EIENDOMSRAPPORT 2011 - Fearnley Project Finance

Transcription

EIENDOMSRAPPORT
2011
INNHOLDSFORTEGNELSE
Markedskommentar
Om Fearnley Finans Eiendom ASA
Avkastning solgte prosjekter
Porteføljeoversikt
2
5
6
8
PROSJEKTENE
AK Eiendomsinvest AS
Bulgaria Property Fund AS
EiendomsInvest 2009 AS
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
Grensesvingen 9 Eiendom KS
Grini Næringspark KS
Hamar Eiendomsinvest KS
Helsfyr Eiendomsinvest KS
Hotellinvest Holding AS
Kjeller Teknologipark KS
Kjelsåsveien Invest AS
KombiEiendom Invest AS
Leiraveien Holding KS
Logistikkbygg AS
Millenium Property KS
Moss Eiendomsinvest AS
Nordania Eiendom AS
Oslo Vest Handelseiendom AS
Sentrumshotell Holding KS
Ski Skolebygg KS
Stavanger Property Invest AS
Sven Oftedalsvei Holding KS
Sørlandsparken Eiendomsinvest AS
Torp Eiendomsinvest AS
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
Tunsberghus Eiendom AS
Uddevalla Eiendomsinvest AS
Union Universitetsboliger AS
Vinterbro Eiendomsinvest AS
WexelsPlass AS
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
Kriterier for verdivurdering av eiendom
Fearnley Finans Shipping AS
40
41
MARKEDSKOMMENTAR
TILBAKEBLIKK
Rapporten fra mars 2010 omhandlet bl.a.:
• At de verste virkningene av finanskrisen
var over, men fortsatt usikkerhet
• Den betydelige børsoppgang, tilbakevendt
optimisme og sterk økning i verdenshandelen. Økende investorinteresse for
bl.a. eiendom
STATUS APRIL 2011
I skrivende stund er det oppstanden i
landende i Nord-Afrika og Midt-Østen og
den økende oljepris, godt over USD 110 pr.
fat, som dominerer nyhetsbildet. Selv om
landene bortsett fra Gulfstatene og SaudiArabia er fattige, underutviklete, registrerer
kraftig befolkningsvekst, har høy arbeidsløshet osv., har flere av dem økende grupper
av velutdannete ungdommer med god tilgang til data og internett foruten øvrige
media. Disse grupper har lenge følt det
demokratiske underskuddet i sine land og
reagerer på korrupsjonen og sine herskeres
dobbeltmoral og overdådige luksus på
bekostning av sine undersåtter. Vi tror ikke
det stopper her; snøballen har nettopp
startet å rulle, og hva skjer med verdens
største oljeprodusent, Saudi-Arabia? Når
smeller det der? Vil innbyggerne godta å
bli avspist med økte velferdsordninger?
Verdenshistorien har vist at folkets frihet
rangerer høyere enn materiell velferd.
Selv om pågående tilnærmet revolusjon
i flere land i Nord-Afrika og Midt-Østen,
spesielt Egypt, og borgerkrig i Libya, ideelt
bør sees positivt, anser vi dette som prosesser som vil ta lang tid og med usikkert utfall.
Situasjonen er svært uoversiktlig og mye
kan skje bla i forhold til Israel, oljeleveranser etc. Oljeprisen vil ganske sikkert forbli
høy. Hvis den stiger ytterligere, kan det bli
svært negativt for verdensøkonomien og
den påbegynte vekst. Man kan håpe at den
gryende demokratisering i disse landende
også vil bidra til med åpne økonomiske
strukturer og høyere levestandard for innbyggerne. Men, det er langt frem.
Et paradoks: Norge sender fly til de allierte
operasjoner i Libya og er dermed i krig med
de risiki det medfører. Derimot, å sende
marinefartøyer til Aden-bukta som ca. 1.000
norskeide skip gjennomseiler hvert år, og
dermed å delta i en internasjonal styrke der,
er svært vanskelig. Logikk?
De tragiske konsekvensene av katastrofen i
Japan er fortsatt uavklarte selv om det antas
at en gjenoppbygging raskt vil igangsettes.
Dette vil få store konsekvenser i forsikringsmarkedet, men kan virke positivt ellers
med økt etterspørsel av varer og tjenester.
Omfanget av det radioaktive utslippet, fortsatt uoversiktlig, kan derimot vise seg å være
adskillig mer problematisk.
www.fearnleyfinans.no
• Bekymring for mange lands gjeldsbetjeningsevne, råtne statsfinanser
og fare for sosial uro
• US-dollarens kursfall og rolle som
reservevaluta
• Kinas ambisjoner på den internasjonale
arena og Østens fremvekst som verdens
smie og verksted
• En fornyet og mer nyansert klimadebatt
med fortsatt behov for internasjonal
konsensus; biofuel fra landbruksprodukter
er heldigvis kommet mer i bakgrunnen
• Stigende oljepriser; gunstig for Norge
og Oljefondet
• Behovet for å stimulere til internasjonal
forvaltningskompetanse i Norge
Kina, India og øvrige land i øst og sør-øst
Asia vil fortsette veksten og styrke sine
posisjoner, relativt og absolutt. Med uavbrutt
ekspansjon i Kina over flere år, vil det før
eller siden komme et tilbakeslag, og hvor
mye vil det bety? Kanskje lite – toget ruller
og lar seg ikke stoppe.
Norsk økonomi går svært godt. Selv om
mange tradisjonelle industrivirksomheter
er nedlagt eller utflagget, utvikles stadig nye,
ikke minst innenfor oljerelatert og høyteknologisk sektor. De større bedriftene og mange
mindre med spisskompetanse viser gode
resultater. På tross av nødvendige tiltak
overfor finansnæringen under krisen har
man knapt merket denne siden, og landet
har hatt god vekst og gjør det bra. BNP
vokser, inflasjonen er lav, arbeidsledigheten
på et minimum, kjøpekraften god, osv. I
takt med bl.a. Norges økende anseelse og
økonomiske størrelse og posisjon innenfor enkelte sektorer har Oslo Børs utviklet
seg til en stor internasjonal markedsplass.
Dette gjelder særlig for offshore, olje og fisk
og mange ikke norskkontrollerte selskaper
er nå notert her. Emisjonsnivået er svært høyt
og overgår tallmessig mange andre land.
Andre land og områder er også i siget, ikke
minst i Latin-Amerika der Brasil er den
store motoren, viktig for norsk eksport og
investering. I det alltid problematiske Afrika
ser man også en del positive tegn med levestandardøkning og voksende økonomier;
flere afrikanske land har dessuten relativt
lav statsgjeld.
USA sliter, og selv om bankvesenet er
tilbake på sporet, er vi ikke overbeviste
om at de store hjelpepakkene har truffet
riktig, og det er fortsatt en lang vei å gå med
stor arbeidsløshet, fattigdom og bortfall av
industrier, men den lave dollaren stimulerer
til oppkjøp fra utlandet. Det har skjedd
en radikal forandring i USA med sterk
formueskonsentrasjon på et mindretall og
sterkt økende inntektsforskjeller. Millioner
av amerikanere lider under fortsatt tap av
sine boligformuer da eiendomsmarkedet
generelt fortsatt er svakt. Mange amerikanske
aktiva er billige uttrykt i fremmed valuta
fordi USD fortsatt svekker seg. Sosialøkonomisk empiri tilsier fortsatt valutasvekkelse i et land med underskudd både i
handelsbalansen og på statsbudsjettet, men
undervurder ikke “greenback-effekten”
– a US dollar is still a US dollar!
Flere land i Europa strever bl.a. med statsfinansene, lav konkurranseevne, redusert
levestandard, høy arbeidsløshet og med
sosial uro, som kanskje vil forsterkes med
den pågående immigrasjon fra Afrika og
Asia. Man kan ikke utelukke statsbankerotter.
Både for USA og Europa vil det ta tid “å
komme tilbake” og å fordøye de betydelige
låneopptak som er foretatt. Med mindre
inflasjonen stiger mye, forventes rentenivåene å forbli lave. Samtidig gjør høyere
inflasjon og stigende renter statsgjelden
mindre verdt og lettere å hanskes med!
Inflasjonsfare er blitt et hett tema i det alle
råvarepriser/innsatsvarer har økt betydelig
i pris; dette kan bare kompenseres ved
lavere produksjons- og/eller importpriser.
Imidlertid, prisene på kinesiske varer
forventes å stige.
2
Den norske kronens styrke er likevel et
problem ved at konkurransekraft tapes.
Myndighetenes dilemma er at de ønsker å
sette opp renten for å unngå overoppheting
og et for stort forbruk, men økte renter
vil styrke kronen og minske konkurransekraften ytterligere. Man kan også risikere
at en så åpen økonomi som den norske
får en valuta som utvikler seg til en slags
reserve a la CHF, og dermed ut av hånd
for Norges Bank.
Som kjent er Norge i den misunnelsesverdige posisjon ved i stor grad å eksportere
varer som øker i verdi samtidig som importen ikke gjør det. I tillegg har Norge
et såkalt dobbeltoverskudd, dvs. både på
handelsbalansen og på statsbudsjettet,
og med et oljefond (Statens Pensjonsfond
Utland) som har passert en forvaltningskapital på NOK 3.000 milliarder dersom
man skal stole på regnskapet. Debatten
om behovet for mer uavhengighet av
administrasjonen og det politikersammensatte styret i Norges Bank fortsetter.
Likeledes om man ikke bør dele det opp i
flere fond a la de svenske AP-fondene for
å oppnå benchmarking og konkurranse
– i dag har man få å sammenligne seg med,
og konstruktiv kritikk imøtegåes. Vi ønsker
også å ri vår gamle kjepphest om behovet
for Oljefondet og Staten i større grad å
knytte til seg norsk finans- og forvaltningsekspertise. Både fordi den er god, men også
for derved å bidra til ytterligere oppbygning
av slik virksomhet i Norge, slik at dette kan
bli en ny norsk industri i takt med bortfall
Eiendomsrapport 2011
av andre. Er det ikke snart på tide å innse
at dyr utenlandsk ekspertise ikke alltid
behøver å være bedre enn norsk?
Det virker som om investorene har begynt
å glemme de negative resultatene av krisen
og daverende tap, og at de nå er tilbake i
“investeringsmodus”. I eiendomsmarkedet er
det i 2010 gjennomført mange transaksjoner
og gjort et betydelig antall prosjekter
plassert på investorer. Potensielle selgere
som lenge var tilbakeholdne og misfornøyde
med hva som kunne oppnås av pris, er nå
er også tilbake på banen. Således ble transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge
for 2010 ca. NOK 39 mrd. På tross av en
sterk NOK, har vi ulikt i tidligere år, i 2010
ikke registrert mange betydelige eiendomskjøp fra norsk side utenfor Norden (Oljefondets kjøp i London unntatt). Erfaringen
er at høye transaksjonskostnader, tungvinte
prosesser og vanskelig kapitaltilgang for
enkeltstående prosjekter i utlandet er en
hemsko.
Norske og svenske bankers utlånsvillighet til
gode prosjekter har økt; absolutt og utmålingsmessig, og marginene er kommet ned.
Norges Bank har satt opp styringsrenten til
2% p.a.; renten på flytende lån inkl. margin
ligger rett over 4% p.a. og for lange bindinger 1–1,5 prosentpoeng over.
Det lave rentenivået har “smurt”
investeringslysten. Et sunt “yield gap”, dvs.
forskjellen mellom oppnåelig lånerente og
et eiendomsprosjekts direkteavkastning,
gjør en investering attraktiv som et langsiktig alternativ og derfor er eiendom en
aktivaklasse mange vil ha i sin portefølje.
Flere eksisterende prosjekter gjort tidligere,
drar på lån med høye renter bundet for
lange perioder. Eiendommer med slike
rentebindinger har et cash flow potensiale
og vil ofte tilbys for salg når rentebindingene utløper.
Annenhåndsmarkedet for eiendomsandeler/aksjer har også tatt seg opp; dette
marked særpreges ved at erverv kan gjøres
til under antatt substansverdi i forhold til
hva som kan oppnås ved et senere salg av
underliggende eiendom.
EIENDOMSMARKEDET
Det er fortsatt stor etterspørsel etter eiendomsprosjekter og yielden (dvs. netto leie
uttrykt i % av kostpris) har touchet ca. 5,5%
for prestisjebygg i Oslo, der ledigheten har
flatet ut. Dette yieldnivå er godt ned fra
fjoråret. Dog gjøres fortsatt mange transaksjoner til yield regnet av eiendomsprisen
til ca. 7%, og markedet er nyansert i forhold
til type og beliggenhet (altså mer enn 7%).
Høyest priser oppnås sentralt i Oslo og i
regionen rundt Stavanger. Markedet preges
av alle typer kjøpere, og f.eks. både livselskaper og syndikeringsselskaper er aktive,
og utlendinger. Et bredt og sammensatt
spekter av kjøpere gavner markedet.
Volumet av omsatte eiendommer i 2011
forventes å bli like høyt som i 2010, dvs.
minst som nevnt ca. NOK 39 mrd.
Det er idag lite som tyder på at ledighetsnivået for næringseiendom skal stige i de
store byene.
Befolkningen i Norge vokser og det er et
oppdemmet behov for leiligheter, men nå
er det igangsatt mange nye utbyggingsprosjekter i byene. Flere av disse syndikeres
til investorer.
Leienivåene er svakt oppadgående, særlig
for gode lokaler. Ledighet i Oslo-området
er anslått til 8%, og mye må forbedres/
saneres. I lys av boligbehovet, skjer det
fortsatt en viss konvertering til boliger
fra forretningsbygg.
Siden vår siste rapport og gjennom de
senere år har Fearnley Finans fortsatt vært
meget aktiv og er i dag forretningsfører
for en portefølje bestående av ca. 30
eiendomsprosjekter med til sammen ca.
590.000 kvm og med en antatt markedsverdi over NOK 6 mrd. Siden 1994 har vi
lagt ut 87 prosjekter, hvorav 57 også er
blitt solgt med svært gode resultater for
investorene. Verdi solgte prosjekter er
over NOK 12 mrd.
Det vises spesielt til oversikten over
gjennomførte salg og hvilken avkastning
disse har gitt – årlig forrentning (IRR)
på ca. 44%.
Med en vedvarende høykonjunktur, et
fortsatt gunstig rentenivå og forbedrede
priser, vil fremtidige salg av eksisterende
prosjekter fortsatt kunne gi god avkastning.
Kjøp i vår regi vil skje i henhv. KS, AS eller
DIS. Beskrivelse og vurderinger av de
forskjellige former er foretatt i tidligere
rapporter. Det er blitt mer vanlig med AS’er
uten restansvar. KS og DIS kan være mer
hensiktsmessig og skattemessig gunstig i
visse tilfeller, og særlig der resultatet blir
negativt i prosjektenes tidlige år, men et
visst uinnkalt restansvar må påregnes i
slike tilfeller.
Innarbeidede avtalemekanismer med
såkallte “triggerklausuler”, minoritetsbeskyttelse, tilbudsplikt, særskilte aksjonær3
avtaler etc. fortsetter, og vi konstaterer at
dette er blitt markedspraksis også for andre
prosjektmeglerforetak.
Vårt hjertesukk er fortsatt at inntektsskatten inkl. “kakseskatt” o.l. fortsatt er
høyere enn i mange andre land og så mye
høyere enn skatt på kapitalavkastning.
Lønnstagere som skal investere merker
dette. Dessuten er vi, som andre, opptatt
av formueskatten og arveavgift, som er
opphevet i de fleste land. Som et resultat
beskattes utlendingers aksjeinnehav gunstigere enn nordmenns med ingen eller lavere
formuesskatt. Dette gir dem en fordel og
nordmenns krav til avkastning blir høyere
for å kompensere for negativ skatteeffekt.
Det virker som om Staten glemmer at noen
tross alt må eie aksjene notert på Oslo Børs,
og er norske dårligere eiere enn utlendinger? Vi forventer fortsatt utflytting av nordmenn til utlandet, og disse vil ta med seg
sine formuer, selskaper og organisasjoner.
Blir ikke “la dem bare dra” argumentet da
litt enkelt? Imidlertid, det understrekes at
våre prosjekter uansett er gunstigere enn
mye annet i et skatte- og arveavgiftsmessig
perspektiv.
En bekymringsfull utvikling er den tiltagende innføring av kommunal eiendomsskatt, og ofte til høyeste sats fra starten.
Vi spår at dette blir et hett tema i årets
valgkamp.
DENNE RAPPORTEN
– HVORDAN BRUKE DEN?
Meningen er at investorer og andre
interessenter kan danne seg et godt bilde
av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og
muligheter for deltagelse når prosjekter blir
lagt ut eller gjennom annenhåndsmarkedet.
Ikke nøl med å kontakte oss!
Vår gruppe står meget sterkt og har en solid
kapitalbase, overskudd og likviditet. Fearnley
Finans ble etablert i 1981 og morselskapet
så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen er
vi ca. 25 mennesker i Fearnley Finans.
Som vanlig vil vi takke våre investorer,
långivere, leietagere, meglerkontakter
og andre forbindelser for et førsteklasses
og tillitsfullt samarbeid – et samarbeid
alle i Fearnley Finans setter stor pris på.
Oslo, april 2011
Med vennlig hilsen
Fearnley Finans Eiendom ASA
4
OM FEARNLEY FINANS EIENDOM ASA
Fearnley Finans Eiendom, et datterselskap i Astrup Fearnley Gruppen,
er et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse
av eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for formuende
privatpersoner og institusjonelle kunder.
Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre
sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas
Fearnley etablerte befraktnings- og agentvirksomhet i Oslo. I dag består gruppen av
ca. 300 medarbeidere, og har kontorer i
Europa, USA og Asia.
Fearnley Finans ble etablert i 1980 som et
resultat av et sterkere ønske fra investorer
om direkte investeringer innenfor shippingsegmentet. Det var da store kapital- og
finansieringsbehov og Fearnley Finans
fant dermed sin nisje som formidler av
finansiering til ulike typer shippingprosjekter.
Høye renter og lavkonjunktur på slutten av
1980-tallet og begynnelsen av 1990- årene
drev eiendomsprisene ned til et bunnivå.
Fearnley Finans Eiendom så med dette
muligheten for sine investorer til å komme
inn på eiendomsmarkedet til attraktive
priser.
I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter
virksomhetsområde i tre selvstendige
selskaper; Fearnley Finans Eiendom ASA,
Fearnley Finans Shipping AS og Fearnley
Finans Management AS, og i 2010 ble
Fearnley Finans Asset Management AS
etablert. Selskapene tilbyr et bredt
spekter av investerings-, rådgivningsog finansieringstjenester rettet mot
private investorer og selskaper.
Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus
trekker vi på Astrup Fearnley gruppens
ressurser innenfor bl.a. virksomhetsområdene; fondsmegling, shipping, offshore
og consulting. Eiendomsteamet består av
13 medarbeidere som per i dag forvalter
en eiendomsportefølje på over NOK 6 mrd
innenfor alle betydelige segmenter.
Hands-on
management
Organisere styremøter,
generalforsamling etc.
Markedsforståelse
FEARNLEY
FINANS
Bankrelasjoner
Skatteoptimalisering
Annenhånds
omsetning
Utarbeidelse
av ligningspapirer
Utarbeidelse av
regnskap, likviditetsbudsjetter etc.
VIRKSOMHETSOMRÅDER
Direkteinvesteringer
Corporate fi nance
Finansiering
Forretningsførsel
• tilretteleggelse ved kjøp
• egenkapitalsyndikering
og lånefinansiering
• omsetning av andeler i
annenhåndsmarkedet
• salg
• rådgivning
• fusjoner & oppkjøp
• emisjonsbistand
• joint venture
• leasing
• mezzanine finansiering
• pantelånsfinansiering
• forretningsførsel
og regnskap
• forvaltning og oppfølgning
5
AVKASTNING
SOLGTE PROSJEKTER
Alle tall i MNOK
Prosjekt
1 Lørenskog Næringspark KS
Segment Stiftet Kjøpesum
Kombi
1995
Solgt Salgssum
82,00
1998
253,50
Utdelinger i%
Endring Innbetalt EK Utdelinger innbetalt EK
IRR
171,50
16,20
10,74
66%
122%
32%
2 Kjelsåsveien 161 KS 1
Kombi
1996
97,38
1999
100,25
2,87
10,38
3,50
34%
3 Olavsgård Kontorsenter KS
Kontor
1994
82,40
1999
85,75
3,35
8,92
2,00
22%
21%
4 Lørenfaret 1b KS
Kombi
1996
29,55
1999
55,00
25,45
5,49
1,79
33%
80%
5 TEBO Senteret KS
Handel
1997
18,76
1999
23,50
4,74
2,00
-
-
94%
6 Ekofiskvegen 1 KS
Kombi
1997
712,00
2000
696,00
-16,00
114,32
56,00
49%
29%
7 Fyrstikktorget KS
Kontor
1997
215,00
2000
249,67
34,67
20,00
-
-
70%
8 Kjelsåsveien 161 KS 2
Kombi
1999
21,50
2002
102,50
81,00
17,30
-
-
20%
9 Forus Næringseiendom KS
Kontor
2000
101,52
2002
110,00
8,48
11,00
1,50
14%
22%
10 Dagligvare Invest KS
Handel
2000
75,03
2003
89,50
14,47
7,90
0,45
6%
30%
11 Økernveien 9 KS
Kontor
2000
172,50
2003
211,25
38,75
15,00
-
-
30%
12 St. Olavs Plass KS
Kontor
2001
87,75
2003
93,00
5,25
12,65
-
-
19%
13 Fredrik Selmersvei 2 KS
Kontor
2000
180,00
2004
207,38
27,38
21,90
-
-
12%
14 Karenslyst Alle 16 KS
Kontor
2000
181,50
2004
197,00
15,50
22,00
2,00
9%
22%
52%
15 Notodden Næringspark KS
Kombi
2001
50,00
2004
70,70
20,70
7,00
5,00
71%
16 Nydalen Eiendomsinvest KS
Kontor
2003
163,30
2004
210,00
46,70
34,10
-
-
70%
17 Dagligvare Østlandet KS
Handel
2002
119,14
2005
145,00
25,86
9,15
0,82
9%
33%
18 Fridtjof Nansens vei 12 KS
Kontor
2000
132,00
2005
146,00
14,00
15,00
-
-
18%
19 Ålesund Hagesenter KS
Handel
2002
41,30
2005
56,00
14,70
5,20
-
-
36%
20 Karenslyst Alle 12-14 KS
Kontor
2004
410,00
2005
495,00
85,00
90,00
-
-
72%
21 Jernkroken 16 KS
Kombi
1998
53,30
2005
49,00
-4,30
6,00
2,60
43%
14%
22 Haugerud Senter KS
Kombi
1996
61,10
2005
67,00
5,90
10,45
10,82
104%
16%
23 Knudsrødveien 7 KS
Kombi
1997
32,24
2005
37,00
4,76
40,00
5,80
15%
26%
24 Pilestredet Utsyn AS 1)
Utvikling
2003
34,85
2005
44,88
10,03
13,50
-
-
88%
25 Midtunlia 73 KS
Logistikk
2001
59,00
2005
82,25
23,25
5,25
1,30
25%
42%
26 Dagligvare Oslo Eiendom KS
Handel
2001
67,50
2005
94,00
26,50
3,51
-
-
51%
27 Breigata 10 KS
Kontor
1999
41,00
2005
39,00
-2,00
5,50
1,50
27%
22%
28 Forus Eiendomsinvest KS
Kontor
2004
185,00
2005
214,77
29,77
41,00
7,00
17%
78%
29 Fredensborgveien 24-26 KS
Kontor
2001
131,40
2005
170,00
38,60
15,15
-
-
29%
30 Hotell Eiendom AS
Hotell
2005
1455,89
2005
1 592,10
100,00
199,01
-
-
80%
31 Dusavik Næringspark KS
Kombi
1998
67,24
2005
121,50
54,26
10,00
7,00
70%
37%
32 Ole Deviksvei KS
Kontor
1998
114,60
2006
150,00
35,40
14,20
-
-
19%
Industri
2000
660,00
2006
1 010,00
350,00
70,00
-
-
42%
34 Borgestad Eiendom KS
Kombi
2004
128,63
2006
151,00
22,38
22,00
-
-
67%
35 Chr. Kroghsgate 30 KS
Kontor
2000
79,44
2006
172,00
92,56
14,00
-
-
0%
36 Smestadgård KS
Kontor
1998
39,27
2006
55,75
16,48
4,56
3,60
79%
26%
37 Haslevangen 16 KS 2)
Kontor
2001
40,75
2006
38,00
-2,75
4,50
0,23
5%
-14%
38 Lørenfaret KS
Kombi
1999
55,00
2006
105,00
50,00
7,35
3,50
48%
30%
39 Høyden Eiendom KS
Industri
2005
129,00
2006
169,43
40,43
21,90
2,50
11%
92%
40 Fyrstikkalleen 1&3 KS
Kontor
1999
247,00
2006
270,00
23,00
27,00
2,70
10%
12%
41 Borg Logistikkbygg AS
Kombi
2006
449,00
2006
492,50
43,50
89,00
-
-
62%
42 Asker Eiendomsinvest AS
Kombi
2005
540,00
2006
668,00
128,00
54,00
-
-
270%
43 Kjølberggaten 31 KS
Kontor
1997
64,58
2006
70,00
5,42
6,00
-
-
16%
Utvikling
2005
402,00
2006
n/a
n/a
71,12
-
n/a
48%
45 Drammen Fjordpark KS
Kombi
2003
124,00
2006
168,00
44,00
21,30
6,00
28%
42%
46 Økern Park KS 4)
Kontor
2001
285,00
2007
371,50
86,50
35,00
53,15
152%
30%
33 Raufoss Næringspark KS
44 Skøyen Næringseiendom AS 3)
47 Sven Oftedals vei 2-8 KS
48 Leangbukta Marina AS
Kombi
1999
148,11
2007
263,40
115,29
21,00
15,00
71%
37%
Logistikk
2006
105,00
2007
115,74
10,74
27,50
-
-
57%
40%
49 Drammen Eiendom Invest KS
Kombi
2005
94,00
2007
115,00
21,00
20,90
2,88
14%
50 Askim Næringspark KS 5)
Kombi
2004
79,00
2007
248,00
169,00
14,80
-
-
61%
51 Union Eiendomsinvest AS
Kontor
2003
90,20
2007
121,80
31,60
16,60
3,86
23%
40%
52 VVS Huset KS
Kombi
1999
44,13
2007
113,00
68,87
78,15
0,89
1%
21%
53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS
Kontor
2005
117,15
2007
143,00
25,85
20,00
-
-
35%
54 Hasle Utvikling AS 6)
Utvikling
2007
983,30
2008
n/a
n/a
317,20
-
-
n/a
55 SkøyenHagen AS
Utvikling
2004
800,53
2008
1001,54
201,1
74,11
186,81
252%
29%
56 Pilestredet Park Invest AS
Utvikling
2005
98,00
2009
n/a
n/a
45,00
60,50
134%
9%
57 Hellerudsletta Eiendom 7)
Utvikling
2007
140,00
2010
n/a
n/a
55,00
n/a
-
n/a
11 376
12 329
2 489
1 918
461
201
233
47
34
8
26%
44%
Sum
Gjennomsnitt
Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer den 01.09.2005.
Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler.
Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonærer.
Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, ett i 2005 og ett i 2007, til sammen NOK 371,5 mill.
Note 5) Investert ca. 90 mill.
Note 6) Etablert eget utviklingsselskap og overtatt/kontrollert av eksisterende aksjonærer.
Note 7) Forretningsførsel overtatt av Exporama/Kristiania Eiendomsforvaltning AS.
6
TRANSAKSJONSVOLUM
Grafen viser utviklingen i
total verdi for prosjekter under
forvaltning av Fearnley Finans
Eiendom basert på stiftelsesverdier. Fearnley Finans
Eiendom kan siden 1994 vise
til et transaksjonsvolum (kjøp/
salg) på ca. NOK 28 mrd.
TRANSAKSJONSVOLUM I ANTALL PROSJEKTER
Grafen viser utviklingen i antall
prosjekter under forvaltning
av Fearnley Finans Eiendom.
Pr. 31.12.2010 forvalter Fearnley
Finans 30 eiendomsprosjekter
med en samlet verdi på til
sammen over NOK 6 mrd.
GJENNOMSNITTLIG AVKASTNING PR. ÅR FOR SOLGTE PROSJEKTER
Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR)
og forskjellen mellom total inngangsverdi og salgssum for solgte
prosjekter pr. år i perioden
2000 til 2009. Fearnley Finans
Eiendom har totalt realisert
eiendom for ca. NOK 12,3 mrd.
Fearnley Finans Eiendom har
realisert 57 prosjekter med en
gjennomsnittlig avkasting på
44%(IRR).
7
PORTEFØLJEOVERSIKT
Alle tall i NOK
Side
Prosjekt
Segment
Beliggenhet
10
Industri
Sør/vest Norge
11
Utvikling
Bulgaria
12
2. hand
n/a
13
14
Størrelse
bygg (kvm)
Uinnkalt
Estimert Estimert VEK ansvarskapital
eiendomsverdi
pr. 1%
pr. 1%
Brutto leie 2011
83 380
634 055 000
871 000
-
-
n/a
n/a
-
-
16 717
184 000 000
420 000
-
14 200 000
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Bolig/Næring Sverige
70 300
385 653 000
775 000
-
41 613 000
Kontor
15 914
138 266 000
804 000
120 000
11 057 000
15
Kontor
Bærum
7 958
53 160 000
122 000
70 000
4 363 000
16
Logistikk
Hamar
12 132
112 524 000
237 000
100 000
8 653 000
17
Kontor
Oslo
25 000
329 951 000
1 221 000
-
26 837 000
18
Hotell
Danmark
36 000
645 195 000
1 217 000
-
49 726 000
19
Kjeller Teknologibygg KS
Kontor
Kjeller
14 112
262 006 000
1 015 000
12 000
19 799 000
20
Kontor
Oslo
11 089
124 667 000
267 000
-
10 275 000
21
Industri
Skien/Drammen
85 339
411 815 000
668 000
-
27 542 000
Oslo
46 313 000
22
Logistikk
Oslo
10 870
104 171 000
161 000
100 000
7 527 000
23
Logistikkbygg AS
Logistikk
Lillestrøm/Bergen
17 629
149 131 000
479 000
-
11 576 000
24
Millennium Property KS
Utvikling
Oslo
8 968
318 040 000
650 000
-
-
25
Kombi
Moss
4 217
72 014 000
176 000
-
5 271 000
26
Nordania Eiendom AS
Logistikk
Danmark
45 108
344 178 000
879 000
-
24 197 000
27
Handel
Oslo
7 796
190 166 000
405 000
-
13 603 000
28
Hotell
Drammen/Lillehammer
29
Ski Skolebygg KS
Skole
Ski
30
Div.
31
Kombi
32
Handel
33
Kontor
34
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor
Oslo
7 105
35
Tønsberg
8 285
36
Bolig/Næring Sverige
10 580
37
Bolig
Sverige
4 200
38
Kombi
Oslo
15 991
232 489 000
39
Wexels Plass AS
Utvikling
Oslo
Kontor
16 750
141 710 000
321 000
-
10 761 000
7 700
186 686 000
451 000
-
13 428 000
Stavanger
17 705
272 645 000
588 000
-
21 668 000
Oslo
21 378
312 473 000
725 000
30 000
21 186 000
Kristiansand
4 485
82 920 000
165 000
-
6 419 000
Sandefjord
3 826
58 155 000
183 000
-
4 557 000
158 771 000
130 000
120 000
11 204 000
127 457 000
309 000
-
10 297 000
87 231 000
152 000
-
8 738 000
44 273 000
91 000
-
3 501 000
462 000
-
15 953 000
Sum
441
30 960 000
420 000
-
-
590 975
6 194 762 000
14 434 000
-
450 264 000
PROSJEKTENES FORDELING PR. SEGMENT
2 hand; 3 %
2.
Logistikk; 12%
Figuren viser prosjektenes
fordeling pr. segment basert
på estimert eiendomsverdi
pr. 31.12.2010.
Industri;18%
Bolig; 5
5%
Skole; 3%
%
Handel; 5%
%
Kontor; 24%
Utvikling; 6%
Kom
mbi; 10%
Hotell;
H
l 13%
8
PROSJEKTENE
PROSJEKTENE
2011
2011
AK EIENDOMSINVEST AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: h.shetelig@fearnleys.no
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
EIENDOMSDATA
20.11.2006
616 500 000
7 394
6,3%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
505 000 000
105 000 000
610 000 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
105 000 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Lier, Bergen, Arendal, Kristiansand og Stord
Produksjon/lager
Aker Solutions ASA og Wärtsilä AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
83 380
311 540
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
1 050 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Analysedato
31.12.2010
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
E-post: jt.riise@fearnleys.no
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: t.leskovsky@fearnleys.no
9,3 år
100% - min.2% maks. 4%
100%
451
4%
Fearnley Finans Management AS
Mosvold & Co AS
950 000
07.07.2008
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
90 000
9%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
5 122 000
610 352 000
615 474 000
2011E
3 034 000
610 352 000
613 386 000
2012E
1 878 000
610 352 000
612 230 000
2013E
3 108 000
610 352 000
613 460 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
6 946 000
512 225 000
519 171 000
6 565 000
497 275 000
503 840 000
6 313 000
480 575 000
486 888 000
6 062 000
463 875 000
469 937 000
96 303 000
109 546 000
125 342 000
143 523 000
7,3%
7,4%
7,6%
2011E
46 313 000
-344 000
45 969 000
-521 000
-32 586 000
-14 950 000
-2 088 000
2012E
47 471 000
-353 000
47 118 000
-531 000
-31 043 000
-16 700 000
-1 156 000
2013E
48 658 000
-362 000
48 296 000
-540 000
-29 826 000
-16 700 000
1 230 000
VEK
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
555
569
584
Yieldutvikling
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Saldo
404 000 000
69 500 000
38 725 000
512 225 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt for latent skatt
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,27%
01.12.2016
7,40%
15.10.2014
6,23%
15.01.2019
6,42%
5,9 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK inkl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
1)
7,00%
7,25%
7,50%
656 700 000 634 055 000
612 920 000
-25 288 000 -23 703 000
-22 224 000
-514 049 000 -514 049 000 -514 049 000
117 363 000
96 303 000
76 647 000
-18 439 000
98 924 000
-18 439 000
77 864 000
-18 439 000
58 208 000
1 081 000
871 000
674 000
7 880
78%
7 600
81%
7 350
84%
3%
10%
-2%
-8%
-8%
-27%
Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE AV EIENDOMMENE
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Selskapet eier 5 eiendommer utleid på langsiktige leiekontrakter. Eiendommene på
Tranby (Lier), Ågotnes (Bergen), Pusnes (Arendal) Dvergsnestangen (Kristiansand)
er garantert av Aker Solutions ASA som står som selvskylderkausjonist. Leieforholdet
på Stord er garantert av Wärtsilä Corporation som selvskylderkausjonist.
10
BULGARIA PROPERTY FUND AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: t.kagen@fearnleys.no
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: c.bull@fearnleys.no
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
EIENDOMSDATA
30.06.2005
10 000 000
10 000 000
Kaptialutvidelse ved emisjon pr. 16.06.2006
Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 29.04.2008
Sum innbetalt egenkapital
10 000 000
15 000 000
4 000 000
29 000 000
Sum innbetalt egenkapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Analysedato
31.12.2010
Beliggenhet
Type eiendom
Nøkkeltall
Størrelse tomt ca. (kvm)
Antatt utviklingspotensial ca. (kvm)
Forretningsførsel
Forvaltning
Byala – Bulgaria
Utviklingstomt
38 200
60 000
Nordic Ltd. (Bulgaria)
290 000
363 000
04.07.2008
-
BILDE AV EIENDOMMEN
KOMMENTAR
Fondet har som forretningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske
eiendomsmarkedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet.
Selskapet eier tilsammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som er omregulert
til bolig- og fritidsformål. Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere
igangsettelse og utvikling av tomten etter de til enhver tid gjeldene markedsforhold.
11
EIENDOMSINVEST 2009 AS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
Analysedato
31.12.2010
Forretningsfører
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 64 51
E-post: a.haugbro@fearnleys.no
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: p.navestad@fearnleys.no
PORTEFØLJEINFORMASJON
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
Kostpris
Kostpris investeringer ca. NOK
Avsatt for uinnkalt restansvar NOK
Sum investering/ avsatt uinnkalt restansvar
08.12.2009
20 000 000
20 000 000
Ytterligere kommitert og innbetalt kapital
Prosjektpris
Nøkkeltall
Vektet kjøpsyield
Vektet lånerente
Effektiv belåningsgrad
Leieinntekter basert på selskapets eierinteresser (ca. NOK)
Vektet gjenværende leietid
Brutto eiendomseksponering basert på kostpris (ca. NOK)
Antall kvm. vektet
20 000 000
20 000 000
40 000 000
400 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Investeringsrådgiver
Forretningsførsel
400 000
01.10.2010
35 582 000
2 421 000
38 003 000
7,44%
5,76%
80%
14 200 000
8,4 år
184 000 000
16 717
Fearnley Finans Eiendom ASA
-
PORTEFØLJEOVERSIKT
(NOK)
Prosjekt
Dagligvarelogistikk AS
Festningsveien 2 IS
Haugenstua Butikksenter AS
Regnbuen Logistikkbygg AS
Kongsberg Industribygg AS
Bergen Logistikkbygg AS
Pottemakerveien Kombibygg AS
Sum portefølje og vektete verdier
Eierandel Investering1)
12%
8 601 000
10%
5 023 000
30%
4 923 000
10%
4 290 000
4%
3 664 000
5%
3 342 000
9%
3 019 000
8%
1 744 000
6%
552 000
2,5%
424 000
35 582 000
Kjøpsyield
7,3%
8,0%
7,3%
7,3%
8,1%
7,1%
7,2%
7,3%
7,6%
7,9%
7,4%
Note 1) Pris pr. 1% inkl. ev. tilhørende deltager/aksjonærlån
PROGNOSE ANDELSVERDI
(NOK)
Antatt verdi portefølje
Omløpsmidler
Avsetning for uinnkalt kapital
Antatt VEK
VEK pr 1%
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
37 801 000
1 778 000
2 421 000
42 000 000
420 000
5%
5%
BILDE
KOMMENTAR
Selskapet ble etablert med formål om kjøp av andeler og aksjer i annenhåndsmarkedet
i etablerte eiendomsprosjektselskaper etter visse retningsliner, herunder løpetid
kontrakter, belåningsgrad, utdelingsevne m. m. Salgsproveny fra realiserte investeringer
samt løpende utdelinger skal tilbakebetales aksjonærene og ikke reinvesteres.
Selskapet er fullinvestert.
12
EIENDOMSSELSKAPET VEST-SVERIGE AS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK)
Analysedato
31.12.2010
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: j.lome@fearnleys.no
Telefon: 22 93 63 45
EIENDOMSDATA
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
13.06.2007
435 500 000
6 195
6,2%
Finansiering ved stiftelse (SEK)
1. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Parkeringsplasser
356 478 500
81 863 000
438 341 500
Egenkapitalforhold (SEK)
Forretningsførsel
Forvaltning
843 400
17.08.2007
1,5 år
100%
98%
649
2–4%
Note 1) Boligporteføljen; rullerende 3 mnd. leiekontrakter (iht. svensk praksis). For Fridaskolen er gj. leietid
9 år. Forretningsbygg; vanligvis 3 års leiekontrakter ( iht. svensk praksis).
818 630
-
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
70 300
438
Vektet gj.v. leietid 1)
Utleiegrad
81 863 000
-
Vest-Sverige
Bolig/næring
Div.
Depoci AB
-
(SEK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Salg eiendom ordinært (iht. budsjett)
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(SEK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
3 798 000
425 015 000
428 813 000
2011E
5 543 000
425 015 000
430 558 000
2012E
9 730 000
425 015 000
434 745 000
2013E
16 403 000
425 015 000
441 418 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
3 986 000
328 062 000
332 048 000
3 967 000
322 439 000
326 406 000
3 017 000
315 171 000
318 188 000
2 733 000
306 918 000
309 651 000
96 765 000
104 152 000
116 557 000
131 767 000
6,5%
6,6%
6,7%
2011E
47 793 000
-19 003 000
28 790 000
1 000 000
-3 284 000
-19 138 000
-5 623 000
1 745 000
2012E
48 749 000
-19 478 000
29 271 000
2 250 000
-3 316 000
-16 750 000
-7 268 000
4 187 000
2013E
49 724 000
-19 965 000
29 759 000
2 250 000
-3 349 000
-13 734 000
-8 253 000
6 673 000
680
693
707
Gj.snitt. brutto leie/utleibart areal
VEK
Yieldutvikling
(SEK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Saldo
179 000 000
76 254 000
32 500 000
32 500 000
7 808 000
328 062 000
(SEK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,81%
21.06.2012
5,83%
21.06.2014
6,30%
28.06.2013
6,22%
30.06.2015
2,25%
Flytende
5,82%
2,3 år
VEK pr. 1% 1)
6,25%
6,50%
6,75%
460 640 000 442 923 000
426 519 000
-19 149 000 -17 908 000
-16 760 000
-328 250 000 -328 250 000 -328 250 000
113 241 000
96 765 000
81 509 000
-15 564 000
97 677 000
-15 564 000
81 201 000
-15 564 000
65 945 000
1 055 000
890 000
737 000
6 550
71%
6 300
74%
6 070
77%
7%
29%
2%
9%
-3%
-10%
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Porteføljen består av et antall bolig- og kontoreiendommer i Gøteborgsregionen
og Vest-Sverige fordelt ca. 50/50 på de to kategorier. Totalt utleibart areal er
på ca. 70 300 kvm. Forretningsideen er ordinær drift av eiendomsmassen samt
periodiske salg av enkeltobjekter eller delportefølje.
13
GRENSESVINGEN 9 EIENDOM KS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Analysedato
31.12.2010
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 77
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
10.06.1997
103 780 000
6 521
8,3%
1. prior pantelån
84 000 000
13 000 000
97 000 000
13 000 000
12 000 000
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
Forretningsførsel
Forvaltning
460 000
03.12.2009
15 914
7 493
162
Utleiegrad
130 000
120 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Grensesvingen 9 – Oslo
Kontor/lager
Bl.a. Mölnlycke Health Care AS, BSH Husholdningsapparater AS,
Invacare AS, SCA Hygiene Products AS og L’Easy AS
0,9 år
100%
95%
832
4%
ForvaltningsCompagniet AS
64 000
49%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm. 1)
Estimert skatt 2)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
9 334 000
131 331 000
140 665 000
2011E
9 571 000
131 331 000
140 902 000
2012E
14 004 000
131 331 000
145 335 000
2013E
19 037 000
131 331 000
150 368 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
722 000
58 983 000
59 705 000
717 000
58 342 000
59 059 000
694 000
55 778 000
56 472 000
671 000
53 214 000
53 885 000
VEK 2)
80 960 000
81 843 000
88 863 000
96 483 000
7,5%
7,6%
7,8%
2011E
11 057 000
-745 000
10 312 000
-1 438 000
-3 246 000
-641 000
-4 750 000
237 000
2012E
11 334 000
-761 000
10 573 000
-489 000
-3 087 000
-2 564 000
4 433 000
2013E
11 617 000
-778 000
10 839 000
-398 000
-2 833 000
-11 000
-2 564 000
5 033 000
Note 1) Inkl. investeringer utgjørende ca. NOK 860 000
Note 2) Skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Yieldutvikling
695
712
730
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Saldo
20 000 000
15 000 000
15 000 000
8 983 000
58 983 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi 1)
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,16%
28.11.2012
6,16%
28.10.2011
6,21%
28.11.2013
6,22%
Flytende
5,88%
1,6 år
VEK pr. 1% 2)
7,25%
143 007 000
-7 362 000
-50 371 000
85 274 000
7,50%
138 266 000
-6 935 000
-50 371 000
80 960 000
7,75%
133 831 000
-6 536 000
-50 371 000
76 924 000
-1 217 000
84 057 000
-1 217 000
79 743 000
-1 217 000
75 707 000
847 000
804 000
763 000
Note 1) Inkl. nåverdi av annuitetsleie, utgjørende ca NOK 770 000
BILDE AV EIENDOMMEN
8 990
41%
8 690
43%
8 410
44%
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
16%
601%
15%
568%
15%
536%
KOMMENTAR
Eiendommen er beliggende på Helsfyr, Oslo øst. Enkel adkomst, god
parkeringsdekning samt gode offentlige kommunikasjoner. Eiendommen er
avgrenset av Fyrstikkalléen, Malerhaugveien, Grønvold Allé og Østensjøveien
foruten Grensesvingen og ligger inntil Fyrstikktorget. Strømsveien ligger like
i nærheten.
14
GRINI NÆRINGSPARK KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
Analysedato
31.12.2010
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
30.12.1999
54 070 000
8 539
9,8%
1. prior pantelån
2. prior pantelån
41 000 000
8 000 000
6 000 000
55 000 000
Innbetalt egenkapital etter innkalling nov. 2007
Uinnkalt ansvarskapital (opprinnelig NOK 9 mill.)
11 500 000
7 000 000
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
-
-
7 958
12 155
195
Utleiegrad
115 000
55 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Grini Næringspark 10 & 12 – Bærum
Kontor/lager/garasje
Bl.a. First Rent A Car Norway AS, CBM Agenturer ANS,
Pilot Pen AS og Craftec AS
Forretningsførsel
Forvaltning
3,7 år
100%
90%
763
4%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
1 127 000
51 409 000
52 536 000
2011E
587 000
51 409 000
51 996 000
2012E
576 000
51 409 000
51 985 000
2013E
814 000
51 409 000
52 223 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld 1)
Sum passiva
775 000
39 600 000
40 375 000
730 000
37 412 000
38 142 000
684 000
35 224 000
35 908 000
637 000
33 036 000
33 673 000
VEK 2)
12 161 000
13 854 000
16 077 000
18 550 000
7,5%
7,8%
8,0%
2011E
4 363 000
-376 000
3 987 000
-525 000
-1 814 000
-2 188 000
-540 000
2012E
4 483 000
-322 000
4 161 000
-244 000
-1 740 000
-2 188 000
-11 000
2013E
4 595 000
-332 000
4 263 000
-198 000
-1 639 000
-2 188 000
238 000
Note 2) Inkl. kassekreditt
Gj.snitt. brutto leie/utleibart areal
548
563
577
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Trekkfasilitet 1)
Saldo
19 400 000
9 753 000
5 575 000
4 872 000
39 600 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
4,44%
Flytende
4,38%
Flytende
4,22%
Flytende
4,50%
Flytende
3,85%
-
Note 1) Ramme NOK 6,1 mill.
VEK pr. 1%
2)
7,25%
54 993 000
-1 916 000
-39 248 000
13 829 000
7,50%
53 160 000
-1 751 000
-39 248 000
12 161 000
7,75%
51 445 000
-1 597 000
-39 248 000
10 600 000
13 829 000
12 161 000
10 600 000
138 000
122 000
106 000
6 910
72%
6 680
74%
6 460
77%
2%
20%
1%
6%
-1%
-8%
Note 1) Utbyggingspotensiale er ikke estimert, se kommentar
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Eiendommen ligger i Grini Næringspark i Østerndalen i Bærum kommune, ca 2 km.
vest for Røa sentrum. Adkomst - og transportmuligheter til og fra næringsparken
pr. bil og buss, samt Røabanen (t-bane) til Østerås. Grini Næringspark ble anlagt
for ca. 20 år siden. Eiendommen har et utbyggingspotensial på ca. 3 800 kvm. Verdi
pr. kvm. er normalt estimert til NOK 1 500 pr. kvm., som utgjør NOK 5,7 mill.
15
HAMAR EIENDOMSINVEST KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
Forretningsfører
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 64 51
Telefon: 22 93 63 45
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
28.06.2010
108 000 000
8 902
7,6%
1. prior pantelån
Selgerkreditt
88 560 000
2 700 000
22 200 000
113 460 000
22 200 000
10 000 000
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Smiuhagan 10 – Hamar
Logistikk/kontor
Posten Norge AS
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
12 132
49 455
Utleiegrad
Forretningsførsel
9,6 år
80%
100%
708
4%
222 000
100 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
222 120
01.10.2010
-
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
2 967 000
111 995 000
114 962 000
2011E
4 386 000
111 995 000
116 381 000
2012E
2 397 000
111 995 000
114 392 000
2013E
2 355 000
111 995 000
114 350 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
908 000
91 260 000
92 168 000
966 000
90 760 000
91 726 000
949 000
86 560 000
87 509 000
926 000
84 560 000
85 486 000
VEK 2)
22 794 000
24 655 000
26 883 000
28 864 000
7,3%
7,4%
7,5%
2011E
8 653 000
-495 000
8 158 000
-323 000
-4 316 000
-500 000
-1 600 000
1 419 000
2012E
8 827 000
-507 000
8 320 000
-329 000
-4 580 000
-4 200 000
-1 200 000
-1 989 000
2013E
9 003 00
-521 000
8 482 00
-338 000
-4 486 00
-2 000 000
-1 700 000
-42 000
713
720
Yieldutvikling
735
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Selgerkreditt
Saldo
44 280 000
44 280 000
2 700 000
91 260 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,54%
06.07.2020
4,31%
Flytende
01.07.2012
4,78%
4,7 år
VEK pr. 1% 1)
7,00%
116 543 000
-890 000
-89 201 000
26 452 000
7,25%
112 524 000
-529 000
-89 201 000
22 794 000
7,50%
108 773 000
-191 000
-89 201 000
19 381 000
1 723 000
28 175 000
1 723 000
24 517 000
1 723 000
21 104 000
273 000
237 000
202 000
9 610
78 %
9 270
81 %
8 970
84 %
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Eiendommen er sentralt beliggende ca. 1 km fra E6 og ca. 8 km nord for Hamar. Bygget
ble oppført i år 2001 og er i god forfatning. Det foreligger et utviklingspotensial på
ca. 5 200 kvm. Gjenværende leieavtalen er på over 9,5 år til “barehouse” betingelser
med Posten Norge AS.
16
HELSFYR EIENDOMSINVEST KS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: t.auset@fearnleys.no
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
17.11.2006
265 000 000
10 600
6,0%
1. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
212 000 000
61 650 000
273 650 000
616 500
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Forretningsførsel
Forvaltning
3,4 år
100%
94%
879
2%
900 000
26.10.2010
25 000
10 000
Utleiegrad
61 650 000
-
Fyrstikkalléen 1 & 3, Helsfyr – Oslo
Kontor
Bl.a. Lindorff AS, Adva Optical Networking AS,
Bademiljø AS og Norengros AS
-
(NOK)
Brutto leieinntekt 1)
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
6 023 000
321 197 000
327 220 000
2011E
6 257 000
321 197 000
327 454 000
2012E
9 389 000
321 197 000
330 586 000
2013E
13 673 000
321 197 000
334 870 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 647 000
199 103 000
201 750 000
2 549 000
190 090 000
192 639 000
2 443 000
180 077 000
182 520 000
2 321 000
169 034 000
171 355 000
VEK 1)
125 470 000
134 815 000
148 066 000
163 515 000
7,3%
7,5%
7,8%
2011E
26 837 000
-1 773 000
25 064 000
-3 339 000
-12 478 000
-9 013 000
234 000
2012E
27 508 000
-1 665 000
25 843 000
-994 000
-11 704 000
-10 013 000
3 132 000
2013E
28 195 000
-1 342 000
26 853 000
-506 000
-11 020 000
-11 043 000
4 284 000
Note 1) Inkl. årlig annuitetsleie utgjørende ca. NOK 1,4 mill.
Note 2) Inkl. investeringer utgjørende ca. NOK 2,3 mill.
1 037
1 063
1 089
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Saldo
102 040 000
62 680 000
28 750 000
5 633 000
199 103 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,27%
15.01.2014
6,87%
15.10.2013
5,18%
15.01.2012
4,23%
Flytende
6,24%
2,6 år
VEK pr. 1%
1)
7,00%
7,25%
341 596 000 329 951 000
-9 569 000
-8 754 000
-195 727 000 -195 727 000
136 300 000 125 470 000
7,50%
319 083 000
-7 993 000
-195 727 000
115 363 000
-6 757 000
129 543 000
-6 757 000
118 713 000
-6 757 000
108 606 000
1 329 000
1 221 000
1 120 000
13 660
58%
13 200
60 %
12 760
62 %
20 %
116 %
18 %
98 %
16 %
82 %
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Eiendommen ligger sentralt på Helsfyr i Oslo med enkel adkomst og god
eksponering mot Strømsveien, Fyrstikkalléen og Grenseveien. Det er gode offentlige
kommunikasjoner i tilknytning til eiendommen og god parkeringsdekning. Største
leietakere er Lindorff, Steria, Adva, Hurtigruta Carglass og Bademiljø.
17
HOTELLINVEST HOLDING AS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
Selskapsverdi ved stiftelse ved stiftelse (DKK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK)
Netto yield selskapsverdi ved stiftelse
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
21.12.2006
600 125 000
16 670
6,1%
Finansiering ved stiftelse (DKK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital (tilsvarende NOK 138 mill)
492 225 000
125 455 000
617 680 000
Egenkapitalforhold (DKK)
125 455 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1% (NOK 1 380 000)
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
36 000
56 500
557
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (DKK)
Forretningsførsel
Forvaltning
1 255 000
-
Dato sist omsatt
København
Hotell
Scandic Hotels AS og Choice Hotels Scandinavia ASA
9,2 år
100%
100%
1 183
Norgani Hotels AS
1 400 000
07.08.2007
Sum utbytte/utbetaling pr. 1% (DKK)
478 000
38%
(DKK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(DKK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
2 696 000
596 490 000
599 186 000
2011E
2 498 000
596 490 000
598 988 000
2012E
2 854 000
596 490 000
599 344 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
5 558 000
461 725 000
467 283 000
5 440 000
451 725 000
457 165 000
5 321 000
441 725 000
447 046 000
VEK 2)
131 903 000
141 823 000
152 298 000
6,8%
6,9%
2011E
47 448 000
-5 892 000
41 556 000
-901 000
-26 488 000
-2 365 000
-10 000 000
-2 000 000
-198 000
2012E
48 634 000
-6 039 000
42 595 000
-923 000
-25 966 000
-2 350 000
-10 000 000
-3 000 000
356 000
1 318
Yieldutvikling
1 351
(DKK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
430 000 000
24 725 000
7 000 000
461 725 000
(DKK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,74%
19.12.2012
5,68%
19.12.2012
4,29%
31.12.2012
5,71%
2 år
VEK pr. 1% 1)
6,50%
6,75%
7,00%
639 323 000 615 644 000 593 657 000
-20 812 000 -19 154 000
-17 615 000
-464 587 000 -464 587 000 -464 587 000
153 924 000 131 903 000
111 455 000
-20 777 000
133 147 000
-20 777 000
111 126 000
-20 777 000
90 678 000
1 435 000
1 215 000
1 011 000
17 760
72%
17 100
75%
16 490
78%
12%
52%
9%
35%
5%
19%
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Norgani Hotels AS garanterer brutto leie og drift frem til 31.12.2012 dvs. “barehouse”
struktur. Clarion Hotel Copenhagen: Beliggende i Sydhavn i København, ca. 6,5 km
fra København lufthavn (Kastrup). God beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21.
Hotellet har 216 rom for utleie. Scandic Hotel Kolding: ca. 30 minutters kjøring fra
Billund lufthavn og Legoland. Hotellet har en god beliggenhet i forhold til motorvei
E45. Hotellet har 186 rom for utleie. Scandic Hotel Hvidovre: ca. 8 km fra København
sentrum og 15 minutter fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21. Hotellet har 207 rom for utleie. Scandic Hotel Glostrup: ca. 9,7 km
fra København sentrum og 14,5 km fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold
til Helsingør-motorveien. Hotellet har 120 rom for utleie.
18
KJELLER TEKNOLOGIPARK KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon:22 93 64 53
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Kjeller Teknologipark KS
17.12.1999
167 125 000
11 895
8,9%
1. prior pantelån
Selgerkreditt
65 000 000
12 350 000
7 000 000
84 350 000
7 000 000
1 200 000
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% (opprinnelig NOK 7,5 mill.)
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
14 050
15 500
320
Utleiegrad
Forretningsførsel
Forvaltning
70 000
12 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Instituttveien 6, 8 og 10 – Kjeller
Kontor
Bl.a. Rainpower AS, Kongsberg Gruppen ASA og Scandpower AS
6,7 år
100%
100%
1 078
2%
Complete Consulting AS
175 000
26.01.2005
227 000
324%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Netto avdrag/opptrekk nytt lån
Estimert skatt 2)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
940 000
253 326 000
254 266 000
2011E
3 658 000
253 326 000
256 984 000
2012E
7 422 000
253 326 000
260 748 000
2013E
12 544 000
253 326 000
265 870 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 362 000
147 713 000
150 075 000
1 867 000
153 000 000
154 867 000
1 617 000
153 000 000
154 617 000
1 617 000
153 000 000
154 617 000
VEK 2)
104 191 000
102 117 000
106 131 000
111 253 000
7,0%
7,1%
7,3%
2011E
19 799 000
-500 000
19 299 000
-4 390 000
-9 428 000
-50 000
5 287 000
-8 000 000
2 718 000
2012E
20 185 000
-513 000
19 672 000
-3 951 000
-8 737 000
-50 000
-3 170 000
3 764 000
2013E
20 689 000
-525 000
20 164 000
-3 962 000
-7 534 000
-50 000
-3 496 000
5 122 000
Note 1) Inkl. kostander tilknyttet “kompensasjonsavtale”
Note 2) Skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget
1 409
1 437
1 473
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Saldo
50 000 000
32 000 000
22 000 000
43 713 000
147 713 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
7,07%
15.10.2015
7,09%
15.10.2012
5,01%
15.04.2012
4,08%
Flytende
5,88%
2,2 år
6,75%
7,00%
272 217 000 262 006 000
-9 395 000
-8 680 000
-149 135 000 -149 135 000
113 687 000 104 191 000
-5 283 000
VEK inkl. over-/underkurs rentesikring 108 404 000
7,25%
252 499 000
-8 015 000
-149 135 000
95 349 000
-5 283 000
98 908 000
-5 283 000
90 066 000
1 110 000
1 015 000
927 000
Eiendoms verdi pr. kvm (BTA)
19 375
54%
18 648
56%
17 971
59%
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
33%
1810%
32%
1674%
31%
1224%
VEK pr. 1%
2)
Note 1) Fratrukket verdi “kompensasjonsavtale”
KOMMENTAR
Eiendommen består av 4 nabobygg som befnner seg i teknologimiljøer ved Kjeller
utenfor Lillestrøm. Prosjektet innehar i tillegg tilstøtende tomt som kan bebygges
med ytterligere ca. 10 000 kvm.
19
KJELSÅSVEIEN INVEST AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Eiendosverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield selskapsverdi ved stiftelse
15.06.2007
124 000 000
11 895
7,1%
1. prior pantelån
99 200 000
23 500 000
122 700 000
Emisjon 25.03.2010
23 500 000
1 064 000
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Festetomt (kvm)
Parkeringsplasser
Forretningsførsel
Forvaltning
3,2 år
100%
100%
889
2%
80 000
09.10.2008
11 089
12 129
150
Utleiegrad
246 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Kjelsåsveien 168 – Oslo
Kontor/lager
Bl.a. Olympus Norge AS, Norske systemarkitekter AS
og Polyfloor Norge NUF
4 000
2%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
2 330 000
119 891 000
122 221 000
2011E
3 046 000
119 891 000
122 937 000
2012E
4 859 000
119 891 000
124 750 000
2013E
7 266 000
119 891 000
127 157 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 163 000
91 760 000
92 923 000
1 154 000
89 280 000
90 434 000
1 009 000
86 800 000
87 809 000
992 000
84 320 000
85 312 000
VEK
29 298 000
32 503 000
36 941 000
41 845 000
7,5%
7,8%
8,0%
2011E
10 275 000
-925 000
9 350 000
-571 000
-5 583 000
-2 480 000
716 000
2012E
10 659 000
-929 000
9 730 000
-370 000
-5 067 000
-2 480 000
1 813 000
2013E
10 873 000
-934 000
9 939 000
-379 000
-4 673 000
-2 480 000
2 407 000
927
961
981
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
49 100 000
26 100 000
16 560 000
91 760 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,29%
15.06.2017
5,94%
15.03.2012
6,42%
15.06.2012
6,21%
4,1 år
VEK pr. 1%
1)
7,25%
128 966 000
-5 077 000
-90 593 000
33 296 000
7,50%
124 667 000
-4 776 000
-90 593 000
29 298 000
7,75%
120 645 000
-4 495 000
-90 593 000
25 557 000
-5 187 000
28 109 000
-5 187 000
24 111 000
-5 187 000
20 370 000
307 000
267 000
230 000
11 630
71%
11 240
74%
10 880
76%
7%
26%
3%
10%
-1%
-5%
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Eiendommen er et tidsmessig kombinert lager- og kontorbygg i tegl med
garasjeanlegg i kjeller. Det er god parkeringsdekning med 75 plasser både inne
og ute. Bygget ble oppført av Bundebygg AS i 1999 og tatt i bruk i januar 2000.
Lagerarealene har ca. 6 meter takhøyde.
20
KOMBIEIENDOM INVEST AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
06.07.2006
420 000 000
4 922
6,6%
1. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Festetomt (kvm)
344 800 000
85 200 000
430 000 000
852 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Drammen
43 830
53 000
Utleiegrad
85 200 000
-
Kjerraten 16 – Drammen
Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 – Skien
Kontor/lager
ABB AS
Forretningsførsel
Skien
41 509
53 000
33 931
10,4 år
Særskilt iht. leiekontrakt
100%
332
4%
920 000
06.11.2007
165 000
19%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
5 943 000
393 411 000
399 354 000
2011E
10 084 000
393 411 000
403 495 000
2012E
12 304 000
393 411 000
405 715 000
2013E
15 671 000
393 411 000
409 082 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
3 719 000
323 050 000
326 769 000
3 662 000
318 050 000
321 712 000
3 572 000
310 050 000
313 622 000
3 295 000
302 050 000
305 345 000
72 585 000
81 783 000
92 093 000
103 737 000
6,8%
6,9%
7,1%
2011E
27 542 000
-120 000
27 422 000
-672 000
-17 595 000
-14 000
-5 000 000
4 141 000
2012E
28 182 000
-123 000
28 059 000
-688 000
-17 134 000
-17 000
-8 000 000
2 220 000
2013E
28 849 000
-126 000
28 723 000
-706 000
-16 627 000
-23 000
-8 000 000
3 367 000
VEK
323
330
338
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 2
Saldo
153 250 000
100 000 000
69 800 000
323 050 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,43%
31.12.2013
5,43%
31.12.2018
5,86%
15.01.2014
5,53%
4,6 år
6,50 %
6,75 %
427 522 000 411 815 000
-19 818 000 -18 404 000
-320 826 000 -320 826 000
86 878 000
72 585 000
7,00 %
397 227 000
-17 091 000
-320 826 000
59 310 000
-11 548 000
75 330 000
-11 548 000
61 037 000
-11 548 000
47 762 000
811 000
668 000
535 000
5 010
76 %
4 830
78 %
4 650
81 %
3%
15 %
-1 %
-2 %
-5 %
-18 %
VEK pr. 1% 2)
Note 1) Inkl. nåverdi av merleie med ca. NOK 8,5 mill.
Note2) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs
Drammen
Skien
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
Drammen
Skien
KOMMENTAR
Eiendommen i Drammen ligger sentralt på Holmen, rett ved Drammen sentrum.
ABB er hovedleietaker i eiendommen men fremleier etter deres virksomhetsoverdragelse 100% til Draka Norsk Kabel AS (tidligere ABB Norsk Kabel AS). Skien
eiendommen ligger sentralt ved togstasjonen, rett bak Statens hus. ABB AS har
varslet at de ikke vil benytte seg av sin opsjon til forlengelse av leiekontrakten i
Drammen slik at leiekontrakten utløper 31.12.2018. Leiekontrakten i Skien løper
videre i minimum 12 år.
21
LEIRAVEIEN HOLDING KS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
21.06.2006
107 500 000
9 890
6,1%
1. prior pantelån
2. prior pantelån
71 000 000
20 400 000
18 500 000
109 900 000
18 500 000
10 000 000
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
10 870
20 500
25
Utleiegrad
10,2 år
80%
100%
634
4%
Forretningsførsel
185 000
100 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Leiraveien 17 – Lillestrøm
Logistikk
Nokian Dekk AS
160 000
10.02.2011
8 500
5%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
723 000
100 756 000
101 479 000
2011E
1 463 000
100 756 000
102 219 000
2012E
1 999 000
100 756 000
102 755 000
2013E
2 818 000
100 756 000
103 574 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
921 000
83 300 000
84 221 000
900 000
81 375 000
82 275 000
875 000
78 975 000
79 850 000
849 000
76 575 000
77 424 000
VEK
17 258 000
19 944 000
22 905 000
26 150 000
7,0%
7,1%
7,3%
2011E
7 527 000
-235 000
7 292 000
-265 000
-4 362 000
-1 925 000
740 000
2012E
7 678 000
-236 000
7 442 000
-271 000
-4 235 000
-2 400 000
536 000
2013E
7 831 000
-236 000
7 595 000
-278 000
-4 098 000
-2 400 000
819 000
692
706
720
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
54 610 000
15 890 000
12 800 000
83 300 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,55%
30.06.2018
7,11%
17.01.2011
5,10%
15.10.2015
5,78%
5,7 år
VEK pr. 1%
1)
6,75%
108 030 000
-3 762 000
-83 498 000
20 770 000
7,00%
104 171 000
-3 415 000
-83 498 000
17 258 000
7,25%
100 579 000
-3 092 000
-83 498 000
13 989 000
-2 386 000
18 384 000
-2 386 000
14 872 000
-2 386 000
11 603 000
196 000
161 000
128 000
9 940
77%
9 580
80%
9 250
83%
2%
28%
-2%
-8%
-7%
-26%
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Eiendommen ligger i Leiraveien 17 i etablert lager/distribusjonsområde like ved Åråsen
i Lillestrøm. Det er kort avstand til E6, 20 minutters kjøring til Oslo sentrum og til
Gardermoen flyplass. Eiendommen benyttes til hovedkontor og distribusjonslager
for Nokian Dekk AS.
22
LOGISTIKKBYGG AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
Telefon: 22 93 63 45
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Logistikkbygg AS
10.06.2008
134 100 000
7 607
7,1%
1. prior pantelån
94 109 000
37 630 000
131 739 000
37 630 000
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Lillestrøm
11 864
23 700
Bergen
5 756
10 660
Utleiegrad
Forretningsførsel
Forvaltning
376 300
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Leiraveien – Lillestrøm og Kokstaddalen – Bergen
Logistikk
Ontime Logistics Norge AS og Mesterbakeren AS
11,3 år
100%
100%
617
4%
-
70 000
19%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
6 090 000
141 150 000
147 240 000
2011E
4 920 000
141 150 000
146 070 000
2012E
5 087 000
141 150 000
146 237 000
2013E
5 280 000
141 150 000
146 430 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 356 000
94 109 000
95 465 000
1 346 000
93 433 000
94 779 000
1 308 000
90 729 000
92 037 000
1 270 000
88 025 000
89 295 000
VEK
51 775 000
51 291 000
54 200 000
57 135 000
7,3%
7,4%
7,5%
2011E
11 576 000
-764 000
10 812 000
-1 130 000
-6 346 000
-676 000
-3 830 000
-1 170 000
2012E
11 865 000
-896 000
10 969 000
-389 000
-6 263 000
-2 704 000
-1 446 000
167 000
2013E
12 162 000
-918 000
11 244 000
-399 000
-6 062 000
-146 000
-2 704 000
-1 740 000
193 000
Note 1) Inkl. ekstraordinær vedlikeholdskostnad i 2011
657
673
690
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Saldo
66 000 000
28 109 000
94 109 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,84%
15.07.2018
6,69%
15.07.2018
6,79%
8,5 år
VEK pr. 1% 1)
7,00%
154 457 000
-8 461 000
-89 375 000
56 621 000
7,25%
149 131 000
-7 981 000
-89 375 000
51 775 000
7,50%
144 160 000
-7 534 000
-89 375 000
47 251 000
-7 667 000
48 954 000
-7 667 000
44 108 000
-7 667 000
39 584 000
528 000
479 000
434 000
8 760
61%
8 460
63%
8 180
65%
21%
59%
17%
46%
13%
34%
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Prosjektet består av to logistikkeiendommer på til sammen ca. 17.620 kvm, beliggende
hhv. Lillestrøm og Bergen. Eiendommene er utleid på lange kontrakter til hhv. Ontime
Logistics Norge AS og Mesterbakeren AS.
23
MILLENIUM PROPERTY KS
Prosjektmegler
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
Forretningsfører
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 64 51
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
EIENDOMSDATA
Millennium Property KS
31.12.1999
46 125 000
9,3%
Sum innbetalt egenkapital
Beliggenhet
Type eiendom
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Olaf Helsets vei 1 – Oslo
Utviklingsprosjekt bolig
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Leiligheter (antall)
Parkeringsplasser
14 000 000
14 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1 %
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1 % (opprinnelig NOK 6,9 mill.)
Analysedato
31.12.2010
Forretningsførsel
Prosjektledelse
140 000
-
8 968
7 225
135
135
Stor-Oslo Prosjekt AS
100 000
01.03.2008
57 000
41%
PROGNOSE VEK PR. 31.12
(NOK)
Anslått VEK pr. 1% (før skatt) 1)
Low case
600 000
Base case
650 000
High case
700 000
Note 1) Tallet er forbundet med stor usikkerhet og er avhengig av resultatet av bl.a. byggekostnader
og salgspris.
Nominell avkastning
(NOK)
Finansiering
Byggelånsramme
Saldo
253 000 000
253 000 000
369%
405%
441%
FREMDRIFTSPLAN
Oppstart byggearbeider
Antatt ferdigstillelse
Antall leiligheter solgt
Rente Rentebinding
4,90 %
Flytende
4,90 %
-
1. kvartal 2011
ultimo 2. kvartal 2012
91 av 135
BILDE AV EIENDOMMEN
KOMMENTAR
Skullerud Torg er utviklet fra en forretningsgård som utleieprosjekt til et leilighetsutviklingsprosjekt beliggende sentralt på Skullerud, sydøst i Oslo, og med umiddelbar
nærhet til offentlig kommunikasjon, butikker, serveringssteder m.m. Det er kort vei
til sentrum, samt at nærhet til marka gir meget gode rekreasjonsmuligheter.
Prosjektet forventes ferdigstilt sommer 2012.
24
MOSS EIENDOMSINVEST AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
Forretningsfører
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 64 51
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
20.12.2010
71 280 500
16 903
7,4%
1. prior pantelån
52 747 570
18 000 000
70 747 570
18 000 000
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
180 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
-
-
Tykkemyr 27 – Moss
Kontor/lager
Hansen Protection AS (Helly Hansen Pro AS)
og Fire Fighting Systems AS
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
4 217
9 012
72
Utleiegrad
9,2 år
100%
100%
1 250
4%
Forretningsførsel
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
1 036 000
69 160 000
70 196 000
2011E
3 392 000
69 160 000
72 552 000
2012E
2 383 000
69 160 000
71 543 000
2013E
1 893 000
69 160 000
71 053 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
87 000
52 748 000
52 835 000
589 000
52 748 000
53 337 000
568 000
50 992 000
51 560 000
547 000
49 236 000
49 783 000
VEK 2)
17 361 000
19 215 000
19 983 000
21 270 000
7,3%
7,4%
7,6%
2011E
5 271 000
-50 000
5 221 000
-250 000
-2 615 000
2 356 000
2012E
5 403 000
-51 000
5 352 000
-256 000
-2 749 000
-1 756 000
-1 600 000
-1 009 000
2013E
5 538 000
-53 000
5 485 000
-261 000
-2 658 000
-1 756 000
-1 300 000
-490 000
1 250
1 281
1 313
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Saldo
26 374 000
26 374 000
52 748 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,73%
21.12.2017
4,38%
Flytende
5,05%
3,5 år
VEK pr. 1% 1)
7,00%
74 586 000
-3 086 000
-51 799 000
19 701 000
7,25%
72 014 000
-2 854 000
-51 799 000
17 361 000
7,50%
69 613 000
-2 638 000
-51 799 000
15 176 000
532 000
20 233 000
532 000
17 893 000
532 000
15 708 000
200 000
176 000
154 000
17 690
71%
17 080
73%
16 510
76%
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Eiendommen er oppført for Hansen Protection AS, (tidl. Helly Hansen Pro AS)
og Fire Fighting System AS. Bygget ble ferdigstilt ultimo 2010. Bygget er et moderne
og effektivt kombinasjonsbygg beliggende mellom veletablerte Solgaard Skog
næringsområde og Moss sentrum.
25
NORDANIA EIENDOM AS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Forretningsfører
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 64 51
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (DKK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK)
Nordania Eiendom AS
24.12.2010
328 000 000
7 271
7,0%
Finansiering ved stiftelse (DKK)
1. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
236 250 000
84 200 000
320 450 000
Egenkapitalforhold (DKK)
Forretningsførsel
842 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
-
-
45 108
157 800
Utleiegrad
84 200 000
-
København syd og Kolding
Lager
Bring Frigoscandia AS
14 år
100%
100%
512
4%
(DKK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(DKK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
4 275 000
314 082 000
318 357 000
2011E
11 376 000
314 082 000
325 458 000
2012E
9 594 000
314 082 000
323 676 000
2013E
7 562 000
314 082 000
321 644 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
13 000
236 250 000
236 263 000
2 087 000
236 250 000
238 337 000
2 091 000
226 750 000
228 841 000
1 988 000
216 250 000
218 238 000
82 094 000
87 121 000
94 835 000
103 406 000
7,0%
7,1%
7,3%
2011E
23 089 000
-100 000
22 989 000
-3 855 000
-7 758 000
-4 275 000
7 101 000
2012E
23 551 000
-102 000
23 449 000
-611 000
-9 820 000
-9 500 000
-5 300 000
-1 782 000
2013E
24 022 000
-104 000
23 918 000
-619 000
-9 831 000
-10 500 000
-5 000 000
-2 032 000
VEK 2)
Note 1) Inkl. rest tilretteleggelseshonorar
512
522
533
Yieldutvikling
(DKK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Saldo
142 000 000
94 250 000
236 250 000
(DKK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
4,73 %
15.01.2018
3,25 %
Flytende
4,14 %
4,3 år
VEK pr. 1%
1)
6,75%
7,00%
340 578 000 328 414 000
-15 426 000 -14 332 000
-231 988 000 -231 988 000
93 164 000
82 094 000
7,25%
317 090 000
-13 312 000
-231 988 000
71 790 000
3 524 000
96 688 000
3 524 000
85 618 000
3 524 000
75 314 000
949 000
839 000
736 000
7 550
69%
7 280
72%
7 030
75%
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Selskapet eier to logistikkbygg med god beliggenhet i København syd og Kolding.
Eiendommene er leid ut på 14 års uoppsigelig leieavtale til “barehouse” betingelser
med Frigoscandia AS/Bring Frigo AB - 100% eiet av Posten Norge AS. Det er romslige
tomter med utbyggingspotensial. Begge eiendommene har sentral beliggenhet i
forhold til hovedfartsårene E45 og E20.
26
OSLO VEST HANDELSEIENDOM AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
20.12.2007
183 500 000
23 538
6,4%
1. prior pantelån
141 350 000
39 300 000
180 650 000
39 300 000
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
393 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Holmenkollen, Slemdal Senter, Majorstuen og Sagene – Oslo
Handel
Ica Norge AS ( ca. 80% av leieinntekten)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
7 796
1 100
118
Utleiegrad
5,7 år
94%
100%
1 620
2%
Forretningsførsel
Forvaltning
Norsk Eiendomsforvaltning AS
340 000
15.11.2010
75 000
19%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
2 580 000
181 637 000
184 217 000
2010E
3 154 000
181 637 000
184 791 000
2011E
4 420 000
181 637 000
186 057 000
2012E
5 635 000
181 637 000
187 272 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 753 000
137 475 000
139 228 000
1 721 000
134 975 000
136 696 000
1 690 000
132 475 000
134 165 000
1 618 000
129 475 000
131 093 000
44 989 000
48 095 000
51 892 000
56 179 000
6,8%
6,9%
7,1%
2010E
13 603 000
-528 000
13 075 000
-397 000
-8 304 000
-2 500 000
-1 300 000
574 000
2011E
13 913 000
-542 000
13 371 000
-406 000
-8 131 000
-318 000
-2 500 000
-750 000
1 266 000
2012E
14 231 000
-555 000
13 676 000
-415 000
-7 817 000
-479 000
-3 000 000
-750 000
1 215 000
VEK 2)
1 745
1 785
1 825
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
100 000 000
19 412 500
18 062 500
137 475 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,07%
15.01.2016
5,99%
15.01.2013
6,01%
15.01.2016
6,05%
4,7 år
6,50%
6,75%
7,00%
197 385 000 190 166 000 183 462 000
-9 034 000
-8 529 000
-8 059 000
-136 648 000 -136 648 000 -136 648 000
51 703 000
44 989 000
38 755 000
-8 964 000
42 739 000
-8 964 000
36 025 000
-8 964 000
29 791 000
472 000
405 000
343 000
25 320
70%
24 390
72%
23 530
75%
12%
39%
7%
22%
2%
6%
VEK pr. 1% 2)
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Portefølje bestående av 4 sentrale handelseiendommer, hhv. Slemdal Senter,
Holmenkollveien 96, Neuberggata 19 og Thurmannsgate 12B. Eiendommene er i
hovedsak leid ut til ICA (80% av leieinntekten) med tillegg av noen mindre leietagere
i Slemdal senter. Eiendommene er regulert til handel og ligger i kjøpekraftige områder
på Oslo vest med stort nedslagsfelt. God parkeringsdekning på egen tomt/garasje
(gateparkering i Neuberggata).
27
SENTRUMSHOTELL HOLDING KS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
13.11.2007
146 000 000
8 716
7,0%
1. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
113 144 542
33 320 000
146 464 542
Kapitalutvidelse pr. 15.10.2010
Forretningsførsel
366 520
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
16 750
8 597
110
Utleiegrad
33 320 000
3 332 000
-
Bragernes Torg – Drammen og Storgaten – Lillehammer
Hotell
Rica Hotels AS
6 år
n/a
100%
648
4%
300 000
13.10.2008
15 000
4%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
4 463 000
138 172 000
142 635 000
2011E
3 978 000
138 172 000
142 150 000
2012E
3 876 000
138 172 000
142 048 000
2013E
4 211 000
138 172 000
142 383 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 256 000
106 311 000
107 567 000
1 203 000
101 755 000
102 958 000
1 184 000
97 199 000
98 383 000
1 141 000
92 643 000
93 784 000
35 068 000
39 192 000
43 665 000
48 599 000
7,3%
7,4%
7,6%
2011E
10 761 000
-487 000
10 274 000
-404 000
-5 799 000
-4 556 000
-485 000
2012E
11 030 000
-499 000
10 531 000
-381 000
-5 696 000
-4 556 000
-102 000
2013E
11 306 000
-512 000
10 794 000
-390 000
-5 513 000
-4 556 000
335 000
VEK
642
659
675
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Saldo
78 000 000
28 311 000
106 311 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,08%
01.01.2017
3,95%
16.04.2012
5,51%
4,8 år
VEK pr. 1% 2)
7,00%
7,25%
146 771 000 141 710 000
-3 994 000
-3 538 000
-103 104 000 -103 104 000
39 673 000
35 068 000
7,50%
136 987 000
-3 113 000
-103 104 000
30 770 000
-5 870 000
33 803 000
-5 870 000
29 198 000
-5 870 000
24 900 000
367 000
321 000
278 000
Note 1) Utviklingspotensial på begge eiendommer er ikke hensyntatt i vurderingen av eiendomsverdien
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
8 760
72%
8 460
75%
8 180
78%
1%
5%
-3%
-9%
-8%
-22%
KOMMENTAR
Prosjektet består av to hoteller som i sin helhet leies ut til Rica Hotels hhv. beliggende
i Drammen og Lillehammer med kombinert minimums og omsetningsbaserte leiekontrakter. Kontraktene er på “barehouse” basis slik at leietager selv besørger alle
kostnader. Begge hotellene er sentralt beliggende i sine respektive byer. Bragernes Torg
i Drammen og i Storgaten i Lillehammer. Det foreligger planer for utvikling av begge
eiendommer. I Drammen planlegges oppføring av nytt kontorbygg på ca. 10 000 kvm.
I Lillehammer planlegges utvikling av nytt kjøpesenter i tilknytning til hotellet.
Godkjent rammetillatelse foreligger.
28
SKI SKOLEBYGG KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Ski Skolebygg KS
24.08.2006
173 000 000
22 468
6,1%
1. prior pantelån
136 000 000
36 800 000
172 800 000
Emisjon okt. 2008
36 800 000
2 000 000
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
7 700
10 000
Utleiegrad
Forretningsførsel
Forvaltning
388 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Dynamitvegen 23 & 25 og Anolittvegen 10-12 – Ski
Skole
Akershus Fylkeskommune
7,8 år
75%
100%
1 534
2%
Höegh Invest Eiendom AS
406 000
18.12.2009
40 000
10%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostaderinkl. adm.
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
2 633 000
180 068 000
182 701 000
2011E
3 969 000
180 068 000
184 037 000
2012E
4 038 000
180 068 000
184 106 000
2013E
3 192 000
180 068 000
183 260 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 709 000
133 858 000
135 567 000
1 668 000
130 662 000
132 330 000
1 605 000
125 716 000
127 321 000
1 522 000
119 270 000
120 792 000
47 134 000
51 707 000
56 785 000
62 468 000
7,0%
7,1%
7,3%
2011E
13 428 000
-360 000
13 068 000
-476 000
-8 060 000
-3 196 000
1 336 000
2012E
13 680 000
-368 000
13 312 000
-486 000
-7 811 000
-4 946 000
69 000
2013E
13 936 000
-375 000
13 561 000
-497 000
-7 464 000
-6 446 000
-846 000
VEK
1 744
1 777
Yieldutvikling
1 810
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
101 505 000
25 245 000
7 108 000
133 858 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,31%
01.09.2018
5,01%
15.04.2014
5,94%
15.10.2018
6,05%
6,9 år
VEK pr. 1% 1)
6,75%
7,00%
193 600 000 186 686 000
-7 102 000
-6 618 000
-132 934 000 -132 934 000
53 564 000
47 134 000
7,25%
180 248 000
-6 168 000
-132 934 000
41 146 000
-4 110 000
49 454 000
-4 110 000
43 024 000
-4 110 000
37 036 000
515 000
451 000
391 000
25 140
69 %
24 240
72 %
23 410
74 %
9%
43 %
6%
27 %
2%
11 %
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Eiendommen har sentral beliggenhet, ca 2 km fra Ski sentrum og benyttes som
videregående skole. Eiendommen ble totalrehabilitert og påbygget for leietager
for NOK ca. 23,8 mill. og var innflytningsklart til skoleåret 2008/2009.
29
STAVANGER PROPERTY INVEST AS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm (NOK)
04.05.2007
247 000 000
13 951
6,5%
1. prior pantelån
Selgerkreditt
197 600 000
12 350 000
41 600 000
251 550 000
41 600 000
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
17 705
27 200
Utleiegrad
Forretningsførsel
Forvaltning
416 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Stavanger
Kontor/handel/lager/skole
Rogaland Fylkeskommune, Siemens AS og Optimera AS
6,7 år
77%
100%
954
2–4%
Øgreid Eiendom AS
350 000
22.11.2009
-
(NOK)
Brutto leieinntekt 1)
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
5 715 000
265 894 000
271 609 000
2011E
5 788 000
265 894 000
271 682 000
2012E
5 183 000
265 894 000
271 077 000
2013E
4 616 000
265 894 000
270 510 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 946 000
205 379 000
208 325 000
2 643 000
198 700 000
201 343 000
2 638 000
190 771 000
193 409 000
2 535 000
182 842 000
185 377 000
63 284 000
70 339 000
77 668 000
85 133 000
7,3%
7,4%
7,5%
2011E
21 668 000
-904 000
20 764 000
-1 289 000
-12 723 000
-6 679 000
73 000
2012E
22 146 000
-920 000
21 226 000
-436 000
-12 466 000
-7 929 000
-1 000 000
-605 000
2013E
22 544 000
-936 000
21 608 000
-444 000
-12 334 000
468 000
-7 929 000
-1 000 000
-567 000
VEK 2)
1 224
1 251
1 273
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 4
Transje 5
Selgerkreditt
Saldo
125 333 000
46 500 000
11 767 000
9 429 000
12 350 000
205 379 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,85%
22.05.2017
5,27%
05.01.2012
4,15%
Flytende
4,07%
Flytende
5,00%
29.05.2011
6,10%
4,2 år
VEK pr. 1%
7,00%
7,25%
282 180 000 272 645 000
-7 419 000
-6 751 000
-202 610 000 -202 610 000
72 151 000
63 284 000
7,50%
263 747 000
-6 128 000
-202 610 000
55 009 000
-9 014 000
63 137 000
-9 014 000
54 270 000
-9 014 000
45 995 000
676 000
588 000
505 000
15 940
73%
15 400
75%
14 900
78%
14%
63%
10%
41%
5%
21%
2)
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Portefølje bestående av 5 eiendommer; to kontorbygg hovedsakelig utleid til
Siemens AS, et skolebygg med lang leieavtale til Rogaland Fylkeskommune samt
to eiendommer utleid til Optimera AS. Eiendommene har god beliggenhet i region
i fremgang og vekst. Arealfordelingen er ca. 5 500 kvm skole, ca. 6 100 kvm kontor
og ca. 6 100 kvm butikk/lager.
30
SVEN OFTEDALSVEI HOLDING KS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
Telefon: 22 93 63 45
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
22.02.2007
263 400 000
12 321
6,5%
1. prior pantelån
205 500 000
49 700 000
255 200 000
49 700 000
3 000 000
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
Forretningsførsel
Forvaltning
444 000
01.10.2010
21 378
22 951
200
Utleiegrad
497 000
30 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sven Oftedalsvei 2–8 – Oslo
Lager og kontor ca. 50/50
Norsk Medisinaldepot AS og Statens Legemiddelverk
Vinhuset AS, Skatteetaten
7 år
89%
100%
837
4%
30 000
6%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
2 155 000
292 187 000
294 342 000
2011E
6 176 000
292 187 000
298 363 000
2012E
9 291 000
292 187 000
301 478 000
2013E
13 415 000
292 187 000
305 602 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 839 000
213 875 000
216 714 000
2 871 000
212 530 000
215 401 000
2 773 000
205 680 000
208 453 000
2 675 000
198 830 000
201 505 000
77 628 000
82 962 000
93 025 000
104 097 000
7,0%
7,5%
7,7%
2011E
21 186 000
-850 000
20 336 000
-1 320 000
-13 650 000
-1 345 000
4 021 000
2012E
24 325 000
-871 000
23 454 000
-65 000
-13 424 000
-6 850 000
3 115 000
2013E
24 807 000
-893 000
23 914 000
-67 000
-12 873 000
-6 850 000
4 124 000
VEK 2)
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1)
1 050
1 138
1 160
Yieldutvikling
Note 1) Justert til normalisert leie før innvilget leiefritak ifm. reutleie, samt justert for merleie
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
105 500 000
82 875 000
25 500 000
213 875 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,74%
18.04.2017
6,87%
15.04.2013
4,30%
Flytende
6,50%
4,1 år
VEK pr. 1% 2)
6,75%
7,00%
323 900 000 312 473 000
-21 315 000 -20 286 000
-214 559 000 -214 559 000
88 026 000
77 628 000
7,25%
301 834 000
-19 329 000
-214 559 000
67 946 000
-10 329 000
77 697 000
-10 329 000
67 299 000
-10 329 000
57 617 000
829 000
725 000
628 000
Note 1) Normalisert leie før innvilget leiefritak ifm. reutleie, samt justert for nåverdi av merleie med
ca. NOK 3,9 mill.
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
15 150
66%
14 620
68%
14 120
71%
16%
73%
12%
52%
8%
32%
KOMMENTAR
Eiendommen ligger på Kaldbakken 10 min. fra Oslo sentrum. Det er gode muligheter
for offentlig transport med buss, tog og t-bane, samt enkel adkomst fra Østre Aker
vei og Trondheimsveien. Eiendommen er fullt utleid. Andel offentlige brukere utgjør
ca. 65% av leien. Tomten har et utbyggingspotensial på 9 000 kvm.
31
SØRLANDSPARKEN EIENDOMSINVEST AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
Forretningsfører
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 64 51
Telefon: 22 93 63 45
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm (NOK)
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
20.10.2010
80 500 000
17 949
7,7%
1. prior pantelån
Selgerkreditt
61 000 000
3 000 000
16 100 000
80 100 000
16 100 000
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
-
-
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
4 485
9 976
Utleiegrad
9,5 år
100%
100%
1 396
2%
Forretningsførsel
Forvaltning
161 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sørlandsparken – Kristiansand
Handel
Rema 1000 Norge AS, Torshov Bilrekvisita AS,
Staples Retail Norway AS og Eurosko Sørlandssenteret AS
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
1 313 000
79 584 000
80 897 000
2011E
1 216 000
79 584 000
80 800 000
2012E
1 300 000
79 584 000
80 884 000
2013E
842 000
79 584 000
80 426 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
653 000
64 000 000
64 653 000
663 000
62 470 000
63 133 000
642 000
60 430 000
61 072 000
620 000
58 390 000
59 010 000
VEK 2)
16 244 000
17 667 000
19 812 000
21 416 000
7,5%
7,7%
7,9%
2011E
6 419 000
-200 000
6 219 000
-320 000
-3 166 000
-1 530 000
-1 300 000
-97 000
2012E
6 580 000
-205 000
6 375 000
-328 000
-3 120 000
-3 000
-2 040 000
-800 000
84 000
2013E
6 744 000
-210 000
6 534 000
-336 000
-3 020 000
-496 000
-2 040 000
-1 100 000
-458 000
1 431
1 467
1 504
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Selgerkreditt
Saldo
25 000 000
17 500 000
18 500 000
3 000 000
64 000 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,19%
20.10.2015
5,08%
20.10.2015
4,30%
Flytende
5,00%
20.10.2013
4,89%
3,4 år
VEK pr. 1%
1)
7,25%
85 779 000
-3 536 000
-63 340 000
18 903 000
7,50%
82 920 000
-3 336 000
-63 340 000
16 244 000
7,75%
80 245 000
-3 148 000
-63 340 000
13 757 000
467 000
19 370 000
467 000
16 711 000
467 000
14 224 000
191 000
165 000
140 000
19 130
75%
18 490
77%
17 890
80%
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Eiendommen er et moderne handelsbygg beliggende i Sørlandsparken like øst for
Kristiansand. Sørlandsparken er regionens største og viktigste handelsområde. Det
pågår for tiden stor aktivitet i Sørlandsparken, og det planlegges og bygges en rekke
prosjekter. IKEA er nylig etablert i området. Det foreligger et utbyggingspotensial
på eiendommen.
32
TORP EIENDOMSINVEST AS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
21.12.2009
51 000 000
13 330
8,6%
1. prior pantelån
38 250 000
14 195 000
52 445 000
14 195 000
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
3 826
9 500
120
Utleiegrad
141 950
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Nordre Kullerød 1 – Sandefjord
Kontor
Nevion Europe AS
Forretningsførsel
13,2 år
100%
100%
1 176
2%
167 000
01.11.2010
6 000
4%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
687 000
56 896 000
57 583 000
2011E
1 273 000
56 896 000
58 169 000
2012E
1 214 000
56 896 000
58 110 000
2013E
1 252 000
56 896 000
58 148 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
413 000
37 485 000
37 898 000
418 000
35 986 000
36 404 000
399 000
34 487 000
34 886 000
380 000
32 988 000
33 368 000
VEK 2)
19 685 000
21 765 000
23 224 000
24 780 000
7,8%
7,9%
8,1%
2011E
4 557 000
-50 000
4 507 000
-248 000
-1 974 000
-1 499 000
-200 000
586 000
2012E
4 671 000
-51 000
4 620 000
-254 000
-1 926 000
-1 499 000
-1 000 000
-59 000
2013E
4 787 000
-53 000
4 734 000
-261 000
-1 836 000
-1 499 000
-1 100 000
38 000
1 191
1 221
Yieldutvikling
1 251
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
16 235 000
15 250 000
6 000 000
37 485 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,98%
15.04.2020
4,23%
Flytende
5,65%
15.04.2015
5,21%
4,8 år
VEK pr. 1% 1)
7,50%
60 093 000
-1 395 000
-37 211 000
21 487 000
7,75%
58 155 000
-1 259 000
-37 211 000
19 685 000
8,00%
56 338 000
-1 132 000
-37 211 000
17 995 000
-13 000
21 474 000
-13 000
19 672 000
-13 000
17 982 000
215 000
197 000
180 000
15 710
62%
15 200
64%
14 730
67%
54%
56%
42%
43%
30%
31%
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Eiendommen er beliggende sentralt i Nordre Kullerød, et populært næringsområde
ved Torp flyplass i Sandefjord. Leietager er Nevion Europe AS, med 13 års gjenværende
“barehouse” leieavtale. Bygningen er oppført i 2008. Det foreligger et utbyggingspotensiale på tomten.
33
TRONDHEIMSVEIEN EIENDOMSINVEST KS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
Telefon: 22 93 63 45
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
28.12.2006
164 500 000
23 153
6,0%
1. prior pantelån
Selgerkreditt
131 500 000
16 000 000
20 640 000
168 140 000
20 640 000
12 000 000
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
7 105
1 973
22
Utleiegrad
6,5 år
100%
100%
1 432
2%
Forretningsførsel
Forvaltning
206 000
120 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Trondheimsveien 135 – Oslo
Kontor/treningssenter
AF Skandinavia AS og Elixia Norge AS
AF Skandinavia AS/Malling & Co Forvaltning AS
136 000
05.12.2008
-
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
1 353 000
157 405 000
158 758 000
2011E
1 049 000
157 405 000
158 454 000
2012E
77 000
157 405 000
157 482 000
2013E
-381 000
157 405 000
157 024 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 858 000
141 205 000
143 063 000
1 831 000
138 126 000
139 957 000
1 627 000
134 021 000
135 648 000
1 587 000
129 916 000
131 503 000
15 695 000
18 497 000
21 834 000
25 521 000
7,0%
7,2%
7,4%
2011E
11 204 000
-90 000
11 114 000
-276 000
-8 063 000
-3 079 000
-304 000
2012E
11 484 000
-92 000
11 392 000
-283 000
-7 976 000
-4 105 000
-972 000
2013E
11 771 000
-95 000
11 676 000
-290 000
-7 739 000
-4 105 000
-458 000
VEK
1 577
1 616
1 657
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 4
Selgerkreditt
Tilleggslån
Saldo
90 000 000
33 100 000
16 000 000
2 105 000
141 205 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,67%
16.01.2017
4,30%
Flytende
4,00%
01.08.2012
4,23%
Flytende
5,77%
4,1 år
VEK pr. 1% 1)
6,75%
7,00%
164 652 000 158 771 000
-1 778 000
-1 366 000
-141 710 000 -141 710 000
21 164 000
15 695 000
7,25%
153 297 000
-983 000
-141 710 000
10 604 000
-5 303 000
15 861 000
-5 303 000
10 392 000
-5 303 000
5 301 000
185 000
130 000
80 000
23 170
86%
22 350
89%
21 580
92%
-3%
-10%
-11%
-37%
-21%
-61%
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Eiendommen ligger sentralt plassert i Trondheimsveien rett nord for Carl Berners plass.
Det er en rekke forretninger og tjenestetilbud i umiddelbar nærhet til eiendommen.
Det er holdeplass for trikk, buss og bane i gangavstand fra eiendommen og enkel
adkomst til/fra Ring 2 og Ring 3. Eiendommen er totalrehabilitert og påbygget med en
ny etasje. AF Skandinavia har fremutleiet deler av sine lokaler til Imente og EZ Systems.
34
TUNSBERGHUS EIENDOM AS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
01.10.2008
120 000 000
14 484
7,5%
1. prior pantelån
Selgerkreditt
85 300 000
9 000 000
23 500 000
117 800 000
23 500 000
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
235 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Olav Trygvasonsgate 4 – Tønsberg
Kontor
Edda Media AS, Bufetat Region Sør,
Bufdirektoratet IKT og Psykiatrien i Vestfold
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
8 285
7 892
160
Utleiegrad
4,4 år
100%
94%
1 204
2%
Forretningsførsel
Forvaltning
Hans Gaarder Eiendom AS
235 000
02.06.2009
30 000
13%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
1 646 000
122 607 000
124 253 000
2011E
1 156 000
122 607 000
123 763 000
2012E
598 000
122 607 000
123 205 000
2013E
428 000
122 607 000
123 035 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 073 000
90 416 000
91 489 000
1 080 000
87 460 000
88 540 000
1 038 000
83 504 000
84 542 000
931 000
79 548 000
80 479 000
VEK 2)
32 764 000
35 223 000
38 663 000
42 556 000
7,5%
8,0%
8,3%
2011E
10 297 000
-605 000
9 692 000
-436 000
-5 169 000
-321 000
-2 956 000
-1 300 000
-490 000
2012E
10 690 000
-432 000
10 258 000
-345 000
-5 102 000
-413 000
-3 956 000
-1 000 000
-558 000
2013E
10 958 000
-436 000
10 522 000
-353 000
-4 908 000
-675 000
-3 956 000
-800 000
-170 000
1 243
1 290
1 323
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Saldo
40 000 000
20 000 000
11 416 000
10 000 000
9 000 000
90 416 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,98%
10.01.2017
6,67%
07.10.2013
3,59%
Flytende
6,66%
08.10.2018
4,15%
Flytende
5,72%
4,1 år
VEK pr. 1% 2)
7,25%
131 852 000
-5 158 000
-89 843 000
36 851 000
7,50%
127 457 000
-4 850 000
-89 843 000
32 764 000
7,75%
123 346 000
-4 562 000
-89 843 000
28 941 000
-3 740 000
33 111 000
-3 740 000
29 024 000
-3 740 000
25 201 000
350 000
309 000
271 000
15 915
69%
15 384
71%
14 888
73%
25%
62%
19%
44%
12%
28%
Note 1) Forutsatt utleie av ledig lokale fom. 3. kvartal 2011
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Eiendommen er beliggende i Tønsberg, Vestfolds kommersielle og administrative
“hovedstad” og senter for fylkesadministrasjon med blant annet Statens Park, Vestfold
Sentralsykehus og flere skoler. Eiendommen ble oppført i to byggetrinn og fremstår
med en rehabilitert eldre del, og en ny del som er sammenføyd. Det er et utbyggingspotensiale på tomten og alternativer utredes.
35
UDDEVALLA EIENDOMSINVEST AS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK)
21.12.2007
99 000 000
9 357
6,8%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Uddevalla
Kontor/bolig/handel/lager
Div.
Nøkkeltall
10 580
Finansiering ved stiftelse (SEK)
1. prior pantelån
Selgerkreditt
71 700 000
5 000 000
19 457 000
96 157 000
Utleiegrad
Gj. snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (SEK)
Egenkapitalforhold (SEK)
19 457 000
-
Forretningsførsel
Forvaltning
1,5 år
100%
98%
907
2%
Depoci AB
194 570
-
Dato sist omsatt
166 000
17.02.2008
-
(SEK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl.adm.
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(SEK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
117 000
94 980 000
95 097 000
2011E
0
94 980 000
94 876 000
2012E
400 000
94 980 000
95 380 000
2013E
964 000
94 980 000
95 944 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 019 000
75 865 000
76 884 000
993 000
74 248 000
75 137 000
671 000
72 631 000
73 302 000
521 000
70 297 000
70 818 000
VEK
18 213 000
19 739 000
22 078 000
25 126 000
6,5%
6,6%
6,7%
2011E
10 036 000
-3 524 000
6 512 000
-1 463 000
-3 653 000
-1 617 000
-221 000
2012E
10 237 000
-3 622 000
6 615 000
-969 000
-3 525 000
-1 617 000
504 000
2013E
10 441 000
-3 723 000
6 718 000
-976 000
-2 844 000
-2 334 000
564 000
949
968
987
Yieldutvikling
(SEK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Transje 6
Selgerkreditt
Saldo
26 415 000
15 000 000
10 000 000
10 000 000
6 700 000
2 750 000
5 000 000
75 865 000
(SEK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,03%
09.04.2013
2,40%
20.02.2013
6,43%
03.09.2013
4,10%
03.12.2012
2,80%
Flytende
3,20%
Flytende
4,50%
11.02.2012
4,62%
1,9 år
VEK pr. 1% 1)
6,25%
104 192 000
-5 486 000
-76 767 000
21 939 000
6,50%
100 185 000
-5 205 000
-76 767 000
18 213 000
6,75%
96 474 000
-4 945 000
-76 767 000
14 762 000
-1 549 000
20 390 000
-1 549 000
16 664 000
-1 549 000
13 213 000
212 000
174 000
140 000
9 850
73%
9 470
76%
9 120
79%
3%
9%
-4%
-11%
-10%
-28%
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Porteføljen består av 4 sentralt beliggende eiendommer i Uddevalla, hvorav
3 i sentrum. Krummedike 4 og Bagge 8 ligger i Uddevallas hovedgate (Kungsgatan)
med gode butikklokaler på og ved torget. Silverlod 4, som har en stor andel leiligheter,
ligger i et populært område ca. 400 meter fra sentrum. Kurød eiendommen ligger
i etablert industriområde med gode kommunikasjoner.
36
UNION UNIVERSITETSBOLIGER AS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm (SEK)
14.06.2004
50 815 000
12 099
7,2%
Finansiering ved stiftelse
1. prior pantelån
Lån fra aksjonærene
(SEK)
44 285 000
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
(NOK)
1 700 000
5 600 000
52 365 000
Lån fra aksjonærene
5 600 000
1 700 000
Innbetalt kapital pr. 1%
Uinnkalt ansvars kapital pr. 1%
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
4 200
1 500
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (SEK)
9,6 år
80%
100%
1 093
2%
Forretningsførsel
Forvaltning
73 000
-
Dato sist omsatt
Kronoparken – Karlstad (Universitetet)
2 eiendommer med totalt 116 studentleiligheter
AB Karlstad Studentbostäder
HJ Företagsservice KB
45 000
03.12.2009
6 800
9%
(SEK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(SEK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
1 565 000
50 249 000
51 814 000
2011E
1 514 000
50 249 000
51 763 000
2012E
1 303 000
50 249 000
51 552 000
2013E
1 117 000
50 249 000
51 366 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
440 000
40 507 000
40 947 000
471 000
39 577 000
40 048 000
491 000
38 647 000
39 138 000
479 000
37 717 000
38 196 000
VEK
10 867 000
11 715 000
12 414 000
13 170 000
6,3%
6,3%
6,4%
2011E
4 021 000
-843 000
3 178 000
-211 000
-2 088 000
-930 000
-51 000
2012E
4 086 000
-860 000
3 226 000
-216 000
-2 291 000
-930 000
-211 000
2013E
4 151 000
-876 000
3 275 000
-222 000
-2 309 000
-930 000
-186 000
957
973
Yieldutvikling
988
(SEK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Saldo
20 483 000
20 024 000
40 507 000
(SEK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
4,37%
Flytende
6,07%
01.09.2012
5,21%
0,8 år
VEK pr. 1% 1)
6,00%
52 967 000
-747 000
-39 382 000
12 838 000
6,25%
50 848 000
-599 000
-39 382 000
10 867 000
6,50%
48 892 000
-462 000
-39 382 000
9 048 000
-784 000
12 054 000
-784 000
10 083 000
-784 000
8 264 000
124 000
105 000
87 000
12 610
76%
12 110
80%
11 640
83%
7%
57%
5%
35%
2%
13%
Note 1) Hensyntatt 50% av over-/underkurs
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Studenttårnene er beliggende på universitetsområdet i Karlstad, sentralt i forhold
til Studentsenteret og Universitetsbiblioteket. Studentantallet er i dag ca. 12.000.
Leietaker, AB Karlstad Studentbostäder, er eiet av Karlstad kommune. Alle boenhetene
har eget minikjøkken og bad som anses hensiktsmessig ved eventuelt senere omgjøring
til privatboliger.
37
VINTERBRO EIENDOMSINVEST AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
Telefon: 22 93 63 45
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2010
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
13.06.2007
227 500 000
14 227
6,4%
1. prior pantelån
178 800 000
49 506 000
228 306 000
49 506 000
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
495 060
-
Dato sist omsatt
Vinterbro
Logistikk
New Store Europe AS
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
15 991
45 000
120
Utleiegrad
12,8 år
100%
100%
916
4%
Forretningsførsel
-
120 000
24%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010A
5 772 000
225 907 000
231 679 000
2011E
6 332 000
225 907 000
232 239 000
2012E
7 619 000
225 907 000
233 526 000
2013E
9 566 000
225 907 000
235 473 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 342 000
174 800 000
177 142 000
2 219 000
170 800 000
173 019 000
2 170 000
166 800 000
168 970 000
2 121 000
162 800 000
164 921 000
54 537 000
59 220 000
64 556 000
70 552 000
6,8%
6,9%
7,1%
2011E
15 953 000
-260 000
15 693 000
-365 000
-10 768 000
-4 000 000
560 000
2012E
16 352 000
-267 000
16 085 000
-374 000
-10 424 000
-4 000 000
1 287 000
2013E
16 760 000
-273 000
16 487 000
-383 000
-10 157 000
-4 000 000
1 947 000
VEK
998
1 023
1 048
Yieldutvikling
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Saldo
153 000 000
21 800 000
174 800 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,28%
15.07.2023
5,85%
15.07.2015
6,23%
11,7 år
VEK pr. 1% 1)
6,50%
6,75%
241 431 000 232 489 000
-7 387 000
-6 582 000
-171 370 000 -171 370 000
62 674 000
54 537 000
7,00%
224 186 000
-5 835 000
-171 370 000
46 981 000
-16 612 000
46 062 000
-16 612 000
37 925 000
-16 612 000
30 369 000
544 000
462 000
387 000
15 100
72%
14 540
75%
14 020
78%
9%
34%
5%
18%
1%
2%
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
KOMMENTAR
Eiendommen er i umiddelbar beliggenhet til E18 og E6 ca. 25 km fra Oslo.
Eiendommen ble oppført i 2008 og er utleid på barehouse vilkår.
38
WEXELSPLASS AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
Telefon: 22 93 63 45
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
EIENDOMSDATA
WexelsPlass AS
10.02.2003
32 750 000
Beliggenhet
Type eiendom
645 000
23.08.2005
700 000
350%
Saldo
72 000 000
72 000 000
32 400
16 400
130
284
Gjenstående leiligheter
Gjenstående garasjeplasser
Forretningsførsel
Prosjektleder
(NOK)
Finansiering
Transje 1
2006
2008
Brutto areal totalt prosjekt ca.
Størrelse bygg boligformål (BRAs) ca.
Parkeringsplasser ca.
Antall leiligheter
200 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Herslebsgate 19 – Oslo
Utviklingsprosjekt bolig
Nøkkeltall
Byggestart
Ferdigstilt
20 000 000
-
Analysedato
31.12.2010
6
74
Stor-Oslo Prosjekt AS
PROGNOSE PROSJEKTRESULTAT
(NOK)
Aktiva 1)
Kvm/antall
Leiligheter
441
Parkeringsplasser i garasje
74
Omløpsmidler
Sum aktiva
Rente Rentebinding
3,91%
Flytende
3,91%
38 000
16 758 000
13 320 000
90 731 000
120 809 000
Salgspris pr. kvm
40 000
42 000
17 640 000
18 522 000
13 320 000
13 320 000
90 731 000
90 731 000
121 691 000 122 573 000
Passiva
Langsiktig gjeld
Kortsiktig gjeld
Sum passiva
72 000 000
1 922 000
73 922 000
72 000 000
1 922 000
73 922 000
72 000 000
1 922 000
73 922 000
VEK
Estimert skattekostnad
VEK etter skatt
46 887 000
-5 515 000
41 372 000
47 769 000
-5 762 000
42 007 000
48 651 000
-6 009 000
42 642 000
414 000
420 000
426 000
24,6 %
457 %
24,7 %
460 %
24,8 %
463 %
Verdijustert egenkapital etter skatt pr. 1% 2)
2)
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
Note 1) Siden regnskapsavleggelse er samtlige leiligheter solgt og langsiktig gjeld er innfridd
Note 2) Hensyntar ikke tidskostnaden frem til realisasjon
BILDE AV EIENDOMMEN
KOMMENTAR
Forretningsidéen var å omregulere og utvikle eiendommen til bolig. Reguleringen
ble vedtatt i juni 2005. Salget ble igangsatt pr. september 2005. Pga. endrede
omstendigheter i boligmarkedet i perioden 08-09 ble usolgte leiligheter leiet
ut i 2009. Leilighetene har siden den gang blitt solgt løpende. Prosjektet er nå
i avsluttende fase.
39
KRITERIER FOR VERDIVURDERING
AV EIENDOM
Ved verdivurdering av eiendom legges
følgende hovedkriterier til grunn
• Beliggenhet og standard
• Leieforhold
• Avkastningskrav
BELIGGENHET OG
STANDARD
Foran ethvert eiendomsprosjekt foretas en
grundig gjennomgang av eiendommen og
dets leietagere. Ved gjennomgang av eiendommen vurderes først og fremst beliggenhet og hvilken forfatning bygget er i. Det
legges vekt på at bygget ligger praktisk til og
med god eksponering mot vei og offentlig
kommunikasjon. Videre blir det foretatt en
teknisk gjennomgang av bygget, herunder
fasade, tak, vinduer samt ventilasjon, kjøling
og oppvarming etc.
På bakgrunn av den informasjonen en slik
befaring og vurdering gir, estimeres årlige
drifts- og vedlikeholdsutgifter samt normal
driftsrisiko. Det blir vektlagt om det er
potensiale for utvikling av eiendommen,
høyere leie, større utnyttelsesgrad og hvor
omsettelig eiendommen vil være, også i
nedgangstider.
Forskjellen på to identiske bygg, men med
ulik beliggenhet er leienivået. I områder
med sentral beliggenhet er prisnivået
høyere enn tilsvarende lokaler i mindre
attraktive områder.
LEIEFORHOLD
Ved en vurdering av byggets leietagere
gjennomgås alle kontrakter. Det blir lagt
vekt på kontraktens lengde, leienivå, forlengelsesklausuler og dertil hørende
betingelser.
Det foretas kredittvurdering av alle de
største leietakerne for å sikre at disse har
god soliditet.
AVKASTNINGKRAV
Enhver investering i kapitalmarkedet
bygger på to grunnpilarer, avkastning vs.
risiko. Spekteret av investeringsalternativer
strekker seg fra lav risiko i statsobligasjoner
til høy risiko i mer venturepregede selskaper.
Desto høyere risikoaversjon fra investoren,
desto større er preferansen for sikre investeringer med antatt lavere avkastning.
Risikoen innenfor eiendom forskjellig
beroende på beliggenheten. Eiendom
utenfor sentrum er ansett å ha større risiko
enn sentrumsnære eiendommer. Dette
fordi risikoen for ledigstillelse dersom
en leietaker faller fra er større samt at
eiendommens verdi er mer eksponert
i markedet generelt.
I dag kan det oppnås risikofri avkastning
i underkant av ca. 4% p.a. ved å investere
i lange norske statsobligasjoner. Dersom
investor velger en investering med høyere
risiko kreves en risikopremie.
Avkastningskrav = risikofri rente + risikopremie
Totalavkastning
Egenkapitalavkastning
For å øke den enkelte investors egenkapitalavkastning belånes prosjektet gjennom
kredittforetak. Typisk belåningsgrad i
dagens marked ligger mellom 70–75%.
Desto høyere belåningsgrad, desto mindre
er behovet for innbetalt egenkapital.
Fearnley Finans Eiendom legger i dag til
grunn et avkastningskrav på egenkapitalen
i området 10-13% før skatt, avhengig av
prosjektets risikoprofil. Dette tilsvarer en
risikopremie på egenkapitalavkast ningen
i forhold til lange statsobligasjoner på
6–9%-poeng.
For å få en avkastning som tilfredsstiller
egenkapitalavkastningskravet og lånekostnadene beregnes totalavkastningskravet som et vektet forhold av de to:
Totalavkastningskrav =
EK/(EK+Gjeld) x Ke + Gjeld/(EK+Gjeld) x Kd
Ke = Egenkapitalavkastningskravet
Kd = Lånerente
EKSEMPEL
Eiendomsinvesteringer har tradisjonelt vært
en lav-risiko investering. I dagens marked
prises eiendom til å gi en avkastning (yield)
på mellom 6,0% og 9,0% avhengig av risikoprofil. Dette tilsvarer en risikopremie i forhold til lange statsobligasjoner tilsvarende
2–5%-poeng.
Dagens verdi av en eiendom er nåverdien
av den kontantstrømmen eiendommen
over tid vil gi. En forenklet måte å beregne
dagens verdi er å betrakte nettoinntekten
som en evigvarende kontantstrøm.
Formelen for en evigvarende kontantstrøm,
som også benyttes for prising av aksjer og
obligasjoner, er;
Nåverdi = Årlig kontantstrøm/Avkastningskravet
Dersom vi forutsetter risikopremie på
6%-poeng i forhold til ovennevnte statsobligasjon blir egenkapitalavkastningskravet
10,0%. Med en lånerente på 6% og 75%
finansiering beregnes totalavkastningskravet
som følger:
0,25 x 10% + 0,75 x 6% = 7%
Verdien på eiendommen kan følgelig
utledes som:
Verdi eiendom = Netto leie x 1/netto yield
hvor 1/ netto yield kalles multiplikator.
Netto yield
Netto leie
Verdi eiendom
= 7%
= NOK 10 mill
= NOK 10 mill x 14,3
= NOK 143 mill
For eiendomsinvesteringer kalles
avkastningskravet for “yield”.
Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av Fearnley
Finans Eiendom ASA (FFE). Informasjon er gitt etter beste
evne og skjønn, og er basert på de opplysninger som har
vært tilgjengelige for FFE og skaffet til veie fra kilder
FFE anser som pålitelig. FFE fraskriver seg imidlertid
ethvert ansvar for riktigheten eller fullstendigheten av
den informasjon som er gitt i dokumentet, og for tap som
investorer kan bli påført i forbindelse med deltagelse
i prosjekter. Det understrekes at enhver investering i
eiendom er beheftet med risiko. Investorer som deltar
i prosjekter må således være forberedt på at investeringen
kan medføre tap.
Dersom opplysninger i eiendomsrapporten benyttes som
grunnlag for andelsomsetninger, bør opplysningene
kontrollerers mot selskapenes offisielle, reviderte
40
regnskap. Opplysninger om hendelser etter regnskapsavleggelse må innhentes separat. Enhver som investerer
i våre prosjekter må på egenhånd forsikre seg om at
opplysningene som fremkommer er à jour, fullstendige
og korrekte. Kjøpekontrakt, leieavtaler og selskapsdokumenter herunder, KS-avtale og annen relevant
dokumentasjon, vil være tilgjengelig hos FFE.
FEARNLEY FINANS SHIPPING AS
SHIPPING OG OFFSHORE
Fearnley Finans tilbyr også direkteinvesteringer i shipping- og offshoreprosjekter.
Vår maritime portefølje inneholder to
typer prosjekter.
For det første finansielle prosjekter hvor
lange certepartier ligger til grunn, noe
som i betydelig grad reduserer investors
risiko. Disse prosjektene opererer normalt
med en årlig budsjettert egenkapitalavkastning, under gitt forutsetninger, på mellom
10% og 20% p.a.
Den andre typen prosjekter er “asset play”
prosjekter hvor timingen i forhold til skipsverdier og rater er avgjørende. En investering i asset play - prosjekter er mer risikofylt
enn finansielle prosjekter, da eksponering
mot markedet og drift er stor. Historisk
har shippingmarkedene vist store fluktuasjoner som i perioder har gitt høy avkastning
for investor.
Shipping- og offshoreteamet, som består av
tre dedikerte meglere, innehar lang erfaring
innen den maritime sektor. Som en del av
shippingteamet inngår også erfarne
forretningsførere.
For ytterligere informasjon, vennligst
kontakt vårt shipping- og offshoreteam:
Fearnley Finans Shipping AS besitter en
portefølje på over 25 skip fordelt på snaut 20
prosjekter innen ulike shipping- og offshoresegmenter. Den totale skipsverdien beløper
seg til ca. NOK 2,8 mrd.
SHIPPING REPORT
2011
PROSJEKTMEGLERE
FORRETNINGSFØRERE
Edvard B. Aaby
(Managing Partner)
Dir: +47 22 93 63 47
Mob: +47 92 63 36 76
Mail: e.aaby@fearnleys.no
Sylvi Seter
(Head of Shipping)
Dir: +47 22 93 63 44
Mob: +47 95 27 32 71
Mail: s.seter@fearnleys.no
Eilert H. Lund
(Senior Partner)
Dir: +47 22 93 63 33
Mob: +47 92 25 63 33
Mail: e.lund@fearnleys.no
Janne Heglund
Dir: +47 22 93 63 42
Mob: +47 95 88 59 57
Mail: j.heglund@fearnleys.no
Tor Kildal
(Senior Partner)
Dir: +47 22 93 63 39
Mob: +47 95 33 95 39
Mail: t.kildal@fearnleys.no
Petter Fredrik Bøe
(Analyst)
Dir: +47 22 93 64 50
Mob: +47 98 85 66 25
Mail: pf.boe@fearnleys.no
Line Johansen
Dir: +47 22 93 64 39
Mob: +47 90 73 18 63
Mail: l.johansen@fearnleys.no
Anine Myhraas
Dir: +47 22 93 64 26
Mob: +47 45 02 26 11
Mail: a.myhraas@fearnleys.no
Hilde Østby
Dir: +47 22 93 63 41
Mob: +47 92 28 70 12
Mail: h.oestby@fearnleys.no
Stig Kristiansen
Dir: +47 22 93 64 54
Mob: +47 40 22 58 63
Mail: s.kristiansen@fearnleys.no
Lise Tandberg
(Secretary)
Dir: +47 22 93 64 48
Mob: +47 92 48 36 69
Mail: l.tandberg@fearnleys.no
Et selskap i Astrup Fearnley gruppen
PROSJEKTMEGLERE
FORRETNINGSFØRERE
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 45
Mobil: (+47) 99 29 13 19
t.leskovsky@fearnleys.no
Tove Auset
(Controller)
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 46
Mobil: (+47) 98 82 75 56
t.auset@fearnleys.no
Christian Bull
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 35
Mobil: (+47) 95 81 50 27
c.bull@fearnleys.no
Paul Dehli Navestad
Dir.tlf: (+47) 22 93 64 56
Mobil: (+47) 41 65 84 42
p.navestad@fearnleys.no
Haakon Shetelig
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 38
Mobil: (+47) 93 22 74 38
h.shetelig@fearnleys.no
Jonas Helland Myrholt
(Analytiker)
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 59
Mobil: (+47) 91 38 00 45
j.myrholt@fearnleys.no
Åse Kjellberg
(Sekretær)
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 58
Mobil: (+47) 97 74 82 26
a.kjellberg@fearnleys.no
Andreas Haugbro
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 51
Mobil: (+47) 90 68 55 22
a.haugbro@fearnleys.no
Tone Kågen
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 37
Mobil: (+47) 95 75 80 49
t.kagen@fearnleys.no
Jarle Lome
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 53
Mobil: (+47) 97 61 58 97
j.lome@fearnleys.no
Jan-Trygve Riise
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 52
Mobil: (+47) 92 82 55 60
jt.riise@fearnleys.no
Lise Tandberg
(Sekretær)
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 48
Mobil: (+47) 92 48 36 69
l.tandberg@fearnleys.no
ASSET MANAGEMENT
Morten Ring-Andersen
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 36
Mobil: (+47) 97 18 73 48
m.ring-andersen@fearnleys.no
Besøksadresse
Grev Wedelsplass 9
Oslo, Norway
Postadresse
P.B. 1158 Sentrum
0107 Oslo, Norway
Kontakt:
Tlf:
+47 22 93 60 00
Faks:
+47 22 93 63 40
E-post: finans@fearnleys.no
Org. nr.: NO 991 097 481 VAT

EIENDOMSRAPPORT 2011 - Fearnley Project Finance

Transcription

Similar documents

1 www.fearnleyfinans.no Eiendomsrapport 2010

Navn: Kontaktperson/adresse: E-mail: Hjemmeside: A

Eiendomsavisen November 2010

OPPRETTELSE AV KUNDEFORHOLD - BEDRIFT

SALGSOPPGAVE - Advokatfirmaet Olav Hana

Eiendomsavisen Februar 2014