Ankerpunkte der Nachhaltigkeit

Ankerpunkte der
Nachhaltigkeit
Update September 2011
Internationale Zertifizierung
nach BREEAM, LEED® und DGNB
2 Ankerpunkte der Nachhaltigkeit • 2011
Internationale Zertifizierung nach BREEAM, LEED und DGNB
Energiewende, Atomausstieg, Klimagesetzgebung – Nachhaltigkeit wandelt sich vom Trendthema zum Inbegriff struktureller Änderungen.
Die Immobilienwirtschaft hat in der Nachhaltigkeitszertifizierung einen möglichen Ansatz gefunden sich diesen Änderungen gegenüber
zu positionieren. Um dieser Entwicklung Rechnung zu tragen, liegen die „Ankerpunkte“ hiermit nach 2007 und 2009 in dritter Auflage vor.
Somit geben wir Ihnen einen aktuellen Überblick über die Hintergründe, Marktentwicklungen und -aussichten internationaler Zertifizierung
nach BREEAM, LEED und DGNB.
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Zunehmende Relevanz von Nachhaltigkeitszertifikaten für den Immobilienmarkt
LEED, BREEAM und DGNB bestimmende Systeme
BREEAM bietet detaillierte und aktuelle Betrachtung der Umweltperformance von Gebäuden
LEED bietet universell anwendbare und einfache Systematik
DGNB integriert funktionale und Prozessqualitäten und weist Standortbewertung aus
Internationale Absprachen zur Vergleichbarkeit der Systeme
Bestandsbewertung im Fokus
Bemühungen zur Senkung von Treibhausgasemissionen bei Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden wurden bereits in ordnungspolitischen
Maßnahmenkatalogen gebündelt1. Das weiter gefasste Themenspektrum der Nachhaltigkeit hingegen bleibt sowohl vom Gesetzgeber als auch den
Akteuren des gewerblichen Immobilienmarktes bislang unzureichend abgedeckt.
Doch sorgte gerade die nachhaltige Gesamtbetrachtung für spürbare Resonanz am Markt. Auch
wenn Energieeffizienz und Klimaverträglichkeit
durchaus wichtige Teilbereiche abdecken, erkennt
der Markt im ungleich weiteren Spektrum gesamtnachhaltiger Qualitäten erhebliche Potenziale zur
Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit. Beim Werben um Nutzer und Investoren kann Nachhaltigkeit
als ein in seiner Bedeutung stark in den Vordergrund tretendes Alleinstellungsmerkmal zurückgegriffen werden. Umfragen verweisen entsprechend
darauf, dass eine deutliche Mehrheit von Entscheidungsträgern in den Immobilienbranchen Nachhaltigkeit als geschäftsrelevant einstuft (s. Grafik S. 3).
An einigen US-amerikanischen Teilmärkten konnten direkte wirtschaftliche Vorteile nachhaltiger Immobilien bereits empirisch nachgewiesen werden.
Dabei wurden erhöhte Miet- und Kaufpreisaufschläge nachhaltiger Objekte gegenüber lokalen Vergleichsgruppen aus konventionellen (d.h. nicht zertifizierten) Objekten ermittelt (siehe Tabelle unten).
Entgegen dieser Erfolge herrscht unter der breiten
Masse der Marktakteure jedoch nach wie vor beobachtende Zurückhaltung. Zwar wird die strategische Bedeutung der Nachhaltigkeit von vielen erkannt, doch operative Schritte zu deren operativen
Umsetzung werden schlussendlich nicht vollzogen.
Die Gründe hierfür sind vielschichtig.
• Nachhaltigkeit ist ein komplexes Konzept (Integ-
Outperformance zertifizierter vs. nicht-zertifizierter Objekte*
Studie
Mietaufschläge
Kaufpreisaufschläge
Fürst, McAllister2
11,8 %
11,4 %
Wiley, Benefield, Johnson3
18,2-18,8 %
129 $/sqf
Miller, Spivey, Florance4
64 %
Eichholz, Kock, Quigley5
* Ökonomische Wertsteigerung nach CoStar Auswertungen
Quellen: siehe Fußnoten 2-5
1
Energieeinsparverordnung (EnEV) in ihren
Versionen 2007 und 2009, Erneuerbare Energien Wärme Gesetzt (EEWärmeG), Erneuerbare Energien Gesetz, Gesetz zur Förderung
der Kraft-Wärme-Kopplung, etc.
36 %
6-9 %
16 %
2
Franz Fuerst, Patrick McAllister, Green Noise
or Green Value?, Henley Business School,
University of Reading, Juni 2008
3
Jonathan A Wiley, Justin Benefield, Ken Jonson, Green Design and the Market for Commercial Office Space, Journal of Real Estate
Finance and Economics, November 2008
4
Norm Miller, Jay Spivey, Andrew Florance,
Does Green Pay Off?, Burnham-Moores Center for Real Estate, University of San Diego,
Februar 2008
5
Piet Eichholtz, Nils Kok, John M. Quigley,
Doing Well by Doing Good? – Green Office
Buildings, University of California, Berkeley,
April 2008
3 Ankerpunkte der Nachhaltigkeit • 2011
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ration von Ökonomie, Ökologie und Sozialverträglichkeit), dass sich nur unter Aufwand in die
tradierten Praktiken des Immobiliengeschäfts
integrieren lässt.
Unterschiedliche Geschäftsinteressen (Investition, Bestandhaltung, Transaktion, Vermietung,
etc.) benötigen differenzierte Ansätze um Nachhaltigkeitsqualitäten profitabel einzubringen.
Nachhaltigkeitsqualitäten müssen zudem unter
Berücksichtigung lokaler Marktverhältnisse und
Gesetzgebung zur Wertermittlung des Einzelobjektes analysiert werden.
Chancen und Risiken nachhaltiger Immobilieninvestitionen lassen sich noch nicht eindeutig
ausmachen.
Bewertungsstandards zur Identifizierung nachhaltiger Qualitäten haben sich bei Neubau
bewährt, während deren Etablierung für die
Bestandsbewertung noch aussteht.
Wachsende Internationalisierung erfordert eine
bislang nur bedingt mögliche länderübergreifende Vergleichbarkeit der Nachhaltigkeitsperformance von Objekten und Portfolien.
Um diesen strittigen Punkten beizukommen, werden seit einiger Zeit Systeme zur Erfassung, Analyse und Bewertung nachhaltiger Objektqualitäten
angeboten. Ihre Anwendung soll in der Widergabe
einer verlässlichen Produktkennzeichnung, eines
Gütesiegels, für nachhaltige Gewerbeimmobilien
münden. Grundlegende Idee dabei ist, anhand definierter Kriterienkataloge die ökologische, soziale
und ökonomische Performance einer Immobilie zu
messen, eine Endbenotung zu ermitteln und den
Prozess mit der Verleihung eines Zertifikats, Labels
oder einer Plakette in Gold, Silber, Bronze, o.ä. abzuschließen. Die Qualitätskennzeichnung mündet
schließlich in einem Ranking und bietet somit
Chancen für eine entsprechende Marktpositionierung von nachhaltigen Immobilien und Portfolien.
Die Frage ob die jetzige Generation von Nachhaltigkeitszertifikaten dieser Funktion gerecht wird,
soll im Folgenden anhand der für den hiesigen
Markt bedeutendsten Nachhaltigkeitszertifikate,
BREEAM, LEED und DGNB, behandelt werden.
Nach Porträtierung der jeweiligen Struktur und Anwendungsmöglichkeiten, wird ein Blick auf die Vorund Nachteile der Systeme geworfen. Ein Ausblick
auf die nahe Zukunft der Systeme rundet das vorliegende Papier ab.
Geschäftsrelevanz nachhaltiger Immobilien
4 Ankerpunkte der Nachhaltigkeit • 2011
Portrait BREEAM
Die erstmalig 1990 lancierte Building Research Establishment-Environmental Assessment Method
(BREEAM) wurde mit dem Ziel entwickelt, Marktteilnehmern alternative Wege aufzuzeigen, wie nachteilige Effekte auf die lokale und globale Umwelt reduziert und zugleich gesundheitsförderliche Qualitäten und Komfort von Gebäuden gesteigert werden können. BREEAM gründet auf einer Sammlung
von „best practices“ und erhebt den Anspruch, die Nachfrage nach „Green Buildings“ zu stimulieren,
indem es Nutzern und Besitzern Wahlmöglichkeiten vor dem Hintergrund einer differenziert dargestellten
Nachhaltigkeits-Performance aufzeigt.
Hintergrund
BREEAM dient neben der Erfassung der Nachhaltigkeit von Immobilien der ökologischen Qualitätssicherung. Es gilt als Schlüsselinstrument in der britischen Bau- und Immobilienindustrie, weshalb das
Ranking System insbesondere im Vereinigten Königreich und einer Reihe von Commonwealth Staaten Marktakzeptanz genießt. Die meisten
angloamerikanischen Systeme sind Abwandlung
des Britischen BREEAM Systems, das dank seiner
Vorreiterrolle als „Urmutter“ dieser Zertifizierungssysteme gilt. Die Britische Bewertungsmethode hat
sich seit Mitte der 1990er Jahre und nach erfolgreicher Zertifizierung von gut 4.000 Gewerbe-immobilien auf den Britischen Inseln und weiteren 60 Zertifizierungen und 200 Registrierungen in Europa
(ex UK; siehe Grafik Seite 6) einen soliden Namen
in der Nachhaltigkeitsszene auf den britischen und
internationalen Immobilienmärkten gemacht. Das
Label wirbt zudem damit, dass insgesamt bereits
über 200.000 Gebäude zertifiziert wurden, was
maßgeblich auf die große Zahl zertifizierter Wohnimmobilien in Großbritannien und Nordirland rückzuführen ist. Anders als vereinzelt kolportiert, wurde BREEAM von den Britischen Baubehörden
bislang nicht als autorisiertes Bewertungsinstrument bei der Vergabe von Bauvorhaben anerkannt.
Seit seiner Gründung in 1926 durchlief das für das
System verantwortliche Building Research Establishment (BRE) unter wechselnden Namen Stationen als Regierungsbehörde u.a. zur Qualitätssicherung von Konstruktionen, zum Brand- und
Umweltschutz sowie zur energetischen Optimierung öffentlicher Einrichtungen. Die 1997 privatisierte und vornehmlich von der britischen Bauindustrie finanzierte BRE gilt als deren Interessensvertretung zu Fragen der Energieeffizienz und
ökologischen Nachhaltigkeit.
Scoring System
BREEAM basiert auf einem Scoring-Modell, wobei Punkte (Credits) bei Erfüllung von Umwelt-,
Gesundheits- und Managementkriterien vergeben werden. Um Basispunkte (Assessment Credits) zu erhalten, müssen bestimmte Zielwerte
erreicht, eine vorgeschriebene Performance
erzielt oder geforderte Leitlinien in folgenden
Kriterienhauptgruppen (Categories) umgesetzt
werden:
BREEAM
Hauptkriteriengruppen/Prozentuale Gewichtung*
Management
12 %
Gesundheit & Komfort
15 %
Energie
19 %
Transport
8 %
Wasser
6 %
(Bau-)Materialien
12,5 %
Flächennutzung
7,5 %
Grundstücksökologie
10 %
Verschmutzung
10 %
* BREEAM (Europe) Hauptkriteriengruppen, prozentuale Gewichtung
bei Neubau und Sanierungen
Quelle: nach BRE
Anschließend werden den Kriterienhauptgruppen
Noten vergeben (Category Scores) und unter Berücksichtigung der Umweltrelevanz prozentual
zueinander ins Verhältnis gesetzt (Environmental
Weighting). Das aggregierte Gesamtergebnis
führt schließlich zur Zertifizierung, das in den
Klassen „Pass“ bis „Outstanding“ vergeben wird.
Die Ermittlung der Umweltrelevanz ist das Ergebnis jährlicher Umfragen unter Vertretern verschiedenster Branchen und Interessengruppen (bspw.
Regierungsbeamte, staatlichen Forschungseinrichtungen, örtlichen Behörden, Bauindustrien,
Investoren, Umweltverbände, unabhängige Wissenschaftler, etc.). Das Verfahren soll gewähr-
5 Ankerpunkte der Nachhaltigkeit • 2011
Ausblick – BREEAM
Die Parteinahme des International Council of Shopping Centers zugunsten der BRE Methode, der Zusammenschluss zahlreicher Projektentwickler aus dem Retail- und Logisitkbereich zu einer Task Force für die Erarbeitung europäischer BREEAM Standards, das Engagement des Holländischen Green Buidling Councils (Lancierung BREEAM NL) sowie die Gründung einer BREEAM International
Sustainability Alliance (ISA) geben Hinweise zur künftigen Ausrichtung des BRE außerhalb der Britischen Inseln. Die ISA unterhält einen Pool zur Sammlung von Objekt- und Porfoliodaten (9 Schlüsselindikatoren) zur Erfassung und Bewertung der Nachhaltigkeitsperformance der Immobilien ihrer Mitglieder. Bei der Auswertung beteiligen sich zudem Universitäten und Forschungsinstitute. Ein erstmaliger Report dieser Analysen wird auf der Expo Real 2011 in München vorgestellt.
leisten, die Einflüsse von Gebäuden auf ihre Umwelt nach aktuellem Know-how und Stand der
Technik darstellbar zu machen.
Die seit August 2008 angebotene internationale
Fassung des Systems (BREEAM International)
wird dem Markt in zwei Varianten – BREEAM Europe und BREEAM Gulf (Naher Osten) angeboten. Diese sind bislang für die Zertifizierung von
Neubauten (jünger als 2 Jahre) bzw. grundlegenden Sanierungen für Einzelhandels-, Büro- und
Industriebauten während Planung und Bau (Design Stage) sowie bei Inbetriebnahme (Post-Construction Stage) einsetzbar. Mit BREEAM In-Use
International soll dem Markt eine international anwendbare Version für die Bestandsbewertung angeboten werden. In Holland ist die Angleichung,
insbesondere der meteorologischen Parameter
bereits erfolgt. Europaweit ist mit einer marktgängigen Version ab Ende 2011 zu rechnen.
Um die Interessen unterschiedlicher Nutzergruppen bedienen zu können, werden verschiedene
BREEAM Applikationen bspw. für Bürogebäude,
Industriebauten, Einzelhandel, Schulen, etc. angeboten. All diese Gebäudetypen und Nutzungsarten
können durch folgende vier Subsysteme erfasst
und zertifiziert werden.
BREEAM Systemapplikationen für gewerblichen Hochbau
BREEAM System
Zielobjekte
Zertifizierung
Design & Procurement
Neubauprojekte/grundlegende
Sanierung
als Bewertung von Entwurfs- und
Bauphasen
Post Construction Review
Neubauprojekte/grundlegende
Sanierung
als Nachprüfung bei abgeschlossener
Entwurfs- und Bauphase (seit August 2008
für alle Maßnahmen verpflichtend)
Tenant Fit-Out
Neubauprojekte/grundlegende
Sanierung
von Gebäuden im Falle vorab bekannter
Endnutzer; andernfalls Zertifizierung der
Allgemeinflächen und Technischen
Gebäudeausrüstung
Management & Operation
Vermietete Bestandsobjekte
(inkl. Lebenszyklusanalyse)
Quelle: nach BRE
zur Bewertung von Gebäudebetrieb,
-management und –wartung; Objekt mind.
12 Monaten vermietet und im Betrieb
Erwähnenswert ist auch die Sonderbewertung der Filialen von Toyota, welche auf das
besondere Interesse des Unternehmens hinweist, sich mittels nachhaltigen Engagements
auch über ihr Kerngeschäft am Markt zu positionieren.
6
6 Ankerpunkte der Nachhaltigkeit • 2011
BREEAM in Europa/ex UK (zertifizierte/registrierte Objekte)
Quelle: nach BRE, 03/2011
BREEAM
Vorteile
Nachteile
erfolgreiche Behauptung und Erprobung des Systems seit 1990
hohe Systemkomplexität
regelmäßige, Systemimmanente Rücksprache mit staatlichen
Institutionen und verschiedenen Akteuren der Immobilienwirtschaft
(environmental weighting)
hoher administrativer Aufwand bei Datenerhebung und Analyse
fortlaufende, Konsensbasierte Aktualisierung
begrenzte Anwendbarkeit auf größere Immobilienbestände / Portfolios
differenzierte Darstellung der Umweltperformance von Objekten durch
komplexe Kriterienvergabe und -gewichtung
begrenzte Deduktion von ‚lessons learnt‘ einer Gebäudezertifizierung
auf die nächste, daher hoher zeitlicher und finanzieller Aufwand bei
Zertifizierung großer Immobilienbestände
strenge Bewertung zur Sicherung der qualitativen Güte
möglicher Verlust des einmal erreichten Standards durch fortschreibende
Aktualisierung
nötige Einschaltung externer Auditoren („third-party-assessment“)
Ausbildung zum BRE Assessor: Zeit – schriftliche Nachbereitung
3-6 Monate, Kosten – ca. 2.300 Euro
7 Ankerpunkte der Nachhaltigkeit • 2011
Portrait LEED
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) wurde 1998 vom US Green Building Council
(USGBC) entworfen und steht dem Markt seit April 2009 in überarbeiteter Form (LEED v3) zur Verfügung. Der USGBC entwarf das Bewertungssystem mit dem Ziel eines ökologisch und sozial verantwortungsvollen Entwurfs, Baus und Betriebs von Gebäuden und Städten zur Erhöhung einer gesunden und
nachhaltigen Lebensqualität, welche die natürliche Umwelt schützt. LEED ist das erste US Amerikanische Rating System, das sich zu einer umfassenden Bewertung von Energie- und Wasserverbräuchen,
Anbindung an die lokale Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Abfall-/Abwasser Entsorgung), Ressourcenschutz, Flächenverbrauch und Raumluftqualitäten gewerblich genutzter Immobilien anbietet.
Hintergrund
Zwischen 1994 und 2009 wurde das System von
einem einfachen Standard für Neubauten zu einem komplexen Bewertungsverfahren ausgebaut,
dass in einer Reihe von Anwendungsmodulen für
den gesamten Lebenszyklus von Immobilien (Entwurf, Bau, Betrieb und Rückbau) angeboten wird.
Obschon von der Bundesregierung in Washington
nie offiziell anerkannt, hat LEED sich in 45 Bundesstaaten und 442 Städten und Gemeinden de
facto als Marktstandard zur Zertifizierung der
Nachhaltigkeit von Gewerbeimmobilien, öffentlicher Liegenschaften und hochwertigem Wohnraum
durchgesetzt. Auch 14 Bundesbehörden nutzen
die Bewertungsmethode für ihre Belange. Der USGBC ist in den USA durch 79 regionale Niederlassungen (sog. Chapters) vertreten. Mittlerweile ist
das System auch international etabliert und wird
weltweit von über 166.399 Auditoren (LEED Accredited Professionals) umgesetzt. Der Erfolg von
LEED manifestierte sich erstmalig zwischen Anfang 2006 und Mitte 2009, in denen über die Hälfte
aller Zertifizierungen seit Bestehen des Systems
durchgeführt wurde. Seither hat das Label einen
regen Zulauf erfahren. Im Juni 2011 waren über
23.000 Gewerbeimmobilien am USGBC zur Zertifizierung gemeldet. Bislang wurden weltweit 8.579
Objekte (Europa 98, Deutschland 14, siehe Graphik Seite 9) mit einer Plakette des USGBC versehen. Obschon die Bestandsbewertung hiervon nur
rund 6 % ausmacht, ist die LEED Version Existing
Buildings: Operations & Maintenance (LEED
EBOM) am Markt zunehmend gefragt. Der Trend
zur Bestandszertifizierung spiegelt das Interesse
von Bestandshaltern und Asset Managern wieder,
die hoffen über Bestandszertifizierung Wertsicherung und künftige Vermarktbarkeit zu begünstigen.
Bedeutenden Zuspruch erhält die Bewertungs-
methode seitens gewerblicher Großmieter, internationaler Immobilieninvestoren und weltweit
aktiver Entwicklungsgesellschafen. Sie alle schätzen LEED als leicht verständliches, preiswertes
und weltweit anerkanntes Instrument zur Bewertung von Nachhaltigkeitsqualitäten.
Der USGBC gründete sich 1993 aus dem Natural
Resources Defense Council (NRDC), einer NonProfit-Vereinigung aus Behörden, Universitäten,
Nicht-Regierungsorganisationen, Architekten, Immobilienberatern und der Bauwirtschaft und zählt
heute über 20.000 Mitglieder (zum Vergleich 2007:
12.500 Mitglieder).
Das Scoring System
Vergleichbar mit BREEAM ist auch die LEED-Zertifizierung das Ergebnis eines Scoring-Prozesses,
wobei durch Erfüllung vorgegebener Kriterien und
Erzielen definierter Benchmarks Punkte (Credits)
erworben werden. Durch Summierung der erzielten Credits, wird ein Gesamtergebnis ermittelt,
welches entsprechend erreichter Punktzahl zum
7
„Regional Priority Credits“ beziehen sich auf
die lokale Umweltperformance von Objekten.
Sie sind derzeit nur bei Objektzertifizierung in
den USA zu erreichen, d.h. sie können bei der
Zertifizierung in hiesigen Märkten nicht geltend
gemacht werden.
LEED – Hauptkriteriengruppen/Prozentuale Gewichtung*
NC/CS
EBOM
CI
25 %
24 %
19 %
9 %
13 %
10 %
Energieeffizienz und Atmosphärenschutz
(Reduktion von Emissionen)
34 %
32 %
34 %
Schonender Material- und Ressourceneinsatz
12 %
9 %
13 %
Verbesserung der Raumluftqualität
11 %
14 %
16 %
Nachhaltige Wahl und Bewirtschaftung
von Baustelle und Baugrund
effizienter Wasserverbrauch
Innovation in Entwurf und Umsetzung
[Regionale Überperformance7]
5 %
6 %
6 %
[4 %]
[4 %]
[4 %]
* LEED Hauptkriteriengruppen, prozentuale Gewichtung bei LEED für Neu-(NC), Roh-(CS) und Bestandsbauten (EBOM)
sowie gewerblichen Innenausbau (CI)
Quelle: nach USGBC
8 Ankerpunkte der Nachhaltigkeit • 2011
Ausblick – LEED
Seit Mitte 2006 erfreut sich der USGC eines bemerkenswerten Zulaufs. Zahlreiche internationale
Großkonzerne beschlossen seither die Projektierung oder Sanierung ihrer Niederlassungen nach
dem US Standard. Trotz dieses Erfolgs wurde begründete Kritik am System geäußert. Die überarbeitete Version LEED v3 (seit April 2009) geht hierauf durch eine differenziertere Bewertung der
energetischen Performance ein. Lokale Klima- und Umweltfaktoren wurden dabei bislang nur in
sämtlichen US Bundesstaaten, seit wenigen Monaten aber auch weltweit mit in die Nachhaltigkeitsbewertung einfließen (Regional Priority Credits). Die Zusammenarbeit des USGBC mit anderen
Green Building Councils verweist darauf, dass künftige LEED Versionen weltweit einheitliche Parameter zur Erfassung von Lebenszyklus-Kosten und CO2 Emissionen beinhalten werden.
Zertifikat in den Klassen „Certified“ (niedrigste) bis
„Platinum“ (höchste Auszeichnung) vergeben wird.
Zur Erlangung einer solchen Zertifizierung müssen
in den Hauptkategorien bestimmte Grundvoraussetzungen (prerequisites) erfüllt werden.
Entsprechend BREEAM wird auch LEED in verschiedenen Applikationen angeboten. Alle derzei-
tig bedeutenden LEED Systeme (siehe Tabelle
unten) gründen ihre jeweilige Bewertung stets auf
folgenden 6 Hauptkriteriengruppen, die sich entspr. der Systemapplikation unterschiedlich stark in
der Gesamtbewertung niederschlagen. Die Systeme unterscheiden sich dabei jedoch in der Anzahl
und Gewichtung der unter diesen Hauptgruppen
zusammengefassten Kriterien.
LEED Systemapplikationen für gewerblichen Hochbau
LEED System
Zielobjekte
Zertifizierung
New Construction (NC)
Neubauprojekte/grundlegende
Sanierung
von grundlegenden Baumaßnahmen an
der Gebäudesubstanz, und Technischen
Gebäudeausstattung; geeignet während
Entwurfs- und Bauphasen bei
Spekulationsobjekten sowie Eigennutz
Core & Shell (CS)
Neubauprojekte
als Tool für Architekten, Baufirmen,
Projektmanager die zwar Kontrolle über
Entwurfs- und Erstellungsphasen, nicht
aber über die spätere Ausstattung zur
Nutzung haben.
Existing Buildings:
Operations & Maintenance
(EBOM)
Bestandsimmobilien
von geringeren Renovierungs- und
Sanierungsmaßnahmen mit Fokus auf
betriebliche Optimierung, insb. durch
Bewertung von Gebäudebetrieb,
-management und –wartung
Commercial Interiors (CI)
Einzelflächen
einzelner Bestands- oder Mietflächen
Quelle: nach USGBC
9 Ankerpunkte der Nachhaltigkeit • 2011
LEED in Europa (zertifizierte/registrierte Objekte)
114
BE Belgien
MT Malta
80
BG Bulgarien
NO Norwegen
DK Dänemark
AT Österreich
70
DE Deutschland
PL Polen
EE Estland
PT Portugal
FI Finnland
RO Rumänien
FR Frankreich
RU Russland
GR Griechenland
SE Schweden
40
UK Großbritannien
SK Slovakei
NL Holland
SI Slowenien
30
IE Irland
ES Spanien
60
50
IL
20
10
0
Israel
CZ Tschechische Rep.
IT Italien
TR Türkei
LU Luxembourg
HU Ungarn
Registrierungen
BE BG DK DE EE FI FR GR UK NL IE IL IT LU MT NO AT PL PT RO RU SE SK SI ES CZ TR HU
Zertifikate
Quelle: nach GBCI, 07/2011
LEED
Vorteile
Nachteile
transparentes, überschaubares Scoring Modell
Eintrittsbarrieren (Benchmarks) bei Priorität absoluter Standards über
relative Verbesserungen der Performance
70
Anwendbarkeit auf große Immobilienbestände, dabei Schaffung von
Vergleichbarkeiten
60
mögliche Selbst-Zertifizierung und somit Sammlung von hauseigenen
Erfahrungen für künftige Bewertung
50
schnelle und preiswerte Umsetzung bei Bewertung größerer Bestände
40
durch eigene Bewertungs-Teams
Belgien
FI
Finnland
FR
Frankreich
eingeschränkte Berücksichtigung rechtlicher, klimatischer
und
NL
Holland bei bereits
geographischer Besonderheiten vor Ort; gute Endergebnisse
IE
Irland
vorhandenen hohen Standards vor Ort (bspw. Deutschland)
bedingt
IT
Italien
fragliche Akzeptanz
LU
Luxembourg
unregelmäßige, nicht Systemimmanente Aktualisierungen
Flexibilität bei Sammlung von Credits zum Erreichen eines gewünschten
30
Gesamtergebnisses
große internationale Akzeptanz, internationales Branding
20
Stufenweise Ausbildung über LEED Green Associate (LEED GA) zum
LEED Accredited Professional (LEED AP): Zeit – freie Terminierung
(online-basierte Prüfung), Kosten – LEED GA: 235 USD,
10
LEED AP: 435 USD (inkl. Ausbilungsmaterial); nachteilig: seit Juni 2009
stufenweise Einführung obligatorischer Fortbildungskurse zum Erhalt
0 LEED AP Status (Credit Maintenance Program);
des
BE DE FI
FR
NL
IE
IT LU AT
PL PT
BE
mögliche Verbesserung des Gesamtergebnisses trotz möglicher
DE
Deutschland
Umgehung ökologisch nachhaltiger Maßnahmen
AT
Österreich
PL
PT
Polen
Portugal
RU
SE
Russland
Schweden
ES
Spanien
CZ
TR
Tschechische Republik
Türkei
HU
Ungarn
Registrierungen
RU
SE
ES
CZ
TR
HU
Zertifikate
10 Ankerpunkte der Nachhaltigkeit • 2011
Portrait DGNB
Seit ihrer Gründung im Juni 2007 hat es sich die Deutsche Gesellschaft Nachhaltiges Bauen (DGNB) zur
Aufgabe gemacht, Inhalte und Lösungsansätze für eine umwelt- und ressourcenschonende sowie wirtschaftlich rentable Planung, Ausführung und Nutzung von Lebensräumen aufzuzeigen. Neben ökologischen und ökonomischen Qualitäten sollen zudem Gesundheit, Komfort und Leistungsfähigkeit der
Nutzer, d.h. soziale Qualitäten gefördert werden. Zur Erreichung dieser Ziele bietet die DGNB seit Anfang 2009 das Deutsche Gütesiegel Nachhaltiges Bauen an.
Hintergrund
Das Deutsche Gütesiegel konnte sich innerhalb
weniger Monate als das führende nationale System für die Bewertung nachhaltiger Qualitäten im
Hochbau etablieren. Die breite Marktakzeptanz
wurde nicht zuletzt durch das entschiedene Auftreten der freiwirtschaftlichen DGNB Mitglieder
beschleunigt. Seither wurden 62 Neubauten (wovon 41 Büro- und 18 Industrie- und Handelimmobilien) nach dem DGNB Standard zertifiziert. 146
weitere Objekte befinden sich derzeit (07/2011)
im Zertifizierungsprozess und streben ein Zertifikat, bzw. Vorzertifikat in Gold, Silber oder Bronze
an (siehe Grafik Seite 11). Dem Deutschen Gütesiegel eilt der Nimbus deutscher Ingenieurskunst
voraus. Seine Systematik bietet insb. Architekten
und ausführenden Unternehmen eine Plattform
ihr Können unter Beweis zu stellen. Dies trifft
vornehmlich bei Erstellung und Sanierung zu.
Weniger ausgeprägt ist die DGNB Bewertungsmethode in Hinblick auf die Bestandsperformance. Erste Pilotzertifizierungen wurden zwar
auch an Bestandsbauten durchgeführt. Doch der
Schwerpunkt des DGNB Systems liegt deutlich
auf Seiten der Erstellung und Projektplanerischen Qualitäten.
Die Gründung der DGNB geht vornehmlich auf die
Initiative von Ingenieuren und Architekten zurück.
DGNB – Hauptkriteriengruppen*
ökonomische Qualität
22,5 %
ökologische Qualität
22,5 %
soziale Qualität
22,5 %
technische Qualität
22,5 %
Prozessqualität
10 %
Standortqualität
N/A
* DGNB Hauptkriteriengruppen, prozentuale Gewichtung bei LEED für
Neu-(NC), Roh-(CS) und Bestandsbauten(EBOM) sowie gewerblichen
Innenausbau (CI).
Quelle: nach USGBC
Vergleichbar BRE und USGBC gilt auch die DGNB
somit als Interessensvereinigung von Unternehmen und Verbänden die vorrangig in der Planung
und Erstellung heimisch sind. Doch hat sich die
Mitgliederstruktur durch Eintritt u.a. von Finanzdienstleistern, Investoren, Makler- und Beraterfirmen sowie Körperschaften der öffentlichen Hand
in den vergangenen Monaten deutlich erweitert.
Die Gesellschaft zählte im August 2009 über 660
Mitglieder.
Scoring System
Wie die anderen Systeme basiert auch die DGNB
Zertifizierung auf einer Scoring-Systematik. In diesem Fall umfasst der Bewertungskatalog rund 50
Kriterien, die in 5 Hauptgruppen unterteilt werden.
Hinzu treten 6 Kriterien zur Standortbewertung,
die jedoch nicht in das Endergebnis einfließen,
sondern separat ausgewiesen werden.
DGNB Systemvarianten
• Neubau Büro/Verwaltung
• Bestand Büro/Verwaltung
• Neubau Bildungsbauten
• Neubau Handelsbauten
• Neubau Industriebauten
• Neubau Wohnen
• Neubau Hotels
• Stadtquartiere
• Neubau Mischgenutzte Gebäude
Ein maßgeblicher Unterschied zwischen dem
Deutschen Gütesiegel und den angloamerikanischen Konkurrenten besteht in der Erweiterung
der Bewertungsmatrix um ökonomische, technische, Prozess- und Standortqualitäten, welche
über die britischen und amerikanischen „Green
Building“-Standards hinausgeht. Technische und
Prozessqualitäten gelten hierbei als Quer-
11 Ankerpunkte der Nachhaltigkeit • 2011
Ausblick – DGNB
Dank Kooperationsabkommen zwischen der DGNB und lokalen Partnerorganisationen ist das
DGNB Siegel in 18 Ländern erhältlich. Ersten Zertifizierungen in Österreich und Luxemburg, starkem Interesse seitens DGNB Mitgliedern am Export ihrer Ingenieur- und Architektenleistung und
grundsätzlicher Eignung des Systems für den Auslandseinsatz, steht eine starke internationale Präsenz des Deutschen Gütesiegels zügig zu erwarten. In Deutschland wird eine vermehrte Anwendung des Gütesiegels bei Bauprojekten und Sanierungsmaßnahmen bei öffentlichen Liegenschaften ihre Wirkung auf dem Immobilienmarkt nicht verfehlen. Auf Dauer kritischer gestaltet sich die
Einstellung der deutschen Wohnungswirtschaft zum Thema Zertifizierung, da dort erhebliche soziale
und politische Aspekte berücksichtigt werden müssen. Aufgrund der Dominanz der Baubranche in
der DGNB wird sich die künftige Bestandsbewertung wie bereits bei den Neubauversionen stark an
Materialität und Prozessen festmachen. Mit einer differenzierten Bewertung von Asset-, Propertyund Facilitymanagement Qualitäten ist im Rahmen der DGNB Bewertung nur bedingt zu rechnen.
schnittsfunktionen, die in die Nachhaltigkeitsbewertung der drei Hauptgruppen – Ökonomie,
Ökologie und Soziales hineinwirken.
Durch Integration von Lebenszykluskostenanalyse, Ökobilanzierung von Baustoffen und Prozessen, Analyse werterhaltender Qualitäten (bspw.
Raumflexibilität, Drittverwendungsmöglichkeit)
und explizite Ausweisung von Standortqualitäten,
erfährt das System zwar einerseits eine höhere
Komplexität als seine angloamerikanische Konkurrenz. Doch viele DGNB Kriterien greifen auf
etablierte deutsche (DIN) und europäische (CEN)
Qualitäts- und Prozessnormen zurück. Aufgrund
dieser Verankerung fungiert der DGNB-Zertifizierungsprozess neben der Erfassung der Nachhaltigkeitsperformance zudem als Qualitätssicherung bei Planung, Bau und Bewirtschaftung von
Gebäuden. In diesem Zusammenhang spielt
DGNB Systematik
auch die Vorzertifizierung eine bedeutende Rolle.
Als Absichtserklärung des Bauherrn eine bestimmte Güteklasse für das Objekt erreichen zu
wollen, dient das Vorzertifikat Planern und ausführenden Unternehmern als Bemessungsgrundlage für die umzusetzende Qualität.
Seit Mitte 2009 wird das Deutsche Gütesiegel
im Ausland als „Direktzertifizierung“, d.h. unter
Verwendung deutscher Normen oder unter Anpassung an die jeweiligen länderspezifischen
Bauvorschriften und Standards angewendet.
Im letzteren Fall erfolgt die Dokumentation auf
Basis der im jeweiligen Land erforderlichen
Daten. Im Vergleich zu BREEAM und LEED
verfügt das deutsche Siegel über systemische
Fähigkeiten sich zügig und preisgünstig im
ausländischen Immobilienmarkt anwenden
zu lassen.
12 Ankerpunkte der Nachhaltigkeit • 2011
DGNB
Vorteile
Nachteile
Systemrückgriff auf etablierte Planungs- und Bauvorschriften/Normen
geringe internationale Marktdurchdringung
neben Nachhaltigkeitsbewertung somit zugleich Qualitätsüberwachung
während Planungs- und Erstellungsphase
nur für Büro-/Verwaltungsneubau vorhanden
zunehmende Anerkennung durch staatliche Stellen (Bau-, Planungs-,
Umweltämter)
Systemapplikationen für Bestand, Einzelhandel, Industrie- und Wohnbauten
erst in Aufbau oder Pilotierungsphase
Integration ökonomischer (Lebenszyklusanalyse, Werterhalt) sowie technischer, Prozess- und Standortqualitäten (letztere separat ausgewiesen)
Keine Systemapplikation für Bewertungen größerer Immobilienbestände /
Portfolios
Grundlegende Eignung der Bewertungssystematik für den Auslandseinsatz
nötige Einschaltung externer Auditoren (Ingenieure, Architekten, etc.)
Ausbildung zum DGNB Auditor: Zeit – mind. 100h Präsenz,
direkte Akkreditierung nur für Ingenieure, Architekten, Energieberater,
u.ä.mit mind. 4 Jahren Berufserfahrung; Kosten – zw. 3.700 Euro (Mitglied)
und 6.300 Euro (Nicht-Mitglied)
DGNB in Deutschland, Big 7 Standorte
Quelle: nach DGNB: 07/2011
13 Ankerpunkte der Nachhaltigkeit • 2011
BEURTEILUNG UND AUSBLICK
Dank Etablierung der Zertifizierungssysteme wurde die Komplexität der Nachhaltigkeit erstmalig für die Interessen der Immobilienwirtschaft
umsetzbar, kommunizierbar und marktrelevant. BREEAM, LEED und DGNB greifen dabei auf Scoring-Modelle unter Nutzung definierter Kriterienkatalog, Punktvergabe und aggregierter Endbenotung zurück. Sie streben danach sowohl internationalen (grenzübergreifende Vergleichbarkeit) als auch lokalen Erfordernissen (Marktgeschehen, Gesetzgebung) zu entsprechen. Methodische und inhaltliche Differenzen
werden durch internationale Absprachen und Weiterentwicklung von Systemvarianten verringert.
Aufgrund ihrer systemischen und inhaltlichen Verwandtschaft versuchen sich die Systeme durch Ansprache unterschiedlicher Kundengruppen gegeneinander abzugrenzen. Differenzen sind daher neben
dem Aufbau und Inhalt der Systeme in der Marktpositionierung der Systeme zu finden. So empfiehlt
sich bspw. BREEAM Entwicklern und Betreibern
von Shopping Centern und Mischnutzimmobilien,
während LEED Firmen mit großem ökologischem
Fußabdruck (Energie-, Chemie-, Transportunternehmen, etc.) und starkem sozialen Durchgriff
(Banken, Versicherungen, etc.) als geeignetes Mittel im Rahmen der ethischen Unternehmensführung
angeboten wird8. Das Deutsche Gütesiegel wiederum profiliert sich als Garant für hochwertige Qualität
bei Planung und Erstellung. In kommenden Monaten werden sich die Systeme in Form weiterer Systemvarianten und adjustierten Bewertungsschemata der Frage der Bestandsbewertung (nachhaltiges
Property/Facility Management, Green Procurement,
Betriebskonzepte, etc.) annehmen. Mit BREEAM InUse und LEED EBOM ist eine erste Generation derartiger Systemapplikationen zur Verfügung gestellt
worden. Die DGNB lieferte kürzlich eine Bestandsvariante nach. Während sich, je nach Standort,
Nachhaltigkeitszertifizierung im als Standard durchsetzte, ist diese Entwicklung bei der Bestandsbewertung nicht ohne weiteres anzunehmen. Dennoch wird die Hinwendung zur Bestandsproblematik
deutliche Konsequenzen nach sich ziehen:
• Die Bestandsbewertung wird zu einer verstärkten
Konkurrenz der Systeme führen.
• Sofern sich diese Instrumente am Markt durchsetzen, werden sich insb. institutionelle Investoren, Bestandshalter (bspw. Immobilienfonds) und
Assetmanager intensiver mit der Nachhaltigkeitsbewertung auseinandersetzen.
• BRE, USGBC und DGNB werden durch die Bestandsbewertung eine erweiterte Rolle in der Immobilienwirtschaft einnehmen, die sich durch
künftige Überarbeitung der Systeme auch in
deren Qualität widerspiegeln wird.
Durch die Bestandsbewertung werden Nachhaltigkeitszertifikate ihrer Funktion als Orientierungshilfe
und Ankerpunkt auf den sich rasch ändernden Immobilienmärkten künftig gerecht werden.
8
Piet Eichholtz, Nils Kok, John M. Quigley,
Why Companies Rent Green: CSR and the
Role of Real Estate, Maastricht/NL, Berkeley/
Ca, Januar 2009
Ausblick Zertifizierung
In kommenden Monaten werden sich die Systeme in Form weiterer Systemvarianten und adjustierten Bewertungsschemata der Frage
der Bestandsbewertung (nachhaltiges Property/Facility Management, Green Procurement, Betriebskonzepte, etc.) annehmen. Mit
BREEAM Management & Operation und LEED EBOM wird eine derzeit noch wenig ausgereifte Generation derartiger Systemapplikationen zur Verfügung gestellt. Der Aufbau eines DGNB Systems für Bestandsbauten ist in Bearbeitung. Die Hinwendung zur Bestandsproblematik wird folgende Konsequenzen nach sich ziehen:
• Die Zertifizierungssysteme werden im Zuge der Erarbeitung marktfähiger Instrumente zur Bestandsbewertung in eine verstärkte Konkurrenz zueinander treten.
• Sobald diese Instrumente sich am Markt durchsetzen, werden sich insb. institutionelle Investoren, Bestandshalter und Immobilienfonds intensiver mit der Nachhaltigkeitsbewertung auseinandersetzen.
• BRE, USGBC und DGNB werden durch die Bestandsbewertung eine erweiterte Rolle in der Immobilienwirtschaft einnehmen, die sich
durch künftige Überarbeitung der Systeme auch in deren Qualität widerspiegeln wird.
Durch die Bestandsbewertung werden Nachhaltigkeitszertifikate ihrer Funktion als Orientierungshilfe und Ankerpunkt auf den sich rasch
ändernden Immobilienmärkten künftig gerecht werden.
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