Bauleitplanung der Stadt Limburg

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Anlage 2
Kreisstadt Limburg a. d. Lahn – Der Magistrat
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
„Pflege- und Betreuungszentrum Mensfelder Straße“
im Stadtteil Lindenholzhausen
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB
Planstand: Januar 2013
Entwurf zur öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB
Bearbeiter: Hendrik Christophel
Breiter Weg 114 35440 Linden
T 06403 95030 F 06403 9503 30
email: hendrik.christophel@seifert-plan.de
PLA NUNGSGR UP PE
PROF. DR. V. SEIFERT
Bauleitplanung der Kreisstadt Limburg a. d .Lahn
Bebauungsplan mit integriertem Vorhaben- und Erschließungsplan
PLA NUNGSGR UP PE
Inhaltsverzeichnis
1.
1.1
1.2
Veranlassung, Ziele, Rahmenbedingungen
Vorhabenträger und Vorhaben
Gründe für die Standortwahl, Bedarfsermittlung
2.
Räumliche Lage des Geltungsbereichs
3.
3.1
3.2
3.3
3.4
3.4.1
3.4.2
3.4.3
3.4.4
Übergeordnete Planungen und sonstige Vorgaben
Regionalplan Mittelhessen 2010
Gesamtflächennutzungsplan der Stadt Limburg a. d. Lahn
Landschaftsplan
Öffentlich-rechtliche Bindungen
Altlastenverdächtige Flächen oder Altstandorte
Bergbau
Bodendenkmäler
Verkehr
4.
4.1
4.2
4.3
Bestand
Derzeitige Nutzung
Bestand der Nachbarbebauung
Baugrund
5.
5.1
5.2
5.2.1
5.2.2
5.2.3
5.2.4
5.2.4.1
5.2.4.2
5.2.4.3
5.3
5.4
5.5
Wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplans
Aufstellungsverfahren
Städtebauliche Festsetzungen
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung
Überbaubare Grundstücksflächen, Bauweise
Erschließung
Verkehrliche Erschließung
Ruhender Verkehr
Ver- und Entsorgung
Immissionsschutz
Naturschutz und Landschaftspflege
Artenschutz
6.
Bodenordnung
7.
Kosten
Anlagen:
-
Geräuschimmissionsprognose P 12054, GSA Limburg vom 09.10.2012
Geotechnischer Bericht, Institut für Geotechnik Dr. Jochen Zirfas,
Limburg vom 15.10.2008
Artenschutzrechtliche Vorprüfung zum B-Plan „Mensfelder Straße“,
Biologische Planungsgemeinschaft Hüttenberg vom 20.06.2011
Schattengutachten, Büro Prof.Seifert, Linden vom Dezember 2011
Planstand: Januar 2013, Entwurf zur öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB
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1. Veranlassung, Ziele, Rahmenbedingungen
1.1.
Vorhabenträger und Vorhaben
Vorhabenträger ist die Cura Sana Bauträger GmbH & Co.KG, die ihren Sitz in Bad Camberg hat.
Das für das Pflege- und Betreuungszentrum vorgesehene Grundstück liegt in 65551 LimburgLindenholzhausen, Mensfelder Straße 15/1-6 und hat die Grundbuchbezeichnung: Grundbuch
Lindenholzhausen Blatt 1924 beim Amtsgericht Limburg, Gemarkung Lindenholzhausen, Flur 68,
Flurstück Nr. 35/13.
Das gesamte Bauvorhaben umfasst den Neubau eines teilunterkellerten, dreigeschossigen
Altenpflegeheims (als Haus 1 auf dem Vorhaben- und Erschließungsplan gekennzeichnet) mit
94 Pflegeplätzen in Einzelzimmern und vier dreigeschossigen Wohngebäuden (Haus 2 bis 5) mit
insgesamt 55 seniorengerecht ausgestatteten Wohnungen sowie einer Tagespflegestation mit ca.
15 Plätzen im Erdgeschoss von Haus 2 und einem Pavillon für Gemeinschaftsflächen (Haus 6) und
die gesamten Außenanlagen mit Wirtschaftshof und Stellplätzen.
Damit kann das gesamte Leistungsspektrum der Cura Sana-Pflegedienste abgedeckt werden:
-
ambulante Pflege,
betreutes Wohnen,
-
Tagespflege,
-
stationäre Pflege,
-
Kurzzeitpflege,
-
Hausnotruf,
-
Menüservice,
-
Fahr- und Begleitdienste sowie
-
Beratung pflegender Angehöriger
Die Maßnahme dient der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung in der bebauten Ortslage von
Lindenholzhausen und berücksichtigt die maßgeblichen Anforderungen und Belange nach § 1 Abs.
6 BauGB.
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1.2.
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Gründe für die Standortwahl, Bedarfsermittlung
Hinsichtlich der Gründe für die Einrichtung eines Pflege- und Betreuungszentrums in LimburgLindenholzhausen ist zuerst das Angebot an stationären Pflegeplätzen am Standort Limburg
maßgeblich. Aktuell gibt es fünf Pflegeheime mit insgesamt 337 Plätzen.
Einzugsgebiet
Lindenholzhausen hat als Stadtteil von Limburg ca. 3.400 Einwohner.
Das Einzugsgebiet für die Einrichtung bezieht sich auf die Stadtteile Dietkirchen, Eschhofen,
Limburg-Stadt, Lindenholzhausen und Linter, sowie auf die benachbarten Ortschaften
Mensfelden und Nauheim der Gemeinde Hünfelden. Insgesamt umfasst das Einzugsgebiet damit
ca. 32.000 Einwohner (Stand 31.12.2007)
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Definiertes Einzugsgebiet der Einrichtung
Neben dem aktuellen Angebot und dem definierten Einzugsgebiet sind die demographischen Werte in
Bestand und Entwicklung weitere Entscheidungsfaktoren für den Ausbau des Standorts:
Demographische Situation und Entwicklung in Limburg
Altersstruktur der Bevölkerung von Limburg an der Lahn
25000
21884
Anzahl
20000
15000
10000
5000
0
6693
1977
<6
3170
6-15
15-65
65<
Alter
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Prognostizierte Veränderungen der Bevölkerung in
Limburg an der Lahn zwischen 2002 und 2020
35%
35%
30%
25%
20%
15%
15%
15%
10%
11%
5%
0%
45-60
60-65
65-75
75 >
Alter
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadtverwaltung Limburg. http://www.limburg.de. (17.03.2010) (Abb.8),
Altersstruktur der Bevölkerung Limburg an der Lahn
der über 65-jährigen
2500
2213
2043
Anzahl
2000
1500
1371
1066
1000
500
0
65-70
70-75
75-80
80<
Alter
Quelle: Eigene
Darstellung nach Angaben der Stadtverwaltung Limburg „Alterspyramide“. http://www.limburg.de/Wirtschaft/Statistik/
(17.03.2010) (Abb.10)
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Der Anteil der potenziell relevanten Zielgruppe der Einwohner von 65 Jahren und älter liegt in Limburg
an der Lahn mit 19,72% über dem Niveau des Landkreises Limburg-Weilburg mit 19,28%.
Weiterhin wird für das definierte Einzugsgebiet ein hoher Anstieg der Gruppe der über 75-Jährigen
prognostiziert.
Auch ist aufgrund der zurückliegenden Jahre davon auszugehen, dass sich die Wanderungssalden der
über 65-Jährigen für den Landkreis Limburg-Weilburg durchweg positiv darstellen. Der
durchschnittliche Wanderungsgewinn in dieser Altersgruppe beträgt dabei 70 Personen im Jahr.
Die Gesamtbevölkerungszahl im definierten Einzugsgebiet wird bis 2025 um ca. 4% ansteigen und in
der Folge in etwa dieses Niveau halten.
Ebenso wie die steigende Gesamteinwohnerzahl wächst auch die Anzahl der älteren
Bevölkerungsgruppen deutlich. Die Gruppe der Hochaltrigen (85 Jahre und älter) verzeichnet dabei
üblicherweise die größten prozentualen Zuwächse.
Eine wichtige Kenngröße liegt in dem prozentualen Verhältnis von Alter und Pflegebedürftigkeit, aus
dem sich letztlich der zu ermittelnde Bedarf ableitet. Als Richtwert gelten ca. 20% der Einwohner ab 80
Jahren. Gemäß der Annahme, dass 20% der über 80-Jährigen potenzielle Nachfrager sind, ergibt sich
für den Zeitpunkt eines geplanten Markteintritts ein rechnerischer Bedarf von ca. 443 (20% von 2213
Personen über 80 Jahre) für das definierte Einzugsgebiet. Aufgrund des bis 2025 zunehmenden
Volumens in der relevanten Bevölkerungsgruppe ergeben sich nachfolgend rechnerisch sukzessive
weiter steigende Bedarfszahlen.
Ausgehend von dem rechnerischen Bedarf von 443 Plätzen zeigt sich anhand der Grafik auf Seite 4,
dass diesem Bedarf momentan fünf Pflegeheime mit einem Angebot von 337 vollstationären
Pflegeplätzen gegenüberstehen. Daraus lässt sich schlussfolgern, dass in diesem Fall eine momentan
unbefriedigte Nachfrage von ca. 106 vollstationären Pflegeheimplätzen existiert.
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2.
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Räumliche Lage des Geltungsbereichs
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt südlich des Ortskerns von Lindenholzhausen und östlich
angrenzend an den Geltungsbereich des Bebauungsplans „Mensfelder Straße“. Er befindet sich
– nördlich des Gewerbegebiets „Brunnenstraße“,
– östlich der Mensfelder Straße,
– südlich der Frankfurter Straße sowie
– westlich der freien Feldflur.
Er besitzt eine Größe von ca. 0,9 ha.
Quelle: google-earth mit ALK-Daten überlagert
Der Geltungsbereich wurde im Laufe des Verfahrens um den landwirtschaftlichen Weg im Nordosten
des Vorhabens erweitert.
3.
Übergeordnete Planungen und sonstige Vorgaben
3.1
Der Regionalplan Mittelhessen 2010 weist die plangegenständliche Fläche als Vorbehaltsgebiet
Landwirtschaft aus. Innerhalb der Vorbehaltsgebiete für Landwirtschaft sind kleinflächige Maßnahmen
im Anschluss an die bebaute Ortslage zulässig, sofern die überlagernden Ausweisungen beachtet
werden.
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Der Planbereich ist durch die alte Sportplatzanlage bereits vorbelastet und von Bebauung umgeben.
Durch die geplante Bebauung sind keine erheblichen Beeinträchtigungen der bereits eingeschränkten
Funktionen des regionalen Grünzugs zu erwarten. Die Planung ist mit den Erfordernissen des
Regionalplans vereinbar.
3.2
Gesamtflächennutzungsplan der Stadt Limburg a. d. Lahn
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan von 1983 stellt eine Grünfläche mit Zweckbestimmung
Sportplatz dar.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB wird der Flächennutzungsplan nach Rechtskraft des Bebauungsplans
der Innenentwicklung im Wege der Berichtigung angepasst werden.
3.3
Landschaftsplan
Der Landschaftsplan der Kreisstadt Limburg a. d. Lahn von 1997 stellt das Plangebiet in der
Bestandskarte als Grünfläche mit Zweckbestimmung „Sportplatz“ dar.
In der Entwicklungskarte des Landschaftsplans wird als Zielaussage der Erhalt der das Plangebiet nach
Süden begrenzenden Baumreihe dargestellt:
Quelle: Landschaftsplan der Stadt Limburg a. d. Lahn, Entwicklungskarte
Seite: 9
3.4
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Öffentlich-rechtliche Bindungen
3.4.1 Altlastenverdächtige Flächen oder Altstandorte
In der Stellungnahme des Dezernats „Altlasten, Grundwasserschadensfälle, Bodenschutz“ ist vom
Regierungspräsidium Gießen auf das Altlasten-Informationssystem des Landes Hessen hin, in dem ein
„Altstandort ehem. Wehrmachtslager Lindenholzhausen, Mensfelder Straße 17“ enthalten sei.
Das dem vermuteten Altstandort zugeordnete Altflächen-Informationsblatt beinhaltet, dass eine erste
Überprüfung erfolgt und der Standort mit der heutigen gültigen Adresse und den Koordinaten
lokalisiert sei. Damit befindet sich die Fläche außerhalb des Plangebiets.
Zu dem Anfangsverdacht führte eine Einzelfallrecherche mit „vertiefter Aktenauswertung,
Ortsbegehung, Karten- und Luftbildauswertung, Zeitzeugenbefragung u.ä., die jedoch für eine
Bewertung nicht ausreichen, weswegen weitere Untersuchungen notwendig seien.
Der Empfehlung zur Sammlung weiterer Informationen als Grundlage für die umwelttechnische
Beurteilung des Standorts ist im Rahmen des Planaufstellungsverfahrens gefolgt worden.
Eine historische Nutzungsrecherche durch Einschaltung von Zeitzeugen und dem Ortsbeirat erbrachte
keinerlei Hinweise auf eine Nutzung der Fläche als ehemaliges Wehrmachtslager. Deutlicher wurde dies
noch durch eine umfangreiche Internet-Recherche, bei der auf keiner der einschlägigen Seiten auch
nur der geringste Hinweis auf den Standort Lindenholzhausen zu finden war.
Für das Plangebiet liegt ein geotechnischer Bericht des Instituts für Geotechnik von Dr. Jochen Zirfas
vom 15.10.2008 vor. Auf Basis von Feld- und Laboruntersuchungen sind Ausführungsempfehlungen zur
Erschließung und Bebaubarkeit zusammengestellt worden. Die anstehenden Böden wurden einer
abfall- und umwelttechnischen Untersuchung nach den LAGA-Richtlinien unterzogen. Danach ergaben
sich keine Hinweise auf eine stillgelegte militärische Anlage, auf der mit umweltrelevanten Stoffen
umgegangen worden sein könnte.
Dennoch werden aufgrund dieser Vermutung Erd- und Tiefbauarbeiten gutachterlich begleitet werden,
um mögliche Beeinträchtigungen auszuschließen.
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3.4.2 Bergbau
Nach Aussagen des Regierungspräsidiums Gießen, Staatliches Umweltamt Wetzlar, wird der
Geltungsbereich des Bebauungsplanes von einem Bergwerksfeld überdeckt, in dem bergbauliche
Untersuchungsarbeiten durchgeführt wurden. Bei Baumaßnahmen ist daher auf Spuren ehemaligen
Bergbaus zu achten, gegebenenfalls sind bauliche Sicherungsmaßnahmen zu treffen.
3.4.3 Bodendenkmäler
Nach dem Landesamt für Denkmalpflege können bei Erdarbeiten jederzeit Bodendenkmäler und
Fundgegenstände entdeckt werden. Diese sind nach § 20 Hessisches Denkmalschutzgesetz
unverzüglich zu melden. Funde und Fundstellen sind in unverändertem Zustand zu erhalten und zu
schützen.
3.4.4 Übergeordneter Verkehr
Das Plangebiet grenzt innerhalb der straßenrechtlichen Ortsdurchfahrt im Westen an die L 3448
„Mensfelder Straße“ und wird über die Erschließungsstraße hieran angebunden. Die leistungsgerechte
und verkehrssichere Erschließung des Plangebiets wird nach den geltenden Regelwerken gewährleistet.
Die von der Straßenbauverwaltung einmal untersuchte Variante 3 einer möglichen Ortsumfahrung von
Lindenholzhausen im Zuge der B 8 ist nach Rechtskraft des Bebauungsplans nicht mehr umsetzbar.
Ansprüche auf Schallschutzmaßnahmen gegenüber dem Baulastträger der angrenzenden
übergeordneten Hauptverkehrsstraße L 3448, Hessen Mobil, Straßen- und Verkehrsmanagement in
Dillenburg, können nicht geltend gemacht werden.
3.4.5 Versorgungsleitungen
Zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist
die Verlegung neuer Telekommunikationslinien erforderlich. In allen Straßen und Gehwegen
sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m
für die Unterbringung der Telekommunikationslinien vorzusehen.
Zu Gunsten der EVL und der Kreisstadt Limburg a. d. Lahn sowie deren Rechtsnachfolger sind Geh-,
Fahr- und Leitungsrechte für Ver- und Entsorgungsleitungen festgesetzt und gesichert worden.
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4.
4.1
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Bestand
Derzeitige Nutzung
Das Plangebiet ist unbebaut und liegt derzeit brach. Lediglich am südlichen Rand der Geltungsbereichsgrenze befindet sich ein im äußersten Osten des Plangebiets auslaufender Wall, der mit Bäumen und
Sträuchern bestockt ist. Knapp südlich unterhalb dieses Walls befindet sich ein in großen Teilen
abgängiger Zaun, der ursprünglich der Abgrenzung des Sportplatzgeländes diente. Von hier aus fällt
der Wall von einem bis viereinhalb Metern zu dem das Grundstück nach Süden begrenzenden örtlichen
Weg ab. In diesem Bereich unterhalb des Zauns befindet sich die Mehrzahl der eingemessenen Bäume.
Nach Norden hin streicht der Wall – weit weniger steil – von einem halben bis zu ca. eineinhalb Metern
aus. Diese Flächen sind mit Gras bedeckt und weisen keine Baum- oder Strauchstrukturen auf.
4.2
Bestand der Nachbarbebauung
Nach Norden und Nordosten hin grenzt Wohn- und Mischbebauung mit überwiegend ein- bis
zweigeschossigen Gebäuden an, westlich das Mischgebiet „Mensfelder Straße“. Nach Süden schließen
sich innerörtliche Freiflächen sowie Teile einer Geflügelzuchtanlage an, nach Osten Grünland, das in
seinem nördlichen Teil mit Bäumen und Sträuchern bestanden ist.
4.3
Baugrund
Die örtlichen Bodenverhältnisse wurden durch ein Bodengutachten des Instituts für Geotechnik Dr.
Jochen Zirfas vom 15. Oktober 2008 ermittelt. Es handelt sich in der Deckschicht um eine künstliche
Auffüllung, die keine ausreichende Tragfähigkeit besitzt. Die nicht unterkellerten Baukörper sind
deshalb über ein setzungsminimierendes und –vereinheitlichtes Bodenpolster zu gründen. Aufgrund
des hoch anstehenden Grundwassers ist die Ausbildung der erdberührenden Bauwerksteile
(Kellergeschoss) in wasserundurchlässigem Beton (weiße Wanne) unabdingbar. Zusätzlich zum
Grundwasser ist mit Schichten- und Stauwasserbildung zu rechnen.
Zur Verfüllung der Baugrube wird tragfähiges, sauberes, gut sickerfähiges und verdichtbares Material
verwendet. Eignet sich das Aushubmaterial nicht zur Wiederverfüllung der Arbeitsräume, wird
geeignetes Verfüllmaterial angeliefert und eingebaut.
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Der Neubau wird teilunterkellert. Somit sind Baugrundsicherungsmaßnahmen erforderlich.
Grundwasserstände und Gründungshinweise gemäß Bodengutachten sind zu beachten und ggf. mit
dem Gutachter abzustimmen.
Flächen- und/oder Ringdrainagen werden bei Empfehlung des Bodengutachters angeordnet.
Falls für Teilbereiche der Baugrube ein Verbau erforderlich ist, ist eine Beweissicherung durchzuführen.
Die Ergebnisse der abfall- und umwelttechnischen Einstufung der Bodenproben haben ergeben, dass
ein Großteil des Projektstandortes geringes abfalltechnisches Potential aufzeigt. Lediglich in den
Bereichen der Rammkernsondierungen 5 und 7 kann ein erhöhtes abfalltechnisches Potential
nachgewiesen werden. Im Plangebiet sollen Erd- und Tiefbauarbeiten gutachterlich begleitet und
anfallendes Material gegebenenfalls einer gesonderten Entsorgung zugeführt werden. Ein
entsprechender Hinweis ist in den Bebauungsplan aufgenommen.
5.
Wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplans
5.1
Aufstellungsverfahren
Auf Antrag der Vorhabenträger ist auf Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplans vom
Magistrat der Stadt Limburg a. d. Lahn die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans
beschlossen worden.
Dieser Bebauungsplan dient den Zielen des § 13 a Abs. 1 Satz 1 BauGB.
Als formale Voraussetzung für die Anwendung der Vorschrift bestimmt der Gesetzgeber dem Grunde
nach lediglich,
-
dass nach den Festsetzungen des Bebauungsplans eine Grundfläche von weniger als
20.000 qm bebaut werden darf und
-
dass durch den Plan keine Vorhaben begründet werden dürfen, die der Pflicht zur
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen.
Der vorliegende Bebauungsplan dient der Wiedernutzbarmachung von Flächen (ehemaliger Sportplatz)
und kann nach § 13 a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren
aufgestellt werden. Das beschleunigte Verfahren wird ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach
§ 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt.
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Der Bebauungsplan erfüllt die nach § 13a Abs. 1 BauGB erforderlichen Kriterien für die Durchführung
des beschleunigten Verfahrens:
1.
Es ist eine zulässige Grundfläche i.S. § 19 Abs. 2 BauNVO festgesetzt oder

2.
eine Größe der Grundfläche ist festgesetzt von insgesamt weniger als 20.000m².

3.
Die zulässige Grundfläche befindet sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
oder mehrerer, in engem sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang
stehenden Bebauungsplänen.

4.
Es werden keine Vorhaben vorbereitet, die einer Pflicht zur Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung nach UVPG oder nach Landesrecht unterliegen.

5.
Es bestehen keine Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b
BauGB genannten Schutzgüter.


= Kriterium erfüllt
Im beschleunigten Verfahren
gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1
BauGB entsprechend;
kann ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flächennutzungsplans
abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder
ergänzt ist; die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets darf
nicht beeinträchtigt werden; der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung
anzupassen;
soll einem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von
Arbeitsplätzen, zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum oder zur
Verwirklichung von Infrastrukturvorhaben in der Abwägung in angemessener Weise
Rechnung getragen werden;
gelten in den Fällen des § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 Eingriffe, die auf Grund der
Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3
Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Ausgleichsmaßnahmen sind somit nicht erforderlich.
Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist der Vorhaben- und Erschließungsplan.
Ergänzend zum Vorhaben- und Erschließungsplan ist ein Durchführungsvertrag zwischen
Planungsträger und Stadt zu schließen und Voraussetzung für den Satzungsbeschluss.
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5.2
Städtebauliche Festsetzungen
5.2.1
Art der baulichen Nutzung
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Gemäß § 6 BauNVO gelangt eine nach Absatz 2 allgemein zulässige Anlage für kulturelle, soziale und
gesundheitliche Zwecke zur Festsetzung. Das gesamte Bauvorhaben umfasst den Neubau eines
teilunterkellerten, dreigeschossigen Altenpflegeheims mit 94 Pflegeplätzen (alles Einzelzimmer) und
vier dreigeschossigen Wohngebäuden mit insgesamt 55 seniorengerecht ausgestatteten Wohnungen
sowie einer Tagespflegestation mit ca. 15 Plätzen sowie einen Pavillon für Gemeinschaftsflächen. Dazu
kommen die gesamten Außenanlagen mit Wirtschaftshof und Stellplätzen.
Die Anlage stellt ein Heim nach der Definition des Hess. Heimgesetzes dar: Heimgesetz in der Fassung
der Bekanntmachung vom 5. November 2001 (BGBl. I S. 2970), das zuletzt durch Artikel 3 Satz 2 des
Gesetzes vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2319) geändert worden ist . „Heime im Sinne dieses Gesetzes
sind Einrichtungen, die dem Zweck dienen, ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte
Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur
Verfügung zu stellen oder vorzuhalten, und die in ihrem Bestand von Wechsel und Zahl der
Bewohnerinnen und Bewohner unabhängig sind und entgeltlich betrieben werden“ (§ 1 Abs. 1 HeimG).
Der Planung liegen alle bautechnischen und bauphysikalischen Vorschriften zugrunde, insbesondere die
hessische Heimmindestbauverordnung, das hessische Heimgesetz, DIN-Normen wie DIN 18024, DIN
18025 für die barrierefreie Ausrüstung sowie DIN 12464 Teil 1, DIN 5035, Teil 3. Die EnEV 2009, das
EEwärmeG 2009, für den Schallschutz die DIN 4109, für den Brandschutz die DIN 4102 sowie die VDIRichtlinien und die VOB sind in der jeweils neuesten Fassung eingehalten.
5.2.2
Maß der baulichen Nutzung
Die Grundflächenzahl gibt den Flächenanteil eines Baugrundstücks an, der überbaut werden darf.
Festgesetzt ist eine zulässige Grundflächenzahl von GRZ = 0,6, die nach § 19 BauNVO höchstens bis zu
einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf sowie eine Geschossflächenzahl GFZ von 1,2.
Die Grundstücksgröße beträgt 8.692 qm, die Grundfläche der Gebäude beläuft sich inklusive der
Grundflächen von Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen auf 6.393 qm. Hieraus errechnet
sich eine Grundflächenzahl von 0,74, wodurch die Grenzwerte der BauNVO eingehalten werden
können.
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Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel qm Geschossfläche in der Summe aller Vollgeschosse der
baulichen Anlagen auf einem Grundstück im Verhältnis zur Fläche des Baugrundstücks zulässig sind.
Die Fläche der baulichen Anlagen beträgt 3.258 qm, im Verhältnis zu 8.692 qm Fläche des Baugrundstücks ergibt sich bei drei Vollgeschossen eine GFZ von 0,37 x 3 = 1,11. Die Höchstwerte der BauNVO
werden auch hier unterschritten.
Für alle Wohn- und Betreuungsgebäude sind jeweils III Vollgeschosse mit einer max. zulässigen
Firsthöhe von 11 m festgesetzt (s. nachfolgendes Beispiel), damit die Gebäude sich in die
Höhenentwicklung der angrenzenden Bebauung einfügen.
Unterer Bezugspunkt für die Firsthöhe ist die im Bebauungsplan festgelegte Höhe von 174,52 müNN.
Schnitt und Höhenentwicklung für ein Gebäude des Bereichs „Betreutes Wohnen“
5.2.3
Überbaubare Grundstücksfläche, Bauweise
Die überbaubare Grundstücksfläche ist definiert durch die Baugrenzen. Aufgrund der relativ beengten
Verhältnisse in den Randbereichen ist eine Festsetzung aufgenommen worden, wonach Stellplätze und
Entsorgungscontainer innerhalb und außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind.
Gebäude und Gebäudeteile dürfen die Baugrenzen nicht überschreiten.
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Die nicht überbaubare Grundstücksfläche ist, um nicht noch weiter in den Wall eingreifen zu müssen
und diesen Bereich mit den bestehenden Bepflanzungen zu erhalten, am konkreten Vorhaben
orientiert. Ein Überschreiten der Baugrenze durch Balkone und Terrassen um bis zu 1,5 m ist auf einer
Länge von max. 60 % der Gebäudefront für das im Vorhaben- und Erschließungsplan bezeichnete
Haus 2 in nordwestlicher Richtung und für die im Vorhaben- und Erschließungsplan bezeichneten
Häuser 3, 4 und 5 in südwestlicher Richtung in allen Geschossen zulässig.
Des Weiteren wurde festgesetzt, dass aufgrund der erforderlichen Ausgestaltung des Vorhabens eine
abweichende Bauweise, wonach Gebäude mit über 50 m Länge zulässig ist und seitliche Grenzabstände gemäß HBO einzuhalten sind.
5.2.4
Erschließung
-
5.2.4.1
Verkehrliche Erschließung
-
Die Verkehrsfläche lt. Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) ist durch einen Einfahrtsbereich gekennzeichnet, der in Verbindung mit der Verkehrsraumgestaltung und den Eckausrundungen einen
reibungslosen Rundverkehr und vollständige Andienungsmöglichkeiten für alle Gebäude bietet. Im
Norden des Plangebiets ist mit Blick auf die Belange der Landwirtschaft eine zu dem VorhabenGrundstück gehörende, kleinstflächige, nicht überbaubare Fläche als Verkehrsfläche nach VEP mit
einem landwirtschaftlichen Nutzweg verbunden und auch nicht voneinander getrennt worden, um
Abbiegevorgänge landwirtschaftlicher Fahrzeuge nicht unnötig zu erschweren. Zu diesem Zweck ist
eine Einfriedung an dieser Stelle ausgeschlossen und an deren Stelle ein Bereich ohne Ein- und
Ausfahrt festgesetzt worden, da zudem der Feldweg keine Erschließungsfunktion für das Plangebiet
besitzt. Der landwirtschaftliche Weg ist im Osten demzufolge lediglich dafür aufgeweitet, damit
Abbiegevorgänge ausscherender landwirtschaftlicher Fahrzeuge möglich sind.
Die Verkehrsflächen werden hinsichtlich der Abmessungen, der Radien und ihrer Tragfähigkeit so
ausgelegt, dass sie für Fahrzeuge der Feuerwehr, des Rettungsdienstes und der Müllentsorgung
befahrbar sind.
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Verkehrsaufkommen Seniorenzentrum Lindenholzhausen:
Das zu erwartende Verkehrsaufkommen lässt sich auf Grundlage der Fahrzeugbewegungen pro Tag
schätzen. Bei den projektierten Einrichtungen ist das Pflegeheim die Einrichtung, die den größten
Beitrag zum Verkehrsaufkommen leisten wird.
Im Pflegeheim werden ca. 40 Stellen eingerichtet. Da nicht alle Mitarbeiter eine Ganztagsbeschäftigung
ausüben werden, werden ca. 60 Personen angestellt sein. Im Pflegeheim wird grundsätzlich im 3Schicht-System gearbeitet. Ca. 35% der Beschäftigten sind grundsätzlich nicht anwesend, d.h. sie
haben dienstfrei, haben Urlaub oder sind arbeitsunfähig. Der Nachtdienst wird von zwei Mitarbeitern
gestaltet (20:30 bis 6:30 Uhr), die bei der Bewertung des Verkehrsaufkommens zu vernachlässigen
sind. Die übrigen 65% verteilen ihre Anwesenheit über einen Zeitraum von 6:30 Uhr bis 21:00 Uhr (=
78 Fahrten bei 39 Personen). Davon kommen ca. 60% im Laufe des Morgens.
Die Lieferantenbewegungen sind mit ca. fünf Besuchen am Tag und über den Tag verteilt, zu bewerten
(Lieferung Lebensmittel und Pflegehilfsmittel, Ärzte, Physiotherapeuten, Müllentsorgung), zusammen
10 Fahrten. Im Pflegeheim ist regelmäßig mit ca. fünf Besuchern pro Tag zu rechnen, eine Ausnahme
ist der Sonntag, der traditionell der besucherstärkste Tag in der Woche ist und mit ca. 15 Besuchern zu
bewerten ist, dies summiert sich auf 10 bis 30 Fahrten.
Für die Tagespflege sind 15 Plätze vorgesehen. Hierfür sind in der Regel 2 Mitarbeiter und eine
Auszubildende vorgesehen, demzufolge 6 Fahrten täglich. Die Tagespflege arbeitet mit einer Schicht.
Die Gäste der Tagespflege werden mit zwei Fahrzeugen morgens zu Hause abgeholt und abends
wieder zurück gebracht (= 4 Fahrten).
Weitere Ereignisse, die Verkehr verursachen könnten gibt es nicht. Es gibt für diesen Bereich weder
Lieferanten noch Besucher. Der Pflegedienst ist durchschnittlich mit ein bis zwei Mitarbeitern pro Tag
besetzt und arbeitet mit zwei Schichten. Hier ist von sehr geringen Verkehrsbewegungen auszugehen
(6 Fahrten).
Im betreuten Wohnen ist aufgrund des zu erwartenden, geringen Fahrzeugbesatzes das Aufkommen
an Fahrzeugbewegungen nicht belastbar anzugeben. Inklusive des Besucherverkehrs werden hier –
hoch geschätzt – 30 Fahrbewegungen pro Tag angenommen.
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Die groben Vorausschätzungen von ca. 160 über den Tag verteilten Fahrten (Mitarbeiter, Besucher,
Anlieferung, Ärzte) und das damit durch die Anlage induzierte Verkehrsaufkommen rechtfertigt keinen
Kreuzungsausbau im Sinne der RAS-K auf der L 3448.
5.2.4.2
Ruhender Verkehr
-
Stellplatzerfordernisse im betreuten Wohnen:
Die Zusammensetzung der Bewohnerstruktur im betreuten Wohnen hat sich in den letzten Jahren
nachhaltig gewandelt. Zum einen hat sich das Alter der Bewohner deutlich nach oben entwickelt. Im
Jahre 1995 wiesen die Bewohner im betreuten Wohnen ein Durchschnittsalter von ca. 72 Jahren auf.
Inzwischen hat sich das Durchschnittsalter in den Anlagen für betreutes Wohnen auf ca. 80 Jahre
entwickelt.
Analog dieser Entwicklung steigt der Anteil der Bewohner mit Pflegebedarf ähnlich eindeutig an.
Konnte vor 10 Jahren noch von einem Anteil von 10% pflegebedürftiger Bewohner ausgegangen
werden, hat sich auch die Anzahl der pflegebedürftigen Bewohner im betreuten Wohnen deutlich nach
oben, auf einen Anteil von 30% bis 50% pflegebedürftiger Bewohner entwickelt.
In den Einrichtungen des betreuten Wohnens, die eindeutig heimgestützt arbeiten, ist der Anteil der
pflegebedürftigen Bewohner noch höher. Im Betreuten Wohnen Runkel beträgt der Anteil der
Bewohner mit einer Pflegestufe inzwischen ca. 80%.
Körperliche und kognitive Einschränkungen
Analog der Entwicklung der Altersstruktur und der Pflegebedürftigkeit der Bewohner nehmen die
körperlichen und kognitiven Einschränkungen der Bewohner zu. Hier sind insbesondere folgende
Einschränkungen von Bedeutung:
-
des Bewegungsapparates, insbesondere Gehen und Greifen,
-
der Seh- und Hörfähigkeit sowie
-
der Orientierungsfähigkeit
Aufgrund dieser Einschränkungen fällt es den Bewohnern außerordentlich schwer, den aktuellen
Anforderungen des Straßenverkehrs und dem Führen eines KFZ gerecht zu werden.
Diese Gründe führen zur Entscheidung, zukünftig auf ein eigenes KFZ zu verzichten und bei Bedarf auf
die Nutzung eines Taxis bzw. öffentliche Nahverkehrsmittel zurückzugreifen.
Seite: 19
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Anlässe für die KFZ Nutzung
Eine weitere Ursache für den rückläufigen Einsatz eines eigenen KFZ ist die nachlassende Bereitschaft
bzw. das Interesse an gesellschaftlichen Ereignissen teilzunehmen.
Grundsätzlich gibt es nur noch wenige Anlässe und Ereignisse, die den Einsatz eines eigenen KFZ
fordern. Dies sind insbesondere die Besorgungen für den täglichen Bedarf (Einkäufe) und Arztbesuche.
Hier führen insbesondere wirtschaftliche Überlegungen (Kosten und Nutzen) zur Abschaffung eines
eigenen KFZ.
Erfahrungswerte
Die Entscheidung für die Nutzung eines eigenen KFZ ist in den letzten Jahren im Betreuten Wohnen
stark rückläufig.
Aktuell verfügen noch ca. 5% bis 15% der Bewohner über ein eignes KFZ.
Aufgrund der Erfahrungen aus den letzten Jahren ist auf für die Folgejahre ein weiterer Rückgang der
privaten KFZ Nutzung im betreuten Wohnen zu erwarten.
Geeignete Maßnahmen des Betreuungsgebers im Bereich zu kompensierender Angebote zur
Unterstützung der Mobilität unterstützen die Entscheidung der Bewohner auf ein eigenes KFZ zu
verzichten.
Nach mehrfachen, internen Abstimmungen und Umplanungen können auf dem Gelände für Bewohner,
Besucher, Personal etc. insgesamt 89 Stellplätze nachgewiesen werden.
5.2.4.3
Ver- und Entsorgung
-Wasserver- und –entsorgung
-
Trinkwasserversorgung:
Die Trinkwasserversorgung ist über einen Hauptanschluss an das öffentliche Trinkwassernetz mit
Einbau aller vorgeschriebenen Armaturen und eines Verbund-Wasserzählers gesichert. Im Nordosten
des Plangebiets ist für die mögliche Anbindung an das Versorgungsnetz, das im nordöstlich des Gebiets
verlaufenden Wirtschaftsweg verlegt ist, ein 3 m breiter Streifen mit Leitungsrechten zugunsten der
EVL festgesetzt.
Seite: 20
-
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Abwasser:
Der Anschluss der Gebäude erfolgt an den öffentlichen Abwasserkanal. Ist kein ausreichendes Gefälle
zu diesem Kanal vorhanden, werden alle Abwässer einer geruchssicher installierten Hebeanlage
zugeführt. Küchenabwasser ist über einen außerhalb des Gebäudes eingebauten SchlammfangFettabscheider geführt und wird ggf. über Hebeanlage in das öffentliche Abwassernetz entsorgt.
Das Plangebiet kann an das vorhandene Kanalnetz (Entwässerung im Trennsystem) angeschlossen
werden. Der Verlauf von Regen- und Schmutzwasserkanal ist im Bebauungsplan nachrichtlich
übernommen. Die zu erwartende Schmutzwassermenge hat keine relevanten Auswirkungen auf die
Bemessung und Reinigungsleistung der Kläranlage Limburg/Eschhofen. Bei Kanalbaumaßnahmen sind
Querriegel vorzusehen, um eine Dränwirkung der Kanäle auszuschließen. Weiterhin sind bei Bedarf
Kanäle und Schächte gegen Auftrieb zu sichern.
Das Ver- und Entsorgungskonzept ist vor Bauausführung mit dem Energieversorgungsträger
abzustimmen.
-
Brandschutz, Löschwasserversorgung:
Die Löschwasserversorgung für das Plangebiet ist für eine Löschzeit von mind. 2 Stunden bei einer
Löschwassermenge entsprechend der Tabelle 1 des Arbeitsblattes W 405 sichergestellt. Der Fließdruck
unterschreitet bei maximaler Löschwasserentnahme nicht die einzuhaltenden 1,5 bar.
Es ist eine Brandmeldeanlage mit Notstromversorgung in Abstimmung mit der örtlichen Feuerwehr und
Bauaufsicht vorgesehen. Eine Standleitung für die Direktübertragung zur örtlichen Feuerwehr oder
Polizei wird installiert. Alle Einrichtungen werden grundsätzlich nach Vorgabe des
Brandschutzgutachtens, der Feuerwehr und den Bestimmungen der Baugenehmigung ausgeführt.
Integrierte Rauchmelder werden durch Handfeuerlöscher A/B/C ergänzt. Falls erforderlich werden im
Außenbereich nach Vorgabe der Brandschutzbehörde Überflur- und/oder Unterflurhydranten mit
entsprechenden Löschwasser-Versorgungsleitungen installiert werden.
-
Versickerung:
Die nachrichtliche Übernahme nach § 9 Abs. 6 BauGB i.V.m. § 55 Abs. 2 WHG, dass
Niederschlagswasser ortsnah versickert, verrieselt oder direkt über eine Kanalisation ohne Vermischung
mit Schmutzwasser in ein Gewässer geleitet werden soll, gilt direkt, aber auch nur insoweit, dass dem
weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche
Belange entgegenstehen.
Seite: 21
PLA NUNGSGR UP PE
Die örtlichen Bodenverhältnisse wurden durch ein Bodengutachten ermittelt. Es handelt sich in der
Deckschicht um künstliche Auffüllung, die keine ausreichende Tragfähigkeit besitzt. Die nur teilweise
unterkellerten Baukörper sind deshalb über ein setzungsminimierendes und –vereinheitlichendes
Bodenpolster zu gründen. Somit werden Baugrubensicherungsmaßnahmen erforderlich.
Grundwasserstände und Gründungshinweise gemäß Bodengutachten sind zu beachten und ggf. mit
dem Gutachter abzustimmen. Flächen- und /oder Ringdrainagen werden bei Empfehlung des
Gutachters entsprechend angeordnet.
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist unter diesen Bedingungen aus wasserwirtschaftlichen
Gründen nicht möglich, weswegen die Ableitung über Drainagen oder ohne Zusatz von Schmutzwasser
über die Kanalisation erfolgt.
Das dem städtischen Regenwasserkanal zugeleitete Niederschlagswasser fließt dem Pufferbecken „Am
Sauerborn“ zu und wird von dort gedrosselt in den Sauerborngraben (Gewässer III. Ordnung)
eingeleitet. Für die Grundwasserbenutzung liegt bereits eine wasserrechtliche Einleiteerlaubnis vor. Die
Entwässerung des Plangebiets wurde hierin berücksichtigt.
-
Elektroversorgung:
Die Anlage wird aus dem Versorgungsnetz des örtlichen Versorgungsträgers über einzelne
Versorgungsbereiche mit elektrischer Energie versorgt. Die Versorgung erfolgt über eine neu zu
verlegende Zuleitung vom nächstliegenden Trafo oder von einer neu zu bauenden Trafoanlage. Zur
Betriebsaufrechterhaltung werden die Verbraucher zwingend notwendig mit Notstrom versorgt, wobei
die Ausrüstung nach behördlicher Auflage erfolgt.
-
Abfallentsorgung, Abfallentsorgungsanlagen
Das Vorhaben ist in das örtliche Entsorgungssystem eingebunden.
Seite: 22
5.3
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Immissionsschutz
-
Lärm
Von der GSA Limburg sind die „Schalltechnischen Untersuchungen zur Ermittlung der Geräuschbelastung des Plangebiets“ – P 12054 – durchgeführt worden. Hiernach zeigt sich, dass die für die
Gebietsart „Mischgebiet“ nach § 6 BauNVO maßgeblichen Beurteilungspegel nach DIN 18005 von tags
60 und nachts 50/45 dB(A) nicht vollständig eingehalten werden: Diese Orientierungswerte werden
auf der Südseite der im Vorhaben- und Erschließungsplan bezeichneten Häuser 2-5 tags erreicht bzw.
gering überschritten. Zur Nachtzeit kommt es zu einer Überschreitung der Orientierungswerte für
Mischgebiete.
Zur Definition der Grenze schädlicher Umwelteinwirkungen werden hilfsweise die Immissionsrichtwerte
der Verkehrslärmschutzverordnung herangezogen. Diese Richtwerte – 64 dB(A) tags und 54 dB(A)
nachts – werden zur Tageszeit nicht und zur Nachtzeit an den Südfassaden der Gebäude Nr. 2-5
überschritten.
Hinsichtlich aktiven Schallschutzes konnte ermittelt werden, dass „gegenüber den Fernlärmeinträgen
der BAB A3 keine im Bereich des Plangebiets anzuordnenden Schallschutzmaßnahmen wirksam sind.
Eine randlagige Aufschüttung zur Herstellung eines Lärmschutzwalls führt zu keinen
beurteilungsrelevanten Geräuschminderungen im Plangebiet, da durch die große Entfernung zur
BAB A3 keine Abschirmungseffekte hervorgerufen werden können“ (siehe Seite 37 zum Bericht
P 12054).
Für das Plangebiet werden daher passive Schallschutzmaßnahmen bei der Herstellung der Gebäude
empfohlen. Ihren Niederschlag finden diese Maßnahmen durch Festsetzung und räumliche Zuordnung
der Lärmpegelbereiche III und IV für das Plangebiet. Für Gebäude, die den beiden Lärmpegelbereichen
zuzurechnen sind, muss im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens der Nachweis über den
ausreichenden Schallschutz als Bestandteil der Bauantragsunterlagen geführt werden.
Für die durch die Festlegung der Lärmpegelbereiche bestehenden Anforderungen an die
Luftschalldämmung ist die Tabelle 8 der DIN 4109 maßgeblich, die – nach Lärmpegelbereichen
geordnet – Mindestwerte für das „resultierende bewertende Schalldämmmaß“ vorgibt. Eine Außenwand
für ein Gebäude des Pflege- und Betreuungszentrums muss in den im Bebauungsplan festgesetzten
Lärmpegelbereichen III und IV jeweils ein Schalldämmmaß von 35 dB bzw. 40 dB erreichen.
Seite: 23
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Verwiesen wird auf das in der Anlage enthaltene Lärmgutachten, worin die die Bearbeitungsgrundlagen, die unterschiedlichen Geräuscheinwirkungen in das Plangebiet und die daraus folgenden
Empfehlungen zu den passiven Schallschutzmaßnahmen ausführlich behandelt werden.
Quelle: Auszug aus dem Lärmgutachten (Anlage)
-
Verschattung
Eine an das Plangebiet angrenzende Windkraftanlage ist mit Bezug auf deren Schattenwirkung
ausführlich untersucht worden. Die vorgenommenen Berechnungen kommen zu dem Ergebnis, dass
eine geringfügige Überschreitung des maximal zulässigen Tagwertes von 15 Minuten während der
Monate November, Dezember und Januar erwartet werden kann. Aufgrund der vorliegenden Planung
mit der entsprechenden Gebäudestellung und Anpflanzungs- und Erhaltungsfestlegungen kann mittels
zusätzlicher sichtverschattender Maßnahmen die Einhaltung der zumutbaren Belastung erreicht
werden. Das Schattengutachten ist Gegenstand der Begründung und dieser als Anlage beigefügt.
Seite: 24
5.4
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Naturschutz und Landschaftspflege
Gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 1 BauGB kann bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung auf die
Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB verzichtet werden, da weniger als
20.000 qm Grundfläche durch den Bebauungsplan überbaut werden (§ 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB).
Weiterhin werden Schutzgüter im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe B (Europäische
Vogelschutzgebiete sowie Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung im Sinne des
Bundesnaturschutzgesetzes) nicht beeinträchtigt.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines
Bebauungsplanes der Fallgruppe 1 zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der
planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Ausgleichsmaßnahmen sind somit nicht erforderlich.
Um jedoch dem Naturschutz und der Landschaftspflege Rechnung zu tragen, wird nachfolgend eine
landschaftspflegerische Bestandsbewertung vorgenommen:
Bestand
Die Fläche besteht in Teilen aus einem ehemals als Sportplatz genutzten Hartplatz, an den sich im
südöstlichen sowie im nordöstlichen Bereich eine Rasenfläche anschließt, auf der sich Baumaterialien
und vereinzelt auch Ablagerungen befinden.
Das Plangebiet ist unbebaut und liegt derzeit brach. Lediglich am südlichen Rand der Geltungsbereichsgrenze befindet sich ein im äußersten Osten des Plangebiets auslaufender Wall, der vornehmlich mit
Kastanien, Feldahorn und Sträuchern bestockt ist. Knapp südlich unterhalb dieses Walls befindet sich
ein in großen Teilen abgängiger Zaun, der ursprünglich der Abgrenzung des Sportplatzgeländes diente.
Von hier aus fällt der Wall von einem bis viereinhalb Metern zu dem das Grundstück nach Süden
begrenzenden örtlichen Weg ab. In diesem Bereich unterhalb des Zauns befindet sich die Mehrzahl der
eingemessenen Bäume. Nach Norden hin streicht der Wall – weit weniger steil – von einem halben bis
zu ca. eineinhalb Metern aus. Diese Flächen sind mit Gras bedeckt und weisen keine Baum- oder
Strauchstrukturen auf.
Bewertung
In ihrer Gesamtheit ist die Plangebietsfläche aus pflanzensoziologischer und floristischer Sicht von
geringer Wertigkeit. Im Sinne der rechtlichen Vorgaben schutzwürdige Bestände sind nicht anzutreffen.
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18 Baumstandorte wurden durch das Vermessungsbüro Mathes am Wall eindeutig fixiert. Von diesen
Bäumen können 11 erhalten werden, weitere 7 sind wegen des Heranrückens der Häuser 3,4 und 5
abgängig und zu ersetzen. Der Erhalt der 11 Bäume ist zeichnerisch und textlich im Bebauungsplan
festgesetzt. Anzupflanzen sind nach den Festsetzungen des Bebauungsplans im Bereich der nicht
überbaubaren Grundstücksfläche 18 Bäume. Weiterhin sind 30 % der nicht überbauten
Grundstücksfläche mit einheimischen, standortgerechten Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen.
5.5
Artenschutz
Die artenschutzrechtliche Vorprüfung der biologischen Arbeitsgemeinschaft Hüttenberg ist für den
Bebauungsplan „Mensfelder Straße“ im Juni 2011 für das gesamte Gelände – also auch den jetzt in
Rede stehenden Planbereich – vorgenommen worden. In der Untersuchung wurde nachgewiesen, dass
keine der aufgenommenen Brutvogelarten eine Betroffenheit im Sinne des § 44 Abs. 1 BNatSchG
aufweist.
Für Vorkommen dieser Arten, deren Erhaltungszustand in der „Ampelliste“ der Staatlichen
Vogelschutzwarte für Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland mit „grün“ (günstig) eingeordnet sind,
kann nach den Angaben im Leitfaden für die artenschutzrechtliche Prüfung in Hessen davon
ausgegangen werden, dass die sog. Legalausnahme des § 44 Abs. 5 BNatSchG zutrifft: Die ökologische
Funktion wird für diese Arten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt, es bestehen genügend
Ausweichmöglichkeiten zur Anlage von Nestern und zur Nahrungssuche außerhalb des vom Eingriff
betroffenen Gebiets. Durch Bauzeitenbeschränkung als Vermeidungsmaßnahme sind weder direkte
Gefährdungen noch erhebliche Störungen oder Beeinträchtigungen von Lebensstätten zu erwarten.
Allerdings ist es zur Vermeidung des Tötungsverbots nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG erforderlich,
dass die Baufeldräumung mit Baumfällungen außerhalb der Brutzeiten (1. März bis Ende September)
erfolgen – nicht zuletzt auch, um die potenzielle aber unwahrscheinliche Gefährdung fluchtunfähiger
Jungvögel und die Zerstörung von Nestern zu vermeiden. Dies ist im Bebauungsplan entsprechend
festgesetzt. Für eine rechtssichere Planung sollten aus artenschutzrechtlicher Sicht zudem wegen der
aktuellen Rechtsauslegung die Gehölze auf dem Wall zwischen Sportplatz und Geflügelzuchtverein
soweit als möglich erhalten bleiben, da sich dort Fortpflanzungs- und Ruhestätten europäischer
Brutvögel befinden. Auch dies ist im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nrn. 25a und 25b BauGB
festgesetzt.
Seite: 26
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Die Zauneidechse wurde lt. der Vorprüfung selbst unter optimalen Bedingungen nicht gesichtet. In den
Wintermonaten der Bearbeitung des jetzt vorliegenden Bebauungsplans konnten keine anderen
Ergebnisse erwartet werden. Dennoch wurde zur vorsorglichen Vermeidung eines eventuellen
Umweltschadens in den Bebauungsplan eine Festsetzung aufgenommen, dass sich die Zauneidechse
durch eine vorgezogene Baufeldvorbereitung mittels zeitnaher Ordnungsarbeiten potenziell nicht
ansiedeln kann. Wird sich dies nicht vermeiden lassen, können Umsiedlungsmaßnahmen zur
Vermeidung der Tötung und Verletzung und der Zerstörung von Fortpflanzungs- und Aufenthaltsstätten
notwendig werden.
Die von der biologischen Planungsgemeinschaft erstellte Artenschutzprüfung wird von den Gutachtern
so beurteilt, dass die Aussagen zu der Betroffenheit artenschutzrechtlich relevanter Brutvögel und der
Zauneidechse weiterhin so eingestuft werden können, wenn von der Rechtsauslegung Stand Mitte
2011 ausgegangen wird.
Weiterhin können nach BERNOTAT in PLACHTER et al. (2002) „faunistisch-tierökologische Daten als
aktuelle Planungsgrundlagen herangezogen werden, wenn sie nicht älter als fünf Jahre sind. Sofern
gravierende landschaftliche Veränderungen stattgefunden haben oder spezielle Fragestellungen
untersucht werden sollen, können auch aktuellere Daten erforderlich sein. BERNOTAT weist daraufhin,
dass Daten, die älter als fünf Jahre sind, auf ihre Aktualität überprüft werden müssen und ungeprüft
zur Darstellung des aktuellen Standes von Natur und Landschaft ungeeignet sind.
Bei der Verwendung älteren Datenmaterials zur Darstellung des Status Quo ist die Verwendung der
alten Bestandsaufnahmen ausdrücklich zu begründen."
"Der Orientierungswert von fünf Jahren lehnt sich an die Verfallsklausel für Planfeststellungsverfahren
an (§ 75, Abs. 4 VerwVerfG). Pläne, die älter sind als fünf Jahre, gelten als überholt, insofern muss
dieses verstärkt für die Bewertung des Abwägungsmaterials gelten, welches einer Planung zugrunde
liegt (MÖLLER 1993, MÖLLER-MEINECKE 1993)."
„Die Aktualität bzw. Validität der Daten ist von großer Wichtigkeit. In der Regel liegen zwischen (Erst-)
Kartierung und Zulassung bzw. Umsetzung eines Straßenbauvorhabens größere Zeiträume. Nach
überwiegender Interpretation drohen die beurteilungsrelevanten Daten zu veralten, wenn sie älter als
fünf Jahre sind.“ (VGH Mannheim 1986)., Urteil vom 27.11.1986 Az. 5 2114.86, vgl. auch § 18 b Abs. 2
FStrG; auch § 75 Abs. 4 VerwVerfG)." "Kartierungen, die älter als fünf Jahre sind, sollten deswegen
einer Plausibilitätskontrolle unterzogen werden."
Seite: 27
6.
PLA NUNGSGR UP PE
Bodenordnung
Zur Umsetzung des Bebauungsplanes ist kein bodenordnerisches Verfahren gemäß § 45 ff.
BauGB erforderlich
7.
Kosten
Die Kosten für die Planung und die Erschließungsmaßnahmen trägt der Vorhabenträger. Der Kreisstadt
Limburg a. d. Lahn entstehen keine Kosten.
Limburg a. d. Lahn, im Januar 2013
Seite: 28

Bauleitplanung der Stadt Limburg

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