Urteil Amtsgericht Bielefeld_1-0

5 C 125/07
Verkündet am 12.04.2007
P.
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
Amtsgericht Bielefeld
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
In dem Rechtsstreit
des Herrn … , … , … Bielefeld
Kläger zu 1.)
Herrn …, … , … Bielefeld
Kläger zu 2.)
Prozessbevollmächtigter:
Rechtsanwalt … , … , … Bielefeld
gegen
1.
Frau … , … , … Bielefeld,
2.
Herrn … , … , … Bielefeld,
3.
Frau … , … , … Bielefeld,
Beklagten,
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Dr. Müller-Baumgarten &
Kollegen, Hauptstraße 138, 33647
Bielefeld,
hat das Amtsgericht Bielefeld
aufgrund der mündlichen Verhandlung am 12.04.2007
durch die Richterin am Amtsgericht L.
für R e c h t erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den
Klägern
wird
nachgelassen,
die
Zwangsvollstreckung
durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages
abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher
Höhe leisten.
Die Sicherheit kann auch durch unbedingte, unbefristet und selbstschuldnerische
Bürgschaft eines als Zoll- und Steuerbürgen zugelassenen Kreditinstitutes erbracht
werden.
Tatbestand:
Die Kläger mieteten mit schriftlichem Mietvertrag vom 29.04.2004 von dem
Rechtsvorgänger der Beklagten eine Wohnung im Hause Detmolder Straße 153 in
Bielefeld. Mietbeginn war der 01.06.2004.
Der Mietvertrag enthält unter § 4 Miete und Betriebskosten folgende
Regelung: „Die Zahlung beträgt monatlich für
a. Grundmiete
369,00 EUR
b. Miete für Garage, Garten, etc. - kein Betrag eingesetzt c. Vorauszahlung auf Heizkosten/ Warmwasser (Nachfolgend Nr. 2 a) 102,25 EUR
d. Vorauszahlung auf Betriebskosten ohne Heizkosten (Nachfolgend Nr. 2 b bis o)
65,00 EUR
insgesamt 536,25 EUR.
Neben der Miete werden Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung,
über die abgerechnet werden muss, in dar jeweiligen Fassung (s. Aufstellung im
Anhang nach der Hausordnung) erhoben, insbesondere: 1)
a) Heizung/ Warmwasser (siehe § 8) einschließlich Kosten der Wartung,
Reinigung und Emissionsmessung
b) Allgemeinstrom
c) Wasserversorgung (Frischwasser)
d) Entwässerung (Schmutzwasser)
e) Entwässerung (Regenwasser)
f) Straßenreinigung
g) Müllbeseitigung
h) Grundsteuer
i) Wohngebäude-/ Haftpflichtversicherung (em)
j) Gartenpflege
k) Schornsteinfegergebühren/ Emissionsmessungen
I) Hauswart/ Gebäudereinigung
m) Fahrstuhlbetriebs- und Wartungskosten
n) Kabelfernsehgebühren/ Kosten der Gemeinschaftsantenne
o) Sonstige Betriebskosten (s. Ziff. 17 im Anhang)
1) Von den Nachstehenden Betriebskosten werden nur diejenigen nicht erhoben,
die gestrichen sind.
Neben den 2a bis 2o aufgeführten Betriebskosten ist unter der Rubrik
Verteilungsschlüssel Punkt 2c Wasserversorgung (Frischwasser) eingetragen nach
Verbrauch, zu Punkt 2e und 2f 1/6, zu Punkt 2g nach Rechnung und zu Punkt 2k
1/6.
Der Nachfolgende Absatz 2.1 lautet: Falls hier kein Verteilungsschlüssel vereinbart
ist, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem
Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556 a Abs. I S. 1 BGB). Betriebskosten, die
von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die
Mieter abhängen, sind Verbrauchs/ Verursachungsabhängig abzurechnen. Haben
die Parteien einen anderen Umlagemaßstab vereinbart, kann der Vermieter durch
Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend
von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab
umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der
erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (§ 556 a Abs. II BGB).
Mit Datum vom 20.10.2006 erteilten die Beklagten den Klägern die
Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 19.04.2005 bis zum 18.04.2006
betreffend die Nebenkosten Allgemeinstrom, Frischwasser, Schmutzwasser,
Regenwasser,
Straßenreinigung,
Grundsteuer,
Gebäudeversicherung,
Haftpflichtversicherung und Schornsteinfeger. Diese Abrechnung endete mit einer
Nachzahlungsforderung der Beklagten in Höhe von 372,04 EUR. Die
Heizkostenabrechnung vom 20.10.2006 für den Abrechnungszeitraum 17.04.2005
bis 16.04.2006 ergab ein Guthaben von 452,93 EUR. Die Differenz von 80,89 EUR
zahlten die Beklagten an die Kläger.
Die Kläger sind der Ansicht, sie seien nur verpflichtet, die Betriebskosten zu
tragen, bei denen unter § 4 Ziff. 2 der Verteilungsschlüssel eingetragen worden sei.
Durch die Eintragung des Verteilungsschlüssels seien die betreffenden
Nebenkosten als neben der Miete zu zahlen konkretisiert worden. Die Regelung
unter § 4 Ziff. 2.1 greife nur ein für den Fall, dass bezüglich keiner
Nebenkostenposition ein Verteilungsmaßstab eingetragen worden sei.
Die in der Abrechnung enthaltenen Kosten für Allgemeinstrom, Grundsteuer,
Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und Schmutzwasser seien zu
unrecht berechnet worden. Diese zu unrecht berechneten Beträge ergeben ein
weiteres Guthaben in Höhe von 775,13 EUR, das an die Kläger auszukehren sei.
Die Kläger beantragen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die
Kläger einen Betrag in Höhe von 775,13 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von
5% über dem Basiszinssatz seit dem 23.11.2006 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass nach der im Mietvertrag getroffenen
Vereinbarung alle unter § 4 Ziff. 2 b bis o genannten Nebenkosten von den Klägern
neben der Miete zu tragen sind, soweit sie tatsächlich angefallen sind.
Hilfsweise werde mit den restlichen Mietzinsansprüchen für die Monate Februar bis
April 2006 in Höhe von insgesamt 442,80 EUR aufgerechnet. Ein Grund für eine
Mietminderung sei nicht vorhanden gewesen. Die von den Klägern gerügte
Schimmelpilzbildung sei auf unzureichendes lüften zurückzuführen gewesen, wie
die Firma Thermodetect festgestellt habe. Mit den Kosten gem. der Rechnung
dieser Firma in Höhe von 101,85 EUR werde ebenfalls hilfsweise
aufgerechnet.
Im Übrigen wird auf das schriftsätzliche Vorbringen der Parteien Bezug
genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klageforderung ist nicht begründet. Die Kläger haben keinen Anspruch auf
Auskehrung eines weiteren Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung vom
20.10.2006 für den Zeitraum vom 19.04.2005 bis zum 18.04.2006. Die Beklagten
haben zu Recht die Nebenkostenpositionen Allgemeinstrom, Grundsteuer,
Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und Schmutzwasser in die
Nebenkostenabrechnung eingestellt.
Nach der unter § 4 getroffenen Vereinbarung sind die unter § 4 Ziff. 2 a bis o
aufgeführten Nebenkosten neben der Miete anteilig zu tragen. Gemäß § 4 1.d habe
die Parteien eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten ohne Heizkosten
(Nachfolgend Nr. 2 b bis o) in Höhe von 65,00 EUR vereinbart. Aus dieser
Regelung ergibt sich, dass die Nebenkostenvorauszahlung von 65,00 EUR sich auf
alle Positionen gem. 21 bis o bezieht, soweit die dort aufgeführten Nebenkosten
tatsächlich angefallen sind. Auch aus der Anmerkung zu § 4 Ziff. 2 ergibt sich, dass
von den aufgeführten Nebenkosten unter Ziff. 2.a bis o nur diejenigen nicht
erhoben werden, die gestrichen worden sind. Keine der Nebenkostenpositionen ist
gestrichen worden. Zwar ist nur bezüglich einiger Nebenkostenpositionen in der
Rubrik Verteilungsschlüssel Verteilungsschlüssel eingetragen worden. Aus dem
Umstand, dass nur bezüglich einiger Positionen ein Verteilungsschlüssel
eingetragen worden ist, kann nicht entnommen werden, dass nur diese Positionen
als zusätzlich zu zahlende Nebenkosten neben der Miete geschuldet werden.
Gemäß der Regelung unter § 4 2.1 gilt der Verteilungsschlüssel nach der
Wohnfläche, soweit kein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart worden ist.
Der Kläger hat nicht dargelegt und unter Beweis gestellt, dass entgegen der
Regelung unter § 4 vereinbart worden ist, dass lediglich die Nebenkosten für
Wasserversorgung,
(Frischwasser)
Entwässerung
(Regenwasser),
Straßenreinigung,
Müllbeseitigung
und
Schornsteinführergebühren/
Emissionsmessungen als neben der Miete zu zahlenden Betriebskosten ohne
Heizkosten vereinbart worden sind.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit aus § 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
L.
Ausgefertigt
P.
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle