här för att ta del av artikel nr 2

Populär fritid
Orosmolnen tornar upp sig i många
fritidshusområden i landet. Oklara
förhållanden och svartbyggen kan skapa
osämja mellan fritidshusägarna.
Drömmen om den röda stugan
Sverige är ett av världens fritidshustätaste länder. Det
finns omkring 500 000 sommar- och fjällstugor i landet och genom släkt och delägande uppskattas omkring halva befolkningen ha tillgång till ett fritidshus.
D
et var framför allt under
1960- och 70-talen som fritidsområdena växte upp i
Sverige. Men idén om ett
sommarboende eller en extra bostad på landet går långt tillbaka i tiden. Redan under 1700-talet började förmögna köpmän och höga statstjänstemän
investera i pampiga sommarhus. Många
av dessa hus finns bevarade, exempelvis
Svindersvik i Stockholm, Gunnebo i Göteborg och Skärva i Karlskrona.
Kring mitten av 1800-talet byggdes de
första sammanhängande fritidshusområdena och det hängde samman med ångbåtstrafikens expansion och den begynnande industrialiseringen. Exempel är
Dalarö och Furusund i Stockholms skär-
18 Sunt Förnuft nummer 2, april 2012
omhus och med vedeldning och egen
brunn. Fritidshusen förknippades med en
enklare och sportigare livsföring och ett
ideal om tillbaka till naturen och det ursprungliga svenska.
högre standard
gård och Marsstrand i Bohuslän. Gamla
fiskeläger började omvandlas till fritidsområden.
I slutet av 1800-talet byggdes praktfulla
trähus med lekfulla snickerier, så kallade
schweizervillor, framför allt vid Sveriges
väst- och ostkust. Under 1930-talet, i samband med införandet av sommarsemester, började områden med sportstugorna
växa upp. Det var nu en bredare medelklass bestående av välbetalda arbetareoch tjänstemannafamiljer började få tillgång till fritidshus.
Expansionen fortsatte under efterkrigstiden och under 1950-talet slog sportstugan igenom i samband med växande privatbilism och utökad semester. Det skulle
vara ett enklare hus med kök och dass ut-
Under de senaste årtiondena har standarden på fritidshusen höjts kraftigt och därigenom också värdena på fastigheterna.
Gamla hus totalrenoveras, värmeisoleras
och får åretruntstandard. Nybyggda fritidshus är ofta i princip mindre villor med
vattentoalett (slutet system), dusch och
diskmaskin. Idealet om den gamla sportstugan har fått ge vika för tidens krav på
bekvämlighet och standard. Vanligtvis
består ett stugområde i Sverige i dag av
mellan 50 och 100 fritidshus.
Bygglov
I regel ges det i Sverige bygglov för ett hus
på ungefär 80 kvadratmeter plus gäststuga/förråd på 40 kvadratmeter på en tomt
på omkring 2000 kvadratmeter. Givetvis
Norden
Det är framför allt i Sverige, Finland och
Norge som drömmen om fritidshus kan
förverkligas. Förklaringen är att det finns
gott om plats för fritidshusområden och
dessutom nära sjö och hav. I exempelvis
Tyskland är fritidshus något exklusivt,
förbehållet ett fåtal, och någon allemansrätt existerar inte. Europas största fritidshusområde är Rådmansö i Roslagen.
Expansionen av fritidshusområdena hör
också samman med ägandet av marken.
Det var i regel lantbrukare som styckade
sina ägor och upplät områden till fritidshusbebyggelse. Olönsamma skärgårdshemman med magra jordar och karga
skogar blev värdefulla. Men adeln vakande över sina domäner och valde att inte
sälja marken till fritidshusägare. Detta förhållande visar sig tydligt kring Stockholm.
Roslagen
I Roslagen och i Stockholms skärgård ägdes marken av bönder och där finner vi
stora sommarhusområden. Men i Sörmlands kustlandskap, som geografiskt ligger lika nära huvudstaden som Roslagen,
dominerar de stora adliga slotten. Exempelvis Tullgarn, Thureholm, Nynäs och
Björksund. Längs Sörmlandskusten, som
också har en fin skärgård, finns få stora
fritidshusområden. Och även kring de
större sörmländska sjöarna, som exempelvis Båven, är fritidshusområdena tämligen begränsade. Sörmland är det landskap i Sverige som har flest slott och herrgårdar i förhållande till ytan, cirka 200
stycken, och de ligger nästan alltid vid en
sjö eller vid havet. Stora områden har alltså undantagits från exploatering.
I landets skärgårdar och längs kusterna
har det också varit svårt att etablera fritidsområden och anledningen är bland
annat att underlätta för det rörliga friluftslivet, det vill säga båtfolket. Således
”fredas” stora markområden från ny fritidsbebyggelse på olika håll i landet. n
Åke Jungdalen
Så fungerar en
stugsamfällighet
Foto Michael Brannäs
Foto scanpix
förekommer variationer både upp och ned
när det gäller accepterad storlek på byggnaderna och tomternas storlek. Kostnaden
för att nyuppföra byggnaderna i den storleken ligger på mellan två och tre miljoner
kronor beroende på standard. Därutöver
kommer värdet på tomten.
I samband med den kraftiga expansionen av fritidsområden under
1960- och 70 talen började även exploateringen av marken att regleras
fullt ut av ansvariga myndigheter.
B
ehovet fanns av att organisera och samla sig kring
gemensamma frågor då
det inte fanns någon lämplig lagstiftning vid denna
tid. Bakgrunden var att tillvarata fritidshusägarnas intressen och säkra områdenas karaktär inför framtiden och
för att undvika konflikter mellan motstridiga intressen. Det handlar dels som
konflikter mellan fritidshusägarna, dels
mellan fritidsboende och markexploatören.
De grundläggande dokumenten är
gällande detaljplaner och att samfälligheten är bildad enligt Lagen om förvaltning av samfälligheter, LFS, från 1973.
Samfälligheten är då en juridisk person
och ska då vara offentligt registrerat i
Lantmäteriets samfällighetsregister.
Till det kommer Anläggningslagen som
kom samtidigt med LFS.
– För att kunna bilda en samfällighetsförening måste det finnas ett lämpligt objekt att förvalta. Genom anläggningslagen bildas en gemensamhetsanläggning och via en lantmäteriförrättning blir det ett anläggningsbeslut som
beskriver förvaltningsobjektet och uppställer regler för ansvar och skyldigheter för förvaltning. Exempel på objekt för
gemensamhetsanläggningar är vatten,
avlopp, grönytor, bad och båtplatser,
säger Bo Bergström, lantmätare i Örebro och lärare i fastighetsutredning.
Förutsättningar
Vägar, vatten och avlopp är grundläggande förutsättningar för ett fungerande fritidsområde. Det regleras i regel
genom servitut och genom att fritidshusägarna direkt tar över ansvaret för
exempelvis skötsel av vägar. Det sker
genom ett bildade av en gemensamhets-
erfaren lantmätare
Bo Bergström är en av landets
mest erfarna lantmätare och har
hanterat ett stort antal konflikter
på fritidshusområden.
anläggning enligt anläggningslagen
och en samfällighetsförening enligt
LFS.
– En enklare form av sammanslutning är tomtägarföreningar, men civilrättsligt står man då på en rätt svag
grund. Det fungerar i enklare förhållanden och om det inte är för många fastigheter, säger Bo Bergström.
Konflikter
Vägar är det klassiska konfliktområdet i
fritidshusområden. Skötseln av vägarna
är en grundläggande förutsättning för
att fritidshusägarna ska kunna använda
husen. Vanligen sköts vägarna av stugsamfälligheten genom bildandet av en
gemensamhetsanläggning.
I regel är det också så att den omliggande marken mellan de fritidsboendes
tomter regleras. Det sker genom ett upprättande av detaljplaner som säkrar att
skötseln av skog och mark står i samklang med de fritidsboendes intressen.
Ett omfattande kalhygge mellan sommarstugetomter eller plantering av energiskog på öppna marker påverkar fritidsområdets karaktär och värdet på
sommarhusen. Marken benämns därför
parkmark i detaljplanen. Normalt begränsar detaljplanen möjligheten att driva rationellt jordbruk om grönom
nummer 2, april 2012 Sunt Förnuft 19
rådena ligger inne i bebyggelsen.
Förvaltningen av parkmarken tas i regel
över av samfällighetsföreningen.
– Vanligen handlar det om ganska små
områden av mark mellan fritidshusen.
Exploateringen
När exploateringen av ett fritidsområde
är fullföljd så överlämnar ägaren i regel
parkmarken till samfällighetsföreningen med full äganderätt mot en symbolisk ekonomisk ersättning eller i vissa
fall gratis eftersom den återstående
marken, då exploateringen är fullföljd,
har ett begränsat värde.
Enligt Bo Bergström kan det uppstå
konflikter när exploatören är kvarboende i området och det parallellt bedrivs
aktivt skogsbruk eller djurhållning på
marken mellan fritidshusen.
– Det innebär ibland att den som är
exploatör vill ha sista ordet i en omröstning, men denne kan i demokratisk ordning bli nedröstad om det finns en samfällighet som har inflytande över grönytornas användning.
Alternativ två är att parkmarken
kvarstår i fastighetsägaren/exploatörens ägo och skötsel utan inskränkningar.
– Så är det på många håll i landet, speciellt där markvärdena inte är så höga i
exempelvis glesbygdsområden.
Spontant
Folk har byggt spontant och stugförening har bildats informellt. Med enkla
anläggningar, enkla förhållanden och
inte alltför många delägare brukar det
fungera.
Alternativ tre är att parkmarken kvarstår i fastighetsägaren/exploatörens
ägo, men att samfällighetsföreningen
efter förrättning och utbetald ersättning till stamfastigheten bestämmer om
skötsel av skog, åker, sly, vägar och andra gemensamma anläggningar.
– Ett problem som kan uppstå är att
samfällighetsföreningen efter många år
vill få kontroll över grönytorna och även
andra anläggningar som inte ingått i det
ursprungliga beslutet. Det kan leda till
konflikter i synnerhet om stamfastigheten inte längre ägs av exploatören. n
Åke Jungdalen
20 Sunt Förnuft nummer 2, april 2012
Detaljplan
Detaljplanen är det grundläggande
dokumentet för genomförandet av
en parkmarksförrättning.
Parkmarksförättning
eller inte?
En parkmarksförrättning innebär att stugsamfälligheten vill öka sitt inflytande över hur grönytorna
i fritidsområdet ska skötas.
I
regel är det så att stugsamfälligheten vill ta över ansvaret för skötseln av grönytorna och då kan det
vara så att fastighetsägaren/exploatören motsätter sig det. Men det
finns också exempel på det motsatta förhållandet.
– Det kan vara så att fastighetsägaren
vill bli av med ansvar och skötsel av grönytor men att delägare i stugsamfällighe-
ten inte vill ta över, säger Bo Bergström.
Enligt Bo Bergström räcker det formellt
med att en enskild fastighetsägare ansöker om förrättning för att utöka den befintliga gemensamhetsanläggningen med
parkmark. Men ju större gruppen är som
skriver under ansökan, desto bättre, understryker han.
– Bästa underlaget är ett stämmobeslut
där en majoritet av föreningens medlem-
Foto scanpix
mar står bakom beslutet. Sedan prövas
föreningens yrkande i en lantmäteriförrättning, säger Bo Bergström.
Vid en parkmarksförrättning gäller det
att alla i stugsamfälligheten är införstådda i förhållandena och då krävs det information från Lantmäteriet, enligt Bo Bergström.
– Det är en pedagogisk process för att
nå det förhållande där alla är införstådda
i vad som gäller och vilka rättigheter som
finns enligt lag och hur processen går till.
Vi från Lantmäteriet blir i de flesta fall
ombedda att komma till en stämma och
berätta hur det förhåller sig. Därefter brukar ansökan om parkmarksförrättning
skrivas.
Detaljplan
En detaljplan är ett viktigt och ofta ett avgörande stöd för att kunna genomföra en
förrättning. Finns det stöd i detaljplanen
för parkmark finns det goda skäl för att
bilda gemensamhetsanläggning.
– I en modern detaljplan utgår man från
start att gemensamma anläggningar ska
bildas för grönytor.
Enligt Bo Bergström kan det också vara
så att planen är gammal och då kan det
finnas behov för att upprätta en ny detaljplan och det kan leda till en mer utdragen
process. Är detaljplanen gammal är den
inte längre tvingande, men den går inte
att helt bortse från som instrument i en
parkmarksförrättning.
Upprättas en ny detaljplan kan också
ägaren av stamfastigheten begära att få
stycka fler tomter i området. Men i många
stugområden kan av olika skäl den berörda kommunen sätta stopp för detta i syfte
att bevara områdets karaktär.
– Att höja statusen på området och utvidga befogenheten till förvaltning av
parkmarken brukar inte vara så kontroversiellt bland stugsamfällighetens medlemmar då vi från Lantmäteriet får förkla-
ra hur det hela hänger ihop. Medlemmarna i samfällighetsföreningen bör se till
sina gemensamma intressen.
Markägaren blir heller inte lottlös vid
en parkmarksförrättning, understryker
Bo Bergström.
– Markägaren får ju ekonomisk ersättning för intrång i rättigheterna om skötsel
av skog och mark. De övergår till samfälligheten och det gäller även rätten till röjning av sly. Men allt handlar om pengar
och desto närmare landets storstäder du
befinner dig, ju högre är markvärdena. Det
är ett spel om pengar, säger Bo Bergström.
Svart eller vitt?
I nästa nummer av Sunt Förnuft fortsätter
serien om fritidshus. Vi tittar då närmare
på vad som är svartbygge eller ej. Visste
du att det vid vissa förhållanden krävs
bygglov för att uppföra en Friggebod? n
Åke Jungdalen
nummer 2, april 2012 Sunt Förnuft 21