Industrie · Industrial Marktreport 2015/2016 · Hamburg

Industrie · Industrial
Marktreport 2015/2016 · Hamburg
Industrie- & Logistikflächen Hamburg
Industrial & warehouse space Hamburg
Ein erfolgreiches Jahr 2015 kann der Hamburger Markt
für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung und
Verkauf) verzeichnen. Der Gesamtflächenumsatz ist im
Vergleich zum Vorjahr (455.000 m²) um 31,9 % gestiegen
und liegt mit 600.000 m² auch deutlich über dem 10-Jahres-Durchschnitt von 470.000 m². Dazu maßgeblich beigetragen hat das starke zweite Halbjahr mit 320.000 m²
und insgesamt acht Großabschlüssen in der Flächenkategorie ab 10.000 m².
Flächen in Hamburg gefragt
Signifikant war die Steigerung des Flächenumsatzes in
den vier städtischen Teilmärkten Hamburg Nord, Ost,
Süd und West, die im Vergleich zum Vorjahr allesamt
deutliche Zugewinne verzeichnen konnten. Im Jahr
2015 wurden hier insgesamt 66 % des Flächenumsatzes
(396.000 m²) generiert.
Aktuelle Rahmenbedingungen, wie niedrige Finanzierungszinsen und der Mangel an logistikfähigen Grundstücken in der Hansestadt, fördern dort die Nachfrage
nach
Bestandsimmobilien durch Projektentwickler
oder auch Eigennutzer. Für diese Gruppe werden die
Bestandsfläche mangels Alternativen immer attraktiver,
da sie modernisiert den Anforderungen der jeweiligen
Nutzer gerecht werden.
Viele Unternehmen akzeptieren die höheren Mieten auf
Hamburger Stadtgebiet, wenn die Lage und die Objektqualität stimmen. Generell liegt die Durchschnittsbzw. Spitzenmiete unverändert bei 4,80 EUR/m² bzw.
5,85 EUR/m². Grund hierfür ist primär das noch ausreichende Angebot im Umland wie in Buchholz, Rade oder
auch Winsen.
Großabschlüsse prägen den Markt
Die auffälligste Entwicklung konnte im Hamburger
Osten, speziell in den Gewerbegebieten Billbrook und
Allermöhe, festgestellt werden, wo die Flächentransaktionen (174.000 m²) im Vergleich zum Vorjahr
(60.000 m²) um 190 % gestiegen sind. Zurückzuführen
ist dieser Anstieg auch auf die drei realisierten Großabschlüsse. Als Beispiel kann hier die Entwicklung eines
The Hamburg market for logistics and industrial spaces
(rent and sale) can look back on a successful year 2015.
In comparison with the previous year (455,000 m²) the
total take-up rose by 31.9 % and with 600,000 m² also lay
well above the 10-year average of 470,000 m². This was
due to a considerable extent to the strong second halfyear with 320,000 m² and a total of eight major deals
each in the size category from 10,000 m² upwards.
Premises in Hamburg in demand
The increase in the take-up was significant in the four
city regions Hamburg North, East, South and West that,
in comparison with the previous year, were all able to
record distinct gains. Altogether in 2015 66 % of the
take-up (396,000 m²) was generated here.
Current underlying conditions such as low financing
interest rates and the lack of suitable plots for logistics
within the Hanseatic city increase the demand for existing
properties there on the part of project developers or even
owner-occupiers. For this group the existing stock of
properties is becoming increasingly attractive as they can
be modernised to suit the requirements of the individual
users.
Many companies are accepting the higher rents in
the Hamburg city area provided the location and the
quality of the premises are appropriate. In general the
average or top rent still lies at a level of 4.80 euros/m² to
5.85 euros/m². The reason for this is primarily the still
sufficient range of properties in Hamburg’s hinterland
such as in Buchholz, Rade or even Winsen.
Major deals characterise the market
The most conspicuous development was in Hamburg
East, particularly in the industrial parks Billbrook and
Allermöhe where the turnover in space (174,000 m²)
have risen by 190 % in comparison with the previous
year (60,000 m²). This increase is due to the three major
deals concluded. One example of this is the development
of a new innovative logistics centre in existing premises
on Billbrookdeich by the ECE Projektmanagement
GmbH & Co. KG. The Still GmbH has been procured
Bedeutende Flächenumsätze – Hamburg
Significant take-ups – Hamburg
Nutzer User
Umsatzart Transaction type
Fläche Space
Lage Area
EDEKA
Miete (Bestand)
30.600 m²
Hamburg Süd
Still GmbH
Miete (Neubau)
25.000 m²
Hamburg Ost
Grand Tabak GmbH
Eigennutzer (Neubau)
19.400 m²
Umland Süd
BLG Handelslogistik
Eigennutzer (Bestand)
18.000 m²
Hamburg Süd
Block Foods AG
Eigennutzer (Bestand)
13.600 m²
Hamburg Nord
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Jahr 2015/year 2015
Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2015/2016 • Hamburg
Flächenumsatz
Flächenumsatz – Größenklassen
Take-up
Take-up – size categories
Volumen in Tsd. m²/Volume in '000s m²
800
755
” 500 m²
700
600
557
500
400
1%
600
610
443
455
550
501 – 1.000 m²
500
1.001 – 2.500 m²
6%
14 %
359
2.501– 5.000 m²
17 %
300
200
5.001– 10.000 m²
100
• 10.000 m²
32 %
30 %
0
2010
2009
Q1
Q2
Q3
2012
2011
Q4
2013
2014
Ø 10 Jahre
470.000 m²
2015
0%
2016*
* Prognose/Forecast
10 %
20 %
40 %
30 %
Jahr 2015/year 2015
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Flächenumsatz – Branche
)O¾FKHQXPVDW]‡0LHWH(LJHQQXW]HU
Take-up – segment
7DNHXS‡UHQWDORZQHURFFXSDWLRQ
Industrie, Gewerbe 39 %
Eigennutzer –
Bestand 21 %
Miete 68 %
Sonstiges 4 %
Transport, Logistik 29 %
Handel 28 %
Jahr 2015/year 2015
Eigennutzer –
Neubau 11 %
Jahr 2015/year 2015
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Flächenumsatz – Lage
Mietpreisspannen in EUR/m²
Take-up – location
Rentrange EUR/m²
7,0
Hamburg Ost
29 %
Billbrook/Allermöhe 81 %
Hamburg Süd
Hafen 88 %
Hamburg West
6,0
25 %
EUR/m²
5%
Umland Ost
9%
14 %
Umland Süd
Umland West
5,80
5,80
5,85
5,85
2,60
2,60
2,60
2,60
2,60
2,60
2010
2011
2012
2013
2014
2015
5,50
2,60
2009
5,0
7%
Hamburg Nord
5,80
5,50
4,0
3,0
2,0
6%
1,0
5%
Umland Nord
0,0
0%
10 %
20 %
30 %
Jahr 2015/year 2015
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
neuen innovativen Logistikzentrums auf einer Bestandsfläche am Billbrookdeich durch die ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG genannt werden. Als
langfristiger Mieter für die ca. 25.000 m² große Fläche
konnte die Still GmbH gewonnen werden, welche in den
beiden Hallenkomplexen ab 2017 ihre innerbetriebliche
Logistik bündeln wird. Insgesamt gab es in der Metropolregion Hamburg 13 Abschlüsse mit mindestens 10.000 m²
Flächenumsatz. Der größte Abschluss des vergangenen
Jahres fand im Teilmarkt „Süd“ statt. Die EDEKAGruppe mietete hier 30.600 m² Logistikfläche im Prologis
Park Hamburg-Waltershof. Aber auch im südlichen
Umland konnten mehrere große Deals registriert werden.
So erwarb die Grand Tabak GmbH in Buchholz ein
Bestandsobjekt mit ca. 19.400 m² Lagerfläche, um dort
eine Produktion für Zigaretten aufzubauen. Der Kauf
stellt die zweitgrößte Transaktion im Jahr 2015 dar und
wurde von Engel & Völkers Commercial vermittelt.
Anhaltend hohe Nachfrage
Kunden mit Großgesuchen ab 10.000 m² werden in
Hamburg nach wie vor am schnellsten im südlichen
Umland fündig und haben hier mit einer Mietspanne
zwischen 2,80 und 4,80 EUR/m² deutlich günstigere
Konditionen als im Stadtgebiet. Besonders positiv und
dynamisch entwickeln sich die Gebiete mit freien Gewerbegrundstücken wie Buchholz, Rade oder auch Winsen,
wo die IDI Gazeley zurzeit spekulativ den „Logistikpark
Hamburg 1“ mit 59.000 m² Hallenfläche errichtet. Die
ersten Bauabschnitte werden voraussichtlich im dritten
Quartal 2016 bezugsfertig und ab 9.300 m² teilbar sein.
Deutlich angespannter stellt sich die Angebotssituation
in den traditionell gefragten Lagen wie dem Hafen,
Billbrook oder Allermöhe dar. In den vergangenen zwölf
Monaten wurden hier nahezu alle verfügbaren Flächen
vom Markt absorbiert. Zwar kann besonders im Flächensegment zwischen 2.500 und 5.000 m² die Nachfrage
bedient werden, jedoch sollten sich Kunden, die auf
eine nachhaltige Lösung und ein funktionales Angebot
Wert legen, auf eine längere Suchdauer einstellen. Die
meisten Abschlüsse entfielen im Jahr 2015 mit 27 % auf
die Größenklasse zwischen 1.001 und 2.500 m², wobei
hier lediglich 14 % der Fläche umgesetzt wurden. Die
13 Großabschlüsse machten hingegen rund 32 % des
Flächenumsatzes (193.000 m²) aus.
Gesunder Branchenmix
Wie bereits im Vorjahr entfiel der überwiegende Teil
des Flächenumsatzes mit 68 % auf das Vermietungssegment und lediglich 32 % auf den Kauf oder Neubau
von Objekten für die Eigennutzung. Die typische
as a long-term tenant for an area of approx. 25,000 m².
This company will be bundling its in-house logistics in
the two warehouse complexes as from 2017. Altogether
there were 13 deals concluded within the metropolitan
area of Hamburg with a take-up of at least 10,000 m²
each.The largest deal last year was in the region “South”
where EDEKA rented 30,600 m² of logistics space in
the Prologis Park Hamburg-Waltershof. Several large
deals were also registered in the southern hinterland. For
instance, the Grand Tabak GmbH in Buchholz acquired
an existing property with approx. 19,400 m² of warehouse
space in order to set up the production of cigarettes there.
This was the second-largest transaction in 2015, the
successful broker being Engel & Völkers Commercial.
Continued strong demand
Customers searching for large properties from 10,000 m²
upwards are most likely to find suitable spaces in the
southern hinterland of Hamburg where rents between
2.80 euros/m² and 4.80 euros/m² are considerably less
expensive than in the city area itself. The areas with
free commercial plots such as Buchholz, Rade or even
Winsen, where the IDI Gazeley is currently speculatively
building the “Logistikpark Hamburg 1” with 59,000 m²
warehouse space, are experiencing a particularly positive
and dynamic development. The first building phases will
probably be ready for occupation in the third quarter 2016
and be divisible from 9,300 m² upwards. The availability
situation in the traditionally desirable locations such
as the port area, Billbrook or Allermöhe appears much
more tense. Over the past twelve months almost all of
the available premises here were absorbed by the market.
It is true that particularly in the size segment between
2,500 m² and 5,000 m² the demand can be met, but
customers who place importance on a sustainable
solution and a functional offer should be prepared for
a longer wait. The majority of the deals concluded in
2015 were allocated to the size category between
1,001 m² and 2,500 m² (27 %) whereby only 14 % of
the total area was turned over here. The 13 major deals,
on the other hand, make up around 32 % of the take-up
(193,000 m²).
Healthy mixture of sectors
As in the previous year, with 68 % the major share of
the take-up was recorded in the rental segment and only
32 % in the purchase or new construction of premises
for owner-occupiers. The typical lease term lies between
seven and ten years. On the other hand the figures
according to business sectors shows that the logistics
region Hamburg is a very diversified location. The sector
Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2015/2016 • Hamburg
Mietvertragsdauer liegt bei sieben bis zehn Jahren. Die
Auswertung nach Wirtschaftsbranche zeigt hingegen,
dass es sich bei der Logistikregion Hamburg um einen
sehr diversifizierten Standort handelt. Deutlich zugelegt
hat der Sektor „Industrie, Gewerbe“, der für 39 % (2014:
27 %) des Gesamtumschlags verantwortlich ist. Dahinter
folgen die Bereiche „Transport, Logistik“ (29 %) und
„Handel“ (28 %).
Ausblick 2016
Der gute Jahresauftakt, einige positionierte Großgesuche
am Markt sowie die nach wie vor hohe Nachfrage nach
Bestandsflächen werden Hamburg auch im Jahr 2016 ein
starkes Ergebnis bescheren, wobei das Niveau von 2015
jedoch nicht erreicht wird. Engel & Völkers Commercial
prognostiziert einen Flächenumsatz zwischen 500.000
und 550.000 m², da der Anteil großvolumiger Abschlüsse
(> 10.000 m²) abnehmen wird.
“Industry, Crafts” has increased considerably and is
responsible for 39 % (2014: 27 %) of the total turnover,
followed by the segments “Transport, Logistics” (29 %)
and Trade (28 %).
Outlook for 2016
The good start to the year, some registered major
searches on the market and the continued strong demand
for existing properties will again provide Hamburg with
a good result in 2016, although the level of 2015 will not
be reached. Engel & Völkers Commercial expects a takeup of between 500,000 m² and 550,000 m² as the share
of large-volume deals (> 10,000 m²) is likely to decline.
Gewerbegebiete in der Region Hamburg
Industrial areas in Hamburg
Name des Gewerbegebiets
Name of industrial area
Kaufpreis (Industriegrundstück*) in EUR/m²
Purchase price (industrial property*) in EUR/m²
Miete (Halle**) in EUR/m²
Rent (warehouse**) in EUR/m²
2012
2013
2014
2015
2012
2013
2014
2015
1
HH-Fuhlsbüttel
125–180
125–180
125–200
125–200
4,10–5,50
4,10–5,50
4,10–5,50
4,10–5,50
2
Norderstedt
150–200
160–210
160–210
160–210
3,50–5,30
3,50–5,60
3,50–5,85
3,50–5,85
3
Henstedt-Ulzburg
40–60
45–65
45–65
45–65
3,50–4,80
3,50–4,80
3,50–5,00
3,50–5,00
4
Kaltenkirchen
40–50
40–50
40–55
40–55
2,70–4,40
2,70–4,40
2,70–4,40
2,70–4,40
5
HH-Wandsbek
150–250
150–250
150–250
150–250
4,00–5,50
4,10–5,50
4,10–5,50
4,10–5,50
6
Ahrensburg
100–120
100–125
100–125
100–125
3,80–5,10
3,80–5,20
3,80–5,20
3,80–5,20
7
Barsbüttel
105–120
105–120
105–140
105–140
4,00–5,50
4,00–5,50
4,00–5,50
4,00–5,50
8
HH-Billbrook/Allermöhe
120–200
120–210
120–230
120–230
4,00–5,50
4,00–5,50
3,90–5,60
3,90–5,60
9
Glinde/Oststeinbek/Reinbek
95–130
95–130
95–130
95–130
4,00–5,30
4,00–5,50
4,00–5,50
4,00–5,50
10
HH-Bergedorf
120–145
120–145
120–145
120–145
3,20–5,10
3,20–5,30
3,50–5,60
3,50–5,60
11
HH-Harburg
130–250
130–250
130–250
130–250
3,50–5,80
3,70–5,70
3,70–5,70
3,70–5,70
12
Seevetal
80–105
80–105
80–110
80–110
2,60–4,90
2,60–4,80
2,60–4,80
2,60–4,80
13
Winsen (Luhe)
65–75
65–75
65–75
65–75
3,80–4,60
3,80–4,50
3,80–4,50
3,80–4,50
14
HH-Hafen
***
***
***
***
3,80–5,60
4,00–5,80
4,00–5,60
4,00–5,60
15
Buchholz/Rade
50–80
50–75
50–75
50–75
2,90–4,90
2,90–4,65
2,90–4,60
2,90–4,60
16
Neu Wulmstorf
50–75
50–75
50–75
50–75
3,60–4,85
3,60–4,65
3,60–4,60
3,60–4,60
17
HH-Bahrenfeld
160–250
160–250
160–250
160–250
3,90–5,50
3,90–5,70
3,90–5,70
3,90–5,70
18
HH-Stellingen
130–200
130–200
140–220
140–220
3,00–5,40
3,00–5,40
3,00–5,50
3,00–5,50
19
Wedel
100–130
100–130
100–130
100–130
3,80–5,30
3,80–5,30
3,80–5,30
3,80–5,30
20
Pinneberg
75–90
75–90
75–90
75–90
2,80–4,90
2,80–4,90
2,80–4,90
2,80–4,90
21
Rellingen
90–120
90–120
90–120
90–120
3,00–5,00
3,00–5,00
3,00–5,10
3,00–5,10
22
Quickborn
70–85
70–85
70–100
70–100
2,80–4,50
2,80–4,50
2,80–4,60
2,80–4,60
23
Tornesch
75–95
75–95
75–95
75–95
2,80–4,50
2,80–4,50
2,80–4,50
2,80–4,50
24
Elmshorn
75–90
75–90
75–90
75–90
2,80–4,50
2,80–4,50
2,80–4,50
2,80–4,50
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial, * unbebautes Grundstück für industrielle/gewerbliche Nutzung/* undeveloped land for industrial/commercial use,
** Mietpreis für Hallen in gebietstypischer Qualität/** rental price for warehouse in typical local quality, *** kein Angebot/*** no offer
Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2015/2016 • Hamburg
Industrial and logistics areas in Hamburg
A20
A20
A21
Kaltenkirchen
4
Bad Oldesloe
3
HenstedtUlzburg
A7
24
Elmshorn
22
Quickborn
23
Tornesch
Norderstedt
A23
Pinneberg
6
2
Ahrensburg
21
20
Rellingen
B404
A1
Fuhlsbüttel
1
Stellingen
Wandsbek
Wedel
Stade
18
5
19
7
ELB
E
Bahrenfeld
Billbrook/
Allermöhe
17
A26
Barsbüttel
A24
Altona
9
Glinde/Oststeinbek/Reinbek
8
Hafen 14
Berge10 dorf
A25
16
Buxtehude
11
Neu Wulmstorf
Harburg
Geesthacht
A261
B404
12
15
Seevetal
A1
Buchholz/Rade
A39
Winsen (Luhe)
13
A7
© Engel & Völkers Commercial
Hamburger Norden
Hamburger Westen
Hamburger Osten
Hamburger Süden
Gewässer
North of Hamburg
West of Hamburg
East of Hamburg
South of Hamburg
Waters
Umland Nord
Umland West
Umland Ost
Umland Süd
North surrounding area
West surrounding area
East surrounding area
South surrounding area
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