Nebenkosten richtig abrechnen

Transcription

.
Herzlich willkommen
Böblinger Straße 1, 71065 Sindelfingen
Tel. 07031/79 36 92-0, www.hg-sindelfingen.de
Rechtsanwältin Iris Kappler
Fachanwältin
für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Beratende Rechtsanwältin
für Eigentümerschutz-Gemeinschaft
Haus & Grund Sindelfingen
- Wohn- und Gewerberaummieterecht
- Wohnungseigentumsrecht
- Maklerrecht
- Privates Baurecht
- Öffentliches Baurecht
- Schulung und Fachvorträge
I. Welche Nebenkosten kann man auf den Mieter abwälzen?
II. Welche Voraussetzungen muss die Abrechnung erfüllen?
III. Wann muss die Abrechnung spätestens erfolgen?
IV. Wie steht es mit der Heizkostenabrechnung?
V. Muss man eine Abrechnung machen?
VI. Was kann man tun, wenn der Mieter nicht zahlt?
I. Welche Nebenkosten darf man auf
den Mieter abwälzen?
Gewerberaum: alle
Wohnraum:
die gem. BetrKV
ausdrücklich erlaubt sind
und
nur die, die im Mietvertrag
ausdrücklich genannt sind
Betriebskosten nach der Definition des § 556
BGB und § 1 BetrKV sind solche Kosten,
- die durch das Eigentum am Grundstück oder
- durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch
- laufend
- entstehen.
Laufend entstehen Betriebskosten, wenn sie
relativ regelmäßig anfallen. Sie müssen nicht
unbedingt jährlich entstehen. Ist der Intervall
aber länger als 6 Jahre, wird das Kriterium
„laufend“ nicht mehr automatisch erfüllt sein.
Bsp.
Eichung Wohnungswasserzähler
E-Check
TÜV für Aufzug
1. Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten,
also:
- Kosten der Hausverwaltung der WEG
- Kosten der Mietverwaltung
- Kosten der Geschäftsführung (eigener
Zeitaufwand, Büromaterial, Porto, Telefon)
Ausnahme umlagefähige Verwaltungskosten:
- Kosten der Berechnung und Aufteilung der
Wasserkosten bei Einzelwasserzählern
- Verbrauchsabhängige Berechnung von Heizund Warmwasserkosten
- Kosten der Müllbeseitigung, wenn
Müllmengenerfassungsanlagen vorhanden sind
2. Nicht umlagefähig:
Instandsetzungskosten.
Deren Kostenanteil ist aus den Wartungskosten
herauszurechnen, z.B. für Ersatzteile.
3. Grundsätzlich nicht umlagefähig:
Instandhaltungskosten.
z.B. Instandhaltungsrücklage der WEG
Ausnahme:
Wartungskosten für
- Wassermengenregler
- Heizung
- Warmwassergeräte
- Aufzug
- Gartenpflege
- Gemeinschaftsantenne
- Gemeinschaftswaschmaschine
4. Nicht umlagefähig:
Kapital- und Finanzierungskosten.
Ausdrücklich umlagefähig: Leasingkosten für
- Verbrauchserfassungszähler
- Antennenanlagen
§ 2 Betriebskostenverordnung
Nr. 1
laufende öffentliche Lasten des Grundstücks,
insbesondere die Grundsteuer
Nr. 2 Kosten der Wasserversorgung
Wasserverbrauch
Grundgebühren
Kosten der Anmietung, Leasing von Zählern
Kosten der Aufteilung und Berechnung
Wartungskosten Wassermengenregler
Hauseigene Wasserversorgung (z.B. Brunnen)
Kosten der Wasseraufbereitungsstoffe
(Kosten des Korrosionsschutzes nicht!!!)
Nr. 3 Kosten der Entwässerung
Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung
also auch: Oberflächenwasser
Kosten des Betriebs einer nichtöffentlichen
Entsorgungsanlage
Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe
Nr. 7
Kosten des Betriebs des Personen- oder
Lastenaufzugs
Kosten des Betriebsstroms
Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung
Kosten der Pflege
Wartung, TÜV, regelmäßige Einstellung der Anlage
Kosten der Reinigung der Anlage
Nr. 8
Kosten der Straßenreinigung und
Müllbeseitigung
Öffentliche Straßenreinigungsgebühren
Kosten für Kehrwoche und Winterdienst
Öffentliche Müllabfuhr
Kosten der hauseigenen Müllerfassung,
Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen
Nr. 9 Kosten der Gebäudereinigung und
Ungezieferbekämpfung
Kosten der Säuberung gemeinsam genutzter
Gebäudeteile
Personalkosten
Reinigung der Fassade, auch Graffitis
Motten, Ameisen aber nicht Wespen, Hornissen usw.
Nr. 10 Kosten der Gartenpflege
Pflege und Erneuerung von Pflanzen
Pflege von Spielplätzen
Sach- und Personalkosten
Streitig: Kosten der Beseitigung von Sturmschäden
Nr. 12 Kosten der Schornsteinreinigung
Nr. 13 Kosten der Sachversicherung
Gebäude-, Feuer-, Sturm-, Wasser-, GlasElementarschäden
Nicht: Kosten der Rechtsschutzversicherung
Kosten der Mietausfallversicherung
Nr. 13 Kosten der Haftpflichtversicherung
für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug
Nr. 14 Kosten für den Hauswart
Vergütung und Sozialbeiträge,
Kosten der Urlaubs- und Krankheitsvertretung
Kosten einer unentgeltlich überlassenen Wohnung
soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung,
Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung
betrifft.
Nr. 17 sonstige Betriebskosten
Blitzschutzanlagen
Brandmeldeanlagen
Dachrinnenreinigung
Dachrinnenbeheizung
Feuerlöscher
Gegensprech- und Klingelanlagen
usw.
Aber:
All diese Betriebskosten können Sie
nur dann
auf den Mieter abwälzen, wenn sie im
Mietvertrag einzeln aufgezählt sind!
Mietvertrag
Im Mietvertrag steht:
„Die Kosten nach § 2 Betriebskostenverordnung
trägt der Mieter – der Vermieter.“
Bamblhuber präsentiert seiner Mieterin die
Nebenkostenabrechnung: Nachzahlung von 500 €
Mietvertrag
Im Mietvertrag steht:
„Die Kosten nach § 2 Betriebskostenverordnung
trägt der Mieter
Grundsteuer, Wasser, Strom, Heizung,
sonstige Kosten. (handschriftlich eingefügt)
Bamblhuber präsentiert seiner Mieterin die
Nebenkostenabrechnung: Nachzahlung von 500 €.
Bekommt er die?
Kommt drauf an…… Ja,
wenn die ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführten
Nebenkosten
mit den in der Abrechnung aufgeführten Kosten identisch
sind
und
die von der Mieterin geleisteten Vorauszahlungen nicht
ausgereicht haben
und
III.
die Nebenkostenabrechnung den Anforderungen
von Gesetz und Rechtsprechung genügt.
Das ist dann der Fall, wenn die Abrechung
formell und materiell
richtig ist.
Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung,
wenn sie aufweist:
•
Zusammenfassung der Gesamtkosten
•
Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten
Umlageschlüssel
•
Berechnung des Anteils des Mieters
•
Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
•
Gedankliche und rechnerische
Nachvollziehbarkeit
Hält die Abrechnung eines der Kritierien
nicht ein, ist zu unterscheiden, ob der
Fehler sich durch alle Positionen zieht.
Ist dies der Fall, ist die Abrechnung
insgesamt formell unwirksam.
Sind nur einzelne Positionen betroffen und können
diese unschwer herausgerechnet werden, ist
nachzurechnen, ob die verbleibenden Positionen
die geltend gemachte Nachzahlung noch tragen.
Wenn ja, verbleibt der formell richtig abgerechnete
Restbetrag zu Gunsten des Vermieters.
Wenn nein, ist die gesamte Abrechnung formell
unwirksam.
Verwendung zu unbestimmter Kostenbegriffe wie
„Lieferungen und Leistungen“; „Versicherungen (BGH: +)“
Zusammenfassung unterschiedlicher Kostenpositionen
Strom und Schornsteinfeger alles unter „Heizung“
Begriff im Gesetz nicht bekannt, wie z.B.
Wasser, Müll, Strom und Gas unter „Stadtwerke“
Ausnahmen!!!
„Straßenreinigung und Müllbeseitigung“
Heizungskosten, Warmwasser und Kaltwasser alles unter
„Heizung“, aber die Belege waren schon beigefügt.
bei gemischt genutzten Gebäuden:
Die gesamten Kosten sind aufzuführen.
Vorheriges Herausrechnen macht die Abrechnung
formell unwirksam!
Es ist darzustellen, welche Kosten auf die gewerblich
genutzten Einheiten entfallen (Läden, Büros, PkwStellplätze, die an Dritte vermietet sind).
Nur so kann der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil
nachvollziehen.
Vorsicht bei gemischten Kosten!
= die Fälle, in denen die dem Vermieter in Rechnung
gestellten Kosten auch solche enthalten, die nicht zu
den Betriebskosten gehören, z.B.
- Vollwartungsverträgen für Aufzüge: Instandsetzung
- Verwaltungskosten als Teil des Hausmeisterentgelts
Vorsicht bei Mieterwechsel!!!
Innerhalb der Abrechnungsperiode ist dem
Vor- und Nachmieter nicht nur das Ergebnis
der Kostenaufteilung zwischen ihnen
mitzuteilen, sondern die rechnerische
Herleitung des jeweiligen Anteils.
Fehler bei der Angabe des Umlageschlüssels
1. Gesamtfläche des Mietobjekts ist nicht oder
nicht richtig angegeben
2. Gesamtzahl der Personen nicht und nicht nach
zeitlichen Abschnitten angegeben
3. Müllkosten in einer WEG nur nach MEA, aber
nicht, wie die Müllgefäße zugeordnet werden
4. Keine Angabe bei Mehrhausanlagen, ob die
Gesamtkosten nur ein oder alle Gebäude
betreffen
Verwendung von Umlageschlüsseln,
die aus sich heraus nicht verständlich sind, z.B.
„O3 Umlage nach qm/Wohnfläche x Monate
3816,00 1176,00 12“
„366 Tage Gesamtfläche des Hauses im qmWohnfläche x Tage bewohnt“
Unterschiedliche Miteigentumsanteile (MEA)
Formelle Fehler bei Angabe der
Vorauszahlungen:
Vorauszahlungen sind vergessen worden.
Abrechnungsergebnis ist nicht angegeben.
Streitig bisher: Angabe von Sollzahlungen
Vermieter hat die Vorauszahlungen nicht alle
erhalten, weil Mieter gekürzt hat, tut bei der
Berechnung aber so, als hätte er sie erhalten
und ermittelt ein hypothetisches Ergebnis.
BGH: nur inhaltlicher Fehler.
Mieter weiß doch selber , was er gezahlt hat
und was nicht (BGH NZM 2009, 906).
Unproblematisch:
Zahlendreher
Erkennbare Rechenfehler
Dies sind inhaltliche Mängel, betreffen also die
materielle Wirksamkeit
der Nebenkostenabrechnung.
Formell unwirksam ist auch eine Abrechnung,
die wegen verwickelter Rechenschritte oder
Fehlens rechnerischer Zwischenschritte
unverständlich ist, so dass die Ergebnisse
nicht nachvollziehbar sind.
Alle anderen denkbaren Fehler sind materielle,
also inhaltliche Fehler.
Ob ein Fehler als formell oder materiell
eingeordnet wird, wird dann wichtig, wenn zu
prüfen ist, ob der Vermieter die Abrechnung
noch korrigieren kann.
Ist nämlich Ihre Abrechnung formell
unwirksam und können Sie diese
nicht mehr korrigieren
bleiben Sie auf einem errechneten
Nachzahlungsbetrag sitzen!!!
III. Wann muss die Abrechnung spätestens erfolgen?
Innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB:
§ 556 Abs. 3
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen;
Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12.
Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung
durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die
verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Ausnahme:
Momentane Abrechnungsperiode vom 01.07 bis
30.06. des Folgejahres.
Mit dem Einverständnis des Mieters können Sie
einmalig die Abrechnungsfrist verlängern,
wenn Sie auf eine kalenderjährliche
Abrechnung umstellen wollen
27.07.2011- VIII ZR 316/10).
(BGH vom
Grundsatz:
Wenn ein formeller Fehler vorliegt, kann die
Abrechnung bezüglich der fehlerhaften
Einzelposition oder bei formeller Fehlerhaftigkeit
der gesamten Abrechnung zwar nachgeholt
werden.
Ein dann noch verbleibender oder sich erst ergebender
Nachzahlungsbetrag kann ggü. dem Mieter nicht
mehr geltend gemacht werden!
Ausnahme:
Der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung
nach Ablauf von 12 Monaten nicht zu vertreten.
1. Sammlung der notwendigen Unterlagen gehen trotz
rechtzeitiger und intensiver Bemühung nicht
beim Vermieter ein (hoch streitig!!!)
Zuwarten und Anfordern „in letzter Minute“ entschuldigt
nicht genügend, auch wenn Behörden und
Hausverwaltungen „drauf sitzen“.
Ausnahme:
2. Hausverwaltung und Abrechnungsdienste können
nicht rechtzeitig abrechnen, z.B.
unvorhersehbare Softwareprobleme,
Programmabsturz
hoher Krankenstand,
Ausnahme von der Ausnahme:
bei großen Firmen bzw. Verwaltungen ist dies kein
Entschuldigungsgrund.
Ausnahme:
3. Streitigkeiten mit den Ausstellern der Rechnungen
über deren Inhalt, aber nur dann, wenn der Mieter
rechtzeitig vorher hierüber informiert worden ist.
4. Streit mit dem Mieter über die Grundlagen der
Vorjahresabrechnung
Materielle Fehler können auch nach Ablauf des
Zeitraums von 12 Monaten noch korrigiert werden.
Voraussetzung ist jedoch, dass
entweder die Abrechnung dem Mieter innerhalb des
Zeitraums von 12 Monaten zugegangen ist
oder
die verspätete Abrechnung vom Vermieter nicht zu
vertreten ist.
Eine Abrechnung ist dem Mieter zugegangen, wenn
sie nachweisbar innerhalb der 12 Monate in seinen
Machtbereich gelangt ist.
Zustellung
durch Übergabe und Quittung
durch Gerichtsvollzieher
durch Boten
durch Einwurfeinschreiben
durch Einschreiben/Rückschein nur, wenn sicher
damit gerechnet werden kann, dass der Mieter das
Schreiben bei der Post noch innerhalb des
Abrechnungszeitraums abholt.
IV. Wie steht es mit der
Heizkostenabrechnung?
Die Heizkostenabrechung muss nach den
Vorgaben der Heizkostenverordnung vom
01.01.2009 erstellt worden sein.
Sie verpflichtet zur verbrauchsabhängigen
Abrechnung der Heizkosten.
Dieser Verpflichtung kann man sich nicht
durch Vertrag entziehen, es sei denn:
Es handelt sich um ein Gebäude mit bis zu
2 Wohneinheiten, von der eine vom
Eigentümer selbst bewohnt wird.
1. Heizkostenaufstellung
Zusammenstellung der Energielieferungen
Kosten der Bedienung, Wartung, Reinigung
Schornsteinfegerkosten
Kosten des Betriebsstroms
Kosten für die Erstellung der Abrechnung
Miete für Erfassungs- und Messgeräte
(Heizkostenverteiler, Wärmezähler, Warmwasserzähler)
Nicht:
Reparaturkosten
Treppenhausbeleuchtung!!!
2. Verbundene Anlagen
d.h.
Heizwärme wird produziert
kaltes Wasser wird erwärmt
Hier werden nur die Kosten der
Warmwassererwärmung umgelegt,
während die Kosten der Wasserbeschaffung und
die Abwasserkosten in die
Betriebskostenabrechnung eingesetzt
werden.
3. Abtrennung der Kosten der
Erwärmung von Warmwasser
-
notwendig, wenn Heizungsanlage auch das
Warmwasser erwärmt
Idealfall: jeweils separate Energiezähler
Formel in § 9 HeizkostenVO
Achtung: 2013 muss auch der Energieanteil für
die Warmwasseraufbereitung mit
einem Wärmemengenzähler erfasst
werden.
4. Aufteilung nach Verbrauch und
Wohnfläche
Grundsatz: Keine Heizungsanlage hat einen
Wirkungsgrad von 100 %, denn
-
Wärme entweicht
Wärmeübertragung durch die Wand
Rohrwärmeverlust
Verteilung
Grundkosten zu Verbrauchskosten
30%
40 %
50 %
zu
zu
zu
70 %
60 %
50 %
5. Aufteilung bei Nutzerwechsel
a) Mit Zwischenablesung
Kosten trägt der Mieter, wenn er sie ausdrücklich
wünscht.
Aufteilung der Festkosten
der Warmwasseraufbereitung nach Kalendertagen
der Heizung nach Kalendertagen oder Gradtagszahlen
Gradtagszahlen: Jeder Tag hat einen bestimmen
Promilleanteil an den Kosten nach der
Gradtagszahlentabelle.
b) ohne Zwischenablesung
Genauso: Aufteilung der Festkosten
der Warmwasseraufbereitung nach Kalendertagen
der Heizung nach Kalendertagen oder Gradtagszahlen
c) Leerstand
Dieser wird in der Heizkostenabrechnung wie ein
eigenständiger Nutzer abgerechnet.
Vermieter trägt hier sowohl die Festkosen als
auch die Verbrauchskosten
Messgeräte
Machen Sie sich beim Fachmann kundig!
§§ 5 Abs. 1, 12 Abs. 2 HeizkostenVO:
Nach dem
31.12.2013
dürfen bestimmte Erfassungsgeräte nach
dem Verdunstungsprinzip nicht mehr
verwendet werden.
V. Muss man überhaupt eine
Betriebskostenabrechung machen?
Ja! Denn wenn Sie die Abrechnung jahrelang
unterlassen, kann der Mieter nach Beendigung
des Mietverhältnisses
sämtliche geleisteten
Nebenkostenvorauszahlungen
zurück verlangen!
(BGH Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04)
Zahlen Sie nicht, klagt der Mieter auf
Rückzahlung.
Sie können die Abrechnung im
Prozess nachholen. Stellen Sie dann
fest, dass Ihnen eine Nachzahlung
zugestanden hätte, können Sie diese
nicht mehr erhalten, § 556 Abs. 3 BGB
Aber:
Sie tragen die Kosten des
Rechtsstreits, auch wenn Sie im
Prozess abgerechnet haben, denn Sie
haben Anlass zur Klageerhebung
gegeben.
VI. Was kann man tun, wenn der Mieter
die Nachzahlung nicht leistet?
Ist die formell richtige Nebenkostenabrechnung dem Mieter beweisbar innerhalb des Abrechnungszeitraums von 12
Monaten zugegangen, ist sie
zur Zahlung fällig.
Wer auf eine fällige Rechnung nicht
zahlt, befindet sich in Verzug.
Wer sich in Verzug befindet, trägt zudem
den durch den Verzug entstandenen
Schaden:
Verzugszinsen 5 Prozentpunkte über
dem Basiszins oder Überziehungszins
Rechtsanwaltskosten
und
Gerichtskosten
Gerichtsvollzieherkosten
Der Nachzahlungsbetrag aus einer
Nebenkostenabrechnung verjährt innerhalb
von 3 Jahren, gerechnet vom 31.12. des
Jahres, in dem die Abrechnung dem Mieter
zuging, § 199 BGB
Kosten des Abrechnungszeitraums 2010
Verjährungsbeginn:
31.12.2011
Verjährungsablauf:
31.12.2014
Sie können die Verjährung aber hemmen,
d.h. den „rechtlichen“ Zeiger der Uhr anhalten
durch:
Hemmung durch Rechtsverfolgung, § 204 BGB
- Klage
- Zustellung eines Mahnbescheides (Gericht!)
- Einleitung Streitschlichtungsverfahren
oder
- Verhandeln mit Ihrem
Mieter,
seinem Mieterverein
seinem/seiner Anwalt/Anwältin
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.
Wenn Sie nähere Informationen wünschen,
Fragen haben oder einen Termin möchten,
stehen wir Ihnen gerne telefonisch und
persönlich zur Verfügung.
Besuchen Sie auch unsere homepage.
www.hg-sindelfingen.de

Nebenkosten richtig abrechnen

Transcription

Similar documents

Sanktionen bei unterlassener Zahlung der Kaution

Josef-Humar-Institut e

Abrechnungsdaten – Aufteilung der Gesamtkosten

Ausgabe 3/2007

Hamburger Mietvertrag für Wohnraum

Kostenverteilung

1 Vereinbarungen und Änderungen von Umlageschlüsseln im

Dauerkonflikt Jahresabrechnung

Ihr STADTBAU- Magazin - Stadtbau Würzburg GmbH

Jahresinhalt 2005

Überprüfung der Methodik zur Schätzung der nicht in

Aktuelle Rechtsprechung

Beitrags- und Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung der