RETTEN I RANDERS - Advokatfirmaet Energi & Miljø

RETTEN I RANDERS
Udskrift af dombogen
DOM
Afsagt den 21. februar 2013 i sag nr. BS 8-1308/2011:
Grundejerforeningen Gåsebakken 2
v/Gert Farup Lindquist
Gåsebakken 43
8410 Rønde
mod
Syddjurs Kommune
Hovedgaden 77
8410 Rønde
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen, der er anlagt den 29. juli 2011, vedrører spørgsmålet om sagsøgte har
handlet ansvarspådragende over for sagsøgeren, og om sagsøgte kan tilpligtes at betale for færdiggørelsen af veje, stier og grønne arealer m.v. i henhold
til en lokalplan.
Sagsøgerens påstand er betaling af 902.500 kr. med tillæg af procesrente fra
den 24. april 2011 til betaling sker.
Sagsøgtes påstand er frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et
mindre beløb.
Oplysningerne i sagen
Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2, men den indeholder de afgivne forklaringer.
Der fremgår af lokalplan nr. 63 vedtaget den 15. juni 2004 blandt andet:
"..........
2. Lokalplanen
Lojkalplanen giver mulighed for udstykning af arealet i 8-12 grunde til åben-lav boligbebyggelse(parcelhuse) i størrelse fra ca. 700 m2 til ca. 1100 m2 på den højestbeliggende del
af lokalplanområdet nord for Gåsebakkens forlængelse samt opførelse af 34-40 boligenheder i tæt-lave boligbebyggelser placeret syd for Gåsebakkens forlængelse.
..........
Området vejbetjenes fra den 10.00 m brede private fællesvej Gåsebakken, som forlænges
ind over lokalplanområdet frem til strukturplanens 3. etape samt af en paralleltløbende intern boligvej til betjening af dele af den tæt-lave boligbebyggelse. Ved afslutningen af vejene anlægges en vendemulighed for trafikanter.
Det omgivende net af stier videreføres i lokalplanområdet, og de nye boliger sikres adgang
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 2/17
hertil. Stierne har forbindelse til det fælles grønne areal og det overordnede stinet i Ugelbølle by.
Lokalplanlægget sikrer, at der udlægges areal til fælles lege- og opholdsareal for området.
Af hensyn til de omkringliggende boligområder skal belysningen i lokalplanområdet søges
afdæmpet, idet området ligger i et kuperet terræn med en niveauforskel på omkring 14 meter. Det højeste punkt i lokalplanområdet er angivet til at være knap 84 meter over havet.
..........
Veje og stier
Lokalplanens område skal vejbetjenes fra Gåsebakken.
Lokalplanforslaget sikrer stiforbindelse til golfbanens udlagte stinet. Stierne er beliggende i
den østlige, vestlige og sydlige del af lokalplanområdet. Stierne forbindes til stier i den
nordøstlige del af boligområdet "Havelykke".
.........
Lokalplanens bestemmelser
.........
§ 1. Lokalplanens formål
Stk. 1.
Formålet med lokalplanforslaget er:
..........
at sikre, at der etableres grønne friarealer indenfor lokalplanområdet,
at udbygge og forbinde det eksisterende net af stier og at sikre
den nye boligbebyggelse adgang hertil,
..........
..........
§ 5. Veje, stier og parkering
Stk.1.
Vejadgangen til lokalplanområdet skal etableres ved forlængelse af den 10.00
m brede private fællesvej Gåsebakken.
Stk. 2.
Der udlægges areal til følgende nye veje og stier med beliggenhed, som vist
på lokalplankortet:
Veje mærket a - b i en bredde på .......................................10.0 m
Veje mærket c - d i en bredde på .........................................7,0 m
Stier mærket s i en bredde på................................................3,0 m
Veje anlægges med en 5.00 m bred kørebane afgrænset af kantsten i begge sider. Vejene befæstes med asfalt.
Stk. 3.
Stk. 4.
Vej "a - b" skal etableres med et sammenhængende fortov langs vejens nordlige side. Fortovet udformes som i Gåsebakkens 1. Etape.
Stk. 5.
Der etableres indsnævring og forhøjning af kørebanen ved krydsning af nordsyd gående sti i den grønne kile ved indkørslen til området. Forhøjningen gives en afvigende belægning, f.eks. chaussésten.
Stk. 6. ..........
Stk. 7.
Der skal gives trafikanter, herunder renovationsbiler, mulighed for at vende
på vej "a - b"´s vejafslutning nordvest i området og ved afslutning af intern
boligvej "c - d" i område med tæt-lav boligbebyggelse.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 3/17
Stk. 8.
Der udlægges stier i 3 m bredde som vist på lokalplankortet side 27. Stierne
forbindes til golfbanen med stier i de grønne friarealer mellem de enkelte udbygningsetaper. Stierne etableres som grusstier befæstet i en bredde på mindst
1.50 m.
..........
Stk. 12.
Belysningen i lokalplanområdet langs vejene skal være med skålformede armaturer, der sikrer nedadrettet belysning.
..........
§ 9. Ubebyggede arealer
Stk. 1.
Det på plankortet med priksignatur viste fællesareal må ikke udstykkes til beboelse, men udlægges som fælles friareal til leg og ophold for områdets beboere.
Stk. 2.
Langs lokalplanens afgrænsning mod syd etableres et 2.0 m
bælte.
Stk. 3.
Friarealerne skal ved beplantning, befæstning eller lignende gives et ordentligt udseende.
Stk. 4.
..........
Belysningen i området skal være lav og dæmpet.
bredt plante-
§ 10. Forudsætninger for ibrugtagen af nyt byggeri
Stk. 1.
Bebyggelse indenfor delområde A må ikke tages i brug før:
Bebyggelsen er kloakeret i overensstemmelse med spildevandsplanen.
den i § 5 nævnte vej "a - b" er etableret og der er stillet sikkerhed for etablering af stianlæg som nævnt i § 5, stk. 8 samt de i § 9 nævnte beplantninger.
Stk. 2.
Bebyggelse indenfor delområde B må ikke tages i brug før:
Bebyggelsen er kloakeret i overensstemmelse med spildevandsplanen.
den i § 5 nævnte vej "a - b" er etableret dersom de opførte boliger skal vejbetjenes af denne vej.
den i § 5 nævnte vej "b - c" er etableret dersom de opførte boliger skal vejbetjenes af denne vej.
der er stillet sikkerhed for etablering af stianlæg som nævnt i § 5, stk. 8 samt
de i § 9 nævnte beplantninger.
..........
§ 12. Lokal planens retsvirkninger
Stk. 1.
Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er
omfattet af planen, ifølge planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil.
Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er
indeholdt i planen.
..........
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 4/17
.........."
Morsø Sparekasse stillede den 23. november 2004 på foranledning af ejeren
af den jord, der skulle udstykkes, Gåsebakken ApS, over for Rønde Kommune en garanti for et beløb på indtil 700.000 kr. til sikkerhed for
"Færdiggørelsen af vejanlæg i forbindelse med udstykning, lokalplan 63."
Garantien var gyldig til den 1. december 2005.
Rønde Kommune nedskrev den 7. januar 2005 garantien til 310.000 kr. efter
at kommunen var blevet underrettet om, at der var udført anlægsarbejder for
ca. 390.000 kr. excl. moms ud af Dan Jord A/S´s samlede anlægssum på
696.350 kr. excl. moms.
Inden sagsanlægget blev afholdt skønsforretning på begæring af sagsøgeren
med Gåsebakken ApS som rekvisitus. Sagsøgte var underrettet om tidspunkt
for skønsforretningen, men da den blev omberammet, blev sagsøgte ikke underrettet om det nye tidspunkt for forretningens foretagelse.
Gåsebakken ApS erkendte at skylde det beløb, som skønsmanden havde anslået at det skulle koste at færdiggøre anlægsarbejderne med veje, stier grønne fællesarealer og lamper i overensstemmelse med skønsmandens erklæring om udgifterne hertil, men Gåsebakken ApS blev erklæret konkurs og
har ikke betalt noget.
Forklaringer
Gert Lindquist har forklaret, at han er formand for grundejerforeningen.
Han har været formand i et par år, men han var ikke formand, da skønsforretningen blev foretaget. Han sælger HiFi-udstyr i en detailhandel. Han har
en ejendom i Esbjerg og en på Gåsebakken.
Man har fået opsat nogle kantsten i området, og det er en bekostelig affære.
Det koster 350 kr. pr. løbende meter, og der mange meter. Hver enkelt husstand skal bidrage til processen. Der er ikke kommet slidlag på vejene eller
lavet stier. Det er svært at vurdere, om udgifterne kan holdes indenfor det,
som skønsmanden har anført. Det er rigtigt, at han købte sin ejendom som et
en-familieshus under opførelse. Han kiggede i reglerne og lokalplanerne,
herunder lokalplan nr. 63. Der stod noget om sikkerhedsstillelse, og han
havde en forventning om, at kommunen tog hånd om det, og at de havde sikret sig, at lokalplanen blev ført ud i livet med henblik på beplantning, og at
kommunen ville holde reguleringen i hævd. Han opfattede det sådan, at det
var kommunens ansvar, fordi de betaler skat hver måned. Kommunen skulle
tage vare på området i overensstemmelse med lokalplanen. Han gik ud fra,
at kommunen havde sikkerhed fra udstykkeren til at lave stier og fælles anlæg og hele visionen omkring lokalplan 63. Da han købte ejendommen, havde han advokatbistand. Han gik også selv lokalplanen igennem minutiøst.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 5/17
Det er rigtigt, at der står i hans skøde i punkt 7.4, at køberen skal betale
samtlige udgifter til områdets færdiggørelse med beplantning, grovplanering, kantsten, fortov, gadebelysning, asfaltslidlag, stier m.v. ud over købesummen, men han købte et råhus, og advokaten tog det med i skødet, så der
ikke skulle være diskussioner i forhold til sælgeren. I forholdet mellem ham
og sælgeren skulle det være hans egen risiko.
Det fremgår af § 10 i lokalplanen, at vejene mellem punkterne a til b og
punkter c til d skulle være etableret før ibrugtagningen. Han opfattede det
sådan, at de skulle kunne køre på en vej med slidlag. Vejen skulle være færdig, og det var den ikke. Han var godt klar over, at det var en løbende proces
at færdiggøre vejene, når husene blev bygget. Han havde imidlertid en klar
forventning om, at det ville ske efterfølgende.
Han var klar over, at der var tale om en privat bygherre, og at det påhvilede
udstykkeren at færdiggøre området. Han hæftede sig ikke ved, at der stod, at
der kunne forlanges sikkerhedsstillelse i forbindelse med ibrugtagningen.
Han havde fået at vide, at der var en garanti, da han købte ejendommen. Han
har ikke selv kontaktet kommunen, men han mener, at hans rådgiver har haft
kontakt med kommunen for ca. 5 år siden. Han bor i område A, der støder
op mod golfbanen.
Henrik B. Poulsen har forklaret, at han er uddannet landinspektør, og han
arbejder i afdelingen for natur, teknik og miljø. Han blev ansat i Syddjurs
Kommune den 1. januar 2008. Han var ikke ansat, da udstykningen skete, og
da grundene blev solgt. Der er tale om en privat fællesvej, og det er defineret
ved, at andre ejendomme har adgang til vejen. Den er beliggende i bymæssig
bebyggelse, og der er tilgrænsende grundejerforeninger. Kommunen er vejmyndighed og skal sikre, at vejen bliver vedligeholdt i overensstemmelse
med det, som privatvejloven tilskriver. Kommunen er tilsynsmyndighed og
skal påse, om vejen fungerer trafiksikkert. Man skal se på længde- og tværprofilen af vejen, og vejen skal indgå i de øvrige vejsystemer på en fornuftig
måde.
Der blev anlagt veje, inden der blev udstedt byggetilladelse. De skal påse efter byggelovens § 4, at man fysisk kan færdes på vejen på en trafiksikker
måde, og de skal sikre, at afvandingen også sker på fornuftig måde. Vejloven behandler ikke spørgsmål om fortov og stier og grønne områder. Vejene
er af en karakter, hvor det ikke er nødvendigt af trafiksikkerhedsmæssige
grunde, at der er fortove. Der er tale om blinde veje, og det er som regel kun
nødvendigt med fortove på gennemgående veje. Kommunen skal give tilladelse, hvis der ikke er nogen offentligretlige hensyn, der taler imod det. Sagsøgeren rettede i 2008 henvendelse til kommunen og bad om aktindsigt.
Kommunen henviste til, at det var et anliggende mellem køber og sælger af
ejendommene.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 6/17
De blev i 2009 procestilvarslet vedrørende syn og skøn, men de havde ikke
indflydelse på skønsforretningen, for de fik ikke en indkaldelse til skønsforretningen. De havde forinden givet besked om, at det ikke vedkom dem,
men at de godt kunne møde til skønsforretningen. De fik tilsendt skønsrapporten, men de reagerede ikke på den. Han tror nok, at det var fordi, de stadig syntes, at det var et spørgsmål mellem sælger og køber. Sikkerheden
blev ikke stillet i forhold til køberne, men i forhold til kommunen. De havde
umiddelbart ikke nogen kommentarer til priserne, der var anført i skønsrapporten. Der var ikke nogen problemer i forhold til den sikkerhedsstillelse,
som kommunen fik i henhold til § 4. John Madsen har fortalt til ham, at han
ikke havde fået en henvendelse om en forlængelse af garantien.
Han ved ikke, hvorfor det er anført på et notat af 27. oktober 2004, at der er
modtaget garantistillelse for vej og kloak. Han tror, at der har været en
mundtlig besked fra banken om det. Da sagen blev anlagt mod kommunen,
forsøgte man at stille tillægsspørgsmål til skønsmanden, men skønsmanden
var ophørt med sin virksomhed som skønsmand.
Skønsmanden Ejnar Kerstens vedstod sin erklæring af 18. januar 2010.
Han forklarede, at det er vanskeligt at opdele svaret på spørgsmål 1 i de forskellige poster. Der er kun tale om en opdeling i hovedposter, og der er flere
andre underpunkter. Hvis han alligevel skal prøve at dele beløbet op, er det
hans opfattelse, at posterne 1, 2 og 3 udgør ca. 171.000 kr. eksklusiv moms,
og for punkt 4 udgør beløbet 43.000 kr. eksklusiv moms, og for punkt 5 udgør beløbet 76.000 kr. eksklusiv moms. Hvis han skal opdele beløbet i svar
2, må han tage samme forbehold. Han vil anslå, at udgiften for punkt 1 og 2
må udgøre 105.000 kr., for punkt 3 ca. 15.500 kr. til 16.000 kr. eksklusiv
moms, for punkt 4 36.000 kr. eksklusiv moms og for punkt 5 63.500 kr. eksklusiv moms eller i alt 220.000 kr. eksklusiv moms. Han kan ikke specificere svaret på spørgsmål 3 nærmere. For så vidt angår svaret på spørgsmål 4
kan han henholde sig til, at udgiften er 155.000 kr. eksklusiv moms for fællesarealer og grønne kiler. Det fremgår af lokalplanen, at der skal være lav
belysning. Han har opfattet det, der står i § 9, stk. 4, sådan. Udgiften til lamper udgør ca. 63.000 kr. til 64.000 kr. eksklusiv moms af beløbet, og han har
regnet med, at der skulle være 10 til 12 lamper. Der er ikke en norm for,
hvor mange lamper, der skal være på en sti. Han har kun medtaget udgifter
til den del af fællesarealerne, som er beliggende indenfor lokalplanområdet.
Det kan han se af sine notater.
Det er rigtigt, at der i § 5, stk. 8, ikke er nævnt noget om, at der skal være
lamper langs med stierne. Hvis en lampe skal koste ca. 12.000 kr., ville udgiften blive større.
Henrik Lemme har forklaret blandt andet, at han ejer Gåsebakken Holding
ApS, men han ejede dermed også alle anparter i Gåsebakken ApS, og han
var også direktør i selskabet. Selskabet gik konkurs. Det skete så vidt han
husker i foråret 2011. Det var ham, der udstykkede området, og han var iniSTD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 7/17
tiativtager til lokalplanen i samarbejde med kommunen. Hans selskab skulle
have lavet tingene færdige. Det har han erkendt. Han havde påtænkt at lave
det, der står i lokalplan 63. Noget var påbegyndt, men det var ikke gjort færdigt. Der mangler fortove, stier, stianlæg og fællesarealer. Der skulle ske en
fordeling af udgiften for noget af det fællesareal, der vendte mod den anden
grundejerforening.
I november 2004 blev der udstedt en garanti fra selskabets pengeinstitut
Morsø Sparekasse på 700.000 kr. til kommunen. Beløbet udgjorde en eller
anden procent af de samlede byggemodningsudgifter, og det var kommunen,
der forlangte, at den sikkerhed skulle stilles. De prøvede at få sikkerheden
sat så lavt som muligt, og kommunen forsøgte at få den sat så højt som muligt, men det endte på 700.000 kr. Der var et tilbud på byggemodning i henhold til lokalplanen, og der var en dialog med kommunen også om indlægning af vand og el. Han kan ikke huske, hvorfor tegningerne, der er nævnt i
bilagene, er dateret langt senere. Så vidt han husker, var der ikke et detailforslag eller et tilbud på arbejdets udførelse. Han havde antaget ingeniørfirmaet Moe & Brødsgaard A/S til at stå for byggemodningen, og det er rigtigt,
at ingeniørfirmaet i begyndelsen af 2005 meddelte til selskabet, at der var
udført anlægsarbejder i forbindelse med vejprojektet for ca. 390.000 kr. eksklusiv moms ud af den samlede anlægssum på 696.350 kr. eksklusiv moms,
og garantien blev nedskrevet til 310.000 kr. umiddelbart efter. Han har ikke
nogen af sagens bilag i behold, for de er i konkursboet. Han ville gerne have
nedskrevet garantibeløbet, for det er billigere at stille garanti for 310.000 kr.
end for 700.000 kr.
Ordvalget i garantien blev aftalt efter møder med kommunen. Han kan ikke
huske, hvem der formulerede garantien. Han vil ikke afvise, at han selv har
formuleret teksten, men han ville ikke have skærpet ordlyden i en garanti.
Garantien var gyldig indtil 1. december 2005. Inden den udløb blev han kontaktet af Morsø Sparekasse, og han kontaktede kommunen telefonisk og forhørte sig, om den skulle forlænges, for arbejdet var ikke færdigt. Kommunen
vendte ikke tilbage til ham eller til Morsø Sparekasse, så han sparede pengene til en forlængelse.
Han havde forventet, at kommunen ville bede om en forlængelse, fordi arbejdet ikke var færdigt, men der var på det tidspunkt spørgsmål om en kommunensammenlægning. Han mener, at han ringede to gange til kommunen.
Han havde i øvrigt en dialog med kommunaldirektøren, der hed Gert til fornavn. Han kan ikke huske efternavnet. Det kan være, at det er ham, han har
talt med. Morsø Sparekasse ved Anne Grethe Andersen havde fortalt ham, at
hun havde kontaktet Rønde Kommune skriftligt om garantien. Hun havde
skrevet, at hvis de ikke hørte noget indenfor 14 dage, røg garantien.
Han kan ikke huske, om der skulle være lamper langs stierne. Han havde håbet, at han kunne udstykke yderligere et område vest for det aktuelle område. Han skulle kun lave det fællesareal, som lå mod syd indenfor lokalplan
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 8/17
63.
Allerede inden lokalplanen blev lavet, havde han reservationer på grunde i
udstykningen, og de blev solgt bagefter. De øverste grunde op mod golfbanen blev solgt uden projekt, men han byggede selv de dobbelthuse, som lå
syd for dette område. Køberne overtog deres ejendom, når den stod færdig.
Han havde talt med Lars Bonde fra kommunen, og Lars Bonde havde sagt,
at han ikke kunne få byggetilladelse, før garantien var stillet. De havde et
godt samarbejde med kommunen om lokalplanen. Der var en løbende kontakt mellem ham og kommunen og med ingeniørfirmaet. Han havde ikke
selv forstand på det tekniske. Han havde kontakt til Gert Halberg, men han
ved ikke, om det lige var ham, han havde talt med om garantien. Han kan ikke sætte navn på sine kontakter. Han har højst sandsynligt talt med de ingeniører, som de havde med at gøre. Han mener, at det var Morsø Sparekasse,
der formulerede garantien.
Bjarne Pilgaard har forklaret, at han tidligere har været formand for grundejerforeningen. Han er menigt medlem af grundejerforeningen nu. Han
købte ejendommen på Gåsebakken 43, der er et rækkehus. Han overtog
ejendommen i april 2007. Der står ikke noget om, hvem der skal betale for
veje og stier. Han interesserede sig for det. Han havde selv forhandlet med
Lemme om købet, og Lemme havde sagt, at det var sælger, der skulle sørge
for det. Lemme havde sagt, at det ville blive gjort færdigt, og at han havde
en bankgaranti. Det blev ikke diskuteret, hvad garantien dækkede. Der blev
sagt, at stier og de grønne områder og fortovene ville blive gjort færdige.
Han havde advokat til at skrive skødet. Han kan ikke huske, om der var en
skriftlig købsaftale forud for skødet. Advokaten har undersøgt, om der var
en garanti, og advokaten har fået det bekræftet skriftligt.
Han drømte ikke om, at Lemme ville gå konkurs, men han troede, at kommunen skulle overtage forpligtelsen til at gøre arbejdet færdigt. Han arbejder
selv indenfor entreprenørbranchen, og han ved, at der plejer at være en sikkerhedsstillelse. Han havde en forventning om, at der ville være dækning på
sikkerhedsstillelsen til færdiggørelsen.
Han boede i Gåsebakken 37, inden han købte Gåsebakken 43. Han var godt
klar over, at der var tale om en privat byggemodning. Han kontaktede ikke
selv kommunen om garantien, og han gik ikke op i det, når Lemme havde
sagt, at det var noget, som Lemme skulle dække.
Lars Bonde har forklaret blandt andet, at han er ingeniør. Han blev færdig i
1985, og han har siden 1995 haft ansættelse først i Rønde Kommune og senere i Syddjurs Kommune. Han har at gøre med veje og trafik, og da han var
i Rønde Kommune, havde han også med byggesagsbehandling at gøre.
Han har sammen med sin kollega, John Madsen, haft kontakt til sælgeren af
ejendommene. Han har også haft kontakt til Lemmes rådgivende ingeniørfirSTD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 9/17
ma. Det var John Madsen og ham selv, der førte tilsyn. Når byggemodningen var færdig, lavede de byggesagsbehandling. Da det var en privat byggemodning, var det den private ingeniør, der tog sig af tilsynet. Han har talt
med Lemme i august 2004. Han kan ikke huske det så nøje, for det er lang
tid siden, og der var også andre sager om udstykninger. Garantien skulle stilles som betingelse for at få byggetilladelse. Det er John Madsen og vidnet,
der har bestemt, at beløbet skulle være på 700.000 kr. De så et tilbud fra
Danjord på projektet, og de fik tegningerne til gennemsyn. Beløbet var rimeligt for at lave adgangsvej til grundene i det nødvendige omfang. Garantien
skulle dække det, der stod i § 4. Hvis garantien skulle have dækket alle de
ting, der var nævnt i lokalplanen, ville beløbet være væsentligt større. Han
var ikke med til at formulere garantien. Han mener, at det var banken, der
formulerede den. Han var ligeglad med, hvad der stod i den. Det forhold, at
den henviste til lokalplanen, var praktisk for at få afgrænset det område, den
dækkede. Det var Danjord, der lavede anlægsarbejderne. Det var kommunen, der skulle sørge for kloakeringen, og de havde fået et tilbud fra samme
firma. John Madsen deltog i byggemøderne og var tilsynsførende på kloakeringen, og de fulgte med i projektet.
De nedskrev garantien til 310.000 kr., fordi det var deres vurdering, at det
var rigtigt, at der var udført arbejde for ca. 390.000 kr. eksklusiv moms på
det tidspunkt. De fik et brev fra det rådgivende ingeniørfirma om det. De
mente ikke, at de havde grundlag for at opretholde et krav om den fulde garanti på det tidspunkt. Han kan ikke huske, om han blev kontaktet af nogle
købere angående lokalplanen. Det er ofte, at der ringer købere for at høre om
forskellige ting, inden de køber. Han kan ikke huske, om der er nogen, der
har spurgt til kantsten og fortove. Han kan ikke huske, om de fik en henvendelse om, at garantien skulle forlænges. Han har ikke selv fået sådan en henvendelse, og hvis Halberg havde fået en henvendelse, ville han nok have taget fat i vidnet om det. Han har heller ikke set et brev fra banken om, at garantien var ved at udløbe.
Han kan huske, at tilbuddet fra Danjord lå i underkanten af 700.000 kr. Han
tror ikke, at han har set tilbuddet, men de fik beløbet oplyst. Arbejdet blev
udført samtidig med kloakeringen. De har selv udøvet et skøn over, hvad det
ville koste at lave vejen. De har stor erfaring i, hvad det koster pr. løbende
meter.
Når arbejdet skal laves, skal de grave det øverste lag jord af og mere endnu,
hvis det er blødt, og de skal fylde op med sand og grus, og der skal fast belægning på toppen. Slidlaget, kantstenene og fortovene er ikke en del af den
grundlæggende byggemodning. Det er ikke dem, der har lavet overskriften
på garantien, og de har ikke hængt sig i, at der stod, at den var stillet for færdiggørelsen af vejanlæg. De nedskrev garantien på grund af oplysningerne
om, hvad der var lavet. Det er rigtigt, at der ikke står noget om, at garantien
kan nedskrives, men de har gjort det ved flere lejligheder, og det er en praktisk løsning. Han har drøftet det med sin kollega, John Madsen. De tænkte
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 10/17
ikke på færdiggørelsen af vejanlægget. De tog udgangspunkt i, hvad der stod
i byggelovens § 4. Der var ikke grund til at forlænge garantien.
Tina Degn Rasmussen har forklaret blandt andet, at hun er afdelingschef,
og hun har med administration af lokalplaner at gøre. Hun har været afdelingschef siden april 2010. Hun var ikke ansat, da lokalplanen blev lavet.
Det forhold, at der anført forskellige ting i en lokalplan, betyder ikke, at der
er handlepligt for kommunen. Kommunen kan gøre det til en betingelse for
ibrugtagningen, at der er etableret for eksempel et fællesanlæg, og man kan
dispensere, hvis der stilles sikkerhed for den forholdsmæssige andel af de
forventede omkostninger til en senere etablering. Det er i henhold til planlovens § 15, stk. 2, nr. 11. Når et byggeri sker successivt, kan man stille krav
om sikkerhed hos dem, der flytter ind først. Man har ikke forlangt nogen sikkerhedsstillelse fra sagsøgerne. Det er de pågældende, der ejer ejendommene
ved indflytningen, som man kan kræve sikkerhedsstillelsen fra. De har ikke
mulighed for at kræve sikkerhedsstillelse fra andre. De kunne ikke pålægge
Lemme at stille sikkerhed. I lokalplanen kan der stilles krav om anlæg i området, og det er til advarsel for købere om, at det er udgifter, som enten sælger eller køber skal betale for. Det havde ikke gjort nogen forskel, om der
havde stået noget mere i betingelserne for byggetilladelserne. Der er først
hjemmel til at afkræve sikkerhed i forbindelse med ibrugtagningstilladelserne.
Sagsøgeren har til støtte for den nedlagte påstand gjort gældende,
at sagsøgte er erstatningsansvarlig overfor sagsøger
idet sagsøgerens medlemmer ved køb af deres respektive ejendomme har
disponeret i tillid til lokalplanens angivelser om sikkerhed for byggemodningen
idet sagsøgerens medlemmer som købere ville have sikret sig overfor
sælgeren for dennes opfyldelse af sine forpligtelser overfor køberne, det
være sig ved krav om tilbageholdelse af købesummen eller på anden måde,
såfremt det havde stået dem klart, at lokalplanens angivelser om sikkerhed
ikke var iagttaget
idet sagsøgte faktisk krævede og fik sikkerhed for ”færdiggørelse af vejanlæg”, men frigav henholdsvis undlod at påberåbe sig garantien side 2 inden
den efter sit eget indhold udløb uagtet at vejanlægget ikke var færdiggjort
idet sagsøgte i strid med lokalplanens direkte angivelser undlod at kræve
sikkerhed for anlæg af stier og fællesarealer idet et væsentligt formål med
lokalplanen er at sikre borgere, der påtænker at købe ejendom i
lokalplanområdet, relevant information om deres rettigheder, pligter og risici
idet sagsøgte også under hensyntagen til dette formål har en retlig forpligtelse til at sikre, at lokalplanens angivelser om sikkerhedsstillelse er
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 11/17
iagttaget og at tilsikre, at meddelt garanti ikke nedskrives i utide eller
undlades påberåbt i tide
idet den af udstykkeren stillede garanti efter den mest naturlige forståelse og
i lyset af de hensyn, der har båret garantistillelsen, ikke alene omfattede
vejanlægget i snæver forstand, men tillige de øvrige resterende, af sagen
omfattede byggemodningsudgifter
at sagsøgers tab i anledning af sagsøgtes ansvarspådragende handlinger og
undladelser udgør de omkostninger, som i henhold til foreliggende
skønserklæring er forbundet med områdets færdiggørelse eller kr. 902.500,der udgør det påstævnede beløb
at sagsøgerens krav i overensstemmelse med renteloven forrentes fra 30
dage efter kravets fremsættelse d. 24.3.2011.
Sagsøgte overordnet gjort gældende,
at sagen drejer sig dels om garantistillelse for vejanlæg i henhold til byggelovens § 4, stk. 1 og 2, og dels om etablering af fællesanlæg i henhold til §
10 i den for området gældende lokalplan 63, jf. planlovens § 15, stk. 2, nr.
11. Der er således tale om to forskellige regelsæt med forskelligt indhold,
dels med hensyn til omfanget af de garanterede byggemodningsarbejder,
dels med hensyn til tidspunktet for garantistillelsen, dels med hensyn til bestemmelsernes beskyttelsesinteresser.
Det bestrides, at Syddjurs Kommune er erstatningsansvarlig over for
Grundejerforeningen Gåsebakken II, idet det overordnet gøres gældende, at
Syddjurs Kommunes ikke er ansvarlig for de manglende byggemodningsarbejder i udstykningen Gåsebakken II.
For det første gøres det gældende, at daværende Rønde Kommunes
administration i forbindelse med hhv. forlangende af garanti for etablering af
vejanlæg og den efterfølgende nedskrivning heraf var i overensstemmelse
med byggelovens § 4.
For det andet gøres det gældende, at udstykkers manglende udførelse af
færdiggørelsesarbejder, stier, grønne områder m.v. ikke skyldes kommunens
manglende håndhævelse af lokalplanens bestemmelser om garantistillelse
forud for ibrugtagning, ligesom det under alle omstændigheder bestrides, at
der er grundlag for at pålægge Syddjurs Kommune erstatningsansvar for den
manglende udførelse heraf.
For det tredje gøres det gældende, at det var grundejernes egen risiko at
sikre sig, at byggemodningen blev færdiggjort, hvilket grundejerne
forsømte.
For det fjerde gøres det gældende, at sagsøger ikke med tilstrækkelig
klarhed har dokumenteret tabets størrelse.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 12/17
Det bestrides herudover, at der i øvrigt er grundlag for at pålægge Syddjurs
Kommune at betale erstatning til Grundejerforeningen Gåsebakken II i
anledning af det passerede.
Det gøres gældende, at daværende Rønde Kommunes administration i
forbindelse med hhv. forlangende af garanti for etablering af vejanlæg og
den efterfølgende nedskrivning heraf var i overensstemmelse med
byggelovens § 4.
Hjemmelen for en kommune til at kræve en forudgående garantistillelse for
vejanlæg og etablering af vejafvanding er byggelovens § 4, stk. 2, hvorefter
en kommune kan kræve garanti for udførelse af arbejder til etablering af
”adgang til vej, som er i overensstemmelse med vejlovgivningen”.
Spørgsmålet om rækkevidden af en garanti i henhold til byggelovens § 4,
stk. 2, afhænger derfor ikke af områdets lokalplan, men derimod af
vejlovgivningens krav til en privat vej i et boligområde. Byggelovens § 4,
stk. 2, sikrer således blot, at en vej anlægges på godkendte reserverede
arealer, og at vejen etableres trafiksikkerhedsmæssigt forsvarligt, hvilket
afhænger af dens brug.
Vejene, Gåsebakken og Gåsesvinget, er i den nuværende stand i
overensstemmelse med kravene i vejlovgivningen, idet de fungerer
tilfredsstillende i vej– og trafiksikkerhedsmæssig henseende. Vejene er
anlagt med en vejkasse bestående af komprimeret bundsikringssand,
komprimeret stabilgrus og et lag asfalt. Herudover er der etableret
vejafvanding og gadebelysning. Kommunens nedskrivelse og frigivelse af
garantien har derfor været både saglig og i overensstemmelse med hhv.
byggelovens § 4 og §§ 41 og 57 i den dagældende privatvejslov.
Grønne områder, stisystem og fortove er ikke omfattet af formuleringen
”adgangsvej i henhold til vejlovgivningen”, og disse er derfor ikke omfattet
af byggelovens § 4, stk. 1, og dermed ej heller af garantien.
Daværende Rønde Kommune godkendte som vejmyndighed et vejprojekt
for udstykningen, og påså i den forbindelse vejens længde og tværprofil,
befæstelse og afvanding, jf. privatvejlovens § 41. Både et vejprojekt, som
lige opfylder vejlovgivningens krav, og et vejprojekt, som er ”bedre” end
kravene i vejlovgivningen, vil blive godkendt af vejmyndigheden.
Vejmyndighedens godkendelse er således blot udtryk for, at der ikke
foreligger offentligretlige hensyn til hinder for det ansøgte vejprojekt.
Hvis et approberet vejprojekt er ”bedre” end kravene i vejlovgivningen,
medfører dette således ikke, at vejmyndigheden er forpligtet til at håndhæve
etableringen af det approberede projekt. Vejmyndigheden er alene forpligtet
til at varetage offentligretlige hensyn, dvs. at påse, om vejen lever op til
vejlovgivningens krav om at være i en god og forsvarlig stand under hensyn
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 13/17
til færdslens art og størrelse samt med forsvarligt afløb.
I det konkrete tilfælde var det ansøgte vejprojekt i overensstemmelse med
den for området gældende lokalplan, hvilket medførte, at det ansøgte
vejprojekt var ”bedre” end vejlovgivningens krav til en mindre, blind
villavej, f.eks. med hensyn til belægning og fortove. Daværende Rønde
Kommune fandt imidlertid, at det udførte arbejde levede op til kravene i
vejlovgivningen, hvorfor arbejdet blev godkendt.
Det gøres således gældende, at kommunen i henhold til vejlovgivningen
ikke var forpligtet til at forlange det approberede vejprojekt realiseret i sin
helhed. Kommunen har i henhold til vejlovgivningen alene haft pligt til at
forlange vejen etableret i en under hensyn til færdslens art og størrelse god
og forsvarlig stand samt med forsvarligt afløb, jf. princippet i § 57 i den
dagældende privatvejslov.
Det bestrides således, at den omstændighed, at kommunen godkendte et
ansøgt vejprojekt, som lå ud over vejlovgivningens krav, kan tages til
indtægt for, at den stillede byggelovsgaranti omfatter alle arbejder i det
godkendte vejprojekt. Det bestrides derfor også, at det forhold, at
kommunen frigav garantien på det tidspunkt, hvor det udførte vejanlæg
levede op til vejlovgivningens krav, kan udløse et erstatningsansvar for
kommunen i forhold til de efterfølgende købere af grunde inden for området
(repræsenteret ved sagsøgeren).
Det gøres i tilslutning hertil gældende, at beskyttelseshensynet bag
byggelovens § 4, stk. 2, dvs. beskyttelse af grundejerne mod dobbeltbetaling
for vejadgang m.m., er opfyldt. Eftersom vejanlægget på nuværende
tidspunkt er etableret vej- og trafikmæssigt forsvarligt og tilfredsstillende og
således er i overensstemmelse med vejlovgivningen, vil grundejerne på
Gåsebakken og Gåsesvinget ikke fra kommunens side blive mødt med
yderligere krav i henhold til vejlovgivningen om at bringe vejanlæggene i
bedre stand.
Det bestrides derfor også af denne grund, at kommunens frigivelse af
restgarantien i over for udstykkeren, kan føre til, at Syddjurs Kommune kan
pålægges et erstatningsansvar for de omkostninger, som sagsøgeren måtte
vælge at afholde til forbedring af vejanlægget udover kravene i
vejlovgivningen.
Den af udstykker stillede garanti havde formuleringen ”Til sikkerhed for
færdiggørelse af vejanlæg i forbindelse med udstykning, lokalplan 63”,
hvilken formulering blot tjente til en nærmere identifikation af, hvilken
udstykning og hvilket vejanlæg, der var tale om. Formuleringen af garantien
kan således ikke tages til indtægt for, at den omfatter alle arbejder beskrevet
i lokalplan 63.
Desuden blev garantien stillet over for daværende Rønde Kommune og ikke
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 14/17
over for de kommende grundejerne, og den skal derfor som anført ses i
sammenhæng med vejlovens § 4, stk. 1 og 2. Disse bestemmelser er
offentligretlige regler. Der er på baggrund heraf ikke grundlag for en
fortolkning, hvorefter garantien skulle dække mere end de forhold, som er
omfattet af byggelovens § 4, stk. 1.
Under alle omstændigheder giver garantiens overskrift ikke grundlag for at
pålægge Syddjurs Kommune erstatningsansvar over for sagsøgeren, hvorved
der også må henses til, at sagsøgeren hhv. de enkelte grundkøbere efter det
oplyste ikke havde kendskab til garantiens nærmere ordlyd forinden de
respektive køb.
Ud over garantien for vejanlæg i henhold til byggelovens § 4, stk. 2, er der i
§ 10 i den for området gældende lokalplan 63 foreskrevet, at bebyggelse
ikke må tages i brug, førend kloak, veje m.v. er etableret, og garanti for
stianlæg er stillet.
I relation til bestemmelserne i lokalplan 63 § 10, gøres det gældende, at
udstykkers manglende udførelse af færdiggørelsesarbejderne i henhold til
lokalplanbestemmelserne på vejanlæg, stianlæg og grønne områder ikke
skyldes Syddjurs Kommunes manglende håndhævelse af lokalplanens
bestemmelse om betingelser for ibrugtagning.
Det relevante tidspunkt for hhv. krav om etablering af fællesanlæg og/eller
garantistillelse er både i henhold til ordlyden i planlovens § 15, stk. 2, nr. 11,
og i henhold til lokalplan 63 § 10, tidspunktet for ibrugtagning af
bebyggelserne.
Lokalplanens bestemmelse er således – i modsætning til byggelovens § 4,
stk. 2 – knyttet til tidspunktet for ibrugtagning af ny bebyggelse. Ifølge det
dagældende bygningsreglement, BR-S 98, kapitel 1.4, kan huse med én
bolig til helårsbeboelse tages i brug uden tilladelse, blot skal der ske
færdigmelding til kommunen. Dette omfatter både fritliggende og
sammenbyggede enfamilieshuse. Hvis udstykker ikke har overholdt en
lokalplans betingelser for ibrugtagning, f.eks. hvis fællesanlæg ikke er
etableret på tidspunktet for ibrugtagning af husene, har kommunen derfor
mulighed for at anvende bestemmelserne i planlovens kapitel 15 om
lovliggørelse. Det er fastsat i planlovens § 63, stk. 1, at lovliggørelse
påhviler den til enhver tid værende ejer eller bruger af en ejendom.
Såfremt Syddjurs Kommune havde forlangt lovliggørelse af fortove,
stianlæg, fællesarealer mv. i henhold til lokalplan 63, ville det derfor have
været ejerne af de nybyggede og ibrugtagne ejendomme, der var kommet til
at stille garantier for omkostningerne til færdiggørelse af området.
En bestemmelse i en lokalplan om etablering af fællesanlæg eller
sikkerhedsstillelse herfor som betingelse for ibrugtagning, kan derfor ikke af
de kommende købere af nybyggede huse tages til indtægt for, at sikkerheden
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 15/17
allerede er stillet af sælger, men derimod alene at man som ejer eller bruger
af ejendommen kan risikere at blive mødt med et krav fra kommunen om
færdiggørelse eller om forholdsmæssig sikkerhedsstillelse.
Hjemlen i planlovens § 15, stk. 2, nr. 11, til at stille krav om etablering af
fællesanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, har således
især til formål at sikre, at kommunen ud fra planlægningsmæssige hensyn
kan gennemtvinge en etablering af disse anlæg (dvs. pålægge en indirekte
handlepligt til etablering af sådanne fællesanlæg). I modsætning til
bestemmelsen i vejlovens § 4, stk. 2, har bestemmelsen derimod ikke til
formål at varetage hensynet til ejerne inden for området. Bestemmelsen
værner således ikke grundejernes individuelle interesser i økonomisk
kompensation for udstykkers konkurs og deraf manglende realisering af
lokalplanens bestemmelser om fællesanlæg. Spørgsmålet om, hvem der skal
udføre og bekoste etableringen af de pågældende fællesanlæg er et
privatretlig anliggende mellem udstykkeren og grundkøberne.
Det bestrides derfor, at Syddjurs Kommune ved sin administration af
lokalplanen i byggesagsbehandlingen har handlet ansvarspådragende ved
ikke at afkræve garanti for færdiggørelse af området over for udstykkeren,
Gåsebakken ApS, henholdsvis over for de enkelte grundejere i forbindelse
med byggesagsbehandlingen.
Grundejerne var i forbindelse med deres køb af ejendomme i udstykningen
opmærksomme på den manglende færdiggørelse af området, men forsømte
trods dette at sikre sig, at byggemodningen blev færdiggjort på sælgers
regning.
Grundejerne var de nærmeste til at sikre sig områdets færdiggørelse, f.eks.
kunne de have deponeret en mindre del af købesummen eller krævet, at
sælger stillede garanti for færdiggørelsen.
Det må endvidere lægges til grund som ubestridt, at ingen af grundejerne har
haft rettet henvendelse til daværende Rønde Kommune vedrørende den
stillede garanti for adgangsvej eller vedrørende lokalplanens betingelser for
ibrugtagning. Hverken lokalplanen eller garantien har således været
bestemmende for grundejernes køb af ejendomme i udstykningen.
For det tilfælde, at Retten måtte finde, at der er belæg for at tilkende
sagsøger et beløb til færdiggørelse af byggemodningen i udstykningen
Gåsebakken II, gøres det gældende, at sagsøger ikke i fuldt omfang har
dokumenteret kravets størrelse.
Det gøres gældende, at skønsrapporten er uklar, fordi den indregner
omkostninger til etablering af parklamper ved sti, grønne arealer udover
lokalplanområdet og stikveje på privat grund.
Der henvises herved til, at parklamperne langs med stisystemet ikke er
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 16/17
omfattet af lokalplanens bestemmelse om garanti i § 10, stk. 2, jf. § 5, stk. 8.
Udgiften til parklamper ved stianlæg udgør ca. 100.000 kr. For så vidt angår
omkostninger til etablering af grønt område har skønsmanden taget
udgangspunkt i et grønt områder, der ligger ud over lokalplanens område.
Desuden har skønsmanden indregnet omkostninger til etablering af stikveje
til koteletgrundene, hvilke ikke er omfattet af lokalplanens § 10.
Skønserklæringen af 18. januar 2010 er baseret på en skønsforretning, hvor
Syddjurs Kommune ikke var part, både fordi skønsindstævnte var Henrik
Lemme, den oprindelige udstykker af ejendommene, og fordi sagsøger
forsømte at indkalde Syddjurs Kommune behørigt til skønsforretningen.
Skønsrapporten blev desuden lavet på baggrund af de aftaler, der var indgået
mellem sagsøger og udstykkeren, Gåsebakken ApS, hvilke aftaler
kommunen ikke havde kendskab til det nærmere indhold af.
Syddjurs Kommune har forsøgt at afklare de ovenfor nævnte uklarheder i
skønsrapporten ved at stille supplerende spørgsmål til skønsmanden, men
skønsmanden har ikke villet medvirke hertil.
Sagsøgeren har begæret syn og skøn via en isoleret bevisoptagelse, og
sagsøgeren har valgt skønsmanden. Sagsøgeren har endvidere modtaget
skønserklæringen i januar 2010, for herefter først at rejse krav mod Syddjurs
Kommune ved stævning 1½ år senere i juli 2011. Henset hertil og henset til
omstændighederne i forbindelse med skønsforretningens gennemførelse,
gøres det gældende, at det er sagsøgeren, som bærer den fulde risiko for
enhver usikkerhed og tvivl i skønserklæringen mht. opgørelse af det
påståede tab, samt risikoen for, at disse uklarheder ikke kan blive afklaret.
Som følge heraf skal de påpegede uklarheder i skønserklæringen komme
sagsøger bevismæssigt til skade.
I relation til den subsidiære påstand gøres det under alle omstændigheder
gældende, at sagsøgers krav ikke kan være på mere end 300.000 kr.,
svarende til den resterende del af den af udstykker stillede garanti. Der
henvises herved til, at der ikke er grundlag for at anfægte den daværende
Rønde Kommunes skøn mht. fastsættelsen af det oprindelige garantibeløb
på 700.000 kr. for udførelse af vejanlægget.
Rettens begrundelse og afgørelse
Sagsøgeren har ikke godtgjort, at sagsøgte havde hjemmel eller anledning til
at opretholde den garanti, der blev stillet til sikkerhed af bygherren for jordarbejder i forbindelse med byggemodningen, og formuleringen af garantien
kan ikke føre til noget andet resultat.
Det påhvilede oprindelig Gåsebakken ApS at færdiggøre veje, lave stier og
fællesarealer med videre, og dette selskab har erkendt at skylde beløbet hertil i overensstemmelse med vurdering, som fremgik af skønsmandens erklæring.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35
Side 17/17
Det, der er anført i lokalplan 63, kan ikke medføre, at sagsøgte skal betale
for færdiggørelsen eller sørge for, at arbejdet foretages i overensstemmelse
med lokalplanen. Sagsøgeren har ikke bevist, at sagsøgte har handlet ansvarspådragende over for sagsøgeren, og det forhold at sagsøgte ikke har
forlangt sikkerhedsstillelse for færdiggørelsen af ejeren af den enkelte ejendom i forbindelse med ibrugtagningen, kan ikke føre til et andet resultat.
Sagsøgte frifindes derfor for den af sagsøgeren nedlagte påstand.
Med hensyn til sagsomkostninger bemærkes, at beløbet er til dækning af
sagsøgtes udgift til advokat.
Thi kendes for ret:
Sagsøgte, Syddjurs Kommune, frifindes for den af sagsøgeren, Grundejerforeningen Gåsebakken 2 v/ Gert Farup Lindquist, nedlagte påstand.
Sagsøgeren, Grundejerforeningen Gåsebakken 2 v/ Gert Farup Lindquist,
skal inden 14 dage betale sagsomkostninger med 75.000 kr. til sagsøgte,
Syddjurs Kommune.
Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Marianne Sonne
dommer
Udskriftens rigtighed bekræftes.
Retten i Randers, den 25. februar 2013.
Iben Busk, kontorfuldmægtig
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D35