Immobilien- investition in Frankreich

Immobilieninvestition in
Frankreich
SEPTEMBER 2014
RECHT UND STEUERN
Immobilieninvestition in
Frankreich: Leitfaden
Seitdem es für Bürger der Europäischen
Union möglich ist, sich im europäischen
Ausland ohne Aufenthaltsgenehmigung
niederzulassen, ist die Nachfrage nach
französischen Immobilien umso mehr
gestiegen. Jedoch gehen ausländische
Immobilienkäufer in Frankreich oft davon
aus, dass im Nachbarland ähnliche
Gesetze gelten wie im Heimatland.
Tatsächlich gibt es aber auf vielen
Rechtsgebieten deutliche Unterschiede
zwischen beiden Ländern. Grundsätzlich
kann der Verkauf einer Immobilie, die sich
in Frankreich befindet, einem
ausländischen Recht unterliegen. Es wird
jedoch empfohlen, nicht davon Gebrauch
zu machen aufgrund der zahlreichen
Verpflichtungen, die im französischen
Recht vorgesehen sind. Falls keine
Rechtswahl getroffen wird, ist beim
Immobilienerwerb das Recht des Landes
anwendbar, in dem die Immobilie situiert
ist, demnach also das französische Recht.
Gerade beim Immobilienkauf fällt der
Rechtsunterschied auf.
Die bedeutendsten französischen
Büromärkte befinden sich in Frankreichs
führenden Wirtschaftsstandorten: Paris,
Marseille, Lyon, Toulouse und Lille. Die Île
de France in der Hauptstadtregion ist mit
einer Fläche von rund 52 Mio. m² der
größte Büromarkt Europas und hinter New
York der zweitgrößte weltweit. Das
durchschnittliche Investitionsvolumen in
der Region Paris beträgt 10 Mrd. Euro pro
Jahr, sodass sich die Hauptstadtregion die
zweitattraktivste Region in Europa nach
London nennen kann. Insgesamt ist der
französische Wohnungsmarkt mit 33 Mio.
Wohnimmobilien aller Art ein sehr
attraktiver Markt. Als meist bereistes Land
der Welt gehört Frankreich zu den
führenden Destinationen für
Zweitwohnsitze weltweit. Neben
Deutschland und Großbritannien gehört
Frankreich zu den bedeutendsten
Immobilienmärkten in Europa.
Kaufabwicklung
Im Gegensatz zum deutschen Bürgerlichen
Gesetzbuch sieht der französische Code civil
kein Abstraktionsprinzip, das heißt keine
Trennung zwischen dinglichem und
schuldrechtlichem Geschäft, vor. Es wird nicht
zwischen der Verpflichtung zur Übereignung
und der Übereignung selbst differenziert.
Stattdessen gilt der Grundsatz der
Willensübereinstimmung (Art.1138 C.C.): in
dem Moment, in dem sich die Parteien über die
Sache und den Preis einig sind, ist der Vertrag
zustande gekommen und gleichzeitig das
Eigentum übergegangen (Art.1583 C.C.). Eine
notarielle Beurkundung ist für die Wirksamkeit
des Vertrages zunächst nicht erforderlich.
Mittelbar besteht trotz alledem ein Formzwang,
denn bei Geschäften mit einem
Gegenstandswert ab 800,00 Euro ist der
Zeugenbeweis ausgeschlossen (vgl. Art. 1341
C.C.), sodass aus Beweisgründen die
Schriftlichkeit des Rechtsgeschäftes notwendig
ist. Des Weiteren entfaltet der Kaufvertrag nur
Drittschutzwirkung, sofern der Kauf in das
Hypothekenregister, das Pendant zum
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deutschen Grundbuch, eingetragen worden ist.
Dazu ist eine notarielle Beurkundung
unabdingbar.
Dem eigentlichen Kaufvertrag geht ein
Vorvertrag vor, der die Form eines einseitigen
oder eines gegenseitigen Kaufversprechens
haben kann.
Kaufvorvertrag („contrat préliminaire“)
Der Kaufvorvertrag enthält die wesentlichen
Bestandteile des endgültigen Vertrages. Der
wohl wesentlichste Unterschied zum
deutschen Recht liegt darin, dass bereits dieser
Vorvertrag rechtlich bindend ist. Ist der
Vorvertrag privatschriftlich direkt mit dem
Käufer über den Makler geschlossen, hat der
Käufer 7 Tage Zeit, um vom Vertrag durch
Einschreiben mit Rückschein zurückzutreten.
Dieses Rücktrittsrecht gilt jedoch nur für
Privatpersonen, die eine Immobilie zu
Wohnzwecken erwerben.
Wird der Vorvertrag vor einem Notar
geschlossen, hat der Käufer ein sogenanntes
„Droit de Réflexion“: der Vertrag darf nicht vor
Ablauf der 7Tage-Frist unterzeichnet und
zurückgesendet werden. Der potentielle Käufer
soll vielmehr in dieser Zeit eine
Überlegungsfrist erhalten.
Generell sollte der Vorvertrag die wesentlichen
Elemente zur Immobilie enthalten. Wichtig sind
vor allem Angaben zum Verkäufer, zum Preis
der Immobilie, zur Größe der Grund- und der
Nutzfläche, zum Inventar der Immobilie, zu
möglichen Hypotheken, die auf der Immobilie
lasten und zum Datum des
Nutzungsübergangs. Die Angabe der Größe der
verkauften Einheit („superficie“) ist seit dem
Loi Carrez von 1996 in jedem Vor- und
Kaufvertrag von Wohnungs- und Teileigentum
zwingend, andernfalls hat der Käufer das
Recht, den Kaufvertrag innerhalb eines Monats
nach seinem Abschluss gerichtlich aufheben zu
lassen.
Verkaufsversprechen
Beim Immobilienerwerb ist entscheidend, in
welcher Form der Vorvertrag vorliegt. Die
„Promesse de vente“ ist das einseitige
Versprechen des Verkäufers, das Eigentum
übertragen zu wollen. Es besteht keine
Kaufverpflichtung des Interessenten, sondern
lediglich eine Kaufoption. Als Gegenleistung für
die Kaufoption ist eine
Immobilisationsentschädigung in Höhe von
10% des Kaufpreises zu hinterlegen. Anders
sieht es bei dem „compromis de vente“ aus.
Dabei handelt es sich um ein gegenseitiges
Kaufversprechen. Die Parteien verpflichten
sich, den Kauf zu vollziehen, sodass sie wie am
endgültigen Kaufvertrag bereits hier schon
gebunden sind. Meist sind zusätzlich
auflösende oder aufschiebende Bedingungen
vereinbart worden, oftmals die
Darlehensvergabe durch eine Bank. Der
Vorvertrag wird erst dann wirksam, wenn die
aufschiebenden Bedingungen erfüllt sind. Die
Interessenten werden hierdurch vor
unliebsamen Überraschungen geschützt und
erhalten die Möglichkeit, ohne finanzielle
Verluste vom Vertrag Abstand nehmen zu
können. Liegt ein solcher „compromis de
vente“ vor, ist es sinnvoll, bereits an dieser
Stelle einen Notar hinzuzuziehen, denn mit der
Unterschrift des Vorvertrages wird dieser
rechtsverbindlich. Selbst wenn eine
Rücktrittsklausel vorgesehen ist, sollte man
von dem Gebrauch seines Rücktrittsrechts falls
möglich absehen, denn die geleistete
Anzahlung in Höhe von 10% des Kaufpreises
wird beim Rücktritt des Käufers vom Verkäufer
als Entschädigung einbehalten.
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Kaufvertrag
Der Kaufvertrag entfaltet erst dann
Drittwirkung, wenn er von einem Notar
beurkundet und anschließend in das lokale
Hypothekenregister eingetragen worden ist.
Der Notar übernimmt die Schlüsselübergabe
und regelt die Eintragung des
Eigentümerwechsels in das Register. Der
Hauptvertrag muss die Zahlungsmodalitäten
festlegen. Bei der Kaufpreiszahlung agiert der
Notar als Treuhänder. Dieser leitet den
erhaltenen Kaufpreis nach Eintragung in das
Hypothekenregister an den Verkäufer weiter.
Alle Zahlungen müssen per französischem
Bankcheck oder per Überweisung erfolgen.
Besonderheiten beim Kauf von Neubauten
Beim Erwerb einer erst noch fertigzustellenden
Immobilie gibt es verschiedene
Besonderheiten, die beachtet werden müssen.
Eine „vente d’immeuble à construire“ ist ein
Kaufvertrag, mit welchem sich der Verkäufer
dazu verpflichtet, eine Immobilie in einer
vertraglich festgelegten Frist zu errichten
(Art.1601-1 Abs.1 C.C.).
Bauträgervertrag („contrat de promotion
immobilière“)
Grundsätzlich bedarf der Bauträgervertrag
zwingend der notariellen Beurkundung (Art.
L.2-1611 Abs.1 CConstrHab). Er muss eine
(technische) Beschreibung des Kaufobjektes,
Preis und Zahlungsmodalitäten, Angaben zum
Darlehen des Käufers, sowie die
Fertigstellungs- und Rückzahlungsgarantie
geleisteter Zahlungen enthalten. Wesentlich ist
außerdem die vertragliche Vereinbarung des
Fertigstellungstermins, mangels derer der
Vertrag angefochten werden kann. Auch wenn
bestimmte werkvertragstypische Regelungen
auf den Bauträgervertrag Anwendung finden,
ist er als Kaufvertrag zu qualifizieren. Das
Eigentum wird jedoch erst mit der
Fertigstellung des zu errichtenden Gebäudes
verschafft, nicht bereits bei Vertragsschluss.
Es gibt verschiedene Arten von
Bauträgerverträgen. Der Bauträgervertrag im
engeren Sinne bezeichnet ein Bauvorhaben des
Bauherrn, der auf seinem Grundstück ein
Gebäude von einem Bauträger errichten lässt.
Aufgabe des Bauträgers ist es, hierbei, das
gesamte Bauvorhaben für Rechnung des
Bauherrn in einem festen Preisrahmen zu
planen und zu realisieren. Generell gibt es zwei
Modelle von zulässigen Bauträgerverträgen,
zum einen die „vente à terme“, den Kauf nach
Frist, zum anderen die „vente en l’état futur
d’achèvement“, der Kauf im Zustand der
zukünftigen Fertigstellung.
Zielkauf („vente à terme“)
Beim Kauf nach Frist verpflichtet sich der
Verkäufer, das Gebäude mit seiner
Fertigstellung zu liefern und der Käufer, das
Gebäude abzunehmen und zum Zeitpunkt der
Abnahme zu bezahlen. Durch notarielle
Urkunde erfolgt die förmliche Feststellung der
Fertigstellung. Durch diese geht das Eigentum
an der Gesamtimmobilie auf den Käufer und
zwar rückwirkend auf den Tag des
Kaufvertragsabschlusses (Art.1601-2 C.C.) über.
In der Praxis findet die „vente à terme“ kaum
noch Anwendung und zwar deshalb, weil der
Verkäufer den Bau vollständig vorfinanzieren
muss, denn der Kaufpreis ist erst im Augenblick
der Fertigstellung der Immobilie fällig,
vorherige Zahlungen sind unzulässig. Somit
wird der Käufer vor dem eventuellen Konkurs
des Bauträgers geschützt. Häufiger Anwendung
findet die „vente en l’état futur d’achèvement“.
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Kauf im Zustand der zukünftigen
Fertigstellung („Vente en l‘état futur
d’achèvement“ oder „VEFA“)
Die „vente en l’état futur d’achèvement“ wird
relevant, sobald ein Bauträger entscheidet, auf
einem ihm gehörenden Grundstück ein
Gebäude zu errichten und sowohl das
Grundstück, als auch das Gebäude an einen
Dritten zu veräußern (Art.1601-2 C.C.). Der
Vertrag wird in diesem Fall bereits vor Beginn
der Konstruktionsarbeiten abgeschlossen,
sodass der Erwerber zu diesem Zeitpunkt
Eigentümer wird. Der Kauf läuft in zwei Phasen
ab. Zunächst schließt der Käufer einen
Reservierungsvertrag mit dem Bauträger. An
dieser Stelle beginnen noch nicht die
Bauarbeiten, vielmehr erhält der Bauträger die
Möglichkeit, die Rentabilität des Projekts zu
prüfen. Erst mit Unterzeichnung eines
unbedingt notariell beurkundeten
Kaufvertrages („acte authentique“) ist der Kauf
abgeschlossen. Dabei ist zu beachten, dass die
Unterzeichnung innerhalb der im
Reservierungsvertrag festgelegten Frist zu
erfolgen hat. Der Käufer zahlt den Kaufpreis
nach Baufortschritt.
Haftungsmodalitäten und Garantien
Die Haftung des Verkäufers umfasst
Rechtsmängel und Sachmängel. Liegen
Rechtsmängel („garantie contre l’éviction“)
vor, ist der Verkäufer verpflichtet, Störungen
des Eigentums zu unterlassen („garantie du fait
personnel“) und muss Schadensersatz leisten,
falls Dritte Rechte geltend machen und dies
dem Verkäufer zuzurechnen ist („garantie du
fait des tiers“). Die versteckten Mängel („vices
cachés“) fallen unter die
Sachmängelgewährleistung. Ein Sachmangel
liegt vor, wenn die Sache für ihren
bestimmungsgemäßen Gebrauch untauglich ist
oder wenn sie nicht nur unerheblich
vermindert gebrauchstauglich ist (Art.1641 ff.
C.C.). Darüber hinaus muss der Mangel der
Sache zur Zeit des Kaufvertragsschlusses
unmittelbar angehaftet haben. Dem Käufer
steht bei Vorliegen eines solchen Mangels ein
Wahlrecht zwischen Rückgängigmachung des
Vertrages, Ersatz für die Immobilie (Wandlung)
oder Minderung des Kaufpreises zu.
Grundsätzlich haftet der (gewerbsmäßige)
Verkäufer immer für Vorsatz und für nicht
offensichtliche Mängel, da seine Kenntnis von
nicht offensichtlichen Mängeln unwiderlegbar
vermutet wird. Dies führt zu einer
verschuldensunabhängigen Garantiehaftung
des Verkäufers.
Nach Abnahme des Gebäudes verfügt der
Bauherr zunächst über eine einjährige Garantie
(„garantie de parfait achèvement“) für alle
Mängel, die bei der Abnahme oder später durch
schriftliche Rüge angezeigt wurden (Art. 1792-6
C.C.).
Bei Neubauten haftet der Bauträger erweitert
für die ersten zwei Jahre nach Errichtung
(„garantie biennale“) für Mängel an der nicht
fest mit dem Grundstück verbundenen
Ausstattung („éléments d'équipement
dissociables“, Art. 1792-3 C.C.). Verkäufer von
Bauwerken können zudem der zehnjährigen
Haftung der Baugewährleistung unterfallen
(Art.1792-1 und 1794-4-1 bis 1794-4-3 C.C.). Sie
betrifft Mängel an der Solidität der Immobilie.
Die Frist der Zehnjahreshaftung („garantie
décennale“) beginnt mit Abnahme des Werkes.
Sie tritt allerdings nicht ein, wenn ein äußeres
Ereignis („cause étrangère“) den Schaden
verursacht, wofür der Hersteller die Beweislast
trägt. Der Bauunternehmer ist verpflichtet, zur
Deckung der entsprechenden Haftung
Versicherungen abzuschließen (sog. „assurance
dommages ouvrage“ und „assurance de
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responsabilité décennale“, Art. L. 241-1 und L.
241-2 Code des assurances).
Gewährleistungen und Garantien sind
vertraglich abdingbar, sofern es sich bei dem
Verkäufer um eine Privatperson handelt.
Allerdings kann die „garantie décennale“ durch
Vertragsbedingungen nicht eingeschränkt
werden. Weitere Garantien begründen das
Kreditnehmerschutzgesetz, das dem Käufer
Rückerstattung der Anzahlung bzw. der
Garantiesumme bei Scheitern der Finanzierung
gewährt und das kostenlose Rücktrittsrecht
nach sieben Tagen („Délai de rétraction“),
sofern der Käufer nicht auch selber im
Immobilienbereich tätig ist. Die Frist beginnt
am Tag, der auf die Unterzeichnung des
Vorvertrags folgt oder aber mit Zugang eines
Einschreibens.
Die Rolle des Maklers und des Notars
Der „agent immobilier“ (Immobilienmakler)
wird nur durch schriftlichen Auftrag tätig.
Makler dürfen in Frankreich nur tätig werden,
wenn sie amtlich zugelassen und im Besitz
einer „Carte professionelle“ (beruflicher
Ausweis) sind, die bei der örtlichen Präfektur zu
beantragen ist. Seine Aufgabe ist es, gegen
Vergütung seine Dienste in Bezug auf den Kauf,
den Verkauf oder den Tausch von Immobilien
anzubieten. Zudem organisiert der Makler in
der Regel alle Prüfungsberichte, die für den
Kauf der Immobilie notwendig sind. Das
Maklerhonorar wird frei ausgehandelt. Es liegt
zwischen 5% und 12% des Kaufpreises,
abhängig von der Immobilie. Es ist offen, wer
das Maklerhonorar bezahlt.
Auch „notaires“ (Notare) können in Frankreich
als Makler tätig werden. Ein Notar fertigt unter
anderem Urkunden aus. Die Hinzuziehung
eines Notars ist wichtig, da er verpflichtet ist,
die Parteien über Risiken des Geschäfts
aufzuklären und das Vorhandensein der
notwendigen Dokumente und die im Vertrag
genannten Angaben zu überprüfen. Der Notar
haftet mit seiner Berufshaftpflichtversicherung
für die Richtigkeit seiner Feststellung. Durch
seine Beurkundung kann eine Publizierung
beim zuständigen Hypothekenamt erfolgen,
wodurch der Kaufvertrag seine Drittwirkung
entfaltet. Die Beurkundungssprache in
Frankreich ist Französisch, jedoch dürfen die
Notare in der Region Elsass-Lothringen auch
auf Deutsch beurkunden.
Hypotheken und Privilegien
Das Grundeigentum ist grundsätzlich rechtlich
belastbar. Die Belastung erfolgt entweder
durch Hypotheken oder durch gesetzliche
Privilegien. Die Grundschuld existiert im
französischen Recht nicht. Die Hypothek ist ein
dingliches Recht an unbeweglichen Gütern, die
für die Erfüllung einer Verbindlichkeit belastet
werden (Art. 2114 Abs.1 C.C.). Es handelt sich
also um ein Grundpfandrecht. Eine Hypothek
entsteht durch Gesetz, Vereinbarung oder
Urteil. In der Praxis handelt es sich meist um
eine vertraglich vereinbarte Hypothek. Ein
notarieller Vertrag ist zur Erfassung der
Hypothek notwendig. Er muss die besichernde
Forderung und den Belastungsgegenstand
genau bezeichnen. Dritten gegenüber wird die
Hypothek wirksam, wenn sie in das
Hypothekenregister eingetragen wurde.
Verjährung oder Zahlung der zu sichernden
Forderung führen zum Erlöschen der Hypothek.
In der Praxis wird die Hypothek, die teuer und
aufwendig ist, oft durch den Abschluss einer
Lebensversicherung zugunsten der
finanzierenden Bank ersetzt.
Privilegien entstehen ausschließlich per Gesetz.
Sie sichern insbesondere
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Rechtsverfolgungskosten und vor allem
Forderungen aus Miet- und Pachtverträgen und
aus Grundstückskaufverträgen.
Das französische Eigentumsregister
Das französische Recht kennt keine Auflassung.
In Frankreich existiert zudem kein mit
Deutschland vergleichbares Grundbuch, mit
Ausnahme in der Region Elsass-Mosel. Im
Elsass und in der Mosel ist der Übergang des
Eigentums zwingend an die Eintragung in das
Grundbuch („livre foncier“) geknüpft. Im Rest
von Frankreich wird der Eigentumsübergang
gegenüber Dritten durch die Publizierung des
Kaufvertrages beim zuständigen
Hypothekenamt („Registre des Hypothèques“)
geschützt. Die Publizierung des Vertrages hat
allerdings nur deklaratorische Wirkung. Sie
erfolgt nach der notariellen Beurkundung des
Kaufvertrages. In jeder größeren Gemeinde gibt
es ein Grundregisteramt. In dem Register
werden die Grundstücke katastermäßig erfasst
und Hypotheken registriert. Über die
Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück
gibt die Eigentümerkartei („fiches
personnelles“) als Teil der Grundkartei
Auskunft. Generell informiert das
Eigentumsregister über Eigentums- und
Belastungsverhältnisse. Obwohl das
Registersystem grundsätzlich sicherstellt, dass
Rechtsänderungen zuverlässig eingetragen
werden, lässt die Erfassung keinen guten
Glauben auf die Richtigkeit der Eintragungen
entstehen. Löschungen müssen beantragt
werden und erfolgen nicht von Amts wegen. Im
Gegensatz zum deutschen Grundbuch werden
nicht Rechte sondern lediglich Vorgänge ohne
vorherige sachliche Prüfung in das Register
aufgeführt.
Steuerrechtliche Aspekte
Der Erwerb eines Immobilienobjekts kann
entweder direkt oder über ein
Investitionsvehikel (Zweckgesellschaft oder
Immobilienfonds) realisiert werden. Die
steuerlichen Aspekte spielen bei der
Strukturierung der Investition eine wesentliche
Rolle.
Grunderwerbsteuer („droits
d’enregistrement“)
Asset deal
Der Direkterwerb eines Immobilienobjekts
(„asset deal“) in Frankreich ist
grunderwebsteuerpflichtig.
Der Grunderwerbsteuersatz beträgt je nach
Lage des Objekts grundsätzlich zwischen
5,09006% und 5,8665%.
Wenn das Objekt älter als 5 Jahre ist, wird der
Steuersatz jedoch auf 0,71498% reduziert (zzgl.
0,1% Zusatzabgabe). Außerdem ist die
Transaktion grunderwerbsteuerfrei, wenn der
Erwerber sich verpflichtet, innerhalb einer
gewissen Zeitspanne das erworbene
Grundstück zu bebauen oder das erworbene
Objekt weiterzuverkaufen.
Notargebühren fallen zusätzlich an und
belaufen sich auf 0,825% (zzgl. 20% USt).
Die Grunderwerbsteuer wird vom Erwerber
geschuldet, wobei der Verkäufer für die
Zahlung mithaftet.
Share deal
Der Erwerb von Anteilen an einer
Immobiliengesellschaft unterliegt einer
Grunderwerbsteuer von 5%, wobei die
Bemessungsgrundlage sich grundsätzlich aus
dem Wert des Immobilienobjekts ergibt (ohne
Abzug von etwaigen Verbindlichkeiten).
Valoris Avocats ― Immobilieninvestition in Frankriech September 2014 | 7
Der Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft,
deren Vermögen nicht überwiegend aus
Immobilien besteht, unterliegt dagegen einer
Verkehrsteuer von 0,1% für Aktien an einer SA
oder SAS und von 3% für andere
Gesellschaften.
Umsatzsteuer
Umsatzsteuerpflichtig sind folgende Vorgänge:
-
Der Erwerb eines Baugrundstücks,
Der Erwerb eines Immobilienobjekts
zwecks grundlegender Renovierung,
- Der Erwerb eines Immobilienobjekts
binnen 5 Jahren nach Fertigstellung,
- Der Erwerb eines zu errichtenden
Objekts („VEFA Vertrag“).
Der Umsatzsteuersatz beträgt grundsätzlich
20%.
Wenn das Objekt umsatzsteuerpflichtig
vermietet wird, kann die Vorsteuer abgezogen
werden.
Wenn der Erwerb umsatzsteuerpflichtig ist,
wird die Grunderwerbsteuer zum reduzierten
Steuersatz von 0,71498% erhoben.
Besteuerung auf Ebene des Verkäufers
(Veräußerungsgewinne)
Asset deal
Sofern Frankreich über das Besteuerungsrecht
verfügt (d.h. in der Regel wenn das verkaufte
Objekt in Frankreich gelegen ist), ist ein
Veräußerungsgewinn einkommensteuer- bzw.
körperschaftsteuerpflichtig.
Bei Privatinvestoren unterliegt ein
Veräußerungsgewinn einer
Pauschalbesteuerung von 19% zzgl. 15,5%
Sozialabgaben, wobei Zusatzabgaben von 2%
bis 6% des Veräußerungsgewinns fällig sind,
wenn der Gewinn mehr als 50000 EUR beträgt.
Bestimmte Transaktionen sind jedoch
steuerfrei (z.B. Verkauf des Hauptwohnsitzes).
Darüber hinaus verringert sich die
Bemessungsgrundlage progressiv nach dem 5.
Besitzjahr, sodass der Veräußerungsgewinn
nach 22 Jahren einkommensteuerfrei und nach
30 Jahren frei von Sozialabgaben ist.
Für beschränkt einkommensteuerpflichtige
Verkäufer wird die Steuer zuerst pauschal
erhoben. Für Personen mit Wohnsitz in der EU
beträgt der Steuersatz 19%. Ein Fiskalvertreter
muss für größere, nicht steuerbefreite
Transaktionen ernannt werden. Die
Sozialabgaben von 15,5% fallen zusätzlich an.
Für körperschaftsteuerpflichtige Verkäufer mit
Sitz in Frankreich fällt die Körperschaftsteuer
(33,33% zzgl. Zusatzabgaben) an. Der Gewinn
ergibt sich aus der Differenz zwischen
Verkaufspreis und dem Buchwert des Objekts.
Für beschränkt körperschaftsteuerpflichtige
Verkäufer wird die Steuer zuerst pauschal an
der Quelle erhoben. Diese Steuer kann auf die
später fällige Körperschaftsteuer angerechnet
werden. Ein Fiskalvertreter ist grundsätzlich zu
ernennen.
Share deal
Für Körperschaften mit Sitz in Frankreich ist der
Gewinn aus dem Verkauf einer Beteiligung an
einer Immobiliengesellschaft
körperschaftsteuerpflichtig (33,33% zzgl.
Zusatzabgaben).
Für beschränkt körperschaftsteuerpflichtige
Verkäufer wird die Steuer zuerst pauschal an
der Quelle erhoben. Diese Steuer kann auf die
später fällige Körperschaftsteuer angerechnet
werden. Ein Fiskalvertreter ist grundsätzlich zu
ernennen.
Valoris Avocats ― Immobilieninvestition in Frankriech September 2014 | 8
Zu beachten ist, dass einige wenige
Doppelbesteuerungsabkommen eine
Vermeidung der Besteuerung des Gewinns in
Frankreich (und oft auch eine gänzliche
Vermeidung der Besteuerung überhaupt)
ermöglichen. Dies ist z.B. bis zum Jahr 2014 der
Fall für das Doppelbesteuerungsabkommen
Frankreich-Luxemburg (ein Zusatzabkommen
wurde jedoch im September 2014
unterzeichnet, das diesem Optimierungsmodell
ein Ende bereitet. Das Zusatzabkommen soll
entweder zum 1.1.2015 oder zum 1.1.2016 in
Kraft treten, je nachdem, ob die Ratifizierung
im Jahr 2014 oder 2015 stattfindet). Dies ist
aber auch (noch) für das
Doppelbesteuerungsabkommen FrankreichDeutschland oder auch für das
Doppelbesteuerungsabkommen FrankreichNiederlande der Fall.
Vermögensteuer, „3% Steuer“ und
Treuhandmodelle
Privatpersonen unterliegen in Frankreich einer
Vermögensteuer, wenn ihr Nettovermögen 1,3
Millionen Euro überschreitet. Der Steuersatz
beträgt von 0,5% bis 1,5% (ab einem
Nettovermögen von mehr als 10 Millionen
Euro).
Dies gilt auch für beschränkt Steuerpflichtige,
sofern der Wert des französischen
Nettovermögens 1,3 Millionen Euro
überschreitet.
Um zu vermeiden, dass Privatpersonen die
Vermögensteuer durch Zwischenschaltung
einer Gesellschaft umgehen, sind alle
Gesellschaften, die in Frankreich unmittelbar
oder mittelbar Immobilien halten, verpflichtet,
der Finanzverwaltung Informationen über ihr
Vermögen und zu ihren Gesellschaftern
mitzuteilen. Ansonsten wird jährlich eine
Steuer in Höhe von 3% des Werts des
Immobilienvermögens fällig.
Dies gilt auch für ausländische Gesellschaften.
Die Informationspflicht betrifft alle
Gesellschaften der Beteiligungskette bis hin
zum Endgesellschafter (Privatperson) oder bis
hin zu einer steuerbefreiten Körperschaft
(gemeinnützige Einrichtung, Pensionskasse,
börsennotierte Gesellschaft, Staat…).
Gesellschaften mit Sitz in einem nicht
kooperierenden Staat (vereinfacht auch
„Steueroase“) können keine Steuerbefreiung in
Anspruch nehmen. In der Praxis sind also
Investitionsstrukturen mit
zwischengeschalteten Gesellschaften in nicht
kooperierenden Staaten nicht effizient.
Auch Treuhandmodelle sind nur bedingt für
eine Optimierung der Vermögensteuer zu
empfehlen. Seit 2012 sind die wirtschaftlichen
Begünstigten eines ausländischen Trusts der
Finanzverwaltung mitzuteilen, sodass die
Vermögensteuerpflicht ggf. anfällt. Die
Informationspflicht wird mit 10.000 EUR oder
5% des Vermögenswerts geahndet. Der
Treugeber bzw. der Begünstigte unterliegen
einer Treuhandsteuer von 1,5% des
Vermögenswerts, wobei diese Steuer nicht
anfällt, wenn die Vermögensteuer entrichtet
wird.
Investitionsvehikel
Verschiedene Gesellschaftsformen kommen für
eine Immobilieninvestition in Frankreich in
Frage. Eine Investition über ausländische
Gesellschaften (z.B. eine deutsche GmbH) kann
sich ggf. auch anbieten.
Kapitalgesellschaften (in Frankreich SA, SAS,
SARL) unterliegen grundsätzlich der
Körperschaftsteuer. Dies gilt auch für
Gesellschaften, die ihren Sitz im Ausland haben
Valoris Avocats ― Immobilieninvestition in Frankriech September 2014 | 9
und in Frankreich Vermietungseinkünfte
erzielen (beschränkte
Körperschaftsteuerpflicht). Der
Körperschaftsteuersatz beträgt 33,33% zzgl.
Zusatzabgaben.
Personengesellschaften (in Frankreich SCI,
SNC) sind dagegen als „halb-transparent“
einzustufen. Sie sind aus französischer Sicht
zwar eigene Steuersubjekte (und somit nicht
völlig transparent) aber die Steuer wird von
ihren Gesellschaftern entrichtet.
Es besteht auch die Möglichkeit, über
Fondsstrukturen in Frankreich zu investieren.
French REITs (SIIC) sind von der
Körperschaftsteuer befreit, sie schütten aber
den Großteil ihrer Einkünfte aus und die
Besteuerung findet dann auf Ebene der Anleger
statt. Bei ausländischen Anlegern fällt in
Frankreich eine Quellensteuer an.
Bei OPCIs (SPPICAV und FPI) und bei SCPIs
findet ebenfalls die Besteuerung auf Ebene der
Anleger statt.
Finanzierungszinsen
Finanzierungszinsen sind grundsätzlich sowohl
für Zwecke der Einkommensteuer als auch der
Körperschaftsteuer abzugsfähig. Wenn der
Erwerber seinen Wohnsitz oder seinen Sitz im
Ausland hat, ist darauf zu achten, dass der
Darlehensvertrag ausdrücklich für die
Finanzierung eines konkret bezeichneten
Objekts in Frankreich bestimmt ist. Ansonsten
wird der Zinsabzug verwehrt.
Der steuerliche Zinsabzug ist nicht
uneingeschränkt möglich. Für Privatpersonen
ist der Teil der Zinsen, der die steuerpflichtigen
Einnahmen überschreitet, nur bedingt mit
sonstigen Einkünfte verrechenbar.
Für Körperschaften gilt ein komplexer Korpus
an Regeln zur Gesellschafterfremdfinanzierung
(thin capitalization rules), zum maximal
abzugsfähigen Zinssatz und zur Zinsschranke.
Valoris Avocats ― Immobilieninvestition in Frankriech September 2014 | 10
VALORIS AVOCATS
In eigener Sache
Die deutsch-französische Kanzlei Valoris
Avocats wurde von ihren
Gründungspartnern mit dem Willen
gegründet, Wert und Werte in den
Mittelpunkt ihrer rechtlichen und
steuerlichen Expertise zu setzen. Die
Wertschöpfung und die Suche nach
innovativen und praxisorientierten
Lösungen stehen im Zentrum unseres
Beratungsauftrags. Die Gründungswerte
unserer Kanzlei stellen die Fundamente
unseres Teams dar, das ganz im Dienste
unserer Mandantschaft steht.
Wir beraten Unternehmen, Investmentfonds,
Banken und Versicherungsgesellschaften sowie
Privatpersonen in Frankreich und auf
internationaler Ebene durch ein Netzwerk von
Kanzleien in zahlreichen Ländern.
Die Stärke von Valoris Avocats liegt
insbesondere in der deutsch-französischen
Rechts- und Steuerberatung. Durch unser
enges Verhältnis zu Menold Bezler, der Kanzlei
des deutschen Mittelstands, können wir
deutsche und französische Mandanten bei
allen ihren Investitionen über den Rhein
begleiten. Alle Teammitglieder sind perfekt
dreisprachig (Deutsch, Französisch und
Englisch). Gerne beraten wir Sie auch auf
Chinesisch, Italienisch oder Spanisch.
Die Gründungswerte unserer Kanzlei stellen die
Fundamente unseres Teams dar, das ganz im
Dienste unserer Mandantschaft steht. Diese
Werte verstehen wir nicht nur als
Differenzierungsmerkmal, ihre Einhaltung
betrachten wir als einen grundlegenden Aspekt
unserer Tätigkeit.
Berufsrecht: Die Rechtsanwälte von Valoris
Avocats haben alle den Eid geleistet, ihre
Tätigkeit "mit Würde, Gewissen,
Unabhängigkeit, Ehrlichkeit und
Menschlichkeit" auszuüben (dies ist der bei der
anwaltlichen Zulassung in Frankreich
abzulegende Eid). Dieser Eid stellt für uns keine
leeren Worte dar, sondern bürgt für die
Einhaltung unsere Werte.
Exzellenz: Unsere Qualitätsansprüche beruhen
auf kanzleiinternen Prozessen, einer strikten
Methodik und berufsrechtlichen Standards.
Unser Ziel ist es, unseren Mandanten
pragmatische und abgesicherte Lösungen
anzubieten.
Vermittler: Wir möchten in erster Linie
Lösungen anbieten, die unseren Mandanten
eine sichere Entwicklung ermöglichen. Durch
unsere internationale Expertise wollen wir im
Dienste unserer Mandanten „interkulturell
dolmetschen“.
Reaktivität: Jede Kanzlei verspricht, auf
Anfragen ihrer Mandanten schnell zu
antworten. Wir halten unser Versprechen!
Teamwork: Zusammenarbeit im Team ist eine
grundlegende Bedingung der Exzellenz und der
Einhaltung unserer anderen Werte. Dank
unserer Teamarbeit sind wir in der Lage, die
Fragen unserer Mandanten in einem
multidisziplinären Ansatz zu beantworten.
Valoris Avocats ― Immobilieninvestition in Frankriech September 2014 | 11
Respekt: Wir respektieren unsere Mandanten,
Nachhaltige Entwicklung:
unsere Mitarbeiter, unsere Wettbewerber und
halten uns strikt an die berufsrechtlichen
Anforderungen.
Umweltbewusstsein ist für uns kein leeres
Wort. Valoris Avocats achtet besonders auf die
Energiebilanz und die CO2-Bilanz der Kanzlei,
benutzt möglichst viel Recycling-Papier, druckt
lediglich bei Bedarf Dokumente aus und unsere
Büros befinden sich in einem
Niedrigenergiegebäude.
Diversity: bei Valoris Avocats arbeiten
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
unterschiedlicher Herkunft; NichtDiskriminierung und Gleichbehandlung sind für
uns eine Selbstverständlichkeit, sei es bei
unterschiedlicher ethnischer Herkunft und
Nationalität oder bei unterschiedlicher
Religionszugehörigkeit, Geschlecht, Alter,
Behinderung, sexueller Orientierung oder
Zugehörigkeit zu sozialen Minderheiten. Wir
wollen die Chancengleichheit fördern und
sicherstellen.
Pro bono: Pro-bono-Tätigkeiten sind für uns
selbstverständlich! Valoris Avocats leistet
rechtliche und steuerliche Unterstützung an
Personen in Not und gemeinnützige
Einrichtungen.
Valoris Avocats ― Immobilieninvestition in Frankriech September 2014 | 12