Kauf von Immobilien an der Côte d`Azur und in Monaco

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Kauf von Immobilien
an der Côte d’Azur und in
Monaco
Wo kaufen? Was kaufen?
Ist jetzt der richtige Zeitpunkt?
Was ist beim Kauf zu beachten? etc.
Update: November 2012
Von Dr. Axel Hilgenberg
Cannes und Düsseldorf
www.frankreich-immobilien.de
KAUF VON IMMOBILIEN AN DER CÔTE
D’AZUR UND IN MONACO
EIN PRAKTISCHER LEITFADEN FÜR DEN KÄUFER
Update: Oktober 2012
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Dr. Axel Hilgenberg
Cannes und Düsseldorf
www.frankreich-immobilien.de
INHALT
1. Vorwort
2. Grundsätzliches zu Beginn der Suche
2.1. Wo wollen Sie eine Immobilie kaufen?
2.1.1. Verkehrliche Erreichbarkeit
2.1.2. Meeresnähe oder Hinterland?
2.1.3. Eher urban oder eher ländlich?
2.1.4. Ist Golf für Sie wichtig?
2.1.5. Ist Wassersport für Sie wichtig?
2.1.6. Lieben Sie es exklusiv?
2.2. Haus oder Wohnung?
2.3. Neubau oder Altbau?
2.4. Wovon hängt der Preis der Immobilie ab?
2.5. Wer ist beim Kauf Ihr Verhandlungspartner?
2.6. Die derzeitige Marktlage an der Côte d’Azur
2.7. Was spricht derzeit für den Kauf einer Immobilie?
3. Kauf eines Altbaus
3.1. Besichtigungen / Bewertungen
3.2. Vorvertrag („avant contrat“)
3.2.1. Verkaufsversprechen („promesse unilatéral de vente“)
3.2.2. Gegenseitiges Versprechen (compromis de vente“)
3.2.3. Angebot („offre“)
3.2.4. Bedenkzeit nach Abschluss des Vorvertrages
3.3. Rolle des Notars / „acte authentique“
3.4. Nebenkosten beim Kauf
4. Kauf eines Neubaus
4.1. Allgemeines
4.2. La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
4.2.1. Reservierungsvertrag
4.2.2 Endgültiger Kaufvertrag
4.2.3 Zahlung
4.4. Gewährleistung
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5. Kauf eines Grundstücks
6. Finanzierung
7. Gründung einer S.C.I. („société civile immobilière“)
8. Kauf auf Rentenbasis („en viager“) als Sonderform des
Eigentumserwerbs an Immobilien
9. Kosten in der Eigentumsphase
9.1. Grundsteuer („impôt foncier“, „taxe foncier“)
9.2. Wohnsteuer ( « taxe d’habitation »)
9.3 Wohngeld (« charges »)
10. Besteuerung des Veräußerungsgewinnes beim Verkauf
11. Erbrecht
12. Monaco
12.1. Allgemeines
12.2 Immobilienkauf in Monaco
12.3 Marktlage in Monaco
13. Schlussbemerkung
1. Vorwort
Immobilien kauft und verkauft man – von Profis einmal abgesehen – nicht allzu
häufig im Leben. Die für solche Transaktionen anzufassenden eigenen
finanziellen Ressourcen bzw. die im Rahmen einer Finanzierung einzugehenden
Verpflichtungen sind in der Regel erheblich.
Zur Vermeidung von Fehlern ist es daher nicht nur hilfreich, sondern auch
notwendig, sich bereits im Vorfeld mit den Randbedingungen / Fragen und
Problemen eines solchen Geschäftes zu befassen.
Dies gilt umso mehr, wenn man den gewohnten heimischen geographischen -,
Sprach- und Rechtsraum verlässt und ein solches Vorhaben im Ausland
abwickelt.
Wir haben in diesem eBuch / ebook die häufigsten in diesem Zusammenhang
auftretenden Randbedingungen / Fragen und Probleme zusammengestellt.
Naturgemäß unterliegen all diese Themen, mal abgesehen von der Geografie,
einer ständigen Bewegung und Veränderung. Dieser Leitfaden kann daher
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professionelle Beratung, sei es von einem Immobilienmakler („agent
immobilier“), einem Notar, einer Bank, den zuständigen Behörden oder
gegebenenfalls einem Anwalt, nicht ersetzen, er kann aber die Sinne für die
Probleme und gegebenenfalls für die richtigen Fragen schärfen. Nur so ist dieser
Leitfaden zu verstehen, keinesfalls also als eine Art Rechtsberatung.
Dies werden Sie auch daran erkennen, dass die verschiedenen Themen nicht
vertieft oder gar erschöpfend behandelt werden.
Noch eine Bemerkung zur Frage nach möglichen Einschränkungen beim
Immobilienkauf durch Nichtfranzosen: In Frankreich gelten die Grundfreiheiten
der EU: Arbeitnehmerfreizügigkeit, Dienstleistungsfreiheit,
Niederlassungsfreiheit, Freiheit des Kapitalverkehrs. Danach darf man als
Deutscher oder Österreicher uneingeschränkt Immobilien in Frankreich
erwerben.
Obgleich nicht Mitglied in der EU können auch Schweizer problemlos
Immobilien in Frankreich erwerben.
2. Grundsätzliches zu Beginn der Suche
Wie üblich bei einer Suche, hängt das Ergebnis einer Suche im Wesentlichen
davon ab, ob man nach dem „Richtigen“ gesucht hat; übertragen auf unser
Thema der Suche nach einer Bleibe in Südfrankreich, also von einer
zutreffenden Definition der eigenen Wünsche / Vorstellungen. Im Folgenden
finden Sie einige Anregungen / Themen, über die ein Kaufinteressent sich im
Vorfeld einer Suche Gedanken machen sollte.
2.1 Wo wollen Sie eine Immobilie kaufen?
Sicherlich kennen Sie die Côte d’Azur bereits durch Urlaubsaufenthalte oder
Studienreisen. Warum, wenn Sie sie nicht bereits intensiv kennen und lieben
gelernt hätten, würden Sie sich sonst entschließen, sich dort niederzulassen und
diesen Entschluss mit dem Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung zu
besiegeln?
Trotzdem erfahren wir immer wieder, dass der eine oder andere unserer Kunden
einen gewissen Beratungsbedarf hat, weil er sich doch nicht so ganz für die eine
oder andere Stadt, die eine oder andere Gegend, Hinterland oder Küstenstreifen
usw. entscheiden kann. Daher haben wir hier einige Informationen zu der
Region Côte d’Azur allgemein und zu einzelnen Gegenden / Orten zusammen
getragen, von denen wir meinen, dass sie gegebenenfalls beim Nachdenken über
„Ihr künftiges Zuhause“ hilfreich sein können. Es können nur Anmerkungen /
Anregungen sein, die ein direktes Erleben und Kennenlernen nicht ersetzen
können und wollen.
2.1.1 Verkehrliche Erreichbarkeit
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Der gesamte Bereich der Côte d’Azur ist verkehrlich durch Autobahn und durch
die Schiene mit den schnellen TGV - Anschlüssen sehr gut erschlossen. Für
viele unserer Kunden ist aber die Nähe zum Internationalen Flughafen von
Nizza von ausschlaggebender Bedeutung. Dies umso mehr, da Nizza heute von
Deutschland aus nicht nur durch die Lufthansa, sondern auch durch
„Billigfluglinien“ wie z.B. Germanwings und Air Berlin hervorragend an die
deutsche Infrastruktur angeschlossen ist, so dass für viele das Auto als
Personentransportmittel von und nach Deutschland / Côte d’Azur nur noch eine
untergeordnete Rolle spielt. Derjenige, der die Nähe zum Flughafen nutzen
möchte, wird als Standort eher an Antibes und Cannes im Westen und –östlich
vom Flughafen - Villefranche / Beaulieu / Monaco und Menton, und im
Hinterland an Vence, St.-Paul, Grasse, Valbonne denken, als an Sainte Maxime
oder Saint Tropez, obgleich natürlich auch diese Orte und das Hinterland des
Departement Var sehr gut erreichbar sind.
2.1.2 Meeresnähe oder Hinterland?
Dies ist eigentlich eine falsche Fragestellung, denn tatsächlich liegt der Bereich,
den die Franzosen an der Côte d’Azur als Hinterland bezeichnen, auch sehr nahe
am Meer (von Grasse bis zum Meer z.B. benötigt man mit dem Auto je nach
Verkehrslage etwas mehr als eine halbe Stunde). Bei dieser Alternative geht es
also eher darum, ob man das Meer sehen kann oder doch wenigstens weiß, dass
es hinter dem nächsten Hügel vorhanden ist.
Dies ist eine sehr wichtige Wahl, deren Ergebnis sich auch sehr deutlich im
Preis bemerkbar macht (Meerblick / Meeresnähe kostet!).
2.1.3 Eher urban oder eher ländlich?
Nizza ist eine der größten Städte Frankreichs; Cannes ist ein städtisches
Mittelzentrum; Monaco strotzt nur so von Urbanität. Ist es die Urbanität mit all
ihren angenehmen (und – je nach persönlicher Einschätzung - unangenehmen)
Eigenschaften, die Sie suchen oder suchen Sie eher die ländliche Idylle / Ruhe?
Ländliche Idylle / Ruhe finden Sie im übrigen keineswegs nur im Hinterland,
sondern auch in Küsten-/ Meeresnähe (schönes Beispiel ist die gesamte
Halbinsel von Saint Tropez und auch sonst weite Teile des Departement Var).
2.1.4 Ist Golf für Sie wichtig?
Sollte das der Fall sein, so sind Sie generell an der gesamten Côte d’Azur gut
aufgehoben.
2.1.5 Ist Wassersport für Sie wichtig?
Hier trifft das, was zu Golf gesagt wurde, in gleicher Weise zu. Marinas gibt es
an der gesamten Côte, die Verfügbarkeit an Liegeplätzen ist wegen der enormen
Nachfrage danach allerdings eingeschränkt.
Auf einen Flecken Erde möchten wir in diesem Zusammenhang allerdings
besonders hinweisen, weil der für Eigner von Schiffen quasi des Paradies
verkörpert: Port Grimaud, die von Daniel Spoerry konzipierte und gebaute
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Lagunenstadt am Golf von St.-Tropez: Der Eigentümer z.B. eines der maisons
de pecheur mit Liegeplatz hat auf der einen Seite seines Hauses einen Parkplatz
für sein Auto und auf der anderen Seite, direkt am Garten, den Liegeplatz seines
Schiffes. Sensationell!
Ähnlich interessant sind auch Les Marines de Cogolin oder die Marina Bay des
Anges etwas westlich von Nizza und Port La Galère (Théoule).
2.1.6 Lieben Sie es exklusiv?
Die gesamte Côte d’Azur ist exklusiv! Aber, wie immer, gibt es das noch etwas
Exklusivere: Gradmesser dafür ist, auch wie immer, der Preis!
Die teuersten Lagen an der gesamten Cote d’Azur befinden sich auf dem
„Cap's“ (Cap Ferrat, Cap d’Antibes, Cap Matin, Cap d’Ail), in Cannes
(Croisette, Californie und Super-Cannes) und in Saint-Tropez. Nicht zu
vergessen bestimmte Lagen in Nizza, Villefranche, Beaulieu und Menton.
Nahezu alle Lagen mit direktem Meerzugang (die Franzosen benennen die Lage
mit „les pieds dans l’eau“- die Füße im Wasser) können als „exklusiv“, da
extrem knapp, extrem nachgefragt und extrem teuer, angesehen werden.
Wenn es nur nach dem Preis ginge, würde das Fürstentum Monaco aber nahezu
alle diese Lagen hinter sich lassen. Doch Monaco ist „ein Fall für sich“, was
später zu begründen sein wird.
Die meistgelesene Tageszeitung der Côte d'Azur, "nice-matin" hat in seiner
wöchentlich erscheinenden Ausgabe "immobilier" vom 7.9.2010 (27) eine recht
zutreffende Beschreibung des Themas "l'immobilier de luxe" veröffentlicht, die
wir hier in freier Übersetzung zitieren wollen:
Die Sonne, das Meer und die Schönheit der Landschaft haben seit je die gut
Betuchten der ganzen Welt an die Côte d'Azur gezogen. Das
Immobilienmarktsegment "Luxusimmobilien", das von der Krise des Jahres
2009 ein wenig in Mitleidenschaft gezogen wurde, zeigt sich wieder in voller
Schönheit.
Begrenzt durch Menton im Osten und Hyères im Westen, verfügt die Côte
d'Azur über wunderschöne Ecken mit luxuriösen Anwesen, die sich zu den
schönsten der Welt zählen dürfen. Ob sie sich an der Steilküste von Saint-JeanCap-Ferrat oder etwas zurückgezogener in Mougins oder Valbonne, oder in
Saint-Tropez, mit wundervollem Meerblick, befinden, es gibt zahlreiche solcher
Luxusanwesen in jeder Stilart.
Der Umstand, daß die Côte d'Azur eine der gesuchtesten Gegenden Europas ist,
ist auf die Vielfältigkeit der Landschaft, natürlich das Meer, die Nähe des
Internationalen Flughafens von Nizza und auf sein Klima zurückzuführen, warm
an der Küste und frischer in der nahen Berglandschaft, seiner Buschvegetation,
und natürlich auf die vielfältige Vegetation mit den Pinienwäldern, seiner
Maquis - Landschaft und seinen Eichenwäldern. Nicht zu vergessen die
Lavendelfelder, die Olivenhaine und die Weinberge, die den wunderbaren "Côte
de Provence" - Wein hervorbringen.
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So ist es nicht verwunderlich, dass die Reichen / Reichsten / dieser Welt sich ein
Stück ("eine Parzelle") dieses Paradieses am Mittelmeer gönnen. Die Kunden
für die Luxusimmobilien an der "French Riviera" sind fast ausschließlich
Ausländer; hauptsächlich aus den Nachfolgestaaten der ehemaligen
Sowjetunion, dem Mittleren Osten, Deutsche, Dänen und Norweger. Die
Engländer sind derzeit weniger zahlreich, was vor allem auf die heftige
Abwertung des Pfundes in 2009 zurückzuführen ist. All diese ausländischen
Kunden suchen - fast imperativ - den Blick auf das Meer, wohingegen die
Bauqualität i.d.R. im Tableau der Vorstellungen weniger gewichtig ist, da sie
regelmäßig ein gekauftes Immobilienobjekt nach ihren Vorstellungen umbauen.
Obgleich sehr wohlhabend / reich sind diese Käufer von Luxusimmobilien doch
eine recht schwierige Kundschaft, die sehr genau prüft, ob das ins Auge gefasste
Objekt tatsächlich alle Kriterien, insbesondere im Hinblick auf die Lage, erfüllt.
So wird eine sehr schöne Villa, die sich in einer weniger nachgefragten Lage
befindet, wesentlich größere Schwierigkeiten haben, einen Käufer zu finden. Ein
weiteres sehr wichtiges Auswahlkriterium, insbesondere bei Wohnungen, ist das
Thema Sicherheit. Ab einer bestimmten Kaufsumme bestehen die Käufer auf
der "rundum"-Anwesenheit eines Hausmeisters und einem System der VideoÜberwachung. Weitere Kriterien sind: Schwimmbad, schöner Park, Tennisplatz,
Hubschrauberlandeplatz und Gästehaus.
Die von der zitierten Kundschaft am häufigsten nachgefragten Lagen sind die 3
Cap's (Cap Ferrat, Cap Martin und Cap d'Antibes). Und die dort befindlichen
Lagen mit direktem Meereszugang vom Grundstück (les pieds dans l'eau)
werden quasi in Gold aufgewogen. Wenn der Meerblick den Preis einer Villa im
Vergleich mit einer "gleichen" Villa ohne Meerblick verdoppelt, kennen die
Anwesen "les pieds dans l'eau" quasi keine Grenzen.
Cannes und Saint-Tropez befinden sich ebenfalls ganz oben auf der Kaufliste
besagter Kunden, die Unterschiede zu den Cap's sind jedoch bemerkenswert...
Und wenn die gezahlten Preise auch schwindelig machen können, so sind sich
die Käufer solcher Luxusimmobilien doch ziemlich sicher, ein gutes Geschäft zu
machen, da sich immer wieder gezeigt hat, dass Luxusimmobilien auf mittlere
bis längere Sicht ein gutes Investment waren / sind.
2.2 Haus oder Wohnung?
Würde es sich bei den Käufern, die wir mit diesem eBuch ansprechen,
ausnahmslos um Erwerber eines ständigen Wohnsitzes handeln, würde sich
diese Frage hier nicht stellen, da jeder nach seinen Vorstellungen und
finanziellen Möglichkeiten weiß, was er will.
Ein größerer Teil derer, die hier angesprochen werden, werden aber Ihre
Immobilienerwerbung nur zeitweise, als Zweit- oder Drittwohnsitz nutzen. In
diesem Fall macht es durchaus Sinn, sich über diese Frage vertieft Gedanken zu
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machen, sich z.B. die Fragen zu stellen, was mit der Immobilie in der Zeit der
Abwesenheit passiert, wer sich um den Garten kümmert usw.
Eine beträchtliche Zahl von Anwesen verfügen daher über Einliegerwohnungen,
die mit der Verpflichtung, sich um das Haus zu kümmern, vermietet werden,
oder über Hausmeisterhäuser, in denen ein fest angestellter oder in Teilzeit
tätiger Hausmeister („gardien“) wohnt, der sich um alles Nötige kümmert.
Wo dies nicht der Fall ist, gilt es, einen entsprechenden Service für die
notwendigen Dienste, zu organisieren. Dies ist möglich.
Mit der Entscheidung für eine Eigentumswohnung entfallen ein Großteil dieser
Probleme bzw. sie sind auf den Verwalter der Wohnanlage übertragen.
2.3 Neubau oder Altbau?
A priori sollte ein Neubau teurer sein als ein Altbau in GLEICHER GRÖSSE
und GLEICHER LAGE (i.d.R. besserer Schallschutz und besserer
Wärmeschutz, 10jährige Gewährleistung, neue Technik usw.). Dies leuchtet
unmittelbar ein. Dass die Preise z. B. einer 3-Zimmer- Altbauwohnung trotzdem
häufig höher ist, als einer 3-Zimmer- Neubauwohnung hat mit den beiden oben
hervorgehobenen Prämissen zu tun: Eine Altbauwohnung ist halt häufig größer,
als eine Neubauwohnung mit gleicher Zimmerzahl und außerdem befindet sie
sich häufig in teureren, weil nachgefragteren Lagen, als die Neubauwohnung
(die wunderschönen und prestigeträchtigen Lagen sind meist bereits seit
längerem – mit „Altbauten“ - bebaut...).
Als Beispiel für die Preisunterschiede bei Neu- und Altbauten seien hier die
statistischen Vergleichszahlen von Neubau- und Altbauwohnungen für den
Zeitraum von 1.4.09 bis 31.3.10 für den Bereich des Departement AlpesMaritimes genannt (Quelle 24):
- Neubauten:
- Altbauten:
5.321 € / m²
3.856 € / m²
Die oben genannten Vorteile bei einem Neubau sollten aber unbedingt bei einer
Entscheidung für neu oder alt gesehen und gewürdigt werden, genauso, wie
möglicherweise bei Altbauten notwendige Reparaturen / Reparaturstau in
Altbauresidenzen... Sich hier im Vorfeld ein genaues Bild zu machen, ist
geboten. Gegebenenfalls sollten Fachleute hinzu gezogen werden.
Der Erwerb einer neuen Immobilie wird insoweit vom Staat gefördert (und hat
also daher gegenüber einem Altbau einen Kostenvorteil), als die
Erwerbsnebenkostenkosten (allgemein „frais de notaire“ genannt), bei
Neubauten (das sind für den Fiskus alle Baulichkeiten mit einem Alter unter 5
Jahren) nennenswert geringer sind, als bei Altbauten.
Beim Erwerb von Neubauten ist im übrigen zu bedenken, dass, zumindest in den
vergangenen Jahren, an der Côte d’Azur die Nachfrage danach derart groß war,
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dass die Programme regelmäßig vor der Fertigstellung, teilweise vor Baubeginn,
verkauft waren. Wer also z.B. eine Neubauwohnung / ein Neubauhaus kaufen
möchte, wird seine Wohnung / sein Haus i.d.R. nur auf dem Papier bzw. in der
Form einer Musterwohnung / eines Musterhauses sehen können und wird im
Regelfall etwas Geduld mitbringen müssen, bis er seine Erwerbung beziehen
kann.
2.4. Wovon hängt der Preis der Immobilie ab?
Eines der wichtigsten Kriterien bei der Suche nach einer Immobilie ist eine klare
Vorstellung von dem Budget, das für ein solches Projekt zur Verfügung gestellt
werden soll.
Wenn man hierüber eine grobe Vorstellung hat, ist es naheliegend, dass man
sich damit beschäftigt, was man im Rahmen eines so definierten Budgets
erwerben kann, bzw. wo Stellschrauben sind, an denen man gegebenenfalls
„drehen“ kann, wenn das Budget sich als zu knapp für die
Ursprungsvorstellungen erweisen sollte.
Daher hier und unter Pkt 2.6 einige Ausführungen zu Einflussfaktoren auf den
Preis und zum konkreten Preisniveau in Südfrankreich.
Das entscheidende Kriterium für den Preis ist in aller Welt gleich: DIE LAGE.
Alles hängt von der Gegend, der Stadt, dem Viertel, der Straße und sogar der
Anlage und selbst der Etage innerhalb einer Anlage ab.
Über exklusive Lagen wurde weiter oben bereits berichtet: Es gibt teure
Gegenden, wie die Caps (z.B. das Cap Ferrat, das wohl als die bei weitem
teuerste Großlage der Côte d’Azur angesehen werden kann) oder Saint Tropez
und natürlich auch Cannes. Und es gibt etwas weniger teurere Gegenden, wie
z.B. den Küstenstreifen von Sainte-Maxime bis Fréjus oder auch die Gegend um
Mandelieu. Bei diesen Großlagen gibt es aber wieder gewaltige Unterschiede im
Detail.
Die Entfernung zum Meer und das Vorhandensein eines Meerblicks hat einen
entscheidenden Einfluss auf den Preis einer entsprechenden Immobilie.
Priorität insoweit haben Grundstücke mit direktem Meereszugang („pieds dans
l’eau“) vor Grundstücken „nur“ mit Meerblick und diese wiederum weit vor
Grundstücken ohne Meerblick.
Am Beispiel der Preissituation im Bereich Altbauwohnungen in Cannes wird
deutlich, wie dringend bei der Bewertung von Preisen / Lagen fachmännischer
Rat ist:
Durchschnittlicher Preis im Zeitrahmen 1.12.10 bis 30.11.11: ca. 4.591 €/m²
(Quelle 36).
Die Preisspannweiten werden in Quelle (17) in der „billigsten Lage“ mit ca.
3.200 €/m² (Cannes La Bocca / Cannet-Rocheville) und in der „teuersten Lage“
mit 15.000 €/m² und in Ausnahmefällen um einiges darüber (Cannes La
Croisette, Neubau, derzeit angeboten: ca. 37.000 €/m²) angegeben!
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2.5. Wer ist beim Kauf Ihr Verhandlungspartner?
Es kommen mehrere „direkte“ Ansprechpartner bei einem Immobilienkauf in
Betracht:
•
Der Eigentümer der Immobilie („particulier“): Wenn Sie eine
Immobilie direkt beim Eigentümer kaufen, erhalten Sie natürlich alle relevanten
Informationen über die Nachbarschaft, die Kosten (Grundsteuer, Wohnsteuer,
gegebenenfalls Wohngeld – „charges“ – bei Wohnungen) usw. unmittelbar. Sie
sollten aber niemals aus dem Auge verlieren, all diese Informationen Ihrerseits
sorgsam zu überprüfen. Sowohl was den Preis, als auch was alle übrigen
Kennzeichen der Immobilie anbelangt, neigen Eigentümer / Verkäufer dazu,
hierzu nicht die notwendige Distanz zu haben und die Dinge eher zu positiv
darzustellen. Es fehlen Abstand und Kenntnisse (z.B. auch über das örtliche
Preisgefüge), die Sie von einem Profi andererseits erwarten können.
•
•
Der Immobilienmakler („agent immobilier“). Ein Immobilienmakler
vermittelt zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Die Zusammenarbeit mit
dem Makler erspart Ihnen nicht nur u.U. viel Zeit, weil er Ihnen nur solche
Objekte vorstellen wird, die auch zu Ihrem Anforderungsprofil passen, sie
verschafft Ihnen auch Zugang zu all den Kenntnissen, die für die Bewertung der
Immobilie notwendig sind und garantiert Ihnen gegebenenfalls eine korrekte
Abwicklung des Kaufes. In diesem Zusammenhang soll darauf hingewiesen
werden, dass der Beruf des „agent immobilier“ in Frankreich sehr strikt
reglementiert ist. Die Zugangsbedingungen zu diesem Beruf sind gesetzlich
vorgeschrieben und qualitativ sehr hoch und heben sich insoweit von denen in
Deutschland positiv ab. Das Vorliegen der für eine Maklerzulassung
notwendigen Voraussetzungen wird durch die behördliche Ausstellung einer
„carte professionelle“ bescheinigt. Voraussetzung für den Erhalt dieser
Erlaubnis ist auch der Nachweis einer von einer Bank ausgestellten finanziellen
Garantie. Der Makler erhält im Erfolgsfall eine Kommission, deren Höhe im
Mandat, das er vom Verkäufer oder auch vom Käufer erhält, schriftlich
festgelegt ist. Der Makler kann vom Verkäufer mit dem Verkauf seiner
Immobilie oder vom Käufer für die Suche nach einer passenden Immobilie
mandatiert werden. Beide Mandate bedürfen der Schriftform und müssen
bestimmten Formvorschriften genügen. Noch etwas zur Kommission des
Maklers: Wie bereits oben gesagt, ist die Höhe nicht reglementiert, allerdings
müssen die Tarife, die der Makler für seine Bemühungen nimmt, in seinem Büro
offen und für jedermann sichtbar angeschlagen sein. Die Kommission ist im
Regelfall im Kaufpreis, der dem Käufer angegeben wird, enthalten. In
Südfrankreich beträgt sie im Regelfall 4% bis 6% zuzüglich französischer
Mehrwertsteuer (derzeit 19,6%). Der Makler erhält seine Kommission nur dann,
wenn er ein Mandat des Verkäufers oder Käufers vorweisen kann und der
Abschluss unter seiner Mitwirkung zustande gekommen ist. Zu Ihrer Auswahl
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eines Maklers ist anzumerken, dass der Staat mit seinen Qualitätsvorgaben eine
gewisse Mindestqualität garantiert. Käufer sollten darauf achten, ob ein Makler
nur einen recht kleinen geografischen Bereich mit seinem Angebot abdeckt, was
sicherlich dann von Vorteil ist, wenn die eigene Suche sich just auf diesen
Bereich und sonst nirgends konzentriert. Viele unserer Kunden sind aber nicht in
dieser Weise festgelegt und sind daher dankbar, wenn der Makler, wie z.B.
unsere Agentur in Cannes, einen größeren Bereich kompetent abdeckt, in
unserem Fall die gesamte Côte d’Azur. Noch eine Empfehlung: Nützlich ist
sicherlich auch, wenn Sie sich mit Ihrem Partner in Ihrer Muttersprache
unterhalten können und dieser Ihnen auch einen deutschsprachigen Kontakt zu
den übrigen bei der Kaufabwicklung Beteiligten anbieten kann: Wie wichtig
z.B. ein Notar ist, der Ihnen Vertrag und Rechtslage in deutscher Sprache
vermitteln kann, werden Sie spätestens dann erkennen, wenn Sie diese Dienste
nicht in Anspruch nehmen können.
•
Der „Immobiliencoach“ (im Französischen „chasseur immobilier“, im
Angelsächsischen „property hunter“): Wir benennen diese Sonderform des
„agent immobilier“, zu der wir selbst gehören, gerne als „Immobiliencoach“,
weil in dieser Benennung die Rolle / Funktion dieses Berufsstandes wohl am
besten zum Ausdruck kommt.
Ein Immobiliencoach erhält von einem Immobiliensuchenden den Auftrag ( das
Mandat), für ihn zu seinem Suchprofil passende Immobilien - „sur mesure“ - zu
suchen / finden und ihn bei seiner Suche von Anbeginn bis zum Abschluss des
Kaufvertrages beim Notar mit seiner Sach-, Markt- und Ortskenntnis zu beraten
/ zu unterstützen.
Den Immobiliencoach unterscheidet vom „normalen“ „agent immobilier“
(Makler im herkömmlichen Sinn) vor allem, dass er als vom Käufer mit einem
Mandat (mandat de recherche) ausgestatteter Vertreter des des Käufers NUR
DIESEM verpflichtet ist, also zu 100% dessen Interessen vertritt , wohingegen
der „normale agent immobilier vor allem seinem Auftraggeber, dem Verkäufer
(von dem er ein Verkaufsmandat erhalten hat) verpflichtet ist. Wird der
„normale“ agent immobilier für beide Seiten, die naturgemäß unterschiedliche
Interessen haben, tätig, sind Interessenskonflikte (z.B. bei Preisverhandlungen
oder auch bei der Präsentation der Immobilie) nicht auszuschließen.
Hier einige Anmerkungen zum Angebot von Immobiliencoaches und zu den
Vorteilen einer Beauftragung eines Immobiliencoach's im allgemeinen und für
nicht-ortsansässige / z.B. ausländische / Immobilieninteressenten im
besonderen:
1. Der Immobiliencoach verfügt über eine vertiefte Kenntnis des lokalen
Immobilienmarktes und hat Zugriff auf den gesamten lokalen „ImmobilienPark“ und auf die privaten Angebote von Verkäufern (particuliers).
2. Der Immobiliencoach wird vom Kaufinteressenten mandatiert (nach Gesetz
darf er ohne ein „mandat de recherche“ nicht tätig werden) und ist daher in
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seiner Tätigkeit nur diesem verpflichtet. Er ist daher bei seiner Tätigkeit
(Immobilienrecherche, Kundenberatung und – begleitung) objektiv.
3. Der Immobilien-Coach ist rein rechtlich „agent immobilier“ und unterliegt
insoweit den gleichen Vorschriften und hat den gleichen Eignungsnachweis zu
erbringen, wie ein „normaler“ Makler („carte professionelle“).
Wenn man sich die Problematik einer Immobiliensuche durch einen
ausländischen Interessenten vor Augen führt, wird sehr schnell deutlich, dass die
Beauftragung eines Immobiliencoache's die quasi maßgeschneiderte
Problemlösung darstellt:
1. In der Regel verfügen ausländische / nicht ortsansässige / Kaufinteressenten
nicht über ausreichende Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes, in dem sie
tätig werden wollen.
2. In der Regel kennen ausländische Kaufinteressenten das französische Rechtsund Verwaltungssystem nicht hinreichend
3. Häufig fühlen sich ausländische Kaufinteressenten auch in der – mehr oder
weniger – fremden französischen Sprache unsicher / verloren.
4. In der Regel steht für die konkrete „vor – Ort – Suche“ nur eine begrenzte
Zeit zur Verfügung.
Der Immobiliencoach ist die maßgeschneiderte Lösung insbesondere für
ausländische Immobilieninteressenten, die in Frankreich aktiv werden möchten.
Unsere Agentur ging diesen Weg schon lange bevor der Begriff „chasseur
immobilier“ erfunden wurde. Wir können also insoweit auf einen profunden
Erfahrungsschatz aufbauen, den wir gerne mit unseren Kunden teilen.
Noch einige Bemerkungen zum Thema Honorar eines Immobilien-coache's:
1. wie jeder „normale“ agent immobilier erhält auch der Immobilien-Coach sein
Honorar ausschließlich dann, wenn er seine Mission erfüllt hat, wenn sein
Auftraggeber also die richtige Immobilie erworben hat (notariell beglaubigter
Kaufvertrag). Wenn der Immobiliencoach – also z.B. wir – bis zum Ablauf des
Mandates nicht das richtige Objekt gefunden haben, zahlt der Kund NICHTS.
2. Das Honorar ermittelt sich aus dem Preis der Immobilie nach Verhandlung,
also so, wie er im notariellen Kaufvertrag steht.
Zur Höhe des Honorars gilt es 3 Fälle zu unterscheiden:
1. Der Immobiliencoach vermittelt eine Immobilie eines privaten Anbieters: In
diesem Fall entspricht das Honorar dem eines „normalen“ lokalen agent
immobilier; es ergeben sich also keine Mehrkosten für den Kunden.
2. Verkauf einer Immobilie, die von einem Maklerkollegen angeboten wurde: In
diesem Falle wird in aller Regel ein sogenanntes „Gemeinschaftsgeschäft“
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zwischen dem agent immobilier und dem Immobiliencoach auf der Basis der
Teilung der Maklercourtage (50% / 50%) für die beteiligten Parteien
abgeschlossen. Diese Maklercourtage ist im Verkaufsmandat des agent
immobilier festgeschrieben und in aller Regel im Angebotspreis der Immobilie
bereits erhalten. Auch in diesem Falle ergeben sich keine Mehrkosten für den
Kunden des Immobiliencoach's.
3. Im seltenen Sonderfall, dass ein Gemeinschaftsgeschäft nicht auf der Basis
der Honorarteilung 50% / 50% zustande kommt, wird der Immobiliencoach den
insoweit „fehlenden“ Betrag seinem Kunden in Rechnung stellen. Dieser Fall
trifft außerordentlich selten ein.
Bei einer Kosten-/Nutzen-Betrachtung sollte nicht aus den Augen verloren
werden, dass der Umstand, dass der Immobilien-Coach, anders als der Makler,
NUR den Interessen seines Käuferkunden verpflichtet ist, in aller Regel zu für
den Käuferkunden vorteilhafteren Verhandlungsergebnissen führt, die häufig
eine beträchtliche Höhe erreichen.
- Der Notar: Der Notar stellt Sicherheit und Korrektheit des Kaufes sicher. Der
Käufer hat, wie auch der Verkäufer, das Recht, „seinen“ Notar zu wählen.
Wählen Verkäufer und Käufer unterschiedliche Notare, so führt das für beide
nicht zu einer höheren Kostenbelastung, da sich die beiden Notare in diesem
Falle die Gebühren teilen. Es soll auch festgehalten werden, dass in Frankreich
Notare auch als Vermittler von Immobilien (also in etwa wie Makler) tätig
werden dürfen. Die landläufig so genannten „Notarkosten“ („frais de notaire“)
sind die Summe aus der Grunderwerbsteuer, die der Notar für den Fiskus
einzieht, und der Honorierung der Notartätigkeit. Über die Höhe der „frais de
notaire“ wird weiter unten im Zusammenhang mit der Schilderung der mit dem
Kauf einhergehenden Kostenbelastung noch ausführlicher zu sprechen sein.
Informationen zum Thema Notare: http://www.paris.notaires.fr
- Der Promoteur: Der Bauträger („promoteur“) wird Ihr Verhandlungspartner
für den Fall sein, dass Sie eine Neubauwohnung oder ein Haus in einer Anlage
(„lotissement“) erwerben wollen. Der promoteur konzipiert, baut und vermarktet
solche Anlagen. Die Vermarktung beginnt im Regelfall weit vor dem Baubeginn
(in Südfrankreich ist es wegen der Knappheit in den vergangenen Jahren fast der
Regelfall, dass die Anlage weitgehend verkauft ist, wenn mit dem Bau begonnen
wird) und verlangt daher besondere Vertragsformen („Vente en l’Etat Futur
d’Achèvement – VEFA“) und Garantien (Fertigstellungsgarantie...). Das Thema
„Neubauprogramme“ wird weiter unten etwas genauer behandelt.
2.6. Die derzeitige Marktlage an der Côte d’Azur
Quelle (38): Nach einem sehr befriedigenden ersten Quartal 2012 zeigt der
Immobilienmarkt an der Côte d'Azur (und auch im übrigen Frankreich) im
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gesamten ersten Halbjahr stärkere Ermüdungserscheinungen, die sich vor allem
in einem nennenswerten Rückgang des Gesamtgeschäftes / der
Verkaufsabschlüsse, weniger jedoch in einem Preisrückgang äußern. Als Gründe
hiefür werden die Eurokrise, die traditionell abwartende Haltung der
Marktteilnehmer im Zusammenhang mit den Präsidentschaftswahlen, aber auch
die Neureglung der Besteuerung des Mehrwertes beim Verkauf einer
Zweitimmobilie (hiervon ist ein nennenswerter Teil des Immobilienbestandes an
der Côte d'Azur betroffen) genannt. Das Preisniveau wird in diesem Umfeld
durch den Umstand gestützt, daß die Nachfrage, insbesondere im eher
höherpreisigen Bereich, kräftiger ist, als das Angebot. Im Preisbereich zwischen
3000 und 5000 € /m² Wohnfläche ist ein Preisrückgang zu bemerken, der sich
aber im Rahmen hält.
Was das oberste Preissegment anbelangt (Luxusimmobilien der Croisette, in
Saint-Jean-Cap-Ferrat ader auf dem Cap d'Antibes / Preise oberhalb einer Mio
€) ist festzuhalten, daß sich der Markt und das Marktverhalten dort im
wesentlichen nicht verändert hat.
Die Quelle (40) beschreibt für das Département Var im Neubaubereich eine
Verringerung / Verlangsamung / Verbilligung des Marktes.
Bei den im Folgenden angegebenen Preisen für die Departements AlpesMaritimes und Var handelt es sich, was die Quelle (38) anbelangt, um die
statistische Auswertung aller in dem jeweiligen Departement, in dem jeweiligen
Bereich, durchgeführten Immobilientransaktionen im Altbau-/ Neubaubereich
und in dem angegebenen Zeitrahmen. Die Spannweite der Preise der
Einzeltransaktionen ist je nach Lage; Zustand etc. des Kaufobjektes teilweise
enorm. Die hier genannten Zahlen eignen sich daher i.d.T. nur dazu,
Markttendenzen darzustellen.
Die Zahlen der Quelle (40) sind aus einer Reihe konkreter Transaktionen
abgeleitet.
Die Zahlen der Preisentwicklung in (38) beziehen sich auf den Zeitraum
1.4.2011 bis 31.03.2012 jeweils im Vergleich zum vergleichbaren
Vorjahreszeitraum.
Für einige Teilmärkte, in denen sich die überwiegende Zahl unserer Kunden
bewegt, sollen die Zusammenhänge erläutert / vertieft werden:
1.Nizza: Die Preise für Altbauwohnungen haben sich nach (38) um 5,8 % erhöht
(i.M. 3.840 €/m²), für Neubauwohnungen um 3,9 % vermindert (i.M. 5.470
€/m²).
Die Preise für Altbauhäuser sind um 1,4% angestiegen und liegen im
statistischen Mittel bei 601.200 € ( 118.800 € / Zimmer) bei einer
durchschnittlichen Grundstücksgröße von 968 m².
14
Preise von Altbauten in den verschiedenen Quartiers in Nizza /
Preisveränderung gegenüber dem Vorjahr nach (40):
Mont Boron: Résidence 1960/1970: 7.000 €/m² (+4%); Immeuble Anfang des
20. Jhd: 5.000 €/m² (+6%)
Le Port: Immeuble 1960/1970 mit Blick: 7.000 €/m² (+10%), Immeuble 19601970 ohne Blick: 4.500 €/m² (+6%), Immeuble 19. Jhd. 4.400 €/m² (+7%).
Vieux Nice (Altstadt): Immeuble 1930: 4.900 €/m² (+11%); Immeuble 19. Jhd:
4.300 €/m² (+10%).
Le Carré-d'Or: Immeuble 1970: 6.500 €/m² (+6%), Immeuble Art Déco: 5.800
€/m² (+5%); Immeuble 1950: 5.100 €/m² (+5%)
Musiciens: Immeuble 1930: 4.700 €/m²; Immeuble 1960: 4.400 €/m² (+4%)
Fabron: Résidence 1995-2000: 4.600 €/m² (+2%); Immeuble 1960: 3.900 €/m²
(+4%).
Gairaut: Immeuble standing 1970: 5.400 €/m² (+4%); Haus zu renovieren: 4.500
€/m² (+5%)
Riquier: Immeuble 1980: 3.700 €/m² (-3%); Immeuble 19. Jhd. 3.200 €/m² (6%)
Villefranche-sur-Mer: Alte Villa: 6.900 €/m² (+5%); Immeuble 1970: 6.200
€/m² (+1%).
Preise von Neubauten in den verschiedenen Quartiers in Nizza /
Preisveränderung gegenüber dem Vorjahr nach (38):
• Cimiez: 4.820 €/m² (+9,9%)
Mont Boron: 6.200 €/m² (-10,2%)
Pasteur: 4.600 €/m²
Riquier: 5.030 €/m² (-10,4%)
Saint Sylvestre: 4.950 €/m²
2. Cannes: Die Preise für Altbauwohnungen haben sich gem. Quelle (38) um
4,5 % erhöht (i.M. 5.460 €/m²), für Neubauwohnungen gelten i.M. 6.620 €/m²
(+7,1%).
Die Preise für Altbauhäuser liegen im statistischen Mittel bei 854.900 € (
163.900 € / Zimmer) bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 1.021
m².
Die neuesten Daten für Cannes nach (40), geordnet nach Quartieren:
• La Banane: Immeuble 1950: 5.500 €/m² (0%), Immeuble 1920: 5.500 €/m²
(0%).
Le Suquet: Immeuble 19. Jhd mit Meerblick: 10.000 €/m² (+2%), Immeuble
19.Jhd. ohne Meerblick: 5.500 €/m² (0%).
Basse Californie: Immeuble 19.Jhd: 6.000 €/m² (-5%); Immeuble 1960: 4.500
€/m² (-10%)
15
Alexandre III: Immeuble 20, Jhd.: 5.000 €/m² (0%); Immeuble 1970: 4.800 €/m²
(-4%)
Montfleury: Villa 19.Jhd. In Wohnungen aufgeteilt: 5.500 €/m² (0%); Immeuble
1960 5.000 €/m² (0%).
Petit-Juas: Immeuble 1970: 4.500 €/m² (0%); Immeuble 1960: 4.200 €/m² (0%)
Les Anglais: Immeuble standing: 4.200 €/m² (0%), Immeuble 1950/1960: 3.600
€/m² (0%)
Carnot: Immeuble 1970/1980: 4.000 €/m² (0%); Immeuble 1970/1980 mit Blick
auf den Boulevard Carnot: 3.200 €/m²
Le Cannet: Immeuble standing 1980: 4.500 €/m²(0%); Immeuble 1950/1960:
3.900 €/m² (-2%)
3. Antibes, Juan-les-Pins (31, XII): Das Cap d’Antibes gehört mit Saint-JeanCap-Ferrat zu den teuersten Gegenden der Côte d’Azur.
Der mittlere Preis für ein Anwesen mit direktem Meerzugang („les pieds dans
l’eau“) liegt bei 20 Millionen €. Die Preise der Villen mit einer Wohnfläche von
ca. 300 m² und Meerblick beginnen bei 10 Mio €. Villen mit 150 m²
Wohnfläche, ca. 1.000 qm Grund, ohne Meerblick und zu renovieren sind etwas
zahlreicher auf dem Markt. Für sie werden 2 bis 3 Mio € bezahlt.
Die Preise für Altbauwohnungen haben sich gem. Quelle (38) um 4,9 % erhöht
(i.M. 4.560 €/m²), für Neubauwohnungen gelten i.M. 5.800 €/m²).
Die Neubaupreise sind nach (38) im vergangenen Jahr um ca. 10,8 %
angestiegen.
statistischen Mittel bei 1.262.600 € ( 243.600 € / Zimmer) bei einer
durchschnittlichen Grundstücksgröße von 1.063 m².
Die neuesten Daten für Antibes nach (40), geordnet nach Quartieren:
• Vieille Antibes: Maison 14. Jhd: 6.800 €/m² (0%); Maison 17.Jhd.:5.700
€/m² (-1%)
Port d'Antibes: Résidence 2000 mit Meerblick: 8.300 €/m² (-1%); Résidence
2000 ohne Meerblick: 5.700 €/m² (0%).
Centre Ville: Immeuble 1930: 3.500 €/m² (0%); Immeuble 1950: 3.400 €/m²
(0%).
Hauteurs d'Antibes: Immeuble 2000: 5.900 €/m²(-2%); Immeuble 1970: 3.500
€/m²(-4%); Immeuble 1960: 3.500 €/m² (-2%).
Cap d'Antibes: Immeuble standing 1970: 10.000 €/m² (0%); Immeuble zu
renovieren 1960: 5.000 €/m² (0%).
Juan-les Pins Centre et bord de mer: 7.700 €/m² (05); Immeuble zu renovieren,
1970: 5.600 €/m² (-1%).
Vallauris: Maison 1990: 3.800 €/m² (-6%); Immeuble 1970: 3.300 €/m² (-7%).
16
4. Grasse: Starke Preisunterschiede je nach Quartier, aber jedenfalls
preisgünstiger, als Mougins oder Valbonne. Die Stadt zieht sowohl die leitenden
Mitarbeiter von Sophia-Antipolis, als auch ausländische Käufer an.
Im Quartier Saint-Jean, im Osten und im Quartier Saint-Francois, im Westen,
findet man schöne Villen zwischen 600.000 und 2.000.000 €. Im Quartier SaintJaques kosten die Villen zwischen 450.000 und 850.000 €.
Eine Wohnung mit 75 m² und einer Terrasse von 20 m², Stellplatz und
Meerblick im Quartier Rothschild kostet um 250.000 m².
Die neuesten Daten (38): Die Preise für Altbauwohnungen sind gem. Quelle
(38) um1,1 % gesunken (i.M. 2.670 €/m²), für Neubauwohnungen gelten i.M.
4.120 €/m²).
Die Neubaupreise sind nach (36) im vergangenen Jahr um ca. 0,5 % gefallen.
5. Weitere Orte im Bereich des Departements Alpes-Maritimes (38)
Mougins: Die Preise für Altbauwohnungen haben sich gem. Quelle (38) um 0,9
% vermindert (i.M. 3.970 €/m²).
Menton: Preise für Altbauwohnungen haben sich gem. Quelle (38) um 7,0 %
erhöht (i.M. 5.010 €/m²).
Die Neubaupreise lagen nach (38) im vergangenen Jahr i.M. bei 5.580 €/m² und
haben sich damit um ca. -1,8 % verringert.
Die Preise für Altbauhäuser liegen im statistischen Mittel bei 423.700 € (
m².
Vallauris: Preise für Altbauwohnungen haben sich gem. Quelle (38)um 2,1%
erhöht (i.M. 4.050 €/m²), für Neubauwohnungen gelten i.M. 4.890 €/m²).
Die Neubaupreise sind nach (38) im vergangenen Jahr um ca. 9,6 %
angestiegen.
Die Preise für Altbauhäuser liegen im statistischen Mittel bei 1.020.300 € (
m².
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6. Saint-Tropez: Die neuesten Werte: Die Preise für Altbauwohnungen haben
sich für Saint Tropez gem. Quelle (38) um 2,9 % verringert (i.M. 8.490 €/m²).
Die Preise für Altbauhäuser sind um 6% angestiegen und liegen im statistischen
Mittel bei 2.914.100 € ( 497.000 € / Zimmer) bei einer durchschnittlichen
Grundstücksgröße von 2.021 m².
• Einige weitere Orte im Bereich des Départements Var (38):
Sainte-Maxime: Preise für Altbauwohnungen sind gem. Quelle (38) um ca.
0,6% gefallen (i.M. 4.610 €/m²).
Die Preise für Altbauhäuser sind um 5,8% gefallen und liegen im statistischen
Mittel bei 841.000 € ( 169.700 € / Zimmer) bei einer durchschnittlichen
Grundstücksgröße von 1.712 m².
Saint-Raphael: Die Preise für Altbauwohnungen haben sich gem. Quelle
(38)um 7,1% erhöht (i.M. 4.380€/m²), für Neubauwohnungen gelten i.M. 4.640
€/m²), d.h. die Neubaupreise sind im vergangenen Jahr um ca. 6,8 % gefallen.
Hyères: Preise für Altbauwohnungen haben sich gem. Quelle (38) um 4,3%
erhöht (i.M. 3.380€/m²), für Neubauwohnungen gelten i.M. 4.930 €/m²), d.h. die
Neubaupreise sind im vergangenen Jahr um ca. 8,2 % angestiegen.
durchschnittlichen Grundstücksgröße von 781 m².
Draguignan: Die Preise für Altbauwohnungen haben sich gem. Quelle (38)um
0,2% erhöht (i.M. 2.170€/m²), für Neubauwohnungen gelten i.M. 3.270 €/m²),
d.h. die Neubaupreise sind im vergangenen Jahr um ca. 0,9 % gefallen.
Frejus: Die Preise für Altbauwohnungen haben sich gem. Quelle (38)um 4,8 %
erhöht (i.M. 3.990 €/m²), für Neubauwohnungen gelten i.M. 4.930 €/m², d.h. die
Neubaupreise sind im vergangenen Jahr um ca. 3,2 % gestiegen.
Die Preise für Altbauhäuser sind um 1,7% gefallen und liegen im statistischen
Mittel bei 447.700 € ( 104.100 € / Zimmer) bei einer durchschnittlichen
Grundstücksgröße von 961 m².
Le Lavandou: Die Preise für Altbauwohnungen haben sich gem. Quelle (38)um
1,3 % ermäßigt (i.M. 4.920€/m²).
18
8. Allgemeine Bemerkung zu den Preisen:
Bitte beachten Sie unbedingt, dass die Spannweite der konkret bezahlten Preise
in vielen Orten von Lage zu Lage enorm ist / sein kann. Dieser Zusammenhang
wurde unter 2.4. bereits für das Beispiel der Preissituation im Bereich
Altbauwohnungen in Cannes dargestellt. Diese Preisspannweite dort ist riesig.
Sie ist sicherlich extrem und wird in anderen Orten i.d.R. nicht in dieser
extremen Höhe vorhanden sein, sie zeigt aber das Problem der richtigen
Einschätzung eines Preises und damit die Notwendigkeit professioneller
Hilfestellung insbesondere auch bei der Preisfindung sehr deutlich.
Die von unseren Kunden nachgefragten Immobilienobjekte liegen eigentlich
regelmäßig in Lagen / haben eine Qualität, die um einiges höher bewertet
werden, als die oben angegebenen Durchschnittswerte. Objekte in den unteren
Preisbereichen („billigste Lagen“) werden von unseren Kunden im Regelfall
abgelehnt.
In unserer website www.frankreich-immobilien.de finden Sie sowohl für den
Neubaubereich, als auch für der Bereich der Gebrauchtimmobilien (Häuser und
Wohnungen) eine beträchtliche Anzahl konkreter Angebote, die Ihnen einen
recht guten Einblick in das aktuelle Preisniveau in den verschiedenen Bereichen
der Côte d’Azur bieten, wobei allerdings zu beachten ist, dass es sich bei den
dort angegebenen Preisen um unverhandelte Vorstellungen des Verkäufers
handelt, wohingegen die hier genannten Preise auf tatsächlichen, realisierten,
Immobilientransaktionen beruhen ( die jeweiligen Quellen sind genannt).
2.7. Was spricht derzeit für den Kauf einer Immobilie?
Ob man nun eine Investition zum Zwecke der Vermietung tätigt oder sich seinen
eigenen Wohnsitz kauft: Die Côte d’Azur stellt als stets nachgefragte Region
eine weitgehend sichere, wertbeständige und sorgenfreie Anlagemöglichkeit
dar, mit nahezu der Garantie der Wertsteigerung über kurz oder lang. Die Sonne
der Côte ist „Gold wert“.
Zur Frage, ob Immobilien als Fluchtwährung gesehen werden können / geeignet
sind, schreibt der Nice Matin vom 8.11.11 (33):
„In diesen unruhigen Zeiten konstituiert Immobilieneigentum Sicherheit. Nach
einer kürzlich durchgeführten Umfrage erklären 39% der Franzosen Immobilien
zur „Fluchtwährung par excellence“. Im Gegensatz zur idR an den Index
gebundenen Miete steigen Kreditzinsen nicht. Immobilien sind ein exzellentes
Investment auf mittlere und lange Sicht. Nicht zu vergessen ist, dass nach
einiger Zeit ein bei einem Verkauf realisierbarer Mehrwert je nach Zeitdauer der
Eigentumsphase nur teilweise oder gar nicht besteuert wird.“
19
Sowohl die amerikanische Federal Reserve Bank, als auch die EZB
überschwemmen derzeit den Markt mit Geld (die Notenpresse der EZB läuft
derzeit schon warm für den angekündigten massiven – Bazooka! – Aufkauf von
Staatspapieren klammer Eurostaaten), Geldmengen, denen keine Güter
gegenüberstehen. Eine Entwicklung, die der Markt – mittelfristig – eigentlich
nur durch Inflation beantworten kann. Wer diese Ansicht teilt, wird
vernünftigerweise größere Teile seines Vermögens als bisher, in Sachwerte
(Gold, Aktien, Immobilien) investieren. Ein Investment in SüdfrankreichImmobilien verbindet das Nützliche (Schutz vor Inflation) mit dem
Angenehmen (dass es sich an der Côte d'Azur angenehm leben lässt, wenn nicht
gar wie Gott in Frankreich, wird wohl kaum irgendwo infrage gestellt.). Und,
wie oben schon festgestellt: Die Côte d’Azur stellt als stets nachgefragte Region
eine weitgehend sichere, wertbeständige und sorgenfreie Anlagemöglichkeit
dar, mit nahezu der Garantie der Wertsteigerung über kurz oder lang. Die Sonne
der Côte ist „Gold wert“!
3. Kauf eines Altbaus
3.1. Besichtigungen / Bewertungen
Sie haben sich zum Kauf einer Gebrauchtimmobilie entschlossen.
Sie haben durch Besichtigungen des Objektes und des Umfeldes gründlich
überprüft, ob Lage, Nachbarschaft, Blick, Zuschnitt ... Ihres Wunschobjektes
tatsächlich dem entsprechen, was Sie sich vorgestellt haben. Bitte vergessen Sie
nicht, auch die bauliche / technische Qualität des Objektes festzustellen und
eventuell notwendige Reparatur- / Renovierungs - und Umbauarbeiten zu
bewerten und den entsprechenden dafür notwendigen finanziellen Aufwand dem
Preis zuzuschlagen, um ein realistisches Bild von der Investitionssumme zu
erhalten. An dieser Stelle kann es notwendig werden, einen Spezialisten
einzuschalten.
Zur Grundfläche einer Wohnung: Das Gesetz (Loi Carrez) schreibt vor, dass die
genaue Wohnfläche in jedem promesse oder compromis de vente genannt
werden muss. Hierzu muss der Verkäufer der Wohnung auf seine Kosten ein
entsprechendes Gutachten von einem Sachverständigen anfertigen.
Einige andere Qualitätsnachweise, so schreibt es das Gesetz zum Schutz des
Käufers vor, sind ebenfalls vom Verkäufer der Immobilie zu erbringen. Ihr
Vorliegen wird vom Notar überprüft. Sie werde als Anhänge dem Vorvertrag
und der notariellen Akte beigelegt.
Hierzu gehören:
- Untersuchung auf Termiten in Fällen, in denen das entsprechende Objekt in
einer Gegend liegt, in der es Termitenbefall gibt. Der Verkäufer muss dem Notar
20
ein Gutachten eines einschlägigen Sachverständigen vorlegen, das nicht älter als
3 Monate ist.
- Sollte das zu erwerbende Objekt vor 1948 errichtet worden sein, muss der
Eigentümer dem Notar ein Gutachten über möglichen Bleigehalt vorlegen, das
nicht älter ist, als 1 Jahr.
- Sollte das zu erwerbende Objekt vor dem 1.7.1997 errichtet worden sein, muss
der Verkäufer dem Notar ein Gutachten über das Vorhandensein von Asbest
vorlegen.
- Seit dem 1.Juli 2006 muss der Verkäufer dem Käufer ein Gutachten über den
Energieverbrauch der Immobilie vorlegen, die den Käufer in die Lage versetzen
soll, die Energiekosten im Betrieb bei den unterschiedlichen Angeboten /
Objekten vergleichen zu können.
- Wenn eine Immobilie in einer Zone mit Naturrisiken (Waldbrand /
Erdbeben…) oder technischen Risiken (Nachbarschaft mit gefährlichen
Einrichtungen ) liegt, muss der Verkäufer den Käufer hierüber aufklären.
Die « charges de copropriété » / das Wohngeld : Vor dem Kauf einer Wohnung
sollte der Käufer sich das „règlement de copropriété“ (die Teilungserklärung für
die Eigentümergemeinschaft ) ansehen. Dort sind das Gemeinschaftseigentum
und das Sondereigentum genau beschrieben und die jeweiligen
Nutzungsbedingungen niedergeschrieben. Die Teilungserklärung ist eine Art
Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft. Desgleichen sollte man Einsicht in
das letzte Protokoll der „assemblée générale“ (der Eigentümerversammlung)
nehmen, wo man gegebenenfalls Informationen über von der
Eigentümergemeinschaft beschlossenen Arbeiten finden kann. Und schließlich
sollte man sich die beiden letzten Abrechnungen der „charges de copropriété“
(Wohngeld) vorlegen lassen.
3.2. Vorvertrag ( „avant contrat“)
Wenn man eine Gebrauchtimmobilie oder einen bereits fertiggestellten Neubau
kaufen möchte, unterzeichnet man einen notariellen Kaufvertrag. Üblich ist
allerdings, vorab mit dem Verkäufer einen Vorvertrag abzuschließen. Dieser
Vorvertrag („avant-contrat“) ist bindend. Hier zeigt sich ein gravierender
Unterschied zwischen einem in Deutschland abgeschlossenen
Immobiliengeschäft und einem solchen in Frankreich: In Deutschland bedarf
jedes Geschäft, das den Verkauf einer Immobilie zum Gegenstand hat, einer
notariellen Beurkundung, in Frankreich hingegen sind die o.g.
privatschriftlichen Vorverträge voll gültig! Die Vorverträge bilden den Kern des
Kaufvorganges. Die später zu unterzeichnende notarielle Akte greift auf den
Vorvertrag zurück.
Es gibt drei Arten von Vorverträgen:
3.2.1. Verkaufsversprechen („promesse unilatérale de vente“)
21
Mit dem Verkaufsversprechen räumt der Verkäufer dem Käufer eine Option auf
den Kauf seiner Immobilie zu einem bestimmten Preis und für eine bestimmte
Dauer ein. Eine Unterschrift unter einen solchen Vorvertrag verpflichtet Sie
nicht zum Kauf, sondern nur dazu, dass Sie die in diesem Vertrag niedergelegten
Bedingungen für einen Kauf akzeptieren. Als Gegenleistung für die
Verpflichtung des Verkäufers überweist der Käufer eine frei vereinbarte
Garantiesumme (i.d.R. bis 10 % des vereinbarten Kaufpreises) auf ein
Treuhandkonto (entweder bei einem Notar – Notaranderkonto – oder bei einer
Immobilienagentur). Sollte der Käufer sich vom Kauf zurückziehen, wird diese
Garantiesumme als Immobilisationsentschädigung („indemnité
d’immobilisation“) an den Verkäufer überwiesen. Es handelt sich also um eine
Option mit der Verpflichtung gegebenenfalls zu entschädigen.
Der Verkäufer kann sich von diesem Vertrag nicht zurückziehen.
Diese Vertragsform wird nur sehr selten verwendet.
Sinngemäß gibt es auch ein einseitiges Kaufversprechen ( „promesse unilatéral
d’achat“), auf das, weil es doch recht selten ist, hier nicht weiter eingegangen
werden soll.
3.2.2. Das gegenseitige Versprechen („compromis de vente“)
Diese Form des Vorvertrages ist die bei weiten am häufigsten verwendete.
Dieser Vorvertrag verpflichtet beide Parteien, den Verkäufer und den Käufer in
gleicher Weise, den Verkauf / Kauf durchzuziehen. Der Kauf ist damit quasi
definitiv und kann nur noch scheitern aus Gründen, die klipp und klar im
Vertrag benannt sind. Die im compromis vereinbarte Summe ist als eine
Vorauszahlung auf den Kaufpreis anzusehen.
Es steht den beteiligten Parteien frei, in den compromis Bedingungen
aufzunehmen, die einen Rückzug ohne Verlust erlauben (auflösende
Bedingungen / „conditions suspensives“). Tritt eine solche Bedingung ein,
bekommt der Käufer seine Garantiesumme zurück.
Neben den frei vereinbarten auflösenden Bedingungen gibt es auch gesetzliche
auflösende Bedingungen, wie z. B. die Bedingung, dass der Käufer einen Kredit
zur Finanzierung erhält. Erhält der Käufer keinen Kredit, kann er sich vom
compromis zurückziehen und erhält die Garantiesumme zurück.
Hier noch einige Themen, die häufig Gegenstand aufhebender Bedingungen
sind:
- Entsprechen die vom Verkäufer gegebenen Daten über das Grundstück den
offiziellen Eintragungen?
- Ist der Verkäufer auch in der Tat rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie?
- Bestehen Vorkaufsrechte?
- Bestehen Dienstbarkeiten?
- Bestehen Mietverträge?
22
- Wird die Immobilie von bevorstehenden Baumaßnahmen im Umfeld in
Mitleidenschaft gezogen?
3.2.3. Kaufangebot („offre“)
Bei einem Kaufangebot bindet man sich mit seiner Unterschrift. Eine
Garantiezahlung ist verboten. Mit einem Kaufangebot teilt der Käufer dem
Verkäufer mit, was er für seine Immobilie bietet und wie lange er sich an dieses
Angebot gebunden fühlt. Wenn der Verkäufer mit seiner Unterschrift
vollständig auf dieses Angebot eingeht, muß der Käufer grundsätzlich kaufen!
3.2.4. Bedenkzeit nach Abschluß des Vorvertrages
Durch das neue Gesetz „Loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (loi
SRU)“ wird im Sinne des Verbraucherschutzes bestimmt, dass der Käufer bei
allen compromis de vente oder promesse de vente oder d’achat den Kauf einer
Altimmobilie betreffend, nach der Unterzeichnung vom Vorvertrag innerhalb
einer Frist von 7 Tagen zurücktreten kann. Die 7-Tage-Frist zählt vom Folgetag
des Tages des Empfangs des Vorvertrages (eingeschriebener Brief mit
Empfangsbestätigung). Der Käufer muss dies gegebenenfalls fristgemäß dem
Verkäufer mit einen eingeschriebenen Brief mit Empfangsbestätigung mitteilen.
Wird die Frist überschritten ist der Vorvertrag insoweit rechtskräftig.
3.3 Rolle des Notars / „acte authentique“
Ob der Vorvertrag Bestand hat, hängt, wie wir gesehen haben, von der Erfüllung
bestimmter Bedingungen, vereinbarten oder gesetzlich vorgegebenen, ab, die zu
prüfen die Aufgabe des Notars ist. Er behandelt Fragen, wie:
- Ist die Frage eines Finanzierungskredites behandelt, wie gesetzlich
vorgeschrieben (siehe weiter oben)?
- Gibt es Vorkaufsberechtigte?
- Der Notar beschafft Auskünfte der Gemeinde darüber, ob es Bauvorhaben gibt,
die das Grundstück berühren könnten.
- Der Notar prüft die Rechtmäßigkeit der Eigentümereigenschaft des / der
Verkäufer. Die kann u.U. bei Erbsachen recht schwierig sein.
- Der Notar sieht das Hypothekenregister ein. Sollten die Belastungen den
Kaufpreis übersteigen, wird der Vorvertrag nichtig.
- Der Notar prüft die Erfüllung aller Ausschlußklauseln („conditions
suspensives“).
Wenn all dies erledigt ist, wird das Ergebnis in der „acte authentique“
zusammengefasst und von den Parteien unterschrieben. Zwischen dem Abschluß
des Vorvertrages und der Unterzeichnung der notariellen Akte liegt im Regelfall
ein Zeitraum von 2 bis 3 Monaten.
23
Jede Vertragsseite ist von allen Beteiligten zu paraphieren und die letzte Seite
wird mit dem vollständigen Namen und der obligatorischen handschriftlichen
Zusatzformel „lu et approuvé, bon pour achat“ versehen.
Die persönliche Anwesenheit von Käufer und / oder Verkäufer ist nicht
unbedingt nötig, Vollmachten genügen.
Das Eigentum ist mit diesem Schritt endgültig vom Verkäufer auf den Käufer
übergegangen. Der Käufer ist der neue Eigentümer.
Die Eigentumsurkunde („acte de propriété) erhält der Käufer erst einige Monate
später, nachdem sie vom Hypothekenregister zum Notar zurück gesandt wurde.
Sofort nach der Unterzeichnung der „authentischen Akte“ erhält der neue
Eigentümer allerdings einen vorläufigen Nachweis seines Eigentums, die
„attestation de propriété“, die er, wenn nötig z.B. bei der Kontoeröffnung o.ä.
verwenden kann.
Der Notar kassiert neben den Gebühren für seine Tätigkeit auch die
Grunderwerbsteuer, Registersteuer und andere Gegühren für Fiskus und
Gebietskörperschaften (alles zusammen wird i.d.R. als „frais de notaire“
bezeichnet).
Der Notar kassiert den Restkaufpreis und in der Regel die Maklerkommission
und übergibt die Summen an den Verkäufer bzw. an den Makler, soweit dieser
seinen Anspruch nachweisen kann.
Der Notar trägt den Eigentumsübergang ein.
An dieser Stelle sei noch einmal darauf hingewiesen, dass meist der Notar des
Verkäufers mit Der Abwicklung beauftragt wird. Es steht aber dem Käufer frei,
zusätzlich einen eigenen Notar zu bestimmen. Dies ist kostenmäßig nicht
nachteilig für den Käufer, da sich die dann mit der Angelegenheit betrauten
beiden Notare die Notargebühren teilen.
3.4. Nebenkosten beim Kauf („frais de notaire“ oder „frais d’acte“)
Die als „frais de notaire“ bekannten Nebenkosten kommen, anders als der
Begriff es vermuten lässt, nur zu einem recht geringen Teil dem Notar als
Vergütung für seine Tätigkeiten zugute. Es ist vor allem der Fiskus, für den der
Notar die Steuern einzieht.
Für den Staat belaufen sich die Nebenkosten (Steuern und Gebühren) beim
Erwerb eines Altbaus oder eines Grundstücks auf ca. 5,09 % der Kaufsumme.
Das Honorar des Notars ist von der Höhe der Kaufsumme abhängig.
Alles in allem liegen die Nebenkosten bei der üblichen Größe eines
Immobilienobjektes bei ca. 6,1 der Kaufsumme.
4. Kauf eines Neubaus
4.1 Allgemeines
Es gibt eine beträchtliche Anzahl von Neubauprogrammen an der Côte d’Azur,
wiewohl nicht genug, um die beträchtliche Lücke zwischen Nachfrage und
24
Angebot auf dem südfranzösischen Immobilienmarkt für Wohnimmobilien
auszugleichen. Wie bereits weiter oben erwähnt, führt die große Nachfrage auch
nach Neubauwohnungen und –häusern regelmäßig dazu, dass die Programme zu
großen Teilen verkauft sind, noch bevor mit den Bauarbeiten begonnen wurde.
Im Gegensatz zum Kauf einer Gebrauchtimmobilie muss vom Käufer, der das
fertige Objekt ja nur auf dem Plan sehen kann, einiges an Phantasie aufgewendet
werden. In der Realität kann nur der Ort / das Grundstück angeschaut und
bewertet werden, auf der die Anlage gebaut werden soll. Wenn wir uns erinnern,
dass das wichtigste Kriterium beim Kauf einer Immobilie die „Lage“ ist (gefolgt
von der „Lage“ und diese wieder gefolgt von der „Lage“), so haben wir damit
bereits eine recht gute erste objektive Bewertungsgrundlage. Alles übrige
können Sie nur auf dem Papier sehen. In diesem Zusammenhang weisen wir
darauf hin, dass weder die Hochglanzbroschüren, die Ihnen der Bauträger zu
Verfügung stellt, noch z.B. die hübsch ausgestattete Musterwohnung / das
Musterhaus Vertragsbestandteile sind. Vertragsbestandteile sind die Dokumente,
die „Bestandteil des Vertrages“ sind, also z.B. als wichtigstes eine möglichst
detaillierte und klare Baubeschreibung ( „descriptif technique“), in der z.B. die
Lage der Wohnung in der Residenz, die zur Verwendung kommenden
Materialien usw. genau beschrieben werden. Dieses Dokument muss dem
Vertrag beigefügt werden. Es dient als Basis bei der Abnahme.
Wie kann die Qualität des Bauträgers bewertet werden?
Lassen Sie sich Referenzobjekte nachweisen. Sehen Sie sie sich an und sprechen
Sie, wenn möglich mit früheren Kunden des Bauträgers.
Eine wichtige Information für Sie liefert auch der Nachweis eines
Qualitätslabels (z.B. QUALITEL und LE LABEL PROMOTELEC).
Der Kauf einer Neubauimmobilie vom Plan weg heißt in Frankreich „La vente
en l’état futur d’achèvement (VEFA). Nach diesem Modell wird man sozusagen
Schritt für Schritt Eigentümer, indem man seine Immobilie gem. Baufortschritt
bezahlt. Diese Vertragsform ist sehr sicher und nach dem „code de la
construction et de l’habitation“ geregelt. Der Erwerb geht in mehreren etappen
vor sich:
4.2 La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
4.2 1. 1.Etappe: Reservierungsvertrag („contrat de réservation“)
Wie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie wird auch hier ein Vorvertrag
abgeschlossen, der „contrat de réservation“. Dieser Vertrag muß die folgenden
Elemente enthalten:
- Die Wohnfläche (näherungsweise)
- Die Zahl der Haupträume
- Die Lage der Immobilie im Wohnhaus (immeuble) bzw. die Lage des Hauses
im Lotissement
- Die Qualität der Konstruktion ( Natur und Qualität der verbauten Materialien
25
- Der vorgesehene Kaufpreis
- Das Datum der Unterzeichnung des contrat de vente (Kaufvertrag)
- Die rechtlichen Bedingungen im Hinblick auf das „dépot de garantie“
(Garantiezahlung / Anzahlung)
Schließlich müssen die Kennzahlen für einen gegebenenfalls vom Käufer zu
beschaffenden Kredit zur Finanzierung des Kaufes aufgeschrieben sein. Sollte
der Käufer einen so beschriebenen Kredit nicht erhalten, kann er aus dem
Vertrag aussteigen und erhält seine Garantiezahlung ungekürzt zurück. Diese
Garantiezahlung beläuft sich im Regelfall auf 5% und wird zum Zeitpunkt der
Unterschrift unter den Vorvertrag fällig. Sie bleibt blockiert auf einem
Anderkonto bis zum Zeitpunkt der Unterschrift unter die definitive Akte vor
dem Notar.
Der Käufer hat, wie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie auch hier eine
Überlegungsfrist von 7 Tagen. Die Prozedur hierzu können sie weiter oben unter
„Gebrauchtimmobilien“ nachlesen.
4.2.2 2. Etappe
Endgültiger Kaufvertrag
Der Vertragsentwurf des endgültigen Kaufvertrages muss dem Käufer
wenigstens einen Monat vor dem Datum der Unterschrift unter den Kaufvertrag
zugestellt werden (Einschreiben mit Rückantwort). Beigelegt sein muss die
Teilungserklärung („règlement de copropriété“ und „ l’état descriptif de la
division“). Der endgültige Kaufvertrag muss die folgenden Elemente enthalten:
- Beschreibung der Wohneinheit
- Der Preis und die Zahlungsmodalitäten
- Das Datum der Lieferung
- Die Fertigstellungsgarantie
Der Käufer kann unter bestimmten Bedingungen seine Unterschrift unter den
endgültigen Kaufvertrag verweigern und seine Garantieleistung (Anzahlung)
zurückerhalten:
- Wenn er seinen Kredit für den Kauf der Immobilie nicht erhält
- Wenn der Kaufpreis den im Reservierungsvertrag vorgesehenen Preis um mehr
als 5% übersteigt
- Wenn es eine nennenswerte Abweichung zwischen Reservierungsvertrag und
Kaufvertrag gibt (weniger Haupträume, reduzierte Wohnfläche, Änderung der
Lage der Immobilie im Wohnhaus…)
- Wenn die im Reservierungsvertrag vorgesehenen Einrichtungen nicht geliefert
werden (Stellplatz, Aufzug, Garten, Schwimmbad…)
- Wenn der Verkäufer den im Reservierungsvertrag vorgesehenen Termin für
der Kaufvertragsabschluß überzieht.
26
Der Käufer muss in diesem Fall / diesen Fällen den Verkäufer auffordern, die
Garantiesumme zurückzuzahlen (per Einschreiben mit Rückschein). Die
Garantiesumme muss dann vollständig innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach
Erhalt des Einschreibens zurückgegeben werden.
Sollte der Käufer seine Unterschrift unter den Kaufvertrag ohne tragfähige
Begründung verweigern, verbleibt die Garantiesumme beim Verkäufer.
4.2.3 3. Etappe: Zahlung
Wie oben schon erwähnt erfolgt die Zahlung nach Baufortschritt und zwar nach
dem folgenden Schema:
- 35% bei Fertigstellung der Fundamente
- 70% bei Fertigstellung des Daches
- 95% Bei baulicher Fertigstellung des Objektes
Und die restlichen 5% bei Schlüsselübergabe.
Für den Fall, dass der Käufer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, muß er eine
Strafe in Höhe von nicht mehr als 1% pro Monat Verzug auf die zu zahlende
Summe bezahlen. In diesen Fällen kann der Verkäufer auch den Vertrag
annullieren.
Im Gegenzug, wenn der Verkäufer das Immobilienobjekt nicht in der
vereinbarten Zeit liefert, muss er eine Strafe zahlen vom ersten Tag des Verzugs
an, wenn dieser mehr als 30 Tage beträgt.
Bei Neubauten ersetzt die Mehrwertsteuer (derzeit 19,6%) die Registersteuern.
Falls also die Mehrwertsteuer im Kaufpreis enthalten ist, was möglichst sicher
zu stellen ist), falle nur noch 0,6% für die amtliche Eintragung („publicité
foncière“) an und natürlich die eigentlichen Kosten des Notars.
4.4. Gewährleistung
Anders als in Deutschland, wo das BGB nur eine Gewährleistungspflicht von 5
Jahren vorsieht, gibt es in Frankreich verbraucherfreundliche 10 Jahre
Gewährleistung.
5. Kauf eines Grundstücks
Es gilt die Grundstücke in 2 Kategorien zu teilen:
- allein liegendes Grundstück, das grundsätzlich für größtmögliche individuelle
Freiheit steht und
- das Grundstück in einem „lotissement“, also einer Erschließungseinheit.
27
Zum allein liegenden Grundstück: Dass Lage, Größe, Form und Orientierung
des Grundstücks und der Zugang zu ihm zu den eigenen Vorstellungen vom
Wohnen passen müssen, ist selbstverständlich. Darüber hinaus gilt es aber auch
sicherzustellen, dass auf dem Grundstück baulich auch das realisiert werden
kann, was der Käufer / Bauherr sich vorstellt. Hierzu muss zuerst der „plan
d’occupation des sols / POS“ (etwa das, was in Deutschland der
Flächennutzungsplan ist) im Bürgermeisteramt („mairie“) der Gemeinde
eingesehen werden. Im POS sind die allgemeinen Regeln für die Bodennutzung
in der Gemeinde niedergelegt. Danach gilt es, ein „certificat d’urbanisme“ zu
beantragen, das kostenlos durch die mairie , durch die „Direction
Départementale de l’Equipement (DDE)“ oder durch die préfecture ausgestellt
wird. Es ist im Regelfall innerhalb eines Zeitraumes von 2 Monaten zu
bekommen.
In diese Genehmigung wird alles eingearbeitet, was die öffentlichen Interessen
im Zusammenhang mit dem Grundstück sichert und es werden die qualitativen
Möglichkeiten der Bebauung des Grundstücks spezifiziert (z.B.
Bauerwartungsland, Bebauung nur im Zusammenhang mit bereits vorhandener
Bebauung, landwirtschaftliche Nutzung, bebaubare Grundstücke...) und es wird
der C.O.S., der „coefficient d’occupation des sols“, genannt, der bestimmt, wie
groß maximal die Wohnfläche sein darf, die gegebenenfalls auf dem Grundstück
errichtet werden darf. Die Festlegungen des certificat d’urbanisme bindet die
Verwaltung nur für die Dauer von 6 Monaten. Es schafft für diese Zeit
Rechtssicherheit für den künftigen Bauherren. Es stellt allerdings noch keine
Baugenehmigung dar. Ein innerhalb dieser Frist gestellter Bauantrag ( „permis
de construire“), dessen Inhalt die Vorgaben des certificat d’urbanisme
berücksichtigt, muß von der Verwaltung genehmigt werden. Jedenfalls sollte
bedacht werden, in einem Grundstückskaufvertrag die Erteilung eines die
gewünschte Bebauung ermöglichenden certificat d’urbanisme und / oder einer
Baugenehmigung zur condition suspensive (aufhebenden Bedingung) zu
machen.
Wichtig ist auch, sich über mögliche Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerecht...)
zu informieren.
Zum Grundstück in einem „lotissement“: Ein lotissement ist ein Grundstück,
das in mehrere Parzellen oder „lots“ (mindestens 3) aufgeteilt ist, das im
Regelfall vormals landwirtschaftlich genutzt war und das ein „lotisseur“ gekauft
hat und für das er eine Bauerlaubnis bekommen hat. Das Grundstück wird dann
in Bauparzellen in der Größe von 500 bis 5.000 m² aufgeteilt, mit Straßen,
Energie-und Wasser- und Abwassersystemen versorgt und schließlich verkauft.
Beim Kauf eines solchen Grundstücks steht zum Zeitpunkt des Kaufes die
Bebaubarkeit des Grundstücks fest, so dass die Beantragung eines certificat
d’urbanisme entfällt. Wichtig ist, sich über die von allen Eigentümern der lots
gemeinschaftlich zu tragenden Kosten der Infrastruktur („charges“) und über die
baulichen Regeln des lotissements, wie Art der Bauten, Größe, Einzäunung,
Unterhalt des Gemeinschaftseigentums...) zu informieren.
28
Die Erwerbsprozedur ist der im Kapitel „Altbauten“ geschilderten vergleichbar.
Die Grunderwerbsteuer beträgt 4,89%. Die eigentlichen Notarkosten
entsprechen denen im Kapitel „Altbauten“.
Wichtige Änderung der Rechtslage (34): In einem am 20.März 2012 erlassenen
Gesetz wird die Möglichkeit geschaffen, während der nächsten 3 Jahre die
Ausnutzbarkeit / Bebaubarkeit von Grundstücken oder Häusern, neu oder alt,
um 30 % zu erhöhen. Diese Vorschrift findet Anwendung auf alle
Bebaubarkeitsregeln, die die Kommunen in Ihrem PLU (Plan local
d'urbanisation) niedergelegt haben, d.h. Den COS (coefficient d'occupation des
sols), die maximale Bauhöhe. Von dieser Regelung sind alle
Gebietskörperschaften betroffen, die über einen PLU oder einen POS ( plan
d'occupation des sols) verfügen, das sind 17.000 von 36.000 Kommunen oder
80% der Bevölkerung.
Dieses Gestz erlaubt also die Vergrößerung um 30% von neuen oder
existierenden Wohnungen. Möglich ist auch, eine Etage hinzuzufügen, die
Grundfläche eines Hauses zu vergrößern oder ein Nebengebäude im Garten zu
bauen...
Das neue Gesetz entbindet den Eigentümer nicht von der Pflicht,, eine
Baugenehmigung zu beantragen. Es findet keine Anwendung in Geschützen
Bereichen, wie dem Küstenstreifen...
6. Finanzierung
Da sich die Finanzierungspraxis in Frankreich und in Deutschland nicht
wesentlich unterscheiden, werden hier nur einige Anmerkungen zu diesem
Thema gemacht.
Zunächst noch einmal der bereits weiter oben gegebene Hinweis, dass
Vorverträge unter der aufhebenden Bedingung (condition suspensive) der
Kreditgewährung eine Frist enthalten, innerhalb derer der Käufer den Kredit
anfragen und bescheiden lassen muss.
Kredite auf in Frankreich belegene Immobilien werden sowohl von
französischen Banken, als auch von deutschen Finanzierungsinstituten gewährt.
Da aus nahe liegenden Gründen französische Banken das Immobilienumfeld
besser einschätzen können, als ihre i.d.R. etwas entfernteren deutschen
Kollegen, empfehlen wir gerne, französische Institute anzufragen.
Entscheidungen fallen dort in der Regel sehr schnell.
Wir können im übrigen auch französische Institute vermitteln, wo deutsche
Sprachkompetenz vorhanden ist.
Da sich die Finanzierungsbedingungen beständig verändern, lohnt es sich nicht,
hierauf hier näher einzugehen. Man kann die aktuellen Beleihungsbedingungen
sehr schnell bei den Instituten erfragen.
29
7. Gründung einer S.C.I. („société civile immobilière“)
Die S.C.I. (« société cicile immobilière »), also die bürgerliche
Immobiliengesellschaft, verfügt über eine Reihe von Eigenschaften, die ihre
Gründung auch für Privatleute in der Form einer „S.C.I. familiale“ nützlich
erscheinen lassen können. So ergibt sich beispielsweise aus dem Umstand, dass
die Anteilscheine einer solchen Gesellschaft als bewegliche Vermögenswerte
angesehen werden, die Möglichkeit gegebenenfalls als nachteilig empfundene
Bestimmungen des französischen Erbrechtes zu umgehen, da bewegliche
Vermögenswerte im Erbfall nach dem Recht in dem Land behandelt werden, in
dem der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte.
Diese Fragen und auch sonstige Fragen z.B. zu steuerlichen
Gestaltungsmöglichkeiten, sollten mit einem Notar oder einem versierten
Anwalt besprochen werden.
Nur soviel zur Prozedur:
- Wählt man als Privatmann die Form der S.C.I familiale, so entgeht man der
Unternehmenssteuer.
- 2 Personen (also z.B. die beiden Ehepartner) reichen zur Gründung aus.
- Die Anteile der Gesellschafter an der Gesellschaft entspricht im Regelfall dem
Anteil des Kapitaleinsatzes für die erworbene Immobilie.
- Eine der Personen wird zum Geschäftsführer der S.C.I. („gérant“) bestimmt,
der, falls er für diese Tätigkeit keine Besoldung erhält, keine Sozialabgaben zu
bezahlen hat.
- Zu den Kosten der Gründung: Der Notar erhält ca. 450 bis 750 €, hinzu
kommen ca. 450 € für Formalitäten.
- Die Gesellschaft hält einmal pro Jahr eine Hauptversammlung („assamblée
générale“) ab.
- Die Buchführung beschränkt sich auf das Ausfüllen eines Formblattes. Sehr
einfach, soweit die Immobilie selbst bewohnt wird und keine Einkünfte aus
Vermietung vorliegen.
- Beim Verkauf fallen Registersteuern von 4,8% an.
Hier noch einmal unsere Empfehlung, diese Angelegenheit mit einem Notar
oder Anwalt zu behandeln. Die Notare geben hierzu im Rahmen ihrer Tätigkeit
beim Erwerb einer Immobilie gerne Auskunft.
8. Kauf auf Rentenbasis („viager“) als Sonderform des Eigentumserwerbes
an Immobilien
30
Der Erwerb und Verkauf von Immobilien auf Rentenbasis („viager“) hat in
Frankreich eine lange Tradition. Es gibt 2 Grundformen des Kaufes / Verkaufes
„en viager“:
- „viager occupé“: Hierbei behält der Verkäufer ( „crédirentier“) lebenslang oder
bis zum vorzeitigen Auszug das Wohnrecht an Haus oder Wohnung. Dafür wird
der Kaufpreis – er richtet sich hier nicht nur nach dem Wert der Immobilie,
sondern auch nach dem Lebensalter des/der Verkäufer und natürlich nach den
Modalitäten des Verkaufes – angemessen gemindert. Der Kaufpreis wird im
Regelfall (dies ist nicht zwingend) durch eine Einmalzahlung („bouquet“) und
die lebenslange indexierte Rente beglichen. Bei vorzeitigem Auszug des
Verkäufers geht die Nutzung der Immobilie an den Erwerber / Eigentümer (
„débirentier“) über. Für diesen Fall wird bereits im Kaufvertrag eine
entsprechende Vereinbarung über eine Erhöhung der Rente geschlossen, da
erfahrungsgemäß 20 bis 25% der Verkäufer hiervon Gebrauch machen.
Diese Form des viager macht mehr als 90% aller viager - Geschäfte aus.
- „viager libre“: Dies ist eine recht selten gewordene Form der Verrentung, bei
der der Käufer das Haus / die Wohnung sofort nutzen kann.
- Der Kaufvertrag ( „contrat de viager“) besteht aus
- einem normalen / klassischen Kaufvertrag und
- einer « constitution de rente viagère ».
Wie auch beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie kann der Vertrag frei zwischen
den beiden Parteien geschlossen werden. Die „acte définitif“ wird vor dem
Notar abgeschlossen.
Während der Zeit, in der der crédirentier (Verkäufer) noch in der Wohnung oder
im Haus wohnt, wird die Wohnsteuer („taxe d’habitation“) von diesem getragen,
wohingegen der débirentier (Käufer) für die Grundsteuer („taxe foncier“), die
„charges“ (Wohngeld) und die notwendigen größeren Reparaturen an der
Immobilie zuständig ist.
Um Ihren späteren Aufenthalt an der Côte d’Azur bereits zu Zeiten
vorzubereiten, zu denen Sie noch nicht sehr viel Zeit haben, eine Wohnung / ein
Haus dort zu nutzen, weil Sie noch voll im Beruf stehen, ist der Erwerb einer
Immobilie auf Rentenbasis ein fast idealer Weg. Zugleich handelt es sich i.d.R.
um eine recht gute Investition in die Altersvorsorge, die wenig Kapital bindet.
Es gibt an der Côte d’Azur eine Reihe von auf diese Art des Erwerbs
spezialisierte Immobilienagenturen. Wir gehören nicht dazu, aber wir helfen
Ihnen gerne den richtigen Partner zu finden (www.frankreich-immobilien.de ).
9. Kosten in der Eigentumsphase
9.1. Grundsteuer („impôt foncier“)
31
Steuerschuldner der Grundsteuer ist derjenige, der am 1.1. des Steuerjahres
Eigentümer des betreffenden Grundstücks ist. Beim Verkauf bekommt also der
„Voreigentümer“ den Steuerbescheid für das ganze Jahr. Es ist üblich, dass ihm
vom Käufer (Nacheigentümer) der entsprechende Anteil für die Zeit in der er
nicht mehr Eigentümer ist, erstattet wird.
Die Empfänger dieser Steuer sind Gemeinde, Département und Region mit
jeweils eigenen Hebesätzen. Die Berechnung ist außerordentlich kompliziert.
Um einen Überblick über die Höhe zu bekommen, sollten Sie sich beim Erwerb
den entsprechenden Bescheid vorlegen lassen.
9.2. Wohnsteuer („taxe d’habitation“)
Die Wohnsteuer wird vom jeweiligen Bewohner einer Wohnung oder eines
Hauses eingefordert, also entweder vom Mieter oder vom Eigentümer, falls er
die Immobilie selbst bewohnt. Sie wird zum 1.1. erhoben und eine anteilige
Verrechnung, wie bei der Grundsteuer, findet bei einem Verkauf nicht statt. Die
Steuerbelastung ist für Haupt- und Nebenwohnsitze unterschiedlich.
Nebenwohnsitze werden höher besteuert. Auch hier die Empfehlung, vor dem
Kauf den entsprechenden Steuerbescheid einzusehen, um einen Überblick über
diesen Kostenfaktor in der späteren Eigentumsphase zu bekommen.
9.3 Wohngeld („charges“)
Alle Eigentümer einer Residenz müssen gemeinsam für die Kosten aus dem
Gemeinschaftseigentum aufkommen, wie:
- Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, Renovierungsarbeiten in
Keller, Fassade, Treppenhaus....,
- Kosten der Unterhaltung, wie Kosten für Aufzug, Kosten für Schwimmbad,
Reinigungskosten für das Treppenhaus....
- Kosten der Verwaltung, wie Versicherungen, Honorar des Verwalters
(„syndic“), Gehalt des Hausmeisters...
Diese Kosten („charges“) werden nach der Maßgabe des Eigentumsanteils auf
alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft („copropriété“) verteilt.
10. Besteuerung des Veräußerungsgewinnes („plus value“) beim Verkauf
Die Wertsteigerungen des Immobilienbesitzes in Frankreich allgemein, und an
der Côte d’Azur im Besonderen waren in den vergangenen Jahren nennenswert,
so dass im Regelfall im Verkaufsfall der zu erlösende Preis über dem
Einstandspreis liegt.
Der Wertzuwachs unterliegt in Frankreich dann nicht der Besteuerung wenn
- es sich bei der Immobilie um Ihren Hauptwohnsitz handelt,
32
- wenn Sie seit mehr als 15 Jahren Eigentümer sind.
In allen anderen Fällen wird nach folgender Maßgabe besteuert:
- Wenn Sie EU-Bürger sind zahlen Sie einen Satz von 16%, als Nicht-EUBürger 33 1/3 %
- Die Steuer reduziert sich je nach der Dauer des Besitzes: Kein Abschlag in den
erste 5 Jahren, dafür vom 6. Jahr an sofort um 10% und
- Jedes weitere Jahr um weitere 10%, so dass nach 15 Jahren keine Steuer mehr
auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen ist.
Wertmindernde Renovierungsarbeiten, die mit Hilfe von Rechnungen
dokumentiert werden können, reduzieren den zu versteuernden Betrag.
Für Steuerausländer verlangt der französische Staat, dass sie einen
Fiskalvertreter („représentant fiscal“) stellen und zwar unabhängig davon, ob ein
Veräußerungsgewinn anfällt oder nicht. Der Fiskalvertreter sichert etwaige
Nachforderungen des französischen Fiskus während eines Zeitraumes von 4
Jahren nach Verkauf der Immobilie ab. Es gibt 2 Fälle, in denen keine
Fiskalvertretungspflicht vorhanden ist:
- Wenn sich die Immobilie bereits länger als 15 Jahre im Eigentum befindet
• Wenn der Verkaufspreis unter 150.000 € liegt.
Diese Regelung gilt für Immobilien, die vor dem 1.2.2012 verkauft werden
(notarielle Akte!). Für alle Verkäufe danach gilt die Regelung aus einer
Gesetzesänderung vom 21. September 2011 mit einigen recht
einschneidenden Änderungen, die im Folgenden in ihren Grundzügen
zusammengefasst dargestellt werden:
Der Wertzuwachs (plus value), d.h. die Differenz zwischen dem Kauf- und dem
Verkaufspreis einer Immobilie, die beim Verkauf der Immobilie realisiert wird,
ist in der Regel (es gibt Ausnahmen) zu versteuern. Neben anderen – weniger
häufigen – Ausnahmen von dieser Besteuerung sind insbesondere alle als
Hauptwohnsitz genutzten Immobilien von dieser Besteuerung ausgeschlossen.
Ebenfalls ausgeschlossen sind alle Immobilien, die sich mindestens 30 Jahre
(Änderung!!!) im Eigentum des Verkäufers befinden.
Der Brutto-plus-value errechnet sich aus der Differenz zwischen den in der
notariellen Akte genannten Kauf- und Verkaufspreisen. Diese Preise werden um
verschiedene Kosten erhöht ( Kaufpreis) bzw. reduziert (Verkaufspreis.
Insbesondere können Bau-, Restaurierungs- bzw. Vergrößerungskosten vom
Verkaufspreis abgesetzt werden.
Abgesetzt werde auch Beträge, die sich aus der Zeitdauer ergeben, während der
sich die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufes im Eigentum des Verkäufers
befunden hat:
33
• vom 6.bis zum 17. Jahr: jährlich 2%
vom 18. bis zum 24. Jahr: jährlich 4%
vom 25. bis zum 30. Jahr: jährlich 8%
Diese Regelung gilt für alle Immobilien, die vom 1.2.2012 verkauft werden. Bis
dahin gilt das alte Recht.
Der gesamte Steuersatz, mit dem der Nett-plus-value belastet wird, beträgt seit
dem 1. Oktober 32,5%.
Ausnahmeregelung für EU-Ausländer und Bürger Islands und Norwegens: Der
Steuersatz auf den Netto-plus-value beträgt statt besagter 32,5% nur 19%.
11. Erbrecht
Hier sollen nur Hinweise auf die Grundregeln und Besonderheiten im Falle der
Vererbung einer in Frankreich belegenen Immobilie gegeben werden. Diese
können und sollten dann gegebenenfalls Anlass sein, dieses Thema mit einem
Fachmann, am besten einem Notar, zu besprechen und mit diesem gemeinsam
die im jeweiligen Fall angestrebte Lösung oder doch zumindest eine
Annäherung an die gewünschte Lösung zu finden.
Grundsatz ist, dass in Frankreich belegene Grundstücke dem französischen
Recht unterstehen, auch dann, wenn sie einem Ausländer gehören. Für
bewegliche Sachen hingegen gilt, dass das Erbrecht des Landes gilt, in dem der
Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte.
Der Hauptunterschied zwischen französischem und deutschem Erbrecht besteht
in der Behandlung des überlebenden Ehegatten.
Seit dem 1.7.2002 besteht für den Fall, dass keine testamentarische Verfügung
vorliegt, die gesetzliche Regelung, dass im Erbfall der überlebende Ehegatte
zwischen 2 Optionen wählen kann:
- entweder er wählt den Nießbrauch („usufruit“) an dem gesamten
Immobiliennachlass.
- oder er wählt ein Viertel des vollen Eigentums („pleine propriété“: dies
bezeichnet das Volleigentum mit allen Rechten an der Immobilie, vor allem
dem, sie zu verkaufen) des Nachlasses.
Sollte der überlebende Ehepartner nicht innerhalb eines Vierteljahres eine
Entscheidung zwischen diesen beiden Optionen gefällt haben, wird die Wahl des
Nießbrauchrechts unterstellt.
Der restliche Nachlass wird nach recht komplizierten Regeln auf die übrige noch
vorhandene Blutsverwandtschaft verteilt.
In testamentarischen Verfügungen kann anders verfügt werden, allerdings ist
auch in diesen Fällen der frei verfügbare Teil der Erbschaft zugunsten des
überlebenden Ehegatten durch hohe Pflichtanteile für die Blutsverwandten des
Erblassers beschränkt.
Noch einmal die Empfehlung, für den Erbfall gemeinsam mit einem Notar die
passende Gestaltung zu finden und zu realisieren.
34
Hier kann auch die Gründung einer S.C.I. („Société civile immobilière“) eine
Rolle spielen, da Anteilscheine einer S.C.I als bewegliches Vermögen gelten,
das nicht den französischen Erbrecht unterliegt. Sollten Sie also das deutsche
Erbrecht vorziehen, wäre die Gründung einer S.C.I. eine Möglichkeit, dies zu
realisieren.
12. Monaco
12.1 Allgemeines
Das Fürstentum Monaco umfasst eine Grundfläche von 195 ha. Es hat eine
Länge von 3,3 km (!) und eine Breite von 0,6 km (!!). Es ist eine konstitutionelle
Monarchie und Mitglied der Vereinten Nationen. Die Verfassung vom 17.12
1962 ist die Grundlage dieser konstitutionellen Erbmonarchie und gibt dem
Fürstentum den Status eines Rechtsstaates.
Die Volkszählung von 1990 ermittelte 30.000 Einwohner von denen 80%
Ausländer unterschiedlicher Herkunft waren. Offizielle Landessprache ist
französisch. Im Geschäftsleben wird auch sehr häufig englisch und italienisch
gesprochen. Offizielle Währung ist der Euro.
Die Regierung des Fürstentums hat besondere Anstrengungen im Hinblick auf
Sicherheit unternommen. So gehört Monaco wohl heute zu den sichersten
Flecken auf dieser Erde.
Die Wirtschaft des Stadtstaates steht auf verschiedenen Füßen: Tourismus
(Individualtourismus, Seminare, Kongresse und internationale Messen),
Industrie (macht etwa 10% des Umsatzes des Fürstentums aus), Handel,
Dienstleistungssektor und hier insbesondere der Bankensektor (ca. 50 Banken
und Kreditinstitute / Spezialität: Vermögensverwaltung).
Steuerwesen:
- Einkommensteuer: Gibt es im Fürstentum nicht, mit Ausnahme französischer
Staatsbürger, die sich nach dem 1.1.1957 in Monaco niedergelassen haben.
- Erbschaftssteuer: Die monegassische Gesetzgebung sieht für direkte
Erbschaften und Schenkungen zwischen Eheleuten keine Steuern vor. In allen
anderen Fällen wird eine Erbschaftssteuer erhoben, unterschiedlich nach
Verwandtschaftsgrad.
- Umsatzsteuer: Aufgrund der französisch-monegassischen Zollunion gelten für
die Umsatzbesteuerung im Fürstentum die gleichen Regeln, wie in Frankreich.
Die Umsatzsteuer fällt daher auch an beim Bau und der Veräußerung von
Immobilien. Keine Umsatzsteuer fällt an bei Gebäuden die bereits mehr als 5
Jahre fertiggestellt sind oder die innerhalb der ersten 5 Jahre seit ihrer
Fertigstellung bereits entgeltlich an eine Person veräußert wurden, die nicht als
gewerblicher Grundstückshändler („marchand de biens“) tätig wurde.
- Ertragsteuern: Das in Monaco zur Anwendung kommende Steuersystem ist
besonders attraktiv: Firmen, die mehr als 75% ihres Umsatzes im Fürstentum
35
tätigen, zahlen keine Ertragsteuern. Bei Firmen, die mindestens 25% ihres
Umsatzes außerhalb des Fürstentums tätigen, wird eine Ertragssteuer erhoben.
- Register- und Stempelgebühren werden bei der Eintragung gewisser
Rechtsgeschäfte fällig, wie z.B. 6,5% auf den Verkauf einer Immobilie
Die Vorschriften für die Niederlassung in Monaco können hier nicht im
einzelnen dargestellt werden. Hier bedarf es der Beratung durch die
monegassischen Behörden.
12.2 Kauf von Immobilien in Monaco
Der Kaufvorgang ist weitgehend identisch mit dem in Frankreich (siehe dort),
allerdings gibt es einige Besonderheiten:
- Terrassen und Balkone werden zu 100% als Wohnfläche betrachtet und
entsprechend bezahlt.
- Die Maklerkommission ist in Monaco anders geregelt, als in Frankreich: Der
Verkäufer zahlt 5% und der Käufer 3%.
Die Immobilienpreise sind wesentlich höher, als im umgebenden Frankreich,
häufig ein Vielfaches davon. Das Angebot ist aus nahe liegenden Gründen
begrenzt. Und es ist auch deshalb knapp, dass viele Immobilien in Monaco zum
Zwecke der Investition gekauft und dann vermietet werden.
12.3 Marktlage in Monaco (14)
Die Immobilienpreise sind in den Jahren 2005 bis 2007 enorm angestiegen.
Hierbei ist festzuhalten, dass ca. 90 % der Bewohner Ausländer sind ( die
„eingeborenen“ Monegassen werden durch ein „système de logement social
exclusif“ bevorzugt).
Die Preise haben sich im Jahre 2008 statistisch nicht verändert, allerdings
steigen sie auch nicht weiter. Es ist festzuhalten, dass im Gegensatz zu früher
heute Preisverhandlungen durchaus möglich sind und auch erfolgreich sein
können.
Zum Preisniveau:
- Bereich Condamine: zwischen 25.000 und 30.000 €/m²
- Bereich Carré d’Or (Bereich um das Casino) et bord de mer: Die Preise können
50.000 €/ m² übersteigen.
Preistendenz: Stabil
13. Schlussbemerkung
Dieser Leitfaden hat das Ziel, den Kaufinteressenten mit den Gegebenheiten des
Immobilienmarktes in Südfrankreich und Monaco vertraut zu machen und ihm
einen Eindruck darüber zu vermitteln, was ihn erwartet, wenn er eine Wohnung
oder ein Haus dort erwerben möchte.
36
Vollständigkeit war an keiner Stelle angestrebt und würde eigentlich wohl auch
nicht zu der gewünschten Klarheit beitragen. Insoweit noch einmal der
dringende Hinweis, sich zur Vertiefung der Fragestellungen der Fachleute zu
bedienen, seien es nun Makler, Notare, Banken oder Rechtsbeflissene.
Der Inhalt wurde nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, trotzdem
können wir, auch natürlich, weil alles „im Fluss“ ist, hierfür keine Haftung
übernehmen.
Für Hinweise zum Inhalt sind wir dankbar.
Und nun viel Erfolg bei Ihrem Projekt.
QUELLEN
(1)Zeitschrift L’Express, vom 7. bis 13.09.06, S. 70ff „Spécial Immobilier: Ca
se calme…Profitez-en“. Dieser Beitrag bezieht sich seinerseits auf den „Conseil
supérieur du notariat“. www.lexpress.fr
(2)Zeitschrift Capital, Nr. 180, Sept. 2006, S. 106ff „Spécial Immobilier: La
flambée touche à sa fin!“. www.capital.fr
(3)Zeitschrift Nouvelle Observateur, Nr. 2181 vom 24. bis 30.08.06, S. 47ff
„Special Immobilier, une hausse qui n’en finit pas“. www.nouvelobs.com
(4) Le Figaro Magazine, 14.10.06, “La pierre après le boom”, S. 65ff.
(5) Zeitschrift L’Express, Nr. 2904 vom 1. bis 7.03.07, S. 36ff „Spécial
Immobilier: 2007, l’année de la rupture?“. Dieser Beitrag bezieht sich seinerseits
auf den „Conseil supérieur du notariat“. www.lexpress.fr
(6) Zeitschrift „Maisons & Appartements“, Nr. 79, März 2007, S. 12
(7) Zeitschrift Nouvelle Observateur, Nr. 2234 vom 30.08. bis 05.09.07, S. 50ff.
„Spécial Immobilier“.
(8) Zeitschrift L’Expresss, Nr. 2931 vom 6. bis 12. September 2007, „Special
Immobilier: Faut-il acheter maintenant?“, S. 36 ff. und „Numero spécial 360
pages, Le tour de France 2007 de l’immobilier, Sonderheft.
(9) Nice-Matin / Cannes, No.21718, mardi 11 septembre 2007, Seite 3
(10) Zeitschrift L`Express Nr. 2960 vom 27.03. bis 2.04.2008. „Special
Immobilier: 2008, année de la baisse? S.76 ff.
(11) Zeitschrift L’Express, Nr. 2983 vom 4.09.2008, „Immobilier – Le tour de
France 2008“, Sonderheft.
37
(12) Zeitschrift Capital, Nr. 204, Sept. 2008, S. 101ff. „Immobilier – Les biens
qui baissent et ceux qui résistent »
(13) Zeitschrift L’Express, Nr. 3009 vom 5.3.2009 bis 11.3.2009, « Special
Immobilier, Comment profiter de la crise », S. 56 ff.
(14) Zeitschrift « Challanges », Nr. 158, vom 5.3.2009 bis 11.3.2009, « Spécial
Immobilier, Nice / Côte d’Azur », S.I ff.
(15) G. Wüpper : « Preisverfall hält sich in Grenzen. Studie : Wohnungen in
Frankreichs Großstädten sind weiter gefragt », in : Frankfurter Allgemeine
Zeitung vom Dienstag, d. 31.03.09, S. 20
(16) Zeitschrift L’Express, Nr. 3034 vom 27.August bis 2. September 2009,
« Special Immobilier, Nice, Cannes, Antibes, Le retour des bonnes affaires », S.
52 ff.
(17) Zeitschrift Capital, Nr. 216, Sept. 2009, « Spécial Immobilier, Le retour des
bonnes affaires », S. 100 ff
(18) Zeitschrift Le Nouvelle Observateur, Nr. 2338 vom 27.08. bis 02.09.09, S.
53ff. „Spécial Immobilier, Nice Côte d’Azur, Cannes, Antibes, Les prix de la
rentrée“.
(19) Nice-Matin, immobilier / l’hebdomadaire, mardi 24 novembre 2009, page I
(20) Nice-Matin, immobilier / l’hebdomadaire, mardi 19 janvier 2010, page I
(21) Nice-Matin, Cannes, jeudi 4 mars 2010, pages 2f
(22) Zeitschrift L’Express, Nr. 3062, 11.-17. mars 2010, Spécial Immobilier,
Comment tirer profit du marché, p.92ff
(23) Zeitschrift LE FIGARO MAGAZINE, 2 avril 2010.
(24) Zeitschrift L'Express, No. 3086, 25.-31. août 2010. Special immobilier,
Nice, Cannes, Antibes, Faut-il acheter maintenant? Profitez des taux bas et des
aides financières
(26) Zeitschrift Le nouvel observateur, No. 2390, 26. août au 1er septembre,
Spécial Immobilier, Les prix de la rentrée
(27) Nice-Matin, immobilier / l'hebdomadaire, mardi, 7. septembre 2010
(28) Nice-Matin, Cannes-Matin, jeudi 9 septembre 2010, page 2
38
(29) Zeitschrift L’Express, No.3114, 9. bis 15. mars 2011. Special Immobilier.
Pourquoi if faut acheter en 2011.
(30) Zeitschrift Le Point, No. 2008, 10. 3.2011, Spécial Immobilier, Nice,
Cannes, Les vrais prix
• Zeitschrift Le nouvelle Observateur, Nr. 2420, 24.3. bis 30.3.2011, Special
Immobilier
•
Zeitschrift L'Express, No 3138, 24 au 30 août 2011, Spécial
immobilier. Nice, Cannes, Antibes. Èdition 2011.
•
Nice Matin Immobilier, Mardi 8 Novembre 2011, p.I, L'expert,
Jaques Agid: „Immobilier: valeur-refuge?“
•
Nice Matin Immobilier, Mardi 17 avril 2012
•
Nice Matin, Mercredi 18 avril 2012, p.19
•
Zeitschrift L'Express, No 3166, 7 au 13 mars 2012, Spécial
Immobilier 2012, Comment profiter de la baisse, p.88 ff
37) Zeitschrift Le nouvel Observateur, du 8 au 14 mars 2012. Spécial
Immobilier, Comment profiter de la baisse.
38) Zeitschrift L'Express, No 3190, 22 au 28 août 2012, Spécial immobilier
Nice, Cannes, Antibes.
39) Zeitschrift Le Nouvel Observateur du 23 au 29 août 2012, L'immobilier /
face à la crise.
40) Zeitschrift CAPITAL, No 252, Septembre 2012, Spécial Immobilier.
39

Kauf von Immobilien an der Côte d`Azur und in Monaco

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