: מידע לדייר במתחם הרופאים 83 א"מת הדיירים לקידום יוזמת

‫יוזמת הדיירים לקידום תמ"א ‪ 83‬במתחם הרופאים‪ :‬מידע לדייר‬
‫דייר\ת יקר\ה‪,‬‬
‫הנציגות הממונה של מתחם הציונות לקידום תמ"א ‪ 83‬שמחה שהגעת למפגש הדיירים‪ .‬מפגש זה הוא עוד צעד‬
‫בתהליך שיתוף הדיירים בתכנון הפרויקט‪ ,‬תהליך שבו אנו מנסים לשקלל את כלל הרצונות של כולנו ולגבש‬
‫אותם לכדי תכנית קונקרטית‪ ,‬ניתנת למימוש ושעונה בצורה מיטבית על הדרישות שלנו‪.‬‬
‫ר אשית‪ ,‬אנו מעוניינים להציג את העבודה שנעשתה עד כה ע"י הנציגות‪ .‬במסגרת עבודה זו‪ ,‬בחרנו עורך דין‬
‫אמיר קדרי‪ ,‬ממשרד שר‪ -‬קדרי ושות' שייצג אותנו וייתן לנו ליווי משפטי ; בחרנו את חברת "תפנית וינד"‬
‫למנהלת הפרויקט מטעם הדיירים‪ ,‬ואיתרנו מבין שלל ההצעות והיזמים את היזם רוני צברי‪ ,‬שהוא בראייתנו‬
‫היזם המתאים ביותר‪ ,‬עם ההצעה המתאימה ביותר‪ ,‬לביצוע שיפוץ וחיזוק המתחם‪ .‬נרצה להציג בפניך את‬
‫ההצעה הראשונית‪ ,‬ה כוללת מענה כמעט לכל הדרישות שהוצגו על ידינו‪ .‬עם זאת‪ ,‬חשוב לזכור כי ההצעה היא‬
‫ראשונית ואנו עדיין נמצאים במשא ומתן שבסופו ייכתב חוזה סופי‪ .‬המטרה השנייה‪ ,‬והחשובה לא פחות‪ ,‬היא‬
‫לאפשר לכל דייר לשאול שאלות‪ ,‬להעלות חששות‪ ,‬להציע הצעות וכמובן ‪ -‬לקבל תשובות‪.‬‬
‫לכן‪ ,‬כתבנו את המסמך שלפניכם‪ .‬מטרתו היא לתת בסיס לדיון בהצעה‪ :‬לסכם מידע בסיסי לגבי הפרוייקט‬
‫המתוכנן‪ ,‬לתאר את התהליך שהתרחש עד היום‪ ,‬ואת מה שצפוי בהמשך‪ .‬זהו סיכום קצר‪ ,‬שלא ניתן לכלול בו‬
‫את כל הפרטים‪ .‬במידה ותרצו מידע נוסף‪ ,‬כל המידע שיש בידי הנציגות ‪ -‬סיכומי פגישות‪ ,‬הצעות יזמים‪,‬‬
‫סיורים‪ ,‬ייעוץ משפטי ועוד ‪ -‬זמין לכל הדיירים ברשת (פנו לניר ינובסקי כדי לקבל הרשאת גישה)‪ .‬עוד מידע‬
‫ועדכונים שוטפים ניתן למצוא באתר שהקמנו לטובת הפרוייקט‪ ,‬שכתובתו ‪ .http://zionot-tama38.org‬אם‬
‫תרצו לקבל עוד מידע‪ ,‬לחדד נקודות לא ברורות ‪ ,‬לשאול‪ ,‬להבהיר‪ ,‬או להציע הצעה או רעיון‪ ,‬תוכלו תמיד לפנות‬
‫לנציגות‪:‬‬
‫בניין ‪:1‬‬
‫ניר ינובסקי‬
‫‪050-3838838‬‬
‫‪nir.yanovsky@gmail.com‬‬
‫בניין ‪:3‬‬
‫יוסי בורשטיין‬
‫‪054-6389864‬‬
‫‪mail@burshtein.com‬‬
‫יעל גבאי‬
‫‪052-8639072‬‬
‫‪yaelgab@012.net.il‬‬
‫בניין ‪:5‬‬
‫יונתן וייטפילד‪-‬צורף‬
‫‪058-8848888‬‬
‫‪whitefield08@gmail.com‬‬
‫מרגרטה וולצ'אק‬
‫שי גולוביצ'ר‬
‫בניין ‪:7‬‬
‫אילן דנש‬
‫‪050-5905155‬‬
‫‪das@das.co.il‬‬
‫פיני צוקרמן‬
‫‪050-6323340‬‬
‫‪pino621@yahoo.com‬‬
‫בניין ‪:9‬‬
‫יוחאי בר סיני‬
‫‪058-8343887‬‬
‫‪yohai.bs@gmail.com‬‬
‫אבי משעלי‬
‫‪050-344848‬‬
‫‪avimishali34@gmail.com‬‬
‫אז מה אנחנו רוצים בעצם?‬
‫הפרוייקט הוא יוזמה של הדיירים לביצוע חיזוק‪ ,‬שיפוץ והרחבת המבנים לפי תמ"א ‪ .83‬תמ"א ‪ 83‬היא תכנית‬
‫ארצית לחיזוק מבנים שלא עומדים בתקן ‪ 848‬לעמידות בפני רעידות אדמה‪ .‬החיזוק ממומן על ידי הוספת‬
‫דירות חדשות ומכירתן‪.‬‬
‫באמת יש סיכוי שתתרחש רעידת אדמה?‬
‫בהחלט‪ .‬ירושלים נמצאת קרוב לשבר הסורי אפריקני‪ ,‬בו מתרחשות רעידות אדמה גדולות בערך אחת למאה‬
‫שנה‪ .‬הרעידה הגדולה האחרונה התרחשה בשנת ‪ ,4388‬שגבתה ‪ 480‬הרוגים‪ ,‬החריבה חלקים מהעיר‬
‫העתיקה ובניינים בהר הזיתים ובמתחם אוגוסטה ויקטוריה‪ ,‬ופגעה בבנייני האוניסרסיטה בהר הצופים‪ .‬דו"ח‬
‫מבקר המדינה לשנת ‪ 8000‬קובע כי בעשורים הקרובים צפויה רעידת אדמה משמעותית אחת לפחות‪ .‬זוהי‬
‫בדיוק הסיבה שהממשלה החליטה על יישום תכנית תמ"א ‪ . 83‬לצערנו‪ ,‬הבניינים שלנו‪ ,‬הבנויים על עמודים‪,‬‬
‫נמצאים בקבוצת סיכון במקרה של רעידת אדמה‪ .‬בדיקת מהנדס לבניין ‪ 8‬קבעה חד משמעית כי הבניינים‬
‫זקוקים לחיזוק‪.‬‬
‫מה התרחש עד היום?‬
‫היוזמה הנוכחית החלה להתגלגל לפני כשנה‪ ,‬לאחר שבניין ‪ 8‬הגיע להסכמה עם יזם‪ ,‬ועמד לצאת לפרוייקט‬
‫לבדו‪ .‬בעקבות פנייה של שאר הבניינים‪ ,‬החליטו בבניין ‪ 8‬להשהות את היוזמה שלהם ולבחון אפשרות ללכת‬
‫לפרוייקט משותף של כל המתחם‪ .‬לפרוייקט משותף יש יתרונות רבים על פני הליכה בנפרד‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫יתרון הגודל‪ :‬בנייה משותפת מורידה עלויות ומאפשרת הזרמה של כספים אלה לטובת הדיירים‪.‬‬
‫חנייה‪ :‬על פי החוק‪ ,‬ה יזם מחוייב לבנות חניות לדירות החדשות שהוא בונה‪ .‬אם כל בניין ילך בנפרד‪,‬‬
‫האופציה היחידה היא הפיכת השטחים הירוקים למגרשי חנייה‪ .‬כשהולכים ביחד ניתן לבנות חניון תת‬
‫קרקעי שישמור על השטחים הירוקים‪ ,‬ויפתור את בעיית החנייה ברחוב‪.‬‬
‫תקופת הבנייה‪ :‬אם כל בניין יבצע שיפו ץ לבדו‪ ,‬תקופת הבנייה בפועל יכולה להמשך שנים‪ .‬בפרוייקט‬
‫משותף נוכל לבנות במקביל‪ ,‬ולהקטין למינימום את זמן הבנייה‪.‬‬
‫שמירה על אופי המתחם‪ :‬תכנון משותף יכול לתת פתרון הוליסטי לשטחים המשותפים‪ ,‬לשמור על‬
‫האחידות התכנונית‪ ,‬על אופיו הייחודי של המתחם ולחזק את הקהילתיות‪.‬‬
‫לאחר החבירה בין הבניינים‪ ,‬נבחרה הנציגות הממונה של המתחם‪ .‬הנציגות עמלה במשך החודשים האחרונים‬
‫כדי להביא בפני הדיירים את ההצעה הטובה ביותר שניתן לקבל‪ .‬לצורך כך‪ ,‬צירפנו אלינו ‪ 8‬אנשי מקצוע‪,‬‬
‫מהמובילים בתחום‪ .‬ראשית‪ ,‬בחרנו את עו"ד אמיר קדרי ממשרד שר‪-‬קדרי ושות' שייתן לנו ליווי וייעוץ משפטי‬
‫במהלך המו"מ מול היזם‪ ,‬כתיבת החוזה ופיקוח על ביצועו‪ .‬בנוסף‪ ,‬התקשרנו עם שמעון קורנפלד מחברת‬
‫ניהול הפרוייקטים תפניד‪-‬וינד‪ .‬שני המשרדים נבחרו לאחר סקר שוק מקיף ובחינת חלופות‪.‬‬
‫לאחר בחירת עוה"ד‪ ,‬יצרנו קשר עם ‪ 83‬חברות יזמיות וקבלניות והצגנו בפניהם את היוזמה ואת הדרישות‬
‫שעליהן צריכה לענות הצעה לביצוע הפרויקט‪ .‬מתוך ההצעות שקיבלנו‪ ,‬בחרנו את ההצעה הטובה ביותר‪ ,‬ואף‬
‫ביקשנו שיפורים בהצעה זו‪ ,‬המבוססים על אלמנטים מוצלחים מן ההצעות האחרות‪ .‬ההצעה שאנו מביאים‬
‫לפניכם היא ההצעה של היזם רוני צברי‪ ,‬ועותק ממנה נמצא בשקית שקיבלתם‪.‬‬
‫מה אני מקבל‪/‬ת?‬
‫חיזוק‪ :‬חמשת הבניינים יחוזקו‪ ,‬ומהנדס מטעמנו‪ ,‬שילווה את הפרויקט לאורך כל שלביו‪ ,‬יוודא שחיזוק זה נעשה‬
‫באופן איכותי‪ ,‬שיבטיח את עמידותו של הבניין‪.‬‬
‫רכוש פרטי‪ :‬כל דירה תורחב ב‪ 85-‬מ"ר הכוללים ממ"ד‪ ,‬ויתווספו לה מרפסת שמש ומרפסת שירות‪ .‬בנוסף‬
‫תוחלף מערכת ההסקה במערכת דירתית (כלומר – כל דירה תשלוט על ההסקה שלה בלי תלות בשאר‬
‫הדירות)‪.‬‬
‫בשטחים המשותפים‪ :‬כחלק מן הפרויקט‪ ,‬התשתיות המשותפות של כל בניין (מים‪ ,‬חשמל‪ ,‬ביוב‪ ,‬גז) תוחלפנה‬
‫(אין הכוונה לתשתית הפנים דירתית‪ ,‬אלא לאותן התשתיות המצויות בשטח המשותף)‪ .‬בנוסף‪ ,‬כל בניין יחופה‬
‫באבן‪ ,‬יותקנו בו מעליות‪ ,‬והשטחים המשותפים יחודשו (לובי‪ ,‬חדר מדרגות‪ ,‬מחסנים)‪ .‬בין הבניינים ייבנה חניון‬
‫תת קרקעי‪ ,‬שמעליו שטח ירוק שיפותח ויותקנו בו מתקנים לרווחת הדיירים‪.‬‬
‫עליית ערך הדירה כתוצאה מה שיפוץ תלוי בקומה ובמצב הדירה והיא מוערכת בין ‪.50%-85%‬‬
‫וכמה זה עולה לי?‬
‫אפס‪ .‬הדיירים לא נדרשים להוציא שקל מכיסם‪ .‬הפרוייקט כולו‪ ,‬כולל עלויות הייעוץ המשפטי והפיקוח מטעם‬
‫הדיירים ממומן על ידי מכירת הדירות החדשות‪ .‬כמובן שדיירים שיהיו מעוניינים לנצל את ההזדמנות על מנת‬
‫לבצע שיפוץ פנימי בדירותיהם יוכלו לעשות זאת‪ ,‬והיזם אף יציע חבילה מיוחדת לדיירים אלה‪ ,‬אולם חשוב‬
‫להדגיש כי שיפוץ פנימי בדירה אינו הכרחי‪.‬‬
‫בעוד שהדיירים לא ישאו באף הוצאה ישירה‪ ,‬חשוב לזכור שכתוצאה מהגדלת הדירה תשלומי הארנונה יעלו‪ ,‬וכן‬
‫תשלומי ועד הבית שיצטרכו לכסות את עלויות התפעול של החניון והמעליות‪ .‬עם זאת‪ ,‬כדי למתן את העליה‬
‫בתשלומים השוטפים יקציב היזם סכום חודשי של ‪ ₪ 8000‬לבניין שיועבר לועד הבית ויקטין את העלות לדייר‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬מערכת ההסקה הבזבזנית תבוטל ותוחלף במערכת דירתית‪ ,‬מה שיוריד משמעותית את הרכיב העיקרי‬
‫של תשלומי ועד הבית כיום‪.‬‬
‫זה נשמע טוב מדי‪ .‬מה החסרונות?‬
‫החסרון המרכזי של הפרוייקט הוא תקופת הבנייה‪ ,‬שבמהלכה המתחם יהיה גם אתר בנייה וגם מבנה מגורים‪.‬‬
‫חשוב להדגיש כי ניתן יהיה להתגורר בבניין במהלך כל תקופת הבנייה‪ ,‬אך המגורים ילוו באי נוחות‪ :‬רעש‪ ,‬אבק‪,‬‬
‫ופיגומים על הבית ובחלונות‪ .‬כמו כן‪ ,‬בעלי דירה המשכירי ם את הנכס יוכלו לגבות שכר דירה מופחת במהלך‬
‫הבנייה‪ .‬כדי להקטין את אי הנוחות בזמן הבנייה‪ ,‬נהלי העבודה יסוכמו מראש בין הדיירים ליזם וייחתמו בחוזה‬
‫משפטי מחייב‪ .‬היזם התחייב כי הבנייה לא תארך יותר משנתיים וחצי למתחם כולו‪ ,‬ולא יותר משנתיים לכל‬
‫בניין‪ .‬זהו גבול עליון‪ ,‬והנסיון מלמד כי אם אין תקלות מיוחדות ניתן לסיים את הבנייה בפרק זמן קצר‬
‫משמעותית‪.‬‬
‫למותר לציין כי אנו סבורים כי יתרונות הפרוייקט עולים על חסרונותיו עשרות מונים‪.‬‬
‫מה לוח הזמנים הצפוי?‬
‫אנו צופים כי נגיע עם היזם לחוזה מפורט בסביבות נובמבר הקרוב‪ ,‬ונעשה כמיטב יכולתנו לסיים עם החתמת‬
‫הדיירים עד סוף ‪ . 8048‬לאחר החתימה היזם יידרש להוציא היתר בניה‪ ,‬תהליך האורך בין תשעה חודשים‬
‫לשנתיים‪ .‬העבודות במתחם צפויה להתחיל במהלך ‪ ,8045‬ולהסתיים שנתיים וחצי לאחר מכן‪ ,‬לכל המאוחר‪.‬‬
‫ומי מבטיח לי שהיזם לא יפשוט רגל או יברח באמצע הפרוייקט‪ ,‬וי שאיר אותנו לחיות באתר בנייה? איך‬
‫אדע שהקבלן באמת מחזק את הבניין ולא מחפף?‬
‫כדי להבטיח את זכויות הדיירים שכרנו את שירותיו של עו"ד אמיר קדרי ממשרד שר‪-‬קדרי ושות'‪ ,‬ואת שמעון‬
‫קורנפלד‪ ,‬מנכ"ל חברת ניהול הפרוייקטים תפנית‪-‬וינד‪ .‬שתי חברות אלה הן מהמובילות בשוק ובעלות נסיון רב‬
‫שנים‪ ,‬והן יבטיחו את זכויותינו במסגרת החוזה בין הדיירים ליזם‪ .‬בחוזה יפורטו ערבויות ובטחונות שהיזם‬
‫מעמיד לטובת הדיירים בכל שלב של הפרוייקט‪ ,‬ובפרט ערבות בנקאית אוטונומית שתותיר בידי הדיירים מספיק‬
‫כסף מזומן למקרה שיידרשו‪ ,‬חו"ח‪ ,‬להמשיך בפרוייקט ללא היזם המקורי‪.‬‬
‫עוד לפני הבנייה‪ ,‬משרד עורכי הדין וחברת ניהול הפרוייקטים יוודאו כי התכנית העסקית של היזם‪ ,‬על היבטיה‬
‫התכנוניים‪ ,‬השמאיים‪ ,‬ההנדסיים והסטטוטוריים ניתנת לביצוע ונותנת מענה מיטבי לדרישותינו‪ .‬במהלך הבנייה‬
‫היזם עובד עם ליווי בנקאי צמוד שמפקח על הוצאת הכספים ואיתנותו הפיננסית של היזם‪ .‬מפקח בנייה מטעם‬
‫הדיירים יפקח על עבודות החיזוק והשיפוץ ויוודא כי הבנייה עומדת בתקן‪.‬‬
‫אני משכיר את הדירה‪ .‬איך אתמודד עם ירידת שכר הדירה בזמן הבנייה?‬
‫אין ספק שבזמן הבנייה שכר הדירה במתחם יירד‪ .‬ישנן מספר דרכים להתמודד עם המצב‪:‬‬
‫‪ ‬ראשית‪ ,‬לאחר סיום הבנייה ערך הנכס צפוי לעלות משמעותית‪ ,‬ובהתאם גם שכר הדירה‪ .‬בעוד‬
‫הדירות במתחם כיום מושכרות בסכומים הנעים בין ‪ 8,700‬ל‪ 8,400-‬ש"ח בחודש‪ ,‬על פי ההערכות‪,‬‬
‫לאחר סיום הפרוייקט יעלה שכר הדירה ב‪ ..80%-50%-‬בעלי דירות שיוכלו לספוג את ירידת‬
‫המחירים בזמן הבנייה‪ ,‬יוכלו להשלים את ההפסד תוך זמן קצר יחסית‪ ,‬ולהגדיל משמעותית את‬
‫התשואה על הנכס‪. .‬‬
‫‪ ‬שנית‪ ,‬במתחמים אחרים בהם בוצעה תמ"א ‪ ,83‬בחרו חלק מבעלי הדירה במתווה של השכרה לטווח‬
‫ארוך‪ .‬במתווה כזה‪ ,‬דייר הנמצא בדירה ערב הפרויקט‪ ,‬או דייר הנכנס לדירה עם תחילת הבנייה‪,‬‬
‫חותם עם בעל הבית על חוזה לתקופה ממושכת (בד"כ ‪ 5-8‬שנים)‪ ,‬במהלכה מתחייב הדייר לשלם‬
‫שכר דירה קבוע הדומה לשכר הדירה טרם הפרויקט ‪ ,‬בעוד שבעל הבית מתחייב שלא להעלות את‬
‫שכר הדירה לאורך התקופה‪ .‬עבור הדייר‪ ,‬עסקה שכזו היא משתלמת‪ ,‬משום שאף שבמהלך תקופת‬
‫הבנייה נאלץ הדייר לשלם הרבה יחסית על דירה הנמצאת בשיפוצים‪ ,‬הרי שמיד בתום התקופה הוא‬
‫מרוויח דירה מרווחת במחיר נמוך יחסית‪ .‬עבור בעל הבית‪ ,‬מתווה שכזה מבטיח יציבות כלכלית‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫על מנת להתמודד עם ירידת שכר הדירה הזמנית‪ ,‬בנקים מציעים הלוואות שיגשרו על תקופת הבנייה‪.‬‬
‫ההלוואה מוחזרת לאחר סיום הפרוייקט‪ ,‬כששכר הדירה גדל בצורה משמעותית יחסית לרמתו‬
‫ההתחלתית‪ .‬בימים אלה אנו נמצאים במגעים עם מספר בנקים כדי לגבש מודל נכון להלוואות גישור‬
‫מסוג זה‪ ,‬עבור דיירים שיהיו מעוניינים בכך‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬הנציגות יצרה קשר עם עמותת "רוח חדשה" המפעילה כפרי סטודנטים בעיר‪ .‬מטבע הדברים‪,‬‬
‫בשלב זה טרם נחתם חוזה בין הצדדים המפרט את אופי ההתקשרות‪ ,‬אולם ישנו רצון של "רוח‬
‫חדשה" לשכור באופן מרוכז חלק משמעותי מהדירות במהלך הבנייה‪ ,‬ולהשכירן לסטודנטים וצעירים‬
‫המתנדבים בשכונה במחיר מוזל‪ .‬עבור "רוח חדשה"‪ ,‬מדובר בהזדמנות לייצר סביבה קהילתית צעירה‬
‫ולאפשר מגורים קהילתיים לסטודנטים בשכונה‪ .‬עבור בעלי הדירות שיהיו מעוניינים בכך‪ ,‬מדובר‬
‫בהזדמנות להשכיר את הדירה לגורם אחראי ואמין במהלך תקופת הבנייה‪.‬‬
‫אם אני רוצה לקנות את אחת הדירות החדשות שייבנו?‬
‫מעולה‪ .‬היזם התחייב לתת זכות ראשונים לדיירים או שוכרים שירצו לקנות דירה מהדירות החדשות‪ .‬באופן זה‪,‬‬
‫אנחנו מקווים לאפשר לכמה שיותר דיירים המתגוררים במתחם כיום להמשיך ולהתגורר בו לעוד שנים רבות‬
‫נוספות‪.‬‬
‫התכנית נשמעת לי טובה‪ ,‬אבל יש לי הסתייגות מפרט מסויים‪ ,‬הצעה לשיפור או שאלה‪.‬‬
‫נשמח לשמוע ‪ -‬זאת מטרת הערב הזה‪ ,‬אך גם אם בסוף הערב נשארה נקודה שתרצו להעלות תמיד ניתן‬
‫לפנות לנציגים שלכם‪.‬‬
‫תודה שבאתם‪,‬‬
‫הנציגות‬