1 Per Amund Uldalen Servitutter i lovsammenheng

NJKF: Servitutter
Servitutter i matrikkellovsammenheng:
Vekt på nødvendige rettigheter for fradeling og opprettelse av
eiendom
Advokat Per Amund Uldalen, e.post: p.uldalen@haavind.no,
www.haavind.no
Tema for foredraget
• Matrikkellovens krav ved opprettelse av eiendommer
– Plan og bygningsloven
– Enten direkte eller fra reguleringsplan
• Begrepsavklaringer
– Servitutter
– Stiftelse, tolkning og innhold
• Rettspraksis på servitutter relevante i
matrikkellovsammenheng
2
Advokatfirmaet Haavind AS
Opprettelse av eiendom
– Skjer ved fradeling av enten grunn eller volum (anleggseiendom)
– Krav om at det foreligger godkjennelse etter plan- og
bygningsloven:
Matrikkelloven § 10:
Godkjennelse etter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd
bokstav m må foreligge i forkant for opprettelse av ny
grunneiendom eller ny anleggseiendom
3
Advokatfirmaet Haavind AS
Plan- og bygningslovens krav – ”knaggen”
• Krav til godkjenning, pbl. § 20-1, jf. kap 27.
• Vannforsyning § 27 – 1 (1) – over annen manns grunn
• Avløp § 27 – 2 (1) – over annen manns grunn
• Atkomst § 27 – 4 (1) – over annen manns grunn
• Tinglysningsforskriften § 4 – krav til utforming
4
Advokatfirmaet Haavind AS
Krav som kan følge av reguleringsplan
Eksempler:
• Parkeringsplasser
• Tilknyttet uteoppholdsareal
• (Tomtestørrelse mv)
5
Advokatfirmaet Haavind AS
Vurderingen i forhold til matrikkelloven/pbl
• UTGANGSPUNKT - Pbl § 21-6:
”Med mindre annet følger av loven her, skal
bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige
forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det
framstår som klart for bygningsmyndighetene at
tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter
søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell
tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av
privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for
tiltakshaver for supplering av søknaden.”
6
Advokatfirmaet Haavind AS
Vurderingen i forhold til matrikkelloven/pbl
• Pbl 27-4 (1) Atkomst:
”Før
opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller
oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være
sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller
ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret
vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende.
Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende
vegmyndighet, jf. veglova §§ 40 til 43.
Dersom vegforbindelse etter kommunens skjønn ikke kan skaffes
uten uforholdsmessig vanske eller utgift, kan kommunen godta en
annen ordning.”
7
Advokatfirmaet Haavind AS
Vurderingen i forhold til matrikkelloven/pbl
• NOU 2005:12 side 349:
”Ved
en vurdering av om vegrett er sikret i samsvar med § 27-2 nr. 1
må kommunen fravike utgangspunktet om at den ikke skal ta stilling
til privatrettslige forhold. Den påberopte vegrett må således vurderes
av kommunen, både i forhold til eksistens og omfang. Det må kunne
kreves at det er sannsynlig at en domstol ville akseptere vegretten.
Ved tolkingen legges flertallets uttalelse i Rt-1915-20 til grunn. Etter
denne skal man ta utgangspunkt i at så lenge ikke annet står i
stiftelsesdokumentet, og særlige forhold ikke foreligger, må en
vegrett også tilkomme senere utskilte parseller. ”
8
Advokatfirmaet Haavind AS
Vurderingen i forhold til matrikkelloven/pbl
• Generelt utgangspunkt:
– Ikke ta stilling til privatrettslige forhold
– Kan avvise søknad dersom det er klart at man ikke har
nødvendige rettigheter
• Unntaket for krav om adkomstrett
– Vurdere rettighetens (servituttens) eksistens og omfang
9
Advokatfirmaet Haavind AS
Servitutter
• Eksisterer rettigheten?
– Hvordan kan servitutter stiftes?
– Er servitutten opphørt?
• Hvordan fastlegge hvilke rettigheter de gir?
– Tolke servituttens innhold – hvilke faktorer skal tas i betraktning
10
Advokatfirmaet Haavind AS
Servitutter
• Definisjon - servituttloven § 1:
”Denne lova gjeld særrettar over framand fast eigedom
til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller
til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand.”
• Sondering mellom positive og negative servitutter
• Servitutten kan enten være personlig eller reell
11
Advokatfirmaet Haavind AS
Servitutter - hvilke rettigheter kan utledes?
• Utgangspunkt - Tolking av stiftelsesgrunnlagene:
–
–
–
–
Avtale – skriftlig og muntlig
Hevd
Ekspropriasjon
Arverettslig disposisjon
12
Advokatfirmaet Haavind AS
Servitutter - hvilke rettigheter kan utledes?
• Særlig om rettserverv ved hevd:
§ 7. Den som brukar eller har tingen som om han var
bruksrettshavar, hevdar bruksrett. Dette gjeld og for særlege
bruksrettar som vegrett og anna.
Føresegnene i §§ 2-6 gjeld tilsvarande.
§ 8. For rett over framand eigedom til bruk som ikkje viser seg av ei
fast tilstelling, er hevdstida 50 år. Dette gjeld ikkje rett til naudsynt
veg eller opplagsplass.
• Hevder slik rett som bruken uttrykker/forutsetter
• Dokumentasjon?
13
Advokatfirmaet Haavind AS
Servitutter - hvilke rettigheter kan utledes?
• Servituttloven § 2:
Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt
over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er
til skade eller ulempe for den andre.
I avgjerda om noko er urimeleg skal det leggjast vekt på
kva som er føremålet med retten, kva som er i samsvar
med tida og tilhøva, og kva som høver til å fremje
naturmangfaldet på staden.
• Servituttens innhold er mao. dynamisk
• Særlig aktuelt ved oppdeling av eiendom som forutsetter
økt bruk av veirett
14
Advokatfirmaet Haavind AS
Eldre rettigheter – hvor langt rekker de?
Ulovfestet lære om bortfall av servitutter
– Opprettholdelse av servitutten innebærer en meningsløs ”ikkebebyggelse” av området eller et uttilsiktet hinder
– Servitutten framstår som lite tilpasset dagens utbyggingsbehov
– Se eks Rt. 2009 side 362
– Aktuelt for deleforbud, høydebegrensninger mv. og der
eiendom blir båndlagt fordi servitutten medfører at
eiendommen ikke kan utnyttes innenfor rammen av
gjeldende reguleringsplan
– Rest som man har god grunn til å påberope seg?
– Legges det uforholdsmessig byrde på tjenende eiendom,
tidsaspekt og utvikling tatt i betraktning?
– Eks: ”Villamessig bebyggelse”
15
Advokatfirmaet Haavind AS
Gjennomgang av eksempler fra rettspraksis
• Utvalg av avgjørelser som gjelder servitutter for vann,
avløp og adkomst
16
Advokatfirmaet Haavind AS
Vann- og avløp
• Holmestrand tingrett 3. mai 2005
- Kommunens rett til hovedledninger over annen manns grunn
• Karmsund tingrett 31. januar 2007
- Flytting av hovedledninger – ”minst en synbar kum”
• Borgarting lagmannsrett – RG 2001 s. 924
– Utvidet bruk av retten
• Agder lagmannsrett LA-2008-158537
– Personlig rett
17
Advokatfirmaet Haavind AS
Ferdselsrettighetene – eksempler over temaer
• Hvor er veiretten?
• Poenget: Faller servitutten bort når det eksempelvis
kommer en offentlig vei som er bedre eller et brukbart
alternativ?
• Utgangspunktet nei
• Rt. 1915 s. 480
• Rt. 1980 s. 1281: Oppdyrking av veien østover fordret
bruk av vei vestover
18
Advokatfirmaet Haavind AS
Ferdselsrettighetene
• Hvilke fremkomstmidler?
• Utgangspunktet: Rett til den bruk som er ervervet –
”gangrett” gir ikke rett til bruk av bil
• Rt. 1924 s. 583 Solbakken
”fri benyttelse som kjørevei og til anden adkomst” –
stiftet i 1887 – bruk av bil i 1916
• Rt. 1937 s. 355 Lurud (småbruk)
- bruk av lastebil
• Rt. 1968 s. 695 Deinboll
- formålet med retten var jord- og skogbruksformål,
lagt vekt på utviklingen i jordbruket
19
Advokatfirmaet Haavind AS
Ferdselsrettighetene
• Dekning av nye behov – eksempelvis nye
tomter/fritidstomter
• Ønske om å gi andre rett til bruk av veien
20
Advokatfirmaet Haavind AS
Ferdselsrettighetene
• Rt. 1915 s. 20 når ”intet motsatt fremgaar, og ikke
særlige forhold foreligger, maa formodningen være for at
veiret tilkommer senere utskilte parseller”
• Rt. 1966 s. 776 Strandebarm: Ikke for sommerhus på
fradelt parsell av slått- og beitemark
• Rt. 1968 s. 750 Sirdal: ”buvei og driftsvei” ga rett for to
hyttetomter – en del av jordbruksdriften
• Rt. 1973 s. 229 Hurum: ”fri Vei til Skovdrift og Fæedrift
over hinandens Udmark og Havnegange” – ja til 8 tomter
21
Advokatfirmaet Haavind AS
Ferdselsrettighetene
• Agder lagmannsrett, RG 2011 side 562
• Gulating lagmannsrett LG -2008 – side 137350
– Forholdet til tålt bruk
• Gulating lagmannsrett LG – 2010 – 158092
– Adkomstrett begrenset til kun gangrett
• Eidsivating lagmannsrett, LE-2011-56702
– Felles innkjørsel, gjensidig veirett mellom 2 eiendommer
22
Advokatfirmaet Haavind AS
Ferdselsrettighetene
• Oppsummering – fastlegging av servituttens innhold
– Hva følger av stiftelsesgrunnlaget?
– Hvilken rett er stiftet?
– Begrensninger?
– Er den nye bruken i strid med servituttloven § 2?
23
Advokatfirmaet Haavind AS
Avslutning
Send oss gjerne en e.post dersom du ønsker å motta
Haavinds nyhetsbrev
Takk for oppmerksomheten!
24
Advokatfirmaet Haavind AS