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Steuern sparen mit Immobilien
Dienstag, den 09. Februar 2010 um 16:36 Uhr - Aktualisiert Freitag, den 16. Januar 2015 um 13:04 Uhr
Mit einer Immobilie kann man auch einiges an Kosten steuerlich geltend machen. Allerdings
müssen Sie hier aufpassen. Häufig werden Steuervorteile, die für selbst genutztes Eigentum
gelten mit den Möglichkeiten die bei einer Miet-Immobilie bestehen in einen Topf geworfen,
wodurch ein Zerrbild entsteht. In diesem Beitrag werden wir uns deshalb ausschließlich mit der
vermieteten Immobilie befassen.
Ein wichtiger Faktor – auch bei der Finanzierungsplanung – ist die steuerliche
Abschreibung der Immobilien. Sie können nicht alle mit der Immobilie verbundenen Ausgaben
direkt steuerlich geltend machen. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie
müssen abgeschrieben werden. Das bedeutet, dass Sie jährlich immer nur einen bestimmten
Prozentsatz der Kosten geltend machen können.
Wichtig
Kosten, die Sie zum Erhalt der Immobilie aufwenden, können Sie im Jahr, in dem die Kosten
gezahlt wurden, absetzen.
Grundsätzlich erfolgt die Abschreibung einer Immobilie linear, das heißt, dass in jedem Jahr der
gleiche
Eurobetrag
abgeschrieben
wird.
Die
Abschreibungshöhe
hängt
vom
Fertigstellungszeitpunkt der Immobilie ab. Sie beträgt 2 % der Anschaffungs- und
Herstellungskosten wenn die Immobilie ab 1925 fertig gestellt wurde. Lag die Fertigstellung im
Jahr 1924 oder früher, können 2,5 % abgeschrieben werden.
Eine Ausnahme gilt für ältere oder in einem schlechten Zustand befindliche Immobilien, bei
denen abzusehen ist, dass diese nur für einen kürzeren Zeitraum genutzt werden können, als
zur kompletten Abschreibung notwendig wäre (also 40 oder 50 Jahre). Wenn Ihnen
beispielsweise ein Architekt bei einem sehr alten Gebäude per Gutachten eine
Restnutzungsdauer von 25 Jahren bestätigt, können Sie 4 % pro Jahr abschreiben.
Wichtig
Die lineare Abschreibung muss sowohl beim Erwerb einer Immobilie als auch beim Verkauf auf
den Monat genau ausgerechnet werden. Sie darf nicht für das gesamte Jahr gerechnet werden.
Eins gleich vorweg: Alle Kosten, die in Zusammenhang mit dem Grundstück stehen,
können Sie leider nicht abschreiben. Der Gesetzgeber geht hier davon aus, dass Grund und
Boden sich nicht abnutzen kann und nicht an Wert verliert. Das Finanzamt erkennt also nur die
Gebäudekosten an.
Tipp: Die Gebäudekosten kann man meist dem Kaufvertrag entnehmen oder zumindest auf
Basis der darin befindlichen Daten berechnen. Ist dies nicht möglich, sollten Sie sich mit Ihrem
Finanzamt in Verbindung setzen und gemeinsam mit der Steuerbehörde den für die
Grundstückskosten abzuziehenden Wert bestimmen.
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Neben den Gebäudekosten können Sie auch die Anschaffungs- und Herstellungskosten
abschreiben. Nehmen Sie hier wirklich alle Kosten auf, die Sie für vertretbar halten (das
Finanzamt wird Ihnen schon die Positionen herausstreichen, die nicht anerkannt werden
können). Häufig werden beispielsweise die Fahrt- oder gar Reisekosten vergessen, die für
Notarbesuche, Immobilienbesichtigung usw. notwendig waren. Beim Bau gehören auch
Trinkgelder für die Handwerker zu diesen Kosten. Natürlich können Sie auch die Kosten für
Architekten, Notare usw. geltend machen.
Wichtig
Nicht abschreibbar sind auch hier wieder die Kosten für den Erwerb des Grundstücks. Soweit
diese in anderen Kosten enthalten sind (beispielsweise bei den Notarkosten) müssen Sie diese
wieder herausrechnen. Die Erschließungskosten eines Grundstücks sind ebenfalls nicht
abzuschreiben. Außerdem können Sie keinen Wert für Ihre Eigenleistung geltend machen.
Sonderregelungen bei der Abschreibung gelten für denkmalgeschützte Objekte sowie
für Immobilien, die sich in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen
befinden. Insbesondere bei denkmalgeschützten Immobilien besteht in fast allen Fällen ein
Sanierungsstau. Diese Sanierungskosten können Sie – neben der Abschreibung der
Anschaffungskosten mit 2 % oder 2,5 % - in den vorgenannten Fällen höher abschreiben. Dabei
muss man sich vor Augen führen, dass der Sanierungsanteil einer denkmalgeschützten
Immobilie durchaus ¾ des Kaufpreises ausmachen kann.
Wichtig
Diese Sanierungskosten können über 12 Jahre abgeschrieben werden. Dabei werden in den
ersten 8 Jahren 9 % des Sanierungsanteils und danach noch vier Jahre lang 7 %
abgeschrieben. Diese Regelung finden Sie im Einkommensteuergesetz EStG §§ 7h und i.
Eine Immobilie kann aufgrund gestalterischer oder architektonischer Besonderheiten als
Denkmal eingestuft werden. Das Gebäude wird dann in die örtliche Denkmalliste
aufgenommen. Für solche Gebäude gilt der § 7i EStG. Sanierungsgebiete erkennt man daran,
dass für den Bestand an Altbauten, auch wenn sie die Voraussetzungen eines
Denkmalschutzes nicht erfüllen, ebenfalls die erhöhte Abschreibung zugelassen wird (§ 7h
EStG). Der Gesetzgeber will damit erreichen, dass gerade im innerstädtischen Bereich
Wohnungen dem aktuellen Wohnstandard entsprechend instand gesetzt werden.
Städtebauliche Entwicklungsgebiete sind festgelegte Gebiete, die für städtebauliche
Entwicklungsmaßnahmen vorgesehen sind. Dabei sind die Bestimmungen des
Baugesetzbuches (BauGB) ab § 165 zu beachten. Die Gebiete werden ausgewiesen um hier
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neue Orte zu schaffen und bestehende Orte zu erweitern oder zu neuen Siedlungseinheiten zu
entwickeln.
Tipp: Ob es sich um ein Sanierungsgebiet oder städtebauliches Entwicklungsgebiet handelt,
kann man aus dem Bebauungsplan ersehen.
Um die Sonderabschreibung nutzen zu können, müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden.
Hierzu gehört, dass die Immobilie vor Beginn der Sanierungsarbeit erworben wird. Da nicht der
gesamte Kaufpreis der Immobilie zur Berechnung der Abschreibung herangezogen werden
kann, muss der auf die Sanierung entfallende Kaufpreis herausgerechnet werden. Das macht
meist mehr als die Hälfte, in vielen Fällen sogar rund 70 % des Kaufpreises aus.
Wichtig
Haben Sie eine fertig sanierte Denkmalschutz-Immobilie vor 2004 erworben, können Sie noch
die alte Förderung zugrunde legen. Das bedeutet, dass Sie zehn Jahre lang 10 % der
Sanierungskosten absetzen dürfen. Für die höhere Förderung wird vom Finanzamt die Vorlage
einer Bescheinigung der Gemeindebehörde beziehungsweise des Denkmalschutzamtes
verlangt.
Natürlich verlangt auch das Finanzamt seinen Teil von Ihren Mieteinnahmen. Aber die mit der
Erzielung der Einnahmen verbundenen Kosten können Sie als Werbungskosten steuerlich
absetzen und so den Anteil des Fiskus drücken. In diesem Beitrag erläutern wir Ihnen, worauf
Sie achten müssen und welche Kosten Sie geltend machen können.
Verluste können Steuern sparen
Nicht immer ist die Vermietung von Wohnraum profitabel. Gerade nach dem Bau oder dem
Erwerb einer Immobilie gibt es eine Menge Kosten. Entsteht dann bei den Mieteinnahmen ein
Verlust, können Sie diesen entweder mit anderen Einnahmen verrechnen oder auch auf das
nächste Jahr übertragen.
Nur was Sie bezahlen, können Sie auch absetzen
Kosten, die Sie – beispielsweise im Rahmen der Nebenkostenabrechnung – auf Dritte
übertragen können Sie natürlich nicht steuerliche geltend machen. Sie müssen belegen
können, dass die von Ihnen genannten Kosten auch wirklich entstanden sind und von Ihnen
bezahlt wurden.
Wann Sie keine Werbungskosten geltend machen können
Werbungskosten können Sie grundsätzlich nur für vermieteten Wohnraum geltend machen.
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Wenn Sie also beispielsweise in der Immobilie zwei Wohnungen vermietet haben und eine
selbst nutzen, können Sie
Kosten, die den Mietwohnungen direkt zugeordnet werden zu 100 %
Kosten, die das gesamte Gebäude betreffen nur anteilig
als Werbungskosten geltend machen.
Vermieten Sie eine Wohnung zu einer Miete, die unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete
liegt, können Sie nur den entsprechenden Anteil der Kosten abrechnen. Verlangen Sie also
beispielsweise nur die Hälfte der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Sie auch nur 50 % der
Kosten absetzen. Verlangen Sie 66 % oder mehr, sind die gesamten Kosten absetzbar.
Was alles absetzbar ist
Absetzbar sind alle Kosten, die notwendig sind, um die Mieteinnahmen zu realisieren. Dazu
gehören beispielsweise die folgenden Positionen:
Abfindung bei Mietvertragsaufhebung: Vereinbaren Sie mit einem Mieter die Aufhebung
des Mietvertrages und zahlen Sie ihm hierfür eine Abfindung, sind dies Werbungskosten,
die Sie aber nur bei Wiedervermietung der Wohnung geltend machen können. Wollen Sie
die Wohnung selbst nutzen oder gewinnbringend verkaufen, können Sie die Abfindung
allerdings nicht geltend machen.
Abschreibung: Sie können die Kosten der Anschaffung beziehungsweise des Baus einer
Immobilie abschreiben. Näheres hierzu erfahren Sie unter „So sparen Sie mit
Abschreibungen und Absetzungen Steuern“ .
Arbeitsmittel zur Verwaltung: Um die Mietverhältnisse ordnungsgemäß zu verwalten,
müssen Sie immer auf dem Laufenden bleiben und diverse Mittel aufwenden. Sie können
deshalb Ausgaben für Fachliteratur, und Büromaterial als Werbungskosten absetzen. Auch
Einrichtungsgegenstände für ein Büro können abgesetzt werden. Übersteigen die
einzelnen Anschaffungsposten 410,00 € (ohne Mehrwertsteuer) müssen die Arbeitsmittel
jedoch über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben werden. Außerdem können die
Arbeitsmittel nur anteilig geltend gemacht werden, wenn sie nicht ausschließlich für die
Belange der Mietwohnungen genutzt werden.
Arbeitsmittel für Arbeiten am Haus: Wie die Arbeitsmittel zur Verwaltung können Sie auch
Ausgaben für Werkzeuge für kleinere Arbeiten an der Immobilie als Werbungskosten
absetzen. Auch hier ist die Grenze von 410,00 € netto zu beachten. Werden die
Werkzeuge noch anderweitig verwandt, können die Kosten auch nur anteilig geltend
gemacht werden.
Bankkosten: Die Gebühren zur Führung von Konten, die ausschließlich für die Vermietung
genutzt werden, können als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Fahrtkosten: Entstehen Ihnen durch die Vermietung Fahrtkosten (beispielsweise durch
Fahrten zu den Mietern, zum Steuerberater, zur Bank usw.), können diese als
Werbungskosten abgesetzt werden. Pro gefahrenem Kilometer mit dem PKW können Sie
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0,30 € geltend machen. Beim Motorrad werden 13 Cent und beim Moped oder Mofa 8
Cent pro Kilometer anerkannt. Auch für das Fahrrad können Sie Werbungskosten geltend
machen: Immerhin 5 Cent pro Kilometer.
Familienunterstützung: Helfen Familienmitglieder oder Angehörige, das Haus in Ordnung
zu halten, können Sie den Angehörigen hierfür bezahlen und die Ausgaben als
Werbungskosten geltend machen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Entlohnung nicht
höher ist als sie bei einem Fremden wäre und dass diese Entlohnung tatsächlich
stattgefunden hat.
Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Kosten aus Vermietung und
Verpachtung.
Grundsteuer: Auch die Grundsteuer kann als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Hausnebenkosten: Soweit diese Kosten nicht von den Mietern im Rahmen der
Nebenkostenabrechnung getragen werden, können Sie die Ausgaben für Heizung, Strom,
Wasser, Reinigungskosten, städtische Abgaben, Hausmeister und -verwalter und
Versicherungen als Werbungskosten absetzen.
Mietersuche: Steht eine Wohnung leer, können Sie die Kosten z. B. für Anzeigen in der
Zeitung oder im Internet, mit denen Sie neue Mieter suchen, als Werbungskosten
absetzen.
PC: Nutzen Sie einen PC zur Verwaltung Ihrer Immobilien, können Sie die Ausgaben der
hierfür notwendigen Software von der Steuer absetzen. Das gilt auch für den Computer.
Allerdings müssen Sie hier nachweisen, wie lange Sie den PC für die
Verwaltungsaufgaben genutzt haben und können nur den zeitanteiligen Betrag geltend
machen. Das gleiche gilt auch für Zubehör wie Monitor, Drucker usw.
Rechtsstreit-Kosten: Gibt es Streit, endet dieser oft vor Gericht, was natürlich auch mit
Kosten verbunden ist. Hier können Sie die Kosten, die durch einen Rechtsstreit entstehen,
der ursächlich mit dem Mietverhältnis zusammenhängt, als Werbungskosten absetzen.
Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie den Prozess gewinnen oder verlieren.
Renovierung: Zieht ein Mieter aus und Sie übernehmen Sie als Vermieter die
Renovierungskosten, sind die Kosten komplett als Werbungskosten absetzbar.
Reparaturen: Auch Reparaturkosten an den Wohnungen beziehungsweise am Haus
gehören zu den Werbungskosten, wenn sie nicht von anderen getragen werden (z. B.
Mieter, Versicherungen usw.).
Stellplatz-Ablöse: Je nach Landesbauordnung sind Sie verpflichtet, eine bestimmte Anzahl
von Stellplätzen vorzuhalten. Können oder wollen Sie dies nicht, besteht in einigen
Bundesländern die Möglichkeit, sich hiervon freizukaufen. Werden diese Stellplätze für
Wohnraum benötigt, ist eine Ablöse als Werbungskosten absetzbar.
Steuerberater:Die Kosten und Honorare des Steuerberaters können Sie absetzen, soweit
sie sich auf die Vermietung beziehen.
Wenn die eingeplante Miete nicht eingenommen wird, ist das eine ärgerliche Sache,
die häufig auch dazu führt, dass das Finanzierungsmodell ins Wanken gerät. Vor lauter Ärger
darüber - oder auch weil sie es nicht wissen - verschenken viele Vermieter in dieser Situation
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zusätzlich bares Geld, indem sie keinen Antrag auf Grundsteuererlass stellen. Experten gehen
davon aus, dass die Immobilieneigentümer insgesamt jährlich rund zehn Milliarden Euro an
Grundsteuer an ihre Gemeinden abführen. Steht aber beispielsweise eine Wohnung leer,
rudzieren sich die zugrunde gelegten Einnahmen und damit auch die Grundsteuer - wenn man
einen entsprechenden Antrag gestellt hat.
Wann kann man einen Grundsteuererlass beantragen
Einen Antrag auf Grundsteuererlass können Sie stellen, wenn die Voraussetzungen nach § 33
Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) erfüll sind. Dort heißt es:
"Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale
Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der
Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in
Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent,
ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Bei Betrieben der Land- und
Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nur
gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des
Betriebs unbillig wäre."
Sie können also nur mit einem Erlass rechnen, wenn Sie für die Einbußen nicht selbst
verantwortlich sind. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn die von Ihnen verlangten
Mieten so hoch liegen, dass von vorne herein erkennbar ist, dass kein Mensch die Wohnungen
mieten würden. Bei einem Antrag auf Grundsteuererlass müssen Sie auch damit rechnen, dass
geprüft wird, ob Sie sich wirklich bemüht haben, die Wohnungen zu vermieten. Sie sollten
deshalb Belege, wie ausgeschnittene Annoncen oder Kopien von Aushängen, sammeln, um
Ihre Bemühungen belegen zu können. Natürlich ist auch ein Maklervertrag ein eindeutiger
Beleg, dass Sie sich um eine Vermietung bemüht haben.
Neben den Klauseln, dass der Einnahmeverlust nicht selbst verschuldet sein darf und Sie sich
um eine Neuvermietung bemühen müssen, muss der Verlust mehr als 50 % betragen. Dabei
werden auch Verluste akzeptiert, die durch höhere Gewalt, wie etwa Blitzeinschlag, Brand oder
Hochwasser verursacht wurden. Steht die Wohnung allerdings wegen Umbau- oder
Renovierungsmaßnahmen leer, so haben Sie diesen Leerstand zu verantworten und keinen
Anspruch auf einen Erlass der Grundsteuer.
Wie kann ich den Antrag stellen
Der Antrag auf Erlass der Grundsteuer wird formlos gestellt. Er muss spätestens am 31.03. für
das Vorjahr bei der zuständigen Gemeinde eingehen. Bei einigen Städten ist das Finanzamt für
den Erlass zuständig (Berlin, Bremen, Hamburg). Zur Einhaltung des Tremins reicht zunächst
der formlose Antrag aus. Entsprechende Nachweise und Belege können Sie dann noch
nachreichen.
Wie viel Grundsteuer wird mir erlassen?
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Liegen Ihre Verluste über 50 % können Sie mit einem Erlass von 25 % der Grundsteuer
rechnen. Sollten die Einnahmen komplett ausfallen, wird die Grundsteuer zu 50 % erlassen.
Widerspruch gegen ablehnende Bescheide können sich lohnen
Bis einschließlich 2007 konnten Vermieter einen Erlass der Grundsteuer schon beantragen,
wenn ihre Einnahmeausfälle 20 % überschritten. Da die Eigentümerschutz-Gemeinschaft "Haus
und Grund" derzeit einen Musterprozess führt, der beim Bundesfinanzhof (BFH) anhängig ist,
sollten Sie deshalb auch dann einen Antrag stellen, wenn Ihre Mindereinnahmen unter 50 %
liegen.
Wer ein Haus baut oder kauft, investiert viel Geld und muss meist nach der Investition bei
seinen eigenen Finanzen mit einem ganz spitzen Bleistift rechnen. Deshalb sollte man auch
darauf achten, dass man dem Finanzamt nicht zu viel bezahlt. So können Sie die Kreditzinsen,
für Darlehen, die mit dem Erwerb oder Bau einer Immobilie im Zusammenhang stehen,
steuersenkend geltend machen. Diese Möglichkeit wird von nahezu allen Immobilienerwerbern
oder Häuslebauern berücksichtigt. Was aber häufig vergessen wird, ist die Möglichkeit der
Immobilien-AfA. Dabei ist es wichtig zu wissen, was über die AfA und welche Kosten direkt
steuerlich geltend gemacht werden können.
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Bei dieser Steuersparmöglichkeit geht man davon
aus, dass sich auch Gebäude im Laufe der Jahre abnutzen und deshalb theoretisch an Wert
verlieren. Die Kosten für die Anschaffung oder den Bau einer Immobilie können deshalb über
viele Jahre verteilt von der Steuer abgesetzt werden.
Die Regelungen für Alt- oder Neubauten wurden immer mehr angeglichen, so dass man heute
eine nahezu einheitliche Regelung gefunden hat. Heute wird grundsätzlich linear
abgeschrieben. Das heißt, vereinfacht ausgedrückt, dass die Kosten für die Immobilie durch die
Anzahl der Abschreibungsjahre geteilt wird und der sich daraus ergebende Betrag jedes Jahr
steuersenkend geltend gemacht werden kann.
Ein Grundstück nutzt sich nicht ab
Es können nur Kosten geltend gemacht werden, die für den Bau oder Kauf der Immobilie
aufgewandt wurden. Die Kosten des Grundstücks können nicht der AfA unterworfen werden,
weil sich ein Grundstück nicht abnutzt und nicht an Wert verliert. Zur Berechnung des
AfA-fähigen Betrages wird deshalb von den Gesamtkosten der Grundstückspreis abgezogen.
Ist dieser nicht aus den Kaufunterlagen ersichtlich, legt man meist die Bodenrichtwert-Tabelle
zugrunde.
Wer kann wie viel abschreiben?
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Die Höhe der jährlich möglichen Abschreibung ist von der Gebäudeart abhängig. Wer eine
Immobilie kauft, die nach 1924 errichtet wurde, kann jährlich 2 % der Kosten abschreiben. Bei
älteren Gebäuden können 2,5 % der entstandenen Kosten geltend gemacht werden.
Bei Neubauten gilt seit dem 1.1.2006 eine lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr. Für
Neubauten, die bis zum Jahre 2005 erstellt wurden, gilt die degressive Abschreibung. Bei der
degressiven Abschreibung wird der AfA-Satz jeweils vom noch nicht abgeschriebenen Restwert
ermittelt. Dadurch sparte man am Anfang sehr viel mehr Steuern als am Ende der
Abschreibungsperiode. Die degressive Abschreibung bis 2005 erlaubt es in den ersten zehn
Jahren 4 % des jeweils noch nicht abgeschriebenen Betrages steuermindernd geltend zu
machen. In den folgenden acht Jahren dürfen dann 2,5 % und in den weiteren 32 Jahren 1,25
% pro Jahr vom Restwert abgeschrieben werden.
Wer bei der Investition in eine Immobilie die steuerlichen Möglichkeiten im Fokus hat, sollte sich
mit unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden beschäftigen. Bei solchen Gebäuden gibt es
zwar eine ganze Reihe von Unannehmlichkeiten (z. B. Auflagen und Einschränkungen bei
Sanierungs- und besonders bei Modernisierungsanlagen) – sie sind aber steuerlich sehr
interessant.
Hier
gilt
auch
eine
besondere
Form
der
Abschreibung.
Modernisierungsmaßnahmen können acht Jahre lang mit 9 % und danach jährlich mit 7 %
abgeschrieben werden. Für die Anschaffungskosten gilt die normale AfA von 2,5 %.
Auch Modernisierungsmaßnahmen sind absetzbar, aber …
Modernisierungsmaßnahmen geben Ihnen die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Daneben
können Sie aber auch die Kosten je nach Maßnahme innerhalb von zwei bis fünf Jahren
abschreiben. Hier macht der Gesetzgeber einen Unterschied zwischen Erhaltungs- und
Herstellungsaufwand. Der Erhaltungsaufwand ist normalerweise sofort voll absetzbar. Der
Herstellungsaufwand muss über Jahre abgeschrieben werden.
Was ist Erhaltungsaufwand?
Der Erhaltungsaufwand umfasst die Erneuerung oder Renovierung von bestehenden
Gebäudeteilen. Hierzu gehören auch Maßnahmen, die dazu dienen, das Gebäude oder Teile
davon dem technischen Fortschritt anzupassen. Die Maßnahmen müssen aber die Funktion der
ersetzten Teile zumindest annähernd gleich erfüllen. Der Erhaltungsaufwand wird nicht
abgeschrieben. Er kann in dem Jahr, in dem die Kosten bezahlt wurden als Werbungskosten
komplett abgesetzt werden. Zum Erhaltungsaufwand gehören beispielsweise:
Schönheitsreparaturen (soweit die Kosten nicht vom Mieter getragen werden).
Erneuerungen wie wärmedämmende, eine neue Dachdeckung, Maßnahmen zum Wärmebezw. Schallschutz usw.
Erneuerung bezw. Umstellung der Heizanlage auf andere Brennstoffe.
Werden die Maßnahmen jedoch aufgrund eines Aus- oder Anbaus bezw. einer Erweiterung
notwendig, werden sie als Herstellungskosten angesehen. Dass wäre beispielsweise der Fall,
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wenn im Rahmen eines Ausbaus in die Wände Schlitze geschlagen werden müssen, um Stromoder Wasserleitung unter Putz zu legen. Danach muss die betroffene Wand natürlich
neu tapeziert werden, was eigentlich als Erhaltungsaufwand anzusehen ist. Da hier jedoch ein
direkter Zusammenhang zu den Ausbaumaßnahmen vorliegt, werden die Kosten als
Herstellungskosten abgeschrieben.
Erhaltungsaufwand, der zwischen dem 1.1.1999 und dem 31.12.2003 entstand kann nicht über
mehrere Jahre verteilt abgesetzt werden. Aufwand, der vor oder nach dem Zeitraum entstand,
kann über zwei bis fünf Jahre verteilt abgesetzt werden. Bei denkmalgeschützten Gebäuden
kann der Aufwand ohne Einschränkungen über zwei bis fünf Jahre verteilt und abgesetzt
werden.
Verkaufen Sie das Haus innerhalb des Verteilzeitraumes können Sie den noch nicht
berücksichtigten Anteil im Jahr des Verkaufs als Werbungskosten geltend machen.
Sonderfall: Nachträglicher Herstellungsaufwand
Baumaßnahmen, die im und nach dem Jahr der Fertigstellung oder der Anschaffung einer
Immobilie in Angriff genommen werden, gelten steuerrechtlich nicht als Erhaltungsaufwand. Sie
werden vom Fiskus als nachträglicher Herstellungsaufwand angesehen. Das gilt aber nur für die
Maßnahmen, mit denen die Immobilie vergrößert, wesentlich verändert oder verbesser wurde.
Es muss also – vereinfacht ausgedrückt – etwas Neues entstehen. Außerdem müssen die
Kosten 4.000 Euro übersteigen (seit 2003). Wird dieser Betrag unterschritten, können Sie den
gesamten Betrag in der nächsten Steuererklärung als Erhaltungsaufwand steuerlich absetzen
Ansonsten wird der nachträgliche Herstellungsaufwand vom Fiskus den ursprünglichen
Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugeschlagen. Die weitere Abschreibung erfolgt nach
den für das Gebäude bestehenden rechtlichen Bestimmungen.
Beispiele für nachträgliche Herstellungsaufwand:
Erweiterungen
Verbesserungen
Nachträgliche Einbauten
Ein- oder Anbau von Terassen, Deutliche Verbesserungen in Z. B. von Markisen oder
Balkonen, Dachgauben usw., den Bereichen Heizung,
Jalousien, Alarmanlagen,
wenn dadurch die Nutzfläche Elektrotechnik,
Gemeinschaftsantennen,
der Immobilie vergrößert wird. Sanitärinstallation und Fenster. Ausbau von Balkonen zu
Wintergärten usw.
Die durch die nachträglichen Herstellungsarbeiten notwendig gewordenen Arbeiten, die
eigentlich dem Erhaltungsaufwand zugerechnet werden, müssen hier zu den nachträglichen
Herstellungsarbeiten gerechnet werden.
Renovierung und Modernisierung nach dem Kauf einer Immobilie
Kauft man ein Haus, sind meist Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen notwendig,
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bevor die Immobilie vermietet werden kann. Auch hier stellt sich die Frage, wie man die Kosten
hierfür einstuft – als sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand oder als anschaffungsnahen
Herstellungsaufwand, der über viele Jahre verteilt abgeschrieben wird. Entscheidend ist hier der
Zeitpunkt, zu dem die Baumaßnahmen durchgeführt wurden: Ab 2004 oder davor.
Für Maßnahmen die ab dem Jahre 2004 durchgeführt wurden, gilt die folgende Regel:
Werden innerhalb von drei Jahren nach der Immobilien-Anschaffung mehr als 15 % der
Anschaffungskosten des Hauses (Umsatzsteuer wird nicht berücksichtigt) für Renovierungen
und Modernisierungen ausgegeben, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten,
die abgeschrieben werden können.
Wird der Betrag unterschritten, können die Kosten als Erhaltungsaufwand in einer Summe
direkt im Jahr der Entstehung abgeschrieben werden.
Werden nach dem Kauf des Hauses verdeckte Mängel erkannt, fallen meist mehr oder weniger
aufwendige Sanierungskosten an. Die hierbei entstehenden Kosten müssen Sie leider bei der
Berechnung der 15-%-Grenze mit einbeziehen.
Es müssen auch Maßnahmen berücksichtigt werden, die innerhalb der Dreijahresfrist
begonnen, aber nicht abgeschlossen wurden.
Die Regelungen vor dem 1.1.2004 sind sehr kompliziert und hängen von vielen verschiedenen
Faktoren ab. Hier sollte man sich von einem Steuerfachmann braten lassen.
Die Renovierung, bevor man selbst einziehen will
Grundsätzlich sind Abschreibungen und Absetzungen nur möglich, wenn es sich bei den
Kosten um Ausgaben für Mietraum handelt. Daher stellt sich die Frage, wie die Renovierung
einer Wohnung einzuschätzen ist, die bisher vermietet wurde, nach der Renovierung jedoch
vom Eigentümer selbst genutzt werden soll.
Das gilt auch umgekehrt. Wenn Sie eine bisher von Ihnen genutzte Wohnung vermieten wollen,
ist für die steuerliche Behandlung der Renovierungskosten entscheidend, ob Sie bereits
ausgezogen sind oder nicht. Die Kosten können nur als Werbungskosten geltend gemacht
werden, wenn die Renovierung erst nach Ihrem Auszug durchgeführt wurden.
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