לניהול הראשון מעשי ה מדריך ה א"מת , 83 וליווי פרוייקט תמ

‫עמוד|‪1‬‬
‫המדריך המעשי הראשון לניהול‬
‫וליווי פרוייקט תמ"א ‪ ,83‬תמ"א‬
‫‪ 8383‬או פינוי בינוי מטעם בעלי‬
‫הדירות‬
‫איך תהפוך מבעל דירה בבניין ישן שחושש משינויים‪ ,‬לאחד שלוקח את עתידו בידיו‪ ,‬מנהל‬
‫ומוביל בצורה יעילה ומהירה פרוייקט התחדשות עירונית בבניין שלו‪ ,‬מצליח להשיג מקסימום‬
‫רווחיות במינימום סיכונים ואת תמיכת רוב בעלי הדירות‪.‬‬
‫מאת‪:‬‬
‫אסף חרש ומשה פסח‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫עמוד|‪2‬‬
‫תוכן עניינים‪:‬‬
‫פתיח‪3............................................................................................................‬‬
‫למה חשוב לבעלי דירות לקדם פרוייקטים של התחדשות עירונית מטעמם?‪4...........‬‬
‫מה בספר הזה?‪5.............................................................................................‬‬
‫השלבים לניהול נכון ומקצועי‪ ,‬של פרויקט התחדשות עירונית מטעם בעלי הדירות‬
‫שלב א' – בדיקות ראשונות וגיבוש וועד פעולה‪7...................................................‬‬
‫שלב ב' – גיבוש הדרישות ופנייה לגורמי חוץ‪9.....................................................‬‬
‫שלב ג' – מיפוי ובחירת חברה יזמית‪15................................................................‬‬
‫שלב ד' – קבלת אישורים וביצוע הפרוייקט בשטח‪18.............................................‬‬
‫שלב ה' – כניסה לבניין החדש וביצוע רכישות משותפות‪22....................................‬‬
‫כמה מילים לסיום‪22..........................................................................................‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫עמוד|‪3‬‬
‫המדריך להתחדשות עירונית – פינוי בינוי‪,‬‬
‫תמ"א ‪ 83‬ו‪8‬או ‪ ,8383‬מטעם בעלי הדירות‬
‫פתיח‪:‬‬
‫אנו מודים על הזכות שיש לנו לשתף אותך בידע שצברנו במהלך השנים האחרונות בהם‬
‫קידמנו פרויקטים שונים של פינוי בינוי ותמ"א ‪( ,83‬הפרויקט במתחם שלנו שבו יש לנו דירה‬
‫ובמשך הזמן גם מתחמים אחרים)‪ ,‬מטעם בעלי הדירות‪ .‬יתרה מכך‪ ,‬מודים על הזכות‬
‫להעביר אליך את הידע הזה יעזור לך לקדם בהצלחה פרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי‬
‫או תמ"א ‪ 83‬או ‪ )8383‬אצלך בבניין‪ ,‬ויכפיל את ערך הדירה שלך ‪ ,‬ללא עלויות כל שהן‬
‫מכיסך‪ .‬היום בלי לדעת אתה מוציא‪ ,‬עוד מעט תבין מדוע‪.‬‬
‫את המדריך הנוכחי בחרנו לכתוב אחרי פניות רבות שלכולן היה מכנה משותף אחד‪ :‬איך‬
‫מבצעים פרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי ותמ"א ‪ 38‬או ‪ ,3882‬מטעם בעלי‬
‫הדירות בהצלחה?‬
‫מצאנו את עצנו נבוכים לענות תשובה‪ ,‬ולא בגלל שלא הייתה לנו תשובה‪ ,‬אלא בגלל‬
‫שהתשובה כל כך ארוכה היות והנושא הוא מורכב‪ ,‬כולל היבטים טכניים מקצועיים‪ ,‬והיבטים‬
‫אנושיים‪-‬רגשיים‪ .‬לכן נדרש מסמך מפורט ומקיף‪ ,‬ולכתוב אותו שוב ושוב גזל שעות רבות של‬
‫זמן ללא תגמול‪.‬‬
‫יחד עם זאת‪ ,‬יש בנו רצון עז מאוד לרכז את כל הידע שצברנו למסמך אחד‪ ,‬וכל מי שירצה‬
‫יוכל להיעזר בו‪ .‬למען הגילוי הנאות‪ ,‬אנו חייבים לשתף אותך‪ ,‬שהמדריך הזה יכול היה להכיל‬
‫מעל ל‪ 044-‬עמודים‪ ,‬ולא היה בהם אפילו עמוד אחד מיותר‪.‬‬
‫כתיבת מאות עמודים נמשכת זמן רב‪ ,‬ואף יכולה לסבך ולבלבל עוד יותר‪ .‬מראש החלטנו‬
‫שאנו רוצה לתת לך את המדריך הזה במתנה‪ ,‬ולכן החלטנו לערוך את המידע לספר קצר‪,‬‬
‫תמציתי‪ ,‬ענייני ומעשי‪.‬‬
‫אנו בטוחים שהמדריך יכול לתת לך מקפצה אמיתית מכיוון והוא יגרום לך לשנות את צורת‬
‫המחשבה‪ ,‬ולקחת בשתי ידיים את ההזדמנות לקידום פרויקט התחדשות עירונית אצלך‬
‫בבניין‪ ,‬מטעם בעלי הדירות ולא מטעם חברות מהתחום‪.‬‬
‫קריאה מהנה‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫עמוד|‪4‬‬
‫למה חשוב‪ ,‬בימינו‪ ,‬לבעלי דירות לקדם פרוייקטים של התחדשות‬
‫עירונית מטעמם?‬
‫פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי‪ ,‬תמ"א ‪ 83‬ו‪ ,)8383‬הם הבשורה של התקופה‬
‫הנוכחית‪ ,‬בעיקר עבור בעלי דירות המחזיקים נכס ישן‪ ,‬ואינם יכולים לקנות דירה חדשה או‬
‫לשפץ בעצמם את הדירה הנוכחית ובליאת ברירה נשארים עם הנכס הישן והלא בטוח‪.‬‬
‫מדוע?‬
‫משום שישנם מעל ל‪ 344,444-‬יחידות דיור הנמצאות בסכנה ממשית של התמוטטות עקב‬
‫רעידת אדמה‪ ,‬מלחמה או אסונות אחרים‪ .‬בעלי הדירות המחזיקים נכסים אלה‪ ,‬מתמודדים‬
‫עם דירות מתפוררות‪ ,‬בבניינים ישנים‪ ,‬ללא מעלית וללא חניה‪ ,‬ובדרך כלל‪ ,‬דירות צפופות‬
‫שאינן מתאימות לאורח החיים הרצוי לבעל הדירה ולגודל המשפחה המתרחבת‪.‬‬
‫מצד שני יש ביקוש רב לרכישת דירות‪ ,‬שמעלה את המחירים ומוריד את הסיכוי לרכישת‬
‫נכס חדש‪ ,‬גדול‪ ,‬מרווח ובטיחותי‪.‬‬
‫חוק התחדשות עירונית‪ ,‬אמור ויכול לפתור הרבה מן הבעיות הללו‪ ,‬ומאפשר לקבלנים‬
‫ויזמים‪ ,‬לבנות יחידות דיור חדשות על בסיס בניינים ישנים‪ ,‬תוך תיאום עמדות בין היזם‬
‫לבעלי הדירות‪ .‬ופה אתה מתחיל להיכנס לתמונה‪.‬‬
‫אם כן‪ ,‬מה הבעיה?‬
‫הבעיה נוצרת כאשר אתה כבעל דירה אינך מודע לזכויות ואין לך ידע מספיק הקשור‬
‫בתחום‪ .‬אתה אינך מבין את הכוח האדיר הטמון בהתאגדות כל בעלי הדירות לקדום‬
‫הפרויקט שלכם מטעמכם‪ ,‬ולכן ונתקלים באנשי עסקים שרוצים לדאוג לאינטרסים פרטיים‬
‫ואינם מתואמים עם איתך וחבריך לבניין בצורה נכונה‪ .‬עקב כך‪ ,‬אתם נבהלים ומפחדים לאבד‬
‫את הנכס היחיד שברשותם‪ ,‬שעמלתם במשך שנים להשיגו ולרוב הוא היחיד שברשותכם עלי‬
‫אדמות‪ ,‬ושמקנה לכם תחושת ביטחון ושייכות‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫עמוד|‪5‬‬
‫אז איך בכל זאת ניתן לגשר על הפערים הללו‪ ,‬ולהוציא פרויקטים כאלה אל‬
‫הפועל?‬
‫כאן נכנס הסיפור האישי שלי‪:‬‬
‫לפני כארבע שנים התחלתי לקדם רעיון של פרויקט התחדשות עירונית – פינוי בינוי במתחם‬
‫שבו יש לי דירה‪.‬‬
‫כבר מהתחלה נחשפתי להרבה מאוד אינפורמציה‪ ,‬שרק הוסיפה לבלבול הרב שבו נמצאתי‪.‬‬
‫נוכחתי לגלות‪ ,‬שמרבית הידע מכוון לשיווק האינטרסים של היזמים והקבלנים‪ .‬היה לי מאוד‬
‫קשה למצוא תכנים שמכוונים לשמירה על האינטרסים של בעלי הדירות‪.‬‬
‫לקח לנו (לי ולחברי מהוועד שבנינו) מעל ל‪ 8-‬שנים לצאת לדרך ולקדם את הפרויקט במתחם‬
‫שלנו‪ ,‬ולבנות תהליך ברור ומסודר שמקנה לנו את ההטבות המקסימאליות האפשריות שניתן‬
‫לקבל מהפרויקט‪ ,‬תוך הרגשת חוויה משותפת‪ ,‬ושמירת אינטרסים של כלל בעלי הדירות‪.‬‬
‫הצלחנו להציג לשותפינו בעלי הדירות תהליך ברור‪ ,‬שלב אחרי שלב‪ ,‬שמוביל את כולנו בדרך‬
‫בטוחה ‪ ,‬בהרגשה קולקטיבית ומאוחדת‪ ,‬לבנייה מחודשת של המתחם בו אנו חיים‪.‬‬
‫הצלחתי לפענח את המפתח להצלחה בפרויקטים מסוג אלה‪ ,‬שמתבסס בעיקרו על שיתוף‬
‫פעולה בין בעלי הדירות‪ ,‬וניהול נכון של כל התהליך‪ .‬את כל הניסיון שצברתי במהלך השנים‬
‫האחרונות סיכמתי ל‪-‬חמישה שלבים מרכזיים‪ ,‬שבעלי הדירות חייבים לעבור בהצלחה על‬
‫מנת לקדם פרויקט התחדשות עירונית ‪ ,‬תמ"א ‪ 83‬או ‪ 8383‬ופינוי בינוי בבניין או במתחם שבו‬
‫יש להם דירה‪.‬‬
‫השלבים שאתה הולך לקרוא עובדים כיום‪ ,‬באופן שבו כתבתי אותם‪ .‬יש לך זכות גדולה‬
‫להיחשף לתהליך שמביא תוצאות‪ ,‬יש הרבה הוכחות לכך כיום‪ ,‬מבלי לעבור את כל הדרך‬
‫שאני עברתי כדי להגיע לשלב‪ ,‬שבו היה לי את כל התמונה כולה‪ ,‬ויכולתי לשבת ולעלות הכול‬
‫על הכתב‪.‬‬
‫מה בספר הזה?‬
‫המדריך הזה נועד לכל מי שרוצה לשנות דפוס מחשבה ולעבור מבעל דירה שמובל בידי‬
‫החברות בתחום לבעל דירה שמוביל את הפרויקט שלו‪ .‬בעל דירה שרוצה ללמוד איך לקדם‬
‫פרויקט התחדשות עירונית במתחם מגוריו‪ .‬מטרתו לאפשר לכל בעל דירה להצליח לממש‬
‫את האפשרות הנהדרת לקבל דירה חדשה או משופצת ללא צורך בהוצאה כספית כלשהי‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫עמוד|‪6‬‬
‫המדריך פורש מעין מפת דרכים בצורה של חמישה שלבים שבסופם (במידה ותעבור אותם‬
‫בהצלחה) תוכל ליהנות מבניין מחוזק‪ ,‬וחדש‪.‬‬
‫אנו בטוחים שמי שנחוש בדעתו לממש את זכויותיו ולנצל את האפשרות הקיימת בפניו כיום‬
‫בעזרת חוק התחדשות עירונית‪ ,‬ימצא בספר הזה ערך רב‪.‬‬
‫יחד עם זאת ‪ ,‬אנו מאמינים שיהיו כאלה שיהיו להם שאלות נוספות או שיזדקקו לעזרה‬
‫מעשית בתהליך‪ .‬בספר ייפתחו בפניך אפשרויות העזרה המעשית שניתן לקבל מאיתנו באופן‬
‫פרטני‪.‬‬
‫בברכה‪:‬‬
‫אסף חרש ומשה פסח‬
‫בעלי דירות כמוך הגרים תל אביב וירושלים‪ ,‬שרוצים להעביר אליך את כל הידע הקשור‬
‫בתחום שמצוי בראשותם‪.‬‬
‫‪asaf@our-building.co.il‬‬
‫‪moshe@our-building.co.il‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫עמוד|‪7‬‬
‫השלבים לניהול נכון ומקצועי‪ ,‬של פרויקט‬
‫התחדשות עירונית מטעם בעלי הדירות!‬
‫שלב א' – בדיקות ראשונות וגיבוש וועד פעולה‪.‬‬
‫שלב ב' – גיבוש הדרישות שלכם מהפרויקט‪ ,‬כקולקטיב‪,‬‬
‫ופנייה לגורמי חוץ‪.‬‬
‫שלב ג' – מיפוי ובחירת חברה יזמית‪.‬‬
‫שלב ד' – הביצוע בפועל לאחר אישור בוועדות השונות‪.‬‬
‫שלב ה' – שלבי סיום הפרויקט ורכישות משותפות לדירות החדשות‬
‫‪8‬מחודשות‪.‬‬
‫שלב א' – בדיקות ראשונות וגיבוש וועד פעולה‬
‫ התאגדות בעלי הדירות והקמת ועד ‪ 8‬נציגות פעולה מטעם בעלי‬‫הדירות‬
‫נהדר‪ ,‬אתה רוצה לשנות חשיבה‪ ,‬להתחיל לקדם פרויקט התחדשות עירונית אצלך בבניין‬
‫אתה מבינן את הפוטנציאל העצום שיש בו‪ .‬על מנת להצליח לקדם פרויקט מעין זה‪ ,‬עליך‬
‫לאגד את בעלי הדירות שאתה מכיר ולהקים וועד פעולה שיורכב מנציגות בעלי הדירות‬
‫בבניין ואו במתחם בו אתם גרים‪.‬‬
‫הצעד הראשון הוא להשיג שותפים לדרך מקרב בעלי הדירות‪ .‬פנה לבעלי דירות שאתה מכיר‬
‫בבניין או במתחם בו אתה גרים‪ ,‬העלה בפניהם את הרעיון‪ .‬צור יחד איתם וועד ראשוני‬
‫שיהפוך יותר מאוחר להיות הוועד שמוביל מטעמכם את הפרויקט כאשר אליו יצטרפו עוד‬
‫בעלי דירות בהמשך‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫עמוד|‪8‬‬
‫שים לב!! ‪ -‬לפני שמתחילים כל תהליך‪ ,‬זכרו כי מדובר בכם‪ ,‬בעלי הדירות‪ ,‬שלרוב הדירה‬
‫שלכם היא הנכס הכי יקר שלכם בחיים‪ ,‬ועבדתם קשה מאוד כדי להגיע אליה‪ .‬לכן‪ ,‬כל שינוי‬
‫טומן בחובו פחד וחששות‪ ,‬שהרי מדובר בבני אדם ובני אדם מובלים מרגשות‪ .‬לכן וועד אמין‬
‫ואיתן מטעמכם‪ ,‬יש בו היכולת להוריד משמעותית את החשש והפחד אצל שאר הדיירים‬
‫בבניין‪ ,‬והרבה יותר אפקטיבי ונכון מאשר שיכנס גורם זר אינטרסנטי שירצה לקדם את‬
‫הפרויקט בעצמו‪.‬‬
‫והנה כמה טיפים מועילים לשלב הזה‪:‬‬
‫‪ ‬נסו לבנות וועד איכותי כמה שיותר‪ ,‬מבעלי דירות העונים על הדרישות הבאות‪:‬‬
‫אנשי עסקים‪ ,‬רו"ח‪ ,‬עו"ד‪ ,‬כאלה שעוסקים בנדל"ן‪ ,‬בעלי דירות שיש להם רצון וזמן‬
‫לתרום ו‪8‬או כאלה בעלי כושר דיבור ושכנוע‪ .‬כולם צריכים להבין שנדרש מהם‬
‫להשקיע זמן מספיק והתחייבות לשעתיים עבודה בשבוע‪ ,‬לשם קידום הפרויקט‪.‬‬
‫‪ ‬עבודת הוועד דורשת כמה סוגי תפקידים ‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫מנהל הוועד (קובע פגישות‪ ,‬שולח הזמנות לכולם על כך‪ ,‬מוציא מיילים לוועד‪ ,‬מרכז‬
‫את הפגישות )‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫אחראי על תקשורת אינטרנטית בין הוועד לכלל בעלי הדירות‪ ,‬ומעדכן את בעלי‬
‫הדירות על הנעשה בשטח‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫צוות שעובד מול כלל בעלי הדירות ( עובר בין בעלי הדירות באופן שהוועד מחליט‪,‬‬
‫מלקט אינפורמציה ופרטי התקשרות‪ ,‬מטפל בבעיות ובהתנגדויות)‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫צוות שעובד מול החברות בתחום ( הצוות שעתיד לפנות לחברות כאשר תהיו‬
‫מגובשים לכך)‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫רצוי להקים צוות רחב כמה שניתן (מינימום ‪ 04-01%‬מבעלי הדירות בבניין)‪ ,‬על מנת‬
‫ליצור תחושת קונצנזוס אצל בעלי הדירות ולמנוע חשדנות של אינטרסים אישיים‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫תנו למישהו עם ניסיון בניהול לבנות תכנית עבודה ולוחות זמנים ריאליים‪ ,‬בטווח‬
‫קצר‪ ,‬בינוני וארוך‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫עמוד|‪9‬‬
‫‪ ‬התלכדות המתחם מאחורי הוועד‪.‬‬
‫במהלך ישיבות הוועד‪ ,‬תנו דגש על העברת פועלכם לכלל בעלי הדירות‪ ,‬על מנת לקבל‬
‫תמיכה בקידום הפרויקט‪ ,‬ובצוות הנבחר‪ .‬תוכלו לעבור בין הדיירים בבניין‪ ,‬ולעניין בעלי דירות‬
‫נוספים שיצטרפו לוועד או שיתמכו בתהליך שאתם מקדמים‪.‬‬
‫זהו שלב מצויין לנסות לזהות התנגדויות ובעיות שעלולות לעלות אצל בעלי הדירות השונים‪.‬‬
‫כדאי להבין שהתנגדויות אצל בעלי דירות נובעות הרבה בגלל חוסר במידע נכון‪ ,‬ובחוסר‬
‫אמון‪ .‬לכן‪ ,‬תפקידכם כוועד מוביל‪ ,‬הוא קודם לבנות אמון אמיתי ושקיפות מלאה אצל כל בעלי‬
‫הדירות‪.‬‬
‫הדרך הטובה ביותר לבניית אמון‪ ,‬היא דיווח שוטף של כל המהלכים‪ ,‬והסבר ברור ופשוט של‬
‫התהליך אצל כל הדיירים‪ .‬אנשים חוששים משינויים‪ ,‬ובעיקר ממשהו שהם לא מבינים‬
‫ומכירים‪ .‬ככל שיכירו ויבינו את התהליך‪ ,‬וכמובן את התועלות שכל בעלי הדירות יקבלו‪ ,‬יוסרו‬
‫הרבה מאוד מההתנגדויות‪.‬‬
‫ניתן להחתים (למרות שזה לא חובה)‪ ,‬על מסמך עקרוני המאשר לוועד להמשיך בפעילותו‬
‫לקידום הפרוייקט מטעם בעלי הדירות‪,‬והסכמה עקרונית לקידום פרויקט מעין זה‪ .‬החתמה‬
‫על מסמך שכזה‪ ,‬יכולה להועיל מול שינויים פתאומיים בדעות של דיירים‪ ,‬ולשמש הוכחה‬
‫להסכמתם לתהליך‪( .‬אין במסמך זה שום תוקף משפטי!)‬
‫שלב ב' – גיבוש הדרישות שלכם מהפרויקט‪,‬‬
‫כקולקטיב‪ ,‬ופנייה לגורמי חוץ‪.‬‬
‫ איסוף מידע נכון וחיוני לבדיקת האפשרויות הנוגעות למתחם‪.‬‬‫כצעד ראשון‪ ,‬עלינו להכיר את הפועלים בתחום‪ .‬לכן חשוב לגשת ולבדוק את החברות‬
‫והגורמים השונים הקשורים לקידום הפרוייקט (עורכי דין‪ ,‬חברות מלוות יזמים וחברות‬
‫בנייה)‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫ע מ ו ד | ‪12‬‬
‫איך עושים את זה?‬
‫זו אולי השאלה הכי חשובה והכי קשה לענות עליה כיום‪ .‬מצד אחד ניתן לבדוק באינטרנט‪,‬‬
‫ולגלות בגוגל מס' חברות בתחום‪ .‬אולם‪ ,‬למרות שהן נמצאות בעמוד הראשון של גוגל‪ ,‬אין זה‬
‫אומר שהן החברות המובילות בתחום‪ .‬לכן רצוי ומומלץ מאוד להתייעץ עם חברים‪ ,‬מכרים‬
‫ואחרים שמבינים קצת בתחום או שנמצאים בשלבים קצת יותר מתקדמים‪.‬‬
‫"הבניין שלנו" שם לו למטרה ‪,‬בין יתר המטרות‪ ,‬לתת מענה לסוגיה זו‪ .‬אנחנו בודקים כל‬
‫הזמן את החברות בתחום‪ ,‬את היכולות שלהן ואת הערבויות והאמינות שלהן‪ .‬במהלך‬
‫הבדיקה הצלחנו לערוך רשימה של חברות ובעלי מקצוע רלוונטים המומלצים ביותר על ידינו‪.‬‬
‫תוכל לפנות אלינו ונשתף אותך בכל המידע שיש ברשותינו‪.‬‬
‫הצעד הבא הוא לברר את היתכנות הפרויקט‪ .‬אפשר לנסות לבדוק בעירייה אודות המתחם‬
‫או לברר עם חברות יזמות שונות באמצעות צוות שאמון על כך ‪ .‬חברה אמינה ורצינית‪,‬‬
‫תעשה עבורכם את הבדיקה ללא עלות‪ ,‬על פי התשובות שתקבלו‪ ,‬תוכלו להתחיל לקבל‬
‫מושג !‬
‫אתה יכול גם להיכנס לאתר ‪ - www.govmap.gov.il‬להקליד כתובת מדויקת‪ ,‬ותוכל ללמוד‬
‫עוד מה ניתן לעשות‪ ,‬איזה סוג פרויקט אפשר לבצע ומה ניתן לדרוש‪ .‬לעיתים הנתונים לא כל‬
‫כך ברורים‪ ,‬לכן זה שלב שבו כבר כדאי להיוועץ עם מומחים שיכולים להעריך יותר במדוייק‬
‫את היתכנות הפרוייקט‪.‬‬
‫באותו זמן‪ ,‬צוות אחר יכול להיפגש עם מס' משרדי עורכי דין רציניים וחברות מלוות ו ולנסות‬
‫לבדוק משרד רציני‪ ,‬בעל ניסיון ואמין שילווה אתכם לאורך כל הדרך‪.‬‬
‫למה צריך עורך דין?‬
‫פרוייקט התחדשות עירונית מורכב מהרבה מאוד גורמים וסעיפים‪ .‬בדרך כלל‪ ,‬לנו כבעלי‬
‫הדירות‪ ,‬אין מספיק ניסיון וידע בכל החוקים והסעיפים שמגנים על זכויותינו‪ .‬רק עורך דין‬
‫מקצועי‪ ,‬שמבין היטב ומתעסק באופן קבוע בתחום זה‪ ,‬יכול לבדוק את כל "השורות הקטנות"‬
‫שמגינות על הנכס שלנו מכל משמר‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫ע מ ו ד | ‪11‬‬
‫וזה מה שעורך דין טוב יעשה עבורך‪:‬‬
‫‪ ‬ינסח עבורכם חוזים מול החברות השונות‪ .‬חוזי הנדל"ן הינם חוזים אבי כרס‪,‬‬
‫המכילים המון תוכן בעל ערך כספי רב‪ .‬וחובה שגוף שמכיר את כל הניואנסים‬
‫הקטנים יפקח על בנייתו וייצג אתכם מול חברות הנדל"ן‪.‬‬
‫‪ ‬משרד עו"ד ידאג לערבויות המשפטיות עבור השכירות והדירה‬
‫‪ ‬יחסוך לכם זמן והרבה כסף‪ ,‬עוגמת נפש וחוסר שעות שינה בלילה‪.‬‬
‫‪ ‬ידאג להגן על הנכס שלכם מכל משמר‪.‬‬
‫זהירות!!! ‪ -‬אל תתנו ליזם או קבלן לבחור או להציע לכם עורך דין מטעמו או שהוא מכיר‬
‫או עובד וסומך עליו‪ .‬העו"ד חייב להיות ולבוא מכם!‬
‫טיפים לבחירת משרד עו"ד‪:‬‬
‫פנו לכמה משרדי עו"ד‪ ,‬ובחנו את יכולתם המקצועית לייצג בעלי דירות כמוכם לאורך כל‬
‫הפרויקט‪ .‬חשוב שידעו לבדוק את יכולות הקבלן‪ ,‬הייצוג מולו‪ ,‬תיקון צו הבית המשותף‪,‬‬
‫רישום זכויות והחזרת הערבויות והשעבודים‪.‬‬
‫שאלו אותם האם הם מלווים פיזית מתחמים אחרים ועד כמה הם מתמצאים בחוזים מול‬
‫חברות בנייה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א ‪ 83‬על סוגיהם ופינוי בינוי‪ .‬האם הם‬
‫יודעים לבדוק את עניין הערבויות‪ ,‬על מה מקבלים ובאילו מצבים‪ .‬וכמו כן ניסיונם בפן המיסוי‪.‬‬
‫בחרו משרד שאתם מרגישים שאתם יכולים להתחבר ולסמוך עליו‪ .‬שישנה כימיה ביניכם‬
‫לבינם ושמי שמטפל בכם הוא הבעלים או אחד מהם בלבד‪ .‬הפרוייקט שלכם הוא חשוב ובעל‬
‫ערך כספי רב‪ ,‬לכן יש לצפות ליחס רציני ומקצועי לאורך כל הדרך‪.‬‬
‫עשו תיאום ציפיות בנוגע להתקדמות בתהליך כגון‪ :‬עבודתם בכל שלב ושלב‪ ,‬תדירות הדיווח‬
‫שלהם אליכם מצד אחד ומצד שני תדירות הפניות שלכם אליהם‪ .‬נסו לסגור את כל הקצוות‬
‫על מנת שלא יהיו הפתעות בהמשך הדרך‪ .‬המטרה הראשונית היא להגיע למסמך ייפוי כוח‪,‬‬
‫אשר מגדיר את עבודת המשרד ומחוייבותם לפרוייקט מצד אחד‪ ,‬ומצד שני שאין כל‬
‫התחייבות לתשלום בשום מקרה מצדכם‪ ,‬כולל אפשרות של סיום יחסים‪ ,‬ואין למשרד כל‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫ע מ ו ד | ‪12‬‬
‫יכולת לבוא בדרישות כל שהן כלפיכם‪ .‬העו"ד שאתם לוקחים אמור להגן על האינטרסים‬
‫שלכם ושלכם בלבד ולא על האינטרסים של הקבלן‪ .‬עמדו על נושא שכ"ט גם בסוגיה זו‪.‬‬
‫למה צריך חברה מלווה?‬
‫ישנם הרבה מאוד יתרונות לצרף חברה מקצועית שתלווה את המתחם לאורך כל הדרך‪:‬‬
‫ בעלת ניסיון מוכח בניהול פרויקטים מסוג כזה‬‫ שומרת על האינטרסים של בעלי הדירות‪ -‬מייצגת רק אותם ולא בעלת אינטרסים שונים‪.‬‬‫ מכירה את כללי המשחק ואת השחקנים בתחום‪ ,‬ואת כל הפינות הקטנות שבדרך‪.‬‬‫ תעשה כל מאמץ על מנת להביא לבעלי הדירות את ההצעה הטובה ביותר‪.‬‬‫ תחסוך זמן‪ ,‬הרבה כאבי ראש והרבה כסף מוועד הפעולה בכל ההכנות וקידום הפרויקט‪.‬‬‫ תצמצם את זמן הגשת הניירת וקידום הפרוייקט למינימום זמן‪.‬‬‫ תהווה צד שלישי (למען בעלי הדירות) שימנע עימותים וחיכוכים בין בעלי הדירות וועד‬‫הפעולה‪.‬‬
‫ בעלת הכשרה וידע רב במניעת התנגדויות ויכולת גישור בין בעלי הדירות‪ .‬מעטות הן‬‫החברות המלוות שבאמת עוזרות לבעלי הדירות בעניין מורכב זה ‪" –.‬הבניין שלנו" הוקמה‬
‫בעיקר על מנת לעזור לבעלי הדירות לגשר על הפערים בינם לבין עצמם ובכך לקדם את‬
‫הפרויקט ביעילות‬
‫חוק בל יעבור – שום חברה שתבחרו לא תפעל לבד אלא בניהול שלכם‪ ,‬תוך כך שהיא‬
‫מקבלת שאתם הם אלה שמובילים את הפרויקט‪ ,‬והיא פועלת בדרך ובאופן שהגדרתם‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫ע מ ו ד | ‪13‬‬
‫טיפים לבחירת חברה מלווה‪:‬‬
‫הכי חשוב ניסיון מוכח‪ .‬זאת אומרת‪ ,‬שבעלי החברה כבר ביצעו פרויקט פינוי בינוי או תמ"א‬
‫‪ 83‬על סוגיו או שנמצאים בשלבים מתקדמים‪ ,‬לא פחות מזה‪ .‬דרשו אישורים כדי לאמת את‬
‫דברם‪.‬‬
‫ שאלו שאלות על הרקע והניסיון של החברה‪ ,‬כמה פרויקטים ניהלה ומנהלת כיום‪.‬‬‫ קבעו פגישה והקשיבו לדרך הפעולה שלהם‪.‬‬‫ בידקו האם יש להם ניסיון בעזרה להחתמת בעלי הדירות בבניין‪ ,‬ובאיזה דרך הם פועלים‪.‬‬‫ בדקו איזה קשרים וידע יש להם בקידום תב"ע בעירייות‪ ,‬ואיך הם מפעילים את הכוח הזה‪.‬‬‫ בידקו את תהליך העבודה המשותף‪ ,‬וכמות הדיווחים על התקדמות הפרויקט‪.‬‬‫ בררו לאיזו תמורה הם מתחייבים כלפיכם‪.‬‬‫ בעיקר‪ ,‬שימו לב אם אתם מתחברים אישית לבעלי החברה‪ .‬האם הם מדברים נינוח ונראים‬‫הגונים‪.‬‬
‫ בזמן עריכת ההסכם ביניכם‪ ,‬בקשו לדעת קודם במה החברה מתחייבת אליכם‪,‬ונסו‬‫להימנע ככל הניתן מלהתחייב לחברה לזמן ארוך מדי‪ ,‬שאותו מחלקים לשני חלקים‪ :‬עד שנה‬
‫על החתמות ועוד חצי שנה על התחלת תהליך שינוי התב"ע בעייריה‪.‬‬
‫ בדקו שהחברה מכירה היטב את התחושות והלבטים של בעלי הדירות ויודעת לתת מענה‬‫לכך‪ ,‬לא במס שפתיים‪ ,‬אלא ניסיון מוכח‪ ,‬שניתן לאימות בקידום פרויקטים בעלי אותו אופי‬
‫כמו שלכם במקומות אחרים‪ ,‬בשטח‪ .‬תוכלו לבדוק זאת רק כאשר תפגשו עם מתחמים‬
‫אחרים שהם מלווים ותשאלו את השאלות הנכונות‪ .‬בפגישות עם אותם מתחמים חשוב‬
‫לקבל אינפורמציה אודות אותה חברה‪,‬ולבדוק את הידע שלה‪ :‬בטיפול בבעיות והתנגדויות‬
‫של בעלי הדירות‪ ,‬ובהחתמת בעלי הדירות על החוזים שבדרך‪.‬המפגשים עם בעלי‬
‫המתחמים האחרים צריכים לתת לכם אינפורמציה על החברה בתחומים הבאים‪ :‬נוחות‬
‫ויעילות עבודה מול החברה‪ ,‬ידע וקשרים בקידום תב"ע בעירייה בה נמצא הפרויקט‪ ,‬אורך‬
‫נשימה כלכלי‪ ,‬ויכולות מוכחות של ניהול מכרז‪.‬‬
‫בזמן המשא ומתן מול החברה המלווה עליכם לקבל הערכה של החברה לגודל התמורה‬
‫שאתם עתידים לקבל‪ ,‬כתנאי ראשון להתקדמות‪.‬חשוב לנהל על כך משא ומתן‪ ,‬ולא‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫ע מ ו ד | ‪14‬‬
‫להתפשר‪ .‬חברה שאינה מוכנה להתחייב על תמורות‪ ,‬אינה חברה רצינית‪ .‬אם החברה מוכנה‬
‫להתחייב על תמורות‪ ,‬סימן שהיא מכירה את השוק ויודעת מה אפשר לתת בכל מקום‪.‬‬
‫בסופו של התהליך עליכם לבנות מסמך הבנות שבו יכללו כל ההתחייבויות של החברה‬
‫כלפיכם‪ .‬התמורה המינימאלית שתעלה משמעותית במכרז‪ ,‬לוחות זמנים לפרויקט‪ ,‬לוחות‬
‫זמנים לתקפות של מסמך ההבנות (מקובל מקסימום שנה‪ ,‬חברה שתדרוש יותר‪ ,‬אינה‬
‫מקצועית מספיק)‪ ,‬והכי חשוב ללא כל התחייבות לתשלום בשום מקרה מצדכם‪ .‬כמו כן‬
‫דרשו זכות וטו בהחלטות‪ ,‬ולבחון את סוגית גובה שכר הטרחה‪ .‬כמו בכל תחום עסקי‪ ,‬ניתן‬
‫לבדוק טווחי שכר טרחה ממוצעים המקובלים בשוק‪.‬‬
‫ כינוס בעלי הדירות – להצגת האפשרויות והמלצות הועד‬‫להתקדמות בפרוייקט (מציג את היתכנות הפרוייקט)‬
‫לאחר שיש בידכם את החומרים הרלוונטיים‪ ,‬והחכמתם בתחום‪ ,‬הגיע הזמן לערוך כנס לבעלי‬
‫הדירות‪ ,‬שבו תציגו את פועלכם עד עכשיו‪ .‬דווחו לבעלי הדירות על הפגישות שערכתם‬
‫ביניכם ובין משרדי עו"ד והחברות המלוות‪ .‬הציגו את כל הנתונים בטבלה‪ ,‬כך שניתן יהיה‬
‫לבחון בצורה מקצועית את ההצעות שקבלתם‪.‬‬
‫יכול מאוד להיות שתתקלו בהערות וטענות מצד חלק מבעלי הדירות‪ .‬זהו הזמן להזמין אותם‬
‫לומר את דברם‪ ,‬להבין איזה סוג של התנגדות יש להם‪ ,‬ממה היא נובעת ולעזור להם להבין‬
‫את הפוטנציאל האדיר שבקידום פרויקט זה‪ .‬אחת הדרכים היעילות לטיפול בהתנגדויות היא‬
‫להציע להם להצטרף לוועד ולקחת חלק פעיל בפרוייקט‪ .‬ברוב המקרים‪ ,‬המתנגדים הם‬
‫אנשים שרוצים להישמע ולא לקחת באמת חלק בעניין‪ ,‬ולכן סירובם לקחת חלק פעיל בוועד‪,‬‬
‫יוריד הרבה מההתנגדות שלהם והשפעתה תופחת‪.‬‬
‫בסיום ערב זה יישלח מייל לכלל בעלי הדירות אודות הערב והמשך הפעילות‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫ע מ ו ד | ‪15‬‬
‫שלב ג' – מיפוי ובחירת חברה יזמית‬
‫ ניהול משא ומתן עם הגורמים הקשורים – והמלצות על שתי‬‫חברות (עורך דין וחברה מלווה)‬
‫לאחר הכנס‪ ,‬אחרי שתשמעו את דברם של כלל בעלי הדירות בנושא‪ ,‬ולאחר שתנתחו את כל‬
‫ההצעות‪ ,‬הגיע הזמן להחליט‪ .‬אנחנו ממליצים לעשות ממוצע משוכלל לכל מרכיבי ההצעות‪,‬‬
‫לפי חלוקת אחוזים שאתם תחלקו מהחשובה ביותר לחשובה פחות‪.‬‬
‫ניתן להמשיך לנהל איתם עוד קצת משא ומתן ולהגיע להצעה משופרת שתיתן כמה שיותר‬
‫לבעלי הדירות‪ ,‬שכוללת התחייבויות של החברות‪ ,‬וכמה שפחות התחייבות מצד הדיירים‪.‬‬
‫חשוב לציין שמכיוון ואתם נחשפים לנושא מקרב בעלי הדירות‪ ,‬עליכם לבסוף לקבל החלטה‬
‫שמורכבת מכל מכלול הדברים שאליהם נחשפתם במהלך הדרך עד כה‪.‬‬
‫נסחו יחד עם הגורמים שבחרתם מסמך מייצג‪ ,‬פשוט ככל הניתן‪ ,‬כך שיהיה קריא וברור‬
‫לכולם‪ .‬עכשיו אתם מוכנים להציע ולשכנע את הדיירים בבחירה שלכם‪.‬‬
‫ הצגת החברות בפני הדיירים בכנס – החתמת הדיירים על הסכם‬‫ליווי עם החברות המומלצות‬
‫לאחר גיבוש הבחירה אודות עו"ד וחברה מלווה‪ ,‬ערכו כנס שבו תציגו את החברות שעליהם‬
‫אתם ממליצים בפני כלל בעלי הדירות‪ ,‬על מנת שיציגו עצמם‪ ,‬ושיוכלו לענות על שאלות‬
‫שאתם לא יודעים עדיין לענות עליהם‪ .‬כמובן הציגו בפני בעלי הדירות את המשך הדרך‪,‬‬
‫המשיכו לצרף אליכם עוד חברי וועד‪ ,‬העלו בעיות שמתעוררות במהלך הדרך‪ ,‬ובקשו ממי‬
‫שיש לו הסתייגויות והתנגדויות‪ ,‬להעלות אותן בפני הקהל והחברות‪.‬‬
‫בסיום ערב זה שילחו מייל לכלל בעלי הדירות אודות הערב והמשך הפעילות‪.‬‬
‫ החתמת מעל ‪ 67%‬מבעלי הדירות על מסמכי ההתקשרות מול‬‫החברות שהומלצו על ידי הועד ונבחרו בכנס בעלי הדירות‬
‫מעכשיו אתם לא לבד‪ ,‬יש לכם משרד עו"ד וחברה מלווה שבחרתם‪ ,‬אתם כוועד ממשיכים‬
‫להיות הגורם הפעיל שמקדם ושומר על האינטרסים של בעלי הדירות‪ ,‬אך לא לשכוח שיש‬
‫לכם עכשיו‪ ,‬שותפים לדרך‪ ,‬למרות שאתם בעלי זכות הווטו בהחלטות הקשורות לפרויקט‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫ע מ ו ד | ‪16‬‬
‫יש להתרכז בהחתמת בעלי הדירות‪ ,‬על מסמכי ההתקשרות שתבנו עם החברה המלווה‬
‫והעו"ד‪.‬‬
‫הצוות שאמון על ההתנהלות מול בעלי הדירות נכנס עכשיו לעבודה מואצת‪ ,‬כאשר החברה‬
‫המלווה‪ ,‬וכלל חברי הוועד פועלים יחד לסיום מהיר של החתימות‪.‬‬
‫ערכו פגישות בתדירות של פעם בשבועיים‪-‬שלושה‪ ,‬לניהול נכון של ביצוע הליך ההחתמות‪.‬‬
‫ בניית מכרז והפצתו לחברות יזמיות המתאימות ביותר‬‫עם סיום החתמת בעלי הדירות על מסמכי ההתקשרות‪( ,‬פינוי בינוי ‪ ,67% -‬תמ"א ‪,)60% -‬‬
‫מתחילים לקדם את נושא המכרז עבור היזמים‪.‬‬
‫המכרז אמור להיות מוקפד ביותר‪ ,‬שבו אתם צריכים להכניס את כל התמורות‪ ,‬גודל דירה‬
‫שטחים ציבוריים‪ ,‬אקסטרות‪ ,‬הטבות‪ ,‬מפרטים טכניים‪ ,‬ערבויות בנקאיות‪ ,‬יכולת כלכלית של‬
‫היזם לממן את הפרויקט‪ ,‬ידע מוכח במיזמים כמו הפרויקט שלכם‪ ,‬מינימום דירות חדשות‬
‫ליציאה לדרך‪ ,‬לוחות זמנים‪ ,‬דירה חלופית‪ ,‬מעבר לשכירות וחזרה‪ ,‬תשלומי שכר דירה‪ ,‬ועוד‬
‫הרבה תנאים וסעיפים חשובים‪ .‬מסמך המכרז יכול להגיע ל‪ 04-‬דפים ואף יותר לעיתים‪.‬‬
‫חשוב שתגדירו דרישותיכם בהסתמך על כל הדברים שלמדתם לאורך הדרך‪ ,‬דרשו את‬
‫המקסימום שניתן לקבל בצורה הגיונית ותתנו לחברה המלווה‪ ,‬להשיג לכם את דרישותיכם‬
‫עד שתהיו שבעי רצון‪ .‬תפקידו של עו"ד יהיה לדאוג לכל ההסדרים המשפטיים‪ ,‬תוך ליווי‬
‫מתמיד שלכם ודיווח לכלל בעלי הדירות בכול צומת חשובה‪.‬‬
‫בחירת חברה יזמית‪.‬‬
‫ קיום כנס שלישי – עם החברה היזמית המציגה בפני בעלי‬‫הדירות את המפרט הטכני והתכנית כולה‬
‫לאחר בניית המכרז והמפרט הטכני‪ ,‬החברה המלווה תפרסם אותו לחברות ביצוע שתקבעו‬
‫ביחד לצורך קבלת הצעות מחיר‪ .‬מתנהל מכרז קשוח‪ ,‬מוקצב בזמן שבסופו מגיעות‬
‫המעטפות עם ההצעות מהחברות‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫ע מ ו ד | ‪17‬‬
‫המעטפות נפתחות ביחד עם חברי הוועד והחברה המלווה והעו"ד‪ ,‬מנפים את החברה‬
‫שההצעה שלה אינה עומדת בתנאי סף החישוב המשוכלל שהגדרתם‪ ,‬ונשארים לבסוף עם‬
‫שתי הצעות שעונות לרוב הקריטריונים שהצבתם‪ .‬לאחר מכן‪ ,‬מבצעים סבב שיפורים נוסף‬
‫על מנת להגיע למקסימום תועלת והטבות לדיירים‪ .‬הוועד בודק ובוחן את ההצעות הסופיות‪,‬‬
‫עד לאישור והסכמה כדי להמשיך לשלב הבא‪.‬‬
‫העו"ד מטעמכם בונה את ההסכם הסופי ועובר על כל סעיפי המכרז על מנת לאשר כי הם‬
‫בטוחים לחתימה עבור בעלי הדירות‪ .‬עורך דין מקצועי יודע לבחון את כל המרכיבים‬
‫הקריטיים‪ ,‬ביניהם ‪ -‬הערבויות הבנקאיות שצריכות לעמוד בדרישות המתאימות עד שהוא‬
‫מאשר לבעלי הדירות לחתום על ההסכם הסופי מול היזם‪.‬‬
‫לאחר סיום ובחירת החברה היזמית‪ ,‬עורכים כנס חשוב וגדול עם כלל בעלי הדירות לצורך‬
‫הצגת התוכניות‪ ,‬שיכלול אפשרויות הדמיה לבניינים החדשים‪ .‬כל הגורמים השותפים מציגים‬
‫את דעותיהם המקצועיות ומסבירים את היתרונות והתוצאות לכל דירה במתחם‪ .‬בסיכומו של‬
‫דבר‪ ,‬וועד הפעולה מסביר את עמדתו‪ ,‬ומראה את כל השיקולים שהיו בתהליך‪.‬‬
‫כעת‪ ,‬אנו נמצאים ברגע המכריע והחשוב ביותר – החתמת כל בעלי הדירות על חוזה‬
‫אישי מול היזמים‪ ,‬על מנת להתחיל את תהליך שינוי התב"ע בפועל בעירייה‪.‬‬
‫בסיום ערב זה יישלח מייל לכלל בעלי הדירות אודות הערב והמשך הפעילות‪.‬‬
‫ החתמת בעלי הדירות על חוזה עם היזם‬‫הוועד‪ ,‬החברה המלווה‪ ,‬היזם ועו"הד מחתימים את בעלי הדירות על חוזה אישי וסופי‪ .‬רק‬
‫אחרי שלב קריטי זה‪ ,‬הפרויקט יוצא לפועל באופן מעשי‪.‬‬
‫היערכויות נוספות‪:‬‬
‫ בחירת שמאי מטעם בעלי הדירות והתקשרות עימו‬‫הוועד בוחר שמאי שיבחן את סוגיית קבלת הדירות החדשות‪ .‬השמאי מחלק למספרים את‬
‫הדירות הישנות ונותן מספר מקביל לדירה בבניין החדש‪ ,‬כך שכל בעל דירה מפוצה בצורה‬
‫שווה‪ .‬כמו כן הוא אמון על קביעת גובה שכר הדירה החודשי בזמן הבנייה עבור בעלי הדירות‬
‫בבניינים הישנים‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫ע מ ו ד | ‪18‬‬
‫בפרויקטים של תמ"א ‪ 83‬השמאי בוחן את גובה ההכנסות של הפרויקט לצורך ניהול משא‬
‫ומתן של הדיירים מול היזם או החברה המבצעת‪.‬‬
‫ בחירת חברת פיקוח בנייה ואדריכל מטעם בעלי הדירות‬‫הוועד בוחר חברת פיקוח מתמחה אשר תפקח לכל אורך תקופת הבנייה על טיב ואיכות‬
‫החומרים בהם משתמש הקבלן‪ ,‬ותוודא שהכול מתנהל על פי מה שסוכם במכרז‪ .‬האדריכל‬
‫בודק את התוכניות שהציג האדריכל של היזם‪.‬‬
‫ בחירת תכנון אדריכלי של הבניין ואישורו על ידי העירייה‬‫האדריכל של היזם בונה לפחות ‪ 3-8‬הדמיות ומציג אותם בפני הוועד‪ .‬אלו בוחרים את‬
‫ההדמיה שהכי נכונה להם לפי קריטריונים מוגדרים מראש‪ .‬זו ההדמיה שאיתה ילך היזם‬
‫בסופו של דבר לעירייה לצורך שינוי התב"ע‪ .‬במידה והעירייה לא מאשרת תוכניות אילו‬
‫הולכים על האופציות האחרות שעיצב האדריכל‪.‬‬
‫שלב ד' – הביצוע בפועל לאחר אישור בוועדות‬
‫השונות‪.‬‬
‫אופן תהליכי שינוי התב"ע עבור המתחם‪.‬‬
‫ הגשת תכניות בעירייה – תהליך קידום שינוי התב"ע‬‫עכשיו מתחיל השלב שבו החברות שבחרתם מתחילות לקדם במלא המרץ והמקצועיות את‬
‫שינוי התב"ע‪ ,‬לקראת ביצוע הליך הבנייה‪.‬‬
‫שלב זה מתחלק לארבעה חלקים‪ :‬הצהרת כוונות‪ ,‬וועדה מקומית‪ ,‬וועדה מחוזית וצו‬
‫הריסה או בינוי‪.‬‬
‫הצהרת כוונות ‪ -‬הצגת כל המסמכים לתחילת תהליך שינוי התב"ע בעירייה כולל – דו"ח‬
‫תחבורה‪ ,‬דו"ח תשתיות‪ ,‬חשמל‪ ,‬נוף אקוסטיקה‪ ,‬דו"ח שטחים ציבוריים ועוד דוח"ות‪ .‬הגופים‬
‫המקצועיים מקבצים הכול יחד ומצרפים את הכל לתכנון האדריכלי‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫ע מ ו ד | ‪19‬‬
‫וועדה מקומית – העירייה דנה בנושא וממליצה האם לאשר ומה היא דורשת להוסיף או‬
‫לגרוע‪ .‬ומעבירה את המלצותיה לוועדה המחוזית‪.‬‬
‫הוועדה המחוזית – דנה בהמלצות הוועדה המקומית‪ ,‬יכולה להסכים איתם ויכולה גם לא‪.‬‬
‫בסופו של דבר‪ ,‬ההמלצות חוזרות לעירייה וזו דנה שוב לאישור סופי ומתן צו הריסה‪.‬‬
‫צו הריסה – האישור האחרון מבין הארבע והוא מאפשר להרוס את המבנים הישנים‬
‫ולהתחיל בבניית הפרויקט‪.‬‬
‫בכל הוועדות הללו‪ ,‬בוחנים התנגדויות שמגידים במהלך הדרך כל מי שחפץ בכך‪ ,‬כל‬
‫התאספות של וועדה והמלצותיה מתפרסמות באמצעי התקשורת השונים על פי חוקי מדינת‬
‫ישראל ונותנים זמן לציבור להגיב‪.‬‬
‫בנוסף הוועדות אילו מחליטות לגבי פרויקט פינוי בינוי ותמ"א ‪ 8383‬כמה דירות חדשות יבנו‬
‫תמורת הישנות‪ ,‬מה יהיה שטח הבנייה הכולל ומה יהיה גודלן של הדירות שייבנו‪ ,‬ובכמה‬
‫ניתן להגדיל את הדירות הישנות ואיך בפרויקט תמ"א ‪.83‬‬
‫אם הכול מתנהל כשורה ומקודם על ידי חברות מקצועיות בעלות קשרים ניתן להגיע לשינוי‬
‫תב"ע בפינוי בינוי בזמן קצר יחסית (כ‪-‬שנה)‪ .‬חברות רציניות ועם קשרים מתאימים מגייסות‬
‫את העייריות לטובת הפרוייקטים וגורמות לאישורים לצאת יחסית מהר יותר‪.‬‬
‫ קבלת אישור צו הריסה ובנייה חדשה‬‫כאשר מגיעים לישורת האחרונה ומקבלים את אישור צו ההריסה ואו הבנייה‪ ,‬מתחילים‬
‫להתכונן לשלב הבנייה‪.‬‬
‫ פינוי בעלי הדירות לדיור חלופי בפינוי בינוי ותמ"א ‪( 3882‬על‬‫חשבון היזם)‬
‫בעלי הדירות שגרים במתחם מוצאים דיור חלופי לתקופת הבנייה‪ ,‬והכסף שסוכם על ידי‬
‫השמאי והוועד‪ ,‬עבור השכירות נכנס לחשבון הבנק של כול בעל דירה במתחם‪ ,‬עד לסיום‬
‫הבנייה וקבלת מפתח לדירה החדשה‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫ע מ ו ד | ‪22‬‬
‫בתמ"א ‪ – 38‬יש לדאוג לתנאי מחייה נוחים לדיירי הבניין‬
‫פרויקט תמ"א ‪ 83‬מנסים לשמור על איכות חיים סבירה לכל אורך הבנייה‪ ,‬עבור בעלי הדירות‬
‫הגרים בבניין‪.‬‬
‫הבנייה‪.‬‬
‫ הריסה ותחילת בנייה‪.‬‬‫אחרי פינוי הדירות ותיאום תנאי מחייה‪ ,‬מתחיל שלב הבנייה‪ .,‬הוועד נמצא בקשר עם‬
‫החברות ומפקח שהדברים נעשים כפי שצריך ומעדכן את כלל בעלי הדירות על הנעשה‪.‬‬
‫ פיקוח מהלך הבנייה ודיווח לבעלי הדירות על הנעשה בשטח‬‫בשלב זה הוועד נמצא בקשר הדוק עם החברות שאיתם התקשרתם לצורך הפרויקט‪ ,‬ומדווח‬
‫לכלל בעלי הדירות על ההתקדמות בתהליך‪ .‬הוועד משמש כעוד גורם שמפקח על הנעשה‬
‫בשטח‪ ,‬לקראת סיום מהיר ואיכותי של הבנייה‪.‬‬
‫שלב ה' – שלבי סיום הפרויקט ורכישות משותפות‬
‫לדירות החדשות ‪8‬מחודשות‬
‫ סיום בנייה – ובדיקות אחרונות‬‫עם סיום הבנייה‪ ,‬מקפידים על הדברים הבאים‪ :‬טופס ‪ 0‬נעשה כפי שצריך‪ ,‬חוק בדק הבית‬
‫תואם ויתבצע בזמן‪ ,‬הדירות החדשות וההרחבות נרשמות על שמכם בטאבו‪ ,‬אחרת הנכס‬
‫יהפוך לחכור‪.‬‬
‫ חזרה לבניין לדירה חדשה (תמ"א ‪ – 38‬השקה של דירה‬‫משופצת‬
‫ומרפסות) ‪ -‬במזל טוב‪ ,‬חוזרים הביתה‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫ע מ ו ד | ‪21‬‬
‫סיום הפרויקט‪.‬‬
‫ אפשרויות לרכישות משותפות של בעלי הבניין לדירות החדשות‬‫לאחר שעברתם דרך לא קצרה יחד‪ ,‬יש בידיכם כוח משותף גדול‪ .‬נצלו את היותכם‬
‫מאוחדים ופנו בצורה קולקטיבית לחברות או אתרי אינטרנט וציידו את הדירות החדשות‬
‫או המחודשות שלכם בכל האביזרים והמוצרים שאתם זקוקים לבית‪ .‬תוכלו לבצע רכישות‬
‫חדשות במחירים קבוצתיים מצויינים‪.‬‬
‫ הנאה מאיכות חיים גבוהה בדירה חדשה‪ ,‬מרווחת ובטיחותית‬‫מגיע לכם לאחר הדרך שעברתם ליהנות מאיכות חיים הרבה יותר גבוהה ומרווחת ממה‬
‫שהייתם רגילים בעבר‪.‬‬
‫ מכירה או השכרת הנכס בערך גבוה הרבה יותר ממה שהייתה‬‫שווה הדירה הישנה‬
‫מי מכם שלא יירצה לגור או לעבור לדירה החדשה יוכל לנצל את ההשבחה למכור או‬
‫להשכיר ביותר כסף‪.‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬
‫ע מ ו ד | ‪22‬‬
‫כמה מילים לסיום‪:‬‬
‫אנחנו מאוד מקווים שהתוכן שבספר זה‪ ,‬יאפשר לך לשנות צורת חשיבה‪ ,‬לצאת לדרך לעבר‬
‫דירה מחודשת או חדשה לגמרי בפרוייקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א ‪ .)83‬אנו‬
‫מאמינים שהידע כאן יכול להוביל אותך בביטחון ובהרגשת וודאות לניהל נכון וליווי של‬
‫פרוייקט מסוג זה בבניין שלך‪ .‬זכור כל הידע המרוכז בספר זה נרכש בעמל רב על ידנו‪ ,‬לא‬
‫היה לנו מי שינחה אותנו ויראה לנו את הדרך הנכונה עבור בעלי הדירות‪ .‬ל‪ ,‬יותר מאשר‬
‫לחברות הפועלות בתחום‪ ,‬יש זכות ואינטרס לקחת את המושכות בידיים כי מדובר בחיים‬
‫של‪ .‬אל תיתן לאף אחד לעשות בשבילך את העבודה‪.‬‬
‫אנו יודעים שלמרות ש לא נולדת לנהל פרויקטים כאלה‪ ,‬ורוב עיסוקך בדברים אחרים‪ ,‬ניהול‬
‫יעיל של התחדשות עירונית בבניין שלך יכול להביא שינוי משמעותי בחייך‪ .‬לכן‪ ,‬כדאי לפחות‬
‫להכיר את התהליך‪ ,‬ולתת לחברות מקצועיות לעזור לך בתהליך‪ ,‬כשיש לך שליטה והבנה‬
‫בכל רגע לאן זה הולך ומה צריך לעשות או לקרות‪.‬‬
‫עיקר עניינך הוא לנסות להשיג כמה שיותר‪ ,‬להבטיח את עצמך מבחינה משפטית‪ ,‬ולגרום‬
‫לכך שבסיומו של הפרויקט השדרוג באורח חייך יהיה כמה שיותר דומיננטי וריווחי עבורך‪.‬‬
‫כדאי לנסות לעבור את הדרך שלפניך בצורה חווייתית‪ ,‬בטוחה ומהנה‪ .‬תוכל להגיע לכך אך‬
‫ורק אם תארגן את חבריך לבניין או למתחם ויחד תובילו עבור עצמכם את הפרויקט‪ .‬זה‬
‫אומר שרצוי וכדאי שתיקח חלק בהובלה‪ ,‬ובניהול הפרויקט‪ ,‬ולא תיתן שליטה בלעדית לגורם‬
‫חיצוני שידאג בעיקר לאינטרסים הכלכליים שלו‪.‬‬
‫בדרך הזו תוכל לייצר ביטחון בקרב בעלי הדירות ותגרום לתהליך להיעשות בצורה יותר‬
‫מהירה‪ .‬תהיה אתה במרכז כל הזמן‪ ,‬תוביל ותפקח על הנעשה‪ ,‬ותתן את ההזדמנות‬
‫לחברות בתחום לעבוד איתכם בשיתוף פעולה מלא‪.‬‬
‫במידה ותרצה ייעוץ וכלים לליווי נוספים – פנה אלינו כאן‪ ,‬ונשמח לעזור לך בכל התהליך‪.‬‬
‫אסף חרש‪ ,‬ומשה פסח‬
‫"הבניין שלנו"‬
‫‪ -‬הדרך המשותפת לדירה החדשה‬
‫‪, asaf@our-building.co.il‬‬
‫‪moshe@our-building.co.il‬‬
‫נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח‪ .‬כל הזכויות שמורות ©‬
‫מופץ חינם באתר‪www.our-building.co.il :‬‬