JAMESTOWN 29

JAMESTOWN 29
Investitionen in
vermietete Immobilien
in den USA
Kurzinformation
JAMESTOWN 29 L.P. & Co. geschlossene Investment KG
Werbemitteilung vom 29.09.2014
US-Immobilienmarkt
Internationale Immobilienanlagen gehören schon
heute bei vielen Privatanlegern zu einem breit diversifizierten Portfolio. Dabei kommt den USA als größte
Volkswirtschaft eine besondere Bedeutung zu. Denn
die USA verfügen neben politischer und rechtlicher
Stabilität auch über den bedeutendsten Immobilienmarkt der Welt. Zudem ist die Gesetzgebung
vergleichsweise eigentümerfreundlich. Der US-Immobilienmarkt ist transparent und hochprofessionell.
Darüber hinaus bietet eine Investition in US-Immobilien für den Anleger die Möglichkeit, sein Portfolio mit
der Währung US-Dollar zu diversifizieren.
Im Gegensatz zu den meisten westlichen Ländern
verfügen die USA über ein starkes Bevölkerungs-
wachstum. So soll laut Census Bureau die USamerikanische Bevölkerung bis Ende 2050 um rund
80 Mio. Menschen auf rund 400 Mio. wachsen.
Bevölkerungswachstum bedeutet in der Regel
steigende Immobiliennachfrage. Daher sind die
Aussichten für den US-Immobilienmarkt langfristig
positiv. Die Fundamentaldaten hinsichtlich Konsumausgaben und Einzelhandelsumsätzen weisen nach
der Finanzkrise in den USA einen positiven Trend
auf. Flächennachfrage und Mietpreise im Bürosektor ausgewählter Vermietungsmärkte entwickeln
sich nach Ansicht von JAMESTOWN ebenfalls positiv. Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Ballungsräumen bleibt hoch.
Skyline von New York – möglicher Investitionsstandort
2
JAMESTOWN-Gruppe
Als führendes Emissionshaus für US-Immobilienfonds für Privatanleger in Deutschland hat die
JAMESTOWN-Gruppe während der über 30-jährigen
Firmenhistorie 36 US-Immobilienfonds einschließlich
zwei US-Forstfonds aufgelegt. In diesem Zeitraum
wurden über 100 gewerbliche Immobilien und Forstgrundstücke in 16 Bundesstaaten der USA erworben,
professionell bewirtschaftet und überwiegend wieder
verkauft. Über 70.000 Anleger schenkten bislang der
JAMESTOWN-Gruppe ihr Vertrauen. Ende September 2014 werden US-Immobilien im Gesamtwert von
rund US-$ 7 Mrd. verwaltet.
Nur ein Partner, der selbst mit eigenen Experten vor
Ort in den USA ist, versteht den dortigen Markt. Über
200 Mitarbeiter in der US-Zentrale in Atlanta und den
Niederlassungen in New York, Boston, Washington, D.C. und San Francisco sind damit beschäftigt,
durch aktives Immobilienmanagement bestmögliche
Ergebnisse für die Anleger zu erzielen. Die Spezialisten vor Ort decken alle Leistungsphasen einer Immobilieninvestition selbst ab:
Seattle
Boston
Cheshire
New York
Newark
Columbus
San Francisco
Philadelphia
Circleville
Washington, D.C.
Staunton
Richmond
South
Boston
San Luis Obispo
Los Angeles
Nashville
Raleigh
Chattanooga
Greenville
Huntsville
San Diego
Atlanta
Tifton
Pensacola
Baton Rouge
Hawaii
San Antonio
Wilmington
Charleston
Savannah
Jacksonville
Tallahassee
Panama City
Orlando
Ft. Lauderdale
Miami
JAMESTOWN-Zentrale und Regionalbüros
Standorte der JAMESTOWN-Fondsobjekte
3
Kreativteam und Einzelhandelsvermietung
Einkauf
estaltung des Marktauftritts der Immobilien im
G
Internet, in Broschüren und als Teil der Nachbarschaft
nalyse von über 500 Investitionsmöglichkeiten
A
pro Jahr
aufentscheidungen werden unter EinbezieK
hung der Erfahrungen und Meinungen der Experten aus allen Abteilungen getroffen
erbesserung der Nutzungsmöglichkeiten für
V
Teilflächen wie beispielsweise Erschließung von
Untergeschossflächen für den Einzelhandel
ptimierung des Mietermixes und Beratung der
O
Mieter
Kapitalmarkt
ontaktpflege zu amerikanischen und euroK
päischen Banken zur Optimierung von Finanzierungskonditionen
Asset Management und Gebäudeverwaltung
egelmäßige Überprüfung aller Fondsobjekte
R
im Hinblick auf einen möglichen Verkauf
ie Gebäudeverwaltung erfolgt in der Regel
D
durch eigene Mitarbeiter
ervicequalität entsprechend den hohen
S
JAMESTOWN Standards fördert die Zufriedenheit der Mieter und bindet diese langfristig an
die jeweilige Immobilie
Bau- und Projektmanagement
usschreibung von Ausbau- und RenovieA
rungsmaßnahmen, Auftragsvergabe und fachgerechte Baukontrolle
ähe zu Mietern schafft einen InformationsvorN
sprung, der langfristige Planung ermöglicht
icherstellung einer kostengünstigen AusfühS
rung und hoher Qualität der Arbeit
Produktlinie
„US-Vermietungsfonds“
Produktlinie
„US-Immobilien
Private Equity Fonds“
Gründung
1982
1983
1984
JAMESTOWN-Meilensteine
4
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
Nachhaltigkeit
J AMESTOWN verfügt über das Know How
für energieeffizientes und umweltverträgliches
Bauen und Bewirtschaften von Immobilien
msetzung von EnergieeinsparungsmöglichU
keiten in Bestandsimmobilien und deren umweltgerechte Ausrichtung
Der Erfolg der vergangenen 30 Jahre basiert auf der
breiten Ausrichtung des Unternehmens. Von den
bisher 29 aufgelegten US-Vermietungsfonds wurden bereits 26 durch den Verkauf der jeweiligen Immobilien wieder erfolgreich aufgelöst. Das Volumen
der wieder veräußerten Immobilien beträgt rund
US-$ 9 Mrd.
Leistungsbilanz aufgelöster
JAMESTOWN US-Vermietungsfonds
Sicherheitsmanagement
J AMESTOWN hat eine eigene Rechtsabteilung,
die alle relevanten Rechtsfragen im Rahmen
des Einkaufs, der Bewirtschaftung und des
Verkaufs von Immobilien prüft
Gesamtergebnis
vor Steuern*
Anzahl
US-Vermietungsfonds
8% bis 10% p.a.
9 US-Vermietungsfonds
10% bis 15% p.a.
5 US-Vermietungsfonds
xistenz von Notfallplänen für alle Immobilien
E
und die Organisation
15% bis 20% p.a.
5 US-Vermietungsfonds
Über 20% p.a.
7 US-Vermietungsfonds
*
Durchschnittliches Gesamtergebnis vor Steuern pro Jahr in
Prozent des investierten Eigenkapitals. Berücksichtigt sind Ausschüttungen und Verkaufserlös, der Abzug von Eigenkapital,
Ausgabeaufschlag und die Anlagedauer. Währung aller JAMESTOWN Fonds ist der US-Dollar.
JAMESTOWN unterhält eine eigene Spezialversicherungsgesellschaft, um das gesamte Portfolio möglichst umfänglich und kostengünstig
zu versichern
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass
die dargestellten Ergebnisse von JAMESTOWN
Fonds keinerlei Gewähr im Hinblick auf den zukünftigen Erfolg von JAMESTOWN 29 bieten.
Einstieg in institutionelles
Fondsgeschäft
JAMESTOWN Premier
1 Milliarde US-Dollar
(kumuliert) eingeworbenes Eigenkapital
Produktlinie
„US-Forstfonds“
30 Jahre
JAMESTOWN
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
5
Risiko- und Portfoliomanagement der Fonds erfolgen durch die JAMESTOWN US-Immobilien GmbH,
die als Kapitalverwaltungsgesellschaft zugelassen
und von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht beaufsichtigt ist. Kundenbetreuung
und jährliche Berichterstattungen erfolgen für die
Privatanleger durch die Zentrale in Köln.
Investoren wollen eine bequeme Anlage, das heißt
verständliche Informationen, klare Abrechnungen,
wenig eigenen Verwaltungsaufwand und natürlich
die schnelle und kompetente Beantwortung individueller Anfragen.
Ein eigenes Expertenteam ist für die Erstellung der
halbjährlichen Anlegerinformationen verantwortlich, in denen über den aktuellen Stand und die zukünftigen Erwartungen der Immobilien verständlich
berichtet wird. Der Rundum-Service einer JAMESTOWN Beteiligung wird durch die Steuerabteilung
vervollständigt, die die Erledigung der Steuerformalitäten rund um die Beteiligung für die Anleger auf
Wunsch übernimmt.
Das angebotene Servicepaket sowie die durch die
Leistungsbilanz dokumentierten positiven Ergebnisse führten dazu, dass JAMESTOWN bereits seit
Beispiel für aktives Immobilienmanagement:
Vorgängerfonds JAMESTOWN 27
Ausgangslage 2011:
Erwerb des Immobilienportfolios Newbury Street
(28 Einzelobjekte), Boston; vornehmlich Einzelhandel
Vermietungsquote zum Erwerbszeitpunkt 71%
Investitions- bzw. Renovierungsrückstand beim
überwiegenden Teil der leerstehenden Flächen
Managementleistung:
Durchführung aller notwendigen Renovierungs-
maßnahmen
Newbury Street Objekt Nr. 236 - Neugeschaffene
Einzelhandelsflächen im Souterrain (vorher/nachher)
Schaffung von vier zusätzlichen Einzelhandelsflä-
chen mit insgesamt 920 m2
Gewinnung neuer Mieter und Erhöhung der Ver-
mietungsquote von 71% auf 95% per 09/2014
Ergebnis:
Immobilienportfolio befindet sich weiterhin im Be-
stand
Nettomietüberschuss wurde um 15% seit Erwerb
erhöht
Verkauf des Portfolios in 2021 geplant
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das oben dargestellte Beispiel aus einem Vorgängerfonds keinerlei Gewähr im Hinblick auf den zukünftigen Erfolg von JAMESTOWN 29 bietet, der als
Blindpool konzipiert ist.
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2008 als einziger Initiator für geschlossene Fonds im
Bereich Management Qualität von dem Analysehaus
Scope mit dem bestmöglichen Gesamtrating von
„AAA“ (hervorragende Qualität) bewertet wird.
Rund 35.000 JAMESTOWN Anleger haben nach
Auflösung der Fonds folgende Bewertung abgegeben:
96% erklären, dass das wirtschaftliche Gesamt-
ergebnis des JAMESTOWN Fonds „so gut wie
erwartet“ oder „sogar besser als erwartet“ war
77% würden JAMESTOWN Fonds als Kapitalan-
lage weiterempfehlen
97% empfanden den Zeitaufwand bei JAMES-
TOWN Fonds im Vergleich mit anderen Kapitalanlagen „eher gering“
Die Qualität der JAMESTOWN Fondsinformationen,
die steuerliche Abwicklung und die Bearbeitung
persönlicher Anfragen wurden mit der Schulnote
von durchschnittlich 1,6 bewertet.
Beispiel für aktives Immobilienmanagement:
Vorgängerfonds JAMESTOWN 25
Ausgangslage 2004:
Frühzeitig im kommenden Boom-Stadtteil Chel-
sea in New York investiert
Erwerb eines 70%-igen Anteils der Büroimmo-
bilie 111 Eighth Avenue, New York; Mietfläche
260.000 m2
13% Flächen-Leerstand bei Kauf; Mietvertrags-
auslauf von weiteren 18% der Mietflächen während der folgenden 1,5 Jahre
Managementleistung:
Leerstandsrisiko zur Einnahmenerhöhung genutzt
Gewinnung des Mieters Google in 2006, hiernach
Flächenwachstum des Mieters ermöglicht Verdoppelung der Nettomieten während der In-
vestitionsdauer
Vermietungsquote auf 99% erhöht
Ergebnis bis 2010:
Summe der Ausschüttungen über rund sechs
111 Eighth Avenue, New York
Jahre deutlich über Prospektprognose
Verkauf an Google mit erheblicher Wertsteigerung
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das oben dargestellte Beispiel aus einem Vorgängerfonds keinerlei Gewähr im Hinblick auf
den zukünftigen Erfolg von JAMESTOWN 29 bietet, der als Blindpool konzipiert ist.
7
JAMESTOWN 29
JAMESTOWN 29 beabsichtigt, mehrere Investitionsobjekte zu erwerben, wodurch eine Diversifikation
im Hinblick auf regionale Standorte, Immobiliennutzungsarten und Mieter angestrebt wird. Der Erwerb
der Investitionsobjekte soll in 2016 abgeschlossen
sein.
Über den Erwerb von Immobilien entscheidet die
Kapitalverwaltungsgesellschaft JAMESTOWN USImmobilien GmbH, die sich hierbei von folgenden
Kriterien leiten lässt:
Zielmarkt
Fokus auf bedeutende Großräume der US-Küstenstaaten und wichtige Metropolen mit mehr als einer
Million Einwohner wie z.B. Boston, New York, Washington, D.C., Miami, San Francisco und Los Angeles
Investitionsprofil
Erzielung von Mieteinkünften aus fertiggestellten Immobilien steht im Fokus; zur Erweiterung von Fondsobjekten durch Projektentwicklungen können insgesamt bis zu 10% der Vermögenswerte investiert
werden
Fremdfinanzierung
Maximal 60% des Verkehrswerts der im Fonds befindlichen Vermögensgegenstände
Wirtschaftlichkeit
Investition in Immobilien, die für das investierte Eigenkapital ohne Ausgabeaufschlag anteilig auf Fondsebene eine prognostizierte Ausschüttung vor Steuern
für die Anleger von mindestens 4,5% p.a. ab 2016
nachhaltig erwarten lassen
Angemessener Kaufpreis
Nutzungsarten
Schwerpunkt auf Einzelhandels- und Büroobjekte;
andere Nutzungsarten wie Mietwohnobjekte ebenfalls möglich
Skyline von San Francisco – möglicher Investitionsstandort
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Bestätigung durch Schätzgutachten unabhängiger
Sachverständiger
Wesentliche Produktmerkmale
Name des Investmentvermögens
JAMESTOWN 29 L.P. & Co. geschlossene Investment KG
Wertpapierkennnummer / ISIN
980043 / DE0009800433
Kapitalverwaltungsgesellschaft
JAMESTOWN US-Immobilien GmbH, Köln
Asset Manager
JAMESTOWN L.P., Atlanta
Verwahrstelle
Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA, Frankfurt am Main
Anlegerkreis
Deutschsprachige Privatpersonen mit Interesse an einer längerfristigen, unternehmerischen Sachwertbeteiligung in den USA
Platzierungszeitraum
Bis Ende 2015; vorzeitige Schließung möglich
Fondseigenkapital
Zieleigenkapital US-$ 250 Mio.; mindestens US-$ 75 Mio., maximal US-$ 750 Mio.;
Aufnahme eines verbundenen Unternehmens zur Finanzierung wertsteigernder Maßnahmen (Nachinvestitionen) mit weiteren Eigenkapitaleinlagen in Höhe von maximal
US-$ 100 Mio. möglich
Fremdfinanzierung
Maximal 60% des Verkehrswerts der im Fonds befindlichen Vermögensgegenstände
Angestrebte Anlagedauer
Auflösung des Fonds nach 7-12 Jahren beabsichtigt; tatsächlich kann sich ein kürzerer
oder längerer Zeitraum ergeben
Mindestzeichnung
US-$ 30.000 plus 5% Ausgabeaufschlag*,
US-$ 20.000 plus 5% Ausgabeaufschlag* für Anleger mit vorhandener US-Steuernummer, höhere Beteiligungen in US-$ 1.000er Schritten
Flexible Einzahlung
100% plus Ausgabeaufschlag nach Beitrittsannahme oder mindestens 30% plus voller
Ausgabeaufschlag nach Beitrittsannahme, restliche 70% bis spätestens 31.12.2015
Ausschüttungsziele**
1% p.a. Anfängliche Ausschüttung ab Einzahlung bis 30.06.2015,
3% p.a. vom 01.07.2015 bis 31.12.2015;
4,5% p.a. Ausschüttung für 2016 und Folgejahre;
110% Eigenkapitalrückfluss aus Verkauf nach 7-12 Jahren
Ausschüttungstermin
Jährlich zum 31.05. für das vorausgegangene Kalenderjahr
Besteuerung***
Besteuerung der Erträge in den USA unter Berücksichtigung von Freibeträgen und USSteuersätzen; in Deutschland Berücksichtigung der Erträge weitgehend nur im Rahmen des Progressionsvorbehalts; Abgabe einer US-Steuererklärung ist obligatorisch
und wird von der JT Tax Services, L.P. in der Regel für € 150 p.a. angeboten
* Zu weiteren Kosten, Gebühren und Provisionen wird auf den Verkaufsprospekt bzw. auf die wesentlichen Anlegerinformationen verwiesen
** Jeweils bezogen auf die eingezahlte Eigenkapitaleinlage ohne Ausgabeaufschlag vor Steuern; Angaben gemäß Prognose im Verkaufsprospekt;
Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die Wertentwicklung in der Zukunft
***Ausführliche Darstellung im Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ im Verkaufsprospekt; für die Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse eines
Anlegers wird empfohlen, vor Beitritt die steuerlichen Konsequenzen einer Beteiligung mit dem persönlichen Steuerberater zu erörtern
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Auszug aus den Risiken*
Währungsrisiko
Investitionsobjekte stehen zum Zeitpunkt der Fondsauflegung noch nicht fest (Blindpool-Risiko) / Fehlende
Risikostreuung
Weit gefasste Investitionskriterien
Fehleinschätzungen der Kapitalverwaltungsgesellschaft / des Asset Managers
Vermietungs- und Wertentwicklungsrisiko
Mangelnde Fungibilität / Handelbarkeit der Beteiligung
Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen
Potenzielle Interessenskonflikte der handelnden Personen
Nichtanerkennung der steuerlichen Konzeption
Änderung der steuerlichen Rahmenbedingungen bzw. des Doppelbesteuerungsabkommens
Kein Mitspracherecht der Gesellschafter bei Auswahl, Entwicklung und Verkauf von Immobilien
Durch die dargestellten Risiken kann das Anlageergebnis gemindert werden bis hin zum Totalverlust von eingezahltem Eigenkapital plus Ausgabeaufschlag sowie eventuell weiterer Vermögensnachteile.
* Ausführliche Darstellung im Kapitel „Risiken“ im Verkaufsprospekt
Skyline von New York – möglicher Investitionsstandort
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Ablagemöglichkeit
für Informationen zu bereits
durchgeführten Investitionen
11
JAMESTOWN US-Immobilien GmbH
Marienburger Str. 17 · 50968 Köln · Telefon: (0221) 30 98-0 · Telefax: (0221) 30 98-100
Internet: www.jamestown.de · E-mail: info@jamestown.de
Disclaimer:
Bei dieser Kurzinformation handelt es sich nicht um eine Empfehlung zum Kauf und sie stellt keine Grundlage zum Beitritt an der Beteiligung
JAMESTOWN 29 L.P. & Co. geschlossene Investment KG dar. Alle Angaben in dieser Kurzinformation stammen mit Ausnahme der separat
gekennzeichneten Quellenangaben von JAMESTOWN und beruhen auf eigener Ausarbeitung. Die unverbindlichen Angaben zur Beteiligung
JAMESTOWN 29 L.P. & Co. geschlossene Investment KG sind verkürzt dargestellt und stellen kein öffentliches Angebot dar. Grundlage des
öffentlichen Angebotes der Beteiligung an der Fondsgesellschaft sind einzig der veröffentlichte Verkaufsprospekt vom 15.08.2014 sowie
die dazugehörigen wesentlichen Anlegerinformationen. Einzelheiten sowie insbesondere die neben den Chancen vorhandenen Risiken, die
mit diesen Investitionen als unternehmerische Beteiligungen verbunden sind, entnehmen Sie bitte dem Verkaufsprospekt JAMESTOWN 29
L.P. & Co. geschlossene Investment KG. Verkaufsprospekt und wesentliche Anlegerinformationen sind u.a. bei der JAMESTOWN USImmobilien GmbH, Marienburger Str. 17, 50968 Köln erhältlich.
JAMESTOWN 29
Ankaufsmitteilung 1:
Büroobjekt America´s Square,
Washington, D.C.
Alle Angaben zum Stand 25.02.2015
Immobilie / Standort
Im Rahmen eines Joint Ventures hat JAMESTOWN 29
am 24. Februar 2015 einen Gesellschaftsanteil von
47% an dem Büroobjekt America´s Square in
Washington, D.C. erworben. JAMESTOWN Premier,
ein Fonds für institutionelle Anleger, ist der JointVenture-Partner mit einem Anteil von 53%.
Die Lage des Objekts ist geprägt durch die unmittelbare Nähe zum Hauptbahnhof „Union Station“ und
Objekt
Adresse
Baujahr (Renovierung)
America´s Square
51 Louisiana Avenue &
300 New Jersey Avenue,
Washington, D.C.
1935 (1999) / 2009
Grundstücksfläche (qm)
Mietfläche (qm)
Vermietungsstand
Tiefgaragenstellplätze
Blick von der Dachterrasse auf das US-Kapitol
8.456
42.873
98%
465
500 m
zum US-Kapitol, Sitz von Repräsentantenhaus und
Senat. America´s Square besteht aus zwei in 1935
und 2009 fertiggestellten Gebäuden, die über ein
verglastes Atrium miteinander verbunden sind. Auf
zwei großen Dachterrassen haben die Mieter einen
freien Ausblick auf den Regierungssitz der USA.
Die Gutachter beschreiben das Büroobjekt als
sogenannte „Trophy-Immobilie“.
Washington, D.C. ist Hauptstadt und Regierungssitz
der USA und außerdem Sitz der Weltbank sowie
des Internationalen Währungsfonds. Der Großraum
Washington, D.C. ist mit rund 6 Mio. Einwohnern
insbesondere durch die Hauptstadtfunktion geprägt. Im staatlichen Sektor ist rund jeder fünfte
Arbeitnehmer beschäftigt.
Investition und Finanzierung /
Bewertung
Eckdaten Investition/Finanzierung (Angaben in Tsd. US-$)
Investition
Kaufpreis
Kaufneben- und Finanzierungskosten
Investitionsvolumen
506.361
10.311
516.672
Finanzierung
Darlehen*
278.000
Eigenkapital Joint Venture
238.672
JAMESTOWN 29
47% Anteil Eigenkapital
zzgl. Ankaufsvergütung JAMESTOWN, L.P.
Immobilieninvestition America´s Square
112.176
2.380
114.556
* Darlehensgeber sind die LBBW und die Deka Bank.
Mit der Bewertung vor Ankauf wurden zwei
Wertgutachten bei CB Richard Ellis (CBRE) und
America´s Square: Gebäude 300 New Jersey Avenue
2
Cushman & Wakefield (C&W) in Auftrag gegeben.
Die Gutachten weisen einen Verkehrswert per
01/2015 in Höhe von $ 509,0 Mio. bzw. $ 507,0
Mio. aus. Damit haben die Schätzgutachter die
Angemessenheit des Kaufpreises in Höhe von
$ 506,4 Mio. bestätigt.
Vermietung / Mieter
Nach Einschätzung von JAMESTOWN zeichnet
sich das Gebäude durch seine repräsentative Lage,
variable Grundrisse sowie helle Räume und hohe
Decken aus. Das Objekt ist an elf Mieter zu 98%
vermietet. Seit 1998 ist der mit Abstand größte
Mieter die renommierte Anwaltskanzlei Jones Day.
Das Unternehmen mit Hauptsitz in America´s Square
beschäftigt weltweit über 2.400 Anwälte in 41 Büros
und gehört damit zu den international größten
Anwaltskanzleien. Neben weiteren bekannten
Mietern unterhält auch das deutsche Unternehmen
Siemens hier seinen US-Hauptsitz.
America´s Square: Gebäude 51 Louisiana Avenue
Investitionsstrategie
3,6% p.a. gesteigert wird. JAMESTOWN geht
Die Investitionsstrategie für America´s Square zielt
davon aus, bei Auslauf der Mietverträge die Mieten
im Wesentlichen auf ein effektiveres Vermietungsauf das dann erwartete Marktniveau anpassen zu
management ab, so dass nach Einschätzung
können. Alle Entscheidungen hierzu und solche
von JAMESTOWN mit zahlreichen Maßnahmen
zu Fremdfinanzierung und Verkauf trifft allein die
die Mieteinnahmen gesteigert werden können.
JAMESTOWN, L.P. als Komplementärin des MehrBeispielsweise ist vorgesehen, die Auslastung der
heitsgesellschafters der Joint-Venture-Gesellschaft.
Tiefgarage durch einen professionelleren Betreiber
zu erhöhen. Eine der
Übersicht: Mieter und Nettomietüberschuss – PROGNOSE
beiden Dachterrassen ist
bisher kaum vermietet
Mieter
Mietvertrags- Mietfläche Mieteinnahmen in Tsd. US-$
laufzeit
in qm
und kann für Hoch2025**
2016*/**
zeitsfeiern, Firmenevents
1. Jones Day
03/2024
30.271
25.354
39.703
und sonstige Anlässe
2. The Business Roundtable
04/2022
2.425
2.703
3.315
mehr genutzt werden. Im
3. Carr Workplaces
06/2022
2.428
2.679
3.310
Erdgeschoss des Atriums
4. Comcast
10/2020
2.431
2.264
3.339
ist die Schaffung von
5. Siemens
07/2021
1.913
2.188
2.680
zusätzlichen Mietflächen
6.
Sonstige/Parken
3.405
3.816
5.660
für ein Café oder Bistro
Einnahmen Gesamt
39.004
58.007
42.873
beabsichtigt. Die aktuelle
abzgl. Betriebskosten / Grundsteuer
-15.970
-20.884
Miete des Hauptmieters
Nettomietüberschuss
23.034
37.123
Jones Day liegt deutlich
* Erstes volles Kalenderjahr nach Ankauf
unter dem Marktniveau,
** Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die Wertentwicklung in der Zukunft. Die Eintrittswahrscheindas in der JAMESTOWN
lichkeit nimmt mit fortschreitendem Zeitverlauf ab.
Prognose
um
rund
3
resultieren in einem geschätzten Barüberschuss
vor Schuldendienst von 2016 bis 2024 von insgesamt $ 172,9 Mio. bzw. $ 171,5 Mio. gegenüber
$ 170,0 Mio. in der JAMESTOWN Prognose. Die
drei Prognosen kommen also weitgehend zu
ähnlichen Ergebnissen.
Der Schuldendienst für die ersten sieben Jahre bis
28.02.2022 ist in der JAMESTOWN Prognose mit
rund $ 9 Mio. p.a. berücksichtigt; gemäß Darlehensvertrag wird das Hypothekendarlehen sieben Jahre
tilgungsfrei gewährt. JAMESTOWN beabsichtigt,
die Zinskonditionen bis Ende April 2015 für fünf oder
sieben Jahre festzuschreiben.
Lageplan: Die zwei Gebäude sind durch ein Atrium miteinander verbunden
Die beschriebene Strategie führt zu der JAMESTOWN Prognose, den für 2016 budgetierten
Nettomietüberschuss für America´s Square von
$ 23,0 Mio. auf $ 37,1 Mio. zu steigern und die
Immobilie Anfang 2025 zu einem Multiplikator von
18,2 an den nächsten Käufer für $ 675,0 Mio. zu
veräußern. Die JAMESTOWN Prognose basiert auf
den abgeschlossenen Mietverträgen, geschätzten
Ausgaben sowie zahlreichen Annahmen und
Erwartungen. Wie JAMESTOWN haben auch die
Gutachter entsprechende Annahmen getroffen. Die
genannten Wertgutachten von CBRE und C&W
Zur Finanzierung von wertsteigernden Maßnahmen
wie Gebäudeinvestitionen und Vermietungskosten
sowie zum teilweisen Ausgleich kalkulierter höherer
Darlehenszinsen von 5% p.a. ab März 2022 sind
über die gesamte Haltedauer insgesamt $ 40 Mio.
zusätzliche Mittel in der JAMESTOWN Prognose
eingeplant. Diese sollen über eine Erhöhung der
Fremdmittel in 2022 um $ 25 Mio. auf dann $ 303 Mio.
(Zinsen 5% p.a.) sowie durch zusätzliches von der
JAMESTOWN-Gruppe bereitgestelltes Eigenkapital
in Höhe von $ 15 Mio. aufgebracht werden. (s.
Nachinvestitionen gemäß der JAMESTOWN 29
Anlagestrategie, Seite 23f. Verkaufsprospekt).
Gemäß der JAMESTOWN Prognose resultieren
Barüberschüsse aus der Immobilieninvestition
America´s Square an den Fonds, die die prognostizierte Ausschüttung an die Anleger von 4,5%
p.a. ab 2016 und 110% Rückfluss aus Verkauf
Anfang 2025 bezogen auf das anteilig entfallende
Fondseigenkapital ohne Agio erwarten lassen.
Hinweis: Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die
Wertentwicklung in der Zukunft. Die Eintrittswahrscheinlichkeit
nimmt mit fortschreitendem Zeitverlauf ab.
Hinweis:
Diese Immobilieninvestition stellt nur einen Teil der gesamten Immobilieninvestitionen von JAMESTOWN 29 dar und ist eine Konkretisierung der im Verkaufsprospekt
beschriebenen Anlagestrategie. Bei dieser Ankaufsinformation handelt es sich nicht um eine Empfehlung zum Kauf und sie stellt keine Grundlage zum Beitritt an
der Beteiligung JAMESTOWN 29 L.P. & Co. geschlossene Investment KG dar. Alle Angaben in dieser Kurzinformation stammen von JAMESTOWN und beruhen auf
eigener Ausarbeitung. Die unverbindlichen Angaben zur Beteiligung JAMESTOWN 29 L.P. & Co. geschlossene Investment KG sind verkürzt dargestellt und stellen
kein öffentliches Angebot dar. Grundlage des öffentlichen Angebotes der Beteiligung an der Fondsgesellschaft sind einzig der veröffentlichte Verkaufsprospekt
vom 15.08.2014 sowie die dazugehörigen wesentlichen Anlegerinformationen, die bei der JAMESTOWN US-Immobilien GmbH, Marienburger Str. 17, 50968 Köln
erhältlich sind.
4
JAMESTOWN 29
Ankaufsmitteilung 2:
Zwei Shoppingcenter in Südflorida
Alle Angaben zum Stand 25.02.2015
Immobilie / Standort
JAMESTOWN 29 hat zwei Shoppingcenter in Südflorida erworben. Village Commons in West Palm
Beach und Polo Club Shoppes in Boca Raton sind
zwei lokale Nahversorgungszentren, deren Mieter
vorwiegend Waren und Dienstleistungen des täglichen
Bedarfs anbieten.
Publix Gebäude, Polo Club Shoppes
Der Großraum Südflorida, zwischen Miami und West
Palm Beach, umfasst rund 5,7 Mio. Einwohner und
gehört zu den bedeutsamsten Wirtschaftsregionen
der USA. Mit drei internationalen Flughäfen, zwei
Tiefseehäfen sowie einem großflächigen Schienennetz
ist die Infrastruktur gut. Über 20 Mio. Touristen pro Jahr
machen die Tourismus- und Dienstleistungsbranche zu
den wichtigsten Arbeitgebern.
Objekt
Adresse
Baujahr (Renovierung)
Village Commons
Polo Club Shoppes
701-971 Village Blvd., 5050 Champion Blvd.,
West Palm Beach, FL
Boca Raton, FL
1987 (2015)
1988 (2002)
Grundstücksfläche (qm)
85.178
55.199
Mietfläche (qm)
15.899
11.934
Vermietungsstand
90%
99%
Anzahl Parkplätze
846
576
Investition und Finanzierung / Bewertung
Der Ankauf von Polo Club Shoppes erfolgte am
30.01.2015. Village Commons wurde am 30.07.2014
von der JAMESTOWN, L.P. angekauft und am
01.02.2015 zu gleichen Konditionen an JAMESTOWN 29 übertragen.
Mit der Bewertung vor Ankauf wurde für jedes
Center ein Wertgutachten bei CB Richard Ellis
(CBRE) in Florida in Auftrag gegeben. Das Gutachten
für Village Commons weist einen Verkehrswert
per 06/2014 in Höhe von $ 51,0 Mio. aus. Das
Großraum Südflorida mit den Standorten der zwei Shoppingcenter
Eckdaten Investition/Finanzierung (Angaben in Tsd. US-$)
Village
Commons
Polo Club
Shoppes
50.950
50.650
Kaufneben- und Finanzierungskosten
940
711
Ankaufsvergütung JAMESTOWN, L.P.
510
507
Investition
Kaufpreis
Liquiditätsreserve
7.300
500
59.700
52.368
Eigenkapital
26.200
22.818
Darlehen
33.500
29.550
Investitionsvolumen
Finanzierung
Tilgung
Festzinssatz p.a.
Laufzeit
keine
keine
3,68%
3,16%
08/2021
01/2022
Gutachten für Polo Club Shoppes weist einen
Verkehrswert per 11/2014 in Höhe von $ 50,9 Mio.
aus. Damit haben die Schätzgutachten die Angemessenheit der Kaufpreise bestätigt.
Vermietung / Mieter
Hauptmieter in beiden Centern ist seit über 25 Jahren
die Supermarktkette Publix. Das privat geführte
Unternehmen beschäftigt über 140.000 Mitarbeiter
und betreibt rund 1.000 Supermärkte im Südosten
der USA mit Schwerpunkt Florida. Für die Kunden ist
auch der weitere Mietermix von Einzelhändlern und
Dienstleistern, wie z.B. Geschäfte für Bekleidung und
Shoppingcenter Polo Club Shoppes in Boca Raton, Florida
2
Haushaltswaren, Restaurants, Drogerien, Banken,
Reinigungen, Friseure und Arztpraxen attraktiv.
Investitionsstrategie
Grundlage für die Investitionsentscheidung waren
insbesondere die gute Verkehrsanbindung, das Bevölkerungswachstum, die Bevölkerungsdichte und die
hohe lokale Kaufkraft im Umkreis von rund 5 Kilometern. Derzeit erfolgt bei Village Commons der Abriss des
Publix Gebäudes. Der Neubau, der eine Erweiterung
der Publix Mietflächen um 523 qm auf 4.236 qm vorsieht, soll bis November 2015 fertiggestellt sein. Hierdurch wird in 2015 die Wirtschaftlichkeit des Centers
beeinträchtigt. JAMESTOWN hat durch diese Maßnahme die Möglichkeit, das Objekt im Markt attraktiver
zu positionieren und die bei Mietvertragsauslauf freiwerdenden Flächen auf einem dann prognostizierten
höheren Marktniveau zu vermieten. Um die erzielbaren
Mieteinnahmen bei Polo Club Shoppes zu steigern,
ist die Schaffung zusätzlicher Einzelhandelsflächen
geplant. Die beschriebene Strategie führt in den
JAMESTOWN Prognosen dazu, den für 2016 budgetierten Nettomietüberschuss für Village Commons und
Polo Club Shoppes von $ 3,5 Mio. bzw. $ 2,8 Mio.
auf $ 4,1 Mio. bzw. $ 3,8 Mio. zu steigern und die
Immobilien Anfang 2025 zu einem Multiplikator von
15,4 an den nächsten Käufer für $ 65,1 Mio. bzw.
$ 58,6 Mio. zu veräußern. Die JAMESTOWN Prognosen basieren auf den abgeschlossenen Mietverträgen,
geschätzten Ausgaben sowie zahlreichen Annahmen
und Erwartungen. Wie JAMESTOWN haben auch die
Shoppingcenter Village Commons in West Palm Beach, Florida
Hinweis: Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die WertGutachter entsprechende Annahmen getroffen. Die
entwicklung in der Zukunft. Die Eintrittswahrscheinlichkeit nimmt mit
genannten Wertgutachten resultieren in einem gefortschreitendem Zeitverlauf ab.
schätzten Barüberschuss vor Schuldendienst von
2016 bis 2024 von insgesamt $ 35,3 Mio. für Village
Commons bzw. $ 27,0 Mio.
Übersicht: Mieter und Nettomietüberschuss – PROGNOSE
für Polo Club Shoppes, geMietvertragsMietfläche Mieteinnahmen in Tsd. US-$
Mieter
genüber $ 32,1 Mio. bzw.
laufzeit
in qm
2016*/**
2025**
$ 26,5 Mio. in den JAMESMieter Village Commons
TOWN Prognosen, die hier1. Publix
10/2035
4.236***
1.010
1.097
mit zu ähnlichen Ergeb2. Tenet Healthcare
12/2024
1.229
346
385
nissen führen. Die Fremd3. Duffy´s Sports Grill
09/2017
687
243
314
mittel wurden mit 6% p.a.
4. Sonstige (37 Mieter)
9.747
3.693
4.628
Zinsen nach Vertragsablauf
Einnahmen Gesamt
5.292
6.424
15.899
angenommen. Gemäß den
abzgl. Betriebskosten / Grundsteuer
–
-1.822
-2.293
JAMESTOWN Prognosen
Nettomietüberschuss
3.470
4.131
–
resultieren Barüberschüsse
Mieter Polo Club Shoppes
aus den beiden Shopping1. Publix
04/2024
3.912
506
582
centern an den Fonds, die
2. Suntrust Bank
07/2031
372
328
410
3. JP Morgan Chase Bank
12/2034
418
324
396
die prognostizierte Aus4. Sonstige (36 Mieter)
7.232
3.097
4.329
schüttung an die Anleger
Einnahmen Gesamt
4.255
5.717
11.934
von 4,5% p.a. ab 2016 und
abzgl. Betriebskosten / Grundsteuer
–
-1.458
-1.909
110% Rückfluss aus VerNettomietüberschuss
2.797
3.808
–
kauf Anfang 2025 bezogen
* Erstes volles Kalenderjahr nach Ankauf
auf das anteilig entfallende
** Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die Wertentwicklung in der Zukunft. Die Eintrittswahrscheinlichkeit
nimmt mit fortschreitendem Zeitverlauf ab.
Fondseigenkapital
ohne
*** Einschließlich Erweiterung der Mietfläche in 2015
Agio erwarten lassen.
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Fotoansichten
Village Commons
Haupteinfahrt
und Außenanlage
Parkplatz mit 846 Stellplätzen
Polo Club Shoppes
Gebäude der SunTrust Bank
Außenanlage
und Parkplatz mit 576 Stellplätzen
Hinweis:
Diese Immobilieninvestition stellt nur einen Teil der gesamten Immobilieninvestitionen von JAMESTOWN 29 dar und ist eine Konkretisierung der im Verkaufsprospekt
beschriebenen Anlagestrategie. Bei dieser Ankaufsinformation handelt es sich nicht um eine Empfehlung zum Kauf und sie stellt keine Grundlage zum Beitritt an
der Beteiligung JAMESTOWN 29 L.P. & Co. geschlossene Investment KG dar. Alle Angaben in dieser Kurzinformation stammen von JAMESTOWN und beruhen auf
eigener Ausarbeitung. Die unverbindlichen Angaben zur Beteiligung JAMESTOWN 29 L.P. & Co. geschlossene Investment KG sind verkürzt dargestellt und stellen
kein öffentliches Angebot dar. Grundlage des öffentlichen Angebotes der Beteiligung an der Fondsgesellschaft sind einzig der veröffentlichte Verkaufsprospekt
vom 15.08.2014 sowie die dazugehörigen wesentlichen Anlegerinformationen, die bei der JAMESTOWN US-Immobilien GmbH, Marienburger Str. 17, 50968 Köln
erhältlich sind.
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