Hotelmarkt Hamburg Volle Fahrt voraus!

Real Estate & Hospitality
Hotelmarkt Hamburg
Volle Fahrt voraus!
Newsletter
1. Quartal 2014
Hamburg –
wirtschaftliches Umfeld
Hamburg – Motor des Nordens
Seit der Gründung des Hamburger Hafens entwickelte
sich die Stadt mit ihren Nachbargemeinden zum wichtigsten Handels- und Wirtschaftszentrum in Nordeuropa.
Dank ihrer geografischen Lage direkt an der Elbe und
der gut ausgebauten Infrastruktur stieg die Hansestadt
zu einem attraktiven Wirtschaftsstandort auf. Die zweitgrößte Stadt Deutschlands beheimatet neben Montblanc, Airbus und dem DAX-Unternehmen Beiersdorf
etliche weitere Firmen von internationaler Bedeutung.
Hamburg verfügt über zahlreiche Forschungseinrichtungen und Hochschulen, insbesondere die Verbindung
von Wissenschaft und Wirtschaft wirkt sich positiv aus.
So wurde das Projekt „Innovations Kontakt Stelle“ zur
Förderung des Wirtschaftsstandorts von der Handelskammer Hamburg gemeinsam mit den eingesessenen
Hochschulen initiiert. Bis 2020 soll die Hansestadt eine
der führenden Innovationsregionen Europas werden.
Die Stadt lockt mit einer Vielzahl architektonischer
und kultureller Sehenswürdigkeiten jährlich Millionen
Besucher an. Die historische Speicherstadt und die
im Bau befindliche Elbphilharmonie in der HafenCity
repräsentieren u.a. eindrucksvoll den architektonischen
Reichtum der Stadt. Die touristischen und traditionellen
Highlights wie der Hamburger Fischmarkt, der Michel
und die Reeperbahn auf St. Pauli erfreuen sich ebenso
steter Beliebtheit.
Nach New York und London ist Hamburg der drittgrößte
Musicalstandort der Welt und zieht Millionen Freizeitreisende in die Stadt. Mit seinem geplanten fünften Musicaltheater könnte er zur europäischen Musicalhauptstadt aufsteigen und London überholen.
Zu den Höhepunkten in Hamburg zählen außerdem
Schiffstaufen sowie der alljährliche Hafengeburtstag.
Im Jahr 2013 konnte das größte Hafenfest der Welt zu
seinem 824-jährigen Jubiläum rund 1,5 Mio. Besucher
aus dem In- und Ausland begrüßen. Auch der Kreuzfahrttourismus ist dank kontinuierlich steigender Passagierzahlen auf Wachstumskurs. Mit einem neuen Rekord
von rund 550.000 Kreuzfahrttouristen liegt die Hansestadt in Europa hinter Southampton und Kopenhagen
auf Platz 3. Das Ziel der Elbmetropole, bis 2021 mehr
als 1 Mio. Schiffsreisende zu begrüßen, rückt näher. Von
dieser positiven Entwicklung kann die gesamte Wirtschaft Hamburgs profitieren.
Überblick
Hamburg
Einwohnerzahl (Januar 2014)
Fläche (in km²)
Arbeitslosenquote (in %, Januar 2014)
Kaufkraft (in € pro Kopf, 2014)
Quellen: Statistikamt Nord, Bundesagentur für Arbeit, GfK
2
1,75 Mio.
755
7,9
23.469
Infrastruktur –
kein Jahr ohne prägende Meilensteine
Hamburgs Rückkehr an die Elbe
Seit Baubeginn 2003 entsteht mit der HafenCity das
derzeit größte innerstädtische Entwicklungsprojekt
Europas. Insgesamt zehn Quartiere werden auf einer
Fläche von 157 Hektar geschaffen, die sich durch eine
Vielfalt an Wohnhäusern und Büros sowie Kultur, Freizeit
und Einzelhandel auszeichnen. Bis Ende 2025 soll entlang
der Elbe ein lebendiges maritimes Vorzeigeviertel mit
insgesamt 6.000 Wohnungen für 12.000 Einwohner entstehen und Dienstleistungsflächen für mehr als 45.000
Arbeitsplätze geschaffen werden. Nach elf Jahren Bauzeit
sind bereits 56 Projekte fertiggestellt, weitere 48 befinden
sich in Bau bzw. Planung. Das Investitionsvolumen für die
Umgestaltung des früheren Hafen- und Industrieareals
beträgt rund 11 Mrd. €.
In einem dynamischen Projekt wie der HafenCity vergeht
kein Jahr ohne prägende Meilensteine, so nahm 2012
Hamburgs neue U-Bahnlinie U4 ihren Betrieb auf und verbindet seither das Areal mit der Innenstadt. Ein weiterer
Höhepunkt war in 2013 die Eröffnung der 170 Meter
langen Baakenhafenbrücke, um die Erreichbarkeit des
Quartiers Baakenhafen zu optimieren. Anfang 2014 zog
mit der HafenCity Universität studentisches Leben in das
Elbtorquartier ein. Der nachhaltige Neubau bietet Platz
für mehr als 2.000 Studierende und Lehrende, die das
Quartier als Wissensstandort prägen.
Um der Beliebtheit im Kreuzfahrttourismus mit steigenden Passagierzahlen nachkommen zu können, plant
Hamburg zwei neue Kreuzfahrtterminals. Es ist vorgesehen, das gegenwärtige Cruise Center durch einen
Neubau in der HafenCity zu ersetzen, der sowohl ein
Kreuzfahrtterminal als auch ein Hotel beherbergen soll.
Bereits 2018 soll der neue Terminalkomplex mit einem
Abfertigungsbereich von 3.000 m² auf zwei Ebenen die
ersten Passagiere empfangen. Ebenfalls beschlossene
Sache ist die Realisierung eines weiteren Kreuzfahrtterminals am südlichen Elbufer im Stadtteil Steinwerder.
Die Hansestadt erfreut sich bei Messe- und Kongressbesuchern sowie Ausstellern und Veranstaltern großer
Beliebtheit. Auf dem Messegelände, das sich über eine
Ausstellungsfläche von 87.000 m² in elf Hallen und
einer Freifläche von 10.000 m² erstreckt, fanden in 2013
insgesamt 44 Veranstaltungen statt. Zu den prominentesten Leitmessen zählen die Internorga (alle drei Jahre,
zuletzt 2012), die SMM (alle zwei Jahre, zuletzt 2012)
sowie die hanseboot (jährlich), die für eine gute Auslastung der Stadt sorgen. Mit einem gefüllten Messekalender und neuen Gastveranstaltungen ist Hamburg für die
Zukunft gut aufgestellt. So feiert unter anderem die Leitmesse Wind-Energy im September 2014 ihre Premiere.
Das nächste Großbauprojekt der Hansestadt steht
bereits vor der Tür. Für die Erhaltung und Verbesserung
der Wettbewerbsfähigkeit soll das Congress Center
Hamburg für rund 194 Mio. € renoviert werden. Die
Sanierung der im Jahr 1973 erbauten Kongressstätte
wird jedoch nicht vor 2017 beginnen.
3
Touristische Nachfrage –
Hamburg auf Erfolgskurs
Hamburg unter den Top 10 der beliebtesten
Städtedestinationen
Die Hansestadt verzeichnet weiterhin sowohl im
Geschäftsreise- als auch im Freizeitreisesegment eine
hohe Nachfrage. Seit der Jahrtausendwende legt die
Elbmetropole eine eindrucksvolle Entwicklung im Tourismus hin und kann sich über die letzten elf Jahre über
ein stetes Wachstum an Übernachtungszahlen freuen.
Das erklärte Ziel, sich bis 2015 in die Top 10 der beliebtesten Städtereiseziele in Europa einzureihen, erreichte
die Hansestadt bereits 2012 und verbannte Amsterdam
aus dem Ranking.
Hamburg ist auf Erfolgskurs. In 2013 registrierte die Elbmetropole mit rund 5,9 Mio. Ankünften und 11,6 Mio.
Übernachtungen neue Rekordergebnisse. Im Betrachtungszeitraum konnten jährliche Wachstumsraten von
6,8% bei den Ankünften und 7,8% bei den Übernachtungen erzielt werden. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer nahm gegen den bundesweiten Trend von
1,9 auf 2,0 Tage leicht zu.
Nachfrage
Jahr
Ankünfte
Übernachtungen
Aufenthaltsdauer
(Tsd.)
(Tsd.)
Tage
2004
3.263
5.946
1,8
2005
3.451
6.435
1,9
2006
3.844
7.177
2,0
2007
3.985
7.402
1,9
2008
4.116
7.728
1,9
2009
4.368
8.190
1,9
2010
4.732
8.947
1,9
2011
5.083
9.530
1,9
2012
5.604
10.634
1,9
2013
5.880
11.603
2,0
CAGR 2004–2013
6,8 %
7,8 %
-
Quelle: Statistikamt Nord (Stand Februar 2014)
Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungsarten
4
Nachfrage – mehr Internationalität erwünscht
Über die vergangenen Jahre gestaltete sich das Verhältnis zwischen nationalen und internationalen Gästen
konstant. In 2013 dominiert der Anteil der inländischen
Übernachtungen mit 77% deutlich. Daher ist die Internationalisierung der Stadt ein vorrangiges Ziel der Hamburg
Tourismus GmbH. Der geringe Übernachtungsanteil ausländischer Gäste ist in erster Linie dem Mangel an internationalen Direktflügen geschuldet. Im Jahr 2013 zählten
Großbritannien, die Schweiz und Dänemark zu den wichtigsten ausländischen Quellmärkten.
bis Oktober. Im Mai wurden der 34. Deutsche Evangelische Kirchentag sowie der Hafengeburtstag gefeiert,
die beide große Besuchermagnete darstellen. Im Juni
fanden diverse Veranstaltungen wie die 10. Hamburg
Harley Days oder der Schlagermove statt. Der Juli stand
im Zeichen der Kongresse wie der 96. Lions Club Convention und dem Melanoma Congress. Zur Ferienzeit im
August ist Hamburg stets ausgezeichnet gebucht, insbesondere, wenn das Wetter günstig ist und Anhänger
der Cyclassics, des Christopher Street Day oder des HSV
die Betten füllen. Auch wenn der September überdurchschnittlich abschneidet, war er verhältnismäßig schwach
nachgefragt, da die SMM turnusbedingt entfiel. Der
Oktober profitierte hingegen von der hanseboot und
dem Deutschen Schmerzkongress.
Die Hansestadt verzeichnete 2013 in jedem Monat einen
Übernachtungszuwachs im Vergleich zum Vorjahr. Zu
den besucherstärksten Zeiten zählten die Monate Mai
Gästeherkunft
Niederlande
USA
Österreich
77% Inländer
23% Ausländer
140.911
179.756
217.486
Dänemark
258.710
Schweiz
262.833
UK
273.954
Sonstige
1.328.504
Saisonalität
1.500.000
1.295.224
966.928
1.000.000
609.221
500.000
0
Jan
Feb
Mrz
Apr
Mai
Jun
Jul
Aug
Sep
Okt
Nov
Dez
Ø
Quelle: Statistikamt Nord
Erläuterung: Übernachtungen 2013 in allen Beherbergungsarten
5
Touristisches Angebot –
Wachstum auf ganzer Linie
Hamburg – ein gefragter Standort
Entsprechend der Nachfrage nahm auch das Angebot
in den letzten Jahren kontinuierlich zu. Im Zeitraum von
2004 bis 2013 wuchs das Beherbergungsangebot der
Stadt Hamburg von 279 auf 334 Betriebe. Dies entspricht einer durchschnittlichen Wachstumsrate von
2,0%. Die Bettenanzahl erhöhte sich im selben Zeitraum
von 33.439 auf 52.771 (CAGR 5,2%). Insbesondere in
2012 war ein starker Zuwachs zu verzeichnen. Von einer
Marktsättigung ist der Hamburger Hotelmarkt scheinbar
weit entfernt. Dies belegt das neue Rekordergebnis für
die Bettenauslastung i.H.v. 59,6% eindrucksvoll.
2012 wurden in Hamburg zahlreiche neue Hotels
eröffnet, dabei lagen insbesondere Hostels und Hotels
der 4-Sterne-Kategorie stark im Trend.
Den Auftakt machte im Januar 2012 das Generator Hostel
mit 700 Betten und durch das A&O Hamburg City kamen
sukzessive weitere 2.000 hinzu. In 2012 begrüßte auch
das zu 25hours gehörende, mit vier Sternen klassifizierte
Hotel Superbude St. Pauli (89 Zimmer) seine ersten Gäste.
Des Weiteren kamen unter anderem folgende Häuser der
Kettenhotellerie auf den Markt: Arcotel Onyx Hamburg
(215 Zimmer), Barceló Hotel Hamburg (193 Zimmer) und
das Scandic Hamburg Emporio (325 Zimmer). Nach den
vielen Neuzugängen in 2012 fiel das vergangene Jahr
eher mager aus. Im Januar 2013 nahm das Budgethotel
Henri (65 Zimmer), die kleine Tochter des Luxushotels
Louis C. Jacob, seinen Betrieb auf und gegen Ende des
Jahres das 3-Sterne-Le-Boutique-Hotel der Centro Hotel
Group (24 Zimmer). Insgesamt kamen 2013 nur rund 180
Betten auf den Markt.
Bettenangebot
Jahr
Betriebe
Betten
Bettenauslastung
2004
279
33.439
50,2%
2005
281
33.848
51,7%
2006
286
35.364
55,8%
2007
285
36.701
55,9%
2008
292
39.528
53,7%
2009
303
42.845
54,1%
2010
312
45.807
54,2%
2011
315
47.690
55,2%
2012
326
52.590
56,2%
334
52.771
59,6%
2,0 %
5,2 %
-
2013
CAGR 2004–2013
Quelle: Statistikamt Nord (Stand Februar 2014)
Erläuterung: Anzahl Betriebe/Betten in allen Beherbergungstypen
6
Knapp die Hälfte aller Zimmer wird im 4-SterneSegment angeboten
Derzeit gestaltet sich das Angebot auf dem Hamburger
Hotelmarkt in den unterschiedlichen Segmenten wie
folgt:
Zimmerangebot
Gesamt
*
**
***
****
*****
Anzahl Zimmer Privathotels
163
320
1.359
2.160
745
4.747
Anzahl Zimmer Kettenhotels
516
3.871
2.368
8.190
1.646
16.591
Anzahl Zimmer gesamt
679
4.191
3.727
10.350
2.391
21.338
Quellen: Hotelverzeichnis 2013 der Stadt Hamburg, Deloitte-Analyse
Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der
Kategorie Hotel bzw. Hotel garni gemäß dem Hotelverzeichnis der Stadt Hamburg sowie Erhebungen von
Deloitte. Pensionen, Gästehäuser und Gasthöfe wurden
nicht erfasst. Bei Hotels, die nicht offiziell durch den
DEHOGA klassifiziert sind, wurde auf Eigenangaben der
Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen Buchungsportalen wie HRS, Trivago oder Expedia bzw. in Einzelfällen auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen.
Das insgesamte Zimmerkontingent in Hamburg bezogen
auf alle Sternekategorien beläuft sich auf 21.338.
Hierbei beträgt der Anteil der markengebundenen
Hotels 78%, die restlichen 22% werden durch die Privathotellerie gestellt. Rund die Hälfte aller Zimmer wird
im 4-Sterne-Segment angeboten. Auch der Anteil an
2-Sterne-Häusern ist durch die Neuzugänge in den
letzten Jahren verhältnismäßig hoch.
Gemäß unseres Deloitte-Rankings steht Accor mit
seinem Markenspektrum von 1 bis 5 Sternen unangefochten an der Spitze. Rund 14% der markengebundenen Zimmer werden durch den größten Hotelkonzern
Europas gestellt. Auf Platz 2 folgt Motel One mit seinen
vier Häusern. A&O hat sich durch sein ebenfalls viertes
Haus auf Platz 3 vorgeschoben. Zu den Top-5-Hotelgruppen zählen weiterhin IHG und Carlson Rezidor.
Ranking
Hotelgesellschaft
Accor
Anteil markengebundener Zimmer
14,2%
Motel One
8,4%
A&O
7,3%
IHG
5,8%
Carlson Rezidor
5,7%
Novum
5,3%
Steigenberger
4,5%
NH Hoteles
3,9%
Marriott
3,8%
Best Western
3,2%
Quelle: Deloitte-Analyse
7
Hotelperformance –
traumhafte Zimmerbelegung
Deutliche RevPAR-Steigerung zum Vorjahr
Im Jahr 2013 zeigten sich alle Kennzahlen auf einem
sehr hohen Niveau. Hamburg wies im Vergleich mit den
fünf deutschen Großstädten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln und München) die höchste Zimmerauslastung
aus und ist beim RevPAR-Ranking zweitplatziert. Erfreulich ist, dass der durchschnittliche Zimmerertrag über alle
Hotelsegmente verbessert werden konnte.
Traditionell weisen die Hotels im Economy-Bereich die
höchste Belegung aus, da sie eher eine aggressive Preispolitik betreiben und ihr Geschäft über Volumina generieren. Die Midscale-Hotels haben sich im letzten Jahr
sehr gut geschlagen und konnten erfolgreich dem Druck
von unten und oben standhalten. In keiner anderen
Großstadt ist es dem Mittelklassesegment gelungen,
eine vergleichbare Preissteigerung zum Vorjahr vorzunehmen. Mit einem RevPAR-Anstieg von 7,5% zählen
diese Hotels zu den großen Gewinnern in 2013. Auch
die 4-Sterne-Hotels schnitten sehr gut ab und die
5-Sterne-Hotels mussten nur geringfügige Einbußen bei
der Zimmerrate hinnehmen.
Die insgesamte RevPAR-Steigerung um 4% über alle
Hotels ist in erster Linie der positiven Entwicklung der Zimmerauslastung zu verdanken. Viele Hotels haben jedoch
auch ihre Preise erhöht, was u.a. im Zusammenhang mit
der zum 1. Januar 2013 eingeführten Kultur- und Tourismustaxe für Privatreisende steht. Deren Einnahmen sollen
zu 100% touristischen, kulturellen und sportlichen Projekten zugute kommen. Das Ziel, den Haushalt dadurch zu
entlasten, wurde bisher jedoch verfehlt.
Performance
Hotels
2- bis 3-Sterne-Hotels
Belegung
Zimmerertrag
2013
Veränd.
Vorjahr
2013
Veränd.
Vorjahr
2013
Veränd.
Vorjahr
80,8%
+2,4%
71,44 €
+1,2%
57,75 €
+3,7%
3- bis 3+-Sterne-Hotels
74,2%
+2,7%
84,73 €
+4,7%
62,86 €
+7,5%
4-Sterne-Hotels
77,8%
+2,6%
96,35 €
+1,5%
74,96 €
+4,1%
5-Sterne-Hotels
75,8%
+4,1%
133,76 €
-0,1%
101,37 €
+4,0%
78,0%
+4,1%
102,18 €
-0,1%
79,69 €
+4,0%
Alle Hotels
Quelle: STR Global, ausgewählte Competitive Sets
8
Zimmerrate
Hotelprojekte –
Hotelparks und Premieren
Pipeline Hotelprojekte – Hamburg hoch im Kurs
Nachdem in 2013 kaum neue Hotels auf den Markt
gekommen sind, erwarten uns dieses Jahr umso mehr
Neueröffnungen. Das Angebot wird konsequent über
alle Sternekategorien ausgebaut. Platzhirsch Accor geht
2014 mit einem Hotelpark bestehend aus Ibis Budget
und Ibis an den Start und 2016 realisiert Foremost Hospi-
tality ein Hampton by Hilton und ein Holiday Inn Express
im Doppelpack. IHG wird seine Präsenz in Hamburg
via Franchise stärken und neue Produkte wie Prizeotel,
Innside und Hampton by Hilton werden ihr Debüt in der
Hansestadt geben. Mit großer Spannung wird auch der
Entwicklung des The Fontenay entgegengesehen, das im
Luxussegment neue Maßstäbe setzen will.
Hotelprojekte
Projekt
Betreiber
Standort
Zimmer
Sterne
Eröffnung
40
3
April 2014
Novum Hotel Hamburg Alster
Novum
St. Georg Straße
B&B Hotel Harburg
B&B Hotels
Theodor-York-Straße
100
2
Mai/Juni 2014
B&B Hotel Hamburg Nord
B&B Hotels
Habichtstraße
170
2
Juli 2014
Ameron Hotel Speicherstadt
Althoff Hotels
Am Sandtorkai
192
4
Sommer 2014
Prizeotel Hamburg City
Prizeotel
Högerdamm
216
2
Sommer 2014
Citadines Apart'Hotel Michel Hamburg
The Ascott Limited
Ludwig-Erhard-Straße
128
4
Sommer/
Herbst 2014
Hotelpark Hamburg City Hauptbahnhof
Ibis Budget
Accor
Amsinckstraße
196
1
Oktober 2014
Hotelpark Hamburg City Hauptbahnhof
Ibis
Accor
Amsinckstraße
252
2
Oktober 2014
InterCityHotel Hamburg Dammtor-Messe Steigenberger Hotel Group
St. Petersburger Straße
275
3
Winter 2014
Holiday Inn Express Hamburg-City
Hauptbahnhof
Foremost Hospitality
Nähe Hauptbahnhof
117
3
2014
Ramada Hotel Hamburg Hammerbrok
Hospitality Alliance
Amsinckstraße
261
4
Herbst 2015
Sportlife Hotel Othmarschen
k.A.
Paul-Ehrlich-Straße
276
3
Ende 2015
Hotel Campus Futura
Jufa Gruppa
Versmannstraße (HafenCity)
220
2
2015/2016
The Fontenay
k.A.
Fontenay
130
5
Juli 2016
Lidl Hotel Reeperbahn
k.A.
Nobistor/Holstenstraße
180
2–3
Sommer 2016
Westin Elbphilharmonie
Starwood Hotels & Resorts
Am Kaiserkai
244
5
Oktober 2016
Stadthaushotel Hamburg HafenCity
Verein Jugend hilft Jugend
Shanghaiallee/Hongkongstraße
k.A.
Innside Hotel Hamburg HafenCity
Meliá Hotels International
Högerdamm
205
4
2016
Hotelpark Hampton by Hilton
Foremost Hospitality
Sonninkanal
161
3
2016
Hotelpark Holiday Inn Express
Foremost Hospitality
Sonninkanal
104
3
2016
Holiday Inn Hamburg City Nord
Bierwirth & Kluth Hotel
Management
Überseering
297
4
2016
Boutique Hotel
k.A.
Quartier Stadthöfe
130
4
2017
Hotel Kreuzfahrtterminal
k.A.
San-Francisco-Straße/
Chicagostraße (HafenCity)
400
4
k.A.
Hotel Oberfinanzdirektion
k.A.
Rödingsmarkt
Kameha k-star Hotel
Hamburg/Harburg
LH&E Lifestyle Hospitality &
Entertainment Group
Eco City (Harburger Hafen)
Wunderland Hotel
k.A.
Am Sandtorkai/Am Sandtorpark
Ende 2016
147
5
k.A.
100–150
4
k.A.
210
k.A
k.A
Quelle: Deloitte-Recherche
9
Zu dem neuen Rekordjahr für Hoteltransaktionen in
Deutschland hat auch wesentlich der Hamburger Markt
beigetragen. So erwarb beispielsweise die REAL I.S.
Investment GmbH das Motel One Hamburg Alster,
die Dohle Gruppe das Fairmont Vier Jahreszeiten, die
Kühne Immobilia GmbH das ehemalige InterContinental
Hamburg, die Ärzteversorgung Niedersachsen das Le
Royal Méridien Hamburg und die Deka das Arcotel Onyx.
Und es stehen weitere Investments bereit, um nationale
als auch internationale Investoren anzulocken.
Den nächsten Newsletter widmen wir dem Hotelmarkt
Düsseldorf – seien Sie gespannt!
10
Real Estate & Hospitality –
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Kay Strobl
Manager
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kstrobl@deloitte.de
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Yvonne Brabant
Senior Consultant
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Stand 02/2014