En fair andelskrone

2.
3.
4.
Andelskronen
Vurderinger
og
Beregninger
17-06-2011
Hvad udtrykker andelskronen?
Metoder til vurdering
Hvornår benyttes en bestemt
metode?
5. Hensættelser til værdiregulering
6. Hvad medfører en høj
andelskrone?
7. Realkredittens prisansættelse
8. Valuarvurderingens opbygning
9. En fair andelskrone
10. Faldgruber
© Andelsbasen.dk
1
Hvad udtrykker andelskronen?
Andelskronen udtrykker den maksimale værdi som
andelskøberen må give for at købe sig ind i foreningen
Værdien er valgt af foreningens medlemmer, normalt for et år
af gangen.
Værdien fastsættes efter et valgt princip for vurdering af
foreningens ejendom(me).
Det står sælger frit for at sælge billigere end andelskronen
17-06-2011
© Andelsbasen.dk
2
Metoder til vurdering
Uanset metode fratrækkes nominel gæld fra vurdering
A.
Anskaffelsespris, som beregnes med udgangspunkt i den pris foreningen har
købt ejendommen til. Udsving i markedspris kan ikke ses i værdiansættelsen.
B.
Valuarvurdering, som beregnes med udgangspunkt i en valuars
(ejendomsmæglers) vurdering af ejendommen som udlejningsejendom. Alle
udsving i markedspris medregnes i værdiansættelsen.
C.
Offentlig vurdering, som beregnes med udgangspunkt i den seneste offentlige
vurdering, som udsendes hvert andet år. Alle udsving i markedspris medregnes i
værdiansættelsen.
D.
Vurderingsrådets vurdering fra 1. april 1981 tillagt et procenttillæg. Ikke set
benyttet i foreninger i dag.
17-06-2011
© Andelsbasen.dk
3
Hvornår benyttes en bestemt metode?
Anskaffelsespris** (metode A) benyttes normalt af foreninger, som ikke kan få en positiv andelskrone
ved at benytte metode B eller C. Dette er normalt tilfældet når vurderingen bliver mindre end
foreningens gæld.
Valuarvurdering* (metode B) benyttes af foreninger, der anser den offentlige vurdering til at være for
lav i forhold til den egentlige værdi. Dette kan skyldes særlig beliggenhed, store byggeprojekter eller
andre særlige forhold.
Offentlig vurdering (metode C) benyttes i mange foreninger fordi den i store perioder har afspejlet
stigninger og fald i ejendomsmarkedet. Vurderingen er ofte under valuarvurderingen.
* Da boligpriserne steg kraftigt efter 2003 skiftede mange foreninger fra offentlig vurdering til
valuarvurdering, da de følte at den offentlige vurdering ikke ”fulgte med”.
** Da markedet for udlejningsejendomme kollapsede var der en del nystiftede foreninger som overgik
til metoden anskaffelsespris da gælden – grundet den høje anskaffelsespris – oversteg de andre
vurderingsmetoder.
17-06-2011
© Andelsbasen.dk
4
Hensættelser til værdiregulering
Formuestabilitet er vigtigt for andelsforeninger og andelshavere.
Hensættelser til værdireguleringer er derfor brugt i en del foreninger.
Hensættelsen er en buffer, der kan opsluge eventuelle fald i vurdering,
stigning i nominel gæld eller andre faktorer, der påvirker andelskronen
negativt.
Mange foreninger, der bruger metode A eller B, bruger ikke
hensættelser til værdireguleringer. Disse foreninger har ikke
formuestabilitet.
17-06-2011
© Andelsbasen.dk
5
Hvad medfører en høj andelskrone?
Der er primært to grupper som har glæde af en høj andelskrone:
– Dem der sælger
– Dem som ønsker at belåne andelsboligen
Andre burde ikke have grund til at ønske høj andelskrone
En høj andelskrone medfører at andelshavere kan have store økonomiske forpligtelser
udenfor foreningen og dermed ikke er fleksible i forhold til foreningens behov
Erfaringer viser at viljen til vedligeholdelse af ejendommen falder når andelshavere er
hårdt spændt for økonomisk
Det er derfor ikke i foreningens generelle interesse at presse vurderingen til det
maksimale da senere vedligeholdelse og drift kan blive en daglig kamp at finansiere
17-06-2011
© Andelsbasen.dk
6
Realkredittens prisfastsættelse
I januar 2011 advarede Realkredit Danmark om at andelsboligmarkedet var
værdiansat for højt (18%).
Vores erfaring er at holdningen er den samme i andre kreditforeninger.
Mange andelsforeninger, der ønsker at låne penge i et realkreditinstitut får en
helt anden vurdering end den de bruger i deres regnskab.
Dette har en del sælgere og købere af andelsboliger erfaret efter deres bank
har bedt et realkreditinstitut om at vurdere foreningens ”sande værdi”.
Kreditforeningernes udlån baseres på den faktiske værdi af det belånte og da
de har ”penge i klemme” anser vi deres vurdering for den ”ærligste”.
17-06-2011
© Andelsbasen.dk
7
Valuarvurderingens opbygning
En valuars vurdering bør være en værdiansættelse af ejendommen som
udlejningsejendom.
Udfordringen for valuaren er at skulle finde ejendomme at sammenligne med, da
markedet for salg af udlejningsejendomme er gået næsten i stå.
Derfor er der lige nu stor usikkerhed omkring valuarernes værdiansættelser.
Udgangspunktet for en værdiansættelse er primært afkastningskravet fra en investor.
Andelsboligforeninger er sjældent afkasttunge og dette burde alt andet lige give lave
værdiansættelser – hvilket ikke sker.
Valuarvurderingerne er oftere baseret på priserne i det private ejerboligmarked eller
opdigtede skyggebudgetter. Dette har medført kraftige (og ukorrekte) prisstigninger på
andelsboliger.
17-06-2011
© Andelsbasen.dk
8
En fair andelskrone
Andelsbasen.dk vil gerne introducere begrebet en ”fair” andelskrone.
En fair andelskrone bygger på ideen om at foreningen har det bedst
når medlemmerne har et passende økonomisk råderum.
Det betyder at byggeprojekter, rengøring og udskiftning af vaskeri
bliver en naturlig del af foreningens drift og ikke en bitter strid på hver
eneste generalforsamling.
En fair andelskrone er ligeledes at foretage hensættelser til
reguleringer så andelskronen (og foreningens værdi) kan holdes stabil.
17-06-2011
© Andelsbasen.dk
9
Faldgruber
Foreninger, der benytter anskaffelsesværdien som vurderingsmetode, er ofte
økonomisk klemt. Metoden holder andelskronen kunstigt høj og ofte er
vigtige informationer ikke medtaget i regnskabet.
Hvilke informationer det drejer sig om varierer og skal søges i regnskabet. Det
kan være SWAP aftaler eller det faktum at ejendommen er anskaffet alt for
dyrt og alle omkostninger er medregnet i anskaffelsessummen.
Tekniske hensættelser til fremtidig vedligholdelse uden egenlige hensættelser
i form af penge på en konto. Dette er underfinansierede hensættelser, som
senere vil betyde at foreningen skal optage lån eller øge boligafgiften.
Mange valuarer vurderer andelsboligmarkedet, som var det ejerboligmarkedet. Dette betyder ofte at andelsboligerne bliver prissat for højt.
17-06-2011
© Andelsbasen.dk
10
Om Andelsbasen.dk
Andelsbasen har specialiseret sig i analyser af andelsboliger
og andelsboligmarkedet. Andelsbasen har udviklet
produkter, der henvender sig til banker, ejendomsmæglere,
administratorer, medier, andelsforeninger og private.
Kontakt Andelsbasen.dk
Tejs Volfsberg Carstensen, tvc@andelsbasen.dk, 27250950
Michael Svendsen, msv@andelsbasen.dk, 28893001
17-06-2011
© Andelsbasen.dk
11