Ofte stilte spørsmål om våtromsrehabilitering Tøyenparken 2013

1
Ofte stilte spørsmål om våtromsrehabilitering Tøyenparken 2013
Innhold
Bakgrunn for våtromsrehabilitering i Tøyenparken boligselskap
1.1. Bygningenes alder og teknisk levetid for rør samt økende antall vannlekkasjer
1.2. Manglende membran på bad/utette badegulv og dusjing på gulv
1.3. Undersøkelser som tidligere er foretatt
1.4. Alternativ for rehabilitering av røropplegg – hvilke metoder kunne benyttes?
1.5. Anbefaling fra fagfolk om valg av rehabiliteringsmetode
1.6. Styrets vurdering og anbefaling til generalforsamlingen i selskapet
1.7. Forholdet mellom eiers og selskapets vedlikeholdsplikt
1.8. Påkostning eller vedlikehold?
1.9. Kunne styret ha satt i gang vedlikeholdsarbeidene uten vedtak på generalforsamling?
Informasjon om baderomsrehabilitering (møter, hvor distribueres informasjon osv)
2.1. Informasjonsmøter i forkant av ekstraordinær generalforsamling
2.2 Rundskriv og brev (informasjonskanaler)
2.3. Informasjon på nettsiden
Tilbudsforespørsel i markedet sommeren/høsten 2012
3.1. Valg av konsept for tilbud
3.2. Mottatte tilbud og prosess med potensielle leverandører høsten 2012
3.3. Nærmere om AF-gruppen
Lånetilbud/finansiering fra bank av selskapets prosjekt
4.1. Forespørsel om lånetilbud
4.2. Lånetilbud fra OBOS
Kostnader ved gjennomføring av prosjektet
5.1. Utgangspunkt for beregninger
5.2. Hvordan er maksimal prosjektkostnad på kr 75 mill satt sammen?
5.3. Hva er selskapets lånebehov?
5.4. Hvordan fordeles kostnadene?
5.5. Kan brøk for fordeling av fellesgjeld og fellesutgifter endres?
5.6. Hvor mye øker fellesgjelden og månedlige fellesutgifter?
5.7. Når øker fellesgjelden som følge av prosjektgjennomføringen?
Ekstraordinær generalforsamling
6.1. Tid og sted
6.2. Antall stemmeberettigede på møtet
6.3. Hva ble behandlet på ekstraordinær generalforsamling?
2
Forberedelser til gjennomføring av prosjekt
7.1. Prosjektering (AF)
7.2. Adresse og oppstartdato for arbeider
7.3. Tidsramme for ferdigstilling av våtromsprosjektet
7.4. Informasjonsmøter for samtlige adresser – tid og sted
7.5. Informasjonsmøter - hva skjer på møtet?
7.6. Førbefaring i hver enkelt leilighet
7.7. Bestillingsmøte for hver enkelt leilighet
7.8. Tilgang til og rydding av boder
7.9. Boder som må benyttes til aggregat for ny ventilasjon
7.10. Container ifb med rydding av boder og leiligheter?
7.11. Tildekking i leilighet
7.12. Lagring i leilighet og eventuell avsperring av rom
Grunnpakke bad, tilvalg mv
8.1. Grunnpakken
8.2. Hvor kan jeg plassere utstyr på nytt bad?
8.3. Hvor går røropplegget på nytt bad?
8.4. Kan man velge andre fliser enn grunnpakken? Og hvordan gjøres det?
8.5. Kan jeg velge bort utstyr i grunnpakken og kjøpe noe annet?
8.6. Hva med utstyr som trekkes ut av grunnpakken?
8.7. Kan jeg få demontert og remontert utstyr som jeg har i dag?
8.8. Mulig å utvide bad i 2-roms (innlemme boder i nytt bad)?
8.9. Flytting av dør inn til bad i enkelte leiligheter
8.10. Flytting av avløpsrør på 1-roms fra kjøkken til bad
8.11. Flere spørsmål om utstyr, tilvalg eller tjenester som du lurer på om AF kan levere?
Showrom
9.1. Hvor finner jeg det? Og hva finnes der?
9.2. Når og hvordan kommer man seg inn på showrom?
9.3. Showrom åpent på kveldstid?
Hva skal skje på kjøkkenet?
10.1. Utskiftning av avløpsrør samt rør for varmt og kaldt vann
10.2. Hvordan utføres arbeidene?
10.3. Eldre kjøkken/originale kjøkken – spesielle problemstillinger
10.4. Flytting av rør på kjøkken i 1-roms til bad
Ventilasjon/avtrekk og varmesystem på bad
11.1. Hva skal gjøres?
11.2. Blir det synlige installasjoner i min leilighet?
Å være beboer i Tøyenparken mens arbeidene pågår
12.1. Kan man bo i leiligheten mens arbeidene pågår?
12.2. Vær smidig! Det blir støy, støv og bråk!
3
12.3. Vær hjemme på oppsatte tider og overhold frister!
12.4. Arbeidstider for håndverkere
12.5. Finnes det midlertidige dusjer og toaletter?
12.6. Stenges vaskeriene?
12.7. Kan selskapet fremskaffe alternativt bosted?
12.8. Containere utplasseres i hagen og langs fasader (fellesarealer må tas i bruk)
12.9. Kjøring på gårdsveien i Monrads gate mens arbeidene pågår
12.10 Egen oppussing etter at nye bad er på plass i egen oppgang – ta hensyn!
Sikkerhet mens arbeidene pågår
13.1. Utskiftning av sylinder/nøkler mens arbeidene pågår.
13.2. Når skiftes sylinder/lås? Og når skiftes lås tilbake?
13.3. Alarm og sikkerhetslås må ikke brukes i perioden mens arbeidene pågår
13.4. Fremdriftsplan for arbeider legges ikke ut på nettsiden av hensyn til sikkerhet
13.5. Id-kort for håndverkere som tilhører arbeidslaget hos oss
13.6. Vakthold
13.7. HMS og vernerunder
Hvilke roller har styret, Hjellnesconsult og ulike ansatte i AF og hvem kontaktes om hva?
14.1. Styrets rolle i prosjektet
14.2. Hjellnesconsult innleid for å ivareta beboernes og selskapets interesser
14.2.1. Prosjektleder Hjellnesconsult
14.2.2. Byggeleder Hjellnesconsult
14.2.3. Uavhengig kontroll Hjellnesconsult
14.3. AFs representanter
14.3.1. Prosjektleder AF
14.3.2. Anleggsleder AF
14.3.3. Driftsleder AF
14.3.4. Prosjektingeniør AF
14.4. Spørsmål om utstyr, tilvalg, fakturering mv
14.5. Spørsmål om særskilte forhold i egen leilighet
14.6. Uenighet eller misfornøyd med arbeid el?
14.7. Kontakt med styret om arbeider våtrom
Ferdigbefaringer og eventuelle reklamasjoner
(ikke ferdigstilt pt – kommer oppdatering etterhvert)
4
Ofte stilte spørsmål om våtromsrehabilitering i Tøyenparken
1. Bakgrunn for våtromsrehabilitering i Tøyenparken boligselskap
1.1. Bygningenes alder og teknisk levetid for rør samt økende antall vannlekkasjer
Bygningsmassen sto ferdig oppført i 1938 (Ringgata) og 1939 (Monrads gate). Røropplegget
for varmt og kaldt vann samt avløpsrør på bad og kjøkken har ikke vært skiftet ut siden
bygningene ble oppført. Levetiden for støpejernsrør er ca 50-70 år (avløpsrør). Øvrige rør
har noe kortere beregnet teknisk levetid. Det har på bakgrunn av manglende utskiftning
vært grunn til å anta at rørene var klar for rehabilitering.
Det registreres hvert år en del lekkasjesaker selv om antallet ikke har vært høyt. Det
registreres lekkasjer både fra soilrør og fra trykkrør for varmt og kaldt vann. Det er grunn til
å tro at situasjonen fort kan endre seg slik at man får flere store lekkasjer ettersom årene
går dersom rehabilitering ikke foretas. Det registreres i tillegg et høyt antall mindre
lekkasjer i kjellerne – rørene gjennom kjellerne måtte derfor snart skiftes ut uansett.
1.2. Manglende membran på bad/utette badegulv og dusjing på gulv
Styret har gjennom en god del år registrert stadig flere fuktskader i tak som følge av dårlig
eller manglende membran på gulv på bad. Problemer gir synlig flassing av maling i tak hos
nabo under, men høy fuktbelastning over lang tid kan også føre til skader på betong/
armering i betongen. Det er derfor viktig å få kontrollert slike forhold både av hensyn til
både konstruksjonssikkerhet og personsikkerhet.
1.3. Undersøkelser som tidligere er foretatt
Det er siden midt på nittitallet foretatt flere tekniske undersøkelser både av tilstand på
røropplegg og av selve baderommene/membran. Rapporter er laget av Hjellnesconsult,
Sintef og OBOS Prosjekt. Rapportene tilsier at situasjonen ikke er tilfredsstillende og
anbefaler at tiltak iverksettes i løpet av relativt kort tid. Rapportene finner du på selskapets
nettside.
1.4. Alternativ for rehabilitering av røropplegg – hvilke metoder kunne benyttes?
Det ble skissert to muligheter for rehabilitering; utskiftning av rør (med hull i gulv og vegger
på badene) eller strømpeforing fra innsiden av rørene. Sistnevnte metode ville gi mye
mindre inngrep i selve baderommene. Det viste seg at rør for varmt og kaldt vann er så
tynne/har så liten diameter at de ikke kan strømpefores fra innsiden – det vil si at dersom
disse skulle rehabiliteres så måtte gulv og vegger rives opp for at rørene kunne skiftes ut.
Det var dermed kun mulig å strømpefore avløpsrør fra innsiden.
1.5. Anbefaling fra fagfolk om valg av rehabiliteringsmetode
Styret har siden 2005 fått flere anbefalinger om at man velger utskiftning av rør i stedet for
strømpeforing. Det er anbefalt at trykkrør for kaldt og varmt skiftes samtidig med
rehabilitering av avløpsrør da denne delen av røropplegget er like gammelt som
avløpsrørene og behovet for tiltak like prekært. Det ble generelt ikke anbefalt strømpeforing
av rør dersom man kunne frykte at beboere lagde ulovlige tilkoblinger til røropplegget i
5
ettertid – erfaringen flere andre steder var at det kunne bli svært vanskelig å tette
eventuelle lekkasjer som oppsto som følge av slike inngrep. Tøyenparken har siden 2005
avdekket flere slike forhold og så ingen grunn til å tro at dette ville endre seg i fremtiden.
1.6. Styrets vurdering og anbefaling til generalforsamlingen i selskapet
Styret mener det er nødvendig med vedlikehold/rehabilitering av avløpsrør og trykkrør for
varmt og kaldt vann. Styret har anbefalt at det foretas utskiftning og ikke strømpeforing; vi
mener det vil være økonomisk uforsvarlig kun å rehabilitere avløpsrør med strømpe og la
være å gjøre noe med øvrige rør som trolig ville måtte skiftes etter kun kort tid. Ved
utskiftning av rør for varmt og kaldt vann samt avløpsrør vil det bli store skader på gulv og
vegg i tillegg til at eventuell membran på gulv/vegg ville bli ødelagt. Styret har derfor gått
inn for at rehabilitering av selve baderommet skulle bli del av et prosjekt i regi av selskapet.
1.7. Forholdet mellom eiers og selskapets vedlikeholdsplikt
Utskiftning av felles røropplegg er del av selskapets vedlikeholds- og utskiftningsplikt og
strekker seg utover den enkelte eiers plikter. Selskapet skal sørge for forsvarlig vedlikehold
og utskiftning av bygningene og selskapets felles installasjoner. Eiers vedlikeholdsplikt
omfatter kun egen leilighet.
Selskapet må ved utskiftning av rør ta alle bad og kjøkken på samme rørstamme da
røropplegget er gjennomgående i samtlige etasjer. Selskapet har rett til å kreve adgang til
leiligheten for å få utført nødvendig vedlikeholdsarbeid som rørutskiftning pga alder og
tilstand vil være. Eiere som motsetter seg å stille leiligheten til disposisjon for
gjennomføring av vedlikehold misligholder sine forpliktelser overfor selskapet. Eier må selv
ta alle økonomiske kostnader som eventuelle forsinkelser i prosjektet som følge av at man
hindrer adgang og forsinker gjennomføringen.
1.8. Påkostning eller vedlikehold?
Rehabilitering av rør ved utskiftning er å anse som nødvendig vedlikehold. Dette gjelder selv
om skader etter utskiftningen blir så store at selskapet må rehabilitere også selve
baderommet. Det er ikke påkostning selv om badet gjenopprettes med dagens standard –
det kreves vesentlig mer for å definere arbeidene som påkostning. Skillet mellom
vedlikehold og påkostning har betydning ved behandling av saken i selskapets organer.
1.9. Kunne styret ha satt i gang vedlikeholdsarbeidene uten vedtak på generalforsamling?
Styret skal sørge for at selskapets eiendom og installasjoner er i forsvarlig stand. Styret har
anledning til å ta opp lån og igangsette nødvendige vedlikeholdsarbeider. Styret har vurdert
at det er et behov for å utføre tiltak, men behovet har ikke vært ansett så akutt at styret
frem til nå har valgt å sette i gang rehabiliteringen uten vedtak i generalforsamling.
Styret i Tøyenparken har i mange år vært tydelige på at man ikke ønsket å gå i gang med
våtromsrehabilitering uten at forslaget hadde fått nødvendig tilslutning fra selskapets
generalforsamling. Det er en stor, viktig sak både for selskapet og alle aksjeeiere og
gjennomføringen vil trolig gå bedre dersom det lå en flertallsbeslutning bak.
6
2. Informasjon om baderomsrehabilitering (møter, hvor distribueres hva osv)
2.1. Informasjonsmøter i forkant av ekstraordinær generalforsamling
Det har vært avholdt flere informasjonsmøter om baderom de siste årene i tillegg til at
temaet har vært oppe på selskapets generalforsamlinger.
Det ble i 2012 avholdt to informasjonsmøter (før og etter at tilbudsforespørsel gikk ut i
markedet). Agenda og presentasjoner fra disse to møtene finner du på selskapets nettsider.
2.2. Rundskriv og brev
Det er i tillegg sendt ut en del skriftlige orienteringer i form av rundskriv underveis i
prosessen. Rundskriv sendes samtlige aksjeeiere (også de som har registrert fremleie av sin
leilighet). All viktig informasjon formidles skriftlig. Rundskriv kan du finne på våre nettsider.
2.3. Informasjon på nettsiden
All tilgjengelig informasjon kunngjøres på nettsiden (noen unntak har vi gjort for
informasjon om fremdriftsplaner mv som kan være problematisk ut fra hensyn til sikkerhet).
3. Tilbudsforespørsel i markedet sommeren/høsten 2012
3.1. Valg av konsept for tilbud
Styret har i utforming og valg av konsept samarbeidet med våre faste rådgivere i
Hjellnesconsult.
Styret valgte å legge opp til å be om tilbud i markedet på utskiftning av røropplegg på bad og
kjøkken samt rehabilitering av samtlige bad med vegghengt toalett, fliser på gulv og vegg,
servantskap med kran samt speilskap med stikkontakt for hårføner el. Det ble også lagt opp
til ekstra kurs inn til bad samt egen kurs og opplegg for vaskemaskin. Det var viktig at
samtlige bad skulle være utstyrt med minimumsutrustning i regi av felles prosjekt.
Det ble lagt opp til varmegjenvinning fra avtrekkskanaler samt varmepumpe på loft som
skulle sørge for varmtvann til vannbåren gulvvarme på bad inklusiv håndkletørrer på vegg
(dagens radiatorer på bad fjernes). Det ble stilt krav om stoppekraner på bad og kjøkken
samt inspeksjonsluker for å komme til i prefabrikert rørkasse som skulle benyttes. Det ble i
tillegg bedt om tilbud på installasjon av måler for varmtvannsforbruk (mulig myndighetskrav
i 2017) samt forbruksmålere og termostater på radiatorer i leilighetene. Det skal i tillegg
installeres brannslange på samtlige kjøkken.
Det skal installeres filter for vannrensing på samtlige vanninntak i bygningene. Det vil bedre
vannkvaliteten og øke levetiden for nye kraner. Samtlige rør for varme og varmtvann som
går under tak i kjellerne skal skiftes ut. Det skal i tillegg gjennomføres branntekniske tiltak
med tetting av kanaler samt at det settes inn branndører mellom delte kjellere. Tiltak for å
hindre spredning av brann er oppfølging av mangler registrert av Oslo brann. Og
redningsetat i 2010.
7
Det ble i tilbudsforespørselen lagt opp til at bunnledninger (rør støpt ned i kjellergulv for
avløpsvann ut til kommunal ledning) skulle spyles og kontrolleres med kamera når
rehabilitering er gjennomført. Det ble bedt om pris på strømpeforing av denne delen av
røropplegget dersom det skulle vise seg at tilstanden er dårlig.
3.2. Mottatte tilbud og prosess med potensielle leverandører høsten 2012
Det ble avholdt tilbudsbefaringer med en rekke leverandører i juli i fjor.
Tøyenparken mottok i september 2012 totalt 7 tilbud inkludert alternativ.
Styret valgte etter tilbudsevaluering og forhandlinger på enkeltpunkter å innstille AFgruppen som aktuell leverandør til jobben. Innstillingen var basert på pris, kvalifikasjoner
samt ressurser/kapasitet til gjennomføring av samtlige bad i 2013. Det ble tatt forbehold om
positivt vedtak om gjennomføring av prosjekt på ekstraordinær generalforsamling samt
finansiering. Kontraktsform ble avtalt til NS 8407 Totalentreprise.
Øvrige leverandører ble informert om styrets beslutning i oktober 2012.
3.3. Nærmere om AF-gruppen
AF-gruppen ble etablert i 1985 og er en av de største aktørene på våtromsfornyelse i Norge.
Selskapets kompetanse (inkludert ansatte som skulle benyttes i prosjektgjennomføringen),
referanseprosjekt og kapasitet var viktige faktorer ved valg av leverandør i tillegg til pris.
4. Lånetilbud/finansiering fra bank av selskapets prosjekt
4.1. Forespørsel om lånetilbud
Styret valgte kun å innhente lånetilbud fra OBOS ifb med selve gjennomføringen av
prosjektet i 2013. OBOS gir anledning til å ta dele utbetalingen av lån i inntil 10
delutbetalinger som gjør renteomkostningene lavere (selv om mesteparten av lånet skal
utbetales i løpet av 2013). OBOS er også konkurransedyktig i markedet på lån til
borettslag/sameier. Erfaringen med en slik ordning fra rehabiliteringen i 2009/2010 viser at
lån via OBOS gjør administrasjon og gjennomføring av flere utbetalinger enklere og raskere.
Selskapet vil vurdere annen långiver, fastrenter og lignende så snart prosjektet er
gjennomført og uttak av lån avsluttet. Det er ikke mulig å få fastrente før dette tidspunktet.
4.2. Lånetilbud fra OBOS
Selskapet ba om lån basert på maksimal prosjektkostnad inkludert vedlikehold på kr 75 mill.
Det ble bestilt en økonomisk analyse fra OBOS i forbindelse med prosessen. Lånebehovet
ble vurdert til å være maksimalt kr 70 mill. Løpetiden for lånet er 40 år.
Selskapet har fått tilbud om lån fra OBOS med rente på 3,94%. Det er 25 punkter mer enn
borettslag får på beste rente fra OBOS – skyldes at Tøyenparken er aksjeboligselskap.
8
Lånedokumenter ble utferdiget og lå klar for signering etter gjennomføring av ekstraordinær
generalforsamling i november 2012.
5. Kostnader ved gjennomføring av prosjektet
5.1. Utgangspunkt for beregninger
Det ble etter at både tilbud på gjennomføring og finansiering var mottatt, gjort en detaljert
beregning av mulige kostnader for selskapet og den enkelte aksjeeier.
Styret har ved beregning av kostnader valgt å legge «worst case» til grunn – det vil si hva
kostnadene maksimalt vil kunne bli. Maksimalt ble kostnadene i prosjektet, inkludert annet
vedlikehold enn rørrehabilitering, beregnet til kr 75 mill.
5.2. Hvordan er maksimal prosjektkostnad på kr 75 mill satt sammen?
Det er beregnet at kostnad for prosjektgjennomføring som beskrevet i punkt 3.1 ovenfor
inkludert byggeledelse og uavhengig kontroll utgjør ca kr 60 mill inkl. mva. I tillegg er det
lagt inn ca 20 % usikkerhetsavsetning for å ta høyde for uforutsette ting (skjeve vegger,
flytting av baderomsdører mv som vi ikke har oversikt over før vi kommer i gang med
gjennomføringen). Det er også lagt inn ca 3 mill til øvrig vedlikehold (nytt søppelanlegg for
Ringgata 4, fjernvarme mv).
5.3. Hva er selskapets lånebehov?
Selskapet har ikke mye egenkapital fordi man brukte tidligere oppsparte midler ved
rehabilitering av tak, fasader, utskiftning av en del vinduer mv i 2009/2010.
Selskapets lånebehov ved maksimal prosjektkostnad på kr 75 mill er totalt kr 70 mill. Det er
kr 70 mill som er benyttet ved beregning av økning i fellesgjeld og fellesutgifter.
5.4. Hvordan fordeles kostnadene?
Fellesgjeld og kostnader fordeles på leilighetene basert på brøktall som er fastsatt for
selskapet.
5.5. Kan brøk for fordeling av fellesgjeld og fellesutgifter endres?
Styret har ikke anledning til å bestemme en annen fordeling enn den som er fastsatt for
selskapet. Det kan heller ikke vedtas av generalforsamlingen med verken simpelt flertall
(mer enn 50 % av stemmene) eller 2/3 flertall. Dersom fordeling skal endres kreves det at
samtlige 247 aksjeeiere skriftlig samtykker til dette.
5.6. Hvor mye øker fellesgjeld og månedlige fellesutgifter?
Det er laget egne oversikter over økning av fellesgjeld/økning av fellesutgifter for den
enkelte leilighet. Informasjonen er sendt samtlige aksjeeiere sammen med dokumenter til
ekstraordinær generalforsamling. Oversikten er basert på leilighetsnummer og er lagt ut
også på vår nettside.
Det er beregnet en økning i fellesutgifter på totalt ca 37 % pr leilighet. Det legges opp til to
9
økninger av månedlige fellesutgifter, se tidspunkt nedenfor. Rentekostnader vil kunne
variere over tid og vi ber alle ha dette i bakhodet ved vurdering av kostnadsutvikling.
5.7. Når øker husleien som følge av prosjektgjennomføring?
Husleien økes i to omganger; første gang pr 1.7.2013 og så pr 1.1.2014. Dette samsvarer
med tidspunkt da selskapets renteomkostninger vil øke betydelig.
6. Ekstraordinær generalforsamling
6.1. Tid og sted
Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling i Tøyenparken boligselskap den 27.
november 2012 kl. 18.00 på Anker hotell.
6.2. Antall stemmeberettigede på møtet
Det var totalt 165 stemmeberettigede til stede. I tillegg var samboere, familie og venner
representert slik at det totalt var ca 190 personer til stede på møtet.
6.3. Hva ble behandlet på ekstraordinær generalforsamling?
Det var i tillegg til formalia (møtet var lovlig kalt inn osv.) kun våtromsrehabiliteringen som
var på agendaen med tilhørende finansiering samt orientering om planlagt vedlikehold
innenfor maksimal kostnadsramme på kr 75 mill.
Avstemming ble foretatt slik at det først ble stemt over om det skulle gjennomføres
våtromsrehabilitering. Avstemmingen ga 149 stemmer for og 16 stemmer mot. Det er sendt
ut protokoll fra møtet med detaljer og oversikter over behandling av de enkelte punkter.
7. Forberedelser til gjennomføring av prosjektet
7.1. Prosjektering (AF)
Prosjektering er entreprenørens ansvar og de startet arbeidet i samråd med selskapet og
Hjellnesconsult så snart generalforsamlingens vedtak forelå.
Prosjektering innebærer at entreprenøren legger detaljerte planer for gjennomføringen
samt tekniske løsninger og innhenter nødvendige tillatelser fra offentlige myndigheter.
Tillatelser fra Plan- og bygningsetaten samt Arbeidstilsynet forelå pr 10. februar 2013.
7.2. Adresse og oppstartdato for arbeidene
Arbeidene settes i gang mandag 25. februar 2013 i Monrads gate 3D.
7.3. Tidsramme for ferdigstilling av våtromsprosjektet
Alle arbeider på våtrom og rør i kjeller skal være ferdige senest innen 31.12.2012.
7.4. Informasjonsmøter for samtlige adresser – tid og sted
Det gjennomføres informasjonsmøte for beboere i Monrads gate 3 (6. desember 2012),
Monrads gate 1 (30. januar 2013), Ringgata 2 (4. april 2013) og Ringgata 4 (14. mai 2013).
10
Samtlige møter avholdes mellom kl. 18-19 på Anker hotell (vis a vis Legevakten i Storgata).
7.5. Informasjonsmøter – hva skjer på møtet?
AF-gruppen informerer detaljert om gjennomføringen av prosjektet. Det settes av god tid til
å besvare spørsmål fra beboere. Husk imidlertid at det kan være vanskelig å besvare
detaljerte spørsmål om hver enkelt leilighet før AF har vært på befaring i din leilighet – det
oppfordres til å stille detaljerte spørsmål om egen leilighet på førbefaring i hver enkelt
leilighet (se nedenfor).
Det deles ut en beboerperm på informasjonsmøtet med all relevant informasjon samt
kontaktinformasjon. Det er viktig at alle stiller på møtet.
Tilstede på informasjonsmøtet er i tillegg til AF også representanter fra Hjellnesconsult og
styret.
7.6. Førbefaring i hver enkelt leilighet
Representant for AF og selskapets byggeleder fra Hjellnesconsult kommer til hver enkelt
leilighet. Formålet er å ta mål samt registrere opplysninger om tekniske løsninger i
leiligheten som brukes til entreprenørens planlegging av gjennomføringen. Det gis direkte
informasjon til beboer og gjennomføring og tildekking mv samt gis god anledning for beboer
til å stille spørsmål.
Tidspunkt for førbefaring finner du i beboerperm eller i fremdriftsplan som er sendt samtlige
aksjeeiere (legges ikke på nettside av sikkerhetshensyn).
NB! Det er viktig at eier er til stede på førbefaringen. Ta eventuelt kontakt med AF dersom
du trenger å gjøre spesielle avtaler om tidspunkt eller gjennomføring.
7.7. Bestillingsmøter for hver enkelt leilighet
Bestillingsmøtet finner sted på showrom i grå brakkerigg utenfor Ringgata 4E. Tidspunktet
for din leilighet finner du i din beboerperm. Dersom du trenger å gjøre avtaler om annet
tidspunkt eller har spørsmål, ta kontakt med Carina Sikkeland på telefon 412 64 171 eller pr
e-post carina.sikkeland@afgruppen.no.
Det tegnes på bestillingsmøtet hvordan du ønsker utstyr plassert på ditt bad (dusj,
vaskemaskin og servant kan i hovedsak flyttes dit du vil, mens toalettet står fast omtrent der
det står i dag).
NB! Alle må ha bestemt seg for hva slags fliser og utstyr/tilvalg man skal ha før man kommer
til bestillingsmøtet! Se for øvrig mer detaljer om grunnpakke, tilvalg og lignende nedenfor.
7.8. Tilgang og rydding av boder
Det er nødvendig med tilgang til enkelte boder i forbindelse med prosjektet (avløpsrør og
luftekanaler mv). Alle som berøres av dette får tilsendt brev el med oversikt over hvilken
11
bod det gjelder. Det henges også opp oppslag i oppgang med oversikt.
Rydding av boden må være unnagjort til oppstartsdato for din oppgang. Rydding betyr ikke
nødvendigvis at hele boden må tømmes; det er i utgangspunktet tilstrekkelig at det er
ryddet plass at to voksne karer kan komme inn og får jobbet i det område hvor det skal
gjøres tiltak. Er du i tvil, ta kontakt med driftsleder fra AF Mats Østlie på telefon 477 500 63.
Vær oppmerksom på at i kjellerboder bør gjenstander ikke bli stående på gulvet – ved
kapping av rør kan det komme kloakk ut på golvet så ta dine forhåndsregler!
Boder som selskapet trenger tilgang til under prosjektet må ikke være låst ved
prosjektoppstart.
7.9. Boder som må benyttes til aggregat for ny ventilasjon
Vi ser at vi enkelte steder permanent må ta boder i bruk til aggregater for ny ventilasjon.
Berørte vil få særskilt beskjed pr brev. Selskapet sørger for at det gjenskaffes annen bod
enten på kjeller eller loft.
7.10.
Container ifb med rydding av boder?
Selskapet bestiller container minimum 1 gang før oppstart på din adresse. Det kunngjøres
ved oppslag på utgangsdør i oppgangene.
Et tips til de som ikke orker å bære ut eller sortere skrot, er å benytte tjenester fra firma
som for eksempel Søppeltaxi AS som Tøyenparken selv har benyttet seg av i flere år. Slike
firma henter søppel usortert mot betaling og bærer det ut for deg. Informasjon og priser fra
slike firma finner du på nettet.
7.11.
Tildekking i leilighet mv
Informasjon finnes i beboerperm og det gis også muntlig informasjon på førbefaring i
leiligheten. AF dekker til gulv i gang og på kjøkken. Sørg selv for å ta ut av skap og fjerne
gjenstander du er redd for både mht vibrasjon og støv/skitt.
7.12.
Lagring i leilighet og avsperring av rom
Man kan benytte alle rom unntatt gang, bad og deler av kjøkken til lagring av gjenstander
som er tatt ut av skap, flyttet midlertidig el. Vær likevel oppmerksom på at AF trenger
tilgang/passasje til alle rom der det befinner seg radiator som det skal skiftes termostat på.
NB! Man kan heller ikke låse av slike rom mens arbeidene pågår.
8. Grunnpakke bad, tilvalg mv
8.1. Grunnpakken
Selskapet har lagt opp prosjektet med en grunnpakke pr leilighet der beboere har en viss
valgfrihet uten å måtte betale tillegg utover økningen i fellesgjeld/fellesutgifter.
Grunnpakken bad inneholder:
* Vegghengt toalett fra Villeroy & Boch i serien Subway 2.0 med kasse for innbygging bak
12
med røropplegg for vann/avløp (Lintec-kasse).
* Rør for varmt og kaldt vann til servant mv – utenpåliggende i krom utførelse.
* Fliser til vegg (5 alternativ/ to farger 20x20 og 20x40) og gulv (3 farger i 10x10).
* Speilskap i hvit høyglans fra Hafa (East) med lysrør og stikkontakt inne i skapet
* Servant og servantskap i hvit høyglans fra Villeroy & Boch med 1 skuff serien Subway 2.0.
* Håndkletørrer fra Hafa i krom (Ellips). Kan ikke byttes eller tas ut – del av
oppvarmingsløsning og må ha lik effekt i samtlige etasjer.
* Belysning i tak (kan tas ut, men er spesialbestilt og gir ikke prisfradrag).
* Opplegg for vaskemaskin (inkludert ny kurs i tillegg til ny kurs for bad)
* Dusjvegger Skagen (buede). Leiligheter på gavlvegger får en variant kalt Skagen U som kan
monteres i hjørner for å unngå dusjing på vinduene. Nedsenket dusjsone 90x90 på gulv.
* Servantkran, dusjbatteri og dusjgarnityr
* Ny dør inn til bad (heltredør med karm)
8.2. Hvor kan jeg plassere utstyr på nytt bad?
Det er i hovedsak kun toalettet som vil bli stående omtrent på samme sted som i dag (ellers
vil man få høre om flytting fra entreprenør). Øvrige funksjoner kan flyttes rundt dit beboer
ønsker forutsatt at det er tilstrekkelig plass. Husk at dusjen er 90x90 cm og at vaskemaskiner
ofte er 60x60 cm samt at du må sikre deg hensiktsmessige soner for å bevege deg inn/ut av
baderommet.
8.3. Hvor går røropplegget på nytt bad?
Røropplegg for avløp og varmt har hovedstamme i kasse bak vegghengt toalett. Rør til
servant, vaskemaskinopplegg mv i krom føres ned utenpå vegg fra taket til den plassering
man ønsker.
8.4. Kan man velge andre alternativ fliser enn grunnpakken? Og hvordan gjøres det?
Man kan velge å bytte fliser både på gulv og på vegg eventuelt beholde ett alternativ fra
grunnpakken og for eksempel kjøpe noe annet til enten gulv eller vegg.
Alle kjøp av andre fliser må skje hos Modena fliser på Alnabru. Kontaktperson er Jarle på
Proffavdelingen (jarle@modena.no eller telefon 952 58 183). Ta kontakt for avtale om time
så får du hjelp og veiledning.
Det gjøres ved kjøp av andre fliser fradrag pr kvm for fliser som tas ut av grunnpakken. I
tillegg får du 19 % rabatt på fliser kjøpt hos Modena og det er mellomlegget du skal betale.
Vær oppmerksom på at flisebestillingen må være foretatt før ditt bestillingsmøte.
Det kan ikke benyttes større fliser enn 10x10 på gulv (deler av gulvet i dusjsonen skal senkes
for å unngå vannsøl utover gulvet). Det er også enkelte flisformater som gir et leggetillegg pr
kvm (for eksempel mosaikk) – Modena har informasjon om alle detaljer. Vær også
oppmerksom på at bruk av fliser utenfor grunnpakken krever at man må kjøpe litt ekstra i
tilfelle reklamasjoner eller skader samt at disse flisene må man selv oppbevare (fliser i
grunnpakken oppbevares av selskapet samt at Modena evt kan skaffe).
13
Vi har fått tilbakemelding fra flere om at personalet ute i butikken ikke kjenner detaljene for
flisvalg til vårt prosjekt. Dette er riktig. Dersom du vil vite navnet på flisene før du tar deg en
tur opp i butikken, ta kontakt med Jarle på forhånd for å få opplysninger før du drar opp.
8.5. Kan jeg velge bort utstyr i grunnpakken og kjøpe noe annet?
Det er mulig å kjøpe annet utstyr både fra AF-gruppen som tilvalg samt fra andre
leverandører. Kjøper du fra andre enn AF må du være klar over følgende; a) AF monterer
ikke flatpakkede møbler el og b) du får et monteringstillegg for jobben AF har med
montering (prisene finner du på prisliste på showrom) og c) utstyr kjøpt av andre enn AF gir
ikke reklamasjonsadgang overfor AF utover selve monteringen (dette må du også opplyse
om til evt kjøpere av leiligheten når du selger).
AF selger baderomsmøbler, kraner, dusjvegger, knagger, dorullholdere osv. Det er montert
en utstilling på showrom der alt er nummerert og det er satt opp prislister inkludert
montering og moms. Andre alternativ som kan skaffes – sjekk med AFs Carina Sikkeland på
telefon 412 64 171 eller pr e-post carina.sikkeland@afgruppen.no.
8.6. Hva med utstyr som trekkes ut av grunnpakken?
Det gis fradrag for utstyr som trekkes ut av grunnpakken. Oversikt over de enkelte fradrag
fremgår av prislister på showrom. Husk monteringstillegg for annet utstyr!
Det gjøres ikke fradrag for taklampe ved valg av annen belysning – lampene er spesialbestilt
og kan ikke returneres. Håndkletørrer kan heller ikke dras ut (del av oppvarmingsløsning).
8.7. Kan jeg få demontert og remontert utstyr som jeg allerede har i dag?
Det er mulig så fremt utstyret lar seg demontere og remontere uten at det ødelegges. Vær
oppmerksom på at du får monteringstillegg på utstyr som skal remonteres.
8.8. Mulig å utvide bad i 2-roms (innlemme boder i bad)?
Det kan man bestille fra AF direkte. Prisen på jobben ferdig flislagt (flis fra grunnpakken) står
oppført på showrom.
Vær oppmerksom på at allerede utvidede bad får et tillegg som må betales for arbeidet med
å pigge opp gulv, ny membran mv som er arbeidskrevende ift standardstørrelse bad.
Tillegget fremgår av prislisten på showrom.
8.9. Flytting av dør til bad i enkelte deler leiligheter
Inngangsdøren til badet vil for de fleste bli på samme sted som i dag. Det er likevel avdekket
at leiligheter i Monrads gate, høyre side av oppgangen har dørene innmontert så skjevt på
vegg at det blir problematisk ift montering av nytt utstyr og passasje inn/ut av baderommet.
Her må veggen til gangen rives og bygges opp igjen slik at døren står midt på vegg. Alle
berørte beboere vil få særskilt informasjon om dette.
8.10.
Flytting av avløpsrør fra kjøkken til bad i 1-roms leiligheter
Avløpsrør på kjøkken skal flyttes inn på badet bak vegghengt toalett. Vær oppmerksom på at
14
dette betyr at man får et hull i kjøkkenbenk som det ikke er en del av
prosjektgjennomføringen å tette igjen.
8.11.
Flere spørsmål om utstyr, tilvalg og tjenester som du lurer på om AF kan levere?
Ta kontakt med AF ved Carina Sikkeland på telefon 412 64 171 eller pr e-post
carina.sikkeland@afgruppen.no. Husk på at vi har registrert svært mange forskjellige tekniske
løsninger og mål slik at det ofte ikke vil være mulig å få detaljerte svar på telefon eller e-post
relatert til din leilighet – bruk muligheten til å spørre på førbefaringen!
9. Showrom
9.1. Hvor finner jeg det? Og hva finnes der?
Det finner du i grå brakkerigg på parkeringsplassen utenfor Ringgata 4E.
Vi anbefaler at alle tar seg en tur innom så snart man har anledning og så mange ganger
man ønsker for å bestemme seg for løsninger på eget bad. Det er montert et fullskalabad
med alt utstyr som er del av grunnpakken inne i showrommet. Det er også mulig å se
nærmere på alle flisalternativ i grunnpakken samt at AF har en utstilling over tilvalg montert
og i kataloger som man kan kikke i.
9.2. Når og hvordan kommer man seg inn på showrom?
Showrom er tilgjengelig alle hverdager mellom kl. 08.00-15.00. Du kan enten a) gå inn når
du ser det er folk der eller b) kontakte AF for å få avtale om at døren låses opp. Showrom er
ikke fast bemannet på dagtid – gjør avtaler og spør i vei.
9.3. Showrom åpent på kveldstid?
Styret har valgt å legge til rette for åpent på kveldstid 1 til 2 ganger pr uke i tidsrommet
etter at det er avholdt informasjonsmøter for din oppgang og frem mot siste
bestillingsmøte. Styret prioriterer tilgang på kveldstid beboere som snart skal ha
bestillingsmøte. Se egne oppslag om tidspunkt i oppgangen.
Styret kan svare på grunnleggende spørsmål om hvordan bestilling gjennomføres – så
henvises du til AF for alt som gjelder avtaler eller priser som vi ikke har oversikt over.
10. Hva skal skje på kjøkkenet?
10.1. Utskiftning av avløpsrør samt rør for varmt og kaldt vann på kjøkken
Det skal foretas tilsvarende utskiftning av avløpsrør og trykkrør på kjøkken som for bad. Det
benyttes også her Lintec-kasse med prefabrikkerte rør. Det vil bli stoppekraner også på
kjøkken.
10.2. Hvordan utføres arbeidene?
Eksisterende rør fjernes og erstattes med rørkasse. Benkeskap og skap el demonteres og
remonteres etter at rørkassen er på plass. Vann- og avløp kobles til eksisterende
15
oppvaskkum. Flater berørt av inngrepet vil ikke bli malt, men skal være malingsklare slik at
aksjeeier selv kan besørge maling. Fliser og lignende montert på vegg må man regne vil bli
ødelagt ved demonteringer av innredning/innkassing – det er ikke lagt opp til flislegging på
kjøkken i regi av felles prosjekt.
10.3. Eldre kjøkken/originale kjøkken og spesielle problemstillinger
Vi får en del spørsmål om disse som ikke kan besvares generelt (ulike mål og løsninger hele
veien). Spør på førbefaring i din leilighet om det du lurer på i tilknytning til dette.
10.4. Flytting av rør på 1-roms leilighet fra kjøkken til bad
Dagens avløpsrør for 1-roms går på kjøkkenet. Den vil i ny løsning bli flyttet inn i kasse bak
vegghengt toalett med forgreining til kjøkken. Vær oppmerksom på at dette betyr at man vil
sitte igjen med et hull i benkeplaten som ikke er del av fellesprosjekt å gjøre noe med.
11. Ventilasjon/avtrekk og varmesystem på bad
11.1. Hva skal gjøres?
Det etableres avtrekkssystem baser t på dagens kanaler med varmegjenvinning fra luft på
bad og kjøkken samt varmepumpe på luft som sørger for oppvarming av varmtvann til
vannbåren varme i gulv på bad samt i håndkletørrer. Systemet er lukket og kobles ikke til
sentralvarmeanlegg. Det vil bli varme i gulv på bad hele året av hensyn til komfort og bedre
uttørking av bygningskonstruksjoner. Eksisterende radiatorer på bad fjernes.
11.2. Blir det synlige installasjoner/bokser i min leilighet?
Nei – vi benytter i hovedsak allerede eksisterende luftekanaler.
12. Å være beboer i Tøyenparken mens arbeidene pågår
12.1. Kan man bo i leiligheten mens arbeidene pågår?
Det anbefales at man ikke bor i leiligheten mens arbeidene pågår.
Det vil bli mye støy, støv og skitt underveis samt mye utstyr, fliser mv som ligger lagret mens
arbeidene pågår. Viktigst av alt er at man både vil være fri for toalett og vann på kjøkken og
bad i flere uker mens arbeid pågår.
12.2. Vær smidig!
Det vil bli slitsomt, støyende, støvete og generelt ganske ubehagelig mens vi gjennomfører
arbeidene. Vær smidig og hold ut for et hyggelig resultat ved avslutning i din leilighet!
12.3. Vær hjemme på oppsatte tidspunkt og overhold frister!
Vær hjemme på oppsatte tider for nøkkelutskiftninger, befaringer mv. Husk å overholde
fristen for å merke på badet hvor tilleggsutstyr skal monteres (se beboerperm).
12.4. Arbeidstider
Det er avtalt at det kan pågå støyende arbeider hverdager mellom klokken 07.00-17.00. Det
16
kan for øvrig pågå arbeider frem til klokken 20.00 på hverdager.
Det skal varsles særskilt dersom det skal foretas støyende arbeider på lørdager. Det arbeides
ikke på søndager eller helligdager.
12.5. Finnes det midlertidige toaletter og dusjer?
Ja, disse er etablert i kjeller i Monrads gate 3C. Det er henholdsvis ett herretoalett og ett
dametoalett samt én dusj til hvert kjønn med låsbare dører. Det deles ut nøkler som gir
tilgang til disse fasilitetene før prosjektoppstart.
12.6. Stenges vaskeriene?
Ja, vi må regne med at vaskeriene periodevis vil være stengt. Dette vil bli særskilt varslet.
12.7. Kan selskapet fremskaffe alternativt bosted?
Selskapet kan ikke skaffe dette og det var enighet på generalforsamling om at evt utgifter til
dette er eier eget ansvar. Vi har sjekket ut ulike muligheter og alle interesserte bes sende
selskapet en e-post på kontakt@toyenparken.no for å få informasjon.
12.8. Containere utplasseres i hagen og langs fasader
AF plasseres ut låsbare containere langs fasadene og i hagen. Vi har lite plass tilgjengelig
både ute og inne slik at dette dessverre ikke kan unngås. Vi forsøker å holde gangpassasjer
fri samt sikre noe av arealene som vi selv benytter i hagen også for sommeren 2013.
12.9. Kjøring på gårdsveien i Monrads gate
Innkjøring i gårdsrommet er forbudt! Det er kun tillatt å kjøre inn ved inn- og utflytting av
leilighet og da kun mens selve av- og pålessingen pågår. Kjøring og parkering på gårdsveien
vil medføre borttauing uten varsel.
Ved inn- og utflytting anbefales at man kun benytter gårdsveien etter arbeidstidens slutt for
håndverkerne.
12.10.
Egen oppussing etter at nye bad er på plass i egen oppgang – ta hensyn!
Det vil bli mye støy og styr for oss alle både før, under og etter at man har fått sitt eget bad i
orden. Husk at dette blir en slitsom periode for alle og ikke start opp rett i etterkant med
støyende oppussingsarbeider. Dersom det ikke kan unngås – sørg for å holde på om dagen
mens de fleste er ute av huset og ikke på kveldstid eller i helger når folk endelig kan slappe
litt av. Vis ekstra hensyn fremover!
13. Sikkerhet mens arbeidene pågår (nøkler, adgangskort for arbeidere, vaktselskap mv)
13.1. Utskiftning av sylinder/nøkler til leiligheter mens arbeidene pågår
Vi ønsker å unngå at dører står åpne mens arbeidere beveger seg rundt i oppganger. Vi har
derfor valgt et system der sylinder/nøkler til leiligheter og dører i fellesareal skiftes ut til et
system der arbeidere har systemnøkkel og den enkelte beboer har nøkkel til egen leilighet
samt egen nøkkel til inngangsdører og midlertidige toaletter.
17
13.2. Når skiftes sylinder/lås på dørene? Evt også når skiftes lås tilbake?
Tidspunkt står i fremdriftsplan samt i beboerpermen. Husk å være hjemme eller ha sørget
for avtale med naboer når utskiftning skal skje!
Din egen lås settes inn igjen kort tis etter at badet er ferdig (se tidspunkt i fremdriftsplan og
beboerperm).
13.3. Alarm og sikkerhetslås på dører må ikke benyttes
Husk at du ikke må låse sikkerhetslåsen mens prosjektet pågår. Husk også at du ikke må
sette på alarm i det samme tidsrommet!
13.4. Fremdriftsplan for arbeider er ikke på nettsiden av sikkerhetshensyn
Vi ønsker ikke å synliggjøre detaljert informasjon om tomme leiligheter, arbeider mv på
nettsiden slik at utenforstående med uærlige hensikter kan få tilgang til. Ønsker man planen
tilsendt elektronisk, send e-post til selskapet på kontakt@toyenparken.no.
Vær forsiktig med hva dere selv også publiserer på nett om pågående arbeider og tomme
leiligheter i samme periode.
13.5. Id-kort for håndverkere
Det vil tidvis være mellom 30-40 håndverkere tilknyttet prosjektet. Samtlige er utstyrt med
et grønt id-kort som skal inneholde navn og bilde. Dersom du er i tvil om vedkommende
jobber her, kan du be om å få se id-kortet. Dersom du skulle oppleve situasjonen som
utrygg, ber vi om at du går ut av leiligheten og ringer G4S eller AF direkte.
13.6. Vakthold
Vi har i dag avtale med G4S om vakthold og runder på eiendommen. Det vil fortløpende bli
vurdert om det er behov for mer vakthold enn vi har pr i dag.
13.7. HMS og vernerunder mv
Det er utpekt HMS-ansvarlige og laget egne planer for oppfølging av sikkerhet, helse og
arbeidsmiljø. Det vil også bli gått vernerunder. Ser du forhold som du mener det er viktig å
få gjort noe med, send e-post til anleggsleder eller driftsleder i AF.
14. Hvilke roller har styret, Hjellnesconsult og ulike ansatte i AF og hvem kontaktes om hva?
14.1. Styrets rolle i prosjektet
Styret representanter er byggherre i prosjektet og samarbeider med Hjellnesconsult og AF
om forberedelser og tar beslutninger på vegne av selskapet. Styret følger opp prosjektet og
økonomi fortløpende og deltar på byggemøter minimum hver 14. dag.
14.2. Hjellnesconsult – innleid for å ivareta selskapets og beboernes interesser
Tøyenparken har leid inn representanter fra vår faste byggetekniske rådgivere i
Hjellnesconsult for å bistå oss samt ivareta selskapets og beboernes interesser.
18
14.2.1. Prosjektleder Arild Kristiseter fra Hjellnesconsult
Prosjektleder / oppmann og følger prosjektet på overordnet nivå fra start til
reklamasjonstidens utløp
Utarbeidelse av konseptløsninger for badene og ventilasjon i samarbeid med styret.
Prosjekteringsmøter og utarbeidelse av SHA plan
SHA koordinator for prosjektering.
Prosjektledermøte med styret / utvalgte styremedlemmer.
Overordnet tilbudsevaluering.
Tekniske avklaringsmøter og kontraktsmøte med styret og entreprenør(er)
Oppstart og organisering av innledende del av prosjektet.
Deltagelse på noen byggemøter
Økonomioppfølging
Generalforsamling og orienteringsmøter med beboere
Oppfølging i byggetiden og reklamasjonstiden som oppmann og prosjektansvarlig.
14.2.2. Byggeleder Siw Sylvia Rasmussen fra Hjellnesconsult
I byggetiden og reklamasjonsfasen.
Deltakelse på kontraheringsmøte
Kontrollskjema / adresse- og telefonlister
Forbefaringer i hver enkelt leilighet sammen med AF
Stikkprøver og ferdigbefaringer
Byggemøter med møtereferat og SHA oppfølging.
Økonomioppfølging med rapportering til prosjektleder.
14.2.3. Uavhengig kontroll Lars G. Moland fra Hjellnesconsult
Teknisk byggeledelse / 3 dje parts kontroll våtrom og branngjennomføringer i
byggetiden.
Tilkalles ved behov og stikkprøver av teknisk utførelse generelt.
Uavhengig kontroll av dokumentasjon, prosjektering og utførelse av våtroms
membraner og sluk.
Uavhengig kontroll av dokumentasjon og utførelse av branngjennomføringer.
14.3. AFs representanter og deres roller
AF har hovedansvaret for arbeidene som skal utføres og gjør dette både ved bruk av egne
ansatte og underentreprenører. Det vil være totalt mellom 30-40 håndverkere tilknyttet
prosjektet i gjennomføringstiden. Tøyenparken boligselskap og beboere skal kun forholde
seg til noen få av disse (vi ber alle om ikke å stille spørsmål direkte til håndverkere som
arbeider på plassen, men ta det gjennom byggeleder eller AFs representanter).
All kontaktinformasjon finnes i beboerpermen.
19
14.3.1. Prosjektleder AF Sveinung Pannberg
Overordnet ansvar for prosjektet, risiko og økonomi
Kontraheringsansvarlig av underentreprenører og innkjøp
Byggherrekontakt
Bistå prosjektet i alle faser
Personalansvaret for anleggsleder, prosjektingeniør, driftsleder og AFs egne ansatte
Delta i byggemøter for AF
Delta i nødvendig Prosjektering i byggeperiode
14.3.2. Anleggsleder AF Lars Nilsen
Daglig drift av byggeplass
Rapportering til prosjektleder AF økonomi/fremdrift
Delta i nødvendig prosjektering i byggeperiode
Egenkontroll
Ferdigbefaringer
Følge opp tekniske løsninger
Fremdrift
14.3.3. Driftsleder AF Mats Østlie
Ansvar for utførelse
Ansvar for Basmøter Opplæring av AL i starten
Daglig oppfølging av underentreprenører/håndverkere
Mottakskontroll av mannskap
Vedlikeholde mannskapsliste og ID-kort
Egenkontroll
Oppfølging Flekklister
Følge opp tekniske løsninger
KS oppfølging av byggeplass
Avfallshåndtering
14.3.4. Prosjektingeniør AF Carina Sikkeland
Beboerkontakt
Vernerunder
HMS oppfølging av byggeplass
Stoffkartotek (BASS)
DV-Dokumentasjon
Bestillinger /Fakturering av tilvalg
14.4. Spørsmål om utstyr, tilvalg, førbefaringer, fakturering
Ta kontakt med AFs Carina Sikkeland.
14.5. Spørsmål om særskilte forhold i egen leilighet
Vi oppfordrer til at man spør om dette på førbefaringen i egen leilighet. Byggeleder og
prosjektingeniør AF er tilstede og det er satt av god tid til å besvare spørsmål.
Send eventuelt e-post til AF, men vi ber om at man begrenser seg til nødvendig informasjon
20
(vi ser at enkelte beboere sender svært mange henvendelser og dette tar mye tid å følge
opp).
14.6. Uenighet eller misfornøyd med arbeid?
Ta det først opp med AF. Dersom dette ikke fører frem til enighet, så kan du ta kontakt med
byggeleder som bistår i løsning av spørsmålet sammen mellom deg og AF. Dersom dette
heller ikke skulle føre frem, vil AF/byggeleder ta saken videre med prosjektledere
AF/Hjellnesconsult og eventuelt styret.
14.7. Kontakt med styret
Styret skal ikke kontaktes vedrørende spørsmål fra beboerne som går på prosjektet og selve
gjennomføringen i hver enkelt leilighet – ta da kontakt med enten Hjellnesconsult eller AF i
samsvar med oversikten nedenfor. Det er fagfolkene som har kompetanse til å hjelpe deg
med å få svar på spørsmålene.
Styret skal for øvrig kontaktes om tema som ligger til ordinær drift og forvaltning av
selskapet. Husk at man også kan kontakte OBOS eller gi beskjeder til vaktmester via deres
sentralbord.
15. Ferdigbefaring og evt reklamasjon
(her kommer vi tilbake med mer informasjon etter hvert)