Liebe Leserinnen, liebe Leser, - Union Investment Real Estate GmbH

Transcription

RAUM mehr
Ausgabe 2 | 2013
Das Immobilienmagazin von Union Investment
Investors Liebling
Logistikimmobilien mausern
sich zur eigenen Asset-Klasse
Warten auf die Wende
Wie Spanien, Italien und Irland
die Krisenfolgen bewältigen
RAUM mehr
Ausgabe 1 | 2014
Wachstumsmärkte
Welche asiatischen Länder für
Investoren interessant werden
Kundenmagneten
Wie Eigentümer ihre Shoppingcenter
zukunftssicher machen
Prognosen
Woran Forscher gefährliche Preisblasen
auf dem Immobilienmarkt erkennen
Im Kreislauf des Marktes
Kerngeschäft
Warum die richtige Exitstrategie zum
gehört
professioneller Immobilieninvestoren
Das ganz
große Rad
Neue Großinvestoren
entdecken Europa. Wer
sie sind und welche
Strategien sie verfolgen
Liebe Leserinnen, liebe Leser, zur neuen Ausgabe von RAUM & mehr begrüße ich
Sie herzlich!
Das zweimal jährlich erscheinende Immobilienmagazin
von Union Investment informiert Sie über Trends, Produkte
und Entwicklungen auf den nationalen und internationalen
Investment- und Vermietungsmärkten.
Nutzen Sie auch das E-Journal von RAUM & mehr mit
zusätzlichen digitalen Angeboten:
Videos
Studien
Bildergalerien
Infos
www.union-investment.de/realestate
Bestellmöglichkeiten und Download-Angebote für
RAUM & mehr sowie aktuelle Informationen über
Union Investment finden Sie ebenfalls auf unserer
Homepage.
Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre und freue
mich auf Ihre Meinungen und Anregungen.
Ihr Fabian Hellbusch
Leiter Marketing, Kommunikation
fabian.hellbusch@union-investment.de
RAUM & mehr 1 | 2014
INHALT
TITEL
4
12
Großinvestoren Neue Player heizen den Wettbewerb um
erstklassige Gewerbeimmobilien in Europa an
MÄRKTE
Preisblasen Warum es so schwierig ist, gefährliche Überhitzungstendenzen auf Immobilienmärkten zu prognostizieren
14Asien Welche Immobilienmärkte der Region von wachsenden
Bevölkerungszahlen und positiven Wirtschaftsdaten profitieren
17 Australien Interview mit Fondsmanager Peter Menegazzo
zum Zustand der nationalen Immobilienmärkte
25 Investitionsklimastudie Europäische Immobilienanleger sind
wieder eher bereit, kontrollierte Risiken einzugehen
KONZEPTE
20 Infografik Was zur Mietfläche einer gewerblichen Immobilie
zählt, hängt ganz von der Definition ab
26 Shoppingcenter Um im Wettbewerb zu bestehen, müssen
Einkaufszentren beizeiten modernisiert und erweitert werden
32 Parks Wie wichtig die grünen Lebensräume für unsere Städte
sind und wo sich ein Besuch lohnt
PORTFOLIO
22 Rechenzentren Der Bedarf an Spezialgebäuden für das
Internetzeitalter wird europaweit deutlich steigen
24 Nachgefragt Immobilienökonom Thomas Kral über
Rechenzentren als eigene Asset-Klasse
WEITWINKEL
38
Spiele Immobilien und Metropolen in 4-D-Puzzles, spannenden Brett- und liebevoll gestalteten Gedächtnisspielen
3 ZUR SACHE
18
NACHRICHTEN
39
NEU IM PORTFOLIO
19
IMPRESSUM & KONTAKT
Titelbild
Das Riesenrad am Ufer der Themse ist als London Eye oder
Millennium Wheel bekannt. Mit einer Höhe von 135 Metern ist es das
derzeit höchste Riesenrad Europas und bietet einen spektakulären
Blick auf die europäische Metropole.
RAUM mehr
Ausgabe 1 | 2014
Wachstumsmärkte
Welche asiatischen Länder für
Investoren interessant werden
Kundenmagneten
Wie Eigentümer ihre Shoppingcenter
zukunftssicher machen
Prognosen
Woran Forscher gefährliche Preisblasen
auf dem Immobilienmarkt erkennen
Das ganz
große Rad
Neue Großinvestoren
entdecken Europa. Wer
sie sind und welche
Strategien sie verfolgen
ZUR SACHE
Mit Projektankäufen die Rendite steigern
Frank Billand, CIO und Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH
D
Asien
Kuala Lumpur, die Hauptstadt von
Malaysia, ist einer der interessantesten Märkte der Region.
Seite 4
Seite 14
Preisblase
Die Ursachen einer gefährlichen
Überhitzung des Immobilienmarktes sind überaus komplex.
Seite 12
Shoppingcenter
Titelfoto: mauritius images/age; Fotos: Union Investment; Alex Bartel/Science Photo
Library; Getty Images; Karsten Petrat; Sebastian Vollmert/Union Investment
Neue Investoren
London ist erste Wahl bei Anlegern, die auf Europas Immobilienmärkten Fuß fassen wollen.
as Niedrigzinsumfeld und der Mangel an Anlage
alternativen haben viele institutionelle Investoren in
den vergangenen Jahren in die Asset-Klasse Immobili
en getrieben. Die hohe Nachfrage führt aber zu einem Problem:
Sicherheitsorientierte Investoren dürfen bei der Anlage ihrer Ver
mögenswerte kaum Risiken eingehen, gleichzeitig müssen sie
aber ausreichende Renditen erwirtschaften. Und das ist kaum
noch möglich. Die anhaltende Nachfrage nach modernen Ge
werbeimmobilien in bester Lage mit bonitätsstarken Mietern hat
die Renditen häufig unter die 4-Prozent-Marke sinken lassen.
Das Rückschlagpotenzial für den Fall, dass die Zinsen wieder
nachhaltig steigen, zwingt Investoren dazu, nach alternativen
Anlagestrategien zu suchen.
Europäische Investoren müssen daher zwangsläufig mehr
Risikobereitschaft zeigen (siehe auch Investitionsklimastudie,
Seite 25), um entsprechende Renditen zu realisieren. Aber sollte
eine höhere Rendite durch schlechte Lagen oder minderwertige
Gebäudequalität erkauft werden? Für langfristig orientierte, kon
servative Anleger, zu denen auch wir gehören, sicher kein gang
barer Weg. Doch es gibt Strategien, sich gleichzeitig Qualität und
Rendite auch in Phasen hoher Preisniveaus zu sichern.
Eine davon lautet: Projektankäufe beziehungsweise Eigen
kapitalfinanzierung von Projektentwicklungen. Hierbei identifi
ziert der Investor Immobilienentwicklungen Dritter und erwirbt
diese bereits in einer frühen Entwicklungs- oder Bauphase. Die
Zahlung des Kaufpreises erfolgt entweder nach Baufortschritt
(Forward Funding) oder nach Fertigstellung (Forward Purchase).
Zwei wesentliche Vorteile ergeben sich im Vergleich zum
Ankauf einer fertigen Immobilie: Zum einen kann der Investor
bei der Verhandlung, Prüfung und Begleitung des Projekts sei
ne Standards einbringen. Denn diese Transaktionen finden meist
nicht unter dem Wettbewerbs- und Zeitdruck statt, der bei Bie
terverfahren um fertige Objekte üblich ist. Zum Zweiten sind die
erzielbaren Renditen höher – ein halber Prozentpunkt mehr pro
Jahr sollte mindestens dabei herausspringen.
Dass man diesen Ansatz erfolgreich umsetzen kann, haben
wir in den vergangenen Jahren bewiesen – und damit einen
wichtigen Performancehebel für unsere Fonds gesetzt. Von den
26 Ankäufen im Jahr 2012 waren elf Projektentwicklungen –
das entspricht einem Anteil von rund 42 Prozent. Diese Strategie
haben wir 2013 konsequent weitergeführt und uns elf weitere
Immobilien in Europa im Projektstadium gesichert.
Aktuelle Beispiele sind der Büroneubau MainTor Porta in
Frankfurt am Main, der von DIC Deutsche Immobilien Chancen
bis Mitte 2014 entwickelt wird, und das erste Büro- und Ge
schäftszentrum im neuen Münchner Stadtquartier Am Hirschgar
ten, welches von Hochtief Projektentwicklung realisiert wurde.
Bereits 2011 haben wir uns zudem ein Optionsrecht für
den Erwerb des ersten Motel-One-Hotels in Brüssel gesichert.
Das im Vorfeld langfristig vermietete Hotelprojekt wird in die
sem Jahr fertiggestellt. Aber auch in Helsinki und Amsterdam
haben wir in den letzten Jahren mit erfahrenen Developern wie
NCC oder Dura Vermeer gute Erfahrungen mit Projektkäufen
gemacht: Der im Projektstadium befindliche neue Geschäfts
sitz der Rechtsanwaltskanzlei Stibbe in Amsterdam-Zuidas ist
der aktuellste Beweis. Doch trotz dieser Erfolgsstorys darf das
Frank Billand ist CIO und Mitglied der Geschäftsführung
der Union Investment Real Estate GmbH.
mit Projektkäufen einhergehende Mehr an Risiko natürlich nicht
verschwiegen werden.
Die typischen Projektrisiken – Planungsfehler, Bauzeitüber
schreitung und damit steigende Kosten – trägt zwar weiterhin
der Immobilienentwickler. Auch der Investor aber muss häufig
bereit sein, einen Teil des Risikos zu tragen, vor allem im Hinblick
auf die spätere Vermietung des Objekts. Neben der Fähigkeit,
die Qualität eines noch nicht erstellten Gebäudes beurteilen
und den Bauprozess aus Investorensicht zumindest begleiten
zu können, sollte er also in der Lage sein zu prognostizieren,
ob das Gebäude oder noch unvermietete Teilflächen zu den in
der Kalkulation angesetzten Preisen vermietet werden können.
Unter Umständen muss er sogar das Projekt und die Vermie
tung selbst zu Ende zu bringen. Über dieses Know-how, mit dem
die eingegangenen Risiken überschaubar bleiben, verfügen nur
wenige Investoren.
•
Spezialisten wie Lars Richter
wissen, wie langwierig es ist,
Einkaufszentren zu erweitern.
2
Seite 26
3
TITEL
Investoren
im Anflug
Europa erlebt einen neuen Immobilieninvestment-Boom. Auch
Käufer aus Übersee decken sich mit Bürohäusern, Shoppingcentern
und Logistikportfolios ein. Der Wettbewerb für heimische Anleger
verschärft sich. Von Miriam Beul-Ramacher
Foto: mauritius images/age
Eine Gondel des London Eye:
Die britische Hauptstadt ist
nicht nur Heimat des größten
Riesenrads in Europa, sie ist
auch der bedeutendste Büroimmobilienmarkt auf dem
alten Kontinent. Das lockt
neue Investoren.
4
5 3
TITEL
Fotos: CBRE; Union Investment (Simulation); action press; Kurt Fuchs
D
ie Top 10 der ausgabefreudigsten Immobilieninvestoren
Europas liest sich ein wenig wie die Namensliste eines
Fußball-Erstligisten: nach Herkunft bunt gemischt. Ebenso
unterschiedlich sind die Positionen, die deutsche Immobilien-Aktien
gesellschaften, norwegische Staatsfonds, israelische Family Offices,
britische Versicherungs- oder US-amerikanische Private-Equity-Gesellschaften auf dem europäischen Anlagespielfeld einnehmen. Vom Stürmer bis zum Verteidiger, vom risikofreudigen Private-Equity-Käufer bis
zur konservativen Großbank – die Investmentziele und -stile der nach
Umsatz größten Käufer lassen sich kaum in einen Topf werfen. Was
sie eint, ist der Glaube, dass ihr eingesetztes Kapital in Europa gut
aufgehoben ist. Bemerkenswert ist jedoch vor allem eins: Die Aktivität außereuropäischer Immobilienkäufer mit besonders gut gefüllten
Taschen hat sich in den vergangenen Monaten spürbar erhöht. Nach
Recherchen des Immobilienberaters Savills gaben nichteuropäische Investoren in den ersten drei Quartalen 2013 rund 23 Milliarden Euro für
Immobilienkäufe in Europa aus. Ihr Anteil am Gesamtvolumen erhöhte
sich damit gegenüber dem Vorjahr von 25 auf 29 Prozent.
Die Rolle Großbritanniens als Eingangstor nach Europa bleibt dabei unverändert bestehen. Gut 50 Prozent des grenzüberschreitenden
Investmentvolumens entfielen zwischen Januar und Oktober 2013 auf
das Vereinigte Königreich. Deutschland stand in der Gunst internationaler Käufer mit einem Anteil von 16 Prozent jedoch gleich an zweiter Stelle. Frankreich belegte mit 10 Prozent einen schwachen dritten
Platz. „Internationales Kapital floss früher zuerst nach London, dann
nach Paris. Deutschland stand an dritter Stelle. Heute führt der Weg
von London direkt nach Berlin, Frankfurt oder München“, berichtet
Stefan Wundrak, Immobilienanalyst bei Henderson Global Investors
in London. Die französische Wirtschafts- und Fiskalpolitik schrecke
immer mehr Investoren ab.
Pioniere machen alten Hasen Druck
Besonders engagiert traten institutionelle Käufer aus den USA, Skandinavien, Asien und dem Nahen Osten auf. In der Top-10-Liste des
New Yorker Analysehauses Real Capital Analytics (RCA) finden sich
bekannte Namen wie Blackstone, Lone Star und Prudential, lauter alte
Hasen im europäischen Immobilienanlagegeschäft. Daneben zeigten
sich aber auch Newcomer als besonders entschlossene Großeinkäufer, wie die Qatar Investment Authority, der katarische Staatsfonds,
und die Government of Singapore Investment Corporation (GIC), der
„Wir rechnen mit 150 Milliarden USDollar asiatischen Kapitals auf den
globalen Immobilienanlagemärkten.“
Fabian Klein, Managing Director,
Head of Investment Germany bei CBRE
6
Staatsfonds von Singapur. Viele sind Pioniere, die erstmals außerhalb
ihres Heimatmarktes in Steine investieren – und dabei bestrebt sind,
möglichst viel Kapital auf einmal zu binden.
Andere neue Player stehen schon in den Startlöchern. So gab
etwa der Employees’ Provident Fund, der Staatsfonds von Malaysia,
im vergangenen Juli bekannt, etwa 500 Millionen Euro für Immobilien
in Deutschland und Frankreich ausgeben zu wollen. Der Fonds verwaltet ein Vermögen von 160 Milliarden US-Dollar und will in deutschen Großstadtregionen Industrieimmobilien erwerben. Objekte in
München, Berlin und Frankfurt am Main habe man bereits ins Visier
genommen. In Paris will sich das Staatsvehikel eigenen Angaben z ufolge
hochwertige Bürogebäude sichern. Als Partner für die Akquisitionen
in Deutschland wird der Entwickler und Verwalter von Logistikimmobilien Goodman genannt.
Noch vor der Fertigstellung sicherte sich
Union Investment das
Büroprojekt Forum
am Hirschgarten in
München und vermied
so ein Bietergefecht.
Grünes Licht von zu Hause
Dass sich Staats- und Pensionsfonds sowie Versicherungen verstärkt
nach Anlagemöglichkeiten in Europa umsehen, lässt sich auch auf
das Schwinden rechtlicher Hürden zurückführen. Einige Staaten haben Restriktionen für Immobilienankäufe im Ausland für diese Institutionen gelockert. Ein Beispiel kommt aus Norwegen: Norges Bank
Investment Management, der Verwalter des norwegischen Staatsfonds
Norge, hat in den vergangenen zwölf Monaten mehr als 1 Milliarde
Euro für den Erwerb europäischer Immobilien ausgegeben. Zusammen
mit einer Tochter von Axa Real Estate Investment Managers sicherten
sich die Norweger bereits 2012 den Büro-, Einzelhandels- und Hotelkomplex Neues Kranzler Eck in Berlin und Die Welle in Frankfurt am
Main, ebenfalls ein gemischt genutztes Immobilienensemble. Im vergangenen Herbst gaben die beiden Partner 164 Millionen Euro für
die Zentrale des Süddeutschen Verlags, den sogenannten SZ-Tower,
in München aus. „Vor kaum drei Jahren war es dem norwegischen
Staatsvehikel nicht einmal erlaubt, Geld in Gebäude anzulegen. Jetzt
ist eine Immobilienquote von 5 Prozent das Ziel. Um die zu erreichen,
müsste Norge in der nächsten Zeit weitere 14 Milliarden Euro in Immo
bilien investieren“, rechnet Fabian Klein, Managing Director, Head of
Investment Germany beim Immobilienberater CBRE, vor.
Auch chinesische Versicherungsgesellschaften dürfen erst seit Mai
2013 in 45 ausgewählten Ländern in fertiggestellte Gewerbeimmobilien investieren. Kaum einen Monat nach dem Wegfall der staatlichen
Beschränkungen wurde beispielsweise die Versicherung Ping An Insurance erstmals außerhalb ihres Heimatmarktes aktiv und erwarb das
Lloyd’s Building in London. Investitionsvolumen: 304 Millionen Euro.
Als ausgabefreudigster Europa-Fan tat sich im vergangenen Jahr
allerdings Gingko Tree hervor. Der Investmentarm der Pekinger State
Administration of Foreign Exchange machte laut RCA-Analyse insgesamt 1,82 Milliarden Euro für den Erwerb von 16 Immobilien in Europa
locker. Und die Welle der Megadeals mit chinesischer Beteiligung hält
an. Anfang dieses Jahres nahm der chinesische Staatsfonds China Investment Corporation (CIC) dem US-Investor Blackstone den Büro- 3
Südkoreanischen Privatanlegern gehört heute der Frankfurter Bürokomplex Gallileo (links). Sie investierten 260 Millionen Euro.
Für 160 Millionen Euro erwarb der staatliche südkoreanische Pensionsfonds NPS das Siemens-Forum in München.
7
TITEL
„Heute führt der Weg internationaler
Immobilieninvestoren von London direkt nach
Berlin, Frankfurt oder München.“
Lloyd’s Building in London: Der chinesische
Versicherer Ping An Insurance zahlte
304 Millionen Euro für das Bürohaus.
Stefan Wundrak, Immobilienanalyst
bei Henderson Global Investors
und Gewerbestandort Chiswick Park in West-London ab. 917 Millionen
Euro ließen sich die Chinesen das Ensemble mit zwölf Bürogebäuden
nach Plänen des bekannten Stararchitekten Richard Rogers kosten.
Investoren aus der Volksrepublik machen ihre Europa-Einkäufe
nicht öffentlich. Auch zu Kommentaren sind sie in der Regel nicht zu
bewegen, wie vor allem britische Medien immer wieder beklagen. Diskret und lautlos kaufen sie sich in die europäischen Märkte ein. Die
Analysten von RCA haben dennoch fleißig mitgezählt. Demnach gaben
Anleger aus dem Reich der Mitte 2013 gut 3 Milliarden Euro für Gewerbeimmobilien in Europa aus – ein gehöriges Plus gegenüber 2012.
Damals hatten sie lediglich knapp 1 Milliarde Euro in Immobilien auf
dem alten Kontinent investiert.
Fotos: PR; Henderson Global Investors
Deutschland ist schwer in Mode
8
Chinesen und Malaysier sind längst nicht die einzigen Asiaten, die sich
Beton aus Europa ins Portfolio legen. Auch öffentliche und private P layer
aus Südkorea haben die Märkte rund um Nordsee und Mittelmeer fest
im Blick. Allein zwei Großeinkäufe gab es bisher in Deutschland. Der
staatliche südkoreanische Pensionsfonds National Pension Service
(NPS) sicherte sich zusammen mit dem internationalen Projektentwickler Hines für 160 Millionen Euro das vom New Yorker Architekten
Richard Meier entworfene Bürogebäude Siemens-Forum in München.
Eine Gruppe südkoreanischer Privatanleger erwarb in einem Club-Deal
mit dem Bonner Unternehmen IVG Immobilien den Frankfurter Bürokomplex Gallileo. Kostenpunkt: 260 Millionen Euro.
„Ausländische Anleger bringen ihr Kapital aus strategischen Gründen nach Deutschland. Sie setzen auf Sicherheit und Stabilität“, sagt
Tobias Pfeffer, Director bei IVG Institutional Funds, der den Gallileo-Verkauf auf IVG-Seite begleitet hat. Nicht der schnelle Exit stehe im Vordergrund, sondern die langfristige Wertsicherung. Laut CBRE wird inzwischen
auch in Taiwan diskutiert, ob man einheimischen Versicherungsgesellschaften erlauben sollte, Kapital in ausländische Immobilien zu stecken.
Interesse an europäischen Immobilien komme zudem aus Japan.
„Vor allem Deutschland ist in Asien schwer in Mode. Da wirkt jetzt
der Lemminge-Effekt. Jeder will dabei sein“, sagt Marcus Lemli, CEO
Germany, Head of European Investment bei Savills. Kollege Fabian
Klein von CBRE nennt Zahlen zum möglichen Anlagevolumen: Demnach planen institutionelle Investoren aus Asien, auf den weltweiten
Immobilienmärkten zu investieren und ihre bislang niedrigen Immobilienquoten zu erhöhen. Derzeit liege der Anteil, der für den Erwerb
von Immobilien ausgegeben wird, bei lediglich 1,7 Prozent. In den
kommenden fünf Jahren sollen die Quoten auf 2,5 bis 3,5 Prozent
steigen. „Nimmt man direkte und indirekte Immobilieninvestments
zusammen, so ist mit einem potenziellen Zustrom von 150 Milliarden
US-Dollar auf den weltweiten Immobilienanlagemärkten zu rechnen“,
so Klein weiter. Ziele der Käufer werden nach Einschätzung von CBRE
New York, Sydney und London sein.
Allerdings führt das immer knapper werdende Angebot in den Großstädten Nordeuropas dazu, dass auch die Krisenstaaten im S üden auf
den Anlegerradar zurückkehren. „Der Großteil ausländischer Investments
konzentriert sich zwar weiterhin auf die europäischen Core-Märkte. Aber
periphere Länder wie Italien und Spanien profitieren vom steigenden
Interesse opportunistischer Käufer. Diese Investoren suchen hochwertige Assets, die sie zu höheren Renditen erwerben können als in den
Core-Märkten“, sagt Savills-Chef Marcus Lemli.
Auffällig viele Großeinkäufe gab es in den vergangenen Monaten
in Italien. Allein 2 Milliarden Euro machte der Staatsfonds von Katar
für 40 Prozent des innerstädtischen Entwicklungsprojekts Porta Nuova
in Mailand locker. Die Zentralbank von Norwegen (Norges Bank) nahm
dem Entwickler Prologis ein Logistikportfolio für mehr als 300 Millionen Euro ab. Blackstone erwarb von Aberdeen Asset Management ein
früheres Outletcenter von Degi im Wert von 130 Millionen Euro. Auch
verschiedene Allianz-Gesellschaften schnitten sich große Tortenstücke
aus dem italienischen Immobilienanlagekuchen mit Ankäufen in Rom,
Mailand und Padua ab. „All diese Käufer haben einen langen Atem
und kalkulieren die höheren Risiken am italienischen Immobilienmarkt
ein“, sagt Analyst Wundrak. Vor allem Fonds und Institutionen nutzen
Ankäufe als Beimischung, um die Gesamtperformance ihrer europäischen oder globalen Portfolios zu verbessern.
Um beim Eintritt in einen neuen, unbekannten Markt keine bösen
Überraschungen zu erleben, stellen sich die meisten Großinvestoren
lokal vernetzte Partner an die Seite, die mal als Transaktions- und/oder
Asset-Manager oder als Co-Investoren agieren. Die Leistungspakete variieren und enthalten je nach Joint-Venture-Modell auch Due-Diligence-,
Objektbeschaffungs-, Verwaltungs- und Vermietungsaufgaben. „Häufig
sucht man sich Partner, die man aus anderen Ländern schon kennt“, hat
Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland, beobachtet. Verlässlichkeit und Vertrauen spielten dabei eine 3
Ausländische Investoren dominieren den Süden Europas
Immobilieninvestitionen 2013 nach Investorenherkunft, Anteile in Prozent
inländische
Investoren
Investoren aus dem
europäischen Ausland
Investoren aus dem außereuropäischen Ausland
Deutschland
Frankreich
Großbritannien
Italien
Spanien
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Quellen: Savills, RCA, Dezember 2013
9
TITEL
„Vor allem Deutschland
ist in Asien schwer in Mode.
Da wirkt jetzt der Lemminge-Effekt.
Jeder will dabei sein.“
Chiswick Park in London:
Der chinesische
Staatsfonds CIC kaufte
das Ensemble für
917 Millionen Euro.
zentrale Rolle. „Oft ist aber nicht bekannt, für wen eigentlich gekauft
wird, welches Land oder welche Institution hinter dem Geld steckt“,
sagt der Berater. Einige investierten nur für das eigene Buch, viele zugleich für fremde Dritte. Vergleichsweise transparent operiert Norge.
Der Staatsfonds bevorzugt für Immobilienankäufe Co-Investoren, die zu
etwa 50 Prozent einsteigen, wie etwa den Immobilienanlagearm von
Axa oder den Logistikinvestor und -manager Prologis. Die südkoreanische Pensionskasse NPS wählt für ihre Deutschland- und FrankreichAkquisitionen gern den international tätigen Investor und Entwickler
Hines als Partner, der kanadische Pensionsfonds Dundee ließ sich von
LaSalle Investment Management begleiten, der Staatsfonds von Singapur, GIC, führte Immobilienankäufe unter anderem zusammen mit
Prologis durch. Anlagesummen und lokale Schwerpunkte variieren dabei. „GIC ist auf allen relevanten Kontinenten aktiv, konzentriert sich
dabei auf wenige liquide Märkte, kauft dort nur in CBD-Lagen und
fast ausschließlich Objekte, die mehr als 200 Millionen Euro kosten“,
berichtet Savills-Chef Lemli. Sogenannte Trophy Buildings erwerbe der
Die Top-6-Investoren in Deutschland
Immobilieninvestitionen 2013
in Mio. Euro
Anzahl erworbener Objekte
Union Investment
19
Patrizia Immobilien
42
IVG
6
DeAWM*
12
708
Dundee
17
693
Deka
8
1.240
962
876
571
0
* Deutsche Asset & Wealth Management
10
250
500
750
1.000
1.250
Quellen: Savills, Union Investment, Januar 2014
singapurische Staatsfonds dabei zumeist direkt, managementintensive
Immobilien dagegen in Club-Deals mit lokalen Partnern oder Fonds.
Unterschiedliche Strategien
Einen anderen Fokus hat Norge. Zwar steigt auch das Staatsvehikel aus
Norwegen erst bei Losgrößen ab 200 Millionen Euro ein. Im Unterschied
zu ihren Pendants aus Singapur konzentrieren sich die Skandinavier
aber ausschließlich auf zwei Kontinente, Nordamerika und Europa. Die
Dekabank kauft überwiegend in klassischen Core-Märkten Europas und
Nordamerikas, nimmt zumeist mehr als 100 Millionen Euro in die Hand,
ergänzt das Portfolio aber durch kleinere Objekte in weniger liquiden
Märkten wie etwa Lissabon. Auf Märkte jenseits der Topstandorte hat
sich dagegen Großanleger Lone Star eingeschossen. Die Private-EquityGesellschaft kauft mehrheitlich Portfolios oder relativ kleine Objekte
für weniger als 50 Millionen Euro, und das fast ausschließlich in Lagen
außerhalb der zentralen Bürodistrikte. Union Investment zählt zu den
risikoaversen, immobiliennahen Investoren: Die Investitionssummen
liegen bei durchschnittlich 80 Millionen Euro. „In den vergangenen
beiden Jahren haben wir sehr erfolgreich auf Projekte gesetzt, die wir
in einer frühen Entwicklungs- und Bauphase angekauft haben. Diese
Transaktionen finden meist ohne Wettbewerbs- und Zeitdruck statt,
der bei Bietergefechten um fertige Objekte üblich ist“, sagt Frank Billand, der als Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH
den Bereich Immobilieninvestment verantwortet. „Und die erzielbare
Rendite sieht bei Projektkäufen auch etwas freundlicher aus.“
Als vergleichsweise junge Investorengruppe mit überdurchschnittlichem Immobilienappetit bezeichnet Savills-Chef Lemli Privatanleger
aus dem Mittleren und Nahen Osten. „Wir sehen aus diesen Ländern
nicht nur den extrem wohlhabenden Scheich, der sich die teuersten
Fotos: Chiswick Park; Savills; Union Investment
Marcus Lemli, CEO Germany,
Head of European Investment bei Savills
Häuser kauft, sondern auch Investorengruppen und Family Offices, die
dreistellige Millionenbeträge stemmen können.“ Beispiel: 300 Millionen Euro gaben Anfang 2013 Investoren um den israelischen Hotel
unternehmer David Fattal für die Übernahme von 20 deutschen Bettenhäusern aus dem Portfolio der Queens Moat Houses Holding Germany
aus. Nach Beobachtung von Lemli macht sich inzwischen eine dritte
Gruppe von Investoren aus dem Mittleren und Nahen Osten auf den
europäischen Immobilienmärkten bemerkbar. „Dies sind Anleger, die
antizyklisch kaufen und gerne managementintensive Assets erwerben,
wenn diese entsprechend günstig zu haben sind.“
Mit weniger zufrieden sein
Die Kauffreude internationaler Großanleger hat den Wettbewerb für
die heimischen Akteure deutlich verschärft, überall in Europa. So lag
der Gewerbeimmobilienumsatz nationaler Käufer 2013 in Irland, Polen, Spanienund Italien bei einem Anteil von zum Teil deutlich unter
20 Prozent, der Anteil nichteuropäischen Kapitals dagegen bei bis zu
65 Prozent.
Auch wenn die Wahrnehmung in Deutschland eine andere ist: Für
65 Prozent des Jahresergebnisses waren zwischen Nordsee und Alpen
heimische Akteure verantwortlich. „Trotzdem müssen die etablierten
Player erkennen, dass die Nachfrage extrem gestiegen ist und man
daher die Preise zahlen muss, die notwendig sind“, sagt Ignaz Trombello, Leiter Investment Deutschland beim Immobilienberatungsnetzwerk Colliers. Für einige werde dies eine schmerzhafte Erfahrung sein.
Denn: Schon in den vergangenen Monaten seien viele heimische Käufer trotz größter Anstrengungen nicht zum Zuge gekommen. Deutsche
Investoren müssten umdenken. „Ausschüttungen von 5 Prozent oder
mehr werden nicht mehr möglich sein“, erwartet Trombello.
Der Versicherungskonzern Allianz hat seine Investitionsziele bereits zeitlich gestreckt. Olivier Piani, Vorstandschef von Allianz Real
Estate, kündigte Ende Januar 2014 gegenüber der Nachrichtenagentur
Bloomberg an, das Immobilienportfolio erst 2018 auf die Zielgrößevon
30 Milliarden Euro bringen zu können. Ursprünglich sollte die Marke
bereits im laufenden Jahr erreicht sein.
Wer daher in der ersten Liga der globalen Immobilienprofis mitspielen will, dem bleibt nur – wie in der Welt des Fußballs –, sich auf
die neue Konkurrenz einzustellen: Würden die Strategien entsprechend angepasst, ist Trombello überzeugt, stelle sich der Torerfolg
ganz von selbst ein.
•
Video: Ein Flug über Europas höchstes Riesenrad, das
London Eye
Bildergalerie: Gefragte Immobilien in den Bestlagen
europäischer Metropolen
Europas Investoren erwarten
Konkurrenz aus Asien
Studie: Vor allem Staatsfonds sind die künftigen
Wettbewerber auf den Immobilienmärkten
Umfrage Zweimal jährlich befragt Union Investment professionelle Immobilienanleger aus
Deutschland, Frankreich und
Großbritannien zur Stimmungslage auf den Investmentmärkten und bildet das Ergebnis in
einem Investitionsklimaindex
ab (siehe Seite 25). In der aktuellen Befragungsrunde wurden
die Investoren auch um ihre
Einschätzung gebeten, welche
Investorengruppen in den kommenden 12 bis 24 Monaten
zu den wichtigsten Playern auf
den europäischen Gewerbe
immobilienmärkten aufsteigen
werden.
Investoren aus Großbritannien (70 Prozent) erwartet,
dass ihre Bedeutung wächst,
stimmen dem nur 43 Prozent der deutschen und
50 Prozent der französischen
Investmentprofis zu.
Kommentar Olaf Janßen,
der das Immobilienresearch
bei der UnionInvestment
Real Estate GmbH in Hamburg leitet, überrascht das
Ergebnis nicht: „Wer die
Märkte beobachtet, erkennt
deutlich die zunehmende
Aktivität kapitalstarker Investoren aus Asien – ein Trend,
der sicher anhalten wird.“
Einschätzung Die große
Mehrheit der Investmentprofis erwartet, dass Staatsfonds aus Asien schon bald zur
Gruppe der bereits etablierten
Investorengruppen aufschließen werden: 84 Prozent der
Befragten aus Großbritannien
waren davon überzeugt, in
Deutschland stimmten 71 Prozent zu, in Frankreich immer
noch 66 Prozent.
Unterschiede Sehr differenziert beantworteten die Studienteilnehmer die Frage nach
der künftigen Rolle von Versicherern aus China. Während
eine deutliche Mehrheit der
Olaf Janßen ist Leiter
Research bei der Union
Investment Real Estate
GmbH in Hamburg.
11
20
MÄRKTE
D
er Monatsbericht der Deutschen Bundesbank ist definitiv e twas
für Spezialisten. Dass er es auf die Titelseiten überregionaler
und sogar regionaler deutscher Tageszeitungen schafft, ist deshalb ungewöhnlich. Im Oktober 2013 aber titelten die Blätter landauf,
landab: „Bundesbank warnt vor Immobilienblase“. Eine Nachricht, die
viele Leser elektrisierte. Schließlich weiß man auch hierzulande, wohin
Immobilienblasen führen, wenn sie platzen: In den USA, in Spanien und
in Irland war der plötzliche Absturz des überhitzten Immobilienmarkts
eine der entscheidenden Ursachen für die folgende schwere Finanzund Euro-Krise. Und diese ist trotz vieler ermutigender Zeichen der
Erholung noch nicht vollständig überwunden, wie alle Experten nicht
müde werden zu betonen.
Umso gewichtiger die Warnung der Zentralbanker an deutsche
Wohnungskäufer: Ihnen drohten im Falle möglicher Preiskorrekturen
„empfindliche Vermögensverluste“, vor allem in deutschen Metropolen
wie München, Hamburg, Düsseldorf und Berlin. In diesen Märkten, so
hatten die Bundesbank-Volkswirte errechnet, seien Eigentumswohnungen um bis zu 20 Prozent überbewertet – jedenfalls gemessen
an Märkten mit vergleichbaren demografischen und ökonomischen
Rahmenbedingungen.
Doch die Resonanz auf ihre Warnung fiel offenbar heftiger aus, als
es der Bundesbank recht sein konnte. Schon wenig später beeilte sie
Prozent
sich, ihre Aussagen zu präzisieren: Nicht von einer „Blase“ habe man
gesprochen, sagte Sabine Lautenschläger, die damalige BundesbankVizepräsidentin und heutige Direktorin der Europäischen Zentralbank,
sondern lediglich von einer „Überhitzung einzelner Märkte“. Und diese berge keinerlei Risiken für die Gesamtwirtschaft, betonte sie. Die
Situation in Deutschland unterscheide sich von der in den USA vor dem
Platzen der Immobilienblase in den Jahren 2007 und 2008.
300
Frühwarnsystem gefragt
Basispunkte
Doch der Schock sitzt tief, auch fünfeinhalb Jahre nach der Pleite des
US-Bankhauses Lehman Brothers, die zum Synonym für die Krise des
globalen Finanzsystems geworden ist. Vereinzelte Warnungen vor den
Gefahren auf den Immobilienmärkten der USA, aber auch Irlands und
insbesondere Spaniens hat es zwar durchaus gegeben – hören wollte
sie damals aber kaum jemand. Genau das soll nicht noch einmal passieren. Überall auf der Welt beobachten daher Notenbanken und Forschungsinstitute die Preisentwicklung auf den Märkten mit dem einen
Ziel: eine gefährliche Preisblase früh genug zu erkennen, um rechtzeitig
geeignete Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.
Das allerdings klingt leichter, als es ist. Denn was eine Preisblase
ist, können Makroökonomen – streng genommen – nicht eindeutig
definieren. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in
Vorsicht
oder Phobie?
Hitzig wird über die Gefahr einer
Preisblase auf dem deutschen
Immobilienmarkt diskutiert. Dabei
ist die ökonomisch saubere
Definition des Begriffs schwierig –
12
Illustration: Karsten Petrat
und hängt von vielen Faktoren ab.
Von Anne Wiktorin
Berlin etwa bezeichnet den Begriff der Blase als
der Immobilienpreise vor“, beschreibt der Ökonom
überbewertet seien Wohnimmobilien
eine „häufig benutzte Metapher für einen starken
einen wichtigen Prognoseansatz.
in einigen deutschen Großstädten,
und ungerechtfertigten Anstieg von Preisen“. DieZudem liefert das Kreditwachstum den Forwarnt die Bundesbank.
se würden vor allem von Preiserwartungen der
schern wichtige Hinweise: „Typisch für eine Preisbeteiligten Akteure getrieben, die auf hohe Geblase ist eine deutliche Ausweitung der Finanziewinne spekulierten. Zunehmend ignorierten diese
rung mit Fremdkapital“, sagt Michael Voigtländer,
die wichtigsten sozioökonomischen Variablen wie
der beim Kölner Institut der deutschen Wirtschaft
etwa die realen Einkommen oder das Bevölkerungs(IW) das Kompetenzfeld Immobilienökonomik leitet.
wachstum. „Die Akteure verhalten sich nicht länger
Der Grund: Durch eine extensivere Nutzung von Krerational, sondern orientieren sich in ihrem Verhalditen können Investoren die zwangsläufig sinkenhöher als die Rendite für langfristige
den Renditen auf ihr Eigenkapital ein gutes Stück
ten an Marktführern“, beschreibt DIW-Ökonom
Staatsanleihen liegt die Spitzen
Konstantin Kholodilin das typische Muster. „Die
kompensieren. „Jede Immobilienblase ist daher
rendite für deutsche Bürogebäude.
Entwicklung gleicht einem Herdenverhalten.“ Das
letztlich auch eine Kreditblase“, sagt Voigtländer.
Schädliche daran seien aber nicht die fundamental
DIW, Empirica und IW stützen daher weitgeungerechtfertigten Preise, ergänzen die Forscher
hend den Bundesbank-Befund: Es gebe in Deutschdes Berliner Empirica-Instituts. Vielmehr sei es die „überzeichnete
land keine Anzeichen für eine Blasenbildung, „weil Mieten, Kaufpreise
Knappheit“, in deren Folge es zu Fehlallokationen komme. Bezogen
und Einkommen vielerorts im Gleichklang steigen“, argumentiert Emauf den Wohnimmobilienmarkt bedeutet das: „Der Wohnungsbau und
pirica. Zudem steige „weder die Kreditvergabe in Deutschland, noch
die dazu erforderliche Kreditvergabe werden über Gebühr angekurbelt,
vergrößert sich der Fremdkapitalanteil“, bemerkt IW-Experte VoigtlänKapital für alternative Anlageinvestitionen wird knapp.“
der. Allerdings seien in einzelnen lokalen Märkten, darunter Berlin und
Prekär wird die Situation, weil für den Einzelnen kaum zu erkenMünchen, lokale Überhitzungstendenzen zu erkennen, sodass dort in
Zukunft Korrekturen stattfinden könnten.
nen ist, wann sich das Blatt wendet und der Moment zum Ausstieg aus
einem Markt gekommen ist. „Ungleichgewichte werden daher meist
schlagartig offenbar, dann platzt unweigerlich die Blase“, analysiert
Entspannte Wachsamkeit
Kholodilin und verweist darauf, dass dies keineswegs nur für Immo„Im Falle sinkender Preise sind aber keine Schneeballeffekte, wie sie
bilienmärkte gilt. „Ein anderes Beispiel für eine Preisblase sind auch
für die Subprime-Krise kennzeichnend waren, zu befürchten“, glaubt
übermäßig steigende Aktienkurse“, sagt er. So manchem Aktionär dürfVoigtländer und verweist darauf, dass Banken die zur Besicherung von
te die sogenannte Dotcom-Blase Anfang des Jahrtausends noch gut in
Krediten herangezogenen Immobilien in Deutschland konservativ nach
Erinnerung sein, als die Aktienkurse junger Internetunternehmen erst in
ihrem Beleihungswert taxieren, der unterhalb des Marktwerts liege.
Und das gelte erst recht für den Büroimmobilienmarkt. Deutliche
astronomische Höhen kletterten, um dann ins Bodenlose abzustürzen.
Preissteigerungen hat es ohnehin nur bei Top-Objekten in den BestHochkomplexer Prozess
lagen der Metropolen, dem sogenannten Core-Segment, gegeben.
„Eine Preisblase erkennt man spätestens, wenn sie platzt“, beschreiben
„Dennoch sind die Risikoprämien für Immobilien immer noch hoch“,
deshalb ebenso lapidar wie zutreffend die Berliner Empirica-Experten die
sagt Helge Scheunemann, Leiter Research Deutschland beim ImmobiKrux aufgeblähter Preise und Kurse. Als Hilfsmittel haben die E xperten
lienberater Jones Lang LaSalle. So betrage der Abstand zwischen der
aus der deutschen Hauptstadt deshalb einen Frühindikator entwickelt:
durchschnittlichen Bürospitzenrendite und der Rendite von StaatsanleiVierteljährlich veröffentlichen sie einen Blasenindex für den heimischen
hen mit 8 bis 15 Jahren Laufzeit – der entscheidenden Bezugsgröße für
Wohnimmobilienmarkt. Dabei versprechen die Forscher nicht zu viel:
professionelle Immobilieninvestoren – etwa 300 Basispunkte. Auf dem
Wirklich erkennen könne der Index eine Blase nicht. „Er kann nur HinHöhepunkt des Immobilienbooms in Deutschland hatte er Anfang 2007
weise auf drohende Blasenbildung geben.“
nahe null gelegen. Deshalb konstatiert auch Andreas Pohl, Sprecher
Warum aber ist es so schwierig zu erkennen, ob Immobilienpreise
des Vorstands der Immobilienbank Deutsche Hypo: „Der Wettbewerb
über die Maßen ansteigen? „Das Entstehen von Preisblasen ist ein komder Investoren und Finanzierer bei Core-Immobilien hat angezogen,
plexer Prozess, der von verschiedenen Faktoren getrieben wird“, erläuund wir haben in diesem Segment teilweise ‚sportliche‘ Preise gesetert DIW-Forscher Kholodilin. Dazu zählen neben makroökonomischen
hen. Eine Überhitzung des Marktes stellen wir aber noch nicht fest.“
Faktoren wie dem Geldmengenwachstum immobilienmarktspezifische
Entwarnung also auf der ganzen Linie? Nicht ganz. „Die Märkte
Einflussgrößen wie das Verhältnis zwischen Preisen und Mieten sowie –
müssen sorgfältig beobachtet werden“, empfiehlt Michael Voigtländer
auf den Wohnimmobilienmärkten – das Verhältnis von Hauspreisen zu
vom IW. „Auch vor dem Hintergrund fundamentaler Faktoren können
sich Erwartungen verselbstständigen.“ Der Lehman-Schock sitzt eben
Einkommen. „Je höher die Preise relativ zu den Mieten beziehungstief – nicht nur bei den deutschen Bundesbankern.
weise Einkommen sind, desto eher liegen spekulative Entwicklungen
•
13
MÄRKTE
„Für Investoren, die ihr Portfolio
diversifizieren wollen, führt kein Weg am
asiatisch-pazifischen Raum vorbei.“
Die Petronas Twin
Towers in Malaysias
Hauptstadt Kuala
Lumpur dominieren
die Skyline der Stadt.
Martin Brühl, Leiter Investment
Management International bei der Union Investment
Real Estate GmbH
D
er Sieger heißt Asien/Pazifik: In keiner anderen Region der
Welt legten 2013 die Investitionen in Gewerbeimmobilien so
kräftig zu wie im asiatisch-pazifischen Raum. Einen Anstieg
des Transaktionsvolumens um 26 Prozent auf 124 Milliarden US-Dollar registrierten dort die Analysten des Immobiliendienstleisters Jones
Lang LaSalle (JLL). Im gleichen Zeitraum wuchsen die Investitionen
in Nordamerika „nur“ um 20 Prozent und in Europa um 14 Prozent.
Das zunehmende Engagement der Investoren hat mehrere Gründe.
„Der Raum Asien/Pazifik ist für Investoren und Asset-Manager deshalb
interessant, weil die meisten Staaten steigende Einwohnerzahlen und
ein deutliches Wirtschaftswachstum verzeichnen“, sagt Carsten Kebbedies, Director of Global Property Business Development bei Henderson
Global Investors. Die Weltbank erwartet für 2014 ein Wirtschaftswachstum von immerhin 7,2 Prozent. Und auch immobilienwirtschaftlich spielt
die Region eine wichtige Rolle: Einer Studie der Asia Pacific Real Estate
Association zufolge wird ihr Anteil am globalen Immobilieninvestmentmarkt bis 2031 von 27 auf fast 50 Prozent steigen.
Das alles bedeutet für Martin Brühl, Leiter Investment Management International bei der Union Investment Real Estate GmbH: „Für
Investoren, die ihr Portfolio diversifizieren und dabei eine angemessen
hohe Rendite erzielen wollen, führt kein Weg am asiatisch-pazifischen
Raum vorbei.“
Allerdings ist Asien/Pazifik nicht gleich Asien/Pazifik. Nicht nur,
weil die Region ein geografisch riesiges Gebiet von der Mongolei bis
nach Neuseeland umfasst – sondern auch, weil allein schon die 14
immobilienwirtschaftlich bedeutendsten Länder dieser Region sehr
S Ü D KO R E A JA PA N
Seoul
Tokio
Osaka
Schanghai
CHINA
Hongkong
M A L AYS I A
Japan im Aufwind
Riesiges
Potenzial
In vielen Ländern Asiens und des pazifischen Raums
Kuala Lumpur
wachsen Wirtschaft und Bevölkerung. Doch das ist nicht der
SINGAPUR
einzige Grund, warum sich immer mehr Immobilieninves
toren in dieser Region engagieren. Von Christian Hunziker
AU S T R A L I E N
Foto: Getty Images; Union Investment
Peking
unterschiedlich sind. „Es gibt in diesem Raum keinen homogenen
Immobilienmarkt“, betont Brühl. „Vielmehr ist er geprägt von sehr
unterschiedlichen Stadien der Transparenz und der Marktreife.“ Das
bestätigt ein von JLL erstellter Index, der die Transparenz der weltweiten
Immobilienmärkte unter die Lupe nimmt. Demnach stehen mit Australien (Rang 3) und Neuseeland (Rang 5) zwei Staaten der Region weit
oben auf der Liste, während beispielsweise Vietnam (Rang 68) und die
Mongolei (Rang 89) ein sehr geringes Transparenzniveau aufweisen.
Welche Märkte für Investoren interessant sind, hängt dementsprechend auch entscheidend von der Anlagestrategie ab. „Opportunistische
Investoren fühlen sich von chinesischen Mittelstädten und Südostasien
angezogen“, beobachtet Simon Smith, in Hongkong ansässiger Senior
Director Research & Consultancy beim Beratungsunternehmen Savills.
„Core-Investoren hingegen haben oftmals nur offene, transparente
Märkte mit einem hohen Grad an Liquidität im Blick.“
Diese Kriterien treffen hauptsächlich auf Australien zu (siehe Interview
Seite 17), auf Singapur sowie Japan. „Der japanische Markt hat sich
nach dem Erdbeben von 2011 deutlich erholt“, stellt Andrew Ness fest,
für Nordasien zuständiger Researcher der Beratungsgesellschaft DTZ.
Entsprechend positiv beurteilen die Experten die Aussichten des
japanischen Büroimmobilienmarkts. „Gegen Ende des Jahres 2013
haben wir einen Rückgang des Leerstands und einen Aufwärtstrend
bei den Mieten festgestellt“, berichtet DTZ-Analyst Ness. „Weil die
Beschäftigungsquote gestiegen ist, ist die Büroflächenexpansion der
Unternehmen eines der großen Themen im Jahr 2014“, ergänzt Megan
Walters, Head of Asia Pacific Capital Markets Research bei JLL. Davon
profitieren Bestandshalter. So konnte zum Beispiel Union Investment zu
Beginn dieses Jahres eine Großvermietung über 17.500 Quadratmeter
im umfassend renovierten Shiomi Koyama Building in Tokio vermelden.
Der Aufwärtstrend dürfte anhalten. Walters jedenfalls erwartet,
„dass Tokio von allen großen Immobilienstandorten weltweit 2014
das stärkste Mietwachstum erleben wird“. Dass sich ausländische Investoren auf Tokio konzentrieren, hat aber noch einen anderen Grund:
Die Hauptstadt weist als eine von wenigen japanischen Städten ein
Bevölkerungswachstum auf. Zusätzlichen Schub verspricht sich die Immobilienbranche von der Austragung der Olympischen Sommerspiele
2020 in Tokio. „Das ist ein enormer Vertrauensbeweis und hat dazu
geführt, dass sich die Stimmung deutlich verbessert hat“, stellt Martin
Brühl von Union Investment fest.
Ohne Auswirkungen ist das große Erdbeben von 2011 jedoch nicht
geblieben. „Wir stellen einen deutlichen Wandel der Mieternachfrage
hin zu Gebäuden fest, welche die jüngsten Anforderungen an Erdbebensicherheit erfüllen oder übertreffen“, sagt Simon Smith von Savills.
„Dies geht zulasten älterer Gebäude von weniger hoher Qualität.“ 3
Brisbane
Perth
Sydney
Melbourne
14
Canberra
15
„Sehr starke Nachfrage bei Investoren“
Peter Menegazzo vom Investa Commercial Property Fund zum australischen Büroimmobilienmarkt
Das Bürogebäude 567 Collins Street in Melbourne ist dort das
größte Bauvorhaben dieser Art seit 25 Jahren.
Seit 2008 gehört das Shiomi Koyama Building in Tokio zum
Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Global.
Im Blick haben viele Investoren auch China. Trotz eines vergleichsweise bescheidenen Wirtschaftswachstums von 7,7 Prozent im Jahr
2013 gilt das Reich der Mitte weiter als Wachstumstreiber – auch wenn
China „einige Herausforderungen aufweist“, sagt Megan Walters von
JLL und meint damit, dass China nicht allen Anforderungen an Transparenz und Rechtssicherheit genügt. „Es wäre naiv zu glauben, es gebe
keine Korruption“, bestätigt Henderson-Experte Kebbedies. „Aber sie
ist zu beherrschen.“
Chancen sehen ausländische Investoren vor allem in Schanghai
und Peking. „Dort ist das Risiko am geringsten und die Nachfrage ausländischer Büronutzer am höchsten“, erläutert Kebbedies. Allerdings
sind dort nach seiner Einschätzung Büroobjekte bereits recht teuer. Die
durchschnittliche Anfangsrendite in beiden chinesischen Metropolen
beziffert Savills-Analyst Smith auf 4 bis 4,5 Prozent. Damit bewegt sie
sich auf einem ähnlichen Niveau wie in Tokio (4,1 Prozent). Allerdings
weist Martin Brühl von Union Investment darauf hin, dass solche Renditeangaben auf reiner Immobilienebene nur eine Seite der Gleichung
sind, da sich Aspekte wie eine moderate Fremdfinanzierung in lokaler
Währung und Steuereffekte auf die tatsächliche Performance eines
Investments auswirken.
in Mrd. US-Dollar
Japan
+69 %
China
+71 %
Australien
+33 %
41,7
25,1
21,9
Singapur +40 %
Malaysia
Veränderung zum Vorjahr
11,8
+11 %
0,9
0
10
20
30
40
50
Quelle: Jones Lang LaSalle, Januar 2014
Wachsende Bedeutung der Region
Investitionen in Gewerbeimmobilien im Raum Asien/Pazifik in
Mrd. US-Dollar, Anteil am globalen Investmentmarkt in Prozent
Investitionen
140
Anteil
120
100
80
60
2006
2007
2008
* Prognose
16
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
Quelle: Jones Lang LaSalle, Januar 2014
Potenzial in Singapur und Malaysia
Für Brühl sind zwei weitere asiatische Standorte interessant: Singapur,
der kleinste Stadtstaat Südostasiens, und Kuala Lumpur, die Hauptstadt
von Malaysia. Die Stadt Singapur, die den Großteil des Inselstaats einnimmt, gilt als einer der wichtigsten Finanzplätze der Welt. Im Bericht
„Doing Business 2014“ der Weltbank – er untersucht, wie leicht Staaten es kleineren und mittleren Unternehmen machen, im Land Fuß zu
fassen – belegt Singapur den ersten Platz unter 189 Volkswirtschaften.
Auf ihrem Immobilienmarkt tummeln sich institutionelle Investoren aus
der ganzen Welt. Die Folge der Kombination aus hohen Mittelzuflüssen und geringem Angebot: Der Markt ist „sehr volatil“, wie Carsten
Kebbedies feststellt.
Etwas im Schatten der erwähnten Märkte befindet sich Malaysia.
Doch auch dort verbessern sich die Investitionsbedingungen: In der
Weltbank-Studie steht das Land auf dem sechsten Platz, die Regierung
verfolgt eine unternehmensfreundliche Politik. Allerdings kommen in
den nächsten Jahren in der Millionenmetropole Kuala Lumpur zahlreiche Bürogebäude neu auf den Markt. „Die Leerstandsquote bleibt
leicht über dem langjährigen Durchschnitt, was das Mietenwachstum
begrenzen wird“, prognostiziert Megan Walters von JLL. Für alle prosperierenden asiatischen Märkte gilt: Die Konkurrenz um attraktive Büroimmobilien ist groß. Dabei spielen nicht nur internationale, sondern
auch zahlreiche lokale Anleger mit. Doch selbst sie kommen nicht immer
zum Zug. Deshalb, sagt Martin Brühl von Union Investment, „drängt
viel asiatisches Kapital auf die europäischen Immobilienmärkte“. •
Video: Interview mit Union Investment-Manager Martin
Brühl zu Investitionschancen in der Region Asien/Pazifik
Bildergalerie: Spektakuläre Immobilien aus den
wichtigsten asiatischen Metropolen
Fotos: investa (Simulation); Union Investment; PR
Japan und China liegen vorn
Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien in fünf bedeutenden
asiatischen Märkten 2013
Herr Menegazzo, sind Sydney und Mel
bournedie einzigen bedeutenden Büro
immobilienmärkte in Australien?
Mit Blick auf Büroimmobilien sind Sydney
und Melbourne die größten, liquidesten
und am meisten ausgereiften Märkte Australiens. Sie gelten als die Einstiegsmärkte
für Investitionen und bieten in der Regel
die niedrigsten Renditen. Doch existieren in Australien noch weitere bedeutende
zentrale Bürolagen. Die Central Business
Districts von Canberra, Brisbane und Perth
sind in den letzten Jahren mit dem Bau
einer neuen Gebäudegeneration gereift.
Sämtliche dieser zentralen Bürolagen verzeichneten 2013 einen Mietpreisrückgang.
Was sind die Gründe dafür?
Im Allgemeinen litten die Mieten durch die
gedämpfte Mieternachfrage und den Anstieg der Leerstandsquote. Das ist vor allem
die Folge zusätzlich verfügbarer Flächen
für Untervermietungen. In den Einstiegsmärkten Sydney und Melbourne lag die
Ursache in den globalen Wirtschaftsbedingungen und der Finanzmärkte, während in
Brisbane zwei wesentliche Faktoren eine
Rolle spielten: die Konjunkturabkühlung
im Bergbausektor und die rückläufige Zahl
der im öffentlichen Dienst Beschäftigten in
der Hauptstadt von Queensland aufgrund
eines jüngst erfolgten Regierungswechsels
im Bundesstaat. In der zweiten Hälfte 2013
haben sich die Bedingungen jedoch definitiv stabilisiert, was sich an einem Anstieg
der Mieternachfrage erkennen lässt.
Welche Gebäude bevorzugen Mieter?
Über das ganze Land verteilt haben die
Grade-A-Gebäude den breiteren Markt seit
der globalen Finanzkrise überholt. Die Mieter suchen hohe Qualität zu guten Preisen.
Darunter haben die Grade-B-Objekte gelit-
ten: Die Vermietungsquoten gingen zurück,
weil Mieter aus diesen Gebäuden in Büros
mit höherer Qualität wechselten.
Wie beurteilen Sie den Investmentmarkt?
In den letzten Jahren war die Nachfrage
von Investoren für Bürogebäude sehr stark:
Die Verkaufszahlen haben sich in 2013 gegenüber dem Vorjahr beinahe verdoppelt.
Erfreulicherweise beruht diese Steigerung
des Transaktionsvolumens sowohl auf der
Nachfrage von nationalen als auch von internationalen Investoren, die von den soliden Investitionsperspektiven, der guten
Wirtschaftslage, einem stabilen Marktumfeld, niedrigen Angebotsniveaus sowie attraktiven Renditen und Total Returns angezogen wurden.
Peter Menegazzo ist Fondsmanager
des Investa Commercial Property Fund
(ICPF), eines nicht börsennotierten
institutionellen Fonds der Investa
Property Group. ICPF investiert in
Bürogebäude in den Geschäftszentren
australischer Metropolen.
Welche Assets bevorzugen Investoren?
Zuletzt haben sich Investoren auf Core-Assets konzentriert. Für 2014 erwarte ich eine
Verbesserung bei der Nachfrage nach CorePlus und Value-added-Opportunities – beeinflusst wird dies von einem mangelnden
Angebot im Core-Segment und der Bereitschaft der Banken, eine größere Zahl von
„riskanteren“ Angeboten zu unterstützen.
Wie wird sich die australische Wirtschaft in
den nächsten zwölf Monaten entwickeln?
Wir gehen davon aus, dass sich die Anzeichen eines globalen wirtschaftlichen Aufschwungs, die Mitte, Ende 2013 zu beob
achten waren, 2014 verstärken werden.
Das wird positive Effekte auf die Binnenwirtschaft haben, die wiederum einen Anstieg von Geschäftstätigkeit, Einstellungszahlen und schließlich der Mieternachfrage
nach Büroflächen sowie der Mieten nach
sich ziehen. Allerdings wird diese Entwicklung vermutlich nicht in allen Büroimmobilienmärkten gleichmäßig zu spüren sein.
Raten Sie ausländischen Anlegern, in australische Bürogebäude zu investieren?
In den vergangenen Jahren hat sich Australien als ein Schlüsselmarkt in der AsienPazifik-Region etabliert. Ein Blick auf die
fundamentalen Marktindikatoren zeigt für
2014: Die Mieternachfrage steigt; Incentives, die Eigentümer Mietern beim Vertragsabschluss gewähren, scheinen ihren
Höhepunkt erreicht zu haben; das Neubauvolumen fällt niedriger aus, und die Renditen liegen weiterhin auf einem attraktiven
Niveau, mit Tendenz nach unten. All das
sind Schlüsselfaktoren, die eine positive
Grundlage für künftige Bewertungen bilden.
Das Interview führte Christian Hunziker.
17
NACHRICHTEN
Im Kröpcke-Center in
Hannover hat Peek &
Cloppenburg im März
ein Weltstadtkaufhaus
eröffnet.
Hotelinvestoren sind in bester Stimmung
in gewerbliche Liegenschaften insgesamt
gegenüber 2012 um 21 Prozent anstieg, verzeichneten Hotelimmobilien im gleichen Zeitraum ein Plus von 30 Prozent.
Die gute Investmentstimmung zum Jahreswechsel 2013/14 am Hotelimmobilienmarkt
bestätigt auch die erste Ausgabe des neu entwickelten Hotelinvestmentbarometers von
Hospitality Inside, einem Informationsnetzwerk
für die internationale Hotelbranche. Union
Investment unterstützte die Augsburger bei
der Erstellung des künftig regelmäßig erscheinenden Index zur Beurteilung der Stimmung
unter professionellen Hotelimmobilieninves
toren.
Das Vier-Sterne-Hotel Angelo Munich Westpark in
München gehört zum Fonds
portfolio des UniInstitutional
German Real Estate.
Mit 3.750 von 5.000 möglichen Indexpunkten
gaben internationale Investoren, Eigentümer
und Projektentwickler deutlich zu erkennen,
dass sie das aktuelle Angebot für ihr eigenes
Geschäft bereits als positiv einstufen, in den
kommenden sechs Monaten aber noch mit einer weiteren Belebung der Angebotspipeline
rechnen.
„Wie auf den Büroimmobilienmärkten hat sich
aufgrund der gestiegenen Nachfrage auf den
europäischen Hotelmärkten der Wettbewerb
um Core-Objekte erhöht, wenn auch auf niedrigerem Niveau. Hierzu tragen in steigendem
Maße Player aus Asien und insbesondere aus
dem Nahen Osten bei“, sagt Andreas Löcher,
Leiter Investment Management Hotel bei der
Union Investment Real Estate GmbH.
Das bestätigen die Ergebnisse des HospitalityInside-Investmentbarometers: Das meiste Kapital auf den europäischen Hotelmärkten, so
schätzen die Teilnehmer der Befragung, kommt
mit großem Abstand aus Kontinentaleuropa.
Auf den Plätzen zwei und drei folgen der Mittlere Osten und Fernost. Nordamerika als
Kapitalquelle fällt weit ab.
Zum eigenen Investmentprodukt zu avancieren, trauen die Befragten mehrheitlich dem
Segment der Aparthotels und Serviced
Apartments zu. •
Studie: Umfassende Auswertung
zum Hotel-Investment-Barometer
Verborgene Schätze in Mittelstädten heben
Fotos: Angelo Hotel Munich Westpark; Motel One; Union Investment (2)
Studie Zunehmend betrachten institutionelle
Investoren Hotels als Teil ihres Anlageuniversums und sinnvolle Beimischung zu ihren Immobilienportfolios. Allein in Deutschland wurden im vergangenen Jahr 1,6 Milliarden Euro
in Hotels investiert. Das entspricht einem Anteil von 5,2 Prozent der insgesamt 30,7 Milliarden Euro, die nach Berechnungen des internationalen Immobilienberatungshauses Jones
Lang LaSalle 2013 in deutsche Gewerbeimmobilien angelegt wurden.
Dabei stiegen die Investitionen auf dem Hotelmarkt im vergangenen Jahr deutlich überdurchschnittlich im Vergleich zum Gesamtmarkt: Während das Volumen der Investments
Deutlich mehr Mietverträge geschlossen
Nebenstandorte In den Fokus
europäischer Immobilienprofis
rücken zunehmend Städte mittlerer Größe, wie die aktuelle Inves
titionsklimastudie von Union Investment zeigt. Bereits 49 Prozent
der befragten Investoren wollen
verstärkt in B-Standorte investieren. Union Investment Real Estate
verfolgt dieseStrategie schon länger. Bereits 2013 engagierte man
sich mehrfach in deutschen „Hidden Champions“. So erwarb die
Hamburger Gesellschaft für ihren
Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland im vergangenen
September die komplett um- und
in Teilen neu gebaute Einzelhandelsimmobilie Kröpcke-Center im
Zentrum der niedersächsischen
Landeshauptstadt Hannover. „Mit
unserem ersten Investment in
Hannovers Zentrum diversifizieren
wir das Portfolio des Fonds auch in
deutschen Mittelstädten weiter“,
erläutert Philip La Pierre, Leiter Investment Management Europa bei
der Union Investment Real Estate
GmbH, die Strategie. Auch in Kiel
setzt Union Investment auf Einzelhandelsimmobilien: Der 2012
erworbene Sophienhof wurde im
vergangenen Jahr umfassend umgebaut und neu positioniert. Anfang Februar 2014 erwarben die
Hamburger das Kettwiger Tor, ein
Einzelhandels- und Bürogebäude
in Essen, für ihren institutionellen
Immobilienfonds UniInstitutional
German Real Estate. In Bremen sicherte sich Union Investment zuletzt den Weser Tower. •
Mietverträge Allein in Deutschland hat Union Investment 2013
für etwa 368.100 Quadrat
meter Bürofläche neue Mieter
gefunden oder mit langjährigen Nutzern Anschlussverträge geschlossen. Damit wurde das Ergebnis des Vorjahres
(138.000 Quadratmeter) mehr
als verdoppelt. Weltweit wurden
2013 mit gut 720 Mietern neue
Verträge unterzeichnet: Etwa
206.000 Quadratmeter Fläche
wurden neu vermietet, für
554.000 Quadratmeter Fläche
wurden Anschlussmietverträge
geschlossen. Eindrucksvolle Zahlen, die als Beleg für die hohe
Asset-Management-Kompetenz
im eigenen Haus gewertet wer-
Das CityQuartier DomAquarée bietet 71.200 Quadratmeter Fläche, davon über 25.000
Quadratmeter für Büros.
den. Anfang 2014 wurde mit
dem größten russischen Suchmaschinenanbieter Yandex ein
Mietvertrag über 2.000 Quadratmeter Bürofläche im Berliner
DomAquarée unterzeichnet. •
Projektentwicklung in Köln erworben
Ankauf Für den Offenen Immo-
tern Fläche und einem vierge-
bilienfonds UniImmo: Deutsch-
schossigen, 1.400 Quadratmeter
land sicherte sich Union Invest-
großen Wohnhaus. Der Bürobe-
ment in Köln den Neubau Holz-
reich des Multi-Tenant-Gebäu-
markt 1, der 2015 fertiggestellt
des ist zum Ankaufszeitpunkt zu
wird. Die Immobilie besteht aus
72 Prozent vermietet. Mit dem
zwei Baukörpern, einem sie-
Investment wird das Fondsport-
bengeschossigen Bürogebäude
folio verjüngt und der Anteil der
mit etwa 17.300 Quadratme-
Rhein-Ruhr-Region gestärkt. •
Themenfonds von Union Investment setzt auf wachsendes Segment der Budget-Hotels
Spezialfonds Der im April 2013 ge-
eröffnete im Juni 2013. Die be-
teren Portfolioaufbau mit ertrags-
fonds verantwortlich ist. Der The-
startete Themenfonds UII Hotel
reits 2007 in Betrieb genommenen
stabilen Hotelimmobilien gelegt“,
menfonds für institutionelle Anle-
Nr. 1 sicherte sich im Herbst 2013
Hotels in Frankfurt am Main und
sagt Christoph Schumacher, Ge-
ger setzt seinen Investitionsschwer-
insgesamt vier Objekte der Buget-
Stuttgart wurden 2012 umfassend
schäftsführer der Union Investment
punkt auf das wachsende Segment
Hotelkette Motel One. Das Portfolio
renoviert. Am Münchner Standort
Institutional Property GmbH, die
der Budget- und Midscale-Hotelle-
umfasst damit die Häuser Düssel-
eröffnete die Kette ihr Haus im
für das Management des Spezial-
rie. Mittelfristig soll der Fonds auf
dorf-Hauptbahnhof, Frankfurt-East
Januar 2011. „Durch die Partner-
eine Zielgröße von 250 Millionen
Side, München-Deutsches Museum
schaft mit dem bonitätsstarken Ho-
Euro wachsen und 10 bis 15 Ho-
und Stuttgart-Feuerbach (siehe
telbetreiber Motel One haben wir
tels unterschiedlicher Betreiberge-
Foto). Das Düsseldorfer Motel One
eine solide Grundlage für den wei-
sellschaften umfassen. •
IMPRESSUM
KONTAKT
RAUM & mehr
Das Immobilienmagazin von
Union Investment
Union Investment Real Estate GmbH
Valentinskamp 70/EMPORIO, D-20355 Hamburg
Telefon: +49 (40) 349 19-0, Fax: -4191
E-Mail: service@union-investment.de
- Investment Management
- Europa Tel.: -4127
- International Tel.: -4401
- Hotel Tel.: -4121
- Shopping Center Tel.: -4183
- Asset Management
- Deutschland Tel.: -4271
- Europa Tel.: -4227
- International Tel.: -4486
- Hotel Tel.: -4176
- Shopping Center Tel.: -4395
- Projektmanagement Tel.: -4208
- Marketing Kommunikation Tel.: -4160
Herausgeber
Union Investment Real
Estate GmbH
Valentinskamp 70/EMPORIO
D-20355 Hamburg
Verantwortlich für den Inhalt
Fabian Hellbusch (Leiter Marketing,
Kommunikation bei der Union
Investment Real Estate GmbH).
Namentlich gekennzeichnete
Beiträge geben die Meinung der
Autoren wieder.
Chefredaktion
Elke Hildebrandt (für Union
Investment)
Anne Wiktorin (für Facts & Figures)
Art-Direktion
Frauke Backer/backerdesign.com
Publishing Management
Birte Kleinebenne
Bildredaktion
Anneli Wülfing
Infografik
Markus Kluger, Jens Storkan
Lektorat Christiane Barth
Litho Frank Eberle
Geschäftsführer Soheil Dastyari
Verlag Facts & Figures GmbH
(ein Unternehmen der Gruner + J ahr
AG & Co KG)
Am Baumwall 11
D-20459 Hamburg
Druck optimal media GmbH
Glienholzweg 7
D-17207 Röbel
RAUM & mehr erscheint
halbjährlich im 19. Jahrgang in
deutscher und englischer Sprache.
Aktuelle Auflage: 24.000 Exemplare
E-Mail an die Redaktion fabian.hellbusch@union-investment.de
18
Papier und Druck dieses Magazins sind
nach FSC® zertifiziert.
Die Druckerei optimal media garantiert
eine umweltgerechte Produktionskette.
19
KONZEPTE
RICS COMP
RICS COMP
RICS COMP
Das Flächen-
Chaos
RICS COMP
RICS Code of
Measuring
(COMP)
RICS
Code of Practice
Measuring
Practice (COMP)
RICS Code of Measuring Practice (COMP)
Für welche Fläche Eigentümer gewerblicher Immobilien Mie-
te berechnen dürfen, hängt ganz davon ab, wo das Gebäude
RICS Code of Measuring Practice (COMP)
Gif-Richtlinie
Gif-Richtlinie
steht. Denn weltweit gelten unterschiedliche Standards zur Gif-Richtlinie
Flächenberechnung, wobei vier Normen dominieren. Grob
vereinfacht lässt sich sagen: In den USA ist die veranschlag-
Gif-Richtlinie
te Mietfläche um bis zu 10 Prozent größer als in den meisten
Ländern Kontinentaleuropas, in Großbritannien hingegen
um bis zu 30 Prozent kleiner. Bald soll Schluss sein mit dem
In Großbritannien
und in der überwiegenden
Zahl der
In Großbritannien
und in der überwiegenden
Zahl der
In Großbritannien
und
in Länder
der
überwiegenden
Zahl und
der Osteuropa
asiatischen
Länder
sowie
in Zentralundin Osteuropa
asiatischen
sowie
Zentralasiatischender
Länder
in RICS
Zentralund
Osteuropa
dominiert
RICS sowie
Codeder
of
Measuring
Practice
(COMP).
dominiert
Code
of
Measuring
Practice (COMP).
dominiert
RICSinCode
of Measuring
Practice
Berechnet der
werden
derwerden
Regel
nur
die Regel
unmittelbar
Berechnet
in der
nur(COMP).
die unmittelbar
Berechnet werden
in derFlächen.
Regel nur die unmittelbar
nutzbaren
Flächen.
nutzbaren
nutzbaren
Flächen.
Gif-Richtlinie
In Großbritannien
Gif-Richtlinie und in der überwiegenden Zahl der
Gif-Richtlinie
asiatischen Länder sowie in Zentral- und Osteuropa
dominiert der RICS Code of Measuring Practice (COMP).
Berechnet werden in der Regel nur die unmittelbar
nutzbaren Flächen.
Gif-Richtlinie
Chaos. Die International Property Measurement Standards
Europa-Norm
Coalition will einen weltweit einheitlichen Standard zur Flä-Europa-Norm
Europa-Norm
chenermittlung für Bürogebäude schaffen und so für mehr
Transparenz sorgen. Andere Asset-Klassen werden folgen.
Erste Ergebnisse sollen im zweiten Halbjahr 2014 vorliegen
Was wo zur Was
Mietfläche
wo zur zählt
Mietfläche zählt
Wasdie
wodrei
zurwichtigsten
Mietfläche
zählt
Wie
und Bauteile in
den
Wie
die dreiNebenflächen
wichtigsten
Nebenflächen
und
Bauteile in den
Wie Standards
die drei wichtigsten
Nebenflächen
und
Bauteile
in den
vier
zurStandards
Flächenberechnung
zu
Buche
schlagen
vier
zur Flächenberechnung
zu
Buche schlagen
vier Standards zur Flächenberechnung zu Buche schlagen
nicht angerechnet
nicht angerechnet
teilweise
angerechnet
nicht angerechnet
teilweise angerechnet
Was
wo
Mietfläche zählt
voll
angerechnet
teilweise
angerechnet
voll zur
angerechnet
Wie die drei wichtigsten Nebenflächen und Bauteile in den
voll angerechnet
RICS
Gif- RICS EuropaANSIEuropa/
vier Standards zur Flächenberechnung
zu BucheGifschlagen
COMP
RICS
nicht angerechnet COMP
Richtlinie
Norm
RichtlinieBOMA
Gif-COMPEuropaANSINorm
/
Richtlinie Norm
BOMA
Europa-Norm DIN EN 15221-1 / DIN 277
ANSI / BOMA
ANSI / BOMA
ANSI / BOMA
ANSI /
BOMA
teilweise angerechnet
Treppenhäuser
Treppenhäuser
voll angerechnet
Treppenhäuser
WCs und
WCs und
Waschräume
WCs und
Waschräume
Waschräume
ANSI / BOMA
RICS
COMP
GifEuropaRichtlinie Norm
Treppenhäuser
Eingangsbereiche
Eingangsbereiche
Eingangsbereiche
WCs und
Weitere Informationen
Waschräume
www.ipmsc.org
www.ipmsc.org
www.ipmsc.org
www.boma.org
www.boma.org
Eingangsbereiche
www.boma.org
www.cen.eu
www.cen.eu
www.cen.eu www.gif-ev.de
www.gif-ev.de
www.gif-ev.de
www.rics.org
www.rics.org
Weitere
Informationen
www.rics.org
www.ipmsc.org
Recherche: Alexander
Heintze,
Januar
2014 Januar 2014
Recherche:
Alexander
Heintze,
www.boma.org
Recherche:
Alexander
Heintze,
Januar
Grafik:
Markus
Kluger
Grafik: Markus
Kluger 2014
www.cen.eu
Grafik: Markus Klugerwww.gif-ev.de
20
www.rics.org
Recherche: Alexander Heintze, Januar 2014
Europa-Norm
In Deutschland
sich immer
Berechnung
In setzt
Deutschland
setztmehr
sichdie
immer
mehr die Berechnung
In Deutschland
setzt
sich immer
mehr
der
Mietflächeder
für
gewerblichen
Raumdie
derBerechnung
Gesellschaft
Mietfläche
für gewerblichen
Raum der Gesellschaft
der Immobilienwirtschaftliche
MietflächefürfürImmobilienwirtschaftliche
gewerblichen
Raum der
Gesellschaft
für
Forschung
(Gif)
durch. (Gif) durch.
Forschung
für
(Gif)
durch.
Die Immobilienwirtschaftliche
Richtlinie Die
orientiert
sichorientiert
anForschung
der DIN
weicht
Richtlinie
sich277,
an der
DINaber
277, weicht aber
Dieeinigen
Richtlinie
orientiert
sich
an
der
DIN
277,
weicht
aber
in
Definitionen
ab.
in einigen Definitionen ab.
in einigen Definitionen
ab.setzt sich immer mehr die Berechnung
In Deutschland
Europa-Norm
DIN
EN
/ DIN
277
derEuropa-Norm
Mietfläche15221-1
für gewerblichen
Raum/ der
DIN EN
15221-1
DINGesellschaft
277
Europa-Norm
DIN
EN
15221-1
/
DIN
277
für Immobilienwirtschaftliche Forschung
(Gif) durch.
Die Richtlinie orientiert sich an der DIN 277, weicht aber
in einigen Definitionen ab.
ANSI /
BOMA
Die Europäische
regelt zwar
ersterzwar
Linieindas
Facility
DieNorm
Europäische
Norminregelt
erster
Linie das Facili
Die
Europäische
regeltEin
zwar
in erster
Linie
dasdie
Facility
Management.
EinNorm
Bestandteil
istBestandteil
aber
die FlächenberechManagement.
ist aber
FlächenberechManagement.
Einder
Bestandteil
nung,
die sichnung,
an
orientiert.
InFlächenberechden
meistenIn den meisten
dieDIN
sich277
anist
deraber
DINdie
277
orientiert.
nung, die sich
an
der
DIN
277
orientiert.
In
den
meisten
EU-Ländern
werden
Flächen
nach
der
DIN
EN
15221-1
EU-Ländern werden Flächen nach der
DIN EN 15221-1
EU-Ländern werden
Flächen
nach
der
DIN
EN
15221-1
ermittelt.
ermittelt.
ermittelt. Die Europäische Norm regelt zwar in erster Linie das Facility
ANSI Z65.1
/ BOMA
Management.
Bestandteil ist aber die FlächenberechANSI
Z65.1Ein
/ BOMA
ANSI Z65.1
/ BOMA
nung,
die sich an der DIN 277 orientiert. In den meisten
EU-Ländern werden Flächen nach der DIN EN 15221-1
ermittelt.
ANSI Z65.1 / BOMA
In den USA istIndie
Floor
Area in Floor Area in
denMethod
USA istfor
dieMeasuring
Method for
Measuring
In den Buildings
USA istOffice
die
for
Measuring
Floor
Area
in
Office
desMethod
American
National
Standards
Institute
Buildings des American National
Standards Institute
Office Buildings
des American
National
Standards
Institute
(ANSI)
und der(ANSI)
Building
Owners
and
Managers
Association
und der Building Owners and Managers Association
(ANSI) und der(BOMA)
Building
Owners
andSie
Managers
International
maßgebend.
wird auchAssociation
in Kanada,
International
(BOMA)
maßgebend.
Sie
wird auch in Kanad
International
maßgebend.
Sie genutzt.
wirdBerechnungsauchAndere
in Kanada,
Australien
und(BOMA)
Südafrika
genutzt.
Andere
Australien
und
Südafrika
BerechnungsAustralien In
und
Südafrika
genutzt.
Andere
Berechnungsmethoden
gibt
es USA
in New
York
und
Washington
C.Floor AreaD.inC.
methoden
es
in New
undD.
Washington
den
istgibt
die
Method
forYork
Measuring
methoden Office
gibt esBuildings
in New York
und Washington
C.
des American
NationalD.Standards
Institute
(ANSI) und der Building Owners and Managers Association
International (BOMA) maßgebend. Sie wird auch in Kanada,
Australien und Südafrika genutzt. Andere BerechnungsRAUM & mehr 1 | 2014 21
methoden gibt es in New York und Washington D. C.
Eine neue Art der Spezialimmobilie heißt
PORTFOLIO
Rechenzentrum. Experten erwarten, dass
Lagerräume
der Flächenbedarf für Gebäude zur
„In den USA sind
Rechenzentren schon eine eigene
Asset-Klasse.“
Datenspeicherung europaweit deutlich
steigen wird. Von Alexander Heintze
Rupprecht Rittweger, Gründer und
Geschäftsführer von E-Shelter
für Gigabytes
Strato-Techniker arbeiten an der Stromversorgung im Doppelboden eines Datenraums (oben). Regelmäßig werden die
Filtermatten in der Frischluftkühlung der Server ausgetauscht.
Ein Mitarbeiter
des Rechenzentrenbetreibers
Strato setzt eine
Speichereinheit
in einen Serverschrank ein.
sind das unscheinbare Gebäude, vollgestopft mit Türmen, den sogenannten Racks, in denen sich die Server und Speichermedien befinden.
Die äußerlich wenig spektakulären Datenlager erleben derzeit
einen wahren Bauboom. Vor allem in Deutschland steigt die Nachfrage.
Spätestens seit dem Bekanntwerden der Abgreifaktionen ausländischer
Geheimdienste drängen Firmen ihre Internetanbieter dazu, ihre Daten
in inländischen Rechenzentren aufzubewahren. In der Hoffnung, dass
die vergleichsweise strengen deutschen Datenschutzgesetze e inen Zugriff durch Unbefugte unmöglich machen.
Die steigende Flächennachfrage weckt das Interesse der internationalen Investoren. Das Unter
nehmen White Label Real Asset Products aus Schwielowsee bei Berlin sucht derzeit für zwei institutionelle
Fonds aus den USA und aus Asien Datencenter in
Europa. Erste Objekte wurden bereits für circa
767
Exabyte Daten
Standorte werden selten aufgegeben
Fotos: STRATO AG (3); E-shelter
D
ie Geheimdienste werden sich in Zukunft immer schwerer
tun, alle Daten von Bürgern abzufangen. Schon allein aus
technischen Gründen. Denn das Datenaufkommen verdoppelt
sich etwa alle zwei Jahre. Der Internetausrüster Cisco schätzt, dass in
diesem Jahr 767 Exabyte Daten über das Internet gehen. Ein Exabyte
steht für eine Trillion Byte oder eine Milliarde Gigabyte: eine unvorstellbar große Zahl mit 18 Nullen. Um diese gigantischen Datenmengen zu speichern, wächst zwangsläufig die weltweite Speicherkapazität. Sie wird in zwei Jahren etwa 7.200 Exabyte betragen, schätzt das
IT-Beratungsunternehmen IDC.
Alle diese Daten lagern nicht in einer nebulö
sen Internetwolke, sondern in handfesten Gebäuden, auf heimischen und auf firmeneigenen
Rechnern und bei spezialisierten Anbietern, die die
Daten in Rechenzentren unterbringen. In der Regel
In diesen sind nicht nur kilometerweise Kabel verlegt, sondern ist auch
die hochsensible Belüftung untergebracht. Die Server verbrauchen jede
Menge Energie, die zu mehr als 90 Prozent in Form von Wärme wieder
abgegeben wird. Durch die Doppelböden strömt daher ständig kalte
Luft, um die Server an Ort und Stelle kühlen zu können. Und damit der
Luftaustausch funktioniert, müssen die Räume hoch genug sein. Hinzu
kommen bauliche Besonderheiten wie Sicherheitsschleusen, Zugangskontrollen, Autosperren, Brandschutzauflagen, Platz für Notstromaggregate bis hin zu schusssicheren Glasscheiben, um die Daten maximal
zu sichern. Auch Energieeffizienz und Nachhaltigkeit spielen beim Bau
von Rechenzentren eine besondere Rolle. Denn die Unternehmen, die
ihre Daten in Rechenzentren lagern, zahlen neben den Mietkosten in
der Regel auch die hohen Stromkosten. Und die sind, sagt White-LabelGeschäftsführer Thomas Pohle, in der Tat eine Frage der Lage: Wegen
der immensen Strommengen, die ein großes Datencenter verbraucht,
ist die Nähe zu einem Umspannwerk vorteilhaft. Ebenso günstig ist
der Zugang zu einer Hauptleitung des Internets.
100 Millionen Euro in den Niederlanden erworben, jetzt rückt Deutschland in den Fokus. Auch wenn in Europas Immobilienwirtschaft Datencenter bislang noch keine herausragende Rolle spielen, „haben sie aber
nicht zuletzt wegen der Entwicklungen in der IT-Branche ein enormes
Wachstumspotenzial“, ist White-Label-Geschäftsführer Peret Bergmann überzeugt. „In den USA sind Rechenzentren schon eine eigene
Asset-Klasse“, ergänzt Rupprecht Rittweger, Gründer und Geschäftsführer von E-Shelter, einem der größten Entwickler und Betreiber von
Datencentern in Europa. In Deutschland dagegen beginnen sich erst
jetzt Investoren dafür zu interessieren.
Die Zurückhaltung ist verständlich. Schließlich sind Rechenzentren
ausgesprochene Spezialimmobilien. Nicht jedes Gebäude, in das man
einen Computer stellen kann, eignet sich dafür. Die meterhohen Racks
wiegen schon mal 600 Kilogramm. Für die Tragfähigkeit der Böden
eine hohe Belastung. Zumal es sich meist um Doppelböden handelt.
Diese Anforderungen begrenzen die Zahl der infrage kommenden
Standorte. Beliebt ist in Deutschland Frankfurt am Main. Mindestens
ein Drittel der großen Rechenzentren, in denen mehr als 5.000 Server
untergebracht werden können, stehen in Hessen. Der überzeugende
Standortvorteil: In der Mainmetropole laufen zwei große Datenleitungen
des weltweiten Netzes zusammen. Hier befindet sich auch der Internetknoten mit dem meisten Datenverkehr weltweit. Nach Einschätzung
des US-Unternehmens Broadcom eignen sich in Deutschland immerhin
etwa 200 Standorte für Rechenzentren.
Stimmen alle Rahmenbedingungen, bieten sie dem Investor einen
hohen und langfristigen Cashflow. Die Objektrenditen liegen zwischen
7 und 10 Prozent bei vergleichsweise hoher Sicherheit. Denn die Betreiber von Rechenzentren unterschreiben oft langfristige Mietverträge. Und kaum ein Nutzer gibt seinen Standort ohne Weiteres auf.
Dazu sind die verbauten Investitionen zu hoch, und der Aufwand für
den Umzug ist gigantisch: Derzeit baut das Webhosting-Unternehmen
Strato in Berlin sein Rechenzentrum im laufenden Betrieb aus. Dazu
müssen 55.000 Server umziehen, ohne dass das Internet für die Kunden
abgeschaltet wird. In den kommenden fünf Jahren werden 700 Serverschränke verlagert, gut 550 Kilometer Kabel verlegt und mehr als
45.000 Schrauben eingedreht. Wer so viel Aufwand betreibt, wird kaum
nach wenigen Jahren wieder ausziehen.
Auch um die mögliche Pleite eines Betreibers sorgt sich der WhiteLabel-Experte nicht. Viele Anbieter, sagt Pohle, stünden bereit, um
ein Rechenzentrum sofort zu übernehmen. Und selbst wenn die 3
werden 2014 über das Internet
verbreitet. Ein Exabyte sind
22
eine Milliarde Gigabyte.
23
PORTFOLIO
MÄRKTE
Die aktuelle Investitionsklimastudie von Union
Investment zeigt: Die Suche nach alternativen
k omplette Technik entfernt würde, hätte
xion in Frankfurt am Main kürzlich sein
man noch eine vermietbare Lagerhalle –
neuntes Rechenzentrum in Betrieb gedann allerdings zu ungünstigeren Mietnommen. Und auch der Bau mittlerer und
konditionen. Was also könnte dem Inves
kleinerer Center zieht an. Rüsselsheim
tor Sorgen bereiten? Die größten Risiken
etwa hat als eine der ersten Städte in
liegen nach Einschätzung von Thomas Hoch gesichert: Rechenzentren – hier ein Gebäude
Deutschland eine sogenannte City-Cloud
Kral, Leiter Bewertung bei der Real Estate des Betreibers E-Shelter – müssen besonderen
bekommen. Unternehmen können DaAdvisory Group in Deutschland, in Inno- technisch-funktionalen Ansprüchen genügen.
tenverkehr, -sicherung oder Rechnerleis
vationen und in technischem Fortschritt.
tung in das 4.500 Quadratmeter große
Denn: „Niemand weiß, wie sich die Technik in 10 oder 15 Jahren entRechenzentrum verlagern. Und dem Vernehmen nach plant auch der
wickeln wird“, gibt Kral zu bedenken.
US-Gigant Microsoft ein neues Datencenter in Deutschland. Der InterFür Investoren wird es künftig mehr Investitionsmöglichkeiten
netkonzern Google schließlich will angeblich sogar ein schwimmendes
geben: Laut dem Berliner Borderstep Institut wächst die Zahl großer
Rechenzentrum auf einem Ex-Containerschiff bauen. Das bewegliche
Datencenter wäre dann dem Zugriff einzelner Staaten entzogen. •
Rechenzentren mit mehr als 5.000 Servern. So hat der Betreiber Inter-
„Hier gelten andere Maßstäbe“
Zu Unrecht fristen Rechenzentren bei Immobilieninvestoren ein Schattendasein, meint Experte Thomas Kral
Fotos: E-shelter; REAG AG
Woran liegt es, dass Rechenzentren bei den
Investoren in Deutschland noch nicht angekommen sind?
Es gibt vor allem auf der Immobilienseite
eine zögerliche Haltung, weil viele noch
nicht wissen, wie Datencenter zu beurteilen
sind. Die IT- und die Immobilienverantwortlichen sprechen offenbar zu wenig miteinander, und wenn doch, dann in verschiedenen Sprachen. Wenn man diese beiden
Seiten zusammenbringt, kann viel Potenzial
gehoben werden.
Wie viel Potenzial gibt es denn aus Investorensicht?
Allein in Frankfurt gibt es schätzungsweise
40 größere Datencenter – die kleinen
firmen- und behördeneigenen nicht mitgezählt. Davon wird so gut wie keines von
den großen Immobilieninvestoren gehalten.
Potenzial gäbe es vor allem für institutio
nelle Investoren, die viel Kundengeld zu
investieren haben. 100 bis 150 Millionen
Euro sind eine gängige Losgröße. Trotz
eines wachsenden Marktes bleibt es aber
ein Spezialprodukt, das sollte man nicht
vergessen.
24
Wo sind die größten Hürden?
Die klassischen Immobilienregeln gelten
hier nicht. Lage, Lage, Lage ist bei einem
Rechenzentrum etwas ganz anderes als
bei einer Büroimmobilie. Es interessiert
zum Beispiel nicht, ob eine U-Bahn in der
Nähe ist. Im Gegenteil: Es sollte lieber ein
diskreter Standort sein, der den Betrieb
nicht stört. Dafür sind die Nähe zu einer
Breitbandverbindung und die Strommenge
und -verfügbarkeit enorm wichtig. Auch
Der Immobilienökonom Thomas Kral
leitet den Bereich Immobilienbewertung bei der Real Estate Advisory
Group in Deutschland.
typische Kennzahlen zu Gebäudeeffizienz,
Baukosten und Wiedervermietbarkeit entsprechen nicht gängigen Erfahrungswerten.
Ein Anteil von 50 Prozent Technikfläche
wäre in „normalen“ Gebäuden undenkbar.
Es gelten andere Maßstäbe. Die Immobi
lienprofis hadern zudem mit der Unsicherheit und der fehlenden Vergleichbarkeit.
Der Markt ist nicht so transparent wie im
Wohnungs- oder Bürosektor. Wenn diese
Hürden einmal genommen sind, merkt
man, dass gute Standorte nicht beliebig
duplizierbar sind. Im Gegenzug winken
überdurchschnittliche Renditen.
Ist das in anderen Ländern anders?
In den USA zum Beispiel gibt es Anleger
und Reits, die auf diese Asset-Klasse
spezialisiert sind. Es würde mich nicht
wundern, wenn man das Thema in einigen
Jahren auch in Deutschland anders sieht
als heute. Denn wieso sollte der deutsche
Rechenzentrenmarkt nicht auch von einem
Outsourcing-Trend profitieren wie seinerzeit die Logistikimmobilien?
Das Interview führte Alexander Heintze.
Anlagestrategien zwingt europäische Investoren
Mehr Mut
zum Risiko
D
zu mehr Risikobereitschaft. Dennoch erwarten
sie weitere Preissteigerungen im Core-Segment
as aktuelle Niedrigzinsumfeld beeinflusst die Investitionsentscheidungen professioneller europäischer Immobilienanleger immer stärker. Die massive Nachfrage nach
sicheren Investitionen lässt Core-Immobilien teuer und zur Mangelware werden und zwingt europäische Investoren zunehmend,
sich alternativen Anlagestrategien zuzuwenden. Wie die aktuelle
Investitionsklimastudie von Union Investment zeigt, stehen sichere
Anlagen zwar nach wie vor im Fokus. Damit ist in Zeiten historisch
niedriger Zinsen jedoch kaum noch Gewinn zu erwirtschaften. Investoren tendieren daher vermehrt dazu, ausgetretene Pfade zu
verlassen und mehr zu wagen.
Insbesondere britische Investoren sind mehrheitlich bereit, höhere
Risiken auf sich zu nehmen: Knapp zwei Drittel der Entscheider aus
Großbritannien akzeptieren dies mittlerweile, um wieder angemessene Renditen erzielen zu können. Auch in Frankreich ist dieser Trend
erkennbar. War vor einem halben Jahr nur für ein Fünftel der französischen Investoren die Rendite wichtigstes Anlagekriterium, sind es
aktuell bereits 44 Prozent.
In Deutschland führt der anhaltende Wettbewerb um Anlageobjekte
im Core-Segment ebenfalls zu einer Konzentration auf risikoreichere und
damit renditestärkere Investments, obwohl hier Rendite und S icherheit
nach wie vor als gleichermaßen wichtig erachtet werden. Als alterna
tive Anlagestrategie ziehen die Experten insbesondere die Investition
in Objekte mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten in Erwägung.
Verbesserte wirtschaftliche Lage
Darüber hinaus verstärkt sich der Trend, sich an Projektentwicklungen
zu beteiligen. „Etwa die Hälfte unseres eigenen Investmentvolumens
der vergangenen beiden Jahre von circa 4,5 Milliarden Euro entfiel
bereits auf Projektkäufe“, bekräftigt Reinhard Kutscher, Vorsitzender
der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, die
These. „Wir gehen davon aus, dass Projekt- und Bestandsentwicklungen künftig eine stärkere Rolle bei den Investoren spielen werden“, ergänzt Kutscher.
Das Dilemma zwischen Sicherheit und Rendite äußert sich bei
der Einschätzung der künftigen Anlagestrategie. So wollen Investoren
stärker in Gebäude investieren, die nicht nur von einem Großmieter,
sondern von mehreren Mietern genutzt werden, um Klumpenrisiken
zu vermeiden. Knapp die Hälfte der Entscheider (49 Prozent) bevorzugt aus dem Sicherheitsaspekt heraus zudem die Konzentration auf
europäische Kernländer. „Die Euro-Krise beeinflusst die Investitionsentscheidungen nachhaltiger als erwartet“, erläutert Kutscher. „Höhere Renditen lassen sich im Augenblick jedoch nur erwirtschaften,
wenn man bereit ist, kalkulierte Risiken einzugehen“, fügt er hinzu.
Eine stärkere Gewichtung von außereuropäischen Investitionen ziehen
dennoch nur wenige Investoren (14 Prozent) in Betracht.
Obwohl die Bereitschaft wächst, alternative Wege einzuschlagen,
bescheinigen die Experten dem Core-Segment noch immer Wachstumspotenzial. Insbesondere im eigenen Land, aber auch in den USA
wird mit steigenden Preisen im Core-Segment gerechnet. Weniger als
ein Viertel der Befragten erwartet dies in den Ländern Italien, Portugal und Japan.
Im Aufwärtstrend
Investitionsklimaindex* in Punkten
Frankreich
Deutschland
75
Großbritannien
70
65
60
55
2010
2011
2012
2013
* Erhebung im Frühjahr und im Herbst
Quelle: Union Investment, Investitionsklimastudie, Januar 2014
Trotz der noch immer instabilen Lage auf einigen europäischen
Immobilienmärkten schätzen die Investoren in den drei größten europäischen Volkswirtschaften ihre wirtschaftliche Lage besser ein als im
Vorjahr. Nur 6 Prozent sehen ihr Unternehmen in einer schlechteren
Verfassung. Auch für das Investmentjahr 2014 rechnen deutsche und
britische Investoren mit einem deutlichen Aufwärtstrend. 95 beziehungsweise 96 Prozent erwarten, dass es ihrem Unternehmen in zwölf
Monaten besser gehen wird. Die Franzosen bleiben mit 78 Prozent
•
etwas zurückhaltender.
25
Union InvestmentManager Lars Richter
machte das in die
Jahre gekommene
Wandsbek Quarree in
Hamburg wieder fit
für den Wettbewerb.
KONZEPTE
Europas Shoppingcenter-Landkarte
verjüngt sich – viele Malls werden
Die Königs-
erweitert und modernisiert.
Veränderte Kundenansprüche und
neue Labels fordern mehr Platz.
Von Miriam Beul-Ramacher
Disziplin
46
Jahre hat er schon auf dem Buckel, der Ruhr-Park
Bochum. Seit zwei Jahren wird das älteste Einkaufszentrum Deutschlands schrittweise umgebaut und
vergrößert. „Aus einer Fachmarkt-Agglomeration soll ein zusammenhängender Gebäudekomplex mit urbanem Charakter werden“, beschreibt Michael Maas die Aufgabenstellung. Der Architekt aus Münster
hat die Umbaumaßnahmen von Anfang an begleitet. Zusammen mit
dem Centermanager, dem Essener Unternehmen MFI Management für
Immobilien, hat Maas Kundenbefragungen durchgeführt und die gestalterischen Eckpunkte festgelegt. „Die Ruhr-Park-Kunden haben sich eine
Beibehaltung der offenen Struktur gewünscht. Jetzt bekommen sie eine
moderne Einkaufsadresse mit hohem Wiedererkennungswert“, berichtet
der Architekt. Trotzdem greifen die Umbauten massiv ins ursprüngliche
Flächenlayout des Ruhr-Parks ein. Die überholte Sackgassenstruktur im
Hauptgebäude macht einer modernen Wegführung mit Rundlauf Platz,
die Anordnung aller Bauten auf dem 254.000 Quadratmeter großen
Gelände wird durch den Abriss dezentraler Gebäude und die Erweiterung von Bestandsimmobilien kompakter.
Doch darf man das einfach? „Die größte Hürde war das Baurecht“,
gesteht Maas. Der aufgelockerten Ursprungsbebauung lagen vier einzelne Bebauungspläne zugrunde, die zu einem einzigen verschmolzen
werden sollten. „Allein das hat drei Jahre gedauert“, berichtet der Architekt. Der Umbau ist inzwischen weit fortgeschritten. Aus dem früheren Quelle-Kaufhaus wurde eine moderne Verkaufsadresse für 3
Fotos: Union Investment; Sebastian Vollmert/Union Investment
Wandsbek Quarree in Hamburg:
Das Objekt von Union Investment
wurde um 6.000 Quadratmeter
erweitert.
26
27
Pasing Arcaden in München:
Shops und Gastronomie auf
39.000 Quadratmetern
Verkaufsfläche.
KONZEPTE
den Modehändler Sinn Leffers und den Elektronikriesen Mediamarkt.
Beim zweiten Bauabschnitt verschwanden die ehemaligen Toys„R“Usund Woolworth-Flächen. Der Gebäudeteil wurde saniert und vergrößert und wird nun von den beiden Young-Fashion-Anbietern H&M
sowie New Yorker genutzt. Die Arbeiten am dritten Bauabschnitt, der
die Laufwege in den Gebäuden neu ordnet, dauern noch an. In einem
weiteren neuen Bauteil entsteht später ein bisher nicht vorhandener
Food-Court – eine Erlebniszone mit verschiedenen Restaurants und
Imbissen. 140 Millionen Euro gibt Eigentümer Ivanhoé Cambridge für
die Verjüngung des Ruhr-Parks aus. Ein stattliches Sümmchen, aber
mitnichten ein Einzelfall.
Hohe Investitionen geplant
Ende vergangenen Jahres etwa kündigte die Commerz Real Gruppe
an, rund 120 Millionen Euro in die Erweiterung von drei Shoppingcentern investieren zu wollen. „Dem anhaltenden Interesse an Flächen in
unseren Centern tragen wir mit umfänglichen Erweiterungsinvestitionen
Rechnung“, sagt Roland Holschuh, als Immobilienvorstand von Commerz Real auch zuständig für Shoppingcenter. Rund 30 Millionen Euro
fließen etwa nach Großbritannien in den Ausbau des Westfield London,
das mit 150.000 Quadratmetern Verkaufsfläche bereits vor dem Umbau
delsexperte Gerhard K. Kemper, Geschäftsführer der Düsseldorfer Bedas größte Einkaufszentrum Europas ist. In den kommenden Monaten
ratungsfirma Geka Kemper. Wer jetzt nicht reagiere und seine Strategie
werden über der bestehenden Fläche des Kaufhauses Marks & Spenüberdenke, laufe Gefahr, den Anschluss zu verpassen.
cer zwei zusätzliche Geschosse mit 8.300 Quadratmetern entstehen.
Auch wenn nicht alle Maßnahmen bekannt sind oder publik gemacht
Etwa 80 Millionen Euro lässt sich der Fondsinitiator die Erweiterung
werden: Die Shoppingcenter-Investmentberater von Jones Lang LaSalle
des Orio-Centers im norditalienischen Bergamo kosten. Die vermiet(JLL) haben a llein in Deutschland elf Erweiterungsprojekte mit rund
bare Fläche wird sich hier durch den Umbau von 52.000 auf 69.000
73.000 Quadratmetern zusätzlicher Verkaufsfläche identifiziert (siehe
Landkarte auf Seite 31).
Quadratmeter erhöhen. Ein Food-Court mit 4.000 Quadratmetern
Fläche sowie ein Multiplexkino mit acht Sälen
Ein Projekt mit einem Plus von 7.000 Quadratmesollen die Attraktivität des Centers zusätzlich
tern – die Pasing Arcaden in München – wurde besteigern. Auch bei dem von Multi Development
reits 2013 abgeschlossen. In der Realisierungsphase
entwickelten Einkaufsparadies Forum Bornova
befinden sich der Übersicht zufolge das Bero Zentrum
in Izmir sieht die Commerz Real Gruppe Handin Oberhausen (plus 12.000 Quadratmeter), das Hanlungsbedarf und wird die Bestandsfläche dort
sa Center in Bottrop (plus 5.000 Quadratmeter), das
um 2.000 Quadratmeter vergrößern. Das InErtl Center im bayerischen Hallstadt (plus 7.000 Quavestitionsvolumen liegt bei 8 Millionen Euro.
dratmeter) sowie das Blechen-Carré im brandenburinvestiert Union Investment in die
Einzelhandelsinvestoren reagieren mit Mogischen Cottbus (plus 6.500 Quadratmeter). Sechs
Erweiterung des Shoppingcenters Les
dernisierungs- und Erweiterungsinvestitionen
weitere Vergrößerungsprojekte sind in Planung, so
Grands Prés im belgischen Mons.
auch auf den wachsenden Konkurrenzdruck,
unter anderem in Frankfurt am Main, Osnabrück und
der durch den Onlinehandel teilweise zunimmt.
Lübeck. „Erweiterungen machen natürlich nur bei
„Shoppingcenter erfüllen heutzutage soziale
Shoppingcentern mit guter Performance Sinn“, relaFunktionen, sind Orte der Begegnung und Komtiviert Sabine Keulertz, die das Team Shoppingcentermunikation. Die Aufenthalts- und ErlebnisqualiInvestment bei JLL leitet.
tät muss sich dementsprechend verbessern, vor
Die Beweggründe für das Aufstocken von Verallem mit Blick auf die Wachstumszahlen von
kaufsflächen seien dabei recht unterschiedlich. „Mal
werden in Deutschland bis 2015 um
Zalando & Co“, sagt beispielsweise Einzelhansollen bestehende Center attraktiver für gefragte oder
insgesamt 73.000 Quadratmeter
neue Labels werden, die zusätzliche Kundenströme mobilisieren und
dadurch die Umsätze steigern. Aber auch die Optimierung eines benachbarten Einkaufszentrums kann Auslöser für E rweiterungsüberlegungen
sein“, sagt Keulertz.
Neue Mieter gewinnen
70
11
Einkaufszentren
Fotos: mfi; JLL
Millionen Euro
So geschehen beim Wandsbek Quarree in Hamburg, einem Objekt
von Union Investment. Das 1988 errichtete Einkaufszentrum liegt nur
drei Kilometer von der Hamburger Meile, einem stark frequentierten
Center von ECE Projektmanagement, entfernt. „Die Konkurrenzsituation für das Wandsbek Quarree hat sich über die Jahre verschärft,
die Einzugsbereiche beider Center überschneiden sich“, sagt Lars
Richter, Abteilungsleiter Shoppingcenter bei der Union Investment
Real Estate GmbH. Umfragen hatten zudem ergeben, dass Kunden
das Wandsbek Quarree verließen, um Fashion-Einkäufe im 500 Meter
weit entfernten Kaufhaus von C&A zu erledigen. Das ist inzwischen
Vergangenheit. Durch den Zukauf einer benachbarten Volksbank-
Immobilie wurde das Wandsbek Quarree in zwölf Monaten Umbauzeit um 6.000 Quadratmeter auf rund 36.000 Quadratmeter Verkaufsfläche erweitert. Prelios Deutschland konzipierte und realisierte
die Projektentwicklung mit anschließender Flächenvermarktung für
Union Investment. Das Center erhielt zugleich eine Neupositionierung mit selbstbewusstem Auftritt und eindeutiger Ausrichtung zum
beliebten Wandsbeker Marktplatz.
Für den fertigen Neubau wurde C&A als Ankermieter gewonnen.
Der frühere Fashion-Konkurrent belegt im Wandsbek Quarree insgesamt
4.800 Quadratmeter Fläche. H&M konnte im Anbau seinen größeren
Flächenbedarf decken und breitet sich nun auf 2.650 Quadratmetern
aus. „Durch die Erweiterungsflächen, eine neue Fassadengestaltung
sowie Aufwertungen im Centerdesign haben wir unsere Immobilie im
Ganzen konkurrenz- und zukunftsfähig gemacht“, hebt Richter hervor.
Zwar wurde das Mehr an Verkaufsflächen in Hamburg kontrovers diskutiert. Weit mehr Aktenordner füllt jedoch das Erweiterungsprojekt Les Grands Prés im belgischen Mons, ein Objekt des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa. Grund: Auf der Suche nach
einem Standort für ein drittes Möbelhaus in Belgien stieß Ikea auf
das erfolgreiche Union Investment-Center in Mons. Eine Ansiedlung
in unmittelbarer Nachbarschaft der gut besuchten Einkaufsimmobilie
schwebte den Schweden rasch vor.
Die Lösung brachte ein hart verhandelter und hochkomplexer
Grundstückstausch: Union Investment gab Bauland rund um das Fonds
objekt an Ikea ab und erhielt im Gegenzug von der Stadt Mons Ausgleichsflächen sowie die Erlaubnis, das Les Grands Prés um 9.600 3
„Erweiterungen machen nur bei
Shoppingcentern mit guter
Performance Sinn.“
Sabine Keulertz, Teamleiterin
Shoppingcenter-Investment bei Jones Lang LaSalle
Verkaufsfläche erweitert
28
29
Ausbau von Shoppingcentern in Deutschland
KONZEPTE
Erweiterungsvorhaben bis zum Jahr 2015, Gesamtfläche in m2, in Klammern: Erweiterungsfläche in m2
geplant
Stadtzentrum
Lübeck
im Bau
Randlage
Citti-Park
fertiggestellt
außerhalb
34.300 m2
vorhandene
Norderstedt
(8.600 m2)
Flächen
Herold-Center
33.000 m2
Hamburg
(7.000 m2)
Osnabrück
Phoenix-Center
Kamp-Promenade
28.200 m2
18.300 m2
(2.550 m2)
(5.300 m2)
Bottrop
Hansa Center
11.000 m2
(5.000 m2)
Fotos: Akasya Park Ümraniye Istanbul (Simulation); Union Investment (2)
Der Sophienhof in
Kiel, ein Einkaufszentrum von Union Investment, wurde im Jahr
2013 komplett renoviert und neu positioniert (rechts). Der Akasya Park Ümraniye (unten links) in Istanbul
soll zur Erlebniswelt mit
Fläche ausgebaut werden. Les Grands Prés,
ein Shoppingcenter von
Union Investment im
belgischen Mons (unten rechts), wird in den
kommenden Jahren umfassend erweitert.
30
Cottbus
Bochum
Blechen-Carré
Quadratmeter Verkaufsfläche
Ruhr-Park
2
25.500
m
zu erweitern. Ikea-Neu- und
Verkaufsfläche seien
71.500 m2
(6.500 m2)
Oberhausen
Shoppingcenter-Umbau erschlichtweg zu klein für
(0 m2*)
Bero Zentrum
forderten die Errichtung neutürkische
MarktverhältHallstadt
32.000 m2
Ertl Center
2
er Parkplätze, eine angepasste
nisse.
„Die
Gebäude ha(12.000 m )
29.000 m2
Wegführung sowie den Bau
ben eine Zeit lang als Ein(7.000 m2)
eines weiteren Autobahnankaufszentren funktioniert, doch die
Frankfurt/M.
Fürth
Hessen-Center
schlusses.
Ansprüche der Händler und KunCity-Center
53.000 m2
2
Nicht nur Größe und Kompleden sind mit der Zeit gewach30.000 m
(15.000 m2)
Erweiterungen
2
(4.000
m
)
xität des Projekts kosteten
sen. Als Anschlussnutzungen
2013–2015
Zeit, auch die Zahl der Profür die alten Center sieht man
7.000 m2 fertiggestellt
München
18.500 m2 im Bau
jektbeteiligten sorgte für eiKrankenhäuser, Schulen oder
Pasing Arcaden
nen gewissen Kaugummi-EfWohnungen“,
berichtet Hohl37.000 m2
53.450 m2 geplant
2
(7.000
m
)
fekt. Neben Union Investment
mann. Zum anderen nennt
der
Experte das rasante Beals Investor waren in die Pla*Erweiterung und Rückbau gleichen sich aus
nungen City Mall und Ikea als
völkerungswachstum, das sich
Entwickler, Carrefour als Ankervor allem in den türkischen Großstädten in reger
mieter, die Stadt als Grundstückseigentümerin, das Land Belgien sowie
Neubautätigkeit niederschlägt. „Hypermärkte, die vor kaum 20 Jahdie Europäische Union als Träger der Infrastrukturmaßnahmen involviert.
ren in Randlagen errichtet wurden, befinden sich heute mitten in der
Stadt. Das heißt, reine Nahversorgungsimmobilien werden in moder„Aufgrund der vielen unterschiedlichen Interessen stand diese
Centererweiterung sehr im Fokus öffentlicher Diskussionen. Bis zum
ne Shoppingcenter mit Mode- und Entertainmentkompetenz ausgeVertragsabschluss haben wir vier Jahre gebraucht. Die Realisierung
baut“, sagt Hohlmann.
wird noch einmal drei bis vier Jahre in Anspruch nehmen. Die Verträge
Ein Beispiel dafür ist das Carrefour Ümraniye in Istanbul. ECE wird
gibt es in bis zu 100 Versionen, und die Akten füllen Flure“, berichtet
gemeinsam mit der türkischen Akasya Group das bestehende ShopProjektleiter Lars Richter. Von der Umsetzung aller Maßnahmen sind
pingcenter zu einer Einkaufs-, Büro- und Erlebnisimmobilie mit 100.000
110.000 Quadratmeter Grundstücksfläche betroffen, mit 1.450 zusätzQuadratmetern Fläche und 240 Shops ausbauen. Im Verlauf des Jahres
lichen Stellplätzen – allein 70 Millionen Euro investiert Union Invest2015 sollen die Arbeiten an dem 200-Millionen-Euro-Vorhaben abgement. Die Einigung beschreibt der Union Investment-Mann als einen
schlossen sein, dann wird das Center Akasya Park heißen. „Vor zehn
„schwierigen politischen Drahtseilakt“. Vor allem weil die Stadt Mons
Jahren lebten im Einzugsgebiet des Centers 700.000 Menschen, heuvom Flächenzuwachs im Les Grand Prés zunächst wenig begeistert
te sind es drei Millionen. Die vielen neuen Einwohner brauchen auch
war. Ikea habe man andererseits unbedingt für den Standort gewinEinkaufsmöglichkeiten“, sagt Hohlmann. Das Gute: Entwickler wie
nen wollen. „Sechs bis sieben Millionen Möbelkunden im Jahr sowie
ECE bekommen von den türkischen Behörden viel Rückendeckung.
üppige Gewerbesteuereinnahmen hatten bei der Meinungsbildung
„Die Politik verschließt sich nicht. Man sieht, dass die Städte wachdoch ein großes Gewicht“, ergänzt Richter. Umgekehrt gehe er davon
sen“, sagt der ECE-Mann.
aus, dass eine Centererweiterung ohne Ikea nicht genehmigt worden
Weil die meisten westeuropäischen Länder und Regionen eher
wäre. Mit solch komplizierten Gemengelagen hat man es in anderen
mit Bevölkerungsrückgängen zu kämpfen haben, mögen solche AlliTeilen Europas nicht zu tun. In der Türkei etwa, das mit Shoppingcenanzen zwischen Politik, Behörden, Centerbetreibern und -investoren
tern unterversorgt ist, seien „Erweiterungen ein großes Thema“, sagt
dort schwieriger zu erzielen sein. Dass sie möglich sind, zeigen die
Andreas Hohlmann, der für den deutschen Shoppingcenter-Entwickler
vielen genannten Beispiele. Voraussetzung: Die Argumente müssen
und -Betreiber ECE das Türkei-Geschäft leitet.
überzeugen. Dann aber stehen der Zukunft – und den Kunden –
Die Ursachen für den Erneuerungstrend türkischer Shoppingcenter
alle Türen offen.
•
sind vielfältig. Da wären zum einen Gebäudealter und -qualität. Viele
Center der ersten Generation, also aus den 1990er-Jahren, werden imBildergalerie: Mehr Fotos bedeutender internationaler
Shoppingcenter
mer häufiger vom Markt genommen: Shoppingcenter mit 30.000 bis
31
KONZEPTE
Der Japanische Teegarten im Golden
Gate Park in San Francisco: Der vier
Quadratkilometer große Park entstand
Ende des 19. Jahrhunderts und gehört
zu den größten Parks der Welt.
Parks
Foto: Philippe Renault/hemis.fr/laif
erobern die Stadt
Als Städter verbringen wir einen Großteil unseres Lebens in geschlossenen Räumen. Nur gut, dass es Parks gibt – hier hat man Erde unter den
Füßen und einen freien Himmel über dem Kopf. Von Petra Nickisch
32
33 3
KONZEPTE
280
imperiale Parks und Gärten sowie
weitere insgesamt gut 2.000 Grünanlagen lassen sich in
Wien
zählen. Damit besteht mehr als die Hälfte
Fotos: London Aerial/Photoshot; Union Investment (Simulation); Thomas Linkel/laif
M
des Stadtgebiets aus Grünflächen.
it fließenden Bewegungen hebt die Frau in der roten Jogginghose ihren rechten Arm und sinkt zeitgleich in einen
tiefen Ausfallschritt. Eine Gruppe älterer Herrschaften im
Pekinger Tiantan-Park tut es ihr gleich. Fast synchron schreiten die
Männer und Frauen in dieselbe Richtung und führen dabei ihre Hände
vor dem Körper entlang. Ihre Gesichter wirken konzentriert und doch
entspannt. Kein seltener Anblick in den Parks der chinesischen Hauptstadt: Tai-Chi, das chinesische Schattenboxen, ist Volkssport im Reich
der Mitte, und viele verlassen ihre Wohnungen oft schon vor dem Frühstück, um sich draußen im Grünen fit zu halten.
Das tun eine Menge Großstädter überall auf der Welt: Büroangestellte joggen durch den Berliner Tiergarten, Studentinnen rollen im
Go lden Gate Park in San Francisco die Yogamatten aus, und in N
izzas
Schlossberg-Park binden junge Slackliner ihr Gurtband zwischen den
Bäumen fest.
Was heute selbstverständlich ist, begann sich erst vor etwa 100 Jahren zu entwickeln. Zuvor legte man die eher unbequeme Sonntagskleidung an, wenn man sich auf ausgedehnte Spaziergänge in einen
der wenigen Parks begab, die im 19. Jahrhundert überhaupt für die
Öffentlichkeit zugänglich waren: Anlagen wie etwa der Wiener Stadtpark oder der Central Park in New York entstanden zu dieser Zeit. Heute
ist er nicht mehr aus Manhattan wegzudenken, der 1873 eingeweihte
Central Park, die grüne Lunge New Yorks. Mehr als 25 Millionen Besucher bevölkern jedes Jahr das 3,5 Quadratkilometer große, von Wegen
durchzogene Rechteck, das sich zwischen Fifth Avenue im Osten und
Columbus Avenue im Westen von der 59. bis hinauf zur 110. Straße
erstreckt. Seine hohe Anziehungskraft verdankt der Central Park dabei nicht allein der Vielzahl an Sport-, Musik- und anderen kulturellen
Veranstaltungen, die regelmäßig Massen von Menschen anziehen. Vor
allem – und trotz allem – ist der Central Park ein Ort der Ruhe geblieben, wo der Lärm der Stadt (fast) nicht mehr zu hören ist und die
gestressten New Yorker in der Mittagspause oder beim Sonntagsspaziergang ein wenig Abstand finden können zur Hektik ihrer Großstadt.
Erste Ideen für solche Volksgärten und innerstädtische Erholungsgebiete kamen bereits Ende des 18. Jahrhunderts auf – zu Beginn der
Industrialisierung. Auf der Suche nach Arbeit zogen immer mehr Menschen vom Land in die Städte, sodass deren Einwohnerzahlen rasant
anstiegen. Die Folge: In den Wohnungen der neuen Arbeiterklasse
herrschte drangvolle Enge. Plötzlich fehlte, was es in der bäuerlichen
Gesellschaft zuvor im Übermaß gegeben hatte: frische Luft und genügend Platz für Bewegung. Was heute viele Studien bestätigen, ahnte
man schon damals instinktiv – dass beides unverzichtbar ist, um Gesundheit und Zufriedenheit zu verbessern. Also wurden zuvor dem Adel
vorbehaltene Schlossparks im Stil von Renaissance- und Barockgärten erstmals für die Bürger geöffnet und auch neue Parks angelegt.
34
Als Vorreiter in Europa gilt München mit seinem Englischen Garten: Kurfürst Karl Theodor stellte 1789 ein Areal zur Verfügung, das
der Gartengestalter Friedrich Ludwig von Sckell als Volkspark anlegen sollte. Nur knapp drei Jahre später wurde der Park, damals noch
als „Theodors Park“, für die Allgemeinheit geöffnet und im Laufe der
Jahre deutlich vergrößert. Eine große Parkanlage, wie beispielsweise
auch der erste innerstädtische Nationalpark der Welt in Stockholm, der
sich über zehn Kilometer an der Stadt entlangzieht und diese durchkreuzt, beeindruckt heute ebenso wie die Vielzahl an Grünflächen in
einer Stadt. Mehr als 2.000 Grünanlagen sowie 280 imperiale Parks
und Gärten zählen beispielsweise in Wien zum städtischen Lebensraum
und machen allein die Hälfte des Stadtgebiets aus.
Dabei ist es keineswegs die Größe, die zählt. Auch kleinere Stadtteil- oder Quartierparks haben wichtige Funktionen: Bäume liefern
Sauerstoff und filtern Staub, überdies trägt grüner Freiraum zu einem
attraktiven Wohn- und Arbeitsumfeld bei. Denn auch aus Bürofenstern
schaut man lieber in die Natur als auf die verglasten Fronten des Nachbarhochhauses. Und Arbeitsmediziner weisen darauf hin, dass der Blick
in die Ferne, weg von der Zahlenkolonne auf dem Bildschirm, ein wichtiges Moment der Entspannung ist.
Sehnsucht nach Grün
Der Finsbury Circus Garden (oben) ist Londons ältester öffentlicher Park: Seine Wurzeln reichen zurück bis ins Jahr 1606. Die gut zwei
Hektar große Parkfläche ist als bedeutsames Kulturerbe im English Heritage Register of Historic Parks and Gardens eingetragen.
Zum Düsseldorfer Bürogebäude Seestern 3 gehört ein großzügiger Park, der nicht nur von Mitarbeitern der angesiedelten Unternehmen, sondern auch von der Öffentlichkeit genutzt werden kann (unten links). Die Stromschnellen von Eisbach und Isar locken FlussSurfer in den Englischen Garten in München (unten rechts). Weniger Sportliche genießen den Ort der Ruhe mitten in der Stadt.
Möglich ist das im Düsseldorfer Bürogebäude Seestern 3, zu dem eine
großzügige Grünanlage gehört. Dieser Park, der auch für die Öffentlichkeit zugänglich ist, wird zurzeit vom Düsseldorfer Büro FSWLA Landschaftsarchitektur revitalisiert. Bis Ende April 2014 wollen die Planer
ihre Arbeiten abgeschlossen haben. Eine besondere Herausforderung:
Die Parkanlage steht unter Denkmalschutz. So wenig wie möglich darf
an der Gesamtwirkung verändert werden. Darum kommen diejenigen Gehölzarten zum Einsatz, die der ursprüngliche Entwurf aus den
1960er-Jahren vorsah: Holunder, Ilex, Eibe und Schlehe blühen weiterhin im Park, obwohl eine modernere Planung sie vielleicht durch dekorative Kirschen oder Zieräpfel ersetzt hätte. An der grundsätzlichen
Bedeutung solcher öffentlichen Freiräume für die Bewohner unserer
hochverdichteten Räume ändert das nichts, weiß Thomas Fenner, geschäftsführender Partner der FSWLA-Landschaftsarchitekten und Professor im Lehrgebiet Freiraum und Landschaft an der Fachhochschule
Düsseldorf: „Bei Umfragen zu den Bedürfnissen der Stadtbevölkerung
landet der Wunsch nach mehr Grün immer unter den Top 3“, sagt er
und betont: „Es besteht eine große Sehnsucht nach mehr Grünflächen, nach mehr Spielplätzen.“ Parks mit ihren Freizeitmöglichkeiten,
die einen Ausgleich zu den Belastungen des Alltags bieten, sind also
eindeutig ein Standortvorteil – und das überall auf der Welt.
Die Stadt, die ihr grünes Gesicht pflegt, zieht sowohl Touristen als
auch qualifizierte Fachkräfte an, die sich ihren Arbeitsplatz und den 3
35
5 Minuten
KONZEPTE
körperliche Aktivität im Grünen genügen
pro Tag, um unsere
Stimmung
und unser Selbstwertgefühl zu verbessern,
sagen Wissenschaftler von der University of Essex.
Wohnort für ihre Familien aussuchen können. Schillerndes Beispiel ist
Singapur mit seinen Gardens by the Bay. „Mit den Gärten wollen wir
unseren Ruf als grüne Stadt der Zukunft festigen“, sagte der damalige Minister für Landesentwicklung, Mah Bow Tan, vor einigen Jahren
auf einer Baustellenbesichtigung zu TV-Journalisten. Der Stadtstaat in
Südostasien möchte sich von der „Garden City“ zur „City in a Garden“
entwickeln. Die mittlerweile eröffneten Gardens by the Bay sind Teil
dieser Strategie. Ab 2007 entstanden auf künstlich aufgeschüttetem
Gelände drei Gärten direkt am Wasser. Seen, Skulpturen, Themengärten,
zwei riesige Gewächshäuser und 18 unübersehbare Kunstbäume, die
bis zu 50 Meter hoch in die Luft ragen, finden Platz in der 101 Hektar
großen Parklandschaft. Tagsüber spenden diese sogenannten Supertrees den Besuchern Schatten, am Abend rauben sie ihnen mit einer
spektakulären Light- und Soundshow den Atem. Dann glitzern, strahlen, funkeln die künstlichen Baumgiganten in allen Farben, und die
schätzungsweise 163.000 Pflanzen, die allein dazu verwendet wurden, um die Supertree-Baumstämme aus Stahl und Beton zu begrünen, zeigen sich in einem besonderen Licht. Bromelien und Orchideen,
Farne und andere Tropenpflanzen bilden den ganz eigenen vertikalen
Garten. Kaum jemand, der nicht beeindruckt ist von diesem künstlichnatürlichen Fantasiewald, durch den teilweise ein Höhenpfad führt und
der in seiner höchsten Baumkrone sogar ein Restaurant beherbergt.
Vor knapp zwei Jahren eröffneten die Gardens by the Bay in Singapur (oben), inzwischen eine der meistbesuchten Attraktionen
der Stadt. Die Silhouette des Parks prägen neben mehreren Gewächshäusern 18 Kunstbäume aus Stahl und Beton: vertikale Gärten,
bewachsen mit 163.000 Pflanzen 200 unterschiedlicher Arten. Gleich nebenan: das futuristische Luxushotel Marina Bay Sands.
Die Vision eines Parks unter der Erde entwickelten die US-Amerikaner James Ramsey und Dan Barasch (unten). Der weltweit erste
Underground Park soll in einer ungenutzten U-Bahn-Station in New York entstehen. Noch ist das Projekt in der Entwicklung.
Visionen werden wahr
Video: Warum der Düsseldorfer Büropark Seestern so
viele Freiflächen bietet
Bildergalerie: Eine visuelle Reise durch die Parks
internationaler Metropolen
Fotos: Gardens by the Bay; www.raadstudio.com (Simulation);
ddp images/Camera Press (Simulation)
Weil der Wunsch nach mehr grünem Raum überall dort vorhanden ist,
wo Asphalt die Erde versiegelt, aber nicht jede Stadt einfach Land aufschütten kann, um ihre knappen Grünflächen zu vergrößern, gehen
die Planer immer kreativere Wege. Sie nutzen alle Ebenen, die ihnen zur Verfügung stehen. In New York strebten sie in die Höhe und
eröffneten 2009 den ersten Abschnitt des High-Line-Parks, der sich
auf einer ehemaligen Hochbahntrasse auf Stelzen durch Manhattan
schlängelt. Und auch sein Gegenstück geht auf eine Idee aus New
York zurück: Die Vision eines Parks in der Tiefe haben sich James Ramsey und Dan B
arasch mit dem weltweit ersten Underground Park in
einer ungenutzten Bahnstation in den Kopf gesetzt. Über Faseroptik
soll Tageslicht unter die Erde geleitet werden, um die Bäume und das
Gras unter der Erdoberfläche zum Wachsen zu bringen. Noch ist das
Projekt in der Entwicklungsphase, genauso wie die Garden Bridge, die
in London nach den Ideen des Architekten Thomas Heatherwick und
der Schauspielerin Joanna Lumley schon im Jahr 2017 entstehen soll.
Als begrünte, parkähnliche Fußgängerbrücke über die Themse wird sie
die Stadtviertel South Bank und Temple verbinden. Nicht übers Wasser, sondern über eine Autobahn werden in Zukunft die Hamburger
gehen können. 2014 beginnen voraussichtlich die Arbeiten am ersten
Abschnitt eines Großbauprojekts im Stadtteil Schnelsen. Dort werden
die Fahrbahnen der A7 erweitert und bekommen einen Deckel. Insgesamt entstehen so drei Lärmschutztunnel, auf deren Dächern eine Bodenschicht aufgebracht wird, in der Samen, Wurzeln und Knollen eine
Heimat finden. Neue Parkanlagen und Kleingärten werden auf dieser
ersten Etage errichtet und sollen Quartiere zusammenwachsen lassen,
die die Nord-Süd-Verbindung seit den 1970ern trennte. Die Bürger der
Stadt konnten sich in öffentlichen Diskussionen an der Planung beteiligen, um die bestmögliche Lösung zu finden. In dieser Form wäre
das, genauso wie sportliche Aktivitäten in einem öffentlichen Park, vor
100 Jahren nicht denkbar gewesen. Heute sind Beteiligungsprozesse
so selbstverständlich wie Radfahren im Pariser Bois de Boulogne, Bowling im Londoner Finsbury Circus oder Rodeln im Prater von Wien. •
Die Idee der Garden Bridge, einer parkähnlichen Fußgängerbrücke über die Themse, soll schon 2017 Wirklichkeit werden.
36
37
NEU IM PORTFOLIO
WEITWINKEL
Research Park III &
IV, Austin
Runde um Runde ...
... wird gezockt, gejubelt, gefiebert und gebastelt. Gebäude und
Metropolen sind bei Spielefans allseits beliebt. Von Elke Hildebrandt
Meisterhaft bauen
„Suburbia“ (Asmodee) macht aus den
Spielern begeisterte Stadtplaner. Wer
den größten Vorort baut, gewinnt den
kniffligen Wettbewerb. Die Stadt
„Utopia“ (HCM Kinzel) hat 16 Wolkenkratzer. Das Solospiel ähnelt Sudoku und
erfordert logisches Denken.
Die aus zwei Gebäuden bestehende Büroimmobilie
liegt in einem von Technologieunternehmen geprägten
Büroteilmarkt im Nordwes
ten von Austin, der Hauptstadt des US-Bundesstaates
Texas. Union Investment
erwarb das Objekt 2013
für den Offenen ImmobilienPublikumsfonds UniImmo:
Europa. Die 33.000 Quadratmeter Mietfläche sind langfristig vermietet.
Finde den Zwilling
In der Spielebox „Europe“ (Remember) stecken
44 hochwertige Bilderpaare. Sie zeigen Europas
schönste Seiten und trainieren das Immobiliengedächtnis. Bei Stadtliebhabern beliebt ist das
smarte Aufdeckspiel „36 Cities“ (44 Spaces).
Es enthält 36 Wahrzeichen mit positivem und
negativem Schattenriss.
Teilemeister
Das „Empire State Building Night Edition“
(Ravensburger) wird als 3-D-Bauwerk dank
LED-Technik zum leuchtenden Blickfang. Auch
das bäuerliche „Fachwerkhaus“ (Ravensburger)
ist ein originalgetreues Abbild im 3-D-Format.
Nach 500 einsortierten Puzzleteilen liegt der
prächtige XXL-Stadtplan einer deutschen Großstadt im Maß 65 x 45 cm auf dem Tisch, selbst
Autobahn-Puzzlen ist möglich (Puzzlemap).
Investieren & spekulieren
Wer „Hotel Tycoon“ (Asmodee) werden will,
muss geschickt investieren und seine Mitbewerber vom Markt verdrängen. Das richtige
Gespür fürs Spekulieren ist auch beim Klassiker
„Monopoly“ (Hasbro) gefragt.
Das „4D Cityscape New York“ (Jumbo
Spiele) enthält die Immobiliengiganten von
New York maßstabsgetreu und puzzlegerecht zum Nachbauen. Dank 4-D werden die
Gebäude chronologisch nach Baujahr errichtet. Stadtentwicklung und Skyline lassen sich
mehrdimensional bewundern – viele Metropolen sind im Programm.
Video: Ein Puzzle wächst in die Höhe
131
Stockwerke sind der Weltrekord für Kartenhäuser.
Städte entdecken
K2 Forte,
Luxemburg
Kartentricks
„Metropolys“ (Artege Schweiz)
enthält internationale Architektur
für die Westentasche. Eine berühmte
Skyline wie z. B. die von Schanghai wird zum Spielen in 24 Bau
stellen geteilt. Länderfans entdecken
mit „Europareise“ (Ravensburger)
155 Städte und erhalten jede
Menge Informationen.
38
Anfang Januar 2014 erwarb
Union Investment für das
Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo:
Deutschland das Büro- und
Geschäftshaus Maximilian
35 in der Münchner Maximilianstraße. Der aus zwei
Gebäudeteilen bestehende
Komplex wurde 1996 errichtet und umfasst knapp
19.400 Quadratmeter für
Büros, Einzelhandel und
Wohnungen.
Bei „The City“ (Amigo) sind die
Spielkarten Gebäude und Zahlungsmittel zugleich. Mit jeder Runde wird die eigene Stadt um eine
Immobilie reicher. Wer mit Karten
bauen will, benötigt viel Geschick,
damit das filigrane Bauwerk nicht
einstürzt wie ein Kartenhaus.
Das etwa 8.250 Quadratmeter Mietfläche umfassende Bürogebäude K2
Forte befindet sich in zentraler Lage des etablierten
Bürostandortes Kirchberg
in Luxemburg. Das vom belgischen Entwickler Codic
2008 fertiggestellte Objekt
wurde Anfang 2014 erworben und gehört zum Immobilienportfolio des Offenen
Immobilien-Publikumsfonds
UniImmo: Deutschland.
Fotos: Asmodee; 4D Cityscape Inc; HCM Kinzel; Ravensburger;REMEMBER®;
PuzzleMap; Getty Images; Union Investment (2); Eckart Matthäus
Im Zeitraffer
Maximilian 35,
München
+++ Die nächste RAUM & mehr erscheint im September 2014 +++
39
Solidität ist, es ganz nach oben zu
schaffen und dennoch auf dem Boden zu bleiben.
Union Investment ist Solidität.
Fast 50 Jahre Immobilien-Know-how. Ein Portfolio von rund 320 Objekten in 23 Ländern. Und
ein Gesamtvermögen von über 23 Mrd. Euro. Diese Zahlen sprechen für sich. Und sie machen
eines deutlich: Unser Geschäft steht auf einem soliden Fundament. Jahrzehntelange Erfahrung
und die Kapitalmarktexpertise einer starken Gruppe machen uns zu einem zuverlässigen
Partner für nachhaltige Investments in aller Welt.
Vertrauen auch Sie Union Investment. Gemeinsam können wir höchste Ziele erreichen.

Liebe Leserinnen, liebe Leser, - Union Investment Real Estate GmbH

Transcription

Similar documents

Unser Bauplan für erfolgreiche Immobilieninvestments.

Region Norditalien

lokales aus dem kreis

bulletin Juni/Juli 2015

WISSEN WIE LERNEN WIR? Warum Emotionen und

- Stifterverband

Namslauer Stadtblatt. Amtlicher Anzeiger für die städtischen

090522 DIB 192_AE

Fokus: Haarpflege