Wohnimmobilien Marktbericht Costa Blanca 2008

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Wohnimmobilien Marktbericht Costa Blanca 2008
Daten – Fakten – Analysen
von
Inhaltsübersicht
1.
Vorbemerkung zur Studie
2.
Einleitung Costa Blanca
3.
Marktentwicklung der letzten Jahre bis heute
3.1
Entwicklung des BIP und der Beschäftigungsrate in Spanien
und an der Costa Blanca
3.2
Entwicklung der Geschäftstätigkeit von Immobilienmaklern in
Spanien und an der Costa Blanca
3.3
Das Angebot an Immobilien in Spanien und an der Costa
Blanca
3.3.1 Entwicklung neuer Bauprojekte in Spanien und an der Costa
Blanca
3.3.2 Angebot gebrauchter Wohnimmobilien an der Costa Blanca
3. 4
Entwicklung der Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt in
3.4.1 Die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt an der Costa
Blanca
3.4.1.1 Die Nachfrage nach Immobilien im unteren und mittleren
Preissegment
3.4.1.2 Die Nachfrage nach Immobilien im oberen Preissegment
3.5
Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt in Spanien
3.5.1 Preisentwicklung für neue Wohnimmobilien an der Costa
Blanca
3.5.2 Preisentwicklung für gebrauchte Wohnimmobilien an der
Costa Blanca
3.5.2.1 Preisentwicklung im niedrigen und mittleren Preissegment
3.5.2.2 Preisentwicklung im gehobenen Preissegment
3.6
Besondere Marktbeobachtungen und Marktchancen
3.6.1 Preisnachlässe bei Sofortzahlern
3.6.2 Günstige Immobilienaufwertung
3.6.3 Änderung des Marktgefüges
4.
Schlussbetrachtung
Immobilien Marktbericht Costa Blanca 2008
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1. Vorbemerkung zur Studie
Dieser Immobilien Marktbericht faßt die wichtigsten Daten und
Fakten aus dem Jahr 2008 zusammen und prognostiziert die
Entwicklung am Immobilienmarkt für das Jahr 2009.
Im Vordergrund dieser Studie stehen der Küstenabschnitt „Costa
Blanca“ und die Gesamtsituation am Wohnimmobilienmarkt in
Spanien.
Der Inhalt wurde mit großer Sorgfalt zusammengestellt. Eine
Haftung für die Richtigkeit kann jedoch nicht übernommen
werden. Daher sollte keine Entscheidung nur auf die hier
zusammengestellten Informationen und Angaben gestützt werden.
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2. Einleitung Costa Blanca
Der Name Costa Blanca bezeichnet die 244 Kilometer lange Küste
der Provinz Alicante, die das südlichste Gebiet der Region
Valencia bildet.
Diese Region ist schon seit jeher ein beliebter Ferienwohnsitz
wegen der direkt am Meer gelegenen Urlaubsorte und dem
traumhaften Klima.
Die Costa Blanca bietet nicht nur ein vollumfängliches
Sportangebot (darunter ca. 15 Golfplätze), sondern auch mehrere
kleine Museen und ein attraktives und großes Kulturprogramm mit
Konzerten, Theateraufführungen und vielen Ausstellungen.
Ob Fischversteigerung, Einkaufsbummel auf den Wochenmärkten,
Sightseeing, Segeln, Klettern, Moros y Cristianos oder einfach nur
schlemmen in den zahlreichen Restaurants, Bars und Cafés.
Die Costa Blanca verfügt über alle erforderlichen Einrichtungen
und Anlagen, um komfortabel unter der Sonne Spaniens leben zu
können.
Die guten Flugverbindungen nach Valencia, Alicante und Murcia
sowie der gute Zugang über Schnellstraßen und die Autobahn
ermöglichen eine unkomplizierte Anreise an die gesamte Costa
Blanca.
Die Landschaft an der nördlichen Costa Blanca ist besonders
Eindrucksvoll: Traumhafte Strände wechseln sich mit
Felsenzungen und naturbelassenen Badebuchten ab.
Die "Sierra Bernia" und die "Sierra Aitana" erheben sich über ca.
1100 und 1500 Meter, und schirmen die nördliche Costa Blanca
dadurch von kalten Winden aus dem Norden und Nordwesten ab.
Dieser Lage verdankten die Ortschaften an der nördlichen Costa
Blanca
das
das besonders
milde
Mikroklima
mit
Jahresdurchschnittstemperaturen von 19° Celsius.
Vor allem die Ortschaften Altea, Calpe, Moraira, Javea und Denia
sind bekannt für Villen und Luxusimmobilien.
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Benidorm zählt zu den größten Tourismusorten Spaniens und mit
seinen zahlreichen Hochhäusern wird es auch häufig als das
spanische New York bezeichnet.
Villajoyosa und El Campello liegen nördlich von Alicante. Auch
hier gibt es traumhafte Villenviertel direkt am Meer.
Südlich von der Provinzhauptstadt Alicante ist es sehr trocken, fast
wüstenhaft. Die Landschaft der südlichen Costa Blanca ist bekannt
für die Lagunen von Santa Pola und Torrevieja und die Dünen von
Guardamar.
Das Immobilienangebot der südlichen Costa Blanca konzentriert
sich vor allem um die Ortschaften Orihuela-Costa, Torrevieja,
Rojales und Guardamar.
In diesen Ortschaften ist der Hauptanteil an Immobilien klar dem
unteren bis mittleren Preissegment zuzuordnen.
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3. Marktentwicklung der letzten Jahre bis heute
Der spanische Immobilienmarkt gehörte in den letzten Jahren zu
den wachstumsstärksten in Europa. Die inflationsbereinigten
Preise für Wohneigentum waren zwischen 1996 und 2006 um das
2,2 fache gestiegen, die Zahl der Neubauten erreichte einen
Rekordstand und die Hypothekenverschuldung erhöhte sich
dramatisch. 1
Mit der Einführung des Euro im Jahre 2002 und einem enorm
niedrigen Zinsniveau begann für viele Spanier der Traum vom
Eigenheim. Rund 85% der Spanier sind Eigenheimbesitzer.
Ähnlich wie in den USA haben sich Millionen Familien stark
verschuldet, um sich den Eigenheim-Traum zu verwirklichen.
Im Jahr 2006 war der Immobilienmarkt in Spanien gesättigt,
jedoch haben die meisten Bauträger diese Tatsache vernachlässigt
und trotzdem zu viele Bauprojekte begonnen.
Die US-Hypothekenkrise veränderte dann alles in Spanien. Die
Hypotheken wurden teurer – zwischen Januar 2007 und Januar
2008 erhöhte sich der Zinssatz um einen Punkt von gut vier auf
über fünf Prozent. Viele spanische Kunden gerieten dadurch in
arge Bedrängnis, da sie zumeist variable Zinssätze vereinbart
hatten.
In der Vergangenheit konnten Investoren von niedrigen Zinsen
und steigenden Immobilienwerten profitieren. Durch die nicht
mehr stetig steigenden Immobilienpreise gepaart mit höheren
Zinsen entstand ein Abwärtssog, welcher auch die spanischen
Bauträger mitriß. 2
Bekanntestes Beispiel dieses Abwärtssoges ist momentan die
Bauruine Bellarotja an der Costa Blanca, eine teilweise schon
fertig gestellte Megaurbanisation auf zwei Millionen
Quadratmetern auf einem Berg in der Stadt Pego. Dieses Projekt
liegt momentan auf Eis und könnte zur größten Bauruine an der
Costa Blanca werden.
1
2
Europäischer Wohnungsbericht 2009 von RICS Research (Seite 17)
Artikel in der Zeitung Focus Online vom 24.03.2009
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Das Projekt stammt vom Immobilienkonzern Martinsa-Fadesa,
welcher im Juli 2008 mit einem Schuldenberg von 5,4 Milliarden
Euro die bislang größte Pleite im spanischen Immobilienbereich
hinlegte. Mit den Gläubigern, unter ihnen die Großsparkassen La
Caixa, Caja Madrid und Banco Popular, hatte Martinsa Fadesa
einen Finanzierungsplan ausgehandelt. Diesen konnte die
Immobilienfirma aber nicht einhalten, da der dazu erforderliche
Kredit über 150 Millionen Euro sowohl von den Banken, wie auch
vom staatlichen Kreditinstitut ICO abgelehnt wurde.
An die 13.000 bereits von Martinsa Fadesa verkauften Immobilien
sind anscheinend noch im Bau. Der Konzern versicherte zwar, die
Arbeiten an Wohnungen und anderen Immobilien würden noch
beendet, letztendlich kann das aber nur der Insolvenzverwalter
entscheiden.
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3.1 Entwicklung des BIP und der Beschäftigungsrate in
Nach 15 Jahren stetigem Wachstum befindet sich Spanien jetzt
offiziell in der Rezession.
Das BIP fiel im vierten Quartal 2008 real um 0,7% im direkten
Vergleich zur gleichen Periode im Vorjahr.
Im direkten Vergleich zum dritten Quartal ist das BIP im vierten
Quartal des Jahres 2008 real um 1,0% gefallen.
Das reale Wachstum des BIP im Jahr 2008 wird auf 1,2%
geschätzt.3
Investitionen in Wohnimmobilien allein machten 2006 8% des
BIP aus und die Bautätigkeit insgesamt, ein Großteil davon im
3 Instituto Nacional de Estadística / Estimación avance de la Contabilidad Nacional
Trimestral – 12.02.2009
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Zusammenhang mit Immobilien, 13% des BIP. Die
Haushaltsverschuldung erreichte 2007 125% des persönlichen
verfügbaren Einkommens – drei Viertel davon entfielen auf
Hypothekendarlehen.4
Der Anteil des Bausektors und damit verbundene Industriezweige
am spanischen BIP lag in den vergangenen Jahren bei ca. 20%.
Die Krise im Bausektor zieht nun auch das BIP und die
Beschäftigungsrate in die Tiefe.
Die Arbeitslosigkeit erreichte im Jahr 2008 laut dem Ministerium
für Arbeit mit 3,2 Millionen Arbeitslosen einen historischen
Rekordstand seit Januar 1996. Im Jahr 2008 nahm die
Arbeitslosigkeit in Spanien um 1.280.300 Arbeitslose zu (eine
Erhöhung um 66,4% im Vergleich zum Vorjahreswert). 5
Alleine im Dezember 2008 erhöhte sich die Arbeitslosenzahl um
140.000 – davon 71.000 Personen (50,7%) aus dem Bausektor.
Nach neusten Angaben von Eurostat (europäisches Amt für
Statistik) führt Spanien die Eurozone mit einer Arbeitslosenquote
von 12,8% an.6 Nach Expertenangaben wird sich die Situation am
spanischen Arbeitsmarkt weiter verschlechtern und es werden bis
zu vier Millionen Arbeitslose im Verlauf des Jahres 2009 erwartet.
Die Arbeitslosigkeit ist auch in der Comunidad Valenciana
drastisch gestiegen. Im Jahr 2008 ist die Arbeitslosigkeit in der
Comunidad Valenciana um 158.500 Personen auf 381.700
Arbeitslose gestiegen. Damit ist die Arbeitslosigkeit im Jahr 2008
um ganze 71% gestiegen und machte Ende des Jahres 2008
14,85% aus.7
Die Provinz Alicante verzeichnete Ende März 2009 rund 176.000
Arbeitslose – dies bedeutet eine Zunahme von 69% in zwölf
Monaten. 8
4
5 Artikel in der Zeitung „El Mundo“ vom 23.01.2009
6 Artikel in der Zeitung „Clarin“ vom 08.01.2009
7 Artikel in der Zeitung „El Mundo“ vom 23.01.2009
8 Artikel in der Zeitung „La Verdad“ vom 03.04.2009
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Die Zahl der Arbeitslosen im Bausektor lag im Jahr 2004 bei
5.593 Personen und Ende Jahr 2008 bei 30.467 Personen. Im Jahr
2008 stieg im Bausektor die registrierte Arbeitslosigkeit um 131%
- eine Zunahme von 17.282 Arbeitslosen gegenüber Ende 2007.9
9 Artikel in der Zeitung „Las Provincias“ vom 10.01.2009
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3.2 Entwicklung der Geschäftstätigkeit von Immobilienmaklern in Spanien und an der Costa Blanca:
Bis Mitte des Jahres 2000 konnte in Spanien nur derjenige als
Makler tätig werden, der eine entsprechende staatliche
Maklerprüfung bestanden hatte, zu welcher ihrerseits nur antreten
konnte, wer schon über ein abgeschlossenes Hochschulstudium
verfügte.
Diese Anforderungen änderten sich von Grund auf mit dem
Königlichen Dekret 4 / 2000, vom 23. Juni, über die
Eilmaßnahmen zur Liberalisierung des Immobilien- und
Transportbereichs (Real Decreto-ley 4/2000, de 23 de junio, de
Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y
Transportes).
Dieses Königliche Dekret brachte den offiziell ungehinderten
Zugang
zur
Ausübung
der
Vermittlertätigkeit
als
Immobilienmakler
in
Spanien
mit
sich.
Mit der Marktöffnung ging daher das jahrzehntelang bestehende
Monopol der staatlich geprüften und einer eigenen Kammer
angehörigen Immobilienmakler (Agente de la Propiedad
Inmobiliaria - kurz: API) verloren. Statt nur hochqualifizierten
Experten vorbehalten zu sein, durfte sich nun jeder als Vermittler
zwischen Käufern und Verkäufern versuchen.
Der spanische Bau-Boom, der seit Mitte der 90er Jahre
vorherrschte und der ungehinderten Zugang zur Ausübung der
Maklertätigkeit führten zu einer explosionsartigen Zunahme an
Maklerbüros.
Dieses Überangebot an Immobilienmaklern hat sich in den letzten
2 Jahren an die Marktgegebenheiten angepaßt. Der drastische
Rückgang an Transaktionen führte zur Schließung vieler
Maklerbüros.
Es trennt sich wörtlich der Spreu vom Weizen, da nur solche
Immobilienmakler überleben, die sich über die Jahre eine
Stammklientel verdient haben.
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Laut Schätzungen der APEI (Asociación Profesional de Expertos
Inmobiliarios) haben seit Anfang des Jahres 2007 rund 70.000
Maklerbüros ihre Türen aufgrund der Immobilienkrise
geschlossen. 10
Diese Schließungen führten zu einem Verlust von ca. 250.000 bis
300.000 Arbeitsplätzen. 11
Nach Auskunft der Maklerkammer in Alicante hat spanienweit die
Hälfte der zu Boomzeiten gemeldeten Immobilienbüros bis Ende
2008 ihre Geschäftstätigkeit eingestellt.12
In der Region Valencia (Comunidad Valenciana) existierten
Anfang des Jahres 2007 rund 4.000 Maklerbüros. Allein bis Mitte
des Jahres 2008 mußten knapp 2.000 dieser Maklerbüros
geschlossen werden.
Die spanischen Franchise-Immobilien-Systeme Tecnocasa,
Expofinques und Don Piso zählen mit über Hundert geschlossenen
Maklerbüros zu den Hauptbetroffenen an der Costa Blanca. 13
Laut Schätzungen mußten Rund 1.000 Immobilienmakler auch in
der Provinz Alicante in den letzten Monaten ihre Geschäfte
schließen.
Die Immobilienmakler im niedrigen bis mittleren Preissegment
sind hiervon besonders betroffen, da hier Umsatzrückgänge von
bis zu 70% verzeichnet werden. Das Angebot an
Gebrauchtimmobilien im niedrigen und mittleren Preissegment ist
besonders hoch und die Nachfrage sehr gering. 14
10
Artikel in der Zeitung „El Mundo“ vom 23.03.2009
12 Artikel im Immobilienteil der Zeitung „Costa Blanca Nachrichten“ vom 12./13.
Februar 2009
14
Artikel im Magazin “Bellevue” vom März 2009
11
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3.3 Das Angebot an Immobilien in Spanien und an der Costa
Blanca
3.3.1 Entwicklung neuer Bauprojekte in Spanien15 und an der
Costa Blanca
An der unten aufgeführten Grafik sieht man die Entwicklung der
angefangenen Neubauprojekte von September 1990 bis September
2008.
Die Zahl der neu begonnen Bauprojekte nähert sich mit ca. 22.000
dem niedrigsten je registrierten Wert von März 1993. Der im
September 2008 registrierte Wert von neu begonnenen
Bauprojekten ist im Vergleich zum selben Wert im Vorjahr um
54% gefallen.
Die Zahl der Fertigstellungen von ca. 50.000 Bauprojekten im
September 2008 hat sich im Vergleich zum selben Monat im
Vorjahr nicht groß verändert.
Nach einer Studie der Gesellschaft für die Taxierung von
Immobilienwerten (TINSA) gleicht sich das Angebot nun an die
15
Notas de Coyuntura Inmobiliaria Mercado Residencial – 4º Trimestre 2008 von
TINSA
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Nachfrage an, indem weniger Bauprojekte realisiert werden bei
gleichzeitiger Verlängerung der Bauzeit bereits angefangener
Bauprojekte.
Die Provinz Alicante hat im Jahr 2008 lediglich 8.103 neue
Bauprojekte begonnen. Im Jahr 2007 waren es 31.655 neue
Bauprojekte – ein Rückgang von 74% im Vergleich zum Vorjahr.
Im Vergleich zum durchschnittlichen Rückgang in Spanien
schneidet die Provinz Alicante deutlich schlechter ab. Die Gründe
für diesen radikalen Rückgang an neu begonnenen Bauprojekten
liegen an der Tatsache, daß die Provinz Alicante laut Schätzungen
im November 2008 noch einen „Vorrat“ von 40.000 nicht
verkauften neuen Wohnimmobilien aufwies.
Laut nachvollziehbaren Aussagen der Bauträger kommt eine
erneute Aufnahme von neuen Bauprojekten erst in Frage, wenn
mindestens 15.000 bis 20.000 dieser leer stehenden
Wohnimmobilien verkauft wurden.16
Die Anzahl an Fertigstellungen und Schlüsselübergaben von
neuen Wohnimmobilien in der Provinz Alicante beläuft sich im
Jahr 2008 auf 25.158. Die überwiegende Mehrheit dieser Bauten
wurde in vergangenen Jahren begonnen.
Das Überangebot an neuen Wohnimmobilien im niedrigen und
mittleren Preissegment ist unverkennbar. Dieses Überangebot und
die schlechte gesamtwirtschaftliche Lage führten nicht nur zu
weniger neuen Bauprojekten, sondern auch zu einer Verdopplung
an Baustops und einer historischen Preisreduktion im Jahr 2008. 17
Die Baustops haben sich im Jahr 2008 auf 700 gesteigert – dies ist
eine Verdopplung im Vergleich zum Vorjahr. 18
Die Comunidad Valenciana verzeichnete im Jahr 2008 einen
durchschnittlichen Preisrückgang für Neubauten von 6,8% pro
Quadratmeter.
16
Artikel in der Zeitung “Las Provincias” vom 06.02.2009
18
17
Seite 16 von 38
3.3.2 Angebot gebrauchter Wohnimmobilien an der Costa
Blanca
Das Angebot von gebrauchten Wohnimmobilien ist im Jahr 2008
sowohl in Gesamtspanien als auch an der Costa Blanca erheblich
gestiegen.
Durch den intensiven Bauboom in den Küstenregionen ist das
Überangebot in diesen Regionen größer als im Inneren des
Landes.
Generell ist zwischen Immobilien im niedrigen (< 350.000 EUR),
mittleren (350.000 bis 800.000 EUR) und gehobenen (>800.000)
Preissegment zu unterscheiden. Die Entwicklung ist keinesfalls in
allen drei Kategorien gleich.
Eine Analyse des größten spanischen Immobilien-Internetportals
Idealista hat ergeben, daß sich das Angebot für gebrauchte
Wohnimmobilien im Raum Alicante Ende November 2008
folgendermaßen zusammensetzte19:
•
•
•
•
•
45,1% der zum Verkauf stehenden Wohnimmobilien
kosteten weniger als 180.000 EUR.
37,3% der zum Verkauf angebotenen Wohnimmobilien
kosteten zwischen 180.000 EUR und 300.000 EUR.
12,6% der zum Verkauf stehenden Wohnimmobilien
kosteten zwischen 300.000 EUR und 500.000 EUR.
4,1% der zum Verkauf angebotenen Wohnimmobilien
kosteten zwischen 500.000 EUR und 1.000.000 EUR
0,9% der zum Verkauf angebotenen gebrauchten
Wohnimmobilien kosteten mehr als 1.000.000 EUR.
Die Studie hat weiter ergeben, daß 76,8% der gesamthaft
angebotenen Wohnimmobilien aus der Provinz Alicante
Wohnungen sind und nur 23,2% Häuser.
Diese Studie stellt bereits beobachtete Entwicklungen an der Costa
Blanca in Zahlen dar. Es ist klar zu erkennen, daß das Angebot
19
Artikel aus der Zeitung “www.credito-vivienda.com” vom 25.11.2008
Seite 17 von 38
hauptsächlich aus einer Flut von Wohnungen aus dem niedrigen
Preissegment besteht.
Zu erkennen ist auch, daß das Angebot im Mittleren Preissegment
viel höher ist als das Angebot im gehobenen Preissegment.
Die Entwicklung an der Küste im Jahr 2008 zeigt zwar eine klare
Zunahme des Angebots auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt,
jedoch verteilt sich diese Zunahme wiederum hauptsächlich auf
das niedrige und mittlere Preissegment.
Die gesamtwirtschaftliche Lage in den Jahren 2007 und 2008
sowie die negativen unmittelbaren Zukunftsaussichten haben vor
allem Eigentümer von Immobilien im niedrigen und mittleren
Preissegment dazu gezwungen, ihre Immobilien zum Verkauf
anzubieten.
Die Situation am Arbeitsmarkt und die fallenden Preise in diesen
Segmenten durch die erreichte Sättigung des Marktes kombiniert
mit der ausgelösten Torschlußpanik trieb viele Eigentümer zum
Entschluß des Verkaufs.
Der trächtigste Grund der Spanier zum Verkauf dürfte aber in den
zahlreichen zu bedienenden Krediten liegen. Das spanische Volk
hatte im Bauboom in einer sehr unbürokratischen Form und vor
allem sehr günstig Hypotheken für Immobilien erhalten.
Dies führte dazu, daß die Spanier fast ausschließlich finanziert
hatten. Jeder wollte an diesem Boom teilhaben und das Volk hat
sich bis über beide Ohren verschuldet.
Die Haushaltsverschuldung erreichte im Jahr 2007 gute 125% des
persönlich verfügbaren Einkommens – drei Viertel davon entfielen
auf Hypothekendarlehen.20
Jetzt kommt die berechtigte Angst über den Nichterhalt des
nötigen Anschlußkredites oder bereits die Unfähigkeit der
momentanen Tilgung ihrer Raten.
20
Seite 18 von 38
Nicht zuletzt ist das Angebot auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt
auch durch die Briten stark gestiegen. Durch die starke Abwertung
der britischen Währung stehen viele Wohnimmobilien von Briten
an der Costa Blanca zum Verkauf, erklärt Jesualdo Ros, der
Generalsekretär der Provia (Asociación de Promotores
Inmobiliarios). Auch wenn die Briten den Preis ihrer Immobilien
senken müssen, schmerzt es sie bei weitem nicht so sehr, da sie
beim Wechsel in britische Pfund wiederum gewinnen und die
Preissenkungen dadurch auffangen. 21
Die Banken haben durch das abrupte Ende des Immobilienbooms
und die US-Hypothekenkrise nun auch höhere Anforderungen an
die zu leistenden Sicherheiten für die Neuvergabe von
Hypotheken.
Zu den generell höheren Anforderungen für den Erhalt einer
Hypothek kommen gleichzeitig auch noch höhere Zinsforderungen
hinzu.
Diese Ereignisse und die Zukunftsprognosen führten zu einer Art
Massenpanik auf dem Immobilienmarkt, welche ebenfalls zu
einem gesteigerten Angebot geführt hatte.
Viele Spanier haben in den letzten Jahren „vom Bauplan
Immobilien“ gekauft und vorab schon einmal die übliche
Anzahlung geleistet. Nun kommen viele in Bedrängnis, da der
Erlös aus der gebrauchten Immobilie direkt in die Finanzierung
der neuen Immobilie fließt.
Im gehobenen Preissegment hat das Angebot zwar ebenfalls
zugenommen, im Verhältnis jedoch nicht im Entferntesten in
diesem Maße, da nicht so viele Objekte in diesem Segment
vorhanden sind.
Es handelt sich bei diesen Objekten nicht um Massenware des
spanischen Baubooms, sondern meistens um hochwertige
Bauqualitäten.
21
Artikel in der Zeitung www.diarioinformacion.com vom 06.04.2009
Seite 19 von 38
Diese Objekte sind Liebhaberobjekte, welche meist wegen der
exzellenten Bauqualität und einer einzigartigen und unverbaubaren
Lage erworben wurden.
Die Erwerber von First-Class-Immobilien haben zudem ihren
Erwerb größtenteils bezahlt und nicht hauptsächlich auf Kredite
abgestützt.
Die Inhaber von diesen Immobilien sind vorwiegend ausländische
Rentner, wohlhabende Spanier, oder aber auch gut betuchte
ausländische Familien mit Kindern, welche sich diese
Luxusimmobilien nicht als Hauptwohnsitz sondern als Zweit- oder
Drittferienresidenz halten.
Auch wenn einige dieser exklusiven Immobilien nun den Zugang
zum Angebotsmarkt gefunden haben, wird dies von potentiellen
Käufern eher mit besonderem Augenmerk beobachtet.
Da es in diesem Segment kein Überangebot gibt, stellt das leicht
zunehmende Angebot eher eine Chance für potentielle Käufer dar,
an Objekte zu gelangen, welche unter einem ruhigeren Markt nie
angeboten würden.
Durch den meist nicht vorhandenen finanziellen Druck in diesem
Segment, sind diese Eigentümer auch nicht zu einem Verkauf
gezwungen. Es sind größtenteils andere Gründe für den Verkauf
dieser Immobilien verantwortlich.
Seite 20 von 38
3.4 Entwicklung der Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt22 in Spanien und an der Costa Blanca
Der Rückgang der Nachfrage hat viele Gründe.
Hier soll zuerst generell auf den Rückgang der Nachfrage
eingegangen werden und anschließend der Rückgang der
Nachfrage an der Costa Blanca behandelt werden.
An dieser Stelle wird sinnvoller Weise wiederum zwischen den
jeweiligen Preissegmenten unterschieden, und auf die
Entwicklung in den einzelnen Küstenabschnitten der Costa Blanca
eingegangen.
Im Jahr 2008 wechselten in Spanien insgesamt 558.429
Wohnimmobilien durch Kauf den Eigentümer - ein Rückgang von
28,6% im Vergleich zum Jahr 2007.
Diese Gesamtzahl unterteilt sich in 284.493 neue
Wohnimmobilien und 273.936 gebrauchte Wohnimmobilien.
22
Instituto Nacional de Estadística / Estadística de Transmisiones de Derechos de la
Propiedad 2008 - 16.02.2009
Seite 21 von 38
Im Gesamtjahresvergleich ist der Erwerb von neuen
Wohnimmobilien im Jahr 2008 um 14,1% und der Erwerb von
gebrauchten Wohnimmobilien um 39,3% gefallen.
Im direkten Vergleich zum Dezember 2007 ist im Dezember 2008
der Erwerb von neuen Wohnimmobilien um 12,9% und der
Erwerb von gebrauchten Wohnimmobilien um 37,2% gesunken.
Der durchschnittliche Zinssatz der Banken ist gestiegen und
die Anforderungen zur Vergabe einer Hypothek wurden
verschärft.
Der Verlauf vom Euribor und die Entwicklung des
durchschnittlichen Zinssatzes für den Abschluß neuer spanischer
Hypotheken haben einen großen Einfluß auf die Nachfrage nach
Wohnimmobilien23:
Seit letztem Oktober ist der Euribor im tiefen Fall, weil die
Europäische Zentralbank zu diesem Zeitpunkt mit der Senkung der
Zinssätze begonnen hatte.
Der Euribor hat im März 2009 mit 1,91% den tiefsten Wert aller
Zeiten erreicht.
23 Veröffentlichte Grafiken vom “Instituto Nacional de Estadística“
Seite 22 von 38
Wenn man sich gleichzeitig die Entwicklung des
durchschnittlichen Zinssatzes für den Abschluß neuer Hypotheken
in Spanien ansieht, fällt sofort das stetige Wachstum seit
Dezember 2007 auf.
Der durchschnittliche Zinssatz der spanischen Banken für neue
Hypotheken lag im Januar 2009 bei 5,64%.
Im Vergleich zu Januar 2008 (Zinssatz lag bei 5,1%) ist der
durchschnittliche Zinssatz für den Abschluß neuer Hypotheken um
10,2% gestiegen.
Die starke Erhöhung des durchschnittlichen Zinssatzes für den
Abschluß neuer Hypotheken hat mehrere Gründe.
Einerseits haben die spanischen Banken selbst das Problem
Finanzierungen zu erhalten, da sie selber als Risiko
wahrgenommen werden.
Auf der anderen Seite mußten die spanischen Banken die
Risikoprämien ihrer Kunden wegen der hohen Anzahl an
Zahlungsausfällen anpassen.
Seite 23 von 38
Die Politik der europäischen Zentralbank funktioniert also trotz
theoretisch großer zur Verfügung stehender Liquidität (niedriger
Euribor) in Spanien nicht.
Der Rückgang der Nachfrage an Wohnimmobilien ist daher zu
einem großen Teil durch den Zinssatz der Hypothekarkredite
bestimmt.
Vor allem in den niedrigen bis mittleren Preissegmenten sind die
Menschen auf Kredite angewiesen.
In den vergangenen Jahren hatten die Banken so ziemlich jede
Finanzierung genehmigt und es wurde auch nicht selten eine
Finanzierung für die Immobilie inklusive Nebenkosten
abgeschlossen.
Diese Finanzierungen waren kein Problem, solange die Wirtschaft
ein stetiges Wachstum aufwies und die Gesamtnachfrage an
Immobilien und folglich deren Preise in Spanien stiegen.
Laut Orlando Torregrosa vom Bauträger Ballester war es an der
Costa Blanca wie auch im Rest des Landes üblich, daß rund 95%
der Käufer den Erwerb ihrer Immobilien finanzieren ließen und
nur etwa 5% die Immobilien mit Eigenkapital erwarben.24
Ganz Spanien fing an zu investieren und jeder noch so
finanzschwache Bürger wollte mitverdienen indem er sich hoch
verschuldete.
Jetzt können sie die Kredite kaum noch tilgen oder erhalten keine
Anschlußkredite von den Banken genehmigt. Dies führt zu einem
riesigen Angebot an Gebrauchtimmobilien auf dem niedrigen bis
mittleren Preissegment.
Die Nachfrage der großen Masse hat folglich mit der finanziellen
und wirtschaftlichen Gesamtsituation extrem abgenommen.
Die Nachfrage bestimmt bekanntlich die Preise und diese ist wie
auch die Preise in den letzten 2 Jahren durch das Überangebot auf
dem Massenmarkt drastisch gesunken.
24 Artikel in der Zeitschrift Bellevue / Ausgabe März 2009 Seite 83
Seite 24 von 38
Klar im Vorteil sind momentan die Käufer, welche eine gewisse
Liquidität aufweisen und nicht auf die Hypotheken der Banken
angewiesen sind.
Der ausländische Käufermarkt hat stark abgenommen:
Im Jahr 2008 verkauften die Bauträger aus dem Raum Alicante
laut der Statistik vom Wohnungsbauministerium lediglich 702
Wohnimmobilien an ausländische Kunden. Im Jahr 2006 waren es
4.233 - Im Vergleich zum Jahr 2006 hat der Verkauf an
ausländische Käufer laut Wohnungsbauministerium um 83%
abgenommen.25
Die Briten waren in den letzten Jahren die besten ausländischen
Kunden an der spanischen Küste. Diese halten sich nun wegen der
wirtschaftlichen Probleme im eigenen Land und wegen des extrem
schwachen Pfunds zurück. Viele Briten hatten Ihre Immobilien in
England belastet um sich eine zweite Residenz in Spanien zu
leisten. Ein Immobilienkauf ist nun aber wegen dem schwachen
Pfund nicht mehr lukrativ und die Banken würden die Belastung
der Immobilie in England für den Kauf einer Immobilie in Spanien
auch nicht mehr so reibungslos genehmigen.
Auch viele Deutsche warten lieber ab, weil sie damit rechnen, daß
die Preise noch weiter sinken oder sie haben einfach Angst, ihren
Arbeitsplatz in der Heimat zu verlieren.
Weltweit sind die Börsenkurse durch die Krise in den USA
gefallen. Viele Menschen haben viel Geld verloren und die
täglichen Negativschlagzeilen gehen nicht spurlos an den
Menschen vorüber.
Vor allem im unteren und mittleren Preissegment wiegen sich die
ausländischen Käufer lieber in Sicherheit, indem sie ihr Geld nicht
ausgeben und für eventuell schlechte Zeiten auf die Seite legen.
25
Artikel aus der Zeitung www.diarioinformación.com vom 06.04.2009
Seite 25 von 38
Die Nachfrage nach neuen Bauprojekten ist größer als die
Nachfrage nach Gebrauchtimmobilien:
Durch die drastische Reduzierung der neu begonnen Bauprojekte
ist das Angebot im letzten Jahr knapper geworden.
Die Nachfrage nach neuen Wohnimmobilien fiel durch diese
künstliche Verknappung nicht so drastisch wie die Nachfrage nach
gebrauchten Wohnimmobilien – zumal nicht genau abschätzbar
ist, wie lange es dauern wird, bis der Bausektor wieder mit neuen
Bauprojekten beginnt.
Viele Bürger, die sich Eigentum zulegen wollten, haben dies noch
getan, bevor die Auswahl nicht mehr gegeben ist.
Die Preise sind zwar ebenfalls bei neuen Wohnimmobilien
gefallen, jedoch nicht in dem extremen Ausmaß, wie es Momentan
auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt der Fall ist.
Daher
ist das gefühlte Risiko beim Erwerb einer neuen
Wohnimmobilie deutlich geringer als beim Erwerb einer
gebrauchten Wohnimmobilie.
3.4.1 Die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt an der
Costa Blanca
3.4.1.1 Die Nachfrage nach Immobilien im unteren und
mittleren Preissegment
Wie oben bereits generell erwähnt, hat sich die Nachfrage im
unteren und mittleren Preissegment drastisch reduziert. Das
Angebot ist vor allem auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt enorm,
was wiederum die Nachfrage automatisch reduziert hat.
Die Costa Blanca ist vom Überangebot in diesen Preissegmenten
mehr betroffen als der spanische Durchschnitt.
Dies liegt vor allem daran, daß die Costa Blanca zu den größten
Touristenregionen Spaniens zählt und hier der Bauboom
besonders exzessiv war.
Seite 26 von 38
Eine bekannte Ortschaft für das Überangebot und damit auch die
geringe Nachfrage an der Costa Blanca ist zum Beispiel die
Ortschaft Torrevieja nahe Alicante, welche für Massentourismus
bekannt ist und wo in den vergangenen Jahren der Bauboom
extrem war.
3.4.1.2 Die Nachfrage
Preissegment
nach
Immobilien
im
oberen
Das Preissegment der Luxusimmobilien ist zwar von der Krise
nicht gänzlich verschont geblieben, jedoch ist dieser Markt nicht
im Entferntesten mit dem Massenmarkt des unteren und mittleren
Preissegmentes zu vergleichen.
Die Nachfrage an High-Class-Immobilien ist nach wie vor
vorhanden und das Angebot dieser Objekte ist viel knapper als auf
dem Rest des Marktes.
In den letzten Jahren ging die Nachfrage hauptsächlich auf
ausländische Käufer zurück, nur vereinzelt traf man auf
wohlhabende Spanier.
Es handelte sich bei den ausländischen Käufern meistens um
Rentnerehepaare, die Ihren Lebensmittelpunkt nach Spanien
verlegt hatten.
Zu beobachten war auch die steigende Nachfrage von jungen
erfolgreichen Menschen um die 40 Jahre. Diese hatten in Spanien
nicht mehr nur ihren Ferienwohnsitz, sondern bauten in diesen
Villen auch ihr virtuelles Büro aus.
In den letzten 2 Jahren wurden sehr viele Luxusimmobilien an der
Costa Blanca an osteuropäische Käufer verkauft. Im Schnitt
investierten diese jeweils mehr als 2 Mio. EUR in ihr Traumhaus
an der Küste.
In Altea, neben Moraira und (mit kleinem Abstand) Javea dem
nobelsten Ort an der Costa Blanca, haben osteuropäische Käufer in
den letzten Jahren die Briten zu großen Teilen ersetzt.
Seite 27 von 38
Da dieses Segment wegen der Gesamtmarktsituation momentan
ebenfalls Preiszugeständnisse macht, führt dies zu einer Zunahme
von Angebot und Nachfrage in diesem Segment.
Aufgrund dieser prozentual leichten Preiszugeständnisse und der
leichten Zunahme an Angeboten auf dem Markt, sehen sich nun
die „Schnäppchenjäger“ wieder vermehrt in diesem Segment um.
Dies hat auch einen guten Grund, da schon Mitte bis Ende dieses
Jahres der Tiefpunkt der spanischen Immobilienkrise erreicht sein
soll.
Pedro Solbes, der Minister vom spanischen Wirtschafts- und
Finanzministerium, prognostiziert den Tiefpunkt dieser
gesamtwirtschaftlichen Entwicklung im Jahr 2009.
Nach den Prognosen der Experten vom Wirtschafts- und
Finanzministerium bringt das Jahr 2009 sehr harte Zeiten für
Spanien, jedoch soll sich die Wirtschaftssituation danach langsam
stabilisieren.
Solbes macht richtigerweise den Tiefpunkt der spanischen
Wirtschaft schwer von der Weltwirtschaft und deren
Finanzmarktentwicklung abhängig.26
Anfang des Jahres 2009 konnten Luxusimmobilienmakler schon
die vermehrte Zunahme von Kunden aus Belgien, Holland und
Skandinavien verzeichnen. Nicht zuletzt fällt auch auf, daß sich
wieder vermehrt Deutsche in diesem Segment umsehen.
Da die Anlagen auf dem Kapitalmarkt momentan sehr riskant sind,
legen vielen ihr Geld lieber wieder in Sachwerten an. Wer liquide
ist kann nun in diesem Segment gute Geschäfte machen.
26
Seite 28 von 38
3.5 Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt in
Spanien
Entwicklung des Preisindex von Wohnimmobilien (erstes Quartal
2007 bis viertes Quartal 2008), Basiswert 2007 (Gesamtindex
Wohnimmobilien, neue Wohnimmobilien, Wohnimmobilien aus
zweiter Hand27)
Hier wird der große Unterschied zwischen neuen
Wohnimmobilien und Wohnimmobilien aus zweiter Hand
deutlich.
Die Preise von Wohnimmobilien aus zweiter Hand sind viel
stärker gefallen als die Preise von neuen Wohnimmobilien.
Dieser Preisabfall wird zusätzlich durch die sinkende Nachfrage
auf dem gebrauchten Wohnimmobilienmarkt verstärkt.
27
Instituto Nacional de Estadística / Indice de Precios de Vivienda (IPV), 4 trimestre de
2008 – vom 31.03.2009
Seite 29 von 38
3.5.1 Preisentwicklung für neue Wohnimmobilien an der Costa
Blanca
Die Preiszugeständnisse bei neuen Wohnimmobilien sind nicht
annähernd vergleichbar mit den Preiszugeständnissen auf dem
gebrauchten Wohnimmobilienmarkt. Es werden an der Costa
Blanca zwar Umsatzrückgänge von bis zu 40% verzeichnet,
jedoch halten sich die Preisnachlässe in Grenzen. 28
In der Comunidad Valenciana wurde im Jahr 2008 der größte
Preisnachlaß der letzten 24 Jahre verzeichnet. Dies liegt natürlich
auch daran, daß genau ein Jahr vorher, nämlich im Dezember
2007, der maximale je erreichte Durchschnittspreis von 2.238
EUR pro Quadratmeter erreicht wurde.
Im Jahr 2008 fielen die Preise von Neubauten in der Comunidad
Valenciana im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt um 6,8% auf
2.086 EUR pro Quadratmeter. Der nationale Durchschnitt lag im
Jahr 2008 bei einem Preiszugeständnis von 6,6%. 29
Wie bereits oben angemerkt, ist das Angebot an neuen
Bauprojekten stark reduziert worden und die Nachfrage nach den
vorübergehend „letzten“ Bauprojekten zwar gesunken, jedoch
wird die Annäherung von Angebot und Nachfrage bald erreicht.
3.5.2 Preisentwicklung für gebrauchte Wohnimmobilien an der
Costa Blanca
An dieser Stelle muß wieder die Unterteilung in die jeweiligen
Preissegmente vorgenommen werden:
3.5.2.1 Preisentwicklung
Preissegment
im
niedrigen
und
mittleren
Bereits im Jahr 2007 gab es an der Costa Blanca Preisnachlässe
von 10% bis 25%. Diese Preiszugeständnisse waren im niedrigen
und mittleren Preissegment grundsätzlich gleich, jedoch je nach
28
Artikel in der Zeitschrift Bellevue vom März 2009
Seite 30 von 38
Ortschaft und
unterschiedlich.
Lage
der
gebrauchten
Wohnimmobilie
Bis heute (Anfang April 2009) wurden in diesen Preissegmenten
Preiszugeständnisse von 20% bis 40% gemacht und der Tiefpunkt
der Preise wird dieses Jahr erwartet.
In den nobleren Wohngegenden an der nördlichen Costa Blanca
wie beispielsweise Moraira lagen die Preiszugeständnisse im Jahr
2007 im Durchschnitt bei ca. 15 % in diesen Preissegmenten. 30
Bis heute sind die Preise in Moraira seit Anfang der Preisreduktion
in diesem Preissegment rund 25% gefallen.
In Altea, neben Moraira der teuersten Wohngegend an der
nördlichen Costa Blanca gibt es keine Angebote im niedrigen
Preissegment, jedoch gab es im mittleren Preissegment im Jahr
2007 eine durchschnittliche Preisreduktion von 10%.13 Bis heute
sind die Preise in Altea seit Anfang der Preisreduktion in diesem
Preissegment rund 15% gefallen.
Die Ortschaft Torrevieja nahe Alicante, welche für
Massentourismus besonders bekannt ist und wo in den
vergangenen Jahren besonders exzessiv gebaut wurde,
verzeichnete dagegen im Jahr 2007 bereits Preisnachlässe von
durchschnittlich 25% in diesen Preissegmenten. Bis heute sind die
Preise in Torrevieja seit Anfang der Preisreduktion in diesem
Preissegment rund 40% gefallen.
Nicht zuletzt war der Preisnachlaß in der Region südlich von
Alicante umso höher in diesen Preissegmenten, da sich das
Immobilienangebot fast ausschließlich auf diese Preissegmente
beschränkt. 13
30 Marktbericht von Engel und Völkers 2007/ 2008 und gleiche eigene Beobachtung
Seite 31 von 38
3.5.2.2 Preisentwicklung im gehobenen Preissegment
Selbst auf dem High-Class-Markt (ab 800.000 EUR) ist es durch
die Gesamtsituation am Markt nun möglich, Abschläge
auszuhandeln.
Das Angebot an gebrauchten Luxusimmobilien hat an der Costa
Blanca ebenfalls zugenommen.
Da die Verkäufer aber in dieser Kategorie jedoch meistens nicht
zum Verkauf gezwungen sind, sind die Preiszugeständnisse nicht
mit denen auf dem Massenmarkt zu vergleichen.
Die Gründe eines Verkaufs, anders als momentan auf dem
Massenmarkt, sind in diesem Preissegment nur selten durch
finanzielle Nöte bestimmt.
Viele Besitzer von Luxusimmobilien hatten vielleicht den Verkauf
ihrer Villa geplant, jedoch den Zeitpunkt des Verkaufs wegen der
Immobilienkrise in Spanien dann doch verschoben.
Diese Eigentümer haben einerseits das Produkt, welches durch die
Lage und die Qualität an sich besticht, und andererseits die
finanzielle Gelassenheit, solch eine Krise auszusitzen.
Bereits im Jahr 2007 gab es auch im Luxussegment an der Costa
Blanca Preisnachlässe von 3% bis 5%.
Der Standort ist wie in allen Preissegmenten an der Costa Blanca
auch im Luxussegment ausschlaggebend für den Preis und folglich
auch die Preisreduktion.
Bis heute (Anfang April 2009) wurden in diesem Preissegment
Preiszugeständnisse von 7% bis 15% gemacht und der Tiefpunkt
der Preise wird dieses Jahr erwartet.
Seite 32 von 38
3.6 Besondere Marktbeobachtungen und Marktchancen
3.6.1 Preisnachlässe bei Sofortzahlern
Insbesondere lässt sich am Markt beobachten, dass Immobilien in
besonders exzellenten Lagen, so z. B. eine exponierte und
unverbaubare Aussicht, und bei entsprechend luxuriöser
Ausstattung, nach wie vor kaum überdurchschnittlichen
Preisschwankungen unterliegen. Auch finden sich für vorbenannte
Immobilien nach wie vor Käufer, auch wenn die
durchschnittlichen Angebotszeiten am Markt entsprechend länger
ausfallen.
Hierbei ist besonders zu beachten, dass diejenigen Käufer, welche
nicht auf eine (Teil)-Finanzierung des Immobilienkaufs
angewiesen sind, zum überwiegenden Teil erhebliche
Preisnachlässe realisieren können. Die Verkäufer, nicht selten von
den Nachrichten des Gesamtmarktes verunsichert, stimmen bei
schneller Kaufentscheidung auch dem Grunde nach nicht
notwendigen Preisnachlässen zu, um hierbei vermeintliche
Sicherheit zu erhalten, und das Geld in den Händen zu haben.
Die Gründe hierfür sind mannigfaltig:
Zunächst ist zu beachten, dass zahlreiche Immobilien insbesondere
des Luxussegments (>800.000 Euro) der Generation ab dem 65.
Lebensjahr aufwärts zuzuordnen sind. Die Besitzer ziehen sich
häufig bei fortschreitendem Alter wieder in ihre Heimat zurück
aus Gründen der Pflege und medizinischen Versorgung, welcher
sie sich im Heimatland sicherer fühlen. In zunehmendem Maße
handelt es sich bei den Verkäufern auch um Erbengemeinschaften,
welche sich zeitnah vom Grundbesitz mit dem Ziel der schnellen
Aufteilung des Erlöses trennen, und bei sofortiger Zahlung des
Kaufpreises entsprechende Preisabschläge in Kauf nehmen.
Auch handelt es sich in zunehmendem Maße bei den Verkäufern
um Unternehmer, welche ihre unbelastete Immobilie zum Zwecke
der Kapitalbeschaffung am Markt anbieten. Nicht selten ist in
deren Heimatländern die Beschaffung von Kreditmitteln für ihre
Unternehmen erschwert, sodass im Rahmen des Verkaufs eine
frühere Finanzmittelbeschaffung angestrebt wird. Preisnachlässe
Seite 33 von 38
bei Käufern, welche sofort zahlungsfähig sind, werden zunehmend
umgesetzt.
Abschließend sei noch die Verkäufergruppe benannt, welche in
ihrer Herkunft nicht aus Ländern des Euro-Währungsraumes
stammt. Insbesondere der starke Verfall des Wechselkurses
zwischen Britischem Pfund und dem Euro veranlasst
Immobilienbesitzer aus Groß-Britannien, ihren Immobilienbesitz
im Ausland abzugeben. Hierbei ist zu beachten, dass diese
Besitzergruppe zumeist im Bereich des niedrigen und mittleren
Preissegments anzusiedeln ist, und nicht selten die erworbene
Immobilie bei einer spanischen Bank finanziert hat. Der Verfall
des Wechselkurses führt derzeit dazu, dass zahlreich die
Hypotheken kaum, oder nur mit erheblichen Mühen, von den
Käufern getragen werden können. Der Versuch des Verkaufs ist
die Folge, zumal spanische Banken gegenwärtig durchaus
Bereitschaft signalisieren, ihrerseits Nachlässe zu gewährleisten
und vergleichsweise auf Geld zu verzichten. Aufgrund des
insbesondere im niedrigen und mittleren Preissegment hohen
Preisverfalls sind sowohl Verkäufer als auch Banken zu weit
überdurchschnittlichen weiteren Zugeständnissen bereit, sofern der
Kaufpreis sofort und ohne Fremdfinanzierung gezahlt werden
kann.
3.6.2 Günstige Immobilienaufwertung
Besonderes Augenmerk wird derzeit auch auf Immobilien des
mittleren Preissegments gelegt, welche zwar über eine (im
Vergleich zum Luxussegment) mindere Ausstattung verfügen oder
ein hohes Maß an Reparaturstau aufweisen, jedoch eine exzellente
Lage bieten. Vorbenannte Immobilien lassen sich derzeit zu
vergleichsweise günstigen Preisen erwerben, welche zum einen
durch den generellen Preisverfall des Segments resultieren, zum
anderen durch den im vorgenannten Preissegment zum Teil
notwendigen Verkauf bei abnehmender Käuferschicht.
Nach Erwerb können diese Immobilien grundlegend renoviert
oder günstig umgebaut und aufgewertet werden, da ortsansässige
Bauunternehmen aufgrund der Immobilienkrise für gerade
kostendeckende Preise, zum Teil deutlich darunter, arbeiten. Auch
Baustoffhändler
bieten
hochwertige
Materialien
zum
Seite 34 von 38
Einkaufspreis oder gar darunter an, und nehmen um ihr Überleben
zu sichern Verluste in Kauf.
Mit entsprechenden baulichen Maßnahmen lassen sich auch
Immobilien des originär mittleren Preissegments deutlich
aufwerten, sodass diese nach ihrem Umbau und aufgrund ihrer
Lage dem Luxussegment zugeordnet werden können. Die hieraus
resultierenden Ertragsmöglichkeiten sind enorm, sofern sowohl
Ankauf als auch Baumaßnahmen mit Eigenkapital des Erwerbers
und ohne notwendige Fremdfinanzierung realisiert werden
können.
Vorstehender Aufwertungsaspekt gilt analog auch für den
günstigen Ausbau, bzw. die weitere Aufwertung von bestehenden
Luxusimmobilien, da die Kosten für Baumaßnahmen und Material
sich auf einem historischen Tiefpunkt befinden.
3.6.3 Änderung des Marktgefüges
Historisch bedingt ist der spanische Immobilienmarkt ein
Käufermarkt. Die in Spanien traditionell sehr unkonventionelle
Vergabe von Immobilienkrediten führte dazu, dass weite Teile der
Bevölkerung Wohneigentum ihr Eigen nannten, sich jedoch ein
Marktsegment für Vermietung und Verpachtung, wie in anderen
europäischen Ländern üblich, nie wirklich einstellte. Zur
Vermietung von Immobilien kam es – wenn überhaupt – zumeist
im Bereich von kleineren Ladenlokalen, sowie im besonderen
Maße bei Ferienwohnungen für Billigurlauber in Ballungsräumen.
Jedoch nicht für den Einheimischen, welcher mit Hilfe seiner
Bank Hypotheken mit jahrzehntelanger Laufzeit umsetzen konnte.
Aus vorstehenden Gründen wurde in Spanien auch eine für
Vermieter ungünstige Gesetzeslage nie überarbeitet, welche sich
mit Mietverhältnissen, welche 12 Monate überschritten,
marktgerecht auseinander setzte.
Seit Beginn der Immobilienkrise in Spanien werden nun auch
vermehrt Wohnimmobilien zur Miete angeboten, um die hohen
Leerstände in den Anlagen zu reduzieren, und einen Teil der
Kosten zu realisieren.
Seite 35 von 38
Vorstehender Aspekt hat auch signifikante Auswirkungen auf das
mittlere Preissegment, und in ersten Ausprägungen auch auf das
Luxussegment. Vermehrt werden in diesen Segmenten Immobilien
zur Miete gesucht, da deren Finanzierung nicht mehr – wie in der
Vergangenheit – ohne weiteres möglich ist, oder die Mieter in
Zeiten der Krise flexibel bleiben und langjährige Kapitalbindung
vermeiden wollen.
Der vergleichsweise günstige Erwerbermarkt kann dazu führen,
dass Immobilien erworben, und bemessen am Eigenkapitaleinsatz
durch den Mietertrag sehr gut verzinst werden. Für die aus
Eigenmitteln zahlungsfähige Käuferschicht bietet diese
Entwicklung durchaus interessante Möglichkeiten, auch und
insbesondere in Zeiten der Krise.
Seite 36 von 38
4. Schlussbetrachtung
Die zahlreichen Verwerfungen und Veränderungen des
Gesamtmarktes führen in sämtlichen Marktsegmenten zu
signifikantem Preisverfall, wobei insbesondere das niedrige und
mittlere Preissegment betroffen sind.
Abgesehen von den Auswirkungen der ohnehin international
präsenten Finanzkrise ist die Immobilienkrise in Spanien nicht
zuletzt die Folge jahrelanger exzessiver Preissteigerungen, sowie
nicht zuletzt einer verfehlten Kreditpolitik der einheimischen
Banken.
Neben äußerst kritischen Auswirkungen auf den spanischen
Arbeitsmarkt, dabei insbesondere im Baubereich, sowie weite
Teile des Kreditwesens, hat die Immobilienkrise in Kombination
mit der weltweiten Finanzkrise zum Teil desaströse
Auswirkungen:
Die weltweite Konjunkturschwäche führt auch in Spanien in
hohem Maße - auch außerhalb der Immobilien- und Baubranche zu Personalabbau, welcher in der Folge sinkende Einkommen und
somit Ratenrückstände bei Hypotheken nach sich zieht.
Unbediente Kredite haben Notverkäufe zur Folge, welche bedingt
durch den erschwerten Käufermarkt (kaum finanzierungsfähig),
sowie eines in weiten Teilen des niedrigen und mittleren
Preissegments vorhandenen Überangebots erheblichen Preisverfall
zur Folge hat.
Mit vergleichsweise geringen Blessuren bleibt das weitgehend von
Preisverfall verschonte Luxussegment relativ stabil, da in diesem
kein Überangebot vorhanden ist, und Luxusimmobilien in
exzellenten Lagen nach wie vor eine Käuferschicht aufweisen.
Exponentiell verlängert hat sich in diesem Segment jedoch die
Angebotsdauer, d. h. der Zeitraum zwischen Immobilienangebot
und realisiertem Verkauf.
Bedingt durch verschiedene Faktoren, dabei insbesondere den
Faktoren „gefühlte Unsicherheit“ und Generationenwechsel,
werden im Luxussegment in zunehmendem Maße Top-Immobilien
angeboten und gehandelt, welche aufgrund ihrer Lage und / oder
Seite 37 von 38
ihrer Ausstattung üblicher Weise nicht in großer Anzahl am Markt
angeboten werden.
In sämtlichen Marktsegmenten lassen sich derzeit – auch
unabhängig
vom
generellen
Preisrückgang
–
für
eigenkapitalbasierte Käufer erhebliche Preisnachlässe realisieren,
da diese nicht auf Kapital von dritter Seite angewiesen sind, und
somit die Regeln in weiten Teilen „diktieren“ können. Auch sind
Renovierung, Bau- und Ausbaumaßnahmen gegenwärtig zu sehr
günstigen Konditionen möglich, sofern die sofortige
Zahlungsfähigkeit gewährleistet werden kann.
Dies äußert sich nicht zuletzt im Luxussegment, in welchem
naturgemäß aufgrund der Kaufpreishöhe (>800.000 Euro) die
zahlungsfähige Käuferschicht begrenzt ist, und durch die
Finanzkrise zumindest im Zeitrahmen der Abwicklung sich diese
weiter reduziert.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass eigenkapitalisierte
Käufer einen nach wie vor überaus attraktiven Markt vorfinden,
welcher auch in der Krise durchaus beachtliche Potentiale und
Entwicklungsmöglichkeiten aufweist.
Ein namhaftes Immobilienmagazin titelte in seiner Märzausgabe
„Die Stunde der Käufer!“31.
31
vgl. Magazin „Bellevue“ 03/2009, S.80-90
Seite 38 von 38

Wohnimmobilien Marktbericht Costa Blanca 2008

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