Einführung Zitat: Ausbildungsrahmenplan Immobilienkaufleute

Aufgaben zum Modul IMK.05.02 – Betriebskosten im Wohnraum-Mietrecht
Lernfeld 5: Wohnräume verwalten
Einführung
Zitat: Ausbildungsrahmenplan Immobilienkaufleute,
Lernfeld 5 – Wohnräume verwalten und Bestände pflegen:
„Die Schülerinnen und Schüler … erstellen Betriebs- und Heizkostenabrechnungen,
beachten dabei den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und rechnen mit den Mietern
entsprechend der rechtlichen Vorgaben ab. Sie prüfen die Möglichkeiten von Einsparpotenzialen. … Sie berechnen Mietpreisänderungen unter Berücksichtigung der
gesetzlichen Regelungen, prüfen deren wirtschaftliche Durchsetzbarkeit und führen die
Änderung aus. … .“ Zitat Ende
Die Problematik der Betriebskosten bei Wohnraummietverhältnissen hat sich in den
letzten beiden Jahrzehnten deutlich verstärkt. Spielten diese Kosten im Rahmen eines
Mietverhältnisses früher nur eine nebensächliche Rolle, ist der Begriff der „zweiten
Miete“ inzwischen allen Beteiligten geläufig. Tatsächlich gibt es schon Beispiele, wo der
Betriebskostenanteil fast die Hälfte der zu zahlenden Gesamtmiete ausmacht. Dies führt
immer öfter zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern.
Eine weitere Problematik ergibt sich aus der Tatsache, dass der Gesetzgeber aus
Gründen des Mieterschutzes und des Umweltschutzes in hohem Maße in die
Vertragsfreiheit bei der Betriebskostenumlage eingreift. Sehr viele
Betriebskostenabrechnungen genügen nicht den rechtlichen Erfordernissen und werden
aus formalen oder inhaltlichen Gründen gerichtlich überprüft.
Ihre Aufgabe muss es daher sein, sich die gesetzlichen Regelungen und die
einschlägige Rechtsprechung genau zu erarbeiten, im Verwaltungsalltag anzuwenden
und mietrechtlich umzusetzen.
Hinweis: Die Betriebskosten in der Mietenbuchhaltung eines Immobilienunternehmens
(BeKo-Vorauszahlung, Aktivierung nicht abgerechneter BeKo, Leerstandskorrektur,
BeKo-Abrechnung) werden in einem separaten Modul bearbeitet.
Lernziele:
Nach der Bearbeitung dieses Moduls sollen Sie
− die gesetzliche Begriffsbestimmung der mietrechtlichen „Betriebskosten“ eindeutig
verwenden können
− alle Betriebskostenarten kennen und von anderen Kosten abgrenzen können
− die mietvertraglichen Möglichkeiten erläutern können, mittels derer BK auf Mieter
umgelegt werden können
− BK-Abrechnungen prüfen, interpretieren und ggf. korrigieren können
− BK-Abrechnungen nach konkreten Vorgaben grundsätzlich selbst erstellen können
− die Besonderheiten der Heizkostenabrechnung kennen
− die Besonderheiten der BK-Umlage und –abrechnung im öffentlich geförderten
Wohnungsbau kennen
− gesetzliche Vorgaben und Möglichkeiten kennen, Betriebskosten zu senken
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1. Definieren Sie den Begriff „Betriebskosten“ und grenzen Sie ihn von „Nebenkosten“
ab.
2. Nennen und erläutern Sie kurz die Betriebskostenarten.
3. Wer trägt lt. BGB grundsätzlich die BK während der Mietzeit?
4. Mit welchen vertraglichen Regelungen können die BK auf den Mieter umgelegt
werden?
5. Nach welchem Verteilerschlüssel sind die BK im Fall einer BK-Vorauszahlung
grundsätzlich auf die Nutzer zu verteilen? Welche beiden Ausnahmen von diesem
Verteilerschlüssel sind gesetzlich vorgeschrieben?
6. Kann der Vermieter bei einer BK-Pauschale diese Pauschale bei Kostensteigerungen
anheben?
7. Für welchen Zeitraum hat eine BK-Abrechnung zu erfolgen?
8. Innerhalb welchen Zeitraums muss die BK-Abrechnung erstellt werden?
9. Innerhalb welches Zeitraumes kann der Mieter die Abrechnung reklamieren und wann
verjähren eventuelle Rückzahlungsansprüche?
10. Was passiert, wenn ein Mieter innerhalb eines Abrechnungszeitraumes ein- oder
auszieht?
11. Darf der Vermieter die Betriebskosten von leerstehenden Wohnungen auf andere
Mieter übertragen?
12. Wie sollte eine Betriebskostenabrechnung aufgebaut sein?
13. Kann der Vermieter auch Betriebkosten umlegen, die nicht im Mietvertrag vereinbart
wurden?
14. Welche gesetzliche Grundlage regelt speziell die Abrechnung der Heizkosten?
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15. Wie regeln diese Bestimmungen die Verteilung der entstandenen Heizkosten?
16. Gibt es eine Möglichkeit, die entstandenen Heizkosten ausschließlich nach
Verbrauch umzulegen?
17. Wie ist zu verfahren, wenn bei verbundenen Heizungs-Anlagen die Versorgung mit
Wärme und Warmwasser erfolgt?
18. Welches Recht hat ein Mieter, wenn der Vermieter den Heizkostenverbrauch nicht
erfasst und dementsprechend auch nicht verbrauchsabhängig abrechnen kann.
19. Gilt die HeizKV auch für Wohnungseigentum, für öffentlich geförderten Wohnraum
und für Gewerberäume?
20. Übungsaufgabe Heizkostenumlage
Ermitteln Sie anhand der folgenden Rechnungen die Heizkostenumlage:
20.1. Bitte ermitteln Sie den Endbestand und den Verbrauch nach der FIFO-Methode.
Anfangsbestand
Zukauf
Zukauf
Zukauf
Zukauf
Endbestand
Verbrauch
Menge Liter
10.200
15.500
19.500
14.000
9.500
17.200
Betrag €
5.559,00
6.463,50
10.296,25
7.483,00
5.483,00
Die weiteren umlegbaren Heizkosten betragen 1.896,30. Es handelt sich um eine
Anlage, mit der sowohl die Raumheizung als auch die Erwärmung des Wassers
betrieben wird.
Als Abrechnungsmaßstab in den Mietverträgen wurde 30/70 festgelegt
Die Gesamtverbrauchseinheiten betragen
6.589,50 VE
Die Gesamtquadratmeter betragen
1.265,94 m²
Der gesamte Warmwasserverbrauch beträgt 697,20 m³
Wohnung Einheiten m²
Wohnfläche
m³
Warmwasser
Vorausz.
monatl
Nr. 7
212 VE
62 m²
13,8
1,-/m²
Nr. 9
99 VE
86 m²
20,4
1,-/m²
Nr. 11
129 VE
71 m²
15,6
1,-/m²
20.2. Wie hoch sind die umlegbaren Kosten für die jeweiligen Wohnungen?
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20.3. Wie lauten die jeweiligen Abrechnungsergebnisse per Jahresende? Bitte gehen
Sie davon aus, dass tatsächlich 18% der Heizkosten für Warmwasser und 82% für die
Raumheizung verbraucht wurden.
20.4. Wie würde sich das Gesamtergebnis für Whg. 9 verändern, wenn der
Verteilerschlüssel 50/50 wäre (nur grundsätzlich erläutern - ohne Nebenrechnung) und
welche Schlussfolgerung kann man aus diesen Ergebnissen ziehen?
21. Übungsaufgabe - Betriebskostenabrechnung
Für ein Haus im freifinanzierten Wohnungsbau (31 Wohneinheiten, 2809,29 m²
Wohnfläche gesamt) werden für das Abrechnungsjahr X1 folgende Kosten als
Betriebskosten geltend gemacht.
1. Überprüfen Sie die Kostenarten auf ihre Umlegbarkeit als Betriebskosten
Hinweis: Der Hauswart erfasst seine Tätigkeit per Stundenzettel: Hausreinigung 30%;
Garten- und Hofreinigung 40%; kleinere Reparaturen 20%; Abnahme, Besichtigungen
und Übergaben von Wohnungen 10% seiner Arbeitszeit
2. Bitte berechnen Sie BeKo-Guthaben bzw. -nachzahlung für Fam Pumpelhuber, die
die Whg. Nr. 17 mit einer Wohnfläche von 91,35 m² gemietet hat. Fam. Pumpelhuber
leistete im Abrechnungsjahr monatlich 162,- € BeKo-Vorauszahlung.
Abrechnungszeitraum
1. Jan. - 31. Dez. X1
WE Nr. 17
Fam. Pumpelhuber
Wohnfläche:
Wasserverbr. lt. Wasseruhr
Wohnfläche ges.:
Wohneinheiten:
Wasserverbrauch ges.:
2.809,29 m²
31
3.794,40 m³
91,35 m²
123,60 m³
Kostenart
Ges.kosten Umlageschlüssel
Grundsteuer
5.379,30
m²-Wohnfläche
Straßenreinigung
613,27
m²-Wohnfläche
Müllabfuhr
9.693,90
m²-Wohnfläche
Entwässerung
1.922,05
m²-Wohnfläche
Wasser/Schmutzwasser
10.961,65
Verbrauch
Beleuchtung
3.541,58
m²-Wohnfläche
Gartenpflege lt. Rechnungen
7.167,02
m²-Wohnfläche
Versicherungen
2.641,14
m²-Wohnfläche
Hauswart. lt. Lohnabrechnung
6.313,17
m²-Wohnfläche
div. Reparaturen in Wohnungen
2.981,25
m²-Wohnfläche
Geb.reinigung lt. Rechnungen
7.252,64
m²-Wohnfläche
Kabel-TV
2.170,00
Wohneinheiten
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22. Entscheiden Sie, ob die folgenden Sachverhalte als Betriebskosten umlegbar sind:
Vorgang / Kostenfaktor auf dem Grundstück bzw. am/im/bezogen auf
Mietwohnhaus
BeKo
Ja / Nein
Falls Ja, welche
Ziffer der gesetzl.
Aufstellung der BK
1. Auswechseln von Sand im Buddelkasten
2. Reinigung der Dachrinnen eines Hochhauses
3. Eigentümer ersetzt defekte Glühlampen im Treppenhaus
4. Rechtsschutzversicherung des Eigentümers
5. Sand zum Streuen bei Eisglätte
6. Reinigung einer verwahrlosten leerstehenden Wohnung
7. Ablesung der Wärmeverbrauchseinheiten
8. Wartung von Feuerlöschern
9. Auswechseln von Namensschildern bei Mieterwechsel
10. AG-anteile an der Soz.Vers. des Hauswarts
11. Hauswart wirft Mieterhöhungsschreiben in Mieterbriefkästen
12. Beseitigung einer Abflussverstopfung (kommt häufig vor)
13. Erneuerung vertrockneter Sträucher auf dem Grundstück
14. Eichkosten der Zwischenzähler der Wasserversorgung
15. Fällen eines morschen Baumes auf dem Grundstück
16. Anlieger muss Erschließungskosten zahlen für Straßenbau
17. Stromkosten der Hausbeleuchtung
18. für Bauarbeiten (Modernisierung) wird der Hausanlage Wasser
entnommen
19. Grundgebühren der Kabelfirma für TV-Kabelanschluss
20. Versicherungsprämie für verbundene Wohngebäudeversicherung
21. Hauswart fegt Herbstlaub zusammen
22. Gartenbaufirma repariert den Zaun
23. Finanzamt zieht fällige Grundsteuer für Mietwohnhaus ein
24. Bezirksschornsteinfeger überprüft die Züge
25. Ein Wespennest wird vom Kammerjäger entfernt
26. regelmäßige Zinszahlung für Darlehen, das für ein Miethaus
aufgenommen wurde
27. Stromkosten der Profi-Waschmaschine im Keller, die allen
Mietern zur Verfügung steht, aber nur von drei der zehn Mieter
benutzt wird
28. Reparatur des Aufzugs im verwalteten Miethaus
29. Druck von Mietvertragsformularen
30. Bezahlung der Grundsteuer für eigenes Verwaltungsgebäude
31. Die Versicherung lehnt die Übernahme eines Schadens ab
(Vandalismus); das WU muss die Reparaturkosten selbst tragen
32. Honorar für Freiberufler, immer die BeKo-Abrechnung für das WU
erstellt
33. jährliche Wartung der GE-Heizung, Eigentum des Mieters
34. Stromkosten der Heizungsanlage
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23. Welche Besonderheiten hinsichtlich der BeKo-Umlage gelten im öffentlich
geförderten Wohnungsbau?
23.1. Übungsaufgabe:
Die BeKo-Abrechnung für Fam. Rockelgockel ergibt angefallene Betriebskosten in Höhe
von 2.350,-- Euro. Die monatlichen BeKo-VZ betrugen bisher 180,-- Euro. Fam.
Rockelgockel wohnt in einer öffentlich geförderten Wohnung.
a) Wie hoch ist der Betrag, den die Familie nachzuzahlen hat?
b) Legen Sie auf Basis des Nachzahlungsbetrages die Höhe der künftigen
Vorauszahlung fest
c) Ab wann ist die neue BK-VZ zu zahlen?
24. Erarbeiten Sie einige Vorschläge, mit denen Sie als Vermieter eine Senkung der
Betriebskosten erreichen bzw. für eine gerechtere Umlage sorgen können.
25. Informieren Sie sich über den „Energiepass“ für Gebäude
26. Sie sollen eine Neubauwohnung in einer deutschen Großstadt vermieten. 3 Zimmer,
Zentralheizung, 80 qm, NKM 450,-- Euro. Welchen Betrag würden Sie für die BeKo-VZ
veranschlagen?
26.1. Zusatzfrage: Durchforsten Sie im Internet die Rechtsprechung – Wäre es zulässig,
diese Wohnung für 450,- NKM + 40,- BK-VZ, also für 490,00 Euro Warmmiete zu
vermieten und dem Mieter dann im nächsten Jahr eine Nachzahlung aus der BKAbrechnung von schätzungsweise 1.500,-- Euro zu präsentieren?
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