 245 000, der sich aus dem Kaufpreis der Liegenschaft zuzüglich der Erwerbsnebenkosten, der Akquisitionsgebühr und der Objektprüfungsvergütung abzüglich des Wertes des Grund und Bodens
ergibt, wird über eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren linear zu
2 Prozent p.a. abgeschrieben.
Die laufenden Verwaltungs- und Liegenschaftskosten der Gesellschaft, das heisst insbesondere die Kosten der Gesellschafts- und
der Objektverwaltung, die Kosten für den Verwaltungsrat und für die
Revisionsstelle, können im Jahr ihrer jeweiligen Entstehung komplett
als Aufwand berücksichtigt werden.
In der Schweiz wird auf Bundesebene eine Körperschaftsteuer von
8,5 Prozent erhoben, und zwar auf den steuerlich massgebenden
Reingewinn nach Steuern der Gesellschaft. Die Gemeinde Näfels und
der Kanton Glarus erheben ihrerseits eine von der Höhe des Gewinns
abhängige Gewinnsteuer. Die einfache Gewinnsteuer beträgt
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9 Prozent­ für das Jahr 2010. Unter Berücksichtigung der Gemeindesteuern, des Steuerfusses des Kantons und der Kirchensteuer ergibt
sich ein Tarif von insgesamt 11,295 Prozent.
Ferner hat die ACRON HELVETIA IX für kantonale und kommunale
Steuerzwecke eine Kapitalsteuer zu entrichten. Bemessungsgrund­lage
für die Kapitalsteuer ist grundsätzlich das steuerbare Eigen­kapital
der ACRON HELVETIA IX. Im Kanton Glarus beträgt der Basissteuersatz 0,2 Prozent (beziehungsweise 0,251 Prozent unter Berücksichtigung der Gemeindesteuern, des Steuerfusses des Kantons und der
Kirchensteuer). Ab 2010 wird die Gewinnsteuer an die Kapitalsteuer
angerechnet. Der Bund erhebt keine Kapitalsteuer. Im Rahmen der
Prognoserechnung wurde davon ausgegangen, dass die vorstehenden Steuersätze für den gesamten 15-jährigen Prognosezeitraum
konstant bleiben.
Grundstückgewinnsteuer
Im Kanton Glarus werden die Grundstückgewinne juristischer Per­
sonen dem übrigen Gewinn hinzugerechnet und der ordentlichen
Steuer unterstellt.
Emissionsabgabe
Die Ausgabe von Aktien (beziehungsweise die Begründung von Be­
teiligungsrechten) unterliegt der Emissionsabgabe von 1 Prozent.
Abgabepflichtig ist der Emittent der Beteiligungsrechte. Die Ausgabe
der Aktien an der ACRON HELVETIA IX löst die Emissionsabgabe
von 1 Prozent auf den Betrag von CHF 13,5 Millionen abzüglich des
Freibetrags von insgesamt CHF 1 Million aus.
Die Emissionsabgabeforderung entsteht mit der Eintragung der
Begrün­dung oder Erhöhung der Beteiligungsrechte in das Handels­
register und ist dann von der ACRON HELVETIA IX innerhalb von
30 Tagen zu bezahlen.
STEUERLICHE VERHÄLTNISSE
FÜR EINEN SCHWEIZER AKTIONÄR
Die nachfolgenden Erläuterungen setzen voraus,
• dass der Investor eine in der Schweiz unbeschränkt steuerpflich­
tige, natürliche Person ist und
• dass der Investor die Aktien im Privatvermögen hält.
Vorbemerkung
Die nachfolgenden Erläuterungen geben nur Grundzüge der steuerlichen Verhältnisse für einen in der Schweiz steuerlich ansässigen Investor wieder und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Für
künftige Änderungen der Steuervorschriften oder der Verwaltungspraxis kann keine Gewähr übernommen werden.
Die Besteuerung des Aktionärs in der Schweiz
Der Investor bei der ACRON HELVETIA IX erhält die folgenden drei
unterschiedlichen Auszahlungen, die aus seiner Stellung als Aktionär
resultieren:
• Dividendenzahlung der Gesellschaft,
• Nennwertreduktion und
• möglicher Veräusserungsgewinn aus der Veräusserung seiner Aktien.
Die einkommensteuerliche Behandlung dieser Auszahlungen sowie die
Besteuerung der Aktien im Rahmen der Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf der Ebene des Investors werden nachfolgend dargestellt.
Dividendeneinkünfte
In der Schweiz stellen Dividendenzahlungen einer Schweizer Kapitalgesellschaft beim Aktionär einen der Einkommensteuer unterliegenden steuerbaren Vermögensertrag dar. Die effektive Einkommensteuerbelastung der Dividendeneinkünfte beim Investor ist unter
anderem abhängig vom steuerrechtlichen Wohnsitz des Investors in
der Schweiz sowie dem übrigen steuerbaren Einkommen des Investors, deshalb ist eine allgemeine Aussage bezüglich der effektiven
Einkommensteuerbelastung der Dividendeneinkünfte beim Investor
nicht möglich. Im Hinblick auf die Feststellung der effektiven Einkommensteuerbelastung der Dividendeneinkünfte beim Aktionär wird
ihm daher geraten, seinen persönlichen Steuerberater zu konsultieren.
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Unentgeltliche Vermögenstransfers der Aktien der ACRON HELVETIA
IX unterliegen in der Schweiz grundsätzlich der kantonalen und/oder
kommunalen Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Für unentgeltliche
Verfügungen zu Lebzeiten oder von Todes wegen an Ehegatten und
an direkte Abkömmlinge wird jedoch mit Ausnahme einiger Kantone
keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer mehr erhoben. Zum Beispiel sind für im Kanton Zürich steuerlich ansässige Schenker oder
Erblasser der Ehegatte und die Nachkommen des Schenkers oder
Erblassers von der Erbschafts- und Schenkungssteuer gemäss
EschG ZH § 11 befreit. Anders dagegen im Kanton Bern, wo lediglich
der Ehegatte, nicht aber die Nachkommen des Schenkers oder Erblassers von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit ist (EschG
BE Art. 9).
Die von der ACRON HELVETIA IX auf den Dividendenzahlungen in
Abzug zu bringende Verrechnungssteuer von 35 Prozent kann der in
der Schweiz steuerlich ansässige Aktionär grundsätzlich vollständig
zurückfordern, sofern unter anderem die Dividendenzahlungen ordnungsgemäss in der privaten Steuererklärung deklariert werden.
Steuerliche Verhältnisse für einen
Deutschen Aktionär
Nennwertreduktion
Die Zahlung des Rückführungsbetrags aus der Nennwertreduktion
ist für den Schweizer Aktionär, der seine Beteiligung im Privatver­
mögen hält, steuerfrei.
Die nachfolgenden Erläuterungen setzen voraus,
• dass der Investor eine in Deutschland unbeschränkt steuerpflich­
tige, natürliche Person ist und
• dass der Investor die Aktien im Privatvermögen hält.
Veräusserungsgewinn aus der Aktienveräusserung
Kapital- und Veräusserungsgewinne durch den Verkauf der Aktien
der ACRON HELVETIA IX sind für den Schweizer Privatinvestor grundsätzlich steuerfrei. Ausnahmen bestehen bei der Veräusserung einer
Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft, bei der Qua­
lifikation des Investors als gewerbsmässigem Wertschriftenhändler
oder bei der Qualifikation einer Veräusserung als indirekte Teilliquidation oder Transponierung etc. Aufgrund der zum aktuellen Zeitpunkt
bestehenden diversen Ausnahmen zum steuerfreien Kapitalgewinn
aus der Veräusserung von beweglichem Privatvermögen wird dem
Investor geraten, vor einer Veräusserung seiner Aktien an der ACRON­
HELVETIA IX seinen persönlichen Steuerberater zu konsultieren.
Vorbemerkung
Die nachfolgenden Erläuterungen geben nur Grundzüge der steuer­
lichen Verhältnisse für einen in Deutschland steuerlich ansässigen
Aktionär wieder und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Für künftige Änderungen der Steuervorschriften oder der Verwaltungspraxis kann keine Gewähr übernommen werden.
Die entgeltliche Übertragung von Eigentum an einer von einem Inländer ausgegebenen Aktie unterliegt (mit verschiedenen Ausnahmen)
der schweizerischen Umsatzabgabe von 0,15 Prozent, sofern eine
der Vertragsparteien oder ein Vermittler Effektenhändler nach Art.
13 Abs. 3 des schweizerischen Stempelgesetzes ist. Das Entgelt
aus der Veräusserung der Aktien kann also der schweizerischen
Umsatz­abgabe von 0,15 Prozent unterliegen, sofern der die Aktien
veräussernde Investor, die Käuferschaft oder ein in die Veräusserung
involvierter Vermittler Effektenhändler nach Art. 13 Abs. 3 des
schwei­zerischen Stempelgesetzes ist. Abgabepflichtig ist der Effektenhändler. Eine allfällige Überwälzung der Umsatzabgabe auf die
nicht als Effektenhändler qualifizierte Partei (Käufer oder Verkäufer)
ist möglich.
Vermögenssteuer
Die Aktien der ACRON HELVETIA IX unterliegen der kantonalen/kommunalen Vermögenssteuer. Die endgültige Berechnung der Steuerlast erfolgt unter Massgabe des jeweiligen Kantons und kann hier
aufgrund der Notwendigkeit einer individuellen Berechnung nicht
dargestellt werden.
Die Besteuerung des Aktionärs in Deutschland
Der Investor bei der ACRON HELVETIA IX erhält die folgenden drei
unterschiedlichen Auszahlungen, die aus seiner Stellung als Aktionär
resultieren:
• Dividendenzahlung der Gesellschaft,
• Nennwertreduktion und
• möglicher Veräusserungsgewinn aus der Veräusserung seiner Aktien.
Die einzelnen Aktionäre sind grundsätzlich lediglich mit ihren Einkünften aus den Dividendenausschüttungen der Gesellschaft steuerpflichtig. Die in Deutschland ansässigen Investoren der Gesellschaft
erzielen aus den Dividendenausschüttungen Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Die Dividendenzahlungen unterliegen in Deutschland ab dem 1. Januar 2009 der Abgeltungssteuer
von 25 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer auf
den vollen Dividendenbetrag (auf Antrag kann ein Investor, der zu
mindestens mit 25 Prozent an der Gesellschaft beteiligt ist, statt der
Abgeltungssteuer die Anwendung des Teileinkünfteverfahrens – das
heisst die Besteuerung von 60 Prozent der Dividenden mit dem
persönlichen Steuersatz des Investors – beantragen). Ausschüttungen aus einer Nennwertreduktion sind dagegen nicht steuerbar.
Sollten die Aktien der Gesellschaft veräussert werden, unterliegt der
Veräusserungsgewinn der Abgeltungssteuer von 25 Prozent zzgl.
Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer, soweit der Investor unter 1 Prozent an der Gesellschaft beteiligt ist. Bei Beteiligungen an
der Gesellschaft von mindestens 1 Prozent kommt statt der Abgeltungssteuer das Teileinkünfteverfahren zur Anwendung (das heisst
die Besteuerung von 60 Prozent des Veräusserungsgewinns zum
persönlichen Steuersatz des Aktionärs).
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Dividenden
Für Dividenden ist das Besteuerungsrecht nach dem Doppelbe­
steuerungsabkommen (DBA) grundsätzlich dem Wohnsitzstaat, hier
der Bundesrepublik Deutschland, zugewiesen. In der Schweiz wird
auf Dividenden grundsätzlich eine Verrechnungssteuer von 35 Prozent erhoben. Gemäss Art. 10 Abs. 2 Bst. c DBA wird die Verrechnungssteuer für den privaten, in Deutschland unbeschränkt
steuerpflich­tigen und abkommensberechtigten Investor (natürliche
Person) auf 15 Prozent des Bruttobetrags der Dividende begrenzt.
Die schweizerische Verrechnungssteuer ist dem privaten Investor
somit im Umfang von 20 Prozent zurückzuerstatten (Rück­
erstattungsantrag in der Schweiz mittels Formular 85).
Nennwertreduktion
Wenn Auszahlungen aufgrund einer Nennwertreduktion erfolgen,
sind diese bereits nach den innerstaatlichen Schweizer und deutschen Regelungen nicht als Dividenden zu qualifizieren, soweit sie –
wie vorliegend vorgesehen – nicht aus Nennkapital finanziert
werden, welches durch die Umwandlung von Gewinnrücklagen entstanden ist. Da sie insoweit nach den jeweiligen nationalen Regelungen keiner anderen Einkunftsart zuzurechnen sind und folglich weder
in der Schweiz noch in Deutschland einer Besteuerung unterliegen,
sind die Regelungen des DBA nicht einschlägig. Die Zahlung des
Rückführungsbetrags (Nennwertreduktion der Aktien) wird von der
schweizerischen Verrechnungssteuer folglich auch nicht erfasst. Die
Liquidität für die anlässlich der Nennwertreduktion stattfindenden
Kapitalrückzahlungen stammt aus den laufenden Mieterträgen. Die
für den anlässlich einer späteren Veräusserung erzielten Kaufpreis
massgebliche Substanz bleibt folglich für den einzelnen Aktionär
trotz Nennwertreduktion vollumfänglich erhalten. Auch sein prozentualer Anteil an der Gesellschaft bleibt durch die Nennwertreduktion
vollständig erhalten.
Veräusserungsgewinn aus der Aktienveräusserung
Wenn der in Deutschland ansässige Aktionär mit einem Anteil von
mindestens 1 Prozent zu irgendeinem Zeitpunkt innerhalb der letzten
fünf Jahre vor der Veräusserung der Aktien an der ACRON HELVETIA IX
beteiligt ist (sogenannte wesentliche Beteiligung), unterliegen die
Veräusserungsgewinne (Veräusserungspreis abzüglich der ggf. anteiligen Anschaffungskosten und der Veräusserungskosten) aus dem
Verkauf der Aktien gemäss § 17 Abs. 1 EStG der deutschen Besteuerung. Dabei findet das Teileinkünfteverfahren Anwendung, das heisst
die Gewinne unterliegen nur zu 60 Prozent der Besteuerung, jeweils
zum persönlichen Einkommensteuersatz des Investors.
Ein Veräusserungsgewinn unterliegt – unabhängig von der Halte­
dauer – in voller Höhe der Abgeltungssteuer von 25 Prozent zzgl.
Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer, wenn der Veräussernde
innerhalb der letzten fünf Jahre vor Veräusserung zu keinem Zeitpunkt unmittelbar oder mittelbar zu 1 Prozent oder mehr am Kapital
der Gesellschaft beteiligt war.
Eine Nennwertreduktion stellt keinen Veräusserungsvorgang dar,
wird also nicht besteuert. Wird, wie geplant, der Herabsetzungs­
betrag an den Aktionär ausgekehrt, mindern sich die Anschaffungskosten entsprechend. Ein anlässlich einer späteren Veräusserung
erzielter Veräusserungsgewinn ermittelt sich in diesem Fall aus der
Differenz zwischen dem um die Veräusserungskosten geminderten
Veräusserungserlös und den reduzierten Anschaffungskosten.
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Handelt es sich bei den veräusserten Aktien um Streubesitzanteile
(das heisst die Beteiligung liegt unter 1 Prozent), unterliegt der
Veräusserungs­gewinn der Abgeltungssteuer, bei wesentlichen Be­
teiligungen mit mindestens 1 Prozent dem Teileinkünfteverfahren.
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Der Erwerb der Aktien der Gesellschaft von Todes wegen unterliegt
gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG der Erbschaftssteuer, wenn Erblasser oder Empfänger im Zeitpunkt der Steuer­
entstehung aus deutscher Sicht Inländer sind. Die Bewertung der
Beteiligung (der Aktien) richtet sich gem. § 11 Abs. 2 BewG i.V.m.
§ 12 Abs. 2 ErbStG grundsätzlich nach dem gemeinen Wert
(Verkehrswert), soweit kein Börsenkurs an einer deutschen Börse
vorliegt. Lässt sich der gemeine Wert nicht aus Verkäufen ableiten,
die weniger als ein Jahr zurückliegen, so ist er unter Berücksichtigung
des Vermögens und der Ertragsaussichten der ACRON HELVETIA IX
zu schätzen. Die jeweiligen Werte hängen unter anderem auch von
der Beteiligungshöhe und weiteren Umständen, insbesondere der
Dauer des Bestehens der Gesellschaft, ab. Des Weiteren sind auch
die entsprechenden Schulden (beispielsweise der Darlehensstand
einer Anteilsfinanzierung) im Rahmen der Ermittlung der erbschaftssteuerlichen Bemessungsgrundlage zu berücksichtigen.
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG unterliegen
Schenkungen unter Lebenden der Schenkungssteuer. Hinsichtlich
der steuerlichen Konsequenzen kann hier grundsätzlich auf die Ausführungen und Erläuterungen zur Erbschaftssteuer verwiesen werden. Werden im Rahmen einer Anteilsschenkung Schulden (beispielsweise der Darlehensstand einer Anteilsfinanzierung) vom
Schenker übernommen, gelten diese als Gegenleistung. Im Verhältnis des Werts der übernommenen Gegenleistung zum Wert der zugewendeten Anteile handelt es sich um ein entgeltliches Geschäft,
welches steuerrechtlich wie eine (Teil-)Anteilsveräusserung zu
behandeln ist. Soweit der Wert der zugewendeten Anteile die Gegenleistung übersteigt, handelt es sich um eine Schenkung mit den
zuvor dargestellten steuerlichen Konsequenzen.
VERTRAGLICHE UND RECHTLICHE VERHÄLTNISSE
1. GESELLSCHAFTSRECHTLICHE STELLUNG
DES INVESTORS
Die gesellschaftsrechtliche Stellung des Investors wird primär durch
den Gesellschaftsvertrag (Statuten) der ACRON HELVETIA IX und
durch die Regelungen des Zeichnungsscheins bestimmt.
A) STATUTEN DER ACRON HELVETIA IX
Die ACRON HELVETIA IX wurde am 8. Dezember 2009 als Aktien­
gesellschaft gegründet und am 14. Dezember 2009 unter der Registernummer CH-020.3.034.572-0 im Handelsregister des Kantons
Zürich eingetragen. Gründungsgesellschafter ist die ACRON AG
(1 000 Aktien). Im Zuge der Gründung wurde die Einlage in Höhe von
CHF 100 000 in Geld geleistet. Durch diese Einlage wurden sämtliche
1 000 Aktien zu 100 Prozent eingezahlt („liberiert“). Nach Erwerb
des Fachmarktzentrums Näfels erfolgte eine Sitzverlegung nach
Glarus und die Gesellschaft ist nun seit dem 18. Mai 2010 unter Beibehaltung der Nummer im Handelsregister Glarus eingetragen. Im
Zuge des Einstiegs von Investoren wird eine Kapitalerhöhung um
CHF 13 400 000 auf CHF 13 500 000 durchgeführt. Als Präsident des
Verwaltungsrats (ähnlich dem Vorstand in Deutschland) der ACRON
HELVETIA IX wurde Herr RA Kai Bender, LL.M, bestellt. Als weiteres
Mitglied des Verwaltungsrats amtet Herr RA Jürg Greter, LL.M. Das
Domizil der Gesellschaft befindet sich c/o Dr. iur. Kurt Brunner, lic.
oec. HSG, Schweizerhofstrasse 14, 8750 Glarus, Schweiz. Der
Gesellschaftszweck der ACRON HELVETIA IX liegt im Erwerb, dem
Halten und dem Verkauf von Grundstücken, Baurechten und grundstücksgleichen Rechten. Sie kann Grundstücke, Baurechte und
grundstücksgleiche Rechte belasten. Die Gesellschaft kann Liegenschaften bauen, vermieten, verpachten, verwalten, renovieren und
verbessern. Sie kann im Übrigen alle Geschäfte tätigen, die mit ihrem
Zweck direkt und indirekt im Zusammenhang stehen (Artikel 2 der
Statuten). Im Zuge der Kapitalerhöhung ist beabsichtigt, den Gesellschaftszweck auf die Liegenschaft Fachmarktzentrum Näfels zu konkretisieren. Die Übertragung der Aktien bedarf der Zustimmung durch
den Verwaltungsrat. Die Zustimmung kann aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen verweigert werden. Der Verwaltungsrat hat die Zustimmung unter anderem zu verweigern, wenn der Erwerber nicht bestätigt, ein qualifizierter Anleger im Sinne des KAG zu sein (Artikel 5).
fällig. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt durch Überweisung auf
das durch die ACRON HELVETIA IX noch anzugebende Sperrkonto.
Der Investor bevollmächtigt den Verwaltungsrat der ACRON
HELVETIA IX, in seinem Namen die Zeichnung gegenüber dem die
Kapitalerhöhung beurkundenden Notar zu bestätigen. Die Entstehung des Eigentums an den Aktien einschliesslich der damit verbundenen Rechtsstellung (insbesondere dem Anspruch auf [Teil-] Rückzahlung durch Nennwertreduktion und/oder Dividende) erfolgt mit
Eintragung der Kapitalerhöhung im Handelsregister. Die ACRON
HELVETIA IX wird sodann vor der Eintragung ins Aktienbuch die
Mefida AG, bei der die Globalurkunde hinterlegt ist, anweisen, die
Miteigentumsanteile an der Globalurkunde auf den Investor zu übertragen. Der Investor hat sich mit Unterzeichnung der Vereinbarung
mit dieser Übertragung bereits einverstanden erklärt. Zur Sicherung
der Kontinuität der ACRON HELVETIA IX und zur Vermeidung von
Blockierungssituationen in der Generalversammlung einer Aktien­
gesellschaft mit wenigen Aktionären wird der ACRON AG ein Vorschlagsrecht für Anträge in der Generalversammlung eingeräumt.
C) ORGANISATIONSREGLEMENT
Das Organisa­tionsreglement der ACRON HELVETIA IX bestimmt die
Aufgaben, die Befugnisse und die Vergütungen des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung. Der Verwaltungsrat delegiert die
gesamte Geschäftsführung an die ACRON AG, insbesondere die
kauf­männische Geschäftsführung, die Objektgeschäftsführung und
die Verwaltung des Liegenschaftsbesitzes, soweit nicht Gesetz
oder Statuten­ oder das Organisationsreglement selbst etwas
anderes­ vorsehen. Die ACRON AG vertritt die ACRON HELVETIA IX
auch gegen aussen. Die ACRON AG ist weiterhin berechtigt, sich
bei der Geschäfts­führung fachkundiger Dritter zu bedienen. Für das
Gesellschaftsmanagement erhält die ACRON AG von der ACRON
HELVETIA IX 3 Prozent des Jahresertrags und für die Objektverwaltung weitere 3,5 Prozent des Jahresertrags. Die Vergütungen für
das Gesellschaftsmanagement und die Objektverwaltung sind vierteljährlich im Voraus fällig. Die endgültige Abrechnung der Ver­
gütungen erfolgt zum Ende des Geschäftsjahres der ACRON
HELVETIA­ IX. Die Vergütungen verstehen sich jeweils zuzüglich
anfallender­Mehrwertsteuer.
D) MANAGEMENT AGREEMENT
B) VEREINBARUNG ZUR ÜBERNAHME UND
ZEICHNUNG VON AKTIEN
Der Investor erhält seine Rechtsstellung als Aktionär der Gesellschaft durch Übernahme und Zeichnung von durch die beabsichtigte
Kapitalerhöhung neu geschaffenen Aktien der ACRON HELVETIA IX.
Grundlage der Aktienübernahme und -zeichnung und der anschliessenden Entstehung des Eigentums an den Aktien beziehungsweise
den Miteigentumsanteilen an der Globalurkunde ist die dem Prospekt beiliegende Vereinbarung zur Übernahme und Zeichnung von
Aktien. Mit Unterzeichnung dieser Vereinbarung verpflichtet sich der
Investor unwiderruflich, eine bestimmte Anzahl Namenaktien der
ACRON HELVETIA IX im Nominalbetrag von jeweils CHF 100 zu erwerben. Der Zeichnungsbetrag für die Aktien ist innerhalb von acht
Bankarbeitstagen nach Anzeige der Beschlussfassung der Generalver­
sammlung über die Kapitalerhöhung durch die ACRON HELVETIA IX
Die Aufgaben und Pflichten der ACRON AG als Geschäftsführerin
werden im Management Agreement definiert. Die ACRON AG hat
dabei unter anderem die Liegenschaft zu verwalten, die Verwaltungsratsbeschlüsse auszuführen, den Geschäftsbericht und die Generalversammlung vorzubereiten, regelmässig an den Verwaltungsrat zu
berichten, die Aktionäre zu betreuen und die Buchhaltung der Gesellschaft durchzuführen. Auch stellt die ACRON AG der Gesellschaft
das interne Kontrollsystem zur Verfügung. Das Management Agreement ist für eine Laufzeit von fünf Jahren abgeschlossen und verlängert sich automatisch um weitere fünf Jahre, sofern es nicht innerhalb von zwölf Monaten vor Vertragsablauf gekündigt wird. Mit der
Kündigung des Management Agreements entfällt die der ACRON
HELVETIA IX eingeräumte Befugnis, das Zeichen ACRON zu verwenden, und der Firmenname ist entsprechend abzuändern.
V ertragliche und rechtliche verhältnisse | 67
Die ACRON AG erhält von der ACRON HELVETIA IX eine Erfolgs­
prämie in Höhe von 3 Prozent des Verkaufspreises der Liegenschaft,
wenn die Liegenschaft veräussert wird und der Verkaufserlös höher
liegt als der Anschaffungspreis von CHF 31 500 000. Zudem hat die
ACRON AG einen Anspruch gegen die ACRON HELVETIA IX auf
Zahlung einer Erfolgsprämie in Höhe von 3 Prozent des Wertes der
Liegenschaft, wenn der vollständige Aktienbestand durch alle Aktionäre veräussert wird und der für die Kaufpreisermittlung zugrunde
gelegte Wert der Liegenschaft höher liegt als der Anschaffungspreis
von CHF 31 500 000. Weiter erhält die ACRON AG als Erfolgsprämie
10 Prozent des durch eine aufgrund eines höheren Immobilienwerts
höher valutierte Refinanzierung zusätzlich zur Verfügung stehenden
Liquiditätsbetrags.
B) WARTUNGSVERTRAG
Die ACRON HELVETIA IX hat mit der Swiss Servicepool AG einen
Wartungsvertrag abgeschlossen. Die Swiss Servicepool AG übernimmt hiernach die technische Hauswartung, administrative Dienstleistungen wie die Bereitstellung eines Help Desks und eines Pikettdienstes sowie Dienstleistungen im Bereich des infrastrukturellen
Gebäudemanagements, insbesondere die Reinigung der Umgebung
und die Gartenpflege. Hierfür erhält die Swiss Servicepool AG insgesamt eine monatliche Pauschalvergütung in Höhe von CHF 3 911.25.
Die Kosten des Wartungsvertrags sind gemäss den Mietverträgen als
Nebenkosten vollständig auf die Mieter umlegbar.
C) MIETVERTRÄGE
2. OBJEKTBEZOGENE VERTRÄGE DER GESELLSCHAFT
Die im Folgenden aufgeführten Verträge wurden insbesondere im
Zusammenhang mit dem Erwerb des Fachmarktzentrums Näfels
abgeschlossen.
A) KAUFVERTRAG
Mit Kaufvertrag vom 23. Dezember 2009 erwarb die ACRON
HELVETIA­ IX von der Fachmarktzentrum Näfels AG die Investitions­
liegenschaft, die im Grundbuch von Näfels unter der Parzellen-Nr. 113
mit 21 119 Quadratmetern, Plan-Nrn. P26/P27, eingetragen ist. Der
Kaufpreis betrug CHF 31 500 000 zzgl. 7,6 Prozent Mehrwertsteuer
vom Kaufpreisanteil des Gebäudes und wurde vereinbarungsgemäss
am 30. April 2010 in voller Höhe geleistet. Der Eigentumsübergang
und Besitzantritt mit Übergang von Nutzen und Gefahr erfolgte ebenfalls per 30. April 2010. Seit diesem Zeitpunkt waren Mietzinsen
auch der ACRON HELVETIA IX zu überweisen, welche in die durch die
Fachmarktzentrum Näfels AG abgeschlossenen Mietverträge für die
Investitionsliegenschaft als Vermieterin eingetreten ist.
Der Kaufpreis setzt sich aus CHF 6 300 000 für das Land und
CHF 25 200 000 für das Gebäude zusammen. Im Kaufpreis inbegriffen ist die schlüsselfertige Erstellung des Objekts Fachmarktzentrum
Näfels. Das Kaufobjekt wurde so gekauft, dass keine weiteren bau­
lichen Anlagen jeglicher Art notwendig sind, um als Vermieter die
Pflichten aus den jeweiligen Mietverträgen in Bezug auf die Miet­
objekte vollständig zu erfüllen. Zudem beinhaltet der Kaufpreis die
vollständige Erschliessung des Kaufobjekts, sämtliche Anschlussbeiträge für Versorgungsleistungen, welche mit der vertragsgemässen
Erstellung und Erschliessung des Kaufobjekts anfallen, sowie sämt­
liche Kosten im Zusammenhang mit der Errichtung beziehungsweise
Neubegründung von notwendigen Dienstbarkeiten für das Kauf­objekt.
Die Unternehmensgruppe der Verkäuferin (ZIMA-Gruppe) plant,
angrenzend an die Investitionsliegenschaft weitere Grundstücke zu
erwerben und zu bebauen. Vor diesem Hintergrund ist sie gegenüber
der ACRON HELVETIA IX verpflichtet, die von der Verkäuferin mit den
jeweiligen Mietern im Rahmen des Mietvertrags eingegangenen
Konkurrenz­verbote auch nach Eigentumsübergang weiterhin einzuhalten. Eine entsprechende Verpflichtungserklärung hat die ZIMA
Holding AG am 23. Dezember 2009 schriftlich abgegeben. Diese Verpflichtung ist auch auf Rechtsnachfolger zu übertragen.
68 | V ertragliche und rechtliche verhältnisse
Mietvertrag ALDI SUISSE AG
Zwischen der Fachmarktzentrum Näfels AG und der ALDI SUISSE AG
wurde mit Unterschrift vom 19. beziehungsweise 28. Mai 2009 ein
Mietvertrag über Ladenflächen mit zugehörigen Lager- und Nebenräumen in der Topeinheit 1 des Fachmarktzentrums Näfels geschlossen. Die ALDI SUISSE AG nutzt die Flächen als Lebensmitteldiscountund Detailhandelsgeschäft zum Verkauf von Waren aller Art inklusive
Lebensmitteln sowie frei verkäuflichen Arznei- und Drogeriemitteln.
Insofern erhält die Mieterin Konkurrenzschutz, von welchem Vollversorger wie die Mieterin Genossenschaft Migros Zürich allerdings
ausgenommen sind.
Die Mietfläche umfasst Verkaufsräumlichkeiten mit einer Fläche von
zirka 1 201,82 Quadratmetern sowie Lagerräume und Nebenräume
inklusive Aktenräume mit einer Fläche von zirka 500,79 Quadrat­
metern. Die Gesamtnutzfläche inklusive der Konstruktionsfläche
beträgt demnach zirka 1 702,61 Quadratmeter. Der monatliche
Mietzins beträgt CHF 18.60/m2, insgesamt also netto CHF 31 668.55
pro Monat beziehungsweise CHF 380 022.60 pro Jahr, jeweils
zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Nettomietzins ist zu 100 Prozent an
den Landes­index der Konsumentenpreise des Bundesamtes für
Statistik gebunden. Die Mieterin schuldet zudem eine monatliche
Neben­kostenvorauszahlung in Höhe von CHF 4.76/Quadratmeter,
ins­gesamt also CHF 8 104.42 pro Monat, zzgl. gesetzlicher Mehrwert­
steuer. Eine Sicherheitsleistung für Ansprüche aus dem Mietver­
hältnis hat die Mieterin nicht zu erbringen.
Das Mietverhältnis läuft fest bis zum April 2025. Der Mieterin steht
ein viermaliges Optionsrecht auf Fortsetzung des Mietvertrags­
verhältnisses um jeweils fünf Jahre zu den Bestimmungen des Mietvertrags zu. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit verlängert sich der
Mietvertrag auf unbestimmte Zeit und kann von einer Vertragspartei
unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 24 Monaten auf das Ende
eines Kalendermonats gekündigt werden. Die Vermieterschaft sorgt
für den Gebäudeunterhalt, den ordentlichen Betrieb und die Erneuerung der Infrastruktur des Gebäudes und der Umgebung. Kleinreparaturen und Ausbesserungen gehen zulasten der Mieterin. Hierzu
zählen insbesondere Reparaturen und Unterhaltsarbeiten, deren
Kosten im Einzelfall 1 Prozent des Jahresmietzinses und insgesamt
maximal 3 Prozent des Jahresmietzinses pro Kalenderjahr nicht übersteigen.
Mietvertrag Genossenschaft Migros Zürich
Zwischen der Fachmarktzentrum Näfels AG und der Genossenschaft
Migros Zürich wurde mit Unterschrift vom 19. Mai 2009 ein Mietvertrag über Mietflächen des Fachmarktzentrums Näfels geschlossen.
Die Genossenschaft Migros Zürich nutzt die Flächen als Verbrauchermarkt für Güter des täglichen Bedarfs, Lager und Büro. Ohne
Zustimmung der Mieterin ist die Vermieterschaft nicht berechtigt, an
weitere Lebensmittelanbieter im Fachmarktzentrum Näfels zu vermieten. Ausgenommen hiervon ist die Mieterin ALDI SUISSE AG.
Die Mietfläche beträgt insgesamt zirka 2 094,02 Quadratmeter und
umfasst Hauptnutzflächen im Erdgeschoss für Verkauf, Anlieferung,
Lager und Personalräumlichkeiten (1 784,40 Quadratmeter), die
Technikzentrale im Dachgeschoss (161,24 Quadratmeter) sowie Aussenverkaufsflächen (148,38 Quadratmeter). Der Mietzins beträgt
CHF 84 048 pro Quartal beziehungsweise CHF 336 192 pro Jahr,
jeweils­ zuzüglich Mehrwertsteuer, und darf während der gesamten
Vertragsdauer nicht unterschritten werden. Der Mindestmietzins ist
an den Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamtes für
Statistik gebunden und wird auf Verlangen der Vermieterschaft zu
70 Prozent der Veränderung dieses Indexes angepasst. Die Mieterin
schuldet zudem eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von
CHF 7 000 pro Quartal, zzgl. Mehrwertsteuer. Eine Sicherheitsleistung für Ansprüche aus dem Mietverhältnis hat die Mieterin nicht zu
erbringen.
Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann von beiden
Vertragspartnern unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf
Monaten erstmals auf den 28. Februar 2020 (Mindestmietdauer)
gekündigt­ werden. Der Mieterin steht ein zweimaliges Optionsrecht
auf Fortsetzung des Mietvertragsverhältnisses um jeweils fünf bis
zehn Jahre zu den Bestimmungen des Mietvertrags zu.
Die Mietsache wurde im Zustand Rohbau übergeben und ist im Mietvertrag als Grundausbau bezeichnet. Der Grundausbau stellt den
zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache tauglichen
Zustand dar. Sämtliche nicht zum Grundausbau gehörende Einbauten, Einrichtungen und Ausstattungen gelten als Mieterausbauten.
Auch sämtliche von der Mieterin während der Mietdauer erbrachten
baulichen Veränderungen oder Erneuerungen in und an der Miet­
sache gelten als Mieterausbauten. Der Vermieterschaft obliegt der
Unterhalt des Grundausbaus, während die Mieterin den Unterhalt
des Mieterausbaus verantwortet. Kleinreparaturen am Grundausbau,
die im Einzelfall den Gegenwert von CHF 1 000 nicht übersteigen,
gehen ebenfalls zulasten der Mieterin.
Mietvertrag C&A Mode Brenninkmeijer & Co
Zwischen der Fachmarktzentrum Näfels AG und der C&A Mode
Brenninkmeijer & Co wurde mit Unterschrift vom 18. beziehungsweise
25. Mai 2009 ein Mietvertrag über Räumlichkeiten und Flächen des
Fachmarktzentrums Näfels geschlossen. Die C&A Mode Brenninkmeijer
& Co betreibt im Mietobjekt ein Verkaufsgeschäft im Branchen­bereich
Damen-, Herren- und Kindermode, inklusive Accessoires und Schuhe.
Insofern erhält die Mieterin auch Konkurrenzschutz. Die Mietfläche
umfasst Gebäude-, Lager- und Parkplatzflächen und beträgt total
1 346,59 Quadratmeter.
Der Mietzins beträgt netto CHF 403 977 pro Jahr, zuzüglich Mehrwertsteuer, und ist insofern als Mindestmietzins ausgestaltet. Der
Mindestmietzins ist an den Landesindex der Konsumentenpreise des
Bundesamtes für Statistik gebunden und wird auf Verlangen der
Vermieterschaft zu 80 Prozent der Veränderung dieses Indexes angepasst. Die Mieterin schuldet zudem eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von CHF 2 000 pro Monat. Solange C&A
Mode Brenninkmeijer & Co das Mietobjekt betreibt, hat die Vermieterschaft auf die Hinterlegung einer Mietkaution verzichtet. Das
Mietverhältnis läuft fest bis zum 10. März 2020. Der Mieterin steht
ein zweimaliges Optionsrecht auf Fortsetzung des Mietvertrags­
verhältnisses um jeweils fünf Jahre zu den Bestimmungen des Mietvertrags zu. Macht die Mieterin ihr Optionsrecht nicht geltend, so
endet das Mietverhältnis auch ohne Kündigung nach Ablauf der
Vertrags­dauer.
Die Mietsache wurde im Zustand Grundausbau übergeben. Der
Grundausbau ergibt sich aus der Bau- und Ausstattungsbe­
schreibung, die integrierender Vertragsbestandteil des Mietvertrags
ist. Der Grundausbau stellt den zum vertraglich vorausgesetzten
Gebrauch­ des Mietobjekts tauglichen Zustand dar. Der Vermieterschaft obliegt der Unterhalt des Mietobjekts bis und mit Grund­
ausbau, während der Mieterin der Unterhalt aller den Mieterausbau
betreffenden Bauteile und Einrichtungen obliegt. Die Mieterin ist
zudem­ verpflichtet, Kleinreparaturen am Grundausbau, die im Einzelfall bis maximal CHF 1 000 betragen, auf eigene Kosten vorzunehmen.
Mietvertrag Dosenbach-Ochsner AG
Zwischen der Fachmarktzentrum Näfels AG und der DosenbachOchsner AG wurde mit Unterschrift vom 19. Mai beziehungsweise
4. Juni 2009 ein Mietvertrag über Räumlichkeiten und Flächen des
Fachmarktzentrums Näfels geschlossen. Die Dosenbach-Ochsner
AG betreibt im Mietobjekt ein Verkaufsgeschäft im Branchenbereich
Schuhe und Sportartikel inklusive Accessoires. Ein ausdrücklicher
Konkurrenzschutz wurde hierfür nicht vereinbart. Die Mietfläche
umfasst Gebäude-, Lager- und Parkplatzflächen und beträgt total
961,98 Quadratmeter.
Der Mietzins beträgt netto CHF 315/m2, also insgesamt
CHF 303 023.70 pro Jahr, zuzüglich Mehrwertsteuer, und ist insofern
als Mindestmietzins ausgestaltet. Der Mindestmietzins ist an den
Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik
gebunden und wird auf Verlangen der Vermieterschaft zu 80 Prozent
der Veränderung dieses Indexes angepasst. Die Mieterin schuldet
zudem eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von
CHF 2 000 pro Monat. Eine Sicherheitsleistung für Ansprüche aus
dem Mietverhältnis hat die Mieterin nicht zu erbringen. Das Mietverhältnis läuft fest bis zum 30. September 2020. Der Mieterin steht ein
zweimaliges Optionsrecht auf Fortsetzung des Mietvertragsverhältnisses um jeweils fünf Jahre zu. Macht die Mieterin ihr Optionsrecht
nicht geltend, so endet das Mietverhältnis auch ohne Kündigung
nach Ablauf der Vertragsdauer.
Die Mietsache wurde im Zustand Grundausbau übergeben. Der
Grundausbau ergibt sich aus der Bau- und Ausstattungsbe­
schreibung, die integrierender Vertragsbestandteil des Mietvertrags
ist. Der Grundausbau stellt den zum vertraglich vorausgesetzten
Gebrauch­ des Mietobjekts tauglichen Zustand dar. Der Vermieterschaft obliegt der Unterhalt des Mietobjekts bis und mit Grundausbau, während der Mieterin der Unterhalt aller den Mieterausbau
betreffenden­ Bauteile und Einrichtungen obliegt. Die Mieterin ist
V ertragliche und rechtliche verhältnisse | 69
zudem­­­verpflichtet, Kleinreparaturen am Grundausbau, die im Einzelfall bis maximal CHF 1 000 betragen, auf eigene Kosten vorzunehmen.
Mietvertrag Jacques Gabriel AG
Zwischen der Fachmarktzentrum Näfels AG und der Jacques Gabriel
AG wurde mit Unterschrift vom 19. Juni beziehungsweise 26. Juni
2009 ein Mietvertrag über Räumlichkeiten und Flächen des Fachmarktzentrums Näfels geschlossen. Die Jacques Gabriel AG betreibt
im Mietobjekt ein Verkaufsgeschäft im Branchenbereich Bäckerei,
Café, Konditorei, Snacks. Ein ausdrücklicher Konkurrenzschutz
wurde­ hierfür nicht vereinbart. Die Mietfläche umfasst Gebäude-,
Lager- und Parkplatzflächen und beträgt total 141,91 Quadratmeter.
Der Mietzins beträgt netto CHF 46 120.75 zuzüglich Mehrwertsteuer
pro Jahr und ist insofern als Mindestmietzins ausgestaltet. Der Mindestmietzins ist an den Landesindex der Konsumentenpreise des
Bundesamtes für Statistik gebunden und wird auf Verlangen der
Vermieterschaft zu 100 Prozent der Veränderung dieses Indexes
angepasst. Die Mieterin schuldet zudem eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von CHF 400 pro Monat. Zur Sicherstellung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis hinterlegt die Mieterin
eine Kaution von CHF 11 530.19 auf ein auf den Namen der Mieterin
lautendes Konto einer Bank beziehungsweise als Bankgarantie zugunsten der Vermieterschaft. Das Mietverhältnis läuft fest bis zum
10. März 2020. Der Mieterin steht ein dreimaliges Optionsrecht auf
Fortsetzung des Mietvertragsverhältnisses um jeweils fünf Jahre zu
den Bestimmungen des Mietvertrags zu. Macht die Mieterin ihr
Optionsrecht nicht geltend, so endet das Mietverhältnis auch ohne
Kündigung nach Ablauf der Vertragsdauer.
Die Mietsache wurde im Zustand Grundausbau übergeben. Der
Grundausbau ergibt sich aus der Bau- und Ausstattungsbeschreibung, die integrierender Vertragsbestandteil des Mietvertrags ist.
Der Grundausbau stellt den zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch des Mietobjekts tauglichen Zustand dar. Der Vermieterschaft
obliegt der Unterhalt des Mietobjekts bis und mit Grundausbau,
während­ der Mieterin der Unterhalt aller den Mieterausbau betreffenden Bauteile und Einrichtungen obliegt. Die Mieterin ist zudem
verpflichtet, Kleinreparaturen am Grundausbau, die im Einzelfall bis
maximal CHF 1 000 betragen, auf eigene Kosten vorzunehmen.
Mietvertrag Müller Handels AG
Zwischen der Fachmarktzentrum Näfels AG und der Müller Handels
AG wurde mit Unterschrift vom 30. Juli 2009 ein Mietvertrag über
Mietflächen des Fachmarktzentrums Näfels geschlossen. Die Müller
Handels AG nutzt die Flächen als Müllerfachkaufhaus mit den Sortimenten Drogerie, Parfümerie inklusive Depotwaren, Multi-Media,
Spielwaren, Schreibwaren und Arzneimittel. Die Mieterin geniesst für
den Verkauf von Drogerie und Parfümerie, Tonträger, Spielkonsolen
und Spiele sowie Foto und Fotobearbeitung Sortimentsschutz.
Ausgenommen hiervon sind die Sortimente der Mieterinnen ALDI
SUISSE AG und Genossenschaft Migros Zürich. Die Mietfläche beträgt
insgesamt zirka 1 466,31 Quadratmeter und umfasst Hauptnutz­
flächen im Erdgeschoss für Verkauf (1 090,93 Quadratmeter), Lager
(128,58 Quadratmeter) und Nebenräume (113,60 Quadratmeter)
sowie­Flächen im Dachgeschoss für Technik (133,20 Quadratmeter).
Der Mietzins beträgt CHF 33 327.75 pro Monat beziehungsweise
CHF 399 933 pro Jahr, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, und darf
70 | V ertragliche und rechtliche verhältnisse
während der gesamten Vertragsdauer nicht unterschritten werden.
Der Mindestmietzins ist an den Landesindex der Konsumentenpreise
des Bundesamtes für Statistik gebunden und wird auf Verlangen der
Vermieterschaft einmal jährlich zu 80 Prozent der Veränderung
dieses­Indexes angepasst. Die Mieterin schuldet zudem eine Neben­
kostenvorauszahlung in Höhe von CHF 2 500 pro Monat zuzüglich
Mehrwertsteuer. Zur Sicherstellung des Mietzinses und sämtlicher
weiteren Ansprüche aus dem Mietverhältnis übergibt die Mieterin
der Vermieterschaft eine selbstschuldnerisch ausgestellte Bank­
garantie über CHF 33 328 einer erstklassigen Bank mit Sitz in der
Schweiz. Das Mietverhältnis läuft für eine Mindestmietdauer bis zum
10. März 2020 und kann auf dieses Datum erstmals mit einer
Kündigungs­frist von zwölf Monaten gekündigt werden. Der Mieterin
steht ein zweimaliges Optionsrecht auf Fortsetzung des Miet­
vertragsverhältnisses um jeweils fünf Jahre zu den Bestimmungen
des Mietvertrags zu.
Die Mietsache wurde im Zustand „Grundausbau inkl. Ausbau gemäss
Baubeschreibung“ übergeben. Der Grundausbau inkl. Ausbau gemäss Baubeschreibung ergibt sich aus der Baubeschreibung, der
integrierender­ Vertragsbestandteil des Mietvertrags ist. Der Grundausbau stellt den zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch des
Mietobjekts tauglichen Zustand dar. Der Vermieterschaft obliegt der
Unterhalt des Mietobjekts bis zum Zustand Rohbau 2 (Gebäudehülle,
Haustechnik Grundinstallationen). Der Mieterin obliegt der Unterhalt
aller weitergehenden, inklusive dem „Grundausbau inkl. Ausbau
gemäss­ Baubeschreibung“, enthaltenen Einbauten, Einrichtungen
und Ausstattungen sowie der Unterhalt aller weiteren während der
Mietdauer vorgenommenen Veränderungen oder Erneuerungen in
oder an der Mietsache. Die Mieterin ist zudem verpflichtet, Klein­
reparaturen am Grundausbau inkl. Ausbau gemäss Baubeschreibung,
die im Einzelfall bis maximal CHF 300 betragen, auf eigene Kosten
vorzunehmen.
Mietvertrag Glarner Kantonalbank
Zwischen der Fachmarktzentrum Näfels AG und der Glarner Kantonalbank wurde mit Unterschrift vom 17. beziehungsweise 19. März
2010 ein Mietvertrag geschlossen, der die Mieterin zur Aufstellung
eines Geldautomaten auf einer Fläche von 8,40 Quadratmetern im
Aussenbereich berechtigt. Der Mietzins beträgt CHF 5 000 zuzüglich
Mehrwertsteuer pro Jahr und darf während der gesamten Vertragsdauer nicht unterschritten werden. Die Mieterin schuldet zudem eine
Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von CHF 150 pro Monat zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Mindestmietzins und die Nebenkostenvorauszahlung sind an den Landesindex der Konsumentenpreise des
Bundesamtes für Statistik gebunden und werden auf Verlangen der
Vermieterschaft einmal jährlich zu 100 Prozent der Veränderung
dieses Indexes angepasst. Das Mietverhältnis läuft fest bis zum
10. März 2015. Der Mieterin steht ein Optionsrecht auf Fortsetzung
des Mietvertragsverhältnisses um fünf Jahre zu den Bestimmungen
des Mietvertrags zu. Macht die Mieterin ihr Optionsrecht nicht
geltend­, so endet das Mietverhältnis auch ohne Kündigung nach
Ablauf­der Vertragsdauer. Der Vermieterschaft obliegt nur der Unterhalt der Zuleitungen, während der Mieterin der Unterhalt aller den
Mieterausbau betreffenden Bauteile und Einrichtungen obliegt.
D) LANGFRISTFINANZIERUNG
Zum Erwerb des Fachmarktzentrums Näfels hat die ACRON
HELVETIA IX eine langfristige Fremdfinanzierung bei der Bank Linth
LLB AG, Zürcherstrasse 3, 8730 Uznach, in Anspruch genommen.
Durch den unbefristeten Rahmenvertrag vom 12. beziehungsweise
19. April 2010 steht der ACRON HELVETIA IX ein Kreditrahmen von
maximal CHF 23 400 000 zur Verfügung. Bei CHF 1 900 000 des
Kredit­rahmens handelt es sich um ein kurzfristiges Darlehen zur
Vorfinan­zierung der Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis des Gebäudes.
Das kurzfristige Darlehen wird unmittelbar nach Erstattung der
Mehrwertsteuer an den Darlehensgeber zurückgezahlt. Die rest­
lichen CHF 21 500 000 wurden langfristig vereinbart.
Für einen Kreditbetrag von CHF 7 150 000 wurde die Festhypothek
mit der Nummer 50861487.3001 vereinbart. Über die feste Laufzeit
vom 30. April 2010 bis zum 30. April 2020 schuldet die ACRON
HELVETIA IX einen fixen Zinssatz von 3,15 Prozent pro Jahr. Weiter
sind von diesem Kreditbetrag pro Jahr CHF 110 000 zu amortisieren,
wobei vierteljährlich CHF 27 500 zu zahlen sind, ebenfalls erstmals
am 30. Juni 2010. Für einen weiteren Kreditbetrag von CHF 7 150 000
wurde die Festhypothek mit der Nummer 50861487.3002 vereinbart.
Über die feste Laufzeit vom 30. April 2010 bis zum 30. April 2015
schuldet die ACRON HELVETIA IX hierbei einen fixen Zinssatz von
2,35 Prozent pro Jahr. Das restliche Darlehen von CHF 7 200 000
wird basierend auf dem 3-Monats-CHF-Libor zzgl. einer Marge von
0,8 Prozent pro Jahr verzinst.
Das langfristige Darlehen über CHF 21 500 000 hat eine feste Laufzeit von zehn Jahren. Bestehende Kredite mit fester Laufzeit werden
sodann per Verfall, Kredite ohne feste Laufzeit sechs Monate nach
der Kündigung zur Rückzahlung fällig. Unter dem Rahmenvertrag
gewährte einzelne Kredite mit fester Laufzeit sind vor Ablauf nicht
ordentlich kündbar. Kredite ohne feste Laufzeit sind von jeder Partei
jederzeit unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist
kündbar. Sicherungshalber zu Eigentum erhielt die Bank einen Inhaberschuldbrief in Höhe von insgesamt CHF 23 400 000 zulasten des
von der Gesellschaft erworbenen Grundbesitzes.
3. INVESTMENTBEZOGENE VERTRÄGE DER GESELLSCHAFT
Die im Folgenden dargestellten Verträge regeln insbesondere die
Rechtsbeziehungen der ACRON HELVETIA IX und des Investors zu
Dritten im Rahmen des Investments.
A) HINTERLEGUNGS- UND REGISTERFÜHRUNGSVERTRAG
Zwischen der ACRON HELVETIA IX als Auftraggeberin, der ACRON AG
als Verpfänderin der Aktien und der Mefida AG in Zürich als Verwahrerin der Globalurkunde wurde am 29. März 2010 ein Hinterlegungsund Registerführungsvertrag abgeschlossen. Inhalt ist insbesondere
die Verpflichtung der Mefida AG, die Globalurkunde über den Bestand der Namenaktien der Gesellschaft ACRON HELVETIA IX in Besitz zu nehmen und zu verwahren. Zusätzlich wird die Mefida AG ein
Register über die jeweils besitzrechtlich an den Miteigentumsanteilen der Globalurkunde berechtigten Personen führen. Die Mefida AG
erhielt bei Beginn der Hinterlegung eine einmalige Vergütung von
CHF 10 000, zzgl. Mehrwertsteuer. Zudem werden die Kosten für
administrative Arbeiten aufgrund des Tarifes des Schweizerischen
Treuhänder-Verbandes STV in Rechnung gestellt. Diese Aufwendungen werden im Innenverhältnis durch die ACRON AG getragen.
B) VERTRÄGE UNTER ACRON-GESELLSCHAFTEN
Im Rahmen der Realisierung des Gesamtinvestments übernahm die
ACRON AG diverse Verantwortlichkeiten, die aufgrund der nachfolgend genannten Verträge vergütet wurden. Zum einen wurde der
ACRON AG ein Auftrag zur Auswahl von Investitionsliegenschaften
und zu Vorverhandlungen mit der Verkäuferschaft erteilt. Der
ACRON­ AG oblag dabei die Suche nach geeigneten Objekten für ein
neues Investment. Für diese Tätigkeiten erhält die ACRON AG eine
Vergütung in Höhe von CHF 630 000, zzgl. Mehrwertsteuer. Dieser
Betrag­war unmittelbar nach Closing, das heisst am 1. Mai 2010, fällig.
Die ACRON AG wurde weiter beauftragt, die Objektprüfung vorzunehmen, das heisst die Immobilie in Bezug auf die Sachsubstanz wie
auch auf die rechtlichen Rahmenbedingungen zu prüfen. Im Einzelnen oblag ihr die Prüfung der tatsächlichen (Umweltlasten, Altlasten
etc.) und rechtlichen (Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten etc.) Be­
lastungen der Immobilie, der Mietverträge und der Mieterbonitäten
sowie die Analyse der rechtlichen, finanziellen und steuerlichen
Risiken­ des Erwerbs. Weiterhin hat die ACRON AG Sicht- und Wertgutachten in Auftrag gegeben und Steuerberater, Rechtsanwälte und
Notare zur Objektprüfung hinzugezogen. Schliesslich waren auch die
Vornahme der Eigentumsübertragung und die Übernahme der damit
zusammenhängenden Kosten und Gebühren (Notare und Grundbuchgebühren) von der ACRON AG zu leisten. Für diese Tätigkeiten
erhält die ACRON AG eine Vergütung in Höhe von CHF 336 250, zzgl.
Mehrwertsteuer. Der Betrag war unmittelbar nach Closing, das
heisst am 1. Mai 2010, fällig.
Auch wurde die ACRON AG seitens der Gesellschaft mit der Ausstattung der für den Erwerb der Investitionsliegenschaft notwendigen
liquiden Mittel beauftragt. Für diese Tätigkeit erhält die ACRON AG
eine Vergütung in Höhe von CHF 466 000, zuzüglich der gesetzlichen
Mehrwertsteuer, soweit diese anfällt. Der Betrag war unmittelbar
nach Closing, das heisst am 1. Mai 2010, fällig.
Weiterhin wurde der ACRON AG die Aufgabe erteilt, eine Objektfinanzierung auszuhandeln und zu sichern. Die ACRON AG hat dabei den
Auftrag, den Abschluss des Darlehensvertrags unterschriftsreif
vorzubereiten. Das Aushandeln der Fremdfinanzierung umfasst die
Zusage der Bestellung von Sicherheiten zur Absicherung der Finanzierung, insbesondere in Gestalt von Inhaberschuldbriefen, sowie
den Abschluss geeigneter Zinssicherungsinstrumente in Absprache
mit der kreditfinanzierenden Bank. Für diese Tätigkeiten erhält die
ACRON AG eine Vergütung in Höhe von CHF 430 000, zuzüglich der
gesetzlichen Mehrwertsteuer, soweit diese anfällt. Der Betrag war
unmittelbar nach Closing, das heisst am 1. Mai 2010, fällig.
Darüber hinaus erhielt die ACRON AG die Aufgabe, einen Investor für
die Kapitalerhöhung zu suchen sowie die Abwicklung des Verkaufs
der Aktien an der ACRON HELVETIA IX zu übernehmen und zu überwachen. Dafür erhält die ACRON AG eine Vergütung in Höhe von
CHF 804 000, zuzüglich Mehrwertsteuer, soweit diese anfällt. Die
V ertragliche und rechtliche verhältnisse | 71
Vergütung war unmittelbar nach Eigentumsübergang der Investitions­
liegenschaft fällig.
Die ACRON GmbH hat mit der ACRON HELVETIA IX weiter einen
Konzeptions­-, Prospektierungs- und Marketingvertrag geschlossen.
Der ACRON GmbH oblag dabei unter anderem die Vorbereitung und
Erstellung von Marktberichten, Informationen und weiteren für die
Vermarktung erforderlichen Unterlagen, die grafische und textliche
Aufbereitung der zusammengetragenen Daten und Unterlagen und
die Werbeberatung sowie Unterrichtung der ACRON HELVETIA IX
über die unterschiedlichen Möglichkeiten der Werbung. Auch ist die
ACRON GmbH nach diesem Vertrag für die Erstellung des Verkaufsprospekts verantwortlich. Zu guter Letzt war die ACRON GmbH nach
diesem Konzeptions-, Prospektierungs- und Marketingvertrag verantwortlich für die Konzeption des Gesamtinvestments. Sie ist verpflichtet, die rechtlichen und steuerbezogenen Rahmenbedingungen
in der Schweiz und der Bundesrepublik Deutschland und Konsequenzen, die sich rechtlich und steuerlich aufgrund des grenzüberschreitenden Sachverhalts ergeben, zu prüfen. Ebenfalls stellt sie Kalkulationen auf, die sämtliche voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben
der ACRON HELVETIA IX erfassen und auf Basis derer eine Erfolgsrechnung der Gesellschaft prognostiziert werden kann. Weiter betreibt die ACRON GmbH die fortlaufende Kalkulation des Investments;
dabei sind insbesondere neu abzusehende Kosten unmittelbar in
die Prognose einzustellen und die marktüblichen Vorgaben (benchmarks) in Bezug auf die Vertriebsfähigkeit der Investition zu be­
rücksichtigen. Dabei sind sämtliche Berechnungen seitens der
ACRON­ GmbH sowohl aus Sicht der ACRON HELVETIA IX als auch
aus Sicht eines Investors vorzunehmen. Die Vergütung für diese
Tätig­keiten beträgt CHF 530 000, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, soweit diese anfällt. Der Betrag war unmittelbar nach
Closing, das heisst am 1. Mai 2010, fällig.
72 | V ertragliche und rechtliche verhältnisse
Vertragspartner
ACRON HELVETIA IX Immobilien AG
FunktionBeteiligungsgesellschaft und Eigentümerin Fachmarktzentrum Näfels, Oberdorf 44–54,
8752 Näfels, Kanton Glarus
Sitz und Anschrift
c/o Dr. iur. Kurt Brunner, lic. oec. HSG, Schweizerhofstrasse 14, 8750 Glarus
HandelsregisterEingetragen als Aktiengesellschaft unter der Registernummer CH-020.3.034.572-0 im
Handelsregister des Kantons Glarus
Datum der ersten Eintragung
14. Dezember 2009
Aktienkapital
CHF 100 000; davon geleistet CHF 100 000
Intercontrol AG, Zürich
Revisionsstelle
Geschäftsführung
ACRON AG, Zürich
Verwaltungsrat
RA Kai Bender (LL.M.), Zürich; RA Jürg Greter (LL.M.), Zürich
GesellschaftszweckDie Gesellschaft bezweckt den Erwerb, das Halten und den Verkauf von Grundstücken, Baurechten und grundstücksgleichen Rechten. Sie kann Grundstücke, Baurechte und grundstücksgleiche Rechte belasten. Die Gesellschaft kann Liegenschaften bauen, vermieten,
verpachten, verwalten, renovieren und verbessern. Sie kann im Übrigen alle Geschäfte
tätigen­, die mit ihrem Zweck direkt und indirekt in Zusammenhang stehen.
Gesellschafter/Aktionäre mit Anteilen
von mehr als 25 %
ACRON AG, Zürich
ACRON AG
Funktion Gründungsaktionärin; Übernahme der Geschäfts­führung der ACRON HELVETIA IX
Immobilien­ AG gemäss Organisationsreglement, Objektaufbereitung, Gründung und
Geschäfts­besorgung
Sitz und Anschrift Stockerstrasse 8, 8002 Zürich
Handelsregister Eingetragen im Handelsregister des Kantons Zürich unter der Registernummer
CH-020.3.022.387-4
Datum der ersten Eintragung 26. Oktober 1999
Aktienkapital CHF 1 384 000, davon geleistet CHF 1 384 000
Präsident des Verwaltungsrats
RA Jürg Greter (LL.M.), Zürich
Delegierter des Verwaltungsrats
Klaus W. Bender, Zürich
Geschäftsführer
RA Kai Bender (LL.M.), Zürich
Revisionsstelle
Intercontrol AG, Zürich
GesellschaftszweckDie Gesellschaft bezweckt den Erwerb, die Veräusserung, die Verwaltung und das
Management­ von Immobilien und Beteiligungen an in- und ausländischen Unternehmen
aller Art, die Gründung Schweizer Aktiengesellschaften mit allen in diesem Zusammenhang
anfallenden­Tätigkeiten, die Planung von Finanzierungsgeschäften, soweit diese nicht gesetz­
lichen Kreditinstituten vorbehalten sind, deren Übernahmen und Durchführungen und die
Finanzierungsvermittlung aller Art. Die Gesellschaft kann Zweigniederlassungen und Tochtergesellschaften im In- und Ausland errichten und sich an anderen Unternehmen im In- und
Ausland beteiligen sowie alle Geschäfte tätigen, die direkt oder indirekt mit ihrem Zweck in
Zusammenhang stehen. Die Gesellschaft kann im In- und Ausland Grundeigentum erwerben,
belasten, veräussern und verwalten. Sie kann auch Finanzierungen für eigene oder fremde
Rechnung vornehmen sowie Garantien und Bürgschaften für Tochtergesellschaften und
Dritte­eingehen.
Aktionäre mit Anteilen
von mehr als 25 % Klaus W. Bender, Zürich; Accensis GmbH, Düsseldorf
V ertragspartner | 73
ACRON GmbH
Funktion Prospekt, Konzeption, Marketing
Sitz und Anschrift Mörsenbroicher Weg 181, 40470 Düsseldorf
Handelsregister Eingetragen beim Amtsgericht Düsseldorf, HRB 13432
Datum der ersten Eintragung 18. Mai 1978
Stammkapital € 511 292
Geschäftsführer
Peer Bender und Oliver Weinrich, Düsseldorf
Gesellschaft mit Anteilen von
mehr als 25 %
ACRON AG, Zürich (100 %)
GesellschaftszweckDie Planung und Konzeption von Erwerbs- und Beteiligungsmodellen für Immobilien und
Kapital­anlagen vornehmlich im Ausland, die Weiterentwicklung bestehender Beteiligungs­
modelle und deren Finanzierung sowie alle damit in Zusammenhang stehenden Arbeiten
sowie­die Planung und Gestaltung von Finanzgeschäften, soweit diese nicht gesetzlich Kredit­
instituten vorbehalten sind.
Fachmarktzentrum Näfels AG
Funktion
Verkäuferin
Sitz und Anschrift c/o Fuchsbau Architekten AG, Bahnhofstrasse 35, 8752 Näfels
Handelsregister Eingetragen im Handelsregister des Kantons Glarus unter der Registernummer
CH-160.3.004.938-9
Datum der ersten Eintragung 30. April 2009
CHF 100 000
Aktienkapital Präsident des Verwaltungsrats Elmar Girardi, Bludenz, Österreich
Revisionsstelle
Dr. Rietmann & Partner AG, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, St. Gallen
Gesellschaftszweck Planung, Errichtung und Betrieb des Fachmarktzentrums Näfels. Die Gesellschaft kann
weitere­solche Anlagen planen, errichten und betreiben. Sie kann im In- und Ausland Liegenschaften erwerben, belehnen, verwalten und veräussern. Sie kann sich im Übrigen an andern
Gesellschaften im In- und Ausland beteiligen sowie im In- und Ausland Filialen und Tochter­
gesellschaften errichten.
Intercontrol AG
Funktion
Revisionsstelle der ACRON HELVETIA IX Immobilien AG
Seefeldstrasse 17, 8008 Zürich
Sitz und Anschrift Handelsregister Eingetragen im Handelsregister des Kantons Zürich unter der Registernummer
CH-020.3.913.446-3
Datum der ersten Eintragung 11. Februar 1971
Aktienkapital CHF 200 000, davon geleistet CHF 200 000
Präsident des Verwaltungsrats Arthur Müller, Winterthur
Gesellschaftszweck Besorgung aller Geschäfte, die in den Tätigkeitsbereich einer Revisions- und Treuhand­
gesellschaft fallen, insbesondere Buchprüfungen und betriebswirtschaftliche Expertisen;
kann alle Geschäfte tätigen, welche mit diesem Zweck und mit der Anlage ihrer Mittel
im Zusammenhang stehen, insbesondere auch Liegenschaften erwerben, belasten und
veräussern­sowie sich an anderen Unternehmungen beteiligen.
Wüest und Partner AG
Funktion
G
utachter
Sitz und Anschrift Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich
Eingetragen im Handelsregister des Kantons Zürich unter der Registernummer
Handelsregister CH-020.3.021.885-5
7. Juni 1999
Datum der ersten Eintragung CHF 250 000, davon geleistet CHF 250 000
Aktienkapital Urs Hausmann, Zürich
Präsident des Verwaltungsrats
Revisionsstelle Deloitte AG, Zürich
Gesellschaftszweck Beratung und Forschung in den Bereichen Raumplanung, Bau- und Immobilienmarkt und
in verwandten Gebieten; kann sich an Unternehmen ähnlicher Art beteiligen und Grund­
eigentum erwerben und veräussern.
74 | V ertragspartner
Bank Linth LLB AG
Funktion
Darlehensgeber
Sitz und Anschrift Zürcherstrasse 3, 8730 Uznach
Handelsregister Eingetragen im Handelsregister des Kantons St. Gallen unter der Registernummer
CH-320.3.002.766-2
Datum der ersten Eintragung 22. Februar 1883
Aktienkapital CHF 25 772 896
Präsident des Verwaltungsrats Dr. Heinz Knecht, Gachnang
Revisionsstelle PriceWaterhouseCoopers AG, Zürich
Gesellschaftszweck Betrieb einer Bank für Privat- und Geschäftskunden; die Gesellschaft tätigt insbesondere
folgende Geschäfte: Entgegennahme von Geldern, einschliesslich Spareinlagen und
Aufnahme­von Darlehen in allen banküblichen Formen; Gewährung von Hypothekar­darlehen
und von gedeckten und ungedeckten Krediten in jeder banküblichen Form; Abwicklung­des
Zahlungsverkehrs und des Inkassos; Eröffnung und Abwicklung von Akkreditiven sowie die
Abgabe von Bürgschaften und Garantien; An- und Verkauf von in- und ausländischen Effekten, von Fremdwährungen, Edelmetallen und anderen Werten; Abschluss und Abwicklung
von Derivatsgeschäften und von Geschäften in anderen Finanzierungsformen; Verwahrung
und Verwaltung von Wertpapieren und Wertsachen; Anlageberatung und Besorgung
von Vermögensverwaltungen, Treuhandgeschäften, Willensvollstreckungen und Erbschafts­
geschäften; Beteiligung an Emissionen von Aktien, Obligationen und anderen Wertpapieren;
Abwicklung von anderen banküblichen Dienstleistungsgeschäften. Die Gesellschaft kann
sich im Rahmen des statutarischen Zwecks an anderen Unternehmen beteiligen.
MEFIDA AG
Funktion Sitz und Anschrift Handelsregister Datum der ersten Eintragung
Aktienkapital Verwaltungsrat Gesellschafter/Aktionäre mit
Anteilen von mehr als 25 % Hinterlegungsstelle der Globalurkunde
Beethovenstrasse 5, 8002 Zürich
Eingetragen im Handelsregister des Kantons Zürich unter der Registernummer
CH-020.3.917.064-2
10. September 1981
CHF 50 000, davon geleistet CHF 50 000
Dr. Otto C. Meier, Zürich
Dr. Otto C. Meier, Zürich
V ertragspartner | 75
LEITFADEN FÜR EINE BETEILIGUNG
Zusammen mit diesem Verkaufsprospekt erhalten Sie folgende
Vereinbarung­zur Übernahme und Zeichnung von Aktien.
VEREINBARUNG ZUR ÜBERNAHME UND
ZEICHNUNG VON AKTIEN
Bitte unterzeichnen Sie die Vereinbarung zur Übernahme und
Zeichnung von Aktien und leiten Sie diese sowie die Kopie eines
Legitimationsdokuments, das heisst des Reisepasses oder ID/
Personal­ausweises, an folgende Adresse:
ACRON HELVETIA IX Immobilien AG
c/o Dr. iur. Kurt Brunner, lic. oec. HSG
Schweizerhofstrasse 14
8750 Glarus
Schweiz
Nach Unterzeichnung des gesamten für die Kapitalerhöhung bestimmten Aktienkapitals beschliesst die ACRON HELVETIA IX in einer
ausserordentlichen Generalversammlung die Kapitalerhöhung. Die
Beschlussfassung der Generalversammlung über die Kapitaler­
höhung wird dem Investor mit der Bitte um Zahlung des Zeichnungsbetrags durch die ACRON HELVETIA IX angezeigt. Nach Zahlung des
Zeichnungsbetrags erfolgt der Feststellungsbeschluss des Ver­
waltungsrats der ACRON HELVETIA IX über die Kapitalerhöhung. Der
Investor bevollmächtigt hierzu den Verwaltungsrat, in seinem Namen
die Zeichnung gegenüber dem die Kapitalerhöhung beurkundenden
Notar zu bestätigen. Die Entstehung des Eigentums an den Aktien
und die damit verbundene Rechtsstellung erfolgt nach rechtsgültiger
Durchführung der Kapitalerhöhung, das heisst nach Eintragung der
Kapitalerhöhung im Handelsregister. Die ACRON HELVETIA IX wird
sodann vor der Eintragung ins Aktienbuch die Mefida AG, bei der die
Globalurkunde hinterlegt ist, anweisen, die Miteigentumsanteile an
der Globalurkunde auf den Investor zu übertragen.
BETEILIGUNGSHÖHE
Der Zeichnungsbetrag muss durch CHF 5 000 (entspricht 50 Namenaktien) teilbar sein. Gemeinschaftsbeteiligungen sind nicht möglich.
Ehepaare sollten deshalb zwei getrennte Vereinbarungen zur Übernahme und Zeichnung von Aktien über den beabsichtigten Beteiligungsbetrag ausfüllen.
EINZAHLUNGEN
Die Einzahlung des Zeichnungsbetrags ist innerhalb von acht
Bank­arbeitstagen nach der Anzeige des Beschlusses der General­
versammlung zur Kapitalerhöhung in der Währung CHF auf ein Sperrkonto der ACRON HELVETIA IX, welches noch angegeben wird, zu
leisten.
76 | L eitfaden für eine beteiligung
ZAHLSTELLEN
Die Zahlung der Ausschüttungen wird von der Gesellschaft ACRON
HELVETIA IX beauftragt und erfolgt von ihrer kontoführenden Bank:
Bank Linth LLB AG, Zürcherstrasse 3, 8730 Uznach.
DATENSCHUTZ
Die Verarbeitung der bei Eintritt des Investors als Aktionär in die
Gesellschaft­ anfallenden Daten erfolgt über eine EDV-Anlage. Diese
Daten werden ausschliesslich zur Verwaltung der Gesellschaft und
zur Aktionärsbetreuung verwendet und Dritten nur zugänglich gemacht, wenn dies zur Verwaltung der Gesellschaft und der steuerlichen Abwicklung erforderlich ist. Die Bestimmungen des Datenschutzgesetzes werden dabei strikt beachtet.
ACRON AG
Stockerstrasse 8
8002 Zürich
Schweiz
fon
+41 . (0)44 . 20 43 400
fax
+41 . (0)44 . 20 43 409
mail
info@acron.ch
Hinweis: Dies ist eine unverbindliche Kurzinformation über das Beteiligungsangebot ohne Anspruch auf Vollständigkeit.
web
www.acron.ch