RFI - החברה הכלכלית לפיתוח כפר-סבא

́©̈Œ̂"oRFIp"æ̨̆Ł"¬Æ̂ßÆ"̇©ß̂
ª̨̆­©Ł̈"­¸ºŁ"̨¸̋©̈"ª̨̋Œ̆̈̋º"¬̈Œ̈æŁ"¬Łß̇
́̂º"­ł̶"­̨æ̂"̨Ł̆ß́"º̈łŁß"¬Łß̇"¬­¯ºŁ̂
oi̇­̂¸̇i" ØÆ̇Æp"Łiæ̂"́̂º"­ł̶"¸̈¬̨łÆ"¬̨Æ̶Æ̶̇"̇­̂¸̇
ØŁßÆ̶̆"æ̨̆Ł"¬Æ̂ßÆ"̇̊̂"̇Œ̈ł
xxvywx{
oRFIp"æ̨̆ŁÆ"̇©ß̂"nºŁ
"¬̈Œ̈æŁ"¬Łß̇"­̂̆̂"oRFIp"æ̨̆Ł"¬Æ̂ß
"¬­¯ºŁ̂"ª̨̆­©Ł̈"­¸ºŁ"̨¸̋©̈"ª̨̋Œ̆̈̋º
ú̂º"­ł̶"­̨æ̂"̨Ł̆ß́"º̈łŁß"¬Łß̇
̇©ß̂̇"́©̈Œ
"ª̨Ư̈ºŁ̈"ª̨Œ̨̨Œ̈æŁ̇"ª̨Ł̨̊vª̨ł̈¯"­¬́Æ
"¬̈æœŁ́̂"ś̂º"­ł̶"¬̨̨­̨æ"ªæ"­©ß¬̇Æ
"̨¸̋©̈"ª̨̋Œ̆̈̋º"¬̈Œ̈æŁ"¬Łß̇Æ"ṡ­̂¸̇
"º̈łŁß"¬Łß̇"¬­¯ºŁ̂"ª̨̆­©Ł̈"­¸ºŁ
ú̂º"­ł̶"­̨æ̂"̨Ł̆ß́
̇©ß̂̇"¬̈̇Ł
"̇­̂¸̇"­¬́̂
uwwwuksabatcomucouil
ª̨̋­ł̈"̨ºł̋"¬Æ̂ß
¬̈Ǽ©Æ"Ø̈­¸́"̆æ̈Ł
Æ̨̨Ł̂"sx~ ww"̇æ©̂"szwvxxvywx{
ushayac@ksabaucouil
"ṡ­̂¸̇"̨̆­©Ł̂"sx} ww"̇æ©̂"sy vxyvywx{ ̇ŒæŁ̇"¬©¯̇"ª̈ߣ̈"̆æ̈Ł
ú̂º"­ł̶̂"xx"©iæ¬̇"̂̈¸­̂
Æi̶ŒŁ"sÆ̆Œß"̆æǼ
Łiæ̂"́̂º"­ł̶"¸̈¬̨łÆ"¬̨Æ̶Æ̶̇"̇­̂¸̇
‫בקשה לקבלת מידע )‪ (RFI‬בנושא‬
‫הקמת מעונות סטודנטים ושטחי מסחר ומשרדים‬
‫במסגרת הקמת קמפוס אקדמי בעיר כפר סבא‬
‫החברה הכלכלית לפיתוח כפר סבא בע"מ )להלן‪" :‬החברה"(‬
‫פונה בזה לקבלת מידע כדלקמן‪:‬‬
‫מס' בקשה למידע )‪(RFI‬‬
‫‪11/2014‬‬
‫נושא הבקשה‬
‫קבלת מידע )‪ (RFI‬בדבר הקמת מעונות סטודנטים ושטחי‬
‫מסחר ומשרדים במסגרת הקמת קמפוס אקדמי בעיר‬
‫כפר סבא‪.‬‬
‫מהות הבקשה‬
‫לאתר גופים‪/‬יזמים המעוניינים ומסוגלים להתקשר עם‬
‫עיריית כפר סבא‪ ,‬באמצעות החברה‪ ,‬להקמת מעונות‬
‫סטודנטים ושטחי מסחר ומשרדים במסגרת הקמת‬
‫קמפוס אקדמי בעיר כפר סבא‪.‬‬
‫קבלת טפסים ופרטים‬
‫באתר החברה ‪.www.ksaba-com.co.il‬‬
‫מועד אחרון לשאלות‬
‫‪ ,30/11/2014‬בשעה ‪ ,17:00‬במייל ‪.shayac@ksaba.co.il‬‬
‫מועד ומקום הגשת המענה‬
‫‪ ,28/12/2014‬בשעה ‪ ,16:00‬במשרדי החברה‪ ,‬ברחוב‬
‫התע"ש ‪ 11‬בכפר סבא‪.‬‬
‫פניה לקבלת מידע )‪ (RFI‬בנושא‬
‫הקמת מעונות סטודנטים ושטחי מסחר ומשרדים‬
‫במסגרת הקמת קמפוס אקדמי בעיר כפר סבא‬
‫‪1‬‬
‫החברה הכלכלית לפיתוח כפר סבא בע"מ )להלן‪" :‬החברה הכלכלית"(‪ ,‬מעוניינת לבחון אפשרות לשיתוף‬
‫פעולה עם יזם ו‪/‬או גוף פיננסי )להלן‪" :‬הגוף ו‪/‬או היזם"( לצורך הקמת מתחם עירוני אקדמי חדש המשלב‬
‫בתוכו גם מבני מעונות סטודנטים לצד שטחי מסחר ושימושים נוספים אפשריים וזאת על קרקע בבעלות‬
‫עיריית כפר סבא המוגדר כ"שטח חום" בצמוד לתחנה הרכבת בדרום העיר ולכביש ‪.531‬‬
‫‪2‬‬
‫הבקשה מופנית ליזמים המעוניינים לפעול במסלול מלא של תכנון‪ ,‬הקמה‪ ,‬מימון ותפעול הפרויקט או‬
‫לגופים פיננסיים אשר יפעלו במסלול של שיתוף פעולה מימוני עם החברה הכלכלית‪ ,‬במסגרתו הגוף‬
‫הפיננסי יממן את הקמת הפרויקט והחברה הכלכלית תתכנן‪ ,‬תקים ותתפעל את הפרויקט‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫רקע‬
‫בבעלות עיריית כפר סבא חטיבת קרקע בקרבת תחנת הרכבת בדרום העיר וכביש ‪) 531‬אשר סימונו גוש‬
‫‪ ,6435‬חלקה ‪ ,259‬בשטח רשום של ‪ 25,846‬מ"ר(‪ .‬הקרקע בשלמותה בבעלות עיריית כפר סבא וייעודה‬
‫"שטח לבניין ציבור" )קרקע "חומה"(‪.‬‬
‫העירייה בוחנת את האפשרות להקים על שטח של כ‪ 9-‬דונם מתוך הקרקע מתחם עירוני אקדמי חדש‬
‫המשלב בתוכו גם מבני מעונות סטודנטים לצד שטחי מסחר ושימושים נוספים אפשריים בהתאם לתב"ע‬
‫הקיימת כיום‪.‬‬
‫מרכיבי הפרויקט‪:‬‬
‫‪3.1‬‬
‫שטחי קמפוס – כ‪ 4,000 -‬עד ‪ 6,000‬מ"ר‪.‬‬
‫‪3.2‬‬
‫שטחי מגורים בשטח של כ‪ 25,000 -‬עד ‪ 30,000‬מ"ר המיועדים לסטודנטים יחידים וכן סטודנטים‬
‫בעלי משפחות אשר ילמדו במוסד האקדמי אשר יוקם ו‪/‬או אשר הינם תושבי העיר ו‪/‬או תלמידי‬
‫מוסדות אקדמים אחרים מהסביבה‪.‬‬
‫המעונות יכללו כ‪ 1,000-‬סטודנטים מתגוררים בתמהילי דירות שונים‪ ,‬כאשר כ– ‪ 50%‬מהדירות‬
‫מיועדות לסטודנטים יחידים בדירות סטודיו ודירות שותפים‪ ,‬ושאר הדירות מיועדות לסטודנטים‬
‫בעלי משפחות בדירות של חדר וחצי עד שלושה חדרים‪.‬‬
‫בנייני המגורים יהיו בני ‪ 8-15‬קומות‪ ,‬כאשר מספר המתגוררים בכל בניין יהיה כ‪ 350 -‬מתגוררים‪.‬‬
‫‪3.3‬‬
‫שטחי מסחר ושימושים נלווים לסטודנטים בשטח כולל של כ – ‪ 5,000‬מ"ר‬
‫‪3.4‬‬
‫חניון תת קרקעי אשר יתוכנן לפי תקן חניה של ‪ 0.2‬עד ‪ 0.25‬חניות לכל דירה‪.‬‬
‫מובהר בזאת כי המידע התכנוני המצוין בפנייה זו מייצג את המצב בשטח כפי שידוע לחברה הכלכלית נכון‬
‫ליום פרסום פנייה זו‪ ,‬אולם אין בו כדי להוות מידע שניתן להסתמך עליו‪ .‬באחריות הגוף ו‪/‬או היזם לערוך‬
‫את כל הבדיקות התכנוניות וללקט את כל המידע הרלוונטי לבקשה זו עובר להגשתה‪ .‬ככל שהמידע האמור‬
‫בפניה זאת אינו מדויק‪ ,‬החברה הכלכלית אינה לוקחת אחריות על תוכן הדברים וכל המגיש מענה במסגרת‬
‫הליך זה נדרש לערוך בדיקה על חשבונו ובאחריותו ובהתעלם מהמידע‪ ,‬ככל שהוא שגוי ו‪/‬או אינו מדויק‪,‬‬
‫ולהביא לידיעת החברה הכלכלית כל מידע שלטענתו נכון יותר במסגרת המענה‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫מתכונת התקשרות עתידית עם החברה הכלכלית‬
‫‪4.1‬‬
‫הגוף ו‪/‬או היזם יציע במענה את הצעתו להתקשרות עם החברה הכלכלית באחת משתי הדרכים‪:‬‬
‫‪ 4.1.1‬התקשרות שבמסגרתה היזם יתכנן‪ ,‬יקים‪ ,‬יממן‪ ,‬ינהל ויתפעל את הפרויקט‪.‬‬
‫‪ 4.1.2‬התקשרות שבמסגרתה הגוף הפיננסי יממן את הקמת הפרויקט והחברה הכלכלית תתכנן‪,‬‬
‫תקים ותתפעל את הפרויקט‪.‬‬
‫הכל בהתאם לתקופת ההפעלה שתיקבע בין הצדדים‪ ,‬בהתאם להוראות מסמכי המכרז העתידי‬
‫שיפורסם אם יתפרסם ו‪/‬או בהתאם להסכם שייחתם בין הצדדים ובכפוף להוראות כל דין וכמו כן‬
‫יתחייב היזם ו‪/‬או הגוף לעמוד בתקנים או נהלים מחייבים ו‪/‬או הסכם כאמור‪.‬‬
‫‪4.2‬‬
‫הגוף ו‪/‬או יזם יכול לבחור את המסלול בו יוגש המענה ואף להגיש שתי הצעות למענה‪.‬‬
‫‪4.3‬‬
‫במסגרת המענה‪ ,‬על הגוף ו‪/‬או היזם לקחת בחשבון את הנושאים הבאים‪:‬‬
‫‪ 4.3.1‬עיריית כפר סבא ו‪/‬או החברה הכלכלית לא ייטלו הלוואה ולא יעניקו ערבות כלשהי‪.‬‬
‫‪ 4.3.2‬עיריית כפר סבא ו‪/‬או החברה הכלכלית לא יעניקו רשת ביטחון ו‪/‬או מענק הקמה בגין‬
‫הפרויקט‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫תנאי סף ראשוניים‬
‫‪5.1‬‬
‫מבלי שהדבר יהווה כל התחייבות מצידה‪ ,‬החברה הכלכלית מזמינה בזה גופים ו‪/‬או יזמים אשר‬
‫עומדים בתנאי הסף המפורטים מטה להגיש מענה לבקשת המידע‪:‬‬
‫‪ 5.1.1‬הגוף ו‪/‬או היזם בעל ניסיון מוכח בהקמה ובניהול פרויקטים מהסוג המבוקש בבקשה זו ו‪/‬או‬
‫שותף בשיעור של למעלה מ‪ 25%-‬במיזם דומה )פעיל ו‪/‬או שבהקמה(‪ .‬תנאי זה אינו נדרש ככל‬
‫והיזם ו‪/‬או הגוף הינו שותף מימוני בלבד )בין אם על דרך של ‪ PFI‬או בכל דרך אחרת( ויש‬
‫לציין זאת במענה לבקשה זו‪.‬‬
‫‪ 5.1.2‬הגוף ו‪/‬או היזם בעל איתנות פיננסית מספקת בכדי להקים את המיזם‪ ,‬בהתאם למודל‬
‫ההקמה המוצע על ידו במסגרת המענה‪.‬‬
‫‪ 5.1.3‬הגוף ו‪/‬או היזם מסכים לקיים מגעים עם החברה הכלכלית לבירור ועדכון המענה‪ ,‬ככל‬
‫שידרשו מגעים מסוג זה‪ ,‬וכן מסכים היזם שמגעים מסוג זה ינוהלו ע"י החברה הכלכלית עם‬
‫יזמים האחרים‪ ,‬חלקם או כולם‪ ,‬לפי שיקול דעתה של החברה הכלכלית‪..‬‬
‫‪ 5.1.4‬אין מגבלה ו‪/‬או מניעה חוקית ו‪/‬או אחרת של הגוף ו‪/‬או היזם מלהתקשר עם החברה‬
‫הכלכלית‪.‬‬
‫ניתן להגיש מענה ע"י מס' יזמים ו‪/‬או גופים במשותף‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫המענה לבקשה ונתונים שעל ה הגוף ו‪/‬או יזם לכלול במענה‬
‫‪6.1‬‬
‫בקשה זו לקבלת מידע מופנית ליזמים ו‪/‬או גופים פיננסיים המעוניינים לתת מענה לבקשה ובעתיד‬
‫להציע במסגרת הליך פומבי שייעשה‪ ,‬ככל וייעשה‪ ,‬הצעה להקים את המיזם כפי שיתגבש לאחר‬
‫קבלת המענה לבקשה זו‪.‬‬
‫על היזמים המעוניינים להגיש מענה לפנייה זו להתייחס במענה כאמור לפרטים שלהלן‪.‬‬
‫‪6.2‬‬
‫פרטי ה הגוף ו‪/‬או יזם או הגוף המתעניין‪:‬‬
‫‪ 6.2.1‬שם מלא‪ ,‬כתובת ופרטי ההתקשרות‪ ,‬לרבות פרטי איש קשר לעניין מענה לפנייה זו;‬
‫‪ 6.2.2‬פירוט תחומי העיסוק העיקריים של הגוף ו‪/‬או היזם;‬
‫‪ 6.2.3‬מגבלות‪ ,‬במידה וקיימות‪ ,‬לגבי אותו הגוף ו‪/‬או יזם או גוף לעניין התמודדותו האפשרית‬
‫במו"מ כאמור מבחינת רגולציה;‬
‫‪ 6.2.4‬ניסיון‪ ,‬ככל שישנו‪ ,‬בתחום ניהול והקמה של פרויקטים דומים ואו מימון של פרויקטים‬
‫דומים‪ ,‬לרבות פרויקטים ש הגוף ו‪/‬או היזם היה מעורב בהם ואשר דומים במהותם או יש‬
‫בהם כדי להטיל אור על מסוגלותו וניסיונו בביצוע הפרויקט נשוא פנייה זאת;‬
‫ובנוסף‪:‬‬
‫‪6.3‬‬
‫גוף ו‪/‬או יזם אשר ייבחר להגיש את המענה בהתאם למתווה האמור בסעיף ‪ 4.1.1‬לעיל‪ ,‬במסגרתו‬
‫הוא יתחייב לתכנן‪ ,‬להקים‪ ,‬לממן‪ ,‬לנהל ולתפעל את הפרויקט‪ ,‬יציע במסגרתו המענה התייחסות‬
‫לסעיפים הבאים לכל הפחות‪:‬‬
‫‪ 6.3.1‬עקרונות מאפייני הפרויקט‪ :‬מבחינה תכנונית‪ ,‬מבחינה סביבתית‪ ,‬מבחינה אורבנית וכן מודל‬
‫ההתקשרות הכלכלית;‬
‫‪ 6.3.2‬היקף ההשקעה הצפוי בפרויקט‪ ,‬אפשרויות ומקורות מימון והיקף ההשקעה מהון עצמי‬
‫המתוכנן ע"י הגוף ו‪/‬או היזם;‬
‫‪ 6.3.3‬קונספט תכנוני מוצע לרבות תמהיל מוצע עקרוני וראשוני ליחידות הדיור‪ ,‬מתקנים ושימושים‬
‫נוספים מוצעים‪ ,‬מגבלות תכנוניות )זאת לאורן של תכניות מתאר‪ ,‬זכויות בניה והתב"ע החלה‬
‫על המקרקעין(‪ .‬הגוף ו‪/‬או היזם רשאי להציע במסגרת המענה‪ ,‬אך הוא לא חייב לעשות כן‪,‬‬
‫תכנון עקרוני של הפרויקט‪ ,‬כולו או חלקו;‬
‫‪ 6.3.4‬קונספט להפעלת הפרויקט לאחר הקמתו;‬
‫‪ 6.3.5‬לוחות הזמנים למימוש הפרויקט ואם מדובר במימוש רב שלבי – פירוט השלבים ומועד‬
‫תחילתו וסיומו של כל שלב;‬
‫‪ 6.3.6‬תקופת ההתקשרות והזיכיון המבוקשת לפרויקט על כל שלביה‪ ,‬כולל שלב ההקמה ושלב‬
‫התפעול;‬
‫‪ 6.3.7‬התמורה‪ ,‬על כל רכיביה‪ ,‬לה תהיה צפויה החברה הכלכלית ו‪/‬או העירייה בגין שיתוף הפעולה‪,‬‬
‫לרבות תמורה חד פעמית אותה ישלם היזם;‬
‫‪ 6.3.8‬נתונים נוספים או הצעות רלוונטיות‪ ,‬כפי שיראה היזם לנכון להביא בפני החברה הכלכלית‪.‬‬
‫או‪:‬‬
‫‪6.4‬‬
‫גוף ו‪/‬או יזם אשר יבחר להגיש את המענה בהתאם למתווה האמור בסעיף ‪ 4.1.2‬לעיל‪ ,‬במסגרתו הוא‬
‫יתחייב לממן את הפרויקט‪ ,‬יתייחס במסגרתו הצעתו לסעיפים הבאים לכל הפחות‪:‬‬
‫‪ 6.4.1‬היקף ההשקעה הצפוי בפרויקט‪ ,‬אפשרויות ומקורות מימון והיקף ההשקעה מהון עצמי‬
‫המתוכנן ע"י הגוף ו‪/‬או היזם;‬
‫‪ 6.4.2‬מתווה המימון המוצע לכלל הפרויקט‪ ,‬היקף המימון אותו מתחייב הגוף ו‪/‬או היזם להעמיד‬
‫לטובת הפרויקט‪ ,‬ומקורות המימון הנדרשים להשלמת המימון;‬
‫‪ 6.4.3‬תקופת ההתקשרות המבוקשת לפרויקט על כל שלביה‪ ,‬כולל שלב ההקמה ושלב התפעול;‬
‫‪ 6.4.4‬עלויות המימון המוצעות‪ ,‬לרבות בפריסה לשכבות מימון‪ :‬חוב בכיר‪ ,‬מימון הון עצמי‪,‬‬
‫השתתפות בתוצאות הפרויקט;‬
‫‪7‬‬
‫כללי‬
‫‪7.1‬‬
‫החברה הכלכלית שומרת על זכותה להזמין מהגופים ו‪/‬או היזמים להצגת המענה בפניה ו‪/‬או למפגש‬
‫וסיור היכרות בעיר כפר סבא ובמתחם הפרויקט‪ .‬גופים המעוניינים להציג את המענה ו‪/‬או להשתתף‬
‫במפגש וסיור כאמור מתבקשים לציין זאת במענה שיוגש על ידם‪.‬‬
‫‪7.2‬‬
‫פנייה זו הינה פנייה מוקדמת לקבלת מידע בלבד‪ ,‬ואין בה כדי להוות שלב בהתקשרות כזו או אחרת‬
‫עם מי מהמשיבים לפנייה‪ .‬יודגש‪ ,‬כי אין בפנייה משום התחייבות של החברה הכלכלית להמשיך‬
‫בתהליך זה‪ ,‬בכל דרך שהיא‪ ,‬ואיננה מהווה מכרז או הזמנה להציע הצעות ואיננה מהווה הקמת‬
‫מאגר ספקים‪.‬‬
‫‪7.3‬‬
‫כל ההוצאות הכרוכות בהגשת מידע יחולו על מוסר המידע בלבד ומוסר המידע לא יהיה זכאי לכל‬
‫פיצוי ו‪/‬או שיפוי בגין הגשת מענה מטעמו לפנייה זו‪ .‬החברה הכלכלית לא תישא בכל תשלום או‬
‫הוצאה שייגרמו למוסר המידע בגין פנייה זו ועקב המגעים עמו‪ ,‬אם יקוימו בהקשר לבדיקת הידע או‬
‫כל הקשר אחר בעניין זה‪.‬‬
‫‪7.4‬‬
‫החברה הכלכלית אינה מתחייבת להשתמש במידע כולו או מקצתו‪ ,‬למטרת הכנת המכרז או לכל‬
‫מטרה אחרת‪ .‬העברת המידע איננה מעניקה למוסר המידע כל זכות כלפי החברה הכלכלית ואינה‬
‫מטילה על החברה הכלכלית חובה כלשהי‪.‬‬
‫‪7.5‬‬
‫אין באמור במסמך זה משום התחייבות לפרסם מכרז בנושא כאמור‪ ,‬או התחייבות בקשר עם פרטי‬
‫המכרז ככל שיפורסם כזה‪.‬‬
‫‪7.6‬‬
‫החברה הכלכלית שומרת על זכותה לעשות שימוש במידע אשר יתקבל בעקבות פנייה זו לצורך‬
‫הוצאת הפרויקט אל הפועל לרבות הכנת מכרז ו‪/‬או התקשרות בכל דרך אחרת ו‪/‬או ביצוע הפרויקט‪,‬‬
‫לפי שיקול דעתה הבלעדי‪.‬‬
‫‪7.7‬‬
‫החברה הכלכלית תהיה רשאית להעביר כל מידע או נתון הקשור במידע שנמסר לכל אדם הקשור‬
‫אליה וכן לפרסם בדרך של מכרז ו‪/‬או בדרך אחרת‪ ,‬מידע אשר יצטבר כתוצאה מהליך זה‪.‬‬
‫‪7.8‬‬
‫שאלות הבהרה ניתן להפנות למר שי ארנט‪-‬כהן‪ ,‬עד ליום ‪ 30/11/2014‬בשעה ‪ ,17:00‬באמצעות‬
‫דוא"ל ‪ .shayac@ksaba.co.il‬החברה הכלכלית אינה מתחייבת להשיב על שאלות שיופנו אליה‪.‬‬
‫‪7.9‬‬
‫החברה הכלכלית שומרת לעצמה את הזכות לפנות בשאלות הבהרה או לפנות לקבלת מידע או כל‬
‫נתון אחר למשיבים לפנייה זו‪ ,‬כולם או חלקם‪.‬‬
‫‪ 7.10‬החברה הכלכלית תהא רשאית לשנות או להוסיף תנאים ודרישות‪ ,‬הכל לפי שיקול דעתה הבלעדי‪,‬‬
‫לרבות שיקול דעת מקצועי‪ ,‬ובהתאם לצרכיה‪.‬‬
‫‪ 7.11‬המענה לבקשה זו יוגש ידנית עד ליום ‪ 28/12/2014‬בשעה ‪ ,16:00‬במשרדי החברה הכלכלית ברח'‬
‫התע"ש ‪ ,11‬כפר סבא )בשעות פעילות החברה(‪ ,‬לידי מר שי ארנט‪-‬כהן‪.‬‬
‫בברכה‪,‬‬
‫אלעד קנדל‪ ,‬מנכ"ל‬
‫החברה הכלכלית לפיתוח כפר סבא בע"מ‬