דמי רכישה - michmoret

‫מושב מכמורת ‪41.2.4.62 -‬‬
‫יישום החלטה ‪)6611( 979‬‬
‫בניה למגורים בנחלה‬
‫גד שטילמן‪ ,‬עו"ד‬
‫זכויות בניה בנחלה‬
‫זכויות הבניה בנחלה נקבעות על ידי שני גורמים נפרדים ובלתי תלויים זה בזה‪:‬‬
‫‪ ‬בהחלטות מינהל מקרקעי ישראל ‪.‬‬
‫‪ ‬בתוכניות מתאר (תב"ע) שמאושרות על ידי ועדות התכנון‪.‬‬
‫זכויות הבניה בהחלטות המינהל אינן זהות לזכויות הבניה הקיימות בתוכניות המתאר‪.‬‬
‫זכויות בניה בנחלה על פי מינהל מקרקעי ישראל‬
‫טרם אישור החלטה ‪ 97956611‬בבג"צ‬
‫החלטה ‪6627‬‬
‫ניתן לבנות שלוש יחידות מגורים‪:‬‬
‫‪ ‬האחת‪ ,‬לבעל הנחלה‪ .‬עד ‪ 161‬מ"ר קיים פטור מלא מתשלום למינהל;‬
‫‪ ‬השנייה‪ ,‬לבן הממשיך‪ .‬עד ‪ 161‬מ"ר קיים פטור מלא מתשלום למינהל‪.‬‬
‫‪ ‬יחידת מגורים שלישית‪ ,‬בשטח שלא יעלה על ‪ 55‬מ"ר‪ ,‬תאושר לבניה בפטור מתשלום בתנאים שלהלן‪:‬‬
‫‪ o‬קיימים שלושה דורות בנחלה‪ ,‬לרבות בעל הנחלה‪,‬‬
‫‪ o‬הדור המבוגר בעל הנחלה;‬
‫‪ o‬הדור הצעיר מהווה משפחה‪.‬‬
‫‪ ‬על שטחי בתים העולים על הנ"ל גובה המינהל ‪ 11%‬מהשווי לפי הערכת שמאי ממשלתי‪.‬‬
‫זכויות הבניה על פי עח‪4..5‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫ניתן לבנות ‪ 3‬יחידות מגורים בשני מבנים‪.‬‬
‫סה"כ השטח הבנוי ‪ 011‬מ"ר עיקרי ‪ 65 +‬מ"ר מבני עזר (סה"כ השטח המותר לבניה ‪ 065‬מ"ר)‪.‬‬
‫מותר לבנות שלוש יחידות מגורים בשני מבנים‪ ,‬היינו‪ ,‬מימוש כל שלושת היחידות מחייב בית דו משפחתי‬
‫אחד;‬
‫בית שני לבן‪ ,‬בית שלישי לנכד (הועדה לא מקפידה על "הרצף הדורי")‪.‬‬
‫שטח בנוי של בית אחד לא יעלה על ‪ 051‬מ"ר (עיקרי)‪.‬‬
‫זכויות בניה בנחלה‬
‫לפי עח‪6.52/5‬‬
‫יחידת דיור לבעל הנחלה‪ .‬יחידת דיור שנייה "עבור משפחת הממשיך במשק"‪.‬יחידת דיור שלישית עבור "דור‬
‫שלישי (נכד או הורים)‪.‬‬
‫שטח שתי יחידות דיור ביחד לא יעלה על ‪ 351‬מ"ר ולא יותר מ ‪ 051 -‬מ"ר ליחידה אחת‪ .‬שטח ‪ 3‬יחידות לא‬
‫יעלה על ‪ 011‬מ"ר והכל במבנה אחד או בשני מבנים נפרדים‪.‬‬
‫‪G:\WORDDOCS\30‬מכמורת\מצגת ‪.doc1‬‬‫‪c‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫שטחי שרות לא יעלו על ‪ 65‬מ"ר בצמוד לבית או בנפרד‪.‬‬
‫מותר לבנות עד ‪ 5‬בתי קייט‪ ,‬צמוד לבית המגורים או בנפרד‪ ,‬בשטח מירבי של ‪ 151‬מ"ר‪ .‬גודל יחידת רקייט‬
‫לא תהא קטנה מ ‪ 05‬מ"ר ולא גדולה מ ‪ 01‬מ"ר‪.‬‬
‫שטח המגורים וקייט בנחלות הקטנות מ ‪ 0.2‬דונם לא יעלה על ‪.01%‬‬
‫זכויות בניה באזור מגורים‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫במגרש ששטחו ‪ 511‬מ"ר ומעלה תתור בניית בית מגורים אחד בשטח מרבי של ‪ 001‬מ"ר‪.‬‬
‫שטחי שרות יהיו עד ‪ 11%‬משטח המגרש ולא יותר מ ‪ 65‬מ"ר‪.‬‬
‫‪" - 6611‬מהפך!!!"‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫במשך עשרות שנים העניקה הועדה המקומית‪ ,‬בתוכניות המתאר שלה‪ ,‬זכויות בניה לבתי מגורים בנחלות‬
‫העולות על אלה שהתיר מינהל מקרקעי ישראל בהחלטותיו‪.‬‬
‫מי שרצה לממש את הזכויות הבניה לפי התב"ע מעבר למותר בהחלטות המינהל‪ ,‬היה מחוייב בתשלום "דמי‬
‫היתר"‬
‫לראשונה מאז הקמת מינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬בהחלטה ‪ ,1155‬משחרר מינהל מקרקעי ישראל את כל‬
‫מגבלותיו בבנייה למגורים בנחלה‪ :‬כנגד תשלום "דמי רכישה" מתיר המינהל לבנות את כל זכויות הבניה‬
‫הקיימות והעתידיות (שיהיו אי פעם בנחלה בעתיד)‪.‬‬
‫החלטה ‪6611‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫ההחלטה הינה וולנטרית ותחול רק על מי שיהא מעוניין להיכנס למסגרתה‪.‬‬
‫התנאים להצטרפות למסגרת ההחלטה‪:‬‬
‫‪ o‬רישום חלקה א' בלשכת רישום המקרקעין‪.‬‬
‫‪ o‬הסדרת השימושים החורגים ומבנים ללא היתר‪.‬‬
‫‪ o‬תשלום למינהל לפי החלטה ‪.1155‬‬
‫הגדרת חלקת המגורים לפי החלטה ‪6611‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫שטח חלקת המגורים לא יעלה על ‪ 0.5‬דונם בתוכנית תקפה‪ .‬היה ועל פי תוכנית תקפה השטח של חלקת‬
‫המגורים גדול יותר ניתן לרכוש את היתרה כנגד תשלום דמי היוון בשיעור של ‪.11%‬‬
‫שטח חלקת המגורים (הצהוב) רציף וכולל את כל יחידות המגורים שבנחלה‪.‬‬
‫היה וחלקת המגורים מפוצלת לשני מגרשים נפרדים‪ ,‬מגבלת השטח של ‪ 0.5‬דונם חלה על שני‬
‫‪o‬‬
‫המגרשים ביחד‪ .‬היינו‪ ,‬השטח הצהוב הכולל של שני המגרשים לא יעלה על ‪ 0.5‬דונם‪.‬‬
‫מסלולי הכניסה להחלטה ‪6611‬‬
‫המסלול החלקי‪:‬‬
‫תשלום ‪ 3..5%‬משווי חלקת המגורים‪.‬‬
‫המסלול המלא‪ ,‬תשלום "דמי רכישה"‪:‬‬
‫היוון מלוא הזכויות בחלקת המגורים והתנתקות לממינהל מקרקעי ישראל בתשלום ‪ 33%‬משווי משוויה‪.‬‬
‫תשלום זה מכונה בהחלטה‪" :‬דמי רכישה"‪.‬‬
‫‪G:\WORDDOCS\30‬מכמורת\מצגת ‪.doc1‬‬‫‪c‬‬
‫זכויות הבניה בתשלום ‪/.71%‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫ניתן לבנות עד ‪ 3.5‬מ"ר‪.‬‬
‫אין מגבלה של ‪ 161‬מ"ר שטח הבנוי של כל בית ובלבד שסה"כ השטח הבנוי למגורים אינו עולה על ‪ 3.5‬מ"ר‪.‬‬
‫הדרישה לרצף דורי בוטלה‪ .‬היינו‪ ,‬אין חובה שהבתים יבנו עבור בן או נכד בעל משפחה‪ .‬היינו‪ ,‬ניתן לבנות את‬
‫בית השלישי ללא צורך בנכד נשוי‪ ,‬ושני אחים יכולים (או שלושה) יכולים לגור בנחלה ביחד‪.‬‬
‫ניתן לפצל מגרש‪/‬ים נגד תשלום דמי היוון בשיעור של ‪ 33%‬משווי המגרש המפוצל‪.‬‬
‫‪ o‬על פי החלטה ‪ 1155‬אין מגבלה למספר היחידות בנחלה‪ ,‬אך לצורך הוספת יחידות מגורים חייבת להיות‬
‫תב"ע תקפה במגבלת תמ"א ‪.35‬‬
‫פיצול מגרש‪5‬בית מגורים מנחלה כנגד תשלום ‪/.71%‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫ניתן לפצל מגרש עם או בלי בית מגורים מתוך חלקת המגורים של הנחלה כנגד תשלום דמי היוון בשיעור‬
‫של ‪ //%‬משווי המגרש‪( .‬היינו‪ ,‬תוספת של ‪ 01.05%‬לשווי המגרש)‬
‫זכויות הבניה במגרש המפוצל לא יפחתו מ ‪ 161‬מ"ר‪.‬‬
‫זכויות הבניה במגרש המפוצל יגרעו מזכויות הבניה שבנחלה‪( .‬גם בשטח הבנוי וגם במספר הבתי המגורים)‪.‬‬
‫זכויות הבניה בנחלה לא יפחתו מ ‪ 161‬מ"ר‪.‬‬
‫פיצול מגרש נוסף מנחלה כנגד תשלום ‪/.71%‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫החלטה ‪ 1155‬מאפשרת פיצול של יותר ממגרש אחד למגורים‪ .‬במכמורת היום לא ניתן בשל מגבלות תמ"א‬
‫‪.35‬‬
‫יחד עם זאת‪ ,‬כל עוד לא שולמו "דמי רכישה" (‪ )33%‬יש לרכוש ‪ 115‬מ"ר לצורך פיצול בית מגורים שני‬
‫בשיעור של ‪.11%.‬‬
‫אם יהיה שינוי לתמ"א ‪ ,35‬ניתן להגדיל את מספר בתי המגורים והפיצולים בנחלה‪.‬‬
‫"דמי רכישה" על פי החלטה ‪ 6611‬היוון בתשלום ‪//%‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫החלטה ‪ 1155‬מאפשרת רכישת מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים ו"ניתוק" היחסים שבין‬
‫בעל הנחלה והמינהל‪.‬‬
‫"דמי רכישה" הינם בשיעור של ‪ 33%‬משווי חלקת המגורים‪.‬‬
‫למעשה‪ ,‬בעל הנחלה רוכש "מעין בעלות" בחלקת המגורים‪.‬‬
‫זכויות בניה בנחלה לאחר היוון מלא בשיעור ‪ //%‬משווי חלקת המגורים ("דמי‬
‫רכישה")‬
‫תשלום "דמי רכישה" חד פעמיים מאפשר בנייה בנחלה ללא כל תשלום למינהל‪:‬‬
‫‪ ‬פטור מתשלום בגין בניה מעל ‪ 161‬מ"ר לבית‪.‬‬
‫‪ ‬פטור מתשלום בגין בניה של יותר מ ‪ 3.5 -‬מ"ר בנחלה‪.‬‬
‫‪ ‬פטור מתשלום בגין בניה של יותר משלוש יחידות מגורים בנחלה‪.‬‬
‫‪ ‬פטור מתשלום בגין פיצול מגרשים‪.‬‬
‫‪ ‬פטור מתשלום "דמי הסכמה" במכר נחלה‪.‬‬
‫‪G:\WORDDOCS\30‬מכמורת\מצגת ‪.doc1‬‬‫‪c‬‬
‫"דמי רכישה"‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫ההחלטה קובעת כי במכר נחלה חובה לשלם דמי רכישה במקום דמי הסכמה‪ .‬בכך נכנס הרוכש באופן כפוי‬
‫למסגרת היוון מלא תוך שהוא מקבל בחינם את מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים‪.‬‬
‫דמי רכישה אינם פוטרים מתשלום דמי היוון בגין שימושים לא חקלאיים‪.‬‬
‫מגבלות תמ"א ‪/1‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫תמ"א ‪ 35‬קובעת מספר יחידות המגורים בכל ישוב במדינה‪( .‬מספר יחידות המגורים במושבים נע בממוצע‬
‫בין ‪ 311‬ל ‪.)511‬‬
‫שיטת הספירה‪ :‬מספר הנחלות כפול ‪ + 4‬מספר משקי העזר ובתים מקצועיים ‪ +‬מספר היחידות‬
‫ב"הרחבה"‪.‬‬
‫לדוגמה‪ ,‬נניח מושב שעל פי תמ"א ‪ 35‬מותר לבנות בו ‪ 311‬יחידות‪.‬‬
‫במושב‪ :‬קיימות ‪ 2.‬נחלות‪ 10 ,‬משקי עזר ו ‪ 110‬מגרשי מגורים‪.‬‬
‫‪ 2. o‬נחלות‪ ,‬לכל נחלה שני מבנים = ‪ 1.0‬יחידות בנחלות‪.‬‬
‫‪ 10 o‬משקי עזר = ‪ 10‬יחידות‪.‬‬
‫‪ 110 o‬מגרשי מגורים‪.‬‬
‫סה"כ‪ ,‬קיימים בישוב ‪ 311‬יחידות‪.‬‬
‫על כן‪ ,‬לא ניתן להוסיף יחידות מגורים‪.‬‬
‫בניה במכמורת מעל ‪ 4.1‬יחידות מחייב שינוי תמ"א ‪ /1‬ושינוי תב"ע‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫על מנת לנצל את זכויות הבניה לפי החלטה ‪ 1155‬במכמורת יש לשנות את תמ"א ‪ 35‬ואת התב"ע של הישוב‪.‬‬
‫מוצע ששינויי התב"ע יתבצע בשני מהלכים מקבילים מתואמים;‬
‫‪ o‬האחד‪ ,‬שינויי תוכנית המתאר של הועדה המקומית לתכנון ובניה במועצה האזורית מתן זכות בניה‬
‫לבית שלישי נפרד ובסה"כ ‪ 611‬מ"ר (‪ 011‬לכל יחידת דיור)‪.‬‬
‫‪ o‬השני‪ ,‬שינויי תוכנית הישוב תוך התאמת הזכויות ברמה הפרטנית לכל אחד ואחד מבעלי הנחלות‪.‬‬
‫מערכות התכנון ומינהל מקרקעי ישראל לא יצליחו להתמודד עם תוכניות מתאר נקודתיות ל ‪ 33,111‬נחלות‬
‫במדינה‪.‬‬
‫מסקנות ליישום החלטה ‪6611‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הכנת תצ"ר‪.‬‬
‫מי שמעוניין בפיצול אחד שישלם ‪ .3..5%‬וישלים דמי פיצול למגרש (‪ 1/3‬משווי המגרש)‬
‫מי שמעוניין לפצל שני מגרשים שישלם "דמי רכישה" (‪ 33%‬משווי חלקת המגורים)‪.‬‬
‫שינוי תמ"א ‪35‬‬
‫שינוי תוכניות של הועדה המקומית לכלל המושבים‬
‫הכנת תוכניות מפורטות לכל מושב‪.‬‬
‫‪G:\WORDDOCS\30‬מכמורת\מצגת ‪.doc1‬‬‫‪c‬‬
‫השפעת החלטה ‪ 979‬על זכויות בן הגר בנחלה‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הזכויות בחלקת המגורים יהיו זכויות "חכירה" ולא בר רשות‪.‬‬
‫ניתן לפצל את בית "הבן הממשיך" או את בית ההורים מהנחלה בעלות של ‪ 33%‬משווי המגרש ‪3..5% +‬‬
‫משווי חלקת המגורים‪.‬‬
‫ניתן למצוא פתרונות דיור לילדים נוספים בנחלה עם או בלי פיצול ללא צורך ב"רצף דורי"‪.‬‬
‫ניתן לגייס כספים באמצעות פיצול ומכירה‪ ,‬על מנת לפצות את אחיו של הבן הממשיך‪.‬‬
‫ניתן להתייחס בצוואה או בהסכם משפחתי לאפשרויות הקבועות בהחלטת מינהל ‪ 1155‬ולהשאיר לבן‬
‫הממשיך או למנהל העיזבון את הבחירה האופטימאלית לאחר פטירת בעלי הנחלה‪.‬‬
‫החלטה ‪34/‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫החלטה זו‪ ,‬משנת ‪ ,1112‬יושמה עד היום רק במושב אחד ולאחרונה מנסה המנהל ליישמה במסגרת "פילוט"‬
‫על ישובים נוספים‪.‬‬
‫ההחלטה קובעת שחלקה א' של הנחלה תוחכר בחוזה חכירה לדורות לארבע תקופות של ‪ 01‬שנים כל אחת‪,‬‬
‫וזכויות החכירה בכל נחלה תירשמנה בלשכת רישום המקרקעין לכל חבר וחבר‪.‬‬
‫יתר קרקעות האגודה (השטחים החקלאיים) יוחכרו בחוזה חכירה לדורות לאגודה תוך שמירת זכויותיהם‬
‫של בעלי הנחלות במלואן בשטחים אלה‪.‬‬
‫יישום ההחלטה בישוב יאפשר רישום בטאבו של כל חלקות המגורים‪.‬‬
‫יישום החלטה ‪34/‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫צוות האחראיים מטעם המנהל ליישום ההחלטה‪ ,‬בראשותה של הגב' שולה בן‪-‬צבי‪ ,‬קבע עקרונות ליישום‬
‫ההחלטה‪:‬‬
‫שיתוף פעולה מלא מצד האגודה והחברים במסירת אינפורמציה בשקיפות מלאה לגבי כל המבנים הקיימים‬
‫ביישוב ככלל‪ ,‬ובכל נחלה בפרט‪.‬‬
‫מודד מטעם האגודה יכין תוכנית לצורכי רישום (תצ"ר) לכל חלקה א' של כל נחלה‪ ,‬ובה יפורטו המבנים תוך‬
‫פירוט השימוש בכל אחד מהם וקיומם או אי‪-‬קיומם של היתרי בנייה‪.‬‬
‫צרוף בעלי נחלות למסגרת החלטה ‪34/‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫חברים שלכל המבנים בנחלתם יש היתר כדין ואין שימושים חורגים יקבלו חוזה חכירה לדורות‪.‬‬
‫חברים אשר ימצא שאין להם היתר לכל המבנים או שיש שימושים חורגים במבנים שבנחלתם‪ ,‬הם יכללו‬
‫בחוזה זמני מיוחד של המושב עם רמ"י (רשות מינהל מקרקעי ישראל)‪ ,‬עד אשר יכשירו את המבנים‬
‫שבנחלתם‪ .‬עם ההכשר אף הם יקבלו חוזה חכירה לדורות וירשמו בלשכת רישום המקרקעין‪ ,‬כאמור‪.‬‬
‫הדרך ארוכה אבל ניתן להגיע לסופה!!‬
‫בהצלחה!!!‬
‫גד שטילמן‪ ,‬עו"ד‬
‫טל' ‪13-6130030 -‬‬
‫‪gad@ts-law.co.il‬‬
‫ז'בוטינסקי ‪ 35‬רמת גן ‪50511‬‬
‫‪G:\WORDDOCS\30‬מכמורת\מצגת ‪.doc1‬‬‫‪c‬‬