UUTTA IDEAA PUTKIREMONTTIIN

UUTTA IDEAA
PUTKIREMONTTIIN
1
Vaikka ajatus voi kauhistuttaa, putkiremontti on mahdollisuus entistä
parempaan viihtyvyyteen. NCC:n toimintamallissa asukastyytyväisyydellä
on suuri painoarvo.
2
NCC:N
SUUNNITTELUTOTEUTUSMALLI
(ST)
NCC KUMPPANIKSI
TALOYHTIÖN
UUDISTAMISEEN
Lähestyvä putkiremontti herättää taloyhtiössä lukuisia kysymyksiä: Miten varmistetaan
rahoituksen riittävyys? Valitaanko toteutukseen oikeat ja pitkällä tähtäimellä kestävät
ratkaisut? Onko toteuttaja luotettava, osaava ja vastaa sitoumuksistaan? Entä miten
remontti vaikuttaa yksittäisen asukkaan elämään?
• Hankkeen kustannukset ovat paremmin ennustettavissa.
• Suunnittelijoiden ja toteuttajien
yhteistyössä haetaan taloyhtiön
tilanteeseen paras ja taloudellisin
ratkaisu.
• Yksi sopimuskumppani vastaa koko
toteutuksesta.
• Hankkeen organisointi, päätöksenteko ja toteutus on taloyhtiölle
helppo.
• Remontin käynnistämisessä ja läpiviennissä säästetään aikaa, koska
suunnittelu ja toteutus voidaan
joustavasti limittää.
VALITSE LUOTETTAVA JA OSAAVA TOTEUTTAJA
Jos arvostat putkiremonteissa ja peruskorjauksissa luotettavuutta, turvallisuutta ja
rehellisiä toimintatapoja, jotka nojaavat kokemukseen ja alan kärkitietämykseen, valitse
kumppaniksesi NCC. Pystymme vastaamaan toteutuksen lisäksi suunnittelusta ja tarvittavista asiantuntijatehtävistä. NCC:ltä saat ratkaisun, jossa on ideaa, joka helpottaa
putkiremontin hallintaa.
NCC:N SUUNNITTELU-TOTEUTUSMALLISSA PALJON ETUJA
Olemme kehittäneet erityisen suunnittelu-toteutusmallin selkeyttämään palveluamme. Mallissa on huomattavia etuja verrattuna siihen, että kilpailutetaan suunnittelu ja
työsuoritus erikseen.
3
HELPPO JA RISKITÖN TAPA
TILATA PUTKIREMONTTI
NCC:n suunnittelu-toteutusmallilla haetaan kokonaisedullisuutta,
joustavuutta ja kaikkien osapuolten parempaa yhteistoimintaa
korjaushankkeessa. Malli on hyvin yleinen ammattirakennuttajien
keskuudessa, mutta tekee vasta tuloaan asuntoyhtiökorjauksiin.
Toimintamallia suositellaan taloyhtiöiden korjauksiin mm. VTT:n
toteuttamassa Insert-tutkimuksessa (linjasaneeraus.vtt.fi).
PERINTEINEN URAKKAMALLI ON HAASTEELLINEN
Perinteisessä urakkamallissa on useita haittapuolia. Suunnitelmat
tehdään ensin valmiiksi ja vasta sitten urakoitsijat tutustuvat niihin.
Monesti olisi edullisempaa käyttää urakoitsijoiden tuotanto- ja
kustannustietoutta hyväksi jo suunnitteluratkaisun kehittämiseen. Lisäksi suunnitelmat perustuvat usein puutteellisiin tietoihin vanhoista asennuksista, joten perinteisessä urakkamallissa
toteutuksen aikana ilmenneet yllätykset ja muutostarpeet johtavat
tavallisesti lisäkustannuksiin.
4
SUUNNITTELU-TOTEUTUSMALLI PERUSTUU
YHTEISTYÖHÖN JA LUOTTAMUKSEEN
Taloyhtiön korjaushanke käynnistyy, kun tehtyjen suunnitelmien ja
selvitysten pohjalta on todettu korjaustarve. Taloyhtiö valitsee STkumppanin joko kilpailun tai suorien neuvottelujen perusteella.
Hanketta valmistellaan yhteistyössä tekemällä kiinteistössä
tarvittavat lisätutkimukset ja määrittämällä korjauksen laajuus ja
tavoitekustannukset. Sen perusteella laaditaan ST-urakkasopimus,
jossa NCC on toteuttaja. Sopimus voidaan tehdä joko kokonaishintaisena tai tavoitehintamallilla.
Suunnittelua viedään eteenpäin ja ohjataan tavoitteiden
mukaisesti. Toimintamalli perustuu sujuvaan yhteistyöhön ja
luottamukseen, joka syntyy suunnitteluvaiheessa ja jatkuu koko
toteutuksen ajan.
Kun suunnitelmat ovat riittävän valmiit, hanke etenee
toteutukseen. Taloyhtiö voi kuitenkin halutessaan irrottautua
sopimuksesta suunnitteluvaiheen aikana korvaamalla toteutuneet
suunnittelu- ja projektinjohtokustannukset siihen asti.
NCC:N SUUNNITTELU-TOTEUTUSMALLI (ST-MALLI)
Selvitysvaihe
• Kunnossapitosuunnitelma
• Kuntoarvio
• Kuntotutkimus
• Vaihtoehtojen kartoitus
ja arviointi
• Alustava kustannusarvio
Vaiheen tulos
• Korjaustarpeen ja
ajoituksen toteaminen
• Korjauksen tavoitteen
ja laajuuden määrittäminen
Päätös
• Päätös käynnistää
korjaushanke ST-mallilla
Hankesuunnittelu
• Rakennustoimikunnan ja
projektijohdon nimeäminen
• ST-kumppanin valinta
• Valvojan valinta
• Tavoitteen ja laajuuden
täsmentäminen
• Tarvittavat lisätutkimukset
Vaiheen tulos
• Päätöksenteon
organisointi
• Hankesuunnitelma
• Kokonaiskustannukset
• ST-urakkatarjous
Päätös
• Päätös ST-urakkasopimuksesta
Suunnittelu
Toteutus ja käyttöönotto
• Suunnittelun
käynnistäminen
• Ratkaisujen kehittäminen
kustannusten ja tuotantotekniikan näkökulmasta
• Lopullisen ratkaisun ja
laajuuden määrittäminen
Vaiheen tulos
• Rakentamisen
valmistelu
• Tiedotussuunnitelma
• Asukasystävällinen toteutus
• Luovutus ja käyttöönotot
• Kunnossapito-ohjeet
Vaiheen tulos
• Suunnitelmat ja
työselitys
Päätös
• Valmis ja viimeistelty
lopputulos
• Luovutusasiakirjat
• Takuut ja vastuut
Päätös
• Päätös toteutuksesta
ST-sopimuksen mukaisesti
• Päätös työn
vastaanotosta
NCC:n ST-mallissa hanke etenee vaiheittain niin, että taloyhtiö voi tehdä päätökset pitävien lähtötietojen pohjalta.
KOKONAISHINTA
TAVOITE- JA KATTOHINTA
Kokonaishintaisessa urakkasopimuksessa sovitaan kiinteä hinta,
jolla toteuttaja vastaa tavoitteiden tai suunnitelmien mukaisesta
lopputuloksesta. Kaikki vastuualueensa riskit kantaa tällöin
toteuttaja. Jos suunnitelmiin halutaan myöhemmin muutoksia tai
lisäyksiä, niistä sovitaan lisähinta.
Urakkasopimuksen maksuehto, jossa tilaaja ja toteuttaja sopivat
tavoitehinnan, jonka alitus jaetaan esim. puoliksi osapuolten
kesken. Tällöin molemmat osapuolet hyötyvät kustannusten
säästöstä, mikä kannustaa ponnistelemaan yhteisen tavoitteen
eteen. Voidaan sopia myös kattohinnasta, jonka ylittävät
kustannukset toteuttaja maksaa kokonaan.
5
Taloyhtiö koostuu ihmisistä, joiden arkea putkiremontti koettelee.
NCC tekee tarkat suunnitelmat ja ratkaisuehdotukset. Toimintatapaan ja
työn jälkeen voi luottaa.
6
SUUNNITELLAAN
YHDESSÄ PARAS
RATKAISU
NCC:n projektipäällikkö tapaa
taloyhtiön asukkaat.
ESIMERKKI HANKKEEN
ROOLITUKSESTA
RAKENNUSTOIMIKUNTA
Taloyhtiön valitsema ryhmä, joka vastaa korjaushankkeen käynnistämisestä
ja keskeisten päätösten tekemisestä.
PROJEKTIJOHTAJA
SELKEÄ PÄÄTÖKSENTEON ORGANISOINTI HELPOTTAA TOIMINTAA
Suunnittelu-toteutusmallissa hanke organisoituu siten, että taloyhtiö nimeää päätöksentekoa varten oman projektinjohdon. Tehtävään valitaan tyypillisesti taloyhtiön edustajista
koottu rakennustoimikunta ja hankkeeseen nimetään projektijohtaja. Lisäksi taloyhtiö
palkkaa valvojan tukemaan teknisissä kysymyksissä.
Hanke käynnistyy ST-mallin sopimuksen tekemisen jälkeen. Projektista tehdään hankesuunnitelma, jossa kuvataan projektin tavoitteet ja laajuus mahdollisimman täsmällisesti.
NCC:n nimeämä projektipäällikkö hankkii suunnittelupalvelut ja ohjaa suunnittelua asetettujen tavoitteiden mukaisesti. Suunnitelmat ja ratkaisut esitellään taloyhtiön rakennustoimikunnalle päätettäväksi.
RISKIT VÄHENEVÄT, SAMOIN KUSTANNUKSET
Suunnittelijoiden ja toteuttajien saumaton yhteistyö mahdollistaa kustannuksiltaan, toimivuudeltaan ja tuotantotekniikaltaan optimaaliset ratkaisut. NCC:n oman suunnittelutoimiston, Optiplanin, kokeneet ja ammattitaitoiset suunnittelu- ja projektinjohtopalvelut ovat
käytettävissä projekteissa. Kun urakoitsija perehtyy kohteeseen hyvin jo suunnitteluvaiheessa, riskit vähenevät ja se pienentää automaattisesti kustannuksia.
Ratkaisussa voidaan yhdistellä eri korjaustekniikoita uusimman tiedon ja kehitystyön
pohjalta sekä miettiä, tehdäänkö samassa yhteydessä myös sähköverkkoon, ilmanvaihtoon
tai muihin tiloihin liittyvää uusimista. Suunnitteluvaiheessa kartoitetaan myös mahdollisuudet
energiansäästöön ja esteettömyyden parantamiseen. Ratkaisujen etsiminen on jatkuvaa ja
avointa vuorovaikutusta taloyhtiön kanssa.
Rakennustoimikunnan valitsema tai
palkkaama ammattilainen, joka toimii
hankkeen johtajana ja taloyhtiön
edunvalvojana. Hän huolehtii tarvittavien päätösten tekemisestä joko oman
toimivaltansa puitteissa tai hankkimalla
päätökset taloyhtiön toimielimiltä.
VALVOJA
Taloyhtiön palkkaama konsultti, joka
valvoo asiantuntijana suunnittelua ja
toteutusta.
PROJEKTIPÄÄLLIKKÖ
Urakoitsijan asettama projektin vastuuhenkilö, joka vastaa toteutuksesta,
raportoi tilaajalle päin ja varmistaa
tavoitteiden toteutumisen ja asiakastyytyväisyyden. Hän auttaa taloyhtiötä
määrittelemään projektin tavoitteet
ja laajuuden sekä ohjaa suunnittelua
tavoitteiden mukaisesti.
7
Kun suunnittelu-toteutusmallin urakkasopimus on tehty, voidaan ryhtyä
joustavasti valmistelemaan rakentamista limittäin suunnittelun kanssa.
Se säästää aikaa. Työnjohto on kohteessa paikalla, tuntee hankkeen erityispiirteet ja ohjaa toteutusta ammattitaidolla.
8
LAADUKAS JA
ASUKASYSTÄVÄLLINEN
TOTEUTUS
SUUNNITELMALLISTA ENNAKKOTIEDOTTAMISTA
Asuintilojen korjaushankkeissa töiden toteutus ja siihen liittyvät kysymykset tulevat lähelle
asukasta. Suunnitelmallisen toteutuksen ja opastavan ennakkotiedottamisen avulla asukkaan on helppo varautua hankkeen tuleviin vaiheisiin ja tehdä harkittuja valintoja.
Korjaushankkeen asukas-webistä saa tietoa ja vastauksia mieltä askarruttaviin kysymyksiin kaikkina vuorokaudenaikoina.
Asukkaat voivat rauhassa tutustua materiaalija kalustenäyttelyyn.
PUTKIEN UUSIMINEN
Perinteisessä putkiremontissa puretaan
vanhat putkilinjat ja rakennetaan kokonaan uusi putkisto. Samalla tyypillisesti
uusitaan märkätilojen vesieristeet,
laatoitukset ja vesikalusteet nykypäivän
vaatimusten tasolle.
PUTKIEN PINNOITTAMINEN
Putkiremonttien yhteydessä on usein
edullista käyttää pinnoitusta esim. pohjaviemäreissä. Pinnoittamisella tarkoitetaan
erilaisia putkensisäisiä korjausmenetelmiä, joita voidaan soveltaa nykyisiä
rakenteita purkamatta. Niillä voidaan
pidentää nykyisten putkien elinikää ja
siirtää laajempia korjauksia myöhemmäksi. Pinnoitusta ei suositella tehtäväksi
käyttövesiputkiin.
MUUTOSTYÖPALVELU TOTEUTTAA ASUKKAIDEN TOIVEET
Tarjoamme korjaushankkeisiin asiakaspalvelun ammattilaisia huolehtimaan asukkaiden
toivomien muutosten käsittelystä. Nimetyn asiantuntijan puoleen voi kääntyä kaikissa
asukasmuutostöihin ja työaikaiseen asumiseen liittyvissä asioissa.
Ammattimainen ja kokenut projektinjohtomme huolehtii työmaan ohjauksesta
aikataulun mukaisesti ja valvoo suunnitelmien ja toteutuksen laatua. Asunnot viimeistellään
huolella. Toimintaa kehitetään jatkuvasti asukas- ja tilaajatyytyväisyyskyselyjen sekä viimeistely- ja takuutöistä saadun palautteen perusteella.
9
Tiedämme, että mukavasti mennyt putkiremontti on asukkaalle suuri ilo ja
helpotuksen aihe. Uusista, raikkaista tiloista pääsee nauttimaan hyvillä mielin.
10
HYÖDYNNÄ TUET
JA KOTITALOUSVÄHENNYKSET
KOTITALOUSVÄHENNYS
Asunto-osakeyhtiössä osakas voi tehdä verotuksessaan kotitalousvähennyksen sellaisista
korjaustyökustannuksista, jotka asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluvat osakkaan vastuulle. Korjauksen kotitalousvähennykseen oikeuttava osuus sovitaan
tällöin laskutettavaksi suoraan asukkaalta. Kotitalousvähennykseen liitettävissä laskuissa
eritellään työn ja materiaalien osuus.
Vuonna 2009 kotitalousvähennys on 3 000 euroa vuodessa (omavastuu 100 euroa).
Kotitalousvähennys on henkilökohtainen, joten molemmat avio- tai avopuolisot voivat
tehdä vähennyksen. Tällöin vähennys on yhteensä 6 000 euroa.
NCC erittelee laskuissa taloyhtiölle ja asukkaille kuuluvat kustannukset, joista
voi saada kotitalousvähennyksen.
Lisätietoa kotitalousvähennyksestä saa kunnan verotoimistosta ja osoittesta
www.vero.fi
AVUSTUKSET JA TUET
Taloyhtiöillä ja asukkailla on mahdollisuus saada korjaushankkeisiin valtion
tai kunnan myöntämiä avustuksia ja
korkotukia, kuten hissi- ja energiaavustuksia. Pääsääntöisesti avustuksia
haetaan aina ennen toimenpiteiden
aloittamista.
Lomakkeet ja hakuohjeet löytyvät Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) internet-sivuilta
osoitteesta www.ara.fi. Asumisen
rahoitus- ja kehittämiskeskus, PL 30,
15141 Lahti, puh. 020 610 125.
Päätöksen avustusten myöntämisestä
tekee kiinteistön sijaintikunta. Terveyshaitta-avustukset myöntää ARA.
Tarvittaessa lisätietoa on saatavilla hankkeen kunnasta ja osoitteesta
Suomen Kiinteistöliitto, Annankatu 24,
3 krs, 00100 HELSINKI.
Puh. (09) 166 761
www.kiinteistoliitto.fi.
11
Vanhan purkaminen saa pölyn nousemaan.
Työnjohto kantaa vastuunsa.
Tarkkaa työtä yksityiskohtia myöten.
NCC:n ammattilaisten työnjälkeen voi luottaa.
Onnistunut työ vaatii myös onnistuneet suunnitelmat.
Työt tehdään alusta loppuun huolella.
12
SÄHKÖISET
TYÖKALUT
ASUKKAIDEN
KÄYTÖSSÄ
Jukka Teerimäki
Isännöitsijä, SKV
KORJAUSKALENTERI KORJAUSTEN SUUNNITTELUUN
Korjauskalenteri on taloyhtiöille ja isännöitsijöille suunniteltu ilmainen työkalu korjaustarpeiden kartoittamiseen ja kustannusten alustavaan arviointiin.
Saat siitä apua korjausten suunnitteluun ja päätöksentekoon.
”As Oy Satakallion putki- ja kylpyhuoneremontin onnistumiseen
vaikutti positiivisesti se, että asukaspalveluinsinööri ja viimeistelymies
palvelivat asukkaita. Asukaspalveluinsinööri oli helposti tavoitettavissa
ja vastasi saman tien asukkaiden
ongelmiin ja kommentteihin.
Viimeistelymies teki vielä loppusiistimiset ja viimeistelytyöt asukkaiden
toiveita kuunnellen. Pitkälti hyvän
viimeistelyn ansiosta osakkaiden
hyväksymisprosentti oli lähes 90,
kun muissa vastaavissa kohteissa
se on tyypillisesti ollut vain 20–30
prosenttia.”
RAKENNUSVIESTI-WEB TIEDOTTAA REMONTIN AIKANA
Korjaustöiden aikana asukkaat saavat web-palvelusta hyödyllistä tietoa remontista.
13
Korjauskalenteri
Web-sivu
Putkiremontti on valmis. Sen kunniaksi lasillinen puhdasta, kirkasta,
raikasta vettä!
14
ESIMERKKEJÄ TOTEUTUNEISTA
KOHTEISTA JA ASIAKKAISTA
Putki- ja kylpyhuoneremontteja
Akateeminen asunto Oy, Mäntytie 17-19, Helsinki
As Oy Merimiehenkatu 26, Helsinki
As Oy Kaivosmäki, Vantaa
As Oy Satakallio, Helsinki
As Oy Tikkurilan Kiertotie 58, Vantaa
As Oy Haagantori 2, Helsinki
Hirsipadontie 2, Helsinki
Maapadontie 1, Helsinki
Martinpuisto, Turku
Asuintalojen peruskorjauksia
As Oy Vuorenpeikontie 5, Helsinki
Gunillantie 6, Helsinki
As Oy Helsingin Korkeavuorenkatu 10, Helsinki
Teuvo Pakkalantie 13, Helsinki
Roihuvuorentie 30, Helsinki
Siilitie 20, Helsinki
Martinkyläntie 64, 1. Vaihe, Vantaa
As. Oy Katariinankartano ja Katariinankoski, Helsinki
As. Oy Päijänteentie 4-6, Helsinki
Alppikatu 3, Helsinki
As Oy Siltavoudintie 1, Helsinki
Roihuvuorentie 30, Helsinki
Kontulankuja 5, Helsinki
Pohjois-Haagan Kiinteistöt, Pakkalantie, Helsinki
Mannerheimintie 96, Helsinki
As. Oy Helsingin Korkeavuorenkatu 10, Helsinki
As. Oy Vantaan Pähkinälaakso, Vantaa
VVO Tornipolku 2, 4 Ja 8, Porvoo
VVO Tornipolku 6, Porvoo
VVO Tornipolku 5, Porvoo
VVO Vietotie 14 A, Porvoo
VVO Viertotie 14 B, Porvoo
K.Oy Peiponlehto, Porvoo
As. Oy Ulappasaarentie 4, Helsinki
As. Oy Sandels, Helsinki
TYS Kuunsilta, huoneistokorjaus, Turku
Rätiälänkatu 15, Turku
TYS Kuunsilta, huoneistomuutos, Turku
K. Oy Paasmaja, Turku
K. Oy Mylly-Sato Oy, Rauma
Fastighet Domus B, Turku
Vänrikinkatu 2, Turku
TYS 30B ja 45B, Turku
Helsingintie 15, Forssa
TVT / Pihapelttari, Turku
TYS kortt. 12, 13 ja 14, Turku
TVT / Nauhapuisto, Turku
TVT / Lausteenherne ja -ruis, Turku
RVA Friisilänrenki, Raisio
TYS 74 B, Turku
Lausteenniitty, Turku
TYS korttelit 8-10, Turku
Turun ylioppilaskyläsäätiö, vaihe 2, Turku
Turun ylioppilaskyläsäätiö, vaihe 10, Turku
15
OTA YHTEYTTÄ NCC:N ASIAKASPALVELUUN!
NCC Rakennus Oy, Mannerheimintie 103a, 00280 Helsinki, puh. 010 507 51, www.ncc.fi
16
NCC VIESTINTÄ, 9/2009, KOPIO NIINI OY
asiakaspalvelu@ncc.fi, puh. 010 507 5800