Valg av selskapsstruktur ved kjøp og salg av fast eiendom

VALG AV SELSKAPSSTRUKTUR VED KJØP OG
SALG AV FAST EIENDOM
- Viktige avgjørelser i transaksjonsmarkedet
Thomas Reppe Wetting
Partner, advokat
t.wetting@selmer.no
+47 928 30 635
Thomas Reppe Wetting arbeider hovedsakelig med virksomhetsoverdragelser og
eiendomstransaksjoner. Han innehar særlig kompetanse innenfor selskapsrett samt
strukturering av og skatte- og avgiftsspørsmål knyttet til transaksjoner. Wetting har videre
omfattende erfaring med strukturering og syndikering av investeringsprosjekter, herunder
etablering av fondsstrukturer.
Daniel Løken Høgtun
Senioradvokat
d.hogtun@selmer.no
+47 924 00 754
Daniel Løken Høgtun arbeider med skatte- og selskapsrett, og har et særlig fokus mot fast
eiendom. Han har erfaring fra en rekke eiendomstransaksjoner med både nasjonale og
internasjonale aktører, og har gjennomført flere reorganiseringer av eiendomsporteføljer.
Pia Pedersen
Advokatfullmektig
p.pedersen@selmer.o
+47 984 08 527
Pia Pedersen er tilknyttet forretningsområdet Bank, finans og forsikring. Hun arbeider
primært med regulatoriske spørsmål knyttet til foretak under Finanstilsynets tilsyn med
hovedvekt på sparebanker, verdipapirforetak og ulike fondsstrukturer.
Innledning – valg av selskapsform
Ulike
selskapsformer
∙ Begrenset ansvar
− aksjeselskaper (AS)
− allmennaksjeselskap
er (ASA)
− enkelte andre
særformer
∙ Ubegrenset ansvar
− ansvarlig selskap
(ANS)
− delt ansvar (DA)
− kommandittselskap
(KS)
− indre selskap
(IS/DIS)
Advokatfirmaet Selmer DA
Uttalt
nøytralitet
∙ Uttalt politisk mål
om nøytralitet
mellom valg av
selskapsform
− langt på vei lyktes
med dette
− små nyanseforskjeller
− eiendom; Store
verdier, slik at selv
små nyanser kan gi
utslag
Variasjoner
Hovedtrekk
∙ Selskapsrettslige
forhold
∙ Gjennomgang av
hovedtrekkene
Komplekst
regelverk
∙ Avsjekk med
advokat anbefales
∙ Skattemessige
forhold
∙ Nytt; regulatoriske
forhold – AIFMD
 Doc. ref.: 2654310
3
Agenda
Agenda
1
Selskapsrettslige kjennetegn og særegenheter
2
Skattlegging gjennom AS eller DLS
3
Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD)
PAUSE
4
Rentebegrensningsreglene
5
Omorganiseringer
6
Transaksjonsspesifikke forhold
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
4
Rettslige rammer for selskaper med begrenset ansvar
∙ Aksjeloven (asl.)
∙ Allmennaksjeloven (asal.)
• To lover, men stort sett lik regulering
• Basert på EU-direktiv
• Aksjelovene er de selskapsrettslige "basislovene" i norsk rett
∙ Aksjeloven § 1-1 (2)
• "Med aksjeselskap forstås ethvert selskap hvor ikke noen av
deltakerne har personlig ansvar for selskapets forpliktelser, udelt
eller for deler som til sammen utgjør selskapets samlede
forpliktelser, hvis ikke noe annet er fastsatt i lov"
∙ Allmennaksjeselskap
• Litt forenklet: et aksjeselskap definert som allmennaksjeselskap
∙ Aksjeloven § 1-2
• Ansvarsbegrensningen
− "Aksjeeierne hefter ikke overfor kreditorene for selskapets
forpliktelser"
− "Aksjeeierne plikter ikke å gjøre innskudd i selskapet eller i tilfelle i
selskapets konkursbo i større utstrekning enn det som følger av
grunnlaget for aksjetegningen"
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
5
Rettslige rammer for selskaper med ubegrenset ansvar
∙ Selskapsloven (sel.) fra 1986
• Likhetstrekk med aksjeloven av 1976
• ikke oppdatert gjennomgående etter 1985, men flere mindre
endringer
∙ Selskapsloven § 1-1
• Økonomisk virksomhet utøves for to eller flere deltakeres felles
regning og risiko, og minst en av deltakerne har et ubegrenset,
personlig ansvar for virksomhetens samlete forpliktelser. Loven
gjelder også hvor to eller flere deltakere har et ubegrenset ansvar
for deler av forpliktelsene når disse deler til sammen utgjør
virksomhetens samlete forpliktelser
∙ Selskapsloven § 1-2
• Ansvarlig selskap (ANS): selskap hvor deltakerne har et ubegrenset,
personlig ansvar for selskapets samlede forpliktelser, udelt eller for
deler som tilsammen utgjør selskapets samlede forpliktelser og som
opptrer som sådan overfor tredjemann
• Delt ansvar (DA): Avtales i selskapsavtalen jf sel § 2-4 (3)
• Kommandittselskap (KS): selskap hvor minst en deltaker har
ubegrenset ansvar for selskapets forpliktelser og minst én annen
deltaker har begrenset ansvar med en fastsatt sum for selskapets
forpliktelser uten å være stille deltaker
• Indre selskap (IS): selskap som ikke opptrer som sådan overfor
tredjemann
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
6
Kjennetegn og særegenheter
Selskap med begrenset ansvar
∙ En eller flere aksjeeiere – ingen direkte betydning for selskapet
− unntak: Konsernbestemmelser, mva-konsern og skattekonsern – særregler for AS med en
dominerende eier
∙ Aksjeselskapet hefter direkte selv – ingen tredjeparter som hefter med mindre dette er særskilt
avtalt
− Morselskapsgaranti
− Garanti fra eiere
∙ Aksjonærene hefter kun for innskutt kapital
∙ Forvaltes av styret og daglig leder
∙ Ved salg; selger har ingen andre forpliktelser enn det som er avtalt med kjøper
− Basert på avtale eller lov (kjøpsloven)
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
7
Kjennetegn og særegenheter - Generelt
Selskap med ubegrenset ansvar
∙ Krever to eller flere deltakere
− Hvis ikke er det enkeltmannsforetak eller del av eiers virksomhet
∙ Ikke selvstendig ansvarssubjekt – deltakerne hefter
− Eierne har ansvar for virksomhetens forpliktelse
− En, flere eller alle
− Begrenset ansvar kun for kommandittist og stille deltaker
∙ Ansvaret ”henger ved” tidligere deltakere
− Sel § 2-30 (2): For forpliktelser som påhvilte selskapet ved eierskiftet, hefter overdrageren og
erververen en for begge og begge for én inntil kreditor må anses å ha fritatt overdrageren for ansvar
∙ Selskapsforholdet kan sies opp på 6 måneders varsel (sel. § 2-32)
∙ Ikke krav om innskudd (Unntak: KS)
∙ Selskapsforholdet reguleres av selskapsavtale
− Sammenlignbart med vedtekter, men normalt mer utfyllende
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
8
Kjennetegn og særegenheter
Ansvarlig selskap & Delt ansvar
∙ ANS: Hver enkelt deltaker hefter for selskapets samlede forpliktelser
utad
− Farlig for mest solide deltaker
− Regressadgang mot øvrige deltakere
− Bør avtalefeste delt ansvar
Deltakere
ANS
∙ Krav om enstemmighet
− Hver enkelt ansvarlig
− Kan fravikes i avtale
∙ Ikke krav om styre – hver enkelt deltaker representerer selskapet
− Kan endres ved avtale
∙ Krav om samtykke ved overdragelser
− Enstemmig
− Kan fravikes
Advokatfirmaet Selmer DA
Deltakere
DA
 Doc. ref.: 2654310
9
Kjennetegn og særegenheter
Kommandittselskap
∙ En deltaker (komplementaren) hefter ubegrenset – resten
(kommandittistene) har begrenset ansvar
− Komplementaren må eie minst 10 %
∙ Kommandittistene hefter for et fastsatt beløp
− 40 % må være innbetalt – 20 % per stiftelse og ytterligere 20 % innen
2 år
− Ikke innbetalt kapital omtales som uinnkalt kapital
∙ Forvaltes av komplementaren
− Sammenlignbart med styre
Kommandittister
Komplementar
KS
∙ Kan ha eget styre
∙ Begrensinger i sikkerhetsstillelser for eiere
− Sammenlignbart med AS…
− …men viktige forskjeller
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 10
Kjennetegn og særegenheter
Indre selskap
∙ Opptrer ikke utad som selskap – virksomheten utøves av
stedfortreder
− Hovedmann – ikke krav til minste eierandel
∙ Stille deltakere
− Begrenset ansvar til beløp
− Fremtrer ikke utad
− Deltar ikke på selskapsmøte
− Avtalefester deltakermøte
∙ Representeres av hovedmannen
− Står som eier av IS' aktiva
− Er låntaker for gjeld
Stille
Deltakere
Ikke
synlig
Indre Selskap
Synlig
Hovedmann (AS)
∙ Regnskapsmessig korreksjon for minoritetsposter (normalt under
egenkapitalen i regnskapet)
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 11
Skattlegging gjennom AS eller DLS
I utgangspunktet skattenøytralt å investere gjennom AS eller DLS
∙ Ingen forskjell ved fastsettelse av skattepliktig inntekt
− Virksomhetsinntekt skattlegges med 27 % (og fritaksmetoden gjelder for fritatt inntekt)
− Kontinuitet ved erverv av aksjer/andel
∙ Utbytte/utdelinger er i utgangspunktet skattefri for mottaker ut over en 3 % tilbakeføring (0,81 %)
(unntak for skattekonsern)
− Utbytte til personlige skattytere skattlegges med 27 % (minus skjerming)
− 73 % av utdelinger til personlig skattlegges med 27 % (minus skjerming)
AS
27 % skatt
på utdeling
(total
skattebelastning
46,71%)
Advokatfirmaet Selmer DA
0,81 % skatt
på utdeling
AS
27 % skatt i
selskapet
27 % skatt på
overskudd
27 % skatt på 73 %
av utdeling
(46,71 %)
AS
27 % skatt på
overskudd
0,81 % skatt på 73 %
av utdeling
DLS
 Doc. ref.: 2654310
 12
Skattlegging gjennom AS eller DLS
Det er likevel flere forskjeller som kan være relevante å vurdere – aksjeselskap
∙ Et aksjeselskap er et eget skattesubjekt og lignes for selskapets resultat (selskapsligning)
− Dvs. at aksjonærene ikke er ansvarlige for selskapets skatt
− Underskudd må fremføres (i visse tilfeller kan de tilbakeføres)
− Innenfor skattekonsern er det mulig å yte konsernbidrag (skattekonsolidering) og utbytter er fullt ut
skattefri
∙ Formuesverdien på en aksje kan aldri bli lavere enn null
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 13
Skattlegging gjennom AS eller DLS
Det er likevel flere forskjeller som kan være relevante å vurdere – deltakerlignet
selskap
∙ Det er deltakeren som lignes for resultatet i DLS – overskudd og underskudd skattlegges på
deltakerens hånd (deltakerligning)
− Dvs. at det er deltakerne som er ansvarlig for skatt på overskudd (men det er selskapet som
utarbeider selskapsoppgave – nettoligning)
− Selskapet er solidarisk ansvarlig for skatten (økt skatterisiko)
− Fordeling av årsresultatet ved overdragelse av andel skjer sjablonmessig
∙ Nye forhold
− Kommandittister og stille deltakere må fremføre andel av underskudd i selskapet
− Rentebegrensingsreglene har uheldige effekter
∙ Netto formue/gjeld fastsettes på selskapets hånd, og fordeles ut til og beskattes hos deltakerne (KS
og IS kun innenfor innskuddsforpliktelsen som ikke er innkalt)
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 14
Skattlegging gjennom AS eller DLS
Hva er den mest relevante forskjellen?
∙ Adgang til skattemessig samordning med deltakernes andre inntekter/kostnader utenfor
skattekonsern
∙ Hva slags type eiendomsprosjekter/investorer er dette særlig relevant for:
− Utviklingsprosjekter med flere investorer
− Ferdigstilte prosjekter som vil generere skattemessig tap i flere år og det er flere investorer
− Investorer som har fremførbare underskudd eller DLS-andeler som genererer skattemessige tap
∙ Genererte underskudd kan ikke "selges" da de ligger hos deltakeren
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 15
Skattlegging gjennom AS eller DLS
Lovendring for KS og IS
∙ Kommandittister og stille deltakere må fremføre andel av underskudd i selskapet – Hva er
konsekvensen av dette?
"Kommandittister og stille deltakere må fremføre andel av underskudd i selskapet til fradrag i
senere års overskudd fra selskapet eller i gevinst ved realisasjon av andel i samme selskap."
∙ Selskapsformene er delvis likestilt med AS, men er mer ugunstig som følge av tap av
underskuddsposisjonen ved realisasjon og omdanning
∙ Selskapsformene bør kun velges dersom selskapsformen er hensiktsmessig ut fra andre
kommersielle eller selskapsrettslige hensyn
∙ Det bør vurderes å omdanne KS og IS
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 16
Implementering av Alternative Investment Fund
Managers Directive (AIFMD)
Rammeverk
∙ Alternative Investment Fund Managers Directive ("AIFMD") ble vedtatt i EU 8. juni 2011
∙ Gjennomført i norsk rett gjennom lov om forvaltning av alternative investeringsfond av 20. juni
2014 nr. 28 ("AIFL") og forskrift til lov om forvaltning av alternative investeringsfond av 26. juni
2014 nr. 877 ("AIFF")
∙ Retningslinjer utarbeidet av the European Securities and Markets Authority ("ESMA")
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 17
Kort om AIFMD
Hva reguleres?
∙ Forvaltning, administrasjon og markedsføring av alternative investeringsfond
∙ Regulerer forvaltere – ikke fondene som sådan
∙ Konsekvens av finanskrisen i 2008
∙ Fullharmoniseringsdirektiv
− De fleste av direktivets bestemmelser er gjennomført i nasjonal rett i sin helhet
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 18
Kort om AIFMD
Formål
∙ Bedre kontroll med finansielle aktører som ikke har vært underlagt felleseuropeisk regulering
tidligere
∙ Legge til rette for et internt marked for forvaltning og markedsføring av AIF'er på tvers av
landegrensene i EØS-området
∙ Bidra til økt vern om investorer
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 19
AIFMDs virkeområde – hvilke subjekter er omfattet?
Definisjon
∙ Det følger av AIFL § 1-2 (1) (a), som gjennomfører AIFMD art. 4 (1), at et alternativt
investeringsfond er en:
(i)
Innretning for kollektiv investering som ikke er et UCITS, jf. verdipapirfondloven § 1-2 første
ledd nr. 4
(ii) Som innhenter kapital fra et antall investorer
(iii) Med sikte på å investere kapitalen i henhold til en definert investeringsstrategi til fordel for
investorene
∙ Definisjonen omfatter som utgangspunkt alle type investeringsselskaper og andre fondslignende
strukturer som faller utenfor regulering etter verdipapirfondloven
∙ Nærmere retningslinjer for tolking av definisjonen følger av ESMAs retningslinjer
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 20
AIFMDs virkeområde – hvilke subjekter er omfattet?
ESMAs retningslinjer
∙ Innretning for kollektiv investering :
1.
Virksomheten har ikke et generelt kommersielt eller industrielt formål, hvilket innebærer at
innretningen ikke følger en forretningsstrategi som hovedsakelig baserer seg på å drive
kommersiell eller industriell aktivitet, eller en kombinasjon av disse
(i)
kommersiell aktivitet = kjøp, salg og/eller bytte av varer og/eller levering av ikke-finansielle
tjenester
(ii) industriell aktivitet = å være involvert i produksjon av varer eller oppføring av eiendom
(iii) Virksomheten samler kapital innhentet fra investorene med den hensikt å investere for å
genere en samlet avkastning for investorene
2.
Eierne av fondsandeler eller aksjer har som en kollektiv gruppe ingen daglig instruksjons- eller
kontrollmyndighet over den daglige virksomheten
(i) Denne myndigheten strekker seg lengre enn den ordinære utøvelsen av aksjonærenes
kontroll gjennom generalforsamlingen i saker som omfatter fusjon, avvikling, valg av
tillitsvalgte, styre og revisor, samt godkjennelse av regnskap
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 21
AIFMDs virkeområde – hvilke subjekter er omfattet?
ESMAs retningslinjer
∙ Innhenter kapital fra et antall investorer:
− Ordlyden må forstås slik at det må hentes inn kapital fra flere enn én, jf. Prop. 77 L (2013-2014)
− AIFMD åpner for at investeringer i alternative investeringsfond kan gjøres indirekte gjennom
såkalte feeder-strukturer, dvs. at et selskap investerer i et AIF på vegne av en rekke mindre
investorer
Investor
Investor
Investor
Feeder-selskap
AIF
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 22
AIFMDs virkeområde – hvilke subjekter er omfattet?
ESMAs retningslinjer
∙ Med sikte på å investere kapitalen i henhold til en definert investeringsstrategi til fordel for
investorene:
− I utgangspunktet innebærer vilkåret at aksjeselskaper og andre selskapsformer som driver ordinær
forretningsmessig virksomhet med sikte på å gi investorene (aksjeeierne) avkastning på sin
investerte kapital, normalt ikke vil bli betraktet som et alternativt investeringsfond
 Må vurderes ut fra stiftelsesdokument, vedtekter og den faktiske virksomheten for øvrig
− ESMA har oppstilt en rekke kjennetegn som hver for seg eller samlet tilsier at det foreligger en
definert investeringsstrategi:
(i)
Investeringsstrategien er fastsatt i et eget dokument som er del av, eller referert til i,
stiftelsesdokumentet eller vedtektene
(ii) Selskapet plikter å følge investeringsstrategien
(iii) Investeringsstrategien spesifiserer nærmere kriterier for hvordan kapitalen skal plasseres,
herunder om den skal investeres i spesielle aktiva eller i bestemte geografiske regioner
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 23
Nærmere om investeringer i fast eiendom
Eiendomsfond og eiendomsselskaper
∙ Kollektive investeringer i fast eiendom hvor det investeres i en portefølje av eiendommer eller
eiendomsselskaper
∙ Følger av proposisjonen at eiendomsfond er omfattet av definisjonen av AIF
∙ Hvorvidt eiendomsselskaper er å regne som alternative investeringsfond, må vurderes konkret:
− "whether or not a REIT [real estate investment trust] or real estate company is excluded from the
scope of the AIFMD depends on whether or not it falls under the definition of an "AIF" in Article 4 (1)
(a). Each structure should be considered on its own merits based on substance, not on form," jf. EUkommisjonen
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 24
Nærmere om investeringer i fast eiendom
Eiendomssyndikater (og andre single assets-strukturer)
∙ Kollektive investeringer som foretas gjennom et selskap som erverver en eller flere
forhåndsdefinerte enkelteiendommer
∙ En rekke høringsinstanser har uttalt at denne type prosjektfinansieringer av eiendom (og shipping)
bør falle utenfor regelverkets virkeområde
∙ Departementet uttaler i forarbeidene at idet AIFMD er et fullharmoniseringsdirektiv, er det ikke
ønskelig å gi norske regler som fraviker forventet fremtidige EØS-forpliktelser når det gjelder
direktivets anvendelsesområde
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 25
Nærmere om investeringer i fast eiendom
Eiendomssyndikater (og andre single assets-strukturer)
∙ Selmer har utfordret Finanstilsynet på dette punkt, med de vil ikke ta endeling stilling til
spørsmålet
∙ Det er vår vurdering at:
 Det må foretas en konkret vurdering med utgangspunkt i lovforslaget § 1-2 og ESMAs
retningslinjer
 Denne type strukturer mest sannsynlig vil falle utenfor, ettersom slike selskaper ikke har en
klart definert investeringsstrategi
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 26
Virkninger av å være omfattet av AIFMD
Krav til forvalter
∙ Alle alternative investeringsfond må ha en ekstern eller intern forvalter som skal forvalte fondet
∙ Med forvaltning menes både:
− Porteføljeforvaltning
− Risikostyring
∙ Forvalteren skal være registrert hos Finanstilsynet
− Terskelverdi: 500 millioner euro hvis fondet ikke har innløsningsrett de første fem årene og ikke er
gjenstand for finansiell giring, 100 millioner euro hvis ikke
∙ Forvalter må bl.a. oppfylle krav til ledelsens egnethet, kapital, organisering av virksomheten og
rapporteringsplikter
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 27
Virkninger av å være omfattet av AIFMD
Krav til depotmottaker
∙ Forvalteren skal utpeke en depotmottaker for fondet som skal:
− Føre kontroll med fondets kontantstrømmer
− At innbetalinger fra investorer i forbindelse med tegning av andeler eller aksjer mottas
− At alle likvide midler er bokført på fondets konto
∙ Hovedregel: Kredittinstitusjon eller verdipapirforetak etablert i en EØS-stat
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 28
Sentralt unntak – forskriften § 1-2
Holdingselskaper
∙ Loven eller forskriften gjelder ikke for selskaper med eierandel i et eller flere andre selskaper, der
formålet er å gjennomføre en forretningsstrategi gjennom datterselskaper og hvor selskapet har et
annet hovedformål enn å skape avkastning gjennom å selge datterselskapene
∙ Innebærer følgende:
-
Unntaket gjelder ikke for et selskap som investerer direkte i eiendommer
-
Det er virksomheten i datterselskapene som skal generere avkastning (eksempelvis utleie) og
ikke salg av disse selskapene
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 29
Holding-unntak
Antas å omfattes av holdingunntaket
Investor
Investor
Prosjektfinansieringsselskap
Investor
Omfattes ikke av holding-unntaket
Investor
Investor
Investor
Prosjektfinansieringsselskap
Investor
Investor
Prosjektfinansieringsselskap
Datterselskap
Datterselskap
(salg)
(utleie mv.)
Advokatfirmaet Selmer DA
Investor
 Doc. ref.: 2654310
 30
Pause
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 31
Rentebegrensningsregler – gjeldende fra og med 2014
∙ Fra og med 2014 er det innført
regler som begrenser
fradragsretten for renter på
gjeld til nærstående (gjelder for
AS og DLS
• Nærstående 50 % (eierskap eller kontroll på noe som helst
tidspunkt i løpet av året)
• Netto rentekostnader på MNOK 5 eller mindre unntatt (eksterne
renter teller med)
• Ellers kun fradrag for renter til nærstående innenfor 30 % av
skattemessig EBITDA
• Det foreligger en ny type skatterisiko
• Det finnes en ny type skatteposisjon (begrensede renter til
fremføring)
∙ Hvordan påvirker reglene
eiendomsselskaper
• Selskapsstruktur blir enda viktigere - ulike selskapsformer vil gi
ulike resultater under reglene
• Omorganiseringer bør vurderes
• Gjeldsstrukturen må tilpasses reglene og monitorers løpende
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 32
Reglene er tilsynelatende enkle! Men det foreligger en
rekke særegenheter som må huskes på
∙ Renter på gjeld til tredjepart
"spiser" av 30 % av EBITDA
Oppkjøpsselskap
Target
Advokatfirmaet Selmer DA
• Betyr at det kan lønne seg å skille ekstern og intern gjeld i
to selskaper
Ekstern
finansiering
Skattemessig EBITDA
30 %
25 000 000
7 500 000
Intern
finansiering
Ekstern rentekost
Intern rentekost
Netto rentekost
15 000 000
5 000 000
20 000 000
 Doc. ref.: 2654310
 33
Reglene er tilsynelatende enkle! Men det foreligger en
rekke særegenheter som må huskes på
∙ Konsernbidrag
∙ Swap-kostnader er ikke omfattet av reglene
− Kan flytte skattemessig EBITDA
− Skattepliktig inntekt kan ikke overføres via
konsernbidrag
∙ Aktiverte byggelånsrenter er ikke omfattet av reglene
∙ Underskudd til fremføring
∙ Begrensede renter kan fremføres i 10 år
− Fremførte renter fradragsføres før årets
rentekostnader (dvs. at rentene rulles fremover)
− Reduserer skattemessig EBITDA
− Kan ikke redusere skattepliktig inntekt som følge av
begrensede renter
− Man kan "fylle opp" til MNOK 5 med renter til
fremføring
− For DLS gjennomføres fremføringen på selskapets
hånd og netto rentekostnad til fremføring reduseres
med 30 % av årets underskudd i selskapet (da dette
kommer til fradrag hos deltakeren)
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 34
Reglene er tilsynelatende enkle! Men det foreligger en
rekke særegenheter som må huskes på
∙ Andre typer sikkerhetsstillelse
∙ Nærståendebegrepet utvides til å omfatte gjeld til
tredjepart ved
− Negative pantsettelseserklæringer
− Sikkerhetsstillelse fra nærstående
− Skadesløsholdelse/"all guarantors' liabiliteis"
− Back-to-back låneforhold (omgåelse)
− Letter of comfort
− Unntak for sikkerhetsstillelse fra underliggende
selskap eller hvor aksjer i eller fordring på låntaker er
stilt som sikkerhet
Ikke OK
OK
Oppkjøpsselskap
Oppkjøpsselskap
Garanti
Eiendomsselskap
Ekstern
finansiering
Advokatfirmaet Selmer DA
Oppkjøpsselskap
Ekstern
finansiering
OK
Ekstern
finansiering
Ikke OK
Ikke OK
Eiendomsselskap
Pant/
garanti
Eiendomsselskap
 Doc. ref.: 2654310
Eiendomsselskap

Reglene er tilsynelatende enkle! Men det foreligger en
rekke særegenheter som må huskes på
Selskapsform kan også innebære en sikkerhetsstillelse fra
nærstående
∙ Ansvaret for deltakerne i ANS, KS, DA og IS innebærer at det foreligger en
sikkerhetsstillelse
∙ Hvis en av deltakerne direkte eller indirekte kontrollerer vil renter på
eksterne lån omfattes av reglene
Komman
dittist
50 %
25 %
Komple
mentar
10 %
25 %
90 %
Ikke OK
ANS
50 %
25 %
Ikke OK
Ekstern
finansiering
Advokatfirmaet Selmer DA
KS
Ekstern
finansiering
DA
Hovedmann
50 %
25 %
25 %
Ikke OK opp til
max ansvar for
50 %
Ekstern
finansiering
 Doc. ref.: 2654310
25 %
Ikke OK
IS
Ekstern
finansiering
 36
Hva bør vurderes ved transaksjoner?
Selger
Kjøper
∙ Lage beregning for inneværende år og legge inn i
datarom
∙ Risiko knyttet til reglene må vurderes i DDprosessen
∙ Vurdere omorganisering før salg for å bedre
salgscase ved å unngå ulemper ved salg av DLS
∙ Oppkjøpstruktur må vurderes i forbindelse med
kjøpet
∙ Vurdere om eventuell skatteposisjon har en verdi
∙ Vurdere etterfølgende omorganisering
∙ Finansieringsstruktur
− Gjeldsgrad
− Plassering av gjeld
− Sikkerhet for gjeld
− Beregne effekt av endringer i betalbar skatt
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 37
Omorganiseringer – aksjeselskap
Fusjon
Fisjon
∙ Skattenøytralt og ingen dokumentavgift
∙ Skattenøytralt og ingen dokumentavgift
∙ Kan for eksempel brukes til:
∙ Kan for eksempel brukes til:
− Redusere antall selskaper
− Skattefritt salg av eiendom
− Skape holdingsselskap (trekantfusjon)
− Dele tomt/bygg i SPVer
− Obs! Husk fusjonsfordring
− Dele selskap mellom aksjonærer
Mor
AS
Fusjon
Tomt/bygg
Advokatfirmaet Selmer DA
Datter
Ny Mor
Fisjon
Ny
Datter
Virksomhet
Ny
Datter
Tomt/bygg
 Doc. ref.: 2654310
 38
Omorganiseringer – aksjeselskap
• Skattenøytralt, men
dokumentavgift
• Benyttes for å unngå å
realisere latent skatt på
bygg/tomt
∙ Fusjon av borettslag
Salg
Utvikler
Borettslag
Fusjon
1.
Utvikler erverver bygg/tomt ved
kjøp av aksjer (stor latent skatt)
2.
Aksjene i det eiendomseiende
selskapet overdras til et nystiftet
borrettslag (skattefritt)
3.
Borettslaget og aksjeselskapet
fusjoners (skattenøytralt)
4.
Ved ferdigstillelse overdras
andelene i borrettslaget til nye
eiere og borettslaget går fra
selskapsligning til
borettslagsligning
Salg av
aksjer
Datter
Tomt/bygg
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 39
Omorganiseringer – deltakerlignet selskap
∙ Fusjon av DLS
• Skattenøytralt, men dokumentavgift
• Kan for eksempel brukes til
− Å redusere antall selskaper
∙ Fisjon av DLS
•
•
−
−
−
∙ Endring av selskapsform
• Skattenøytralt
•
•
−
−
−
•
∙ Omdanning til AS
AS
Omdanning
DLS
Advokatfirmaet Selmer DA
Skattenøytralt, men dokumentavgift
Kan for eksempel brukes til:
Skattefritt salg av eiendom
Dele tomt/bygg i SPVer
Dele selskap mellom aksjonærer
Skattenøytralt, men dokumentavgift
Kan for eksempel brukes til:
Endre ligningsmetode
Endre ansvar
Unngå renteavskjæring
Virkning fra 1. januar inneværende år hvis meldt før 1. juli og 1.
januar neste år hvis etter
Ny
Datter
 Doc. ref.: 2654310
 40
Huskeliste når målselskapet har ubegrenset ansvar
∙ Må være to som kjøper
∙ Blir ansvarlig for målselskapets
forpliktelser
• ANS, DA, KS og IS krever to deltakere
• …og to som selger – husk 0,01 % andelen!
• …og selger blir ikke fri for selskapets forpliktelser
∙ Selger er ansvarlig for
skattemessige forpliktelser for
årene før overtakelse
• Deltakerlignet selskap
• Men; Subsidiært ansvar for selskapet!
∙ Skattemessig resultat i
overdragelsesåret fordeles
mellom kjøper og selger
• Fordelt etter antall måneders eiertid, hvor overdragelsesmåneden
tilordnes kjøper
• Vanlig med korreksjonsmekanismer
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 41
Finansiering: Hvordan kan eiendommen brukes som
panteobjekt når det eies av et ANS, DA, KS eller IS?
Forbudet i asl § 8-10 mot at målselskapet stiller sikkerhet for kjøpers finansiering
er i praksis tilsidesatt ved forskrift
ANS/DA:
IS:
∙ Kan stille pant så lenge det ikke blir ansett
som kreditorskadelig
− Eiendom
− Factoring
− Annet
− Ikke hensiktsmessig med pant i ANSandelene
− Kan gis dersom det struktureres som et
”omsetningspapir”
− Blir ansvarlig for krav mot selskapet
∙ Pantsetter er hovedmannen – følger reglene
for denne
− Gis rutinemessig pant i
innskuddsforpliktelsen til ISet – antatt ok
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 42
Finansiering
Kommandittselskaper
∙
KS: Samme bestemmelse som i asl. § 8-10, men uten forskriften
− Kan søke om dispensasjon – oppnås regelmessig
∙
Men; Kan ikke få dispensasjon fra bestemmelsene om sikkerhetsstillelse til fordel for
nærstående
− Problematisk når kjøper er AS
∙
AS: Bestemmelser om sikkerhetsstillelse i forbindelse med erverv i asl. § 8-10 og til fordel for
nærstående i asl. 8-7
− Unntak for sikkerhetsstillelse til fordel for selskaper i samme konsern
∙
KS: Bestemmelser om sikkerhetsstillelse i forbindelse med erverv i sel. § 3-17 (3) og til fordel for
nærstående i sel. 3-17 (1) og (2)
− Unntak for sikkerhetsstillelse til fordel for selskaper i samme konsern
− Men; Kjøpende aksjeselskap anses ikke for å være i samme konsern som KS'et
− Ikke mulighet for dispensasjon fra sel. 3-17 (1) og (2)
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 43
Kan man som selger av ANS, DA, KS eller IS bli kvitt
ansvaret for ”gammel moro”?
Ansvar?
∙
Sel. 2-30 (2):
− For forpliktelser som påhvilte selskapet ved eierskiftet, hefter overdrageren og erververen en for
begge og begge for en inntil kreditor må anses å ha fritatt overdrageren for ansvar
− Overdrageren kan skriftlig på papir anmode selskapets kreditorer om å bli fritatt for ansvar.
Svarer en kreditor ikke på en slik anmodning innen 3 måneder etter at anmodningen er kommet
fram, anses kreditor for å ha fritatt overdrageren for ansvar
∙
Kan avtale annet ansvar mellom partene – gjøres rutinemessig
∙
Bestemmelsen gjelder også for kommandittandeler, men underlagt ansvarsbegrensningen til
kommandittisten
∙
Indre selskap:
− Stille deltakere fremtrer ikke utad – ikke ansvar ovenfor kreditorene
− Kan være ansvarlig ovenfor øvrige deltakere innenfor rammene av selskapsavtalen
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 44
Skattemessige forhold
Generelt
∙
Kontinuitet på selskapets hånd
− Kjøper "arver" skatteposisjonene i selskapet
− Også ved DLS finnes det skatteposisjoner (fordring, avsetninger, avskrivningsgrunnlag, G/Tkonto), men ikke underskudd til fremføring
∙
Normalt å beregne skatterabatt knyttet til bygg og betale for skattefordeler – bør håndteres
allerede ved inngåelse av LOI
∙
Endret eierforhold kan påvirke skatteposisjoner etc.
− Skattelovens § 14-90
− Rentebegrensingsreglene
− Kun en deltaker innebærer realisasjon
− Fordringer kan endrer karakter
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 45
Skattemessige forhold DLS
Årets resultat
∙
Fordelingen av overskudd (underskudd) mellom kjøper og selger i salgsåret
"Ved realisasjon av andel i løpet av inntektsåret skal årets overskudd eller underskudd på andelen
fordeles forholdsmessig mellom overdrager og erverver av andelen etter antall måneder av året
hver av dem har vært eier av andelen. Overdragelsesmåneden henføres til erververen."
− Partene ønsker normalt at overskuddet skal fordeles etter deres konkrete eierperiode
− For å oppnå ønsket resultat må det derfor mellom partene innarbeides bestemmelser om
regulering av kjøpesummen for å kompensere for dette
− Det er videre en risiko for selger dersom selskapet foretar store skatteutløsende disposisjoner
etter at kjøperne har overtatt andelene, og kjøperne ikke selv er i stand til å gjøre opp
skattekravet (for eksempel salg av eiendommen)
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 46
Skattemessige forhold – ansvar og garantiregulering
Ansvar og garantiregulering
∙
Ved kjøp av AS arver kjøper all historikk
− Garanti knyttet til historikk er normalt ved kjøp/salg av AS
− Selskapet har ingen ubetalte skatte-/avgiftskrav ut over det som fremgår av revidert balanse
− Garanti for at selskapet har innsendt påkrevde, korrekte og fullstendige opplysninger og at det
ikke vil oppstå skatte- eller avgiftskrav
∙ Ved kjøp av DLS arver kjøper i utgangspunktet kun skatteposisjonene i selskapet
− Det foreligger et subsidiært ansvar for selskapet – skatterisiko
− Normalgarantien vil da ikke være tilstrekkelig
− Bør i tillegg inkluderes at selskapet ikke er eller vil bli skyldig skatt knyttet til andelen i
selskapet i selgers eierperiode
− Videre kan ikke selskapet garantere for deltakernes innleverte selvangivelser
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 47
Oppsummering av fordeler og ulemper
AS
∙
∙
Fordeler
− Vanligste selskapsformen å
benytte
− Alle skatteposisjoner følger
med videre
− Rentebegrensingsreglene slår
bedre ut
− Omorganisering kan normalt
gjennomføres uten
dokumentavgift
Ulemper
− Selskapet er skattesubjekt –
kun konsolidering i
skattekonsern
Advokatfirmaet Selmer DA
ANS / DA
∙
Fordeler
− Deltakeren lignes for resultatet
− Ansvar delvis begrenset for DA
∙
Ulemper
− Kjøpesumjustering
− Risiko for selger som følge av
mulig skatteansvar for
etterfølgende hendelser
− Subsidiært ansvar skatt på
deltakerens hånd – risiko som
er vanskelig å avklare
− Rentebegrensingsreglene kan
slå uheldig ut
− Omorganisering innebærer
dokumentavgift
 Doc. ref.: 2654310
KS / IS
∙
Fordeler
− Ansvarsbegrensning for
kommandittister og stille
deltaker
∙
Ulemper
− Tilsvarende som for ANS/DA
− Ikke deltakerligning hva gjelder
underskudd for
kommandittister og stille
deltaker
− Underskudd til fremføring
faller bort ved salg og
omdanning til AS
 48
Kontaktinformasjon
Oslo
Advokatfirmaet Selmer DA
Postboks 1324 Vika
0112 Oslo
Besøksadresse: Tjuvholmen allé 1
T: + 47 23 11 65 00
Trondheim
Advokatfirmaet Selmer DA
Postboks 869
7409 Trondheim
Besøksadresse: Kjøpmannsgata 52
T: + 47 23 11 65 00
E: post@selmer.no
W: selmer.no
Advokatfirmaet Selmer DA
 Doc. ref.: 2654310
 49