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RESEARCH
Investmentmarkt Deutschland
Investment market Germany
H1-2013
NAI apollo group
Willkommen bei der NAI apollo group
NAI apollo ist das führende Netzwerk unabhängiger
Immobilienberatungsunternehmen in Deutschland. Seit mehr als 25
Jahren beraten unsere aktiven Partner nationale und internationale
Unternehmen mit nachhaltigem Erfolg. Unser Leistungsspektrum
umfasst die Bereiche Vermietung, Verkauf, Bewertung,
Marktforschung,
Propertyund
Assetmanagement,
Objektbuchhaltung, Baumanagement sowie Financial Advisory.
Mit Büros in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg,
München, Stuttgart und dem Ruhrgebiet sind wir deutschlandweit
präsent. Als Partner von NAI Global bieten wir unseren Kunden
weltweit Zugang zu über 5.000 Immobilienspezialisten. In 350
Partnerbüros. In mehr als 55 Ländern.
Welcome to the NAI apollo group
NAI apollo is the leading network of independent real estate
consultancies in Germany. We have been successfully advising
national and international companies for more than 25 years. Our
services include letting, sales, valuation, research, asset and
property management, property accounting, building management
and financial advisory.
We are represented across Germany with offices in Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Munich, Stuttgart and the
Ruhr area. As a partner of NAI Global, our clients have access to
more than 5,000 specialists worldwide. In 350 partner offices. In
more than 55 countries.
NAI apollo Büro
NAI apollo Partnerbüro
Investmentmarkt 1. Hj. 2013
Investment market H1 2013
Investmentvolumen von 13,0 Mrd. Euro
Investment volume of 13.0 billion €
Mit einem Investmentvolumen von 13,0 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2013 setzt sich die positive Entwicklung auf dem gewerblichen Investmentmarkt im zweiten Quartal weiter fort. Gegenüber
dem Vorjahreszeitraum mit 9,5 Mrd. Euro stellt dies einen soliden
Zuwachs von 36 % dar. Auf das zweite Quartal entfallen Transaktionen in Höhe von 5,9 Mrd. Euro.
The positive trend on the German commercial property investment
market continued in Q2 2013. In the first six months of 2013, the
investment volume grew by a remarkable 36 % to around 13.0
billion € compared to the previous year (H1 2012: 9.5 billion €).
Transactions worth around 5.9 billion € took place in the second
quarter.
In den ersten sechs Monaten des Jahres behauptet sich das Bürosegment mit einer Investmenthöhe von ca. 5,8 Mrd. Euro bzw.
einem Anteil am Investmentvolumen von 45 % als beliebteste
Anlageklasse. Auf den Einzelhandel entfällt ein Volumen von 4,3
Mrd. Euro (34 %). Damit verzeichnen die beiden etabliertesten
Anlageklassen im Vorjahresvergleich Zuwächse von 44 % (Büro)
respektive von 45 % (Einzelhandel). Investitionen im Logistiksegment schwächten sich nach starken Zuwächsen zu Jahresbeginn
im zweiten Quartal wieder etwas ab. Insgesamt liegt das Anlagevolumen zur Jahresmitte nun bei 1,2 Mrd. Euro (9 %), was gegenüber dem ersten Halbjahr 2012 ein Plus von rund 36 % bedeutet. Sonstige Nutzungen sind für ca. 13 % (1,6 Mrd. Euro)
verantwortlich.
In the first six months of the year, the office segment maintained
its position as the most popular asset class with an investment
volume of approx. 5.8 billion € or 45 % of the total investment
volume. The retail asset class accounted for a volume of 4.3 billion € (34 %). This means that the two most established asset
classes achieved year-on-year growth of 44 % (office) and 45 %
(retail) respectively. Investments in the logistics segment weakened again somewhat in the second quarter following a strong
start to the year. By the middle of the year, the investment volume
stood at 1.2 billion € (9 %), which represented an increase of
around 36 % compared to the first half of 2012. Other uses accounted for around 13 % (1.6 billion €) of the total transactions.
Mit einem Volumen von 9,7 Mrd. Euro (75 %) in den ersten beiden Quartalen hat der Anteil der Einzelverkäufe im zweiten Quartal nochmals zugelegt. Entsprechend liegt der Anteil von Portfoliodeals bei 25 % (3,3 Mrd. Euro). Zu den größten Einzeldeals im
ersten Halbjahr 2013 zählen die beiden Frankfurter Büroobjekte
„Skyper“ (300 Mio. Euro) und „Gallileo“ (265 Mio. Euro).
Transaktionsvolumen 1. Hj. 2013
Volume of transactions H1 2013
The share of individual transactions increased further to a volume
of 9.7 billion € (75 %) in the first two quarters. Portfolio deals accounted for a 25 % share (3.3 billion €) accordingly. The largest
individual deals in the first half of 2013 included the two Frankfurt
office skyscrapers “Skyper” (approx. 300 million €) and “Galileo”
(approx. 265 million €).
Transaktionsvolumen nach Assetklassen 1. Hj. 2013
Volume of transactions according to asset type H1 2013
10,0
10,3
8,0
7,1
6,0
4,0
5,9
5,3
5,2
4,3
2,0
0,0
Q1
Q2
Q3
2012
Q4
Q1
Q2
2013
Transaktionsvolumen nach Investorenherkunft 1. Hj. 2013
Volume of transactions according to investor origin H1 2013
Quelle: NAI apollo group
Transaktionsvolumen in Mrd. €
12,0
Transaktionsvolumen nach Transaktionsart 1. Hj. 2013
Volume of transactions according to deal structure
Investmentmarkt 1. Hj. 2013
Investment market H1 2013
Großinvestitionen dominieren
Large-scale investments highly demanded
Deutsche Investoren dominieren mit rund zwei Drittel des investierten Kapitals (8,8 Mrd. Euro) sowie 69 % des Verkaufsvolumens deutlich das Marktgeschehen. Zu den großen Nettokäufern
zählen weiterhin kanadische Investoren, die mehr als viermal so
viel akquirierten wie sie veräußerten. Wichtigste Nettoverkäufer
sind US-amerikanische Investoren, hauptsächlich Private-EquityFonds, die sich im ersten Halbjahr mit einem negativen Saldo von
rund 785 Mio. Euro erheblich von deutschen Assets trennten.
German investors clearly dominate the market with around two
thirds of the invested capital (8.8 billion €) and 69 % of the sales
volume. Large net buyers also still include Canadian investors,
which acquired over four times more than they sold. The most
important net sellers are US investors, mainly private equity funds,
which had a negative balance of around 785 million € and divested a considerable volume of German assets in the first half.
Bei Unterscheidung der Investitionshöhen entfällt mit 36 % der
größte Anteil auf die Klasse 100 bis 500 Mio. Euro, die sich damit
gegenüber dem Vorquartal stabil entwickelt hat. Dabei sind Deals
dieser Größe insbesondere von Ankäufen durch Versicherungen /
Pensionskassen sowie Offene Immobilienfonds / Spezialfonds
geprägt.
Offene Immobilienfonds / Spezialfonds
Immobilienaktiengesellschaften / REIT´s
Privatinvestoren / Family Offices
Versicherungen / Pensionskassen
Projektentwickler / Bauträger
Private-Equity-Fonds
Immobilienaktiengesellschaften / REIT´s
Immobiliengesellschaften
Coporates
Coporates
Immobiliengesellschaften
Geschlossene Fonds
Versicherungen / Pensionskassen
Privatinvestoren / Family Offices
Private-Equity-Fonds
Projektentwickler / Bauträger
Geschlossene Fonds
Assetmanager
Assetmanager
Staatsfonds
Öffentliche Einrichtungen
Banken
Banken
Öffentliche Einrichtungen
-30%
30
Verkäufer Volumen in % / Seller volume in %
-20%
20
-10%
10
0%
0
10%
10
20%
20
Käufer Volumen in % / Purchaser volume in %
(*wenn keine Zuordnung möglich, keine Angabe / no consideration if allocation is not possible)
30%
30
Quelle: NAI apollo group
Offene Immobilienfonds / Spezialfonds
Offene Fonds / Spezialfonds
marktbestimmend
Offene Fonds / Spezialfonds bestimmen in den ersten sechs
Monaten unangefochten das Transaktionsgeschehen. Einem
Anteil von 25 % an den Investitionen, stehen Verkäufe von rund
21 % gegenüber. Lediglich Projektentwickler veräußern Objekte in
einer vergleichbaren Größenordnung. Eine der höchsten Steigerungsraten im Vergleich zum Vorquartal verzeichnen mit einem
Plus des investierten Kapitals von ca. 150 % Versicherungen /
Pensionskassen. Auf Verkäuferseite weisen die Banken mit mehr
als einer Versechsfachung ihres Verkaufsvolumens die höchste
Wachstumsrate auf. Dennoch spielen sie mit ca. 460 Mio. Euro
nur eine marginale Rolle.
Transaktionsvolumen nach Größenklassen 1. Hj. 2013
Volume of transactions according to deal size H1 2013
Staatsfonds
-30%
30
-20%
20
Verkäufer Anzahl in % / seller number in %
-10%
10
0%
0
10%
10
20%
20
30%
30
Käufer Anzahl in % / Purchaser number in %
(*wenn keine Zuordnung möglich, keine Angabe / no consideration if allocation is not possible)
Quelle: NAI apollo group
Transaktionsanzahl nach Käufer-/Verkäufertyp 1. Hj. 2013
Number of transactions according to investor type H1 2013
Open-ended funds / special funds dominate
In general, open-ended funds/special funds had an undisputed
leading role in shaping the transaction landscape in the first six
months. Their 25 % share of investments compares with a 21 %
share of sales. Only project developers divested properties on a
similar scale. One of the highest growth rates compared to the
previous quarter was recorded by insurers/pension funds, which
increased their invested capital by an enormous 150 %. On the
sales side, banks account for the highest growth rate, recording a
six-fold increase in their sales volume. However, with around 460
million €, they have played only a marginal role so far.
Spitzenrenditen 1. Hj. 2013
Prime yields H1 2013
Spitzenrendite
Büro
Prime office yields
Spitzenrendite
Einzelhandel
Prime retail yields
Spitzenrendite
Logistik
Prime logistics yields
Berlin
4,90%
4,45%
7,10%
Düsseldorf
4,95%
4,35%
6,95%
Frankfurt a. M.
4,90%
4,40%
6,80%
Hamburg
4,70%
4,20%
6,85%
München
4,65%
4,15%
6,80%
Gesamt
Ø = 4,80%
Ø = 4,30%
Ø = 6,90%
Quelle: NAI apollo group
Transaktionsvolumen nach Käufer-/Verkäufertyp 1. Hj. 2013
Volume of transactions according to investor type H1 2013
In terms of the size of investments, the “100 million € - 500 million €” category accounted for the largest share of 36 %, which
was also unchanged from the previous quarter. Deals of this size
were a particular feature of purchases by insurers/pension funds
as well as open-ended property funds/special funds.
Investmentmarkt 1. Hj. 2013
Investment market H1 2013
Renditen stabil – Nachfrage steigt weiter
Stable yields – demand still increases
Die Renditen in den Top-5-Standorten haben sich in allen
Assetklassen bei einer ungebrochen hohen Nachfrage nach
Anlagemöglichkeiten gegenüber dem Vorquartal stabilisiert.
Highstreet-Einzelhandelsimmobilien sind mit Spitzenrenditen
von 4,15 (München) bis 4,45 % (Berlin) die teuersten Assets.
Für Büroimmobilien werden unverändert Renditen in einer
Spanne von 4,65 (München) bis 4,95 % (Düsseldorf) erzielt.
Auch im Logistikbereich setzt sich die stabile Tendenz mit
Spitzenrenditen von 6,80 (München, Frankfurt) bis 7,10 %
(Berlin) fort.
Yields in the top 5 locations stabilised in all asset classes in Q2
compared to the previous quarter, with continuing strong
demand for all investment opportunities. High-street retail
properties are the most expensive assets with prime yields
ranging from 4.15 (Munich) to 4.45 % (Berlin). Yields for office
properties were unchanged and ranged from 4.65 (Munich) to
4.95 % (Düsseldorf). Yields in the logistics sector also remained
stable, with prime yields ranging from 6.80 (Munich, Frankfurt) to
7.10 % (Berlin).
Offene
Fonds
sowie
Spezialfonds
werden
das
Investmentgeschehen auch in der zweiten Jahreshälfte prägen.
Eine wachsende Nachfrage wird außerdem von deutschen
Versicherungen ausgehen, die im Durchschnitt ihre
Immobilienquote verdoppeln wollen. Mangels geringer CoreVerfügbarkeit kann eine stärkere Hinwendung zu Core-Plus
Objekten erfasst werden. Hohes Interesse geht auch von
Projektentwicklern
sowie
Private-Equity-Fonds
aus,
insbesondere für Value-Add und opportunistische Objekte.
Die weiterhin guten makroökonomischen Fundamentaldaten,
das niedrige Zinsniveau sowie das Image als sicherer
Investmentstandort werden auch in den kommenden Monaten
hohe Investmentaktivitäten in Deutschland zur Folge haben.
Entsprechend prognostiziert die NAI apollo group – wie bereits
zu Beginn des Jahres – ein Transaktionsvolumen von
mindestens rund 25 Mrd. Euro für das Gesamtjahr 2013.
Open-ended funds and special funds will also dominate market
activity in the second half of the year. Growing demand is also
expected from German insurers, which on average want to
double their property quotas. Due to the lack of available Core
properties, there may be a stronger shift towards Core-plus
properties. High interest is also expected from project
developers and private equity funds, particular for value-add and
opportunistic properties.
Due to the ongoing positive macro economic data, low interest
rates and its image as a safe investment location, strong
investment activity is set to continue in Germany in the coming
months. Accordingly, the NAI apollo group reiterates its forecast
made at the start of the year that the 2013 transaction volume
will reach at least around 25 billion €.
Ausgewählte Gewerbetransaktionen 1. Hj. 2013
Selected commercial transactions H1 2013
Käufer
Purchaser
Kaufpreis
Purchase Price
Assetklasse
Asset typ
Prime Portfolio
IVG Immobilien AG
470.000.000 €
Einzelhandel / Büro
SEB Portfolio
Dundee International REIT
420.000.000 €
Einzelhandel / Büro
Kö-Bogen, Düsseldorf
Art-Invest Real Estate
400.000.000 €
Einzelhandel / Büro
Boulevard Berlin
Corio N.V.
366.000.000 €
Einzelhandel
Skyper, Frankfurt
Allianz Real Estate
300.000.000 €
Büro
QMH-Portfolio
Fattal Hotels
292.500.000 €
Hotel
Kaiserplatz-Galerie, Aachen
KG Farmsen
290.000.000 €
Einzelhandel
Gallileo, Frankfurt
IVG für den Korea Teachers PF
265.000.000 €
Büro
Deikon Portfolio
Patrizia AG
180.000.000 €
Einzelhandel
Xanadu Portfolio
k.A.
150.000.000 €
Büro
Quelle: NAI apollo group, Presseinf ormationen
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