חוברת הנציגות - תמ"א 38 ברחוב הציונות

‫מוגש ע"י נציגות הדיירים‪ ,‬נובמבר ‪4102‬‬
‫שכנ‪/‬ה יקר‪/‬ה!‬
‫בשנתיים האחרונות פועלת במרץ יוזמת דיירים לקידום תמ"א ‪ 83‬במתחם‬
‫הרופאים (הציונות ‪ .)9,8,5,3,1‬בקרוב‪ ,‬תונח לפתחם של הדיירים טיוטת חוזה‬
‫מפורטת שהיא תוצאה של מו"מ עם היזם רוני צברי‪ ,‬טיוטה שאנו מאמינים כי היא‬
‫מהווה את הפתרון המיטבי לתמ"א בבניינים שלנו‪.‬‬
‫לקראת הגעתה של הטיוטה המפורטת לדיון‪ ,‬חשבנו שיהיה נכון לסכם את‬
‫העבודה שנעשתה עד כה‪ ,‬ולהציג לדיירים את עיקרי הפרויקט ועיקרי החוזה‬
‫המתגבש‪ .‬בימים אלה מתקיים סבב שיחות אישיות בין הנציגים לבין הדיירים‬
‫בבניינים השונים‪ ,‬וכן סבב שיחות אישיות בין הדיירים לבין היזם‪ .‬לאחר שיחות‬
‫אלה תוצג הטיוטה המפורטת בפני הדיירים‪ ,‬ויכונסו אסיפות בניינים במטרה לדון‬
‫בה‪.‬‬
‫השיחות האישיות‪ ,‬העדכונים השוטפים ואסיפות הדיירים הם צעדים‬
‫נוספים בתהליך שיתוף הדיירים בתכנון הפרויקט‪ ,‬תהליך שבו אנו מנסים לשקלל‬
‫את כלל הרצונות של כולנו ולגבש אותם לכדי תכנית קונקרטית וניתנת למימוש‪,‬‬
‫העונה בצורה מיטבית על הדרישות שלנו‪ .‬חשוב לזכור כי ההצעה דורשת עדיין את‬
‫אישור הדיירים והרשויות בטרם תמומש‪ .‬במהלך השבועות והחודשים הקרובים‬
‫יתאפשר לכל דייר לשאול שאלות‪ ,‬להעלות חששות‪ ,‬להציע הצעות וכמובן ‪ -‬לקבל‬
‫תשובות‪.‬‬
‫המטרה של המסמך שלפניכם היא לשמש בסיס לדיון בהצעה‪ :‬לסכם מידע‬
‫בסיסי לגבי הפרויקט המתוכנן‪ ,‬לתאר את התהליך שהתרחש עד היום‪ ,‬ואת מה‬
‫שצפוי בהמשך‪ .‬זהו סיכום קצר‪ ,‬שלא ניתן לכלול בו את כל הפרטים‪ .‬במידה ותרצו‬
‫מידע נוסף‪ ,‬כל המידע שיש בידי הנציגות ‪ -‬סיכומי פגישות‪ ,‬הצעות יזמים‪ ,‬סיורים‪,‬‬
‫ייעוץ משפטי ועוד ‪ -‬זמין לכל הדיירים ברשת (פנו לניר ינובסקי דגן מבניין ‪ 9‬במידה‬
‫ואתם מתקשים למצוא מסמך מסוים)‪ .‬עוד מידע ועדכונים שוטפים ניתן למצוא‬
‫באתר שהקמנו לטובת הפרויקט‪ ,‬שכתובתו ‪ .http://zionot-tama38.org‬אם תרצו‬
‫לקבל עוד מידע‪ ,‬לחדד נקודות לא ברורות‪ ,‬לשאול‪ ,‬להבהיר‪ ,‬או להציע הצעה או‬
‫רעיון‪ ,‬תוכלו תמיד לפנות לנציגי הדיירים‪ ,‬שפרטיהם מופיעים בסוף החוברת‪.‬‬
‫בברכת חורף חם‪,‬‬
‫נציגות הדיירים‪.‬‬
‫‪ .1‬אז מה אנחנו רוצים בעצם?‬
‫הפרויקט הוא יוזמה של הדיירים לביצוע חיזוק‪ ,‬שיפוץ והרחבת המבנים לפי‬
‫תמ"א ‪ ,83‬תוך שימור האיכויות הרבות של מתחם הרופאים (נוף‪ ,‬איכות חיים‪,‬‬
‫קהילתיות ושטח פתוח)‪ ,‬וללא עלות כספית מצד הדיירים‪ .‬תמ"א ‪ 83‬היא תכנית‬
‫ארצית לחיזוק מבנים שלא עומדים בתקן ‪ 398‬לעמידות בפני רעידות אדמה‪,‬‬
‫שבמהלכה החיזוק ממומן על ידי הוספת דירות חדשות ומכירתן‪.‬‬
‫‪ .2‬באמת יש סיכוי שתתרחש פה רעידת אדמה?‬
‫בהחלט‪ .‬ירושלים נמצאת קרוב לשבר הסורי אפריקני‪ ,‬בו מתרחשות רעידות‬
‫אדמה גדולות בערך אחת למאה שנה‪ .‬הרעידה הגדולה האחרונה התרחשה בשנת‬
‫‪ ,9193‬שגבתה ‪ 981‬הרוגים‪ ,‬החריבה חלקים מהעיר העתיקה ובניינים בהר הזיתים‬
‫ובמתחם אוגוסטה ויקטוריה‪ ,‬ופגעה בבנייני האוניברסיטה בהר הצופים‪ .‬דו"ח‬
‫מבקר המדינה לשנת ‪ 9111‬קובע כי בעשורים הקרובים צפויה רעידת אדמה‬
‫משמעותית אחת לפחות‪ .‬זוהי בדיוק הסיבה שהממשלה החליטה על יישום תכנית‬
‫תמ"א ‪ .83‬לצערנו‪ ,‬הבניינים שלנו‪ ,‬הבנויים על עמודים‪ ,‬נמצאים בקבוצת סיכון גבוה‬
‫במקרה של רעידת אדמה‪ .‬בדיקת מהנדס לבניין ‪ 3‬קבעה חד משמעית כי הבניינים‬
‫זקוקים לחיזוק‪.‬‬
‫‪ .3‬האם באמת אפשר לחזק את הבניין שלנו? כיצד עושים זאת בפועל?‬
‫על מנת לוודא שהבניין מחוזק ועומד בתקנים המחמירים ביותר‪ ,‬הדיירים‬
‫משתמשים בשירותיה של חברת קים לוסטיגמן‪ ,‬שתשמש כמפקחת על הבנייה‬
‫מטעם הדיירים‪ .‬לדברי ניצן לוי‪ ,‬מהנדס החברה‪ ,‬אין בניין שלא ניתן לחזקו‬
‫ולהתאימו לתקן משתנה של רעידות אדמה או פיקוד העורף‪ .‬לכל בניין ההיסטוריה‬
‫שלו והצורה בא נבנה כאשר נבנה‪ .‬ניתן לדעת ע"פ צורת הבניין את הדרך בה בוצעה‬
‫הבנייה‪ :‬כיוון קורות‪ ,‬תקרות‪ ,‬עמודים וחדר המדרגות‪ ,‬וע"פ זאת לתכנן את חיזוק‬
‫המבנה‪ .‬כמובן שחיזוק המבנה משתנה מבניין לבניין אך בעיקרון מתבצע – יסודות‬
‫חדשים לכל הרחבה‪ ,‬ובטח כאשר מדובר בממ"דים‪.‬‬
‫כחלק מן החיזוק‪ ,‬מתבצעת עליית קירות הבטון ע"פ תקן לרעידות האדמה‬
‫ופיקוד העורף במקרה של תוספת ממ"ד‪ .‬זיון הברזל נעשה ע"פ התקן‪ .‬החיבור בין‬
‫חדש לקיים מצריך קצת יותר מחשבה‪ ,‬משום שלמעשה‪ ,‬כל אלמנט ( חדש וישן)‬
‫מתנהג קצת אחרת‪ .‬באמצעות תכנון נכון‪ ,‬יוצרים מצב בו האלמנט החדש עוזר‬
‫ותומך בחלקו הישן של הבניין‪.‬‬
‫מניסיונו של ניצן‪ ,‬עיקר הבעיה בבנייה הישנה יותר שאינה יודעת לקבל‬
‫כוחות אופקיים הנגרמים בזמן רעידת אדמה ואילו התוספת ו‪/‬או החיזוק מחזקים‬
‫את הבניין הקיים ומקבלים כוחות אלה‪ .‬ישנם פרטים ידועים ומקובלים‪ ,‬וניתן‬
‫לפתור בקלות את בעיית הכוחות האופקיים‪.‬‬
‫כמובן שכל חיזוק נבדק ע"י מהנדס קונסטרוקציה המחשב את חוזק הבניין‬
‫והתוספת‪ ,‬ומוודא כי אכן הבניין המחודש מתאים לקבל את השפעות רעידת‬
‫האדמה ו‪/‬או פיצוץ אפשרי עקב מצב ביטחוני חו"ח‪.‬‬
‫‪ .4‬מה עשתה הנציגות עד היום?‬
‫היוזמה הנוכחית החלה להתגלגל לפני כשנתיים‪ ,‬לאחר שבניין ‪ 3‬הגיע להסכמה‬
‫עם יזם‪ ,‬ועמד לצאת לפרויקט לבדו‪ .‬בעקבות פנייה של שאר הבניינים‪ ,‬החליטו‬
‫בבניין ‪ 3‬להשהות את היוזמה שלהם ולבחון אפשרות ללכת לפרויקט משותף של כל‬
‫המתחם‪ .‬לפרויקט משותף יש יתרונות רבים על פני הליכה בנפרד‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫יתרון הגודל‪ :‬בנייה משותפת מורידה עלויות ומאפשרת הזרמה של כספים‬
‫אלה לטובת הדיירים‪.‬‬
‫חנייה‪ :‬על פי החוק‪ ,‬היזם מחויב לבנות חניות לדירות החדשות שהוא בונה‪.‬‬
‫אם כל בניין ילך בנפרד‪ ,‬האופציה היחידה היא הפיכת השטחים הירוקים‬
‫למגרשי חנייה‪ .‬כשהולכים ביחד ניתן לבנות חניון תת קרקעי שישמור על‬
‫השטחים הירוקים‪ ,‬ויפתור את בעיית החנייה ברחוב‪.‬‬
‫תקופת הבנייה‪ :‬אם כל בניין יבצע שיפוץ לבדו‪ ,‬תקופת הבנייה בפועל יכולה‬
‫להמשך שנים‪ .‬בפרויקט משותף נוכל לבנות במקביל‪ ,‬ולהקטין למינימום את‬
‫זמן הבנייה‪.‬‬
‫שמירה על אופי המתחם‪ :‬תכנון משותף יכול לתת פתרון הוליסטי לשטחים‬
‫המשותפים‪ ,‬לשמור על האחידות התכנונית‪,‬על אופיו הייחודי של המתחם‬
‫ולחזק את הקהילתיות‪.‬‬
‫לאחר החבירה בין הבניינים‪ ,‬נבחרה הנציגות הממונה של המתחם‪ .‬הנציגות‬
‫עמלה במשך חודשים ארוכים כדי להביא בפני הדיירים את ההצעה הטובה ביותר‬
‫שניתן לקבל‪ ,‬ואת היזם המתאים ביותר לביצוע הפרויקט‪ .‬לצורך כך‪ ,‬צירפנו אלינו ‪9‬‬
‫אנשי מקצוע‪ ,‬מהמובילים בתחום‪ .‬ראשית‪ ,‬בחרנו את עו"ד אמיר קדרי ממשרד שר‪-‬‬
‫קדרי ושות' שייתן לנו ליווי וייעוץ משפטי במהלך המו"מ מול היזם‪ ,‬כתיבת החוזה‬
‫ופיקוח על ביצועו‪ .‬בנוסף‪ ,‬התקשרנו עם בני עדוי‪ ,‬מנכ"ל חברת קים לוסטיגמן‪,‬‬
‫שישמש כמפקח על הפרויקט מטעם הדיירים‪ .‬שני המשרדים נבחרו לאחר סקר שוק‬
‫מקיף ובחינת חלופות רבות‪.‬‬
‫לאחר בחירת עוה"ד‪ ,‬יצרנו קשר עם ‪ 93‬חברות יזמיות וקבלניות והצגנו בפניהם‬
‫את היוזמה ואת הדרישות שעליהן צריכה לענות הצעה לביצוע הפרויקט‪ .‬מתוך‬
‫ההצעות שקיבלנו‪ ,‬בחרנו את ההצעה הטובה ביותר‪ ,‬ואף ביקשנו שיפורים בהצעה‬
‫זו‪ ,‬המבוססים על אלמנטים מוצלחים מן ההצעות האחרות‪ .‬הצעה זו‪ ,‬שהוצגה‬
‫לראשונה לדיירים באוגוסט ‪ ,9198‬ההצעה של היזם רוני צברי‪ ,‬ועותק עדכני ממנה‬
‫נמצא בחוברת המצורפת‪.‬‬
‫לאחר שהיזם והצעתו הראשונית הוצגו בפני הדיירים‪ ,‬הגיע זמנו של המו"מ‬
‫להשגת חוזה מפורט‪ .‬מו"מ זה התרחש במשך השנה האחרונה בין עורכי דיננו ובין‬
‫עורכי הדין של היזם‪ ,‬כאשר בימים אלה אנו קרובים לסיומו ולהצגתה של טיוטה‬
‫מוסכמת לאישור הדיירים‪ .‬במהלך תקופה זו התרחשו גם מהלכים מסייעים‬
‫נוספים‪ :‬הוועדה המחוזית אישרה את תכנית ‪ 91183‬המהווה את הבסיס לפרויקט‬
‫שלנו‪ ,‬הוועדה המקומית העניקה לפרויקט שלנו אישור ראשוני לאחר שבחנה את‬
‫התכניות שהציג בפנינו היזם‪ ,‬ובפעילות נמרצת מול מינהל מקרקעי ישראל הוארכו‬
‫החכירות במתחם והושגו ההבנות הנדרשות על מנת שהפרויקט יוכל להתממש‪.‬‬
‫חשוב לציין שפעילותם של נציגי הדיירים‪ ,‬שכוללת מאות שעות עבודה ופגישות‬
‫ברחבי הארץ‪ ,‬נעשית בהתנדבות מלאה‪ ,‬והנציגים לא יקבלו כל תמורה לעבודתם‬
‫מלבד התמורה שאותה יקבל כל דייר ודייר במסגרת הפרויקט‪ .‬כמו כן‪ ,‬חשוב לציין‬
‫כי נציגי הדיירים קיבלו ייפוי כוח לצרכי המו"מ וגיבוש ההתקשרות עם היזם‪ ,‬אולם‬
‫מי שחותם בפועל על החוזה הם הדיירים עצמם (כל בעל דירה לגבי דירתו שלו)‪,‬‬
‫וקולם של הנציגים שווה לקולו של כל בעל דירה אחר במתחם‪.‬‬
‫‪ .5‬מה אני כבעל‪/‬ת דירה מקבל‪/‬ת מהפרויקט?‬
‫‪ .9‬חיזוק‪ :‬חמשת הבניינים יחוזקו‪ ,‬ומהנדס מטעמנו‪ ,‬שילווה את הפרויקט‬
‫לאורך כל שלביו‪ ,‬יוודא שחיזוק זה נעשה באופן איכותי‪ ,‬שיבטיח את‬
‫עמידותו של הבניין‪.‬‬
‫‪ .9‬רכוש פרטי‪ :‬כל דירה תורחב ב‪ 95-‬מ"ר הכוללים ממ"ד‪ ,‬ויתווספו לה מרפסת‬
‫שמש ומרפסת שירות‪ .‬בנוסף תוחלף מערכת ההסקה במערכת דירתית‬
‫(כלומר – כל דירה תשלוט על ההסקה שלה בלי תלות בשאר הדירות)‪.‬‬
‫‪ .8‬בשטחים המשותפים‪ :‬כחלק מן הפרויקט‪ ,‬התשתיות המשותפות של כל בניין‬
‫(מים‪ ,‬חשמל‪ ,‬ביוב‪ ,‬גז) תוחלפנה (אין הכוונה לתשתית הפנים דירתית‪ ,‬אלא‬
‫לאותן התשתיות המצויות בשטח המשותף)‪ .‬בנוסף‪ ,‬כל בניין יחופה באבן‪,‬‬
‫יותקנו בו מעליות‪ ,‬והשטחים המשותפים יחודשו (לובי‪ ,‬חדר מדרגות‪,‬‬
‫מחסנים)‪ .‬בין הבניינים ייבנה חניון תת קרקעי‪ ,‬שמעליו שטח ירוק שיפותח‬
‫ויותקנו בו מתקנים לרווחת הדיירים‪.‬‬
‫במונחים כלכליים‪ ,‬עלות ההטבות הניתנות לדיירים נאמדת במאות אלפי‬
‫שקלים לדירה‪ .‬עליית ערך הדירה כתוצאה מהשיפוץ תלויה בקומה ובמצב הדירה‬
‫כיום‪ ,‬ואם ניתן ללמוד מפרויקטים דומים שהתקיימו ברחבי הארץ‪ ,‬צפויה להסתכם‬
‫בכ ‪ 51%-95%‬מערכה המקורי של הדירה‪.‬‬
‫‪ .6‬וכמה זה עולה לי?‬
‫אפס‪ .‬הדיירים לא נדרשים להוציא שקל מכיסם‪ .‬הפרויקט כולו‪ ,‬כולל עלויות‬
‫הייעוץ המשפטי שלנו והפיקוח מטעם הדיירים ממומן על ידי היזם‪ ,‬באמצעות‬
‫הכסף שמתקבל ממכירת הדירות החדשות‪ .‬כמובן שדיירים שיהיו מעוניינים לנצל‬
‫את ההזדמנות על מנת לבצע שיפוץ פנימי בדירותיהם יוכלו לעשות זאת‪ ,‬והיזם אף‬
‫יציע חבילה מיוחדת לדיירים אלה‪ ,‬אולם חשוב להדגיש כי שיפוץ פנימי בדירה אינו‬
‫הכרחי‪.‬‬
‫בעוד שהדיירים לא ישאו באף הוצאה ישירה‪ ,‬חשוב לזכור שכתוצאה מהגדלת‬
‫הדירה תשלומי הארנונה יעלו‪ ,‬וכן תשלומי ועד הבית שיצטרכו לכסות את עלויות‬
‫התפעול של החניון והמעליות‪ .‬עם זאת‪ ,‬כדי למתן את העליה בתשלומים השוטפים‬
‫יקציב היזם סכום חודשי של ‪ ₪ 8111‬לבניין שיועבר לוועד הבית ויקטין את העלות‬
‫לדייר‪ .‬בנוסף‪ ,‬מערכת ההסקה הבזבזנית תבוטל ותוחלף במערכת דירתית‪ ,‬מה‬
‫שיוריד משמעותית את הרכיב העיקרי של תשלומי ועד הבית כיום‪.‬‬
‫‪ .7‬זה נשמע טוב מדי‪ .‬מה החסרונות?‬
‫החיסרון המרכזי של הפרויקט הוא תקופת הבנייה‪ ,‬שבמהלכה המתחם יהיה גם‬
‫אתר בנייה וגם מבנה מגורים‪ .‬חשוב להדגיש כי ניתן יהיה להתגורר בבניין במהלך‬
‫כל תקופת הבנייה‪ ,‬אך המגורים ילוו באי נוחות‪ :‬רעש‪ ,‬אבק‪ ,‬ופיגומים על הבית‬
‫ובחלונות‪ .‬כמו כן‪ ,‬סביר שבעלי דירה המשכירים את הנכס יוכלו לגבות שכר דירה‬
‫מופחת במהלך הבנייה‪ .‬כדי להקטין את אי הנוחות בזמן הבנייה‪ ,‬נהלי העבודה‬
‫מסוכמים מראש בין הדיירים ליזם כחלק מחוזה ההתקשרות‪ .‬היזם התחייב כי‬
‫הבנייה לא תארך יותר משנתיים וחצי למתחם כולו‪ ,‬ולא יותר משנתיים לכל בניין‪.‬‬
‫זהו גבול עליון‪ ,‬והניסיון מלמד כי אם אין תקלות מיוחדות ניתן לסיים את הבנייה‬
‫בפרק זמן קצר יותר‪.‬‬
‫חסרון נוסף הנוגע לשלב הסופי של הפרויקט הוא כי עם סיום העבודות‪ ,‬המתחם‬
‫יוכל לאכלס דיירים רבים יותר ודירות רבות יותר‪ ,‬מה שיגדיל את כמות הדיירים‬
‫המשתמשים בתשתיות הציבוריות‪ .‬על מנת להתמודד עם האתגר שיוצרת הוספת‬
‫הדירות‪ ,‬הפרויקט מחדש ומחזק את התשתיות הציבוריות‪ ,‬כולל תוספת חנייה‬
‫ומתקנים ציבוריים‪ ,‬והשקעה בשטחים הפתוחים‪.‬‬
‫‪ .8‬מה לוח הזמנים הצפוי?‬
‫בזמן הקרוב צפוי להסתיים המו"מ על החוזה המפורט‪ ,‬ותוצג לדיירים טיוטה‬
‫מפורטת המוסכמת על היזם ועל הנציגות‪ .‬לאחר שיסתיים הדיון בטיוטה זו וייערכו‬
‫בה שינויים שהדיירים מעוניינים בהם‪ ,‬יחל שלב החתימות‪ ,‬במהלכו חותמים‬
‫הדיירים מול היזם על הטיוטה‪ .‬משך הזמן שיוקדש לשלבים אלה תלוי בעיקר בנו‪,‬‬
‫הדיירים‪ ,‬ואנו מקווים שעד סיום האביב הקרוב נימצא כבר בשלב שבו הדיירים‬
‫אישרו את הפרויקט בחוזה חתום‪.‬‬
‫לאחר החתימה על החוזה‪ ,‬היזם יידרש להוציא היתר בניה‪ ,‬תהליך הצפוי לארוך‬
‫כשנה‪ .‬העבודות במתחם צפויה להתחיל זמן קצר לאחר קבלת ההיתר‪ ,‬ולהסתיים‬
‫שנתיים וחצי לאחר מכן‪ ,‬לכל המאוחר‪ .‬פירושו של לוח הזמנים הנ"ל הוא כי במידה‬
‫והדיירים יהיו מעוניינים בכך‪ ,‬הפרויקט יכול להגיע לקו הגמר‪ ,‬שבו הדירות‬
‫החדשות מוכנות‪ ,‬החניון עומד ושמיש‪ ,‬והמתקנים שמעליו מוכנים‪ ,‬בתוך ארבע‬
‫שנים מהיום‪.‬‬
‫לאחר מכן‪ ,‬במשך ‪ 91‬שנים מיום סיום הפרויקט‪ ,‬יסבסד היזם את עלויות‬
‫הניהול של המתחם ב ‪ 8111‬ש"ח לבניין לחודש‪ .‬עלות זו נועדה להבטיח שהבניינים‬
‫יתוחזקו כיאות מבלי שהדבר יגרור עלייה קיצונית בהוצאות הדיירים‪.‬‬
‫‪ .9‬אילו הסדרים כלולים בחוזה שיוצע לכל הדיירים לחתימה?‬
‫קשה לתמצת חוזה בן עשרות רבות של עמודים ועוד נספחים רבים לכדי כמה‬
‫שורות וזה יהיה נכון עבור כל דייר ודייר לקרוא את החוזה עד תומו‪ .‬באופן " לא‬
‫משפטי" ניתן לומר שמדובר בהסכם הכולל הסדרים אשר אמורים להבטיח מסגרת‬
‫נאותה לביצוע הפרויקט‪ ,‬לרבות‪:‬‬
‫(א) בהסכם מפורשת מהי התמורה לה זכאים הדיירים (חיזוק המבנה‪ ,‬הרחבת‬
‫הדירות‪ ,‬הוספת מעלית וחניון ושיפור פני הבנין) וכן מהי התמורה שמקבל‬
‫היזם (כל זכויות הבניה הנוספות המגיעות מכוח פרויקט התמ"א ‪ 83‬אשר‬
‫תאפשרנה ליזם להקים יחידות דיור נוספות בכל בנין )‪.‬‬
‫(ב) ההסכם קובע במפורש שכל העלויות הכרוכות בביצוע הפרויקט חלות על‬
‫היזם‪.‬‬
‫(ג) בהסכם נכללים תנאים מתלים (כאלה שבלעדיהם ההסכם לא נכנס לתוקף)‬
‫ותנאים מפסיקים להסכם‪ .‬למשל‪ ,‬ההסכם לא ייכנס לתוקף ללא שיחתמו‬
‫עליו רוב גבוה מבין הדיירים; ההסכם מותנה בכך שהיזם ישיג היתר בניה‬
‫בלוח הזמנים הקבוע בהסכם; שהיזם ישיג ליווי בנקאי לפרויקט ועוד‪.‬‬
‫(ד) ההסכם מגדיר לוח זמנים לביצוע‪ .‬המועד הקובע להתחלת מירוץ הזמנים‬
‫הינו חתימת כל הדיירים בכל אחד מהבניינים על ההסכם (כאשר מעבר לרוב‬
‫מסויים ניתן על פי חוק לפנות למפקח על המקרקעין אשר בכוחו לתת אישור‬
‫לפרויקט במקום מיעוט דיירים סרבנים‪ ,‬שאנו מקווים שכמובן לא יהיו‬
‫כאלה); על הקבלן להגיש בקשה להיתר בניה ולקבלו בתוך ‪ 95‬חודשים מו‬
‫המועד שבו חתמו כל הדיירים ולסיים את ביצוע העבודות בתוך ‪( 81‬ועוד ‪8‬‬
‫חודשי התארגנות) חודשים ממועד הוצאת היתר הבניה‪ .‬היזם התחייב כי‬
‫העבודות בכל בניין לא יארכו יותר מ‪ 93 -‬חודשים‪ .‬זהו תיאור סכימטי בלבד‬
‫וכמובן שבהסכם ישנו פירוט לרבות ביחס למקרים בהם יוארכו המועדים‪.‬‬
‫(ה) ההסכם מגדיר את זכויות הפיקוח של הדירים על עבודת היזם וכן את‬
‫סמכויות המפקח מטעם הדיירים אשר אמון על כך שהיזם ומועבקיו יבצעו‬
‫את הפרויקט כנדרש‪.‬‬
‫(ו) ההסכם קובע בטוחות וערובות שעל היזם ליתן על מנת להבטיח את ביצוע‬
‫הפרויקט ואת מתן התמורות לדיירים‪.‬‬
‫(ז) ההסכם מחייב את הקבלן לעדכן את הרישום במרשם המקרקעין באופן‬
‫שישקף את תוספת ההרחבות ותוספת היחידות החדשות‪.‬‬
‫(ח) ההסכם קובע מנגנונים למקרה שבו היזם לא יוכל להמשיך בעבודות ויהא‬
‫מקום להחליפו בגורם אחר‪.‬‬
‫(ט) ההסכם כולל הוראות למקרה של הפרות ההסכם‪ ,‬על ידי הדייירים או על ידי‬
‫היזם ומהן התרופות שכל צד יהא זכאי לקבל בשל הפרות הצד האחר‪.‬‬
‫‪ .01‬אילו זכויות מוענקות ליזם כחלק מן הפרויקט?‬
‫היזם מקבל את זכויות הבניה הנוספות הניתנות לבניין כחלק מן התמ"א‪.‬‬
‫המדובר באפשרות לבנות דירות חדשות על גגות הבניינים (תוספת של ‪ 9.5‬קומות)‬
‫ובקומת העמודים בכפוף ובהתאם להוראות ההסכם‪ .‬התכנון הנוכחי כולל הוספה‬
‫של ‪ 31‬דירות חדשות למתחם‪ ,‬והחוזה מתיר סטייה של ‪ 91%‬לכל כיוון ממספר‬
‫דירות זה (כתוצאה משינוי בחלוקה הפנימית בין הדירות)‪.‬‬
‫‪ .00‬כיצד נראה תהליך האישור של הפרויקט ע"י הרשויות?‬
‫הפרויקט עבר אישור עקרוני ע"י צוות תכנון בעיריית ירושלים‪ ,‬לאחר שנציגת‬
‫הצוות בדקה את הטיוטות הראשונות שהוצגו בפני הדיירים ואישרה כי הן עולות‬
‫בקנה אחד עם מדיניות הרשויות בתחומים כמו חנייה‪ ,‬השתלבות במרקם העירוני‪,‬‬
‫ופרמטרים הנדסיים וחברתיים נוספים‪.‬‬
‫לאחר שהדיירים יאשרו את הפרויקט ויחתמו על חוזה מפורט מול היזם‪ ,‬יוכל‬
‫היזם להגיש לעירייה תכניות מפורטות‪ ,‬על מנת שיתקבל היתר בנייה שיאפשר את‬
‫תחילת העבודות לביצוע הפרויקט‪ .‬ע"פ הערכת הגורמים הרלוונטיים בעיריית‬
‫ירושלים‪ ,‬תהליך הוצאת היתר הבנייה עשוי לקחת כ ‪ 99‬חודשים מיום הגשת‬
‫הבקשה להיתר‪.‬‬
‫‪ .01‬כיצד ניתן להבטיח שהעבודות שיבוצעו בבניינים השונים תהיינה באיכות‬
‫גבוהה?‬
‫ההסכם כולל מפרט טכני ורשימת תגמירים לביצוע העבודות ולתוספות לכל‬
‫דירה אשר המפקח מטעם הדירים עבר עליו ואישר כי הוא עומד בסטנדרטים‬
‫נאותים‪ .‬המפקח גם יפקח מטעם הדיירים כי הקבלן אכן עומד בהתחייבויותיו בעת‬
‫ביצוע העבודות ובעת מסירת ההרחבות לידי הדיירים‪.‬‬
‫‪ .98‬ומי מבטיח לי שהיזם לא יפשוט רגל או יברח באמצע הפרויקט‪ ,‬וישאיר אותנו‬
‫לחיות באתר בנייה?‬
‫לא ניתן להבטיח זאת אבל ניתן לעשות הרבה על מנת לוודא שזה אכן לא יקרה‪.‬‬
‫היזם מחויב לקבל ליווי בנקאי לפרויקט ממוסד בנקאי מוכר‪ .‬המשמעות היא שישנו‬
‫גורם מממן וגורם נוסף שיפקח על התנהלותו הכספית של היזם‪ .‬היזם מחוייב‬
‫במקרה כזה להביא הון עצמי לפרויקט כשרק לאחריו ניתן לו המימון (בדרך כלל‬
‫‪ 81 -95‬אחוזים)‪ .‬כמו כן ישנו חשבון ליווי כשכל סכום שמתקבל ממכירת הדירות‬
‫החדשות מוכנס ישירות אליו‪ ,‬כדי להבטיח שיהיו כספים להשלמת הבניה‪.‬‬
‫במהלך הבנייה היזם יעבוד עם ליווי בנקאי צמוד שמפקח על הוצאת הכספים‬
‫ואיתנותו הפיננסית של היזם‪.‬‬
‫בחוזה מפורטות ערבויות ובטחונות שהיזם מעמיד לטובת הדיירים בכל שלב‬
‫של הפרויקט‪ ,‬ובפרט ערבות בנקאית שתותיר בידי הדיירים מספיק משאבים‬
‫למקרה שיידרשו‪ ,‬חו"ח‪ ,‬להמשיך בפרויקט ללא היזם המקורי‪ .‬לא יתאפשר ליזם‬
‫להתחיל ביצוע בעבודות בטרם נמסרו הערבויות והביטחונות הקבועים בהסכם‪.‬‬
‫מפקח בנייה מטעם הדיירים יפקח על עבודות החיזוק והשיפוץ ויוודא כי הבנייה‬
‫עומדת בתקן‪.‬‬
‫‪ .01‬אני משכיר את הדירה‪ .‬איך אתמודד עם ירידת שכר הדירה בזמן הבנייה?‬
‫אין ספק שבזמן הבנייה שכר הדירה במתחם יירד‪ .‬ישנן מספר דרכים להתמודד עם‬
‫המצב‪:‬‬
‫‪ ‬ראשית‪ ,‬לאחר סיום הבנייה ערך הנכס צפוי לעלות משמעותית‪ ,‬ובהתאם גם‬
‫שכר הדירה‪ .‬בעוד הדירות במתחם כיום מושכרות בסכומים הנעים בין‬
‫‪ 9,611‬ל‪ 3,911-‬ש"ח בחודש‪ ,‬על פי ההערכות‪ ,‬לאחר סיום הפרויקט יעלה‬
‫שכר הדירה ב‪ ..91%-51%-‬בעלי דירות שיוכלו לספוג את ירידת המחירים‬
‫בזמן הבנייה‪ ,‬יוכלו להשלים את ההפסד תוך זמן קצר יחסית‪ ,‬ולהגדיל‬
‫משמעותית את התשואה על הנכס‪. .‬‬
‫‪ ‬שנית‪ ,‬במתחמים אחרים בהם בוצעה תמ"א ‪ ,83‬בחרו חלק מבעלי הדירה‬
‫במתווה של השכרה לטווח ארוך‪ .‬במתווה כזה‪ ,‬דייר הנמצא בדירה ערב‬
‫הפרויקט‪ ,‬או דייר הנכנס לדירה עם תחילת הבנייה‪ ,‬חותם עם בעל הבית על‬
‫חוזה לתקופה ממושכת (בד"כ ‪ 5-3‬שנים)‪ ,‬במהלכה מתחייב הדייר לשלם‬
‫שכר דירה קבוע הדומה לשכר הדירה טרם הפרויקט‪ ,‬בעוד שבעל הבית‬
‫מתחייב שלא להעלות את שכר הדירה לאורך התקופה‪ .‬עבור הדייר‪ ,‬עסקה‬
‫שכזו היא משתלמת‪ ,‬משום שאף שבמהלך תקופת הבנייה נאלץ הדייר לשלם‬
‫הרבה יחסית על דירה הנמצאת בשיפוצים‪ ,‬הרי שמיד בתום התקופה הוא‬
‫מרוויח דירה מרווחת במחיר נמוך יחסית‪ .‬עבור בעל הבית‪ ,‬מתווה שכזה‬
‫מבטיח יציבות כלכלית‪.‬‬
‫‪ ‬בנוסף‪ ,‬הנציגות יצרה קשר עם עמותת "רוח חדשה" המפעילה כפרי‬
‫סטודנטים בעיר‪ .‬מטבע הדברים‪ ,‬בשלב זה טרם נחתם חוזה בין הצדדים‬
‫המפרט את אופי ההתקשרות‪ ,‬אולם ישנו רצון של "רוח חדשה" לשכור‬
‫באופן מרוכז חלק משמעותי מהדירות במהלך הבנייה‪ ,‬ולהשכירן‬
‫לסטודנטים וצעירים המתנדבים בשכונה במחיר מוזל‪ .‬עבור "רוח חדשה"‪,‬‬
‫מדובר בהזדמנות לייצר סביבה קהילתית צעירה ולאפשר מגורים קהילתיים‬
‫לסטודנטים בשכונה‪ .‬עבור בעלי הדירות שיהיו מעוניינים בכך‪ ,‬מדובר‬
‫בהזדמנות להשכיר את הדירה לגורם אחראי ואמין במהלך תקופת הבנייה‪.‬‬
‫‪ .15‬ואם אני רוצה לקנות את אחת הדירות החדשות שייבנו?‬
‫מעולה‪ .‬היזם התחייב לתת זכות ראשונים לדיירים או שוכרים שירצו לקנות‬
‫דירה מהדירות החדשות‪ ,‬ואף התחייב להעניק הנחה מיוחדת לקבוצת רוכשים‪,‬‬
‫במידה ונגבש קבוצה שכזו‪ .‬באופן זה‪ ,‬אנחנו מקווים לאפשר לכמה שיותר דיירים‬
‫המתגוררים במתחם כיום להמשיך ולהתגורר בו לעוד שנים רבות נוספות‪.‬‬
‫‪ .01‬התכנית נשמעת לי טובה‪ ,‬אבל יש לי הסתייגות מפרט מסויים‪ ,‬הצעה לשיפור‬
‫או שאלה‪.‬‬
‫נשמח לשמוע! רוב הרעיונות שמופיעים בחוברת הם רעיונות שעלו מדיירים‪,‬‬
‫והדיאלוג היומיומי עם הדיירים‪ ,‬ובעיקר עם אלה שאינם חלק מן הנציגות‪ ,‬הוא‬
‫הערובה הטובה ביותר לכך שהנוסחה שתושג תהיה הטובה ביותר עבור הדיירים‪.‬‬
‫בשבועות האחרונים אנחנו עובדים על קיום שיחות אישיות עם כמה שיותר דיירים‪,‬‬
‫אבל גם בלי קשר לשיחות הללו‪ ,‬אפשר תמיד ליצור קשר עם הנציגים במייל‪,‬‬
‫בטלפון‪ ,‬וכמובן‪ ,‬בחדר המדרגות ובחצר המשותפת‪.‬‬
‫תודה על האמון שנתתם בנו עד כה‪ ,‬על המעורבות והאכפתיות‪,‬‬
‫הנציגות‪.‬‬
‫נציגות הדיירים לקידום תמ"א ‪ 38‬במתחם הרופאים‪:‬‬
‫בניין‬
‫דירה‬
‫שם‬
‫יוני יודיץ‬
‫‪1‬‬
‫‪5‬‬
‫ניר ינובסקי דגן‬
‫(‪)nir.yanovsky@gmail.com ,050-7878878‬‬
‫‪1‬‬
‫‪8‬‬
‫יוסי בורשטיין‬
‫‪3‬‬
‫‪12‬‬
‫יעל גבאי‬
‫‪3‬‬
‫‪15‬‬
‫שי גולוביצ'ר‬
‫‪5‬‬
‫‪1‬‬
‫מרגרטה וולצ'אק‬
‫‪5‬‬
‫‪7‬‬
‫יונתן וויטפילד צורף‬
‫‪5‬‬
‫‪15‬‬
‫יאיר הראל‬
‫‪7‬‬
‫‪4‬‬
‫אילן דנש‬
‫‪7‬‬
‫‪9‬‬
‫לודמילה סנין‬
‫‪7‬‬
‫‪11‬‬
‫פיני צוקרמן‬
‫‪7‬‬
‫‪15‬‬
‫נועה אפיק ריבוש‬
‫(‪)noaafik@gmail.com ,050-8785788‬‬
‫‪9‬‬
‫‪6‬‬
‫יוחאי בר סיני‬
‫(‪)yohai.bs@gmail.com ,058-8917886‬‬
‫‪9‬‬
‫‪7‬‬
‫אבי משאלי‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬