Aktuelle Themen der Jahresabrechnung

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3.
Aktuelle Themen der Jahresabrechnung
RA Dr. Georg Jennißen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Köln
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Jahresabrechnung
Inhaltsbestimmung für eine ordnungsmäßige
Abrechnung
h Einzelabrechnung
h Gesamtabrechnung
h Bankkontenentwicklung
h Instandhaltungsrücklagenentwicklung
h Saldenliste
h Fehlende Abrechnungsbestandteile machen den
Beschluss über die Jahresabrechnung anfechtbar
(AG Köln v. 24.04.2008 – 202 C 159/07)
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Inhalt der Jahresabrechnung
¾ Sie ist keine Bilanz nebst Gewinn- und Verlustrechnung
¾ Es geht nicht um eine Gewinnermittlung.
¾ Es geht nicht um die Entwicklung des Eigenkapitals.
¾ Nach herrschender Meinung handelt es sich um eine
einfache/reine Einnahmen-/Ausgabenrechnung
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Thesen der Rechtsprechung zur
Vermögensdarstellung
Die Jahresabrechnung hat:
h die Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben zu
enthalten (u.a. OLG Frankfurt OLGZ 1994, 333)
h die Entwicklung der Rücklagen und die Form ihrer
Anlage auszuweisen (BayObLGZ 1989, 310)
h einen Status zu enthalten, der u.a. die Entwicklung des
Bankkontos der Gemeinschaft vom Anfangsbestand bis
zum Endbestand enthält (OLG Hamm ZWE 2001, 446).
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Forderungen und Verbindlichkeiten
¾ Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen in der
Jahresabrechnung nicht erscheinen (OLG Saarbrücken
NZM 2006, 228).
¾ unbeglichene Verbindlichkeiten dürfen in der
Jahresabrechnung nur dann erscheinen, wenn dadurch
die Klarheit und Übersichtlichkeit der Abrechnung nicht
leidet (KG WE 1993, 195).
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Jahresabrechnung
Anforderungen ordnungsmäßiger
Abrechnung
¾ Die Jahresabrechnung muss aus sich heraus
verständlich sein. Sie muss alle Einnahmen enthalten.
Die Verwendung unklarer Begriffe macht die
Abrechnung anfechtbar.
AG Köln v. 5.3.2009 – 202 C 263/08
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Jahresabrechnung
Zulässigkeit von Abgrenzungen
h Eine wohnungseigentumsrechtliche Jahresabrechnung
ist auch dann nicht anfechtbar, wenn sie
Rechnungsabgrenzungspositionen enthält
(LG Köln v. 7.5.2007 – 29 T 55/06). Sie müssen
nachvollziehbar dargestellt werden (LG Nürnberg-Fürth
v. 26.9.2008 – 14 S 4692/08).
h Sind Kaltwasserzähler vorhanden, können die Wasserund Abwasserkosten abgegrenzt werden.
(OLG Köln v. 20.12.2004 – 16 Wx 110/04)
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Jahresabrechnung
Darstellung der Instandsetzungskosten
¾
Werden aus der Rücklage Instandsetzungskosten
beglichen, sind die Ausgaben dennoch in den
Einzelabrechnungen bei der Kostenverteilung
anzusetzen (LG München, v. 9.11.2006 – 1 T 6490/06).
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Darstellung der
Instandsetzungskostenverteilung
bei Finanzierung aus der Rücklage
Müllabfuhr
Versicherungen
Instandhaltungskosten
Summe d. verteilten Kosten
Ihre Wohngeldzahlungen:
Entnahme aus der Rücklage
Ihr Guthaben
4.000,– EUR
11.000,– EUR
20.000,– EUR
35.000,– EUR
24,5/1000
24,5/1000
24,5/1000
20.000,– EUR
24,5/1000
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
98,00 EUR
269,50 EUR
490,00 EUR
857,50 EUR
700,00 EUR
490,00 EUR
332,50 EUR
Darstellung der Instandhaltungsrücklage
h Die Instandhaltungsrücklage darf nicht als Sollrücklage
geführt werden (AG Saarbrücken ZMR 2008, 925).
h Es empfiehlt sich Soll- und Ist-Rücklage in einem
doppelten Status darzustellen (LG Köln ZMR 2005,
151).
h Der Verwalter hat die Ist-Rücklage darzustellen, ob er
auch die Soll-Werte angibt, steht ihm mangels
anderslautender Vereinbarung frei (OLG Saarbrücken
NZM 2006, 228).
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Beispiel für Ist-Rücklage
h Rücklagenkonto Coba Münster, Kto.-Nr. 271508,
Festgeldkonto z.Zt. 2,5 % Zinsen
Stand 01.01.
tatsächliche Zuführung
Zinsen
./. Abgeltungssteuer
./. Soli
Stand per 31.12.
25.000,00 €
5.000,00 €
1.200,00 €
./. 300,00 €
./.
16,50 €
30.883,50 €
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Entwicklung der Soll-Rücklage
h Stand 01.01.
Zuführung lt. Wirtschaftsplan
+ Zinsen
./. Zinsabschlagsteuer
./. Soli
Stand per 31.12.
./.
./.
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
30.000,00 €
7.000,00 €
1.200,00 €
360,00 €
19,80 €
37.820,20 €
Verhältnis von Jahresabrechnung
zum Wirtschaftsplan
hBGH ZMR 1999, 834: Auch nach Beschluss über JA können die
Zahlungsansprüche eines
Wohnungseigentümers noch auf den WP
gestützt werden.
hOLG Hamm ZMR 2009, 467: Wenn kein Eigentümerwechsel
stattfindet, sind die Ansprüche
einheitlich auf die JA zu stützen.
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Zuführung zur
Instandhaltungsrücklage
- Darstellung in JA hfalsch:
Zuführungsbeträge in JA nicht als Kosten verteilen, da
keine Ausgabe; Beträge seien ausschließlich über WP
anzufordern (Abramenko in Riecke/Schmid, WEG § 28
Rz. 74).
hrichtig:
Zuführungsbeträge in JA wie Kosten verteilen und wie
eine Abgrenzung in Bankkontenentwicklung darstellen (LG
Köln ZMR 2007, 652; BayObLG NJW-RR 1991, 15).
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
- Darstellung in JA Kostenverteilung
Wasser, Heizung
Verwalter
etc.
Zuführung zur Rücklage
Gesamtkosten
70.000,- €
7.000,- €
77.000,- €
Bankkontenentwicklung
Bankanfangsbestand
+ Wohngeldzahlungen
./. Kosten
./. Umbuchung auf
Festgeld (Rücklagen
Zuführung)
Bankendbestand
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
1.500,- €
90.000,- €
70.000,- €
5.000,- €
16.500,- €
Höhe der
Instandhaltungsrücklage
h Nachfolgende Entscheidung bitte nicht merken:
-
Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage darf
die Höchstsätze nach § 28 II. BV (= 11,50 €
m²(Jahr) nicht übersteigen. Bei höheren
Instandhaltungskosten muss eine Sonderumlage
beschlossen werden (AG Mettmann ZMR 2009,
720).
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Behandlung von
Wohngeldausfällen
h falsch: Wohngeldausfälle dürfen nicht wie Kosten
verteilt werden, da fehlende Einnahme (BayObLG NZM
2002, 531)
h zweifelhaft: Ist die Instandhaltungsrücklage
ausreichend bemessen, dürfen Wohngeldausfälle gegen
die Rücklage gebucht werden (OLG München WuM
2008, 169)
h M.E. sind Wohngeldausfälle wie Kosten zu behandeln,
um ausgeglichenen Jahresetat herzustellen.
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Liquiditätsrücklage
h Da Instandhaltungsrücklage Zweckbindung unterliegt,
ist die Bildung einer separaten Liquiditätsrücklage
sinnvoll.
h Bedenken: Liquiditätsrücklage im Gesetz nicht
vorgesehen, deshalb nach OLG Hamm ZWE 2001, 446
unzulässig; a.A. Merle in Bärmann, WEG, § 21 Rz. 131.
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009
Jahresabrechnung
Sonstige Entscheidungen
h
Ein Saldovortrag gehört nicht in die JA (LG Lüneburg ZMR 2009,
554)
h
An der Bestandskraft der Jahresabrechnung nehmen die
Wohngeldvorauszahlungen nicht teil (AG Kerpen v. 22.10.2008 –
15 II 36/06)
h
Werden in der JA die Vorauszahlungen nicht richtig erfasst,
schuldet der Verwalter Schadenersatz (LG Wuppertal ZMR 2009,
556)
h
Auch wenn ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels
besteht, ist die Abrechnung immer nach dem Schlüssel gem. GO
oder Beschluss zu erstellen (Anspruch wirkt nur für die Zukunft),
AG Mannheim ZMR 2009, 236.
7. Pantaenius Fachtagung, Hamburg 2009